Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1547/07.3TVPRT.P1 |  |
ARRENDAMENTO URBANO
SENHORIO
OBRAS ILICITAS
GRAVIDADE E CONSEQUÊNCIAS DAS INFRACÇÕES
ARTº 64º, Nº 1, AL. D), DO RAU APROVADO PELO DECRETO-LEI Nº 321-B/90, DE 15/10
II - No actual regime do arrendamento urbano (NRAU), introduzido pela Lei n.° 6/2006, de 27/02, são requisitos para a resolução do contrato pelo senhorio: 1) o incumprimento contratual do inquilino, que se presume culposo (art. 799º do Código Civil); 2) que o incumprimento seja (objectivamente) grave; 3) que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
III - Se o incumprimento contratual imputado ao locatário respeitar à realização de obras ilícitas, a sua relevância para efeitos de resolução do contrato tem que ser ponderada casuisticamente, em face das circunstâncias concretas de cada contrato e de cada infracção, só podendo constituir fundamento de resolução as infracções que, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
IV - Se as obras feitas pelo locatário estavam abrangidas por cláusula constante do contrato escrito, que o autorizava a fazer as obras necessárias à realização da actividade para que foi destinada o locado, tais obras não constituem qualquer violação contratual e, consequentemente, não podem constituir fundamento de resolução do contrato.
Recurso de Apelação
Distribuído em 22-09-2010
Relator: Guerra Banha
Adjuntos: Des. Anabela Dias da Silva
Des. Sílvia Maria Pires
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto.
I – RELATÓRIO
1. B………., residente em ………., instaurou, nas Varas Cíveis do Porto, acção declarativa para despejo, com processo comum ordinário, contra a sociedade comercial por quotas C………., LDA, com sede na ………., no Porto.
Alegou, em síntese, que, em 01-01-2006, na qualidade de proprietário, deu de arrendamento à ré o rés-do-chão do imóvel sito no n.º …. da ………., na cidade do Porto, pelo prazo de um ano, prorrogável, com início em 01-01-2006, pela renda mensal de 550,00€; sucede que a ré tem vindo a realizar alterações não autorizadas na estrutura do prédio e a instalar no locado máquinas diversas, as quais provocam trepidações e libertam gases tóxicos e cheiros, que incomodam e não deixam descansar os vizinhos e causam danos no edifício, tendo já surgido fissuras no tecto, soalhos e varanda.
Pediu, em consequência, que: (i) se decrete o despejo da ré e se condene esta a entregar ao autor o arrendado livre de pessoas e bens; (ii) se condene a ré no pagamento das despesas que o autor vai ter com a reparação dos danos causados pela actividade da ré.
A ré contestou, alegando, em síntese, que não arrendou ao autor qualquer apartamento sito no n.º …. da ………., no Porto, e impugnando a totalidade dos factos alegados na petição inicial.
Após a contestação, o autor veio apresentar articulado superveniente (a fls. 73), alegando que tomara, entretanto, conhecimento que já não era a autora quem ocupava o locado, mas sim uma outra sociedade denominada "D………., Lda", a quem a primeira tinha cedido as instalações sem comunicar ao senhorio, o que considerava constituir novo fundamento para despejo.
Respondendo ao articulado superveniente, a ré impugnou-o.
O articulado superveniente foi admitido por despacho a fls. 91.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 155-160, que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada, e absolveu a ré de todos os pedidos contra si formulados pelo autor.
2. O autor recorreu da sentença — recurso que é de apelação, nos termos do art. 691.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, e como foi mencionado no despacho de admissão, a fls. 168, e não de agravo, como o recorrente insistiu em chamar-lhe no cabeçalho das suas alegações, a fls. 172 — tendo extraído das suas alegações as conclusões seguintes:
1.º - A decisão recorrida viola o disposto nos arts. 1038.º, al. d), 1083.º, n.º 1, als. a) e e), 1085.º, n.º 2, e 342.º, n.º 2, do CC e 660.º, n.º 2, do CPC.
2.º - No entendimento da sentença recorrida, caberia ao A. o ónus da prova, ou seja, demonstrar que as obras realizadas no prédio pela R. foram levadas a cabo sem a autorização do proprietário.
3.º - Nos termos de art. 342.º, n.º 2, do CC, a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita.
4.º - Ao senhorio cabia provar que a sociedade inquilina infringiu os deveres de arrendatário, o que foi efectuado, nos termos das respostas aos quesitos 2.º a 6.º, inclusive.
5.º - Por sua vez, caberia à R. provar, não apenas o conhecimento dos factos, como aceitação dos mesmos, causa extintiva do direito do senhorio a pedir a resolução do contrato.
6.º - Não era o A. que teria de provar que não dera autorização para a realização das obras, o que aliás, seria extremamente difícil.
7.º - Nos termos de art. 1083.º, n.º 1, al. a) do CC, é fundamento de resolução, entre outros, a violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio.
8.º - Decorre de tudo provado que todos os dias se sente muitos "cheiros a químicos" e barulhos constantes das máquinas quando em funcionamento, não podendo os vizinhos abrir as janelas porque a chaminé da lavandaria liberta "neve".
9.º - Não poderá colher a fundamentação da sentença segundo a qual tanto as alterações que levaram a cabo, como ruídos, trepidações, cheiros e fumos se enquadram numa normal utilização de instalações para serviços de lavandaria.
10.º - Este comportamento da R. que contraria a obrigação do inquilino de não fazer uma utilização imprudente do arrendado, constitui fundamento bastante para que seja decretado o despejo, nos termos de art. 1083.º, n.º 2, CC, ex vi 1038.º, al. d), CC.
11.º - Contrariamente ao constante da sentença, em lado algum de Lei, Doutrina ou Jurisprudência, consegue o A. encontrar a noção de que caso as alterações sejam removíveis ou retiráveis sem "demasiado custo" para o senhorio (noção também imprecisa), não há lugar a que seja decretado o despejo.
12.º - A remoção destas obras implica custos consideráveis, que irão onerar o senhorio, antes ou depois de uma eventual saída do inquilino em causa.
13.º - ara nenhuma destas alterações obteve a A. a indispensável autorização escrita do senhorio, como decorre de todas as respostas aos quesitos.
14.º - Os factos supra descritos, contrariamente ao constante da sentença recorrida, são suficientemente graves para fundamentar o despejo, nos termos de art. 1038.º CC.
15.º - É facto assente que se encontra instalada no local outra pessoa colectiva, denominada "D………., LDA".
16.º - Essa presença decorre, implicitamente dos referidos quesitos 11.º e 12.º, de docs. juntos aos autos e é confirmada em sede de depoimento pela testemunha E………., gerente de uma e outra sociedades.
17.º - Em termos de art. 1038.º, al. g), CC, uma das obrigações do inquilino é comunicar ao senhorio no prazo de 15 dias a cedência da coisa, "quando a lei ou o contrato o autorizar".
18.º - Nos termos de art. 1083.º, n.º 2, al. e), CC, a cessão quando inválida ou ineficaz perante o senhorio é causa de resolução. E este é o caso.
19.º - O A. cumpriu com o seu ónus, provar que se encontrava no local uma pessoa colectiva que não aquela a quem foi o local dado de arrendamento.
20.º - Não logrou foi a R. (ou a D………., LDA, ao caso), efectuar prova que o A. senhorio aprovasse, ou sequer se conformasse com as alterações efectuadas no prédio, com as actividades incómodas para com a vizinhança e com a cedência, a título inexplicado, da sociedade Ré à outra.
21.º - Cedência não autorizada, a verificar-se, como verifica, acresce como mais um fundamento ao despejo, em termos de art. 1083.º, al. e), CC.
22.º - Situação e fundamento de despejo, sobre o qual a sentença não pode deixar de se pronunciar, nos termos de art. 660.º, n.º 2, CPC, sob pena de nulidade.
23.º - A R. repete, ao longo de todo o processo afirmações que bem sabe ser falsidade, nomeadamente, nega a R. que se encontre instalada no arrendado outra pessoa colectiva.
24.º - Pelo que deverá ser a R. condenada como litigante de má-fé, em multa exemplar e indemnização ao Autor em montante a decidir pelo Tribunal.
Requer que a sentença recorrida seja declarada nula ou, se assim não se entender, que seja revogada e decretado o despejo da ré e esta condenada como litigante de má fé.
Não consta do processo em suporte físico que a ré tenha contra-alegado.
Foram cumpridos os vistos legais.
II – FUNDAMENTOS DE FACTO
3. Na 1.ª instância, por despacho proferido a fls. 142-144, foram julgados provados os factos seguintes:
1) Em 1 de Janeiro de 2006, entre o autor B………., como senhorio e primeiro outorgante, e a ré C………., Lda, como inquilina e segunda outorgante, foi celebrado o contrato junto a fls. 13 a 15, que aqui se dá por integralmente reproduzido nos seus dizeres, relativo ao imóvel com entrada pelos n.ºs …. r/c, …. cave e …. r/c, da ………., freguesia de ………., concelho do Porto, inscrito na matriz respectiva sob o art. 3237 [resposta dada ao n.º 1 da base instrutória e teor das cláusulas primeira e segunda do doc. a fls. 13].
2) A ré, a fim de obter captação de água para o funcionamento das máquinas que aí instalou, perfurou o chão da cave [resposta dada ao n.º 2 da base instrutória].
3) Nas traseiras do imóvel, instalou um pequeno elevador para transportar peças da cave para o rés-do-chão [resposta dada ao n.º 3 da base instrutória].
4) Ainda nas traseiras do imóvel a ré instalou pelo menos uma chaminé que liberta resíduos e cheiros que impedem os inquilinos de abrir as suas janelas quando as máquinas se encontram em funcionamento [resposta dada aos n.ºs 4 e 6 da base instrutória].
5) O funcionamento das máquinas instaladas na lavandaria provoca trepidações no imóvel [resposta dada aos n.ºs 5 e 7 da base instrutória].
Estes factos não foram impugnados pelo recorrente. Pelo que se têm por definitivamente fixados, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 684.º, n.ºs 2, 3 e 4, 690.º-A, n.º 1, e 712.º, n.º 1, al. a), do Código de Processo Civil.
III – AS QUESTÕES DO RECURSO
4. À tramitação e julgamento do presente recurso é ainda aplicável o regime processual anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeita a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008. E por força do disposto no n.º 1 do art. 11.º do Decreto-Lei n.º 303/2007, o regime introduzido por este diploma legal não se aplica aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor, que ocorreu em 1 de Janeiro de 2008 (art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts. 676.º, n.º 1, 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões que o apelante extrai das suas alegações, desde que reportadas à decisão recorrida, sem prejuízo das questões que o tribunal deva conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, in fine, do CPC). Pelo que, dentro desse âmbito, deve o tribunal resolver todas as questões que as partes submetam à sua apreciação, exceptuadas as que venham a ficar prejudicadas pela solução entretanto dada a outras (art. 660.º, n.º 2, do CPC).
Cabe, no entanto, esclarecer desde já que o dever de resolver todas as questões suscitadas pelas partes, a que alude o n.º 2 do art. 660.º do Código de Processo Civil, não se confunde nem compreende o dever de responder a todos os “argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes”, os quais, podendo ser muito respeitáveis, nenhum vínculo comportam para o tribunal, como flui do disposto no art. 664.º do Código de Processo Civil (cfr., entre outros, JOSÉ ALBERTO DOS REIS, em Código de Processo Civil Anotado, vol. V, p. 143; ANTUNES VARELA, em Manual de Processo Civil, 2.ª edição, Coimbra Editora, p. 677-688; Ac. do Tribunal Constitucional n.º 371/2008, em http://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/20080371.html; e acs. do STJ de 10-07-2007, 10-04-2008 e 18-03-2010, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 07B2330, 08B877 e 10908-C/1997.L1.S1).
As conclusões formuladas pelo recorrente incidem, apenas, sobre a decisão de direito e compreendem-se as seguintes questões:
1) se na sentença recorrida foi invertido o ónus da prova em relação à não autorização das obras realizadas pela ré no locado;
2) se tais obras constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento;
3) se a sentença recorrida omitiu pronúncia em relação à não comunicação ao senhorio da cedência do locado e se tal omissão também é fundamento para a resolução do contrato;
4) se a ré litigou de má fé.
5. No que respeita à questão da alegada inversão do ónus da prova suscitada pelo recorrente, a sentença recorrida, depois de considerar que ao caso ainda era aplicável o regime da resolução do contrato de arrendamento urbano regulado no Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15-10, e previsto no art. 64, n.º 1, al. d), deste diploma legal, por entender que era o que se encontrava em vigor à data dos factos alegados como causa da resolução, disse, acerca do ónus da prova, o seguinte:
"Nos termos do art. 342.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, não havendo, como não há no presente caso, inversão do ónus da prova, àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos desse direito, sendo que a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita.
Incumbia, assim, ao autor o ónus de provar os factos constitutivos do direito que se arroga, o que não logrou fazer, relativamente aos danos ocasionados (fissuras) e ao facto de que seria agora uma outra empresa a laborar naquele local (como alegou no articulado superveniente).
Aliás, de igual modo, não logrou o autor provar que as obras efectuadas no arrendado tenham sido efectuadas sem a sua autorização."
Não nos parece que a questão do ónus da prova, nos termos expostos pelo recorrente, possa ter, em concreto, alguma relevância para a decisão da causa, visto que consta da cláusula quinta do contrato escrito assinado pelas partes, a fls. 13-15, que "o arrendado destina-se à actividade de lavandaria" e consta da cláusula sétima que o arrendatário "fica desde já autorizado a proceder à realização de todas as obras indispensáveis ao exercício da sua actividade".
O que quer dizer que o senhorio deu autorização escrita à arrendatária para realizar no interior do locado todas as obras indispensáveis ao exercício da actividade de lavandaria. E o exercício normal da actividade de lavandaria pressupõe a instalação de máquinas de lavar e secar e a colocação de tubos de escoamento para o exterior dos vapores saídos das máquinas; por sua vez, a utilização das máquinas provoca trepidação e implica o uso de produtos químicos que, naturalmente, libertam gases tóxicos e maus cheiros.
Por isso, nenhuma anormalidade se demonstra ou se detecta existir neste conjunto de actos quando reportados à actividade de lavandaria, como é aqui o caso. Se o senhorio não queria sujeitar o seu imóvel a esses inconvenientes, não tinha aceitado fazer o arrendamento para este tipo de actividade.
De qualquer modo, a questão do ónus da prova suscitada pelo recorrente tem implícito o pressuposto de que aos factos alegados nesta acção é aplicável o anterior regime de resolução do contrato de arrendamento urbano regulado no art. 64.º, n.º 1, al. d), do RAU aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10. Como também foi considerado na sentença recorrida. O que, no mínimo, suscita as maiores reservas e dúvidas, como se irá analisar.
Embora o recorrente nada tenha dito e nada tenha oposto à decisão recorrida acerca do regime legal aplicável às situações descritas nesta acção como causa de resolução do contrato, pensamos que é este o primeiro e principal ponto a esclarecer, na procura da solução jurídica adequada ao caso concreto, por duas ordens de razões:
(i) Uma, de ordem formal, decorre do art. 664.º do Código de Processo Civil, o qual dispõe que "o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito". E a determinação do regime legal a aplicar na solução do caso concreto constitui matéria de direito, que é da livre indagação do tribunal.
(ii) Outra, de ordem substancial, tem que ver com a diferença de regimes, no que respeita aos requisitos exigidos para a resolução, pelo senhorio, do contrato de arrendamento urbano por motivo da realização de obras não autorizadas no locado, entre o que estava estabelecido no anterior regime previsto no art. 64.º, n.º 1, al. d), do RAU aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, e o que se encontra estabelecido no actual NRAU aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, e consta do art. 1083.º do Código Civil, segundo a redacção dada por esta Lei.
Esta questão coloca-se na medida em que o autor não concretizou, na petição inicial, as datas em que terão ocorrido as obras invocadas como causa de resolução do contrato. E o tribunal também não terá conseguido apurá-las em sede de julgamento, porquanto não as fez constar das respostas dadas à base instrutória.
E assim, perante o que consta dos factos provados, o que se sabe é, tão só, que essas obras terão ocorrido no período situado entre a data da celebração do contrato, em 01-01-2006, e a data da propositura da acção, em 11-09-2007.
Ora, é nesse período de tempo que também ocorreu a transição do anterior regime do RAU para o novo regime do NRAU, anteriormente identificados.
Com efeito, a Lei n.º 6/2006, que revogou o anterior regime do RAU e aprovou o novo regime designado de NRAU, foi publicada em 27-02-2006 e, nos termos do art. 65.º da referida Lei, com ressalva dos arts. 63.º e 64.º (n.º 1), entrou em vigor, quanto às restantes disposições, 120 dias após a sua publicação (n.º 2). Os 120 dias, contados desde 27-02-2006, concluíram-se no dia 27-06-2006. Pelo que será esta a data da entrada em vigor desta Lei [pronunciam-se neste sentido, FERNANDO DE GRAVATO MORAIS, na Revista "JULGAR", n.º 3 (2007), p. 211; e FRANCISCO CASTRO FRAGA, "O regime do novo arrendamento urbano", Revista da Ordem dos Advogados, ano 66 (2006), vol. I; mas ANTÓNIO PINTO MONTEIRO, na Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 138.º, p. 4, e INOCÊNCIO GALVÃO TELES, em "Novo Regime do arrendamento Urbano", na Revista "O Direito", ano 138.º (2006), IV, p. 681, consideram que entrou em vigor no dia 28-06-2006. O que para este caso é indiferente que seja um ou outro dia].
Decorre do exposto que a aplicação do anterior regime do RAU só se impunha se estivesse provado que os factos ocorreram antes de 27-06-2006. Não se tendo provado a sua ocorrência naquele limite temporal, há que admitir que possam ter ocorrido após 27-06-2006. E neste caso, o regime a aplicar será o do NRAU.
A este respeito, parece-nos fazer todo o sentido a interpretação feita pelo Supremo Tribunal de Justiça, no acórdão de 08-04-2010 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 667/05.3TBCBT.G1.S1), onde concluiu que: "Em matéria de fundamentos de resolução do contrato de arrendamento deve aplicar-se o regime em vigor à data da propositura da acção, sendo esse o momento temporal decisivo para se apurar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito invocado, pois que se trata de saber se, nessa data, assistia ao senhorio o direito que se arroga".
O que implica que, no caso concreto desta acção, o pedido de resolução do contrato formulado pelo autor deva ser apreciado segundo o novo regime introduzido pela Lei n.º 6/2006, previsto no art. 1083.º do Código Civil, e não segundo o anterior regime do Decreto-Lei n.º 321-B/90. Não apenas porque era a lei em vigor na data da instauração da acção, mas porque, não se sabendo em que data foram realizadas as obras, é àquela última data que terão que ser reportadas.
Aliás, além das obras, o autor também invocou como fundamento da resolução do contrato, a não comunicação da cedência do locado a terceiro. Facto de que disse só ter tomado conhecimento após a instauração desta acção e já no decurso do ano de 2008, como se infere do articulado superveniente, a fls. 73. O que necessariamente aponta para a aplicação do novo regime de resolução do contrato de arrendamento urbano, previsto no art. 1083.º do Código Civil, na redacção dada pela Lei n.º 6/2006.
Tal não obsta, porém, a que o caso seja apreciado à luz dos dois regimes legais, para efeitos comparativos, já que, adiantando a nossa conclusão, nenhum dos motivos invocados pelo autor constitui, em concreto e em face dos factos provados, fundamento legal para a resolução do contrato em qualquer dos dois regimes.
6.1. O regime anterior regulado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 (abreviadamente designado de RAU), descrevia taxativamente, no n.º 1 do art. 64.º, quais as infracções contratuais praticadas pelo locatário que podiam constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio.
Entre essas infracções contratuais figurava, na al. d), a seguinte: "[Se] Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma".
Como consta expressamente da norma citada, o que constituía fundamento da resolução do contrato era a realização de obras "sem consentimento escrito do senhorio" e "que alter(ass)em substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões". Não era a mera realização de quaisquer obras no locado.
O que quer dizer que competia ao autor provar os seguintes dois requisitos, que eram de verificação cumulativa: 1.º) que as obras tinham sido feitas "sem o consentimento escrito do senhorio", e portanto, eram obras ilícitas; 2.º) que alteravam substancialmente a estrutura externa do imóvel ou a disposição interna das suas divisões, e, nessa medida, seriam prejudiciais ao locado.
Como refere o acórdão do STJ de 08-04-2010 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 667/05.3TBCBT.G1.S1), "o fundamento de resolução do contrato de arrendamento aludido na al. d) do n.º 1 do art. 64.º do RAU visa sancionar a violação, por parte do arrendatário, do direito de transformação do imóvel, que pertence ao proprietário: a ratio do preceito é impedir que o arrendatário avoque e faça seus, poderes que cabem exclusivamente ao proprietário, e que a lei não tolera sejam exercidos por outrem, justificando-se, por isso, que o senhorio possa pôr termo ao contrato se o arrendatário o faz, procedendo à transformação da coisa locada e destruindo o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento".
Era, pois, ónus do senhorio, nos termos do art. 342.º, n.º 1, do Código Civil, alegar e provar não só quais as obras em concreto realizadas pelo inquilino, mas também que tais obras foram feitas sem o seu consentimento escrito, na medida em que se tratava de factos constitutivos do seu direito à resolução do contrato (cfr. neste sentido, o ac. desta Relação de 02-12-1998, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 9850340).
Ao inquilino competia-lhe alegar e provar os factos impeditivos da resolução do contrato (art. 342.º, n.º 2, do Código Civil), designadamente, sendo caso disso, que realizara as obras com autorização escrita do senhorio, ou que as obras realizadas não interferiam com a estrutura externa do imóvel nem alteravam a disposição interna das suas divisões.
No caso, já dissemos anteriormente que as obras foram autorizadas por escrito, no próprio contrato, pelo senhorio. E, por isso, mesmo no âmbito da lei anterior, inexistia fundamento para a resolução do contrato, como foi decidido na sentença recorrida.
6.2. O regime actualmente vigente, introduzido pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, (e designado abreviadamente de NRAU), alterou substancialmente o regime anterior.
Criou uma cláusula geral resolutiva, que descreve os requisitos gerais para a resolução do contrato por qualquer das partes, e limitou-se a indicar alguns exemplos de incumprimento do locatário (cfr. a expressão "designadamente quanto à resolução pelo senhorio") que podem dar lugar à resolução do contrato pelo senhorio verificados que sejam, obviamente, os requisitos constantes daquela cláusula geral resolutiva.
Essa cláusula geral resolutiva consta dos n.ºs 1 e 2 do art. 1083.º do Código Civil, que dispõem do seguinte modo:
1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
São, pois, requisitos gerais da resolução do contrato, no âmbito deste regime:
1) o incumprimento da outra parte, que se presume culposo (art. 799.º do Código Civil);
2) que o incumprimento seja grave e altere o equilíbrio da relação locatícia;
3) e que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
Assim, face ao novo regime, qualquer incumprimento, mesmo que não expressamente referido nas alíneas do n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil, pode ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, contanto que "pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento"; mas, por outro lado, todos os comportamentos descritos nas mesmas alíneas têm de preencher os requisitos da aludida cláusula geral, isto é, têm de atingir um grau de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível ao senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com o locatário infractor (cfr. FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, em A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2007, p. 29/30).
Ora, entre os incumprimentos do locatário mencionados no n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil deixou de figurar o relativo a obras realizadas pelo locatário não autorizadas pelo senhorio e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1036.º e 1074.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil. Porém, como ficou dito anteriormente, tal não significa que esse comportamento não constitua causa de resolução pelo senhorio. O que agora se exige é que constitua uma infracção contratual de tal modo grave e com tais consequências ao nível da relação locatícia que torne inexigível ao senhorio manter o arrendamento.
Retomando, novamente, ao caso concreto, constata-se que as obras realizadas pela ré estão cobertas pela autorização concedida pelo senhorio na cláusula sétima do contrato. As partes, quando realizaram o contrato de arrendamento, convencionaram logo, entre si, a possibilidade de a ré realizar obras de adaptação do locado ao exercício da actividade de lavandaria. E foi apenas isso o que a ré fez.
Consequentemente, inexiste qualquer violação contratual cometida pela ré. O que afasta imediatamente a possibilidade de resolução do contrato com esse fundamento.
7. Quanto à alegada cedência do locado a outra sociedade, em primeiro lugar, não é exacto que o tribunal recorrido não se tenha pronunciado sobre este fundamento.
Em sede de decisão sobre a matéria de facto, incluiu essa matéria nos quesitos n.º 11 e 12 da base instrutória, a que respondeu, fundamentadamente, no despacho de fls. 142-144, julgando esses factos não provados.
Em sede de decisão de direito, disse na sentença que o autor não logrou provar, além do mais, "que seria agora uma outra empresa a laborar naquele local (como alegou no articulado superveniente)". E concluindo que incumbia ao autor provar esse facto, por ser constitutivo do direito de que se arroga, ou seja, do direito à resolução do contrato aqui peticionado, julgou-o improcedente.
Inexiste, consequentemente, a alegada omissão de pronúncia, como inexiste a consequente nulidade de sentença.
Sucede que, ao contrário do que a recorrente alega na conclusão 15.ª, não é verdade que seja "facto assente que se encontra instalada no local outra pessoa colectiva, denominada "D………., LDA". Este facto constava do quesito n.º 11 da base instrutória, o qual foi respondido como não provado.
E não obstante o que também alega na conclusão 16.ª, aquela resposta não foi impugnada nas alegações do recurso, com observância dos requisitos previstos no art. 690.º-A, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil. Primeiro, porque não identifica quais os documentos que se referem a esse facto e não encontramos no processo qualquer documento que o confirme. Segundo, porque o gerente da ré, no depoimento que prestou em audiência, não confirma qualquer cedência do locado a terceiro. O que ele disse foi que era gerente das duas sociedades, a ré e a D………., e que as duas "confundem-se um bocado", querendo dizer que a actividade de uma e de outra são idênticas e laboram em conjunto, como que associadas. Mas daí não se retira que tenha havido uma "cedência" do locado da ré à D………..
Consequentemente, também quanto a este fundamento o recurso improcede.
8. Acerca da condenação da ré por litigância de má fé, o que se pode dizer é que, nesta acção, se alguma razão existe para imputar litigância de má fé a alguma das partes, segundo o conceito e os pressupostos definidos no n.º 2 do art. 456.º do Código de Processo Civil, seria ao autor, e não à ré. Porque omitiu desde logo na petição inicial qualquer referência às cláusulas do contrato que se referiam à actividade a exercer no locado e à autorização para a realização das obras necessárias a essa actividade. E estruturou a petição inicial na base duma versão deturpada dos factos, que imputava à ré a realização de obras não autorizadas, o que se veio a confirmar não ser exacto.
Já quanto à ré, não se vislumbra na sua actuação processual qualquer conduta susceptível de integrar alguma das alíneas do n.º 2 do art. 456.º do Código de Processo Civil. Mormente no que respeita à cedência do locado, que não ficou demonstrada.
Consequentemente, nenhuma razão legal existe para condenar a ré por litigância de má fé.
9. Sumário:
i) No âmbito do regime previsto no art. 64.º, n.º 1, al. d), do RAU aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, para efeitos de resolução do contrato de arrendamento urbano por parte do senhorio, competia-lhe provar os seguintes dois requisitos, de verificação cumulativa: 1.º) que as obras tinham sido feitas sem o consentimento escrito do senhorio; 2.º) e que alteravam substancialmente a estrutura externa do imóvel ou a disposição interna das suas divisões.
ii) No actual regime do arrendamento urbano (NRAU), introduzido pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, são requisitos para a resolução do contrato pelo senhorio: 1) o incumprimento contratual do inquilino, que se presume culposo (art. 799.º do Código Civil); 2) que o incumprimento seja (objectivamente) grave; 3) que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
iii) Se o incumprimento contratual imputado ao locatário respeitar à realização de obras ilícitas, a sua relevância para efeitos de resolução do contrato tem que ser ponderada casuisticamente, em face das circunstâncias concretas de cada contrato e de cada infracção, só podendo constituir fundamento de resolução as infracções que, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
iv) Se as obras feitas pelo locatário estavam abrangidas por cláusula constante do contrato escrito, que o autorizava a fazer as obras necessárias à realização da actividade para que foi destinada o locado, tais obras não constituem qualquer violação contratual e, consequentemente, não podem constituir fundamento de resolução do contrato.
IV – DECISÃO
Pelo exposto:
1) Julga-se improcedente a presente apelação e confirma-se a sentença recorrida.
2) Custas pelos apelantes (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 16-11-2010
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Sílvia Maria Pereira Pires