Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ENCERRAMENTO DO LOCADO
OMISSÃO
OBRAS
SENHORIO
II – Não assiste ao senhorio o correspondente direito se o encerramento do rés-do-chão arrendado é devido à falta de realização de obras, pelo senhorio, nos pisos superiores, impostas por incêndio, aí, ocorrido e solicitadas pelo arrendatário.
Decisão recorrida – Proc. Nº …./04.2TVPRT
.ª Vara Cível do Porto
. de 15 de Julho de 2005
. Julga parcialmente, procedente a acção e declara cessado, por caducidade, o contrato de arrendamento, e,
. Absolve o réu do pedido de indemnização.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
“B………, LDA.”, com sede na Rua ………., nº ..º, Porto, interpôs o presente recurso de apelação da sentença proferida em 15 de Julho de 2005, nos autos de acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma ordinária contra ela intentada por C………, residente na ………., .. – .º esqº., Lisboa, acima mencionada, tendo, para esse efeito formulado, a final da sua alegação, as seguintes conclusões:
1ª) –Do depoimento das testemunhas D………. e E………. a resposta ao artigo 4º da douta base instrutória deve ser diversa, ou seja, deve dar-se por provado ser possível a reparação do prédio sem que tal obra implique a sua total desocupação;
2ª) – Com tal alteração à matéria factual, deve julgar-se não ter ocorrido perda total da coisa locada porquanto não tendo o rés-do-chão locado sido atingido pelo incêndio, a recuperação ou reparação do prédio na parte restante é possível.
3ª) – Ora sendo possível a reconstrução parcial, sem necessidade de intervenção no locado, é manifesto que não existe perda total da coisa locada, susceptível de provocar a caducidade do respectivo contrato de arrendamento.
4ª) – Ao julgar diversamente a Mmª Juiz violou, por erro de interpretação e aplicação o artº 1051º al. e) do Código Civil, aplicável ex.vi do artº 66º do R.A.U..
Foram apresentadas contra-alegações onde a recorrida pugna pela manutenção da decisão recorrida e considera não se verificar a alegada nulidade do acórdão.
C………. intentou a presente acção com processo ordinário contra «B………., Lda.» pedindo que a R. seja condenada a ver decretada a caducidade do contrato de arrendamento, com a consequente entrega à A. do arrendado livre e desocupado de pessoas e bens e a pagar à A. a quantia de €14.000,00, pelos danos já suportados, bem como a quantia de € 1.000,00 mensais por todo o período que mediar a propositura desta acção e a entrega efectiva do arrendado à A..
Subsidiariamente, pede que a R. seja condenada a ver decretada a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, ser condenada a despejar imediatamente o arrendado, entregando-o livre de pessoas e bens à A., pagando-lhe, no caso de mora na restituição do arrendado, uma indemnização igual ao dobro das rendas mensais devidas, por todo o tempo que decorrer, desde o início da mora, até à sua entrega definitiva a esta.
Alegou, para tanto, que:
. a R. é arrendatária de um imóvel, sua propriedade, destinando-se o arrendado ao exercício de comércio de móveis e artigos eléctricos;
. na noite do dia 22 para o dia 23 de Dezembro de 2002, ocorreu um incêndio no primeiro andar do prédio em causa, tornando o mesmo inapto para o exercício da actividade comercial no rés-do-chão, encontrando-se inviabilizado o uso do arrendado para os fins contratados;
. a A. notificou a R. da caducidade do arrendamento e para entregar o arrendado em prazo que fixou, o que a R. não fez, tendo exigido obras que possibilitassem a abertura da loja;
. a detenção do arrendado por parte da R. impede a A. de realizar as obras necessárias à demolição com posterior reconstrução do imóvel, com o que está a suportar um prejuízo mensal nunca inferior a € 1.000,00.
Subsidiariamente, invoca a A. a resolução do contrato de arrendamento, por a R. não exercer no arrendado qualquer actividade, ininterrupta e continuamente, pelo menos, desde 1997.
Contestou a R. alegando que nenhuma parte do rés-do-chão locado foi atingida pelo fogo, todo ele se mantendo intacto com excepção de um buraco existente na placa de cobertura do mesmo, pelo que apenas há necessidade de obras de reparação/reconstrução e de retirar o entulho para que a loja possa reabrir, não se verificando a destruição total do locado, mas apenas fragilização do mesmo, que será superada após a reparação que a A. deve levar a cabo.
Quanto ao pedido subsidiário, a R. impugna, por falsos, os factos alegados pela A., esclarecendo que apenas encerrou após o incêndio.
Replicou a A. para manter o já alegado na petição inicial.
Dispensada a audiência preliminar, elaborou-se despacho saneador e definiu-se a matéria de facto assente e a base instrutória, com a matéria de facto controvertida, que se fixaram sem reclamações.
Procedeu-se a julgamento com observância do formalismo legal, após o que se fixou a matéria de facto, conforme despacho de fls. 275 e 276.
Efectuado o julgamento, foi proferida a sentença em recurso que considerou provados os seguintes factos:
1 – A autora é proprietária do prédio urbano sito na Rua ………., n.º …/…, na freguesia de ………., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 49633, do Livro B-140 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 1671. ______
2 – Em 14/06/1968, a falecida mãe da autora – F……….. -, ao tempo proprietária do referido prédio, deu de arrendamento a G………., o rés-do-chão do mesmo, com entrada pelo n.º … ._____________
3 – Tal arrendamento foi outorgado por escritura pública, pelo prazo de dois anos, com início em 1 de Agosto de 1968, considerando-se prorrogado por períodos sucessivos de um ano.___________________________________________________
4 – O arrendado destinava-se – e destina-se - ao exercício de comércio de móveis e artigos eléctricos. ___________________
5 – O referido G………. transmitiu a posição de locatário a H………. e outros, tendo estes, posteriormente, trespassado o estabelecimento instalado no arrendado à sociedade ré. _____
6 – A renda inicial ajustada foi de 1.000$00 mensais, a qual, por via das diversas actualizações, se cifrava, em Dezembro de 2002, em € 104,35 mensais._______________________________
7 – Na noite do dia 22 para o dia 23 de Dezembro de 2002 ocorreu um incêndio no primeiro andar do prédio identificado em 1)._________________________________________________
8 – Em decorrência do aludido sinistro, o primeiro e segundo andares do prédio ficaram destruídos, ocorrendo o aluimento da estrutura de cobertura com o consequente destelhamento do prédio e a destruição integral do pavimento do 2º andar._________________________________________________
9 – A autora notificou a ré da caducidade do contrato de arrendamento, concedendo-lhe prazo para retirar os seus bens do arrendado. __________________________________________
10 – A ré respondeu solicitando a realização de obras para poder abrir a loja. ______________________________________
11 – A estrutura de suporte do primeiro andar ficou parcialmente ardida, constatando-se, a partir de então, a existência de buracos e entulho do incêndio.
12 – A estrutura do prédio ficou em grande parte destruída e a demais bastante danificada e fragilizada. __________________
13 – O prédio encontra-se numa situação de ruína e na iminência de desmoronamento parcial. ______________________________________________________
14 – Não se mostra possível a reparação do prédio sem obras que impliquem a sua total desocupação. _______________________________________________________
15 – Desde a data do incêndio, o estabelecimento não tem energia eléctrica, nem fornecimento de água. ______________________________________________________
16 – O rés-do-chão não foi atingido pelo fogo, à excepção de parte do seu tecto e da água que nele se infiltrou por força das operações de combate ao incêndio e rescaldo efectuadas pelos Bombeiros. _______________________________________
Foi proferido acórdão nesta Relação em 22 de Junho de 2006 que, considerando que:” Analisada a prova testemunhal e pericial dos autos, não resultam dúvidas que a parte do 1º e 2º andares foram destruídas pelo incêndio. Todavia, no que ao r/c diz respeito, todos referem que ele não foi destruído pelo incêndio que quase o não afectou. O que afectou e continuará a afectar de forma grave, até se tornar irreversível, será a ausência de cobertura do edifício, que se prolonga, ao que resulta dos autos, há anos.
Desde o início do ano seguinte ao do incêndio que os proprietários têm dados para saber que o prédio precisa de obras e que essas obras poderão ser de reparação das estruturas danificadas pelo incêndio ou de total reconstrução do imóvel. Aquelas, pelo menos quando utilizando materiais e técnicas próprias da altura da sua construção inicial têm um valor estimado que quase triplica o custo da reconstrução do imóvel com materiais e técnicas actuais. Daí o perceber-se o seu interesse pela reconstrução total do imóvel. Todavia há elementos que apontam para a possibilidade de reparação do imóvel com utilização de técnicas e materiais actuais e similares aos iniciais, por um valor estimado não muito distante do preço de reconstrução. Tanto basta para não poder concluir-se que a reparação é economicamente incomportável.
Um outro elemento a ter em conta, foi também avançado pelo tão falada testemunha da A., o Srº Arquitecto D………. que referiu que, sendo o imóvel classificado, não pode ele assegurar que a Câmara Municipal aceite que ele seja demolido e reconstruído totalmente, podendo exigir a sua recuperação, mantendo a totalidade ou algumas das características anteriores ao incêndio.
Seja de que forma se analise o problema sempre os peritos admitiram como possível a reparação do imóvel e, se é possível, com obras de reparação colocá-lo numa situação de plena fruição relativamente ao r/c, tal torna-se incompatível com a consideração de que os danos sofridos são equiparáveis à perda total da coisa locada.
Parece-nos que assim seria se a apelante fosse arrendatária do 1º ou 2º andares. Esses locados estão perdidos, por força do incêndio. O r/c, não está a ser utilizado, não por ter sido destruído pelo incêndio, mas por não terem sido reparados os danos que o incêndio causou aos outros andares. Nenhum dos elementos dos autos, prova pericial ou testemunhal referem que o r/c foi destruído pelo incêndio ou atacado pelo incêndio em termos que tornem inviável técnica ou economicamente a sua recuperação. De resto, neste sentido se deverá interpretar a resposta restritiva dada pelo Tribunal ao artº 4º da base instrutória, com a eliminação da referência a demolição e reconstrução e reportando-se unicamente a obras de reparação.
Todos os elementos dos autos apontam para a possibilidade de reparação do imóvel o que, logicamente só ocorre, por se não ter verificado a perda da coisa locada.
A caducidade do arrendamento, nos termos do disposto no artº 1051º do Código Civil e 66º, nº 1 do Regime do Arrendamento Urbano por perda da coisa locada, não pode, pelo exposto, ter lugar”, julgou a acção improcedente.
Interposto recurso de revista desta decisão veio a ser proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça o acórdão que antecede, em 1 de Março de 2007 que confirmou a decisão proferida pelo Tribunal da Relação relativamente à improcedência do pedido principal formulado pela A. nesta acção de declaração de caducidade do contrato de arrendamento e e mandou baixar os A.A. para que o Tribunal de 2ª instância tomasse conhecimento do pedido subsidiário formulado pela A. de declaração de resolução do contrato de arrendamento com fundamento em não exercer a Ré no locado qualquer actividade pelo menos desde 1997.
A matéria de facto antes enunciada como tendo sido considerada assente pelo Tribunal de 1ª instância não foi objecto de qualquer alteração neste Tribunal, como se constata do anterior acórdão de 22 de Junho de 2006.
Genericamente consagrado no art. 432º Código Civil, o direito de resolução, depende da verificação de um fundamento legal, apresentando-se como o exercício de um direito potestativo vinculado que impõe à parte que o invoca e exerce a obrigação de demonstrar o fundamento que justifica a extinção do contrato.
A resolução, como declaração receptícia, põe termo à relação contratual podendo, em regra, operar por acto de vontade de uma das partes, mediante comunicação à outra.
A razão de ser da previsão da al. h) do nº 1º do artº 64º Regime do Arrendamento Urbano é evitar a desvalorização do local arrendado resultante da sua inactividade e promover o interesse geral de lançar no mercado do arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros. Esse encerramento causa prejuízo ao senhorio, necessariamente, quanto mais não seja pela da degradação que o seu encerramento do locado propicia ou fomenta.
Nessa medida estamos perante uma norma que dentro de um regime de declarado privilégio dos interesses do inquilino, tenta estabelecer um equilíbrio entre os interesses deste e do senhorio, pelo menos nas situações em que nada legitimaria a ocupação do locado por parte de um arrendatário que dele não carece.
Analisada a matéria de facto provada no que ao pedido subsidiário diz respeito verifica-se que apenas se provou que o locado se mostra sem actividade desde a data do incêndio estando também, em consequência deste, sem água e energia eléctrica, condições que impossibilitam o exercício da actividade comercial da ré.
A A. invocou perante a ré que o contrato de arrendamento havia caducado, por causa do incêndio e a ré, em resposta solicitou-lhe que executasse as obras de reparação dos danos causados pelo incêndio. As obras não foram realizadas e, nessa medida verifica-se que a ré se encontra impossibilitada de exercer a actividade comercial a que destinou o locado, por omissão da A., requerente da declaração judicial de resolução do contrato de arrendamento, em reparar os danos causados pelo incêndio, sobretudo nos pisos superiores. Assim, não assiste ao A. o direito de obter a declaração de resolução do contrato de arrendamento com fundamento no encerramento do estabelecimento comercial desde 1997. O estabelecimento comercial encontra-se encerrado apenas após o incêndio sofrido no imóvel e tal deve-se a acto omissivo da A. que não manda executar as obras necessárias a facultar à ré o gozo do locado a que se obrigou contratualmente.
Pelo exposto, terá do mesmo modo que improceder o pedido subsidiário formulado pela A. de resolução do referido contrato de arrendamento.
Decisão:
Acorda-se, em vista do exposto, nesta Relação, em julgar improcedente o pedido subsidiário de resolução do contrato de arrendamento e, em consequência julgar a acção improcedente.
Custas pela apelada.
(Processado e revisto com recurso a meios informáticos (art. 138ºnº 5 do Código de Processo Civil).
Porto, 09 de Maio de 2007
Ana Paula Fonseca Lobo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão