Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 139/10.4TJVNF.P1 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
LICENÇA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
ARTº 9º DO RAU
DL 160/2006 DE 08/08
II – A esta licença, que integra o estabelecimento, não é assimilável aquela outra, de utilização, cuja função é a de salvaguardar a obediência dos proprietários dos imóveis a certo tipo de normas legais, e que a estes onera (artigos 9º do RAU, 1070º, nº 1, do CC na versão do NRAU, e 5º do DL nº 160/2006, de 8 de Agosto);
Processo nº 139/10.4TJVNF.P1
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. Apelante- B…, Ld.ª, com sede na …, …, em Vila Nova de Famalicão;
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. Apelados- C…, e esposa
- D…, residentes na …, …, em Vila Nova de Famalicão; e
- E…, residente na Rua … nº .., …, em Vila Nova de Famalicão.
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SUMÁRIO:
I – São realidades jurídicas diferenciadas e autónomas, o estabelecimento comercial que funcione em certo local, e o direito do locatário emergente do arrendamento do espaço incidente sobre esse local;
II – É ao dono do estabelecimento que, em princípio, compete congregar todos os elementos que o constituem e, bem assim, exercer todas as tarefas que se mostrem necessárias a garantir a sua genuinidade e adequado funcionamento; aí se incluindo a obtenção da licença administrativa que lhe permita o exercício da actividade lucrativa em certo local;
III – A esta licença, que integra o estabelecimento, não é assimilável aquela outra, de utilização, cuja função é a de salvaguardar a obediência dos proprietários dos imóveis a certo tipo de normas legais, e que a estes onera (artigos 9º do RAU, 1070º, nº 1, do CC na versão do NRAU, e 5º do DL nº 160/2006, de 8 de Agosto);
IV – O princípio da autonomia da vontade privada viabiliza que, em certo contrato de arrendamento para fim comercial, as partes convencionem que seja o senhorio do local onde funciona o estabelecimento a assegurar a existência da licença dita em II – (o alvará de licença para o exercício, ali, da sua actividade lucrativa); porém, para que esse compromisso possa ser reconhecido é necessário que no contrato, ou em alguma convenção acessória, seja detectável uma cláusula que o permita evidenciar, com a necessária segurança;
V – É permitido ao lesado por algum facto danoso a formulação de pedido genérico, situação em que ao tribunal se impõe que produza uma condenação também ilíquida (artigos 569º do CC, 471º, nº 1, alínea b), e 661º, nº 1, do CPC);
VI – Se, todavia, a matéria alegada na petição, e que vem a ser julgada provada, não comporta factos evidenciadores do dano, de uma real retracção na esfera patrimonial do lesado, sucumbe requisito essencial ao nascimento da obrigação de indemnizar (artigos 264º, nº 1, 342º, nº 1, do CC, e 516º, do CPC);
VII – A atenuação dos ónus processuais, que a lei civil concede ao lesado, não supera a de uma alegação concreta identificadora do prejuízo, e apenas permite relegar para liquidação futura a contabilização da sua exacta medida (artigos 379º, nº 1, final, 380º, nº 4, do CPC, e 566º, nº 3, do CC).
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
1. A instância da acção.
1.1. B… Ld.ª propôs acção declarativa,[1] com forma ordinária, contra (1.º) C… e esposa (2.º) D…, e contra (3.º) E…, pedindo a condenação dos réus (1º) a realizarem obras (nomeadamente as que enumera) necessárias à obtenção do alvará de licença de utilização de espaço de que são arrendatários, ou “em alternativa” a autorizarem-na a realizar essas obras, reembolsando-a depois de todas as despesas efectuadas, (2º) a reembolsarem-na de todas as despesas que já efectuou e venha a efectuar para a obtenção do referido alvará (nomeadamente as que enumera) e (3º) a indemnizá-la pelos prejuízos que suportou, por causa da não feitura no arrendado de obras de eliminação de infiltrações de água e humidades, e que “vierem a ser apurados em liquidação de sentença”.
Alega, em síntese, que por contrato de Agosto de 2000, o 1º réu marido, com consentimento da 2ª ré esposa, lhe deu de arrendamento o espaço de anexo da …, destinado à exploração de estação de serviço, reparação e comércio de acessórios de automóveis; e que, na altura, lhe foi assegurado, por aqueles, que o local tinha aptidão para esse fim e que o mesmo se encontrava licenciado para o efeito. O espaço foi entretanto, em Julho de 2008, vendido ao 3º réu. Acontece que, em meados de 2005, foi a autora confrontada com a fiscalização da câmara municipal, que a informou que o estabelecimento não possuía alvará de licença de utilização para estação de serviço. Solicitou a presença do 1º réu junto dos fiscais camarários. E estes informaram que devia ser regularizada a situação de ilegalidade; sob pena de cessação do estabelecimento. O 1º réu comprometeu-se a efectuar as diligências necessárias para a regularização; mas ele e a esposa nada fizeram. Mais tarde, a autora foi notificada pela fiscalização da câmara para regularizar a situação de ilegalidade (ocupação sem licença de utilização) do estabelecimento. Por pressão da câmara e inoperância dos 1º e do 2º réus a autora foi forçada, a expensas suas, a solicitar a emissão do alvará de utilização; e teve necessidade de contratar serviços de arquitecto para elaborar projecto e conduzir o processo de licenciamento, no que gastou 1.000 €. Ademais, para obter o almejado alvará, é necessário executar obras, cujo custo é de 19.800 €, mais 5.500 € para remodelação da instalação eléctrica. Ora, a necessidade destas obras é do conhecimento dos réus; e o 1º réu comprometeu-se a efectuá-las; uma delas aliás, de eliminação de infiltrações e humidades, impõe-se até como necessidade urgente, por razões de segurança, já que essas infiltrações e humidades vêm gerando perdas em material, riscos junto do quadro eléctrico e bem assim impedindo a execução de trabalhos no estabelecimento. A verdade é que, pese embora promessas, os réus não executam as obras; nem consentem à autora que as faça; o que impede esta de solicitar a vistoria da câmara e, em consequência, obter o alvará de licença de utilização. O que pode gerar o encerramento do estabelecimento; e irreparáveis prejuízos. E embora tudo sabendo nada os réus fizeram no sentido de regularizar a situação. É que a obtenção do alvará de licença de utilização do local arrendado à autora é obrigação dos proprietários; e todas as despesas inerentes devem ser por eles pagas; ou reembolsadas à autora; pelo que deve o património desta ser reintegrado pelo que gastar; até porque quando celebrou o arrendamento o fez convencida de que o local estava devidamente licenciado pela câmara municipal para o efeito.
1.2. Os réus contestaram a acção.
Disseram, em súmula, e face à venda do locado ao 3º réu, que não são partes legítimas na acção. Por outro lado, que o contrato foi estritamente verbal e por isso inválido. Ainda que foi concedido à autora o direito de realizar obras de adaptação, necessárias ao fim por ela pretendido; e apenas a ela incumbindo realizá-las. Jamais qualquer dos réus se comprometeu a realizar obra alguma. E a autora bem sabe que para ter licença de utilização sempre teria de as realizar; por isso, o que se convencionou e ali se autorizou. Em suma, procedendo as excepções e improcedendo a acção; para lá de a autora dever ser censurada por má-fé.
1.3. A instância declaratória desenvolveu-se.
No despacho saneador foi indeferida a excepção dilatória da ilegitimidade dos 1º e 2º réus, e considerados estes partes legítimas na acção.
E foi proferida sentença final; esta, a julgar a acção totalmente improcedente e absolver os réus dos pedidos; como a julgar inverificada a má-fé.
2. A instância do recurso.
2.1. A autora inconformou-se; e recorreu do sentenciado.
Nas alegações do recurso, formulou as seguintes conclusões:
i. O juiz do tribunal “a quo” deu como provados factos que deveriam inequivocamente levar à condenação dos réus no pedido;
ii. Da prova produzida se conclui que, tendo os recorridos declarado expressamente no contrato que o local arrendado estava devidamente licenciado para o exercício da actividade em causa e, tendo-se vindo a verificar posteriormente que não existia nenhuma licença, a responsabilidade pela falta das mesmas, só poderá ser imputada a estes;
iii. Em, consequência, todas as obras e despesas necessárias para a obtenção das licenças necessárias em falta, também são da responsabilidade dos recorridos;
iv. Pelo que, o enquadramento e fundamentação efectuados pelo juiz “a quo”, no que concerne à responsabilidade pela obtenção da licença ou autorização de utilização (genérica) para o prédio e a licença de utilização (específica) para o estabelecimento funcionar, só teria razão de ser, se não tivesse existido, como existiu, a convenção em contrário, expressa e inequívoca no contrato de arrendamento;
v. A questão da divisão das responsabilidades na obtenção das licenças em causa não se coloca, porquanto, resulta expressamente do contrato de arredamento, que os recorridos asseguraram à recorrente, que o local estava licenciado para o exercício da actividade específica, com a licença de actividade, que por regra incumbiria ao arrendatário;
vi. Decidindo como decidiu, a sentença recorrida não fez correcta aplicação do direito, nomeadamente do artigo 405º do CC, pelo que deve a mesma ser revogada e ser a acção julgada procedente; vii. O legislador no seu poder, de conformação legislativa dentro dos limites constitucionais e seu cumprimento, estabeleceu claramente uma hierarquia, conferindo prevalência à convenção das partes (liberdade contratual) sobre as regras específicas;
viii. Não pode o julgador estabelecer hierarquia de forma diferente, sob pena de faltar ao dever de obediência e sujeição à lei;
ix. A questão das eventuais responsabilidades de cada um, senhorio e inquilino, na obtenção da licença não foi sequer posta em crise pelas partes processuais em todo o processo;
x. Nesta matéria, o julgador na interpretação que faz e subsunção ao direito, pronunciou-se para além do alegado, provado e peticionado pelas partes, conhecendo de questões que não podia tomar conhecimento, o que constituí nulidade da sentença, nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 668º do CPC;
xi. Mesmo que se quisesse acolher a tese defendida pelo julgador, quanto à distinção de responsabilidades para a obtenção das respectivas licenças (genérica e específica), o que no caso concreto não se concebe, torna-se neste momento, uma tarefa impossível, porquanto, o licenciamento que corre termos na Câmara Municipal ..., é um processo de licenciamento para prédio na sua globalidade;
xii. Assim, o julgador não pode dissociar as licenças quando existe apenas um processo de licenciamento global, ainda que para o fim específico;
xiii. Apesar de na sentença recorrida terem sido dados como provados os factos constantes nas respostas aos quesitos 13º, 14º, 15º, 16º e 17º da base instrutória e a recorrente ter peticionado a condenação dos recorridos em indemnização a liquidar em execução de sentença, o certo é que o julgador não se pronunciou sobre este pedido;
xiv. Deixou assim o juíz de se pronunciar sobre questões que deveria ter-se pronunciado, atento até a prova produzida;
xv. A falta de pronuncia agora invocada constituí uma nulidade, nos termos da alínea d), nº 1, do artigo 668º do CPC.
Em suma; a sentença deve ser revogada, a acção julgada inteiramente procedente e os réus condenados no pedido.
2.2. Não houve resposta dos réus.
3. Delimitação do objecto do recurso.
São as conclusões do apelante que delimitam, em primeira linha, o objecto do recurso (artigos 660º, nº 2, 684º, nº 3, e 685º-A, nº 1, do código de pro-cesso); importando considerar que nos recursos se apreciam questões, assuntos ou temas; que com aqueles se não visa criar decisão sobre assunto novo; por fim, que o respectivo âmbito é delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
As questões decidendas são, então, na hipótese, estas:
Em 1.º; escrutinar sobre se, em convenção entre autora e réus, estes assumiram o compromisso de executar obras no espaço locado de maneira a viabilizar, aí, o efectivo funcionamento do estabelecimento da autora (em particular na óptica da viabilização do alvará de funcionamento nesse local).
Em 2.º; sobre se o conteúdo da sentença excede as questões submetidas à sua apreciação, acarretando a respectiva nulidade.
Em 3.º; sobre se a sentença omitiu pronúncia, em particular, a respeito da pretensão indemnizatória emergente de prejuízos provocados ao funcionamento do próprio estabelecimento por causa da falta das convencionadas obras;
Em 4.º; na reanálise das precedentes, sobre se algum dos pedidos formulados na acção merece (o pretendido) provimento.
II – Fundamentos
1. É esta a matéria de facto que a 1ª instância julgou provada:[2],[3]
i. Por contrato de arrendamento celebrado em 3 de Agosto de 2000, o 1º réu marido deu de arrendamento à autora uma parte do prédio urbano, denominado “anexo”, sito na ..., s/n, freguesia de ..., do concelho de Vila Nova de Famalicão, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 482 e descrito na conservatória do registo predial competente sob o nº 36611 (doc fls. 14 a 16) – alínea a) matéria assente.
ii. O 1º réu marido celebrou o referido contrato com a autora, com o consentimento e conhecimento da 2ª ré mulher – alínea b) matéria assente.
iii. O referido contrato de arrendamento foi feito pelo prazo de um ano, renovando-se tacitamente por iguais e sucessivos períodos, iniciando a sua vigência em 1 de Junho de 2000 (cláusula 1ª) – alínea h) matéria assente.
iv. O local arrendado, pelos réus à autora, destinava-se, como se destina, “à exploração de uma estação de serviço automóvel, reparação e afins e comércio de acessórios de automóveis” (cláusula 3ª) – alínea f) matéria assente.
v. Foi acordada a renda anual de 1.200.000$00, no primeiro ano de vigência do contrato a pagar em duodécimos de 100.000$00 e, findo aquele primeiro ano, a renda anual passaria a ser de 1.800.000$00, a pagar em duodécimos de 150.000$00, à qual acresceria a competente actualização legal – alínea i) matéria assente.
vi. Na altura da celebração do contrato, foi assegurado pelo 1º e 2º réus, à autora, que o local arrendado tinha aptidão para o fim pretendido por esta e que o mesmo se encontrava devidamente licenciado para o efeito, tendo já decorrido na Câmara Municipal do concelho de ... o respectivo processo de licenciamento com o nº 2302/80 (cláusula 6ª) – alínea g) matéria assente.
vii. Após o pedido para vistoria a fim de ser concedida a respectiva licença de utilização, datado de 12.9.2000, a Câm. Munic. ... notificou 5 vezes o réu C... para efectuar o pagamento da taxa de vistoria, o que o mesmo não fez, nem comunicou à autora para o fazer, tendo impossibilitado a realização da respectiva vistoria e conduzido à instauração de um procedimento contra-ordenacional, que levou os serviços camarários a inter-pelarem a autora nos termos referidos nas respostas aos quesitos 1º e 3º – respostas aos quesitos 21º e 22º da base instrutória.
viii. Em meados de 2005 a autora foi confrontada com os serviços de fiscalização da Câmara Municipal do concelho que a informou que o estabelecimento no qual estava a explorar a estação de serviço, não se encontrava licenciado para o efeito, ou seja, não possuía o respectivo alvará de licença de utilização – resposta ao quesito 1º da base instrutória.
ix. Na altura, a autora incrédula solicitou a presença do 1º réu junto dos fiscais camarários – resposta ao quesito 2º da base instrutória. x. Pelos mencionados fiscais camarários, foram a autora e o 1º réu informados, que deveriam regularizar a situação de ilegalidade supra referida, sob pena de aquela ser forçada a cessar a actividade no local arrendado, por ser forçada a encerrar o estabelecimento – resposta ao quesito 3º da base instrutória.
xi. A partir de meados de 2005, o processo camarário nº ..../82, que tinha sido iniciado pelo pai do réu C..., passou a ser tratado pela autora, sendo que até então foi sempre tratado pelo réu C... e pelo seu pai – respostas aos quesitos 4º e 5º da base instrutória.
xii. Posteriormente, foi a autora notificada pelos referidos Serviços de Fiscalização da Câmara Municipal deste concelho, para regularizar a situação de ilegalidade em que se encontrava o estabelecimento, isto é o local arrendado, que estava a ser ocupado sem a respectiva licença de utilização – resposta ao quesito 6º da base instrutória.
xiii. A autora teve de solicitar a emissão de um novo alvará de utilização, sendo que o pedido anteriormente feito pelo réu C..., para vistoria a fim de ser concedida a respectiva licença de utilização, datado de 12.9.2000, já não tinha qualquer viabilidade, uma vez que os regulamentos de segurança foram alterados e, como tal, as obras exigidas em 2006 já eram muito diferentes das necessárias em 2000, sendo as exigências muito maiores em 2006 – resposta ao quesito 7º da base instrutória.
xiv. Para o efeito, a autora teve necessidade de contratar os serviços de um arquitecto para elaborar o necessário projecto e conduzir o respectivo processo de licenciamento – resposta ao quesito 8º da base instrutória.
xv. Para o efeito, teve a autora de despender a quantia de 1.000,00 € – resposta ao quesito 9º da base instrutória.
xvi. Para obter o almejado alvará de licença de utilização, foi, e é necessário efectuar obras no local arrendado, nomeadamente, as seguintes:
a) construir um compartimento para a zona de vestiários e chuveiro;
b) construir uma antecâmara nas instalações sanitárias, de modo a isolar o lavatório da cabine de retrete e urinol;
c) equipar as instalações sanitárias e os restantes compartimentos do local arrendado com ventilação forçada;
d) o material a utilizar na construção das novas divisórias é alvenaria;
e) revestir as paredes das instalações sanitárias em material cerâmico e fenólico;
f) pintar os restantes compartimentos do local arrendado, tinta lavável e colocar material cerâmico;
g) revestir os pavimentos, bem como as instalações sanitárias e vestuários com revestimentos cerâmicos;
h) obras na placa do tecto do local arrendado de modo a eliminar as infiltrações de água e humidades;
sendo que algumas destas obras apenas passaram a ser necessárias devido à entrada em vigor do decreto 370/99, de 18/09 e da portaria 33/2000, de 28/01 – resposta ao quesito 10º da base instrutória.
xvii. Os réus tiveram conhecimento do processo de licenciamento que a autora intentou (prosseguiu) junto da Câm. Munic. ..., bem como das obras necessárias para a sua aprovação – resposta ao quesito 12º da base instrutória.
xviii. Em 7 de Julho de 2008, através da competente escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca e fianças o 1º e 2º outorgantes venderam ao 3º réu, seu filho, o prédio urbano identificado na alínea a) matéria assente – alínea c) matéria assente.
xix. A autora tomou conhecimento da referida compra e venda através da contestação apresentada pelo 1º e 2º réus no processo nº 2677/08.0TJVNF que lhes move a autora e que corre termos pelo 4º juízo cível do tribunal de Vila Nova de Famalicão – alínea e) matéria assente.
xx. Os réus não efectuaram obras na placa do tecto do local arrendado – resposta ao quesito 18º da base instrutória.
xxi. Para a realização e concretização das obras referidas nas alíneas a) a h) da resposta ao quesito 10º, e ainda acabamentos e pintura de todo o interior, terá a autora de despender quantia não inferior a 19.800,00 €, acrescida de quantia não inferior a 5.500,00 €, para a remodelação da instalação eléctrica – resposta ao quesito 11º da base instrutória.[4]
xxii. A obra referida na alínea h) da resposta ao quesito 10º, vem sendo, com o decorrer do tempo, uma necessidade urgente, até por razões de segurança – resposta ao quesito 13º da base instrutória.
xxiii. Durante os meses de Outono e Inverno, a autora vem sofrendo reiterados prejuízos devido às infiltrações de água e aos danos que estas causam no material existente no local arrendado, durante a época das chuvas – resposta ao quesito 14º da base instrutória.
xxiv. Nos dias em que chove muito, a água infiltra-se no tecto muito perto do quadro eléctrico, o que causa sério perigo a quem frequenta ou trabalha, no estabelecimento da autora – resposta ao quesito 15º da base instrutória.
xxv. A autora, nesses dias, vê-se impedida de proceder a muitos trabalhos, nomeadamente à lavagem das viaturas – resposta ao quesito 16º da base instrutória.
xxvi. Estes factos, conhecidos dos réus, causaram e causam graves prejuízos à autora – resposta ao quesito 17º da base instrutória.
xxvii. A renda devida pelo contrato de arrendamento referido na alínea a) matéria assente, é actualmente paga pela autora ao 3º réu por este, filho dos 1º e 2º réus, ser actualmente o proprietário do local arrendado – alínea l) matéria assente.
xxviii. Actualmente, a renda anual é de 9.510,80 € paga pela autora, agora ao 3º réu, em duodécimos de 792,58 € – alínea j) matéria assente.
2. O mérito do recurso.
2.1. Enquadramento preliminar.
Não se afigura intuitiva a real controvérsia latente à hipótese.
Se bem a entendemos, em face do circunscrito pela apelante, ela cinge-se a um reconhecimento que se visa obter dos apelados, emergente do estatuto de senhorio, de certo tipo de vínculos a carregar sobre as suas esferas jurídicas.
Ora, a ser assim, é portanto na relação jurídica arrendatícia (concreta) que foi firmada, de onde se há-de obter a confirmação (ou infirmação) do acerto desses vínculos (ou adstrições) como tal pretendidos. Saber se o contrato é gerador das obrigações reclamadas pela apelante é, por conseguinte, o centro nevrálgico da controvérsia (se bem a estamos a conseguir inferir).
Uma outra nota intuitiva.
É que se supõe que o espaço locado, em discussão, pertencia aos apelados C… e D…; foram eles aliás que, em Ago 2000, cederam a respectiva utilização à apelante (alíns a) e b) mat ass); assumindo, por conseguinte, então, o (já) mencionado estatuto de senhorio, em todo o seu alcance e com todos os vínculos aí convencionalmente aceites e assumidos. Contudo; em Jul 2008 os mesmos (2) apelados venderam ao apelado E… o espaço (alín c) mat ass); e por essa via, nessa exacta medida, despojaram-se daquele estatuto, que foi assim assumido, com todo o seu conteúdo, e por transmissão, por este comprador. Os vínculos transmitiram-se e, por derivação, saíram (e definitivamente) das esferas dos vendedores, vindo a situar-se (e apenas) na esfera do comprador. Naturalmente que apenas nos reportamos à (estrita) relação jurídica do arrendamento, e a todo o acervo jurídico (de créditos e vínculos) que comporta, e lhe são inerentes; sendo reflexo das palavras que deixamos a norma jurídica do artigo 1057º do Código Civil, de inequívoca estatuição. Aliás, a alínea d) da matéria (“de facto”) assente, como tal seleccionada pelo juiz “a quo”, e pelo tribunal de recurso dali excluída, era – também ela –, na sua redacção, a manifestação disso mesmo, daquela inferência jurídica transmissiva.
Que queremos com isto evidenciar?
Por agora, e apenas; que, despojada a esfera de vínculos de cada um dos apelados transmitentes da coisa locada de toda a adstrição ínsita ao contrato de arrendamento que celebraram, com dificuldade se pode vislumbrar a sua oneração em termos de pedido e pretensões da apelante. Ou, dito de outro modo; em 1ª instância o julgado foi absolutório, para todos os apelados, e por razões distintas desta; mas esta, que é clara e se evidencia, sempre subsiste presente, inequívoca; não sendo (minimamente) aceitável atribuir um vínculo, típico de senhorio, a alguém que já o não é. Adstrição e vínculo que, a existir, se comporta na esfera jurídica daquele que seja o locador; ao que se evidencia dos factos, (apenas) o apelado E….
Uma terceira nota de enquadramento se nos afigura fazer.
O segmento de vida que se autonomiza permite-nos perceber que há um estabelecimento comercial que pertence à apelante (a “estação de serviço automóvel, reparações e afins e comércio de acessórios de automóveis”); e que há um contrato de arrendamento que daquele faz parte, exactamente aquele em que é senhorio o apelado E… e inquilina a apelante. A faculdade de utilizar o espaço, o local, a zona de exercício da actividade, é um elemento componente (e fundamental) do estabelecimento; e isso permite dizer, com maior rigor jurídico, que o direito do arrendatário constitui uma parte, um quid constitutivo [5] do estabelecimento comercial de estação de serviço, reparação e comércio de acessórios de automóveis de que é dona a apelante.
E mais permite clarificar. É que, no bom rigor, constituem duas realidades jurídicas distintas, dois substratos autónomos; de alcances distintos e composição diversa, que a análise jurídica permite de per si evidenciar. Embora sempre com a especificidade de o arrendamento ser elemento constitutivo do estabelecimento. Assim e naturalmente; a intervenção do senhorio apenas na relação arrendatícia se repercute, sendo-lhe alheia a universalidade que constitui o estabelecimento.[6] Tudo o que tenha a ver com a composição, actividade e funcionamento, e outras vicissitudes, deste, apenas ao seu dono (a apelante) respeitam; em completo alheamento do senhorio; que só tem que garantir, salvaguardar e cumprir as prestações debitórias que, para si, resultem das cláusulas do contrato em que é parte. Da genuinidade do estabelecimento trata (apenas) a apelante; à pontualidade executiva do arrendamento se convoca (a isso apenas) o senhorio.
2.2. O contrato (específico) de arrendamento comercial.
Em tal quadro, que contornos específicos evidencia o caso concreto?
O negócio jurídico que sustenta o litígio foi acordado em 3 Ago 2000 e feito reflectir em instrumento escrito (impressivamente) titulado de “contrato promessa de arrendamento comercial” (doc fls. 14 a 16).[7] Aí se ajustou o arrendamento do espaço com destino “à exploração de uma estação de serviço automóvel, reparações e afins e comércio de acessórios de automóveis” (cláus 3ª).
No instrumento escrito firmaram-se, além do mais, estas cláusulas:
« 5ª
A arrendatária tem direito a:…
b) Realizar obras de adaptação do local aos fins a que se destina, não podendo estas afectar a estrutura e solidez do prédio.
6ª
O local arrendado tem aptidão para o fim pretendido, tendo já decorrido na Câmara Municipal … um processo de licenciamento com o nº …./80. »Ademais disto.
Com data de 3 Set 2000 o apelado C… solicitou fosse efectuada vistoria “a fim de ser concedido o correspondente alvará de licença de utilização”.[8] A câmara de Famalicão repetidamente notificou esse apelado para pagar a concernente taxa, o que ele não fez, impossibilitando a feitura da vistoria.[9] A consequência traduziu-se no desencadear de um procedimento administrativo que culminou, em 18 Mai 2005, numa fiscalização ao espaço onde se constatou “que o sr C… estava a ocupar o edifício … com uma estação de serviço de automóveis, designada por F…, sem que para o efeito possuísse o respectivo alvará de licença de utilização desta Câmara Municipal”;[10] complementando-se esta informação (só) em 2 Jun 2005 no sentido de que “o estabelecimento em assunto está a ser explorado pela firma F… de B…, Lda., com sede na …, freguesia de …, deste Concelho”.[11]
Em 11 Jan 2006 o apelado C… voltou a pedir à câmara municipal a emissão de alvará de utilização; desta feita indicando que o espaço é explorado pela empresa da apelante.[12] A câmara repetidamente interpelou aquele apelado, como requerente do acto de licenciamento; com inércia completa deste.
A câmara, com data de 2 Nov 2006, comunica à apelante a inacção do requerente apelado; e interpela-a para instruir o licenciamento sob pena “de ser definitivamente determinado o encerramento da oficina de automóveis”.[13]
Em 4 Dez 2006 a apelante, na qualidade de “arrendatária do espaço e proprietária da estação de serviço automóvel”, requer o averbamento do processo camarário para emissão do alvará de licença de utilização em seu próprio nome.[14] E adiante toma, ela mesma, a orientação e impulso do procedimento.[15]
E é o momento marcante na controvérsia da hipótese.
Isto é; com início em finais de 2006 a apelante assume posição activa no assunto da licença.
E reclama, agora, como necessidade para a obter, a feitura do conjunto das tarefas que enumera nas oito alíneas da resposta ao quesito 10º; as quais, do seu ponto de vista, oneram e vinculam as esferas jurídicas dos apelantes, incumbindo-lhes como adstrição e responsabilidade a seu cargo.[16]
2.3. O quadro jurídico-normativo.
O negócio jurídico foi firmado em Ago 2000; intuindo-se, desde então e ininterruptamente, a existência e funcionamento do estabelecimento comercial no espaço; com decurso, em igual tempo, das vicissitudes enunciadas.
Entretanto, em matéria de arrendamento (e comercial ao que aqui importa), foi também a ordem jurídica mutável.
Ao tempo do consenso negocial regia o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, em particular, na redacção do Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril. E, do assunto da licença de utilização tratava o artigo 9º, exigindo-a como certificação de “aptidão para o fim pretendido” (nº 1), podendo em dados casos ser substituída por documento comprovativo da sua requisição (nº 2) mas em todo o caso com referência no texto do contrato (nº 4); acarretando a sua inexistência (da licença ou do documento da requisição), por causa imputável ao senhorio, para lá de uma sanção pecuniária a cargo deste (nº 5), ainda a atribuição ao inquilino do direito potestativo à resolução do contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou em alternativa, do direito a ele de requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias (nº 6).[17]
Em dia 27 de Fevereiro de 2006 foi publicada a Lei nº 6/2006, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano, com entrada em vigor no dia 28 Jun 2006 (artigo 65º, nº 2). Em assunto da licença de utilização passa a reger diploma próprio (artigo 1070º, nº 2, do Código Civil); que vem a ser o Decreto-Lei nº 160/2006, de 8 de Agosto; o qual, no artigo 5º, semelhantemente ao pretérito, mantém a respectiva exigência (nºs 1 e 3), a sanção pecuniária a cargo do senhorio, na hipótese da preterição (nº 5), mas, e quanto ao direito do inquilino, apenas consagrando agora o potestativo de resolução do contrato com direito a indemnização (nº 7).[18]
Estamos, como é bom de ver, estritamente em direito arrendatício.
Que é o único que convoca a hipótese; como tal circunscrita pela apelante, logo na petição da acção; e, como tal, mantida nos temas delimitados em recurso de apelação.
Em assunto de direito transitório a Lei nº 6/2006 fixou a norma geral de aplicação do novo regime jurídico às relações contratuais constituídas que fossem subsistentes à data da sua entrada em vigor (artigos 26º, nº 1,[19] e 59º, nº 1).[20] Disciplina em que nos parece enquadrar a hipótese concreta.
2.4. Os vínculos das partes no negócio ajustado.
E é esta, então, a questão crucial.
A quem é que compete o exercício das tarefas conducentes à emissão da licença (administrativa) que comporte a autorização para o funcionamento, no local, do estabelecimento comercial da apelante?
Ou em outros termos.
A quem é que compete colmatar a falta dessa licença?
Esse vínculo emerge do contrato locativo que foi firmado?
Ou as suas cláusulas o não permitem detectar?
E nesta derradeira hipótese: a quem onera o vínculo?
É bastante impressiva, neste particular, a alegação de recurso da apelante; pois que ela direcciona a situação, muito em especial, para a disciplina da liberdade contratual, da autonomia da vontade privada (artigo 405º, nº 1, cód civ), acentuando não estar em discussão a divisão dos vínculos arrendatícios tal como a lei os distribui, em tema de obtenção da licença mas, bem assim, a garantia dada pelos apelados de que o espaço arrendado estava licenciado para o exercício da actividade específica. De alguma forma, a convocar traços transversais de direito das obrigações, como o da pontualidade no cumprimento dos contratos, em ambiente de confiança, e no resguardo da boa fé (artigos 406º, nº 1, e 762º do Código Civil).
Vejamos então.
E iniciando pelo que diz a lei; isto é, que em locação, é primordial vínculo do locador o de assegurar ao locatário o gozo da coisa cedida para os fins a que ela se destina (artigo 1031º, alínea b), cód civ); bem como, em geral, que se o direito do locador não possuir os atributos por ele assegurados, o contrato pode (até) vir a ter-se por não cumprido (artigos 1034º, nº 1, alínea c), e 1032º, início, do Código Civil).
Em matéria de licença de utilização há, porém, normas específicas.
E, nesse particular, doutrina [21] e jurisprudência [22] têm correntemente chamado a atenção para a necessidade de distinguir, por um lado, a licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica (habitação, comércio, profissão liberal), por outro, a licença de utilização para o exercício de qualquer espécie de actividade em concreto (a estação de serviço automóvel, por exemplo); no sentido de que só a primeira é obrigação do senhorio, por só ela enquadrar a natureza funcional que a justifica, incidente sobre a necessidade de os proprietários dos imóveis obedecerem a certo tipo de normas legais de salvaguarda; por conseguinte, apenas a estas (às dos senhorios) se referindo as disposições específicas do RAU e do NRAU, antes evidenciadas. De seu turno, já as licenças para o exercício de certo ramo, potencialmente geradoras da exigência de intervenções e de obras próprias de adaptação do espaço e das áreas, cumprirem elas aos arrendatários que pretendam exercer a actividade específica; decorrentemente, a eles competindo proceder às obras e intervenções que se imponham para as viabilizar; em última instância, para permitir o licenciamento da actividade e a instalação do estabelecimento tido em vista.
É, no fundo, o que antes tentámos traduzir através da autonomização da figura do estabelecimento comercial, e de todo o seu conteúdo, como realidade jurídica própria; e de que o direito locativo é (apenas) parte.
Ora, a que tipo de licença se reportam as tarefas evocadas no caso?
Não se afigura fácil o seu discernimento; sendo embora importante conhecê-lo; dado ser, pelo menos via de regra, distinta a esfera jurídica a quem carrega a sua obtenção, como acabamos de evidenciar.
Isto visto.
Se o acervo factual (com destaque para a resp ques 10º) já permitia suspeitar de que a licença em questão, na hipótese, era a do alvará do funcionamento do estabelecimento (naquele local), portanto a permissão administrativa de a apelante, ali e dentro das condicionantes circunscritas, poder exercer a sua actividade empresarial e lucrativa de estação de serviço automóvel, e afins, outros elementos indiciários, com isso consonantes, acabam por viabilizar intui-lo.
A condução inicial de requisição da licença em nome do apelado C…, de que o processo camarário nº 2377/82, apenso, dá conta, evidencia um quadro de titularidade do próprio estabelecimento comercial, de seu domínio, indutor de perplexidade e que não corresponde à realidade das coisas. A informação de 18 Mai 2005, já antes referida, dá conta de a estação de serviço pertencer àquele apelado. O auto de contra-ordenação de 16 Mai 2005, por ocupação sem licença, é igualmente passado em nome dele. Só em 2 Jun 2005 há a informação complementar de o estabelecimento pertencer à apelante; logo após o que, como notámos, a câmara a interpela por ser ela a explorar a oficina. Mesmo quando em 11 Jan 2006 o (então) senhorio volta a pedir a emissão de alvará fá-lo com a indicação de quem é dona do estabelecimento. E é a esta que a câmara, em 2 Nov 2006, interpela para instruir o licenciamento, suprindo a inércia daquele que a requerera. Por fim, a própria assunção da condução do processo para obtenção do alvará, que a apelante requer em 4 Dez 2006, e logra conseguir, mostra o profundo interesse, assumidamente por todos os intervenientes reconhecido, que compromete a apelante; exactamente porque é o seu próprio estabelecimento comercial que está em causa; mas para lá da estrita relação locativa.
Sem se poder inferir daqui uma qualquer condição decisiva, a verdade é que acontecem indícios que tornam razoável inferir que, se fora a licença de utilização do espaço que, em geral, se comete como exigência ao senhorio, talvez não fosse necessário um tão aprofundado comprometimento da inquilina, como titular do estabelecimento, mesmo naquela fase de início de execução do contra-to; parecendo-nos que, mesmo então, ao senhorio teria bastado, e como tal, na única e genuína qualidade de locador, fazer a requisição à autoridade administrativa (queremos dizer, sem a confusa e estranha assunção, por ele, de domínio ou exploração do estabelecimento – já – instalado). O certo é que uma estranha promiscuidade de situações se evidencia; e que confunde o escrutínio do caso.
Repetimos. Afigura-se-nos que a mera licença de actividade genérica não teria carecido de tais (e estranhos) desvios; e que bastaria ao proprietário do espaço, enquanto tal, interpelar a concernente câmara municipal.
Ademais disto; nos parece que as próprias alegações da apelante confirmam a mesma inferência; em particular no passo em que referem que é no âmbito de um processo de licenciamento geral, mas para um fim específico, que se enquadram as obras objecto da acção (v fls. 242 a 243).
Em suma; tudo para concluir que a licença visada na hipótese pela apelante há-de ser aquela que lhe viabiliza, no local, o exercício da sua espécie de actividade em concreto; por conseguinte, um elemento primordial e típico do seu próprio estabelecimento comercial, de que ali dispõe, instalado.
E, assim, prosseguindo na análise.
Em crise não está, portanto, a licença de utilização típica da relação arrendatícia, envolvente do vínculo de salvaguarda da utilização do espaço, que ao locador sempre incumbe assegurar, e a que se referem as disposições do RAU e do NRAU; e cuja inexistência, a persistir, permitiria hoje ao inquilino fazer operar, em seu benefício, a consequência cominada no artigo 5º, nº 7, do cit Decreto-Lei nº 106/2006;[23] porventura sujeitando-o (também) ao despejo sumário decretável pela câmara municipal.[24]
Donde, a ser assim, ao menos por princípio, não ser aos apelados, com estatuto de senhorio, a carregar o vínculo de fazer reunir as condições para permitir a emissão da licença (da administração) para o exercício do ramo de actividade no locado, por não serem eles os donos do estabelecimento instalado; mas ser à apelante, por a ela pertencer a empresa em actuação e o acervo da universalidade que a constitui, a quem incumbe reunir e prosseguir aquelas condições.
É porém esta simples ilação de princípio.
Isto é; se detectável for, de banda do senhorio, uma assunção assertiva, uma convenção realizada, um compromisso assumido, que se evidencie para lá da dúvida razoável,[25] então, há-de ser assunção e compromisso a ter de ser honrado por quem o assumiu; mesmo o senhorio.
Quer dizer, à margem, agora, do estrito estatuto (comum) do senhorio que a lei delimita, é de buscar uma (outra) cláusula (específica), que a autonomia da vontade privada realmente viabiliza, no sentido de saber se ele, voluntária e anexamente ao compromisso das mais cláusulas do negócio arrendatício, ainda assegurou ao seu inquilino que lhe conseguiria (e garantiria) o alvará ou permissão para no locado efectivamente poder desenvolver o ramo específico.
E vejamo-lo então.
A primeira nota é a de que, com expressividade e em modo directo de manifestação de vontade nesse sentido, nada se mostra no substrato de facto disponível. Depois, semelhantemente, a respeito de algum comportamento concludente capaz de, com toda a probabilidade, o fazer pressentir; e, nesta óptica, nem mesmo a circunstância de o apelado C…, em fase inicial, ter prosseguido ele a tarefa de requisição do alvará de licença de utilização; bem como a de depois ainda voltar a assinar uma outra requisição; nada com terminância suficiente para permitir a conclusão conscienciosa e segura de que o estivesse fazendo na satisfação de um quadro vinculístico que por si tivesse sido assumido e, com essa conduta, então estivesse a honrar. É natural que o senhorio numa situação deste tipo seja, ele também, parceiro interessado na regularização administrativa da actividade em funcionamento no espaço que é seu; e daí, porventura, a sua habilitação no empreendimento da resolução dos problemas que, em tal matéria, possam transparecer; mas sem que tal o possa transformar em agente vinculado na regularização de tais assuntos que, muito em particular, são os referidos à própria genética e genuinidade de um estabelecimento comercial que lhe não pertence.
Resta, então, auscultar e ponderar as próprias convenções negociais ajustadas pelas partes; as cláusulas do contrato concluído; na hipótese, contidas no instrumento escrito elaborado; e que, segundo cremos, a alínea g) da matéria de facto seleccionada como assente visa retratar.[26]
O assunto é agora, como facilmente se percebe, de interpretação de declarações negociais; matéria a que têm aplicação, primordialmente, os artigos 236º, nº 1, e 238º, nº 1, do Código Civil, dos quais se obtém que é, via de regra, a impressão de um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, aquela que faz detectar o sentido da declaração e, ademais, que sendo esta formal não há-de poder valer, por princípio, com um sentido que não tenha mínimo de correspondência no texto escrito, ainda que imperfeitamente expresso.
As cláusulas (escritas) pertinentes, já as conhecemos.
E só elas são relevantes; com o que queremos evidenciar que a redacção que foi dada, na selecção dos factos, à alínea g) mat ass, obtida do alegado no artigo 7º petiç inicial, exactamente por referência à cláusula 6ª, acaba por não lhe ser perfeitamente fiel, traduzindo mais do que o que dela se pode obter.
Mas vejamos um pouco mais em pormenor.
E iniciando pela cláusula 5ª, alínea b). Desta se evidencia ter-se querido atribuir à apelante, como inquilina, a faculdade de, no geral, realizar obras de adaptação do local aos fins a que se destina; assim se lhe concedendo uma genérica autorização (escrita) que, viabilizando intervenções no espaço locado, em simultâneo fosse ao encontro do seu estatuto de proprietária do estabelecimento comercial, a instalar (ou instalado), de maneira a permitir o seu pleno e ajustado funcionamento. É portanto cláusula que permite até suspeitar sobre se toda a obra ou tarefa incidente sobre o locado, desde que feita visando a salvaguarda da integridade do estabelecimento, não terá sido convencionalmente atribuída à inquilina.
Agora, a dita cláusula 6ª; cuja letra se expressa em dois trechos; primeiro, que o espaço tem aptidão para o fim pretendido; segundo, que já decorreu na câmara municipal um processo de licenciamento com o nº …./80.
Pois bem; o que acontece é que estar apto ou ter aptidão não tem o significado necessário conducente à permissão ou concessão de funcionamento de certa actividade específica; apenas o de que o local tem vocação, é hábil, capaz e idóneo a poder vir recolher essa actividade ou ramo de exercício de comércio. Por outro lado, o decurso do processo de licenciamento, que aliás o processo camarário nº …./82, apenso, documenta, também não tem o significado assertivo de o espaço já estar realmente licenciado para aquele exercício, ou que o senhorio assegurasse e salvaguardasse à sua inquilina esse licenciamento real e efectivo. Do nosso ponto de vista, um normal declaratário não inferiria do texto que o senhorio contraente estivesse a certificar que assumiria ele mesmo toda a tarefa procedimental conducente à obtenção do alvará para exercício do ramo, e até que lograsse conseguir obter a respectiva emissão pela competente entidade camarária; que garantisse ou avalizasse a autorização; que assegurasse a sua real existência; ficando a impressão desse declaratário bem aquém disso.
É que, como dissemos, a regra é a de ser o dono do estabelecimento a ter de conseguir agregar todas as suas componentes constitutivas; que o permitam por em funcionamento. E o que se nos afigura, em causa, na hipótese é exactamente o défice do alvará para o seu exercício; rigorosamente um dos elementos de que carece para poder, com integridade, desenvolver a actividade lucrativa para que está vocacionado.
Como tal, quer dizer, como factor integrante do estabelecimento, e salvo alguma consistente evidência em desvio disso, a ser ao seu proprietário quem incumbe o esforço e a tarefa da sua congregação.
E, como dissemos, a cláus 5ª, alín b), até o permite razoavelmente pressentir. A concessão (genérica) à apelante de autorização (que é escrita) para intervenções no espaço, de adequação ao exercício da actividade, só tem razão de ser por não competir ao senhorio assegurar a adaptação e ajustamento à actividade lucrativa concreta da sua inquilina. Se, como a apelante propugna, aquele lhe houvesse garantido todas as condições (incluindo pressupostos de autorização camarária) para o exercício (íntegro e pleno) da sua actividade não teria, com toda a probabilidade, carecido de uma tal concessão para, ela mesma, intervir no local.
Em suma; parece-nos que ajuizou bem o tribunal recorrido quando ponderou ter a apelante concentrado e sustentado o primordial das suas pretensões em factores ínsitos ao funcionamento da sua loja de estação de serviço automóvel, e congéneres; e, por isso, absolveu os senhorios, cujo estatuto (entre todos convencionado) se afigura alheio às condições próprias desse estabelecimento.
Certo (ainda) que se não evidencia convenção que o permita infirmar.
E nem se nos afigura ser esta uma ilação prejudicada pela circunstância, agora trazida (em sede de recurso) pela apelante, de o processo de licenciamento camarário estar a ser “global, ainda que para o fim específico” (v fls. 243). É que, se bem percebemos, é exactamente este fim específico (que cremos poder assimilar ao objecto do estabelecimento) a sustentação substancial da causa de pedir da acção; e por isso que, porventura à excepção da dita na alínea h), todas as demais tarefas enumeradas nas alíneas a) a g) da resp ques 10º, e que são aquelas se visam apontar a encargo do senhorio, se indiciam estritamente como de adaptação, a viabilizar o exercício daquele fim ou objecto; precisamente convencionalmente atribuídas (autorizadas) ao inquilino.
E, por isso, encargo deste.
Derradeiramente; sempre havendo de lembrar que, desapossados do estatuto de senhorio, pela venda que fizeram, os apelados C… e D…, pese que considerados (sem impugnação) partes legítimas na causa, nenhum vínculo ou adstrição, próprio desse estatuto, conhecem (já) nas respectivas esferas jurídicas; tendo (de qualquer modo) o julgado de (sempre) reflectir esse despojamento.[27]
2.5. O excesso de pronúncia da sentença recorrida.
A sentença impugnada distribui o encargo da licença de utilização (genérica) ao senhorio e o da licença de utilização (específica) ao inquilino; e alicerçada nessa distribuição, reportando a hipótese apenas à segunda, é que absolve os senhorios. A apelante entende que essa matéria não foi equacionada pelas partes; e reconhece ali assunto de que o tribunal não podia conhecer; logo, nulidade.
Vejamos. O vício, tipificado no artigo 668º, nº 1, alínea d), final, do código de processo, visa colmatar a preterição do dever atribuído ao juiz pela disposição do artigo 660º, nº 2, final, do mesmo código, quando lhe proíbe ocupar-se de questões não suscitadas pelas partes (excepcionadas as oficiosas). Ocorre que, quando a lei fala em questões a resolver, o que visa são temas ou assuntos solvendos, e não razões, motivações ou argumentos, que contribuam para a sustentação de algum ponto de vista propugnado. A limitação acontece a respeito da circunscrição do pedido, da causa de pedir ou das excepções suscitadas; mas não já da construção argumentativa (ou de enquadramento jurídico) que seja adoptada para ponderar e avaliar, por si, cada uma de tais rubricas, que as partes dão.
Ora, o que se passou na situação autonomizada da hipótese é que o tribunal recorrido fez um certo enquadramento (jurídico) da causa de pedir recortada na petição e, no confronto do contraditório, conseguida apurar; o que lhe era permitido (artigo 664º, início, do código); e fez sem superar aquele recorte. É tão-só, por conseguinte, a respectiva construção argumentativa, o quadro de direito material e as consequentes inferências jurídicas, aquilo que está em causa quando a decisão sob censura procede à criticada distribuição de tarefas. Mas sem ultrapassar a temática solvenda, o assunto posto em avaliação; que julga, em base precisamente do enquadramento e inferência feito, num certo sentido (que foi absolutório). Ou seja, e por conseguinte, sem o vício de forma atribuído.
Donde, não haver excesso de pronúncia; nem consequente nulidade.
2.6. A omissão de pronúncia da sentença recorrida.
Na petição a apelante pedira indemnização, por carência de obras de eliminação de infiltrações de água e humidade no arrendado, de quantia a apurar em “liquidação de sentença”. A decisão censurada considerou estar o pedido relacionado com obras de adaptação e instalação do estabelecimento, alheias estas aos apelados; como tal, decorrentemente, a improceder (também) aquele. A apelante argui lacuna acerca do assunto; que o tribunal devia ter conhecido; logo, nulidade.
Vejamos. Enferma de vício de forma a sentença que se não pronuncie sobre alguma questão que devesse apreciar; quer dizer, quando não resolva algum dos temas que as partes hajam submetido à sua apreciação (artigos 660º, nº 2, início, e 668º, nº 1, alínea d), início, do código).
O assunto era, neste particular, o de obras na placa do tecto do locado adequadas a eliminar infiltrações de água e humidades (resp ques 10º, alín h)); as quais – é certo – foram enunciadas, a par das demais, como condição para a obtenção do “almejado alvará”.
Mas não apenas assim, segundo se vislumbra, as equacionou a apelante.
A elas, na petição, se atribuiu (ainda) um outro alcance e autonomia. É que, ali se disse, essas, em especial, tinham carisma urgente; já que geradoras de prejuízos no estabelecimento instalado no espaço; sendo exactamente esse prejuízo o tido em vista para reparação.
Isto é; sendo verdade que um dos alcances destas obras foi o da sua feitura como condição de obtenção de um alvará de exercício comercial (e neste sentido excludente de vínculo do senhorio), outro era o da sua projecção enquanto geradoras (a sua falta) de perdas a atingir a esfera da dona do estabelecimento (e nesta óptica, porventura, comportando assunto carente de ponderação).
E a sentença, realmente, não apreciou a questão.
Que inferência obter da omissão?
A resposta contém-se no artigo 715º, nº 1, do código, quando atribui ao tribunal de recurso o dever de, em substituição do tribunal recorrido, conhecer do objecto da apelação, ainda que declare nula a decisão.[28]
Vejamos então.
E iniciando por dizer que se nos não afigura de excluir a situação em que ao senhorio seja de atribuir obrigação de indemnizar quando, por não cumprir ele vínculos que o onerem, gere perdas e danos ao seu inquilino; hipótese que, por estar em crise dever emergente de contrato, se nos aparenta ser de responsabilidade contratual.
Ora, ao senhorio incumbe assegurar ao inquilino o gozo da coisa para o fim a que é destinada (artigo 1031º, alínea b), cód civ). No tema das obras, em particular, regiam antes designadamente os artigos 11º a 13º e 120º do RAU e regem agora designadamente os artigos 1074º e 1111º do Código Civil. Em todo o caso, a ideia geral que importa reter, em assunto de arrendamento para fim diverso de habitação, é o de que, salvo diversa estipulação, elas competem ao senhorio, ao menos quando adequadas a salvaguardar o gozo concedido ao inquilino.
Dito isto. Mencionámos que, na hipótese, a obra questionada (a da placa do tecto que retenha as infiltrações de águas e humidades) se configura de duplo alcance; é enquadrada como condição de obtenção do alvará do estabelecimento (resp ques 10º); mas, por natureza própria, sem poder deixar de superar esse alcance (típico de adaptação do estabelecimento) e, pelo seu cariz, assimilar na própria garantia de gozo e salvaguarda da utilização (geral) do espaço.
O que com isto queremos dizer é que, mesmo à margem de se configurar como condição para obter o “almejado alvará”,[29] a existência no arrendado de infiltrações de água e de humidades,[30] carentes de uma intervenção na placa do tecto, que o senhorio omitiu,[31] na medida em que geradoras de perdas e danos, se mostram vocacionadas a poder sustentar a fluorescência de um crédito indemnizatório que os tenha (às perdas e danos) por concreta medida.
É que essa realidade, que é gravosa e que o é inequivocamente, faz inferir, com razoabilidade, a partir das regras de experiência comum (artigos 349º e 351º cód civ), que muito provavelmente se acha constrangida e comprimida a faculdade de utilização que é própria do locatário no contexto do arrendamento; e decorrentemente, que não há pontualidade na execução do contrato e que os níveis da (transversal) boa fé se acham, eles também, estreitados.
Mais até; a gravosidade do facto, na economia da relação locativa em execução, é de molde a que o alcance agora em análise (de exigência da salvaguarda do gozo) supere até, em intensidade, o que emerge proeminente da óptica da apelante (de condição de emissão do alvará); e, nesse sentido, com a clara evidência de o senhorio estar onerado, a seu encargo, da intervenção efectiva e reparadora com a virtualidade de pôr cobro à danosidade verificada no concreto.
Aparenta-se-nos que a apelante, no pedido que formula, concebe a realidade de facto com esse duplo alcance.
Proeminentemente como condição conducente (apenas) para a emissão do alvará pela câmara municipal; a seguir como pressuposto de um crédito reparador a apurar “em liquidação de sentença”.[32]
É neste segundo que, agora, as atenções se devem concentrar.
Vejamos então. A lei permite a formulação de pedidos genéricos, designadamente, quando não seja ainda possível determinar de modo definitivo as consequências do facto ilícito ou o lesado pretenda usar da faculdade que lhe confere o artigo 569º do Código Civil (artigo 471º, nº 1, alínea b), cód proc civ). Este artigo (o 569º) do cód civ dispensa o lesado de indicar a importância exacta em que avalia os danos. O uso desta faculdade repercute-se no segmento condenatório da sentença, que não pode deixar de lhe corresponder (artigo 661º, nº 1, cód proc civ). Nessa hipótese o pedido é concretizado através de liquidação, nos termos do disposto no artigo 378º (nº 2, do cit artigo 471º).
A situação supõe, porém, a prévia verificação do dano ou prejuízo.
A vocação da liquidação subsequente é (apenas) a de fixar, estabelecer o quantitativo, avaliar a importância exacta do dano (artigos 379º, nº 1, final, 380º, nº 4, cód proc civ, e 566º, nº 3, cód civ); este tem de estar (antes) apurado.
A perda ou prejuízo constitui pressuposto indemnizatório; e enquanto compressão da esfera patrimonial do lesado há-de comportar uma certa e concreta configuração. Esta configuração há-de revelar-se em factos, alegados e provados, que a evidenciem; e que hão-de ser um substrato de integração normativa.
Na hipótese, o que a apelante alega, e o tribunal recorrido dá como apurado, a este propósito, é no essencial que aquela “vem sofrendo reiterados prejuízos” devido às infiltrações “e aos danos que estas causam no material existente” (resp ques 14º), que a infiltração “causa sério perigo a quem frequenta ou trabalha no estabelecimento” (resp ques 15º) e que todos os factos “causaram e causam graves prejuízos” (resp ques 17º).
Só com dificuldade aqui se descortina alguma real matéria de facto.
Como é correntemente notado, os factos que as partes têm o ónus de alegar (artigo 264º, nº 1, cód proc civ) constituem segmentos de realidade passíveis de serem concretizáveis; e com a virtualidade integradora de normas jurídicas de direito substantivo (concedentes de direitos subjectivos materiais). E falar de reiterados ou graves prejuízos, de danos ou de sério perigo, não evoca, com toda a certeza, substratos de uma tal natureza.
Neste particular, apenas uma limitadíssima aproximação, que a resp ques 16º (que se obteve do alegado no artigo 27º da petição) contém, ao mencionar que no estabelecimento acontece impedimento de proceder a muitos trabalhos, nomeadamente à lavagem das viaturas; sendo esta menção – ao constrangimento na lavagem das viaturas – o único substrato minimamente identificado de dano; e, por isso, único passível de (poder) ser indemnizado.
A lei civil denota uma preocupação especial na salvaguarda do interesse substantivo do lesado; e, por isso, lhe atenua os ónus de alegação e prova acerca da dimensão precisa das percas suportadas. Mas não lhe supera uma substanciação mínima do reconhecimento da concreta contracção a que se ache sujeito. Ora, no geral da hipótese, por carecer de sustentação fáctica a configuração dos constrangimentos no estabelecimento da apelante, e que esta apelida de reiterados e graves, prejuízos e danos, não cremos preenchidos os pressupostos indemnizatórios propugnados. E apenas no particular dos trabalhos impedidos e consistentes na lavagem das viaturas, é que podemos detectar a apontada substanciação mínima. Será, por isso, este o único segmento a merecer provimento.
Em suma; nesta óptica estritamente arrendatícia, porque o estrago na placa do tecto do espaço locado permite, quando chove nos meses de Outono e Inverno, a infiltração de água e humidades, situação a que se não pôs cobro e impede que, nesses dias, no estabelecimento instalado se proceda a trabalhos de lavagem das viaturas, há com toda a probabilidade constrangimento e retracção na esfera patrimonial da apelante – apenas carecido de exacta avaliação da sua importância, dimensão ou volume.
Derradeiramente, e pese a sucessão do estatuto de senhorio entre os apelados, de que antes se deixou nota, a responsabilidade será neste particular solidária de todos;[33] logo por se provar aquela sucessão (alín c) mat ass) e o contributo comum para o dano (resp ques 18º), embora sem uma definição concreta sobre qual a respectiva quota-parte contributiva. É que, também nesta hipótese, a lei revela a particular protecção do lesado, subtraindo-o a eventuais dúvidas acerca de comparticipação dos vários lesantes (artigo 497º, nº 1, cód civ).
2.7. Síntese (final) conclusiva.
No modo concreto como a acção veio interposta, e agora o concorrente recurso de apelação, é portanto muitíssimo limitado o sucesso daquela, e por arrastamento deste também.
A apelante quisera a realização de obras como necessidade para a obtenção do alvará, cujo vínculo contratual ao senhorio se não encontrou, mesmo em termos de cláusula (expressa ou tácita) de assunção por parte deste. Em termos subsidiários,[34] pediu a autorização para a respectiva feitura; mas esta, dada por si, como evidencia a cláusula 5ª, alínea b), do contrato. Acrescentou pedidos de reembolso de despesas tidas (e a ter) com encargos necessários para obter o alvará de funcionamento; mas que se crêem insustentados por aquele ser instrumento constitutivo e ínsito do próprio estabelecimento que lhe pertence (nessa medida alheado ao senhorio).
Por fim, a indemnização ilíquida, em muito sem factos capazes de a suportar; improcedente em larga escala na medida em que as normas, virtualmente dela concedentes, persistem vazias de um (indispensável) segmento de realidade; e nesse particular apenas permitindo reconhecer um dano consistente na retracção de tarefas do estabelecimento (impedimento de lavagens de viaturas) gerado por omissão da reparação de estrago no locado (incumbente ao senhorio).
3. Responsabilidade tributária.
É o critério de sucumbência que permite fixar a distribuição do encargo das custas (artigo 446º, nºs 1 e 2, cód proc civ). Na hipótese, a apelante vence no segmento recursório relativo à omissão de pronúncia; mas decai no mais. Em termos de acção, e por virtude da operada substituição ao tribunal recorrido, a apelante decai e vence, parcialmente, no segmento indemnizatório apreciado; com o volume do 1.º (decaimento) a superar notoriamente o do 2º (vencimento). O trecho decisório em tema de encargo com o pagamento das custas reflectirá estas ponderações.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em:
1.º; reconhecer a nulidade da sentença por omissão de pronúncia no segmento em que não conheceu do pedido de indemnização suscitado pela apelante;
2.º; em substituição do tribunal recorrido, julgar esse pedido parcialmente procedente e nessa conformidade:
● condenar solidariamente os apelados a pagarem à apelante uma indemnização, pelas perdas tidas com o impedimento de proceder à lavagem das viaturas por causa das infiltrações de água e humidades na placa do tecto do espaço locado em dias de chuva, e em quantia que vier a ser liquidada;
● no mais, absolver os apelados do pedido indemnizatório;
3.º; em todo o remanescente, julgar improcedente a apelação e, atentas as razões expendidas, em confirmar a sentença recorrida.
O encargo com o pagamento das custas é assim distribuído:
● as da acção serão pagas pela apelante, na proporção de 9/10, e pelos apelados, solidariamente, na proporção de 1/10;
● as da apelação serão pagas pela apelante, na proporção de 5/6, e pelos apelados, solidariamente, na proporção de 1/6.
Porto, 17 de Junho de 2013
Luís Filipe Brites Lameiras
Carlos Manuel Marques Querido
José Fonte Ramos
______________
[1] A acção foi interposta no dia 13 de Janeiro de 2010 (v fls. 19).
[2] O elenco dos factos provados tem por base a confusa enunciação a que procedeu o tribunal recorrido; a qual se tenta organizar por uma ordem cronológica; e, além disso, pontualmente se retoca na redacção.
[3] Exclui-se do elenco da matéria de facto o enunciado da alínea d) da matéria que foi considerada assente e que comporta, de modo evidente e inequívoco, uma questão de direito ou inferência jurídica a que se permite chegar por via normativa (artigo 646º, nº 4, do Código de Processo Civil).
[4] A redacção deste facto teve de ser mudada para o compatibilizar com o enunciado na resposta ao quesito 10º.
[5] Porventura, o principal e o primordial; o predominante, que permite (nuclearmente) caracterizar o próprio estabelecimento em si; e sem o qual nem será permitido dizer que este sequer exista.
[6] Sobre a noção de estabelecimento comercial, pode ver-se Barbosa de Magalhães, “Do estabelecimento comercial (estudo de direito privado)”, 2ª edição, página 13.
[7] O exemplar do referido instrumento, que a apelante juntou, apenas contém manuscrita a assinatura do apelado C…; contudo, consta no processo camarário do município de … (proc.º nº …./82), apenso, um outro exemplar este contendo também assinatura manuscrita do representante da apelante (v suas fls. 100 a 102).
[8] V fls. 51 do processo camarário apenso.
[9] V resp ques 21º e 22º da base instrutória. O processo camarário reflecte também esta realidade.
[10] V fls. 73 do processo camarário apenso.
É curioso notar ainda que o auto de contra-ordenação, com data de 16 Mai 2005 é passado em nome do apelado C… por estar “a ocupar o edifício … com uma estação de serviço de automóveis, designada por F…, sem que para o efeito possuísse a respectiva Licença de Utilização desta Câmara Municipal” (v fls. 74 proc.º camarário).
[11] V fls. 75 do processo camarário apenso.
Cremos impressiva a sequência seguinte do processo camarário; após o complemento informativo a câmara passou a interpelar e a convocar a empresa apelante; o que logo faz em comunicação escrita que lhe dirige, com data de 7 Jun 2005, e com o seguinte conteúdo:
“Na sequência de fiscalização efectuada às instalações da oficina de automóveis denominada F…, sita na …, freguesia de …, verificou-se que o local estava a ser ocupado sem a respectiva licença de utilização desta Câmara Municipal.
Constatou-se ainda que o titular da licença de construção já não explora a referida oficina, encontrando-se o estabelecimento a ser ocupado pela firma B…, Lda..
Face ao exposto, por forma a regularizar esta situação, concede-se um prazo de 20 dias a contar da notificação do presente despacho, para proceder ao pedido da licença de utilização, devendo, se for caso disso, o respectivo processo ser averbado em nome do actual ocupante do mesmo.”
(v fls. 76 proc.º camarário).
De igual modo, com data de 4 Jan 2006, comunicando-lhe o despacho de cessação da utilização do estabelecimento de estação de serviço de automóveis por não estar habilitada da respectiva licença de utilização (v fls. 78 e 79 proc.º camarário).
[12] V fls. 81 do processo camarário apenso.
[13] V fls. 95 do processo camarário apenso.
[14] V fls. 99 do processo camarário apenso.
[15] Cremos ser esta a realidade que se reflecte na resp ques 7º da base instrutória.
[16] Mas exactamente como conduta instrumental para a obtenção do alvará da licença. É este o pressuposto que, como ao tribunal “a quo”, se nos afigura primordial para uma avaliação correcta da hipótese.
[17] Vejam-se, a respeito destes direitos do inquilino, no quadro do RAU, Jorge Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 5ª edição, página 177, e M Januário C Gomes, “Arrendamentos Comerciais”, 2ª edição, página 59.
[18] A respeito da mudança, escreve Fernando de Gravato Morais que “no que respeita à relação arrendatícia, o inquilino deixa de ter agora ao seu dispor um direito de escolha, apenas podendo resolver o contrato de arrendamento comercial e exigindo cumulativamente uma indemnização, nos termos gerais (artigos 801º, nº 2 e 798º CC)” (“Novo regime do arrendamento comercial”, 2006, páginas 82 a 83).
[19] Este artigo tem, hoje, a redacção que lhe deu o artigo 4º da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto.
[20] Era, de todo o modo, o que já emergia da disposição geral do artigo 12º, nº 2, do Código Civil, quando no seu segmento final prescreve que a lei nova que disponha sobre o conteúdo das relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, se aplica às próprias relações antes constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.
[21] Luís Menezes Leitão, “Arrendamento Urbano”, 5ª edição, página 61.
[22] Acórdãos da Relação do Porto de 20 de Junho de 2011, proc.º nº 3321/07.8TBVCD.P1, de 8 de Maio de 2012, proc.º nº 1620/10.0TBGDM.A-P1, ambos em www.dgsi.pt., e de 16 de Janeiro de 2012, este na Colectânea de Jurisprudência ano XXXVII, tomo I, páginas 168 a 173.
[23] É o que nos parece, em face das normas transitórios, e atendendo em que o assunto se reflecte no estatuto recognoscível do locatário (artigos 26º, nº 1, e 59º, nº 1, da Lei nº 6/2006).
[24] É esta uma consequência evocada por Jorge Pinto Furtado, “Manual de arrendamento urbano”, volume I, 4ª edição, páginas 401 a 402.
[25] Mesmo em negócios formais são permitidas, e têm eficácia jurídica, estipulações verbais acessórias, em geral, desde que a razão determinante da forma lhes não seja aplicável (artigo 221º do Código Civil).
[26] Embora, segundo inferimos, de uma forma algo deficiente, como iremos tentar esclarecer.
[27] V a este concreto propósito para lá da alín c), já cit, ainda as alíns e), j) e l) da matéria de facto assente.
[28] Notar que teve lugar a audição prévia a que se reporta o nº 3, do mesmo artigo 715º (v fls. 275).
[29] Que o são efectivamente não há como negar, atendendo à resp ques 10º, que os enquadra na categoria daquelas cuja realização é necessária e pressuposto prévio da emissão administrativa do alvará de licença.
[30] Que se pode inferir, não apenas da alín h) da resp ques 10º, mas ainda das resp ques 13º a 16º.
[31] Realidade retratada na resp ques 18º.
[32] Nota-se que a liquidação em execução de sentença já nem existe, há muito tendo sido substituída por um incidente subsequente de liquidação (artigo 378º, nº 2, cód proc civ).
[33] Reportamo-nos estritamente ao tema da responsabilidade civil contratual nos termos autonomizados.
[34] Embora a petição evidencie um pedido “em alternativa” o certo é que se trata de subsidiariedade, como é notório do contexto integrado pelo artigo 469º, nº 1, do código de processo.