Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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SENHORIO
MORA
II - Como tal, a falta de depósito, o depósito parcial, a sua extemporaneidade ou a sua eventual irregularidade nunca poderão constituir causa de resolução do contrato.
III - E tal mora creditoris mantém-se em relação às rendas subsequentes, face a motivo (infundado) da recusa - até ao momento em que o senhorio manifeste a intenção de receber a renda no montante validamente oferecido pelo inquilino.
IV - Assim, tendo sido depositadas, condicionalmente, as rendas acrescidas de indemnização, ao senhorio apenas assiste o direito ao levantamento das rendas singelas depositadas e já não ao levantamento de tais montantes indemnizatórios, assistindo, por sua vez, ao arrendatário o direito a fazer seus os montantes que depositou em excesso (ut artigo 28, n.3, Regime do Arrendamento Urbano).
I. RELATÓRIO:
No .... Juízo Cível do Tribunal judicial de Vila Nova de Gaia,
A............ e esposa B............., com domicílio na Rua da ......., 222 - ......- V.N.Gaia, intentaram acção de despejo com processo sumário contra C............ e mulher D.........., residentes na Rua da ......, 224 - .....- V.N.Gaia.
Pedem que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento referido no artº 2º da petição inicial e os réus condenados a despejar o locado e a pagar aos Autores as rendas vencidas, no valor de 21.556$00, e as vincendas, acrescidas de juros de mora.
Alegam, em síntese, que:
Por contrato verbal, o anterior proprietário dos Autores deu de arrendamento ao Réu marido para habitação, quatro divisões na traseira, com entrada pelo nº 224 do prédio urbano sito na Rua da ............ nº 222 a 224, da freguesia de ....., do concelho de V.N. Gaia, mediante a renda mensal de 300$00, a pagar em casa dos Autores ou do seu representante legal no 1º dia útil do mês anterior àquele a que respeitar; o prazo de arrendamento foi de seis meses, com inicio em 1/3/1970; a renda, mercê das sucessivas actualizações, é de 1.465$00 a partir de Março de 1993, vigorando anteriormente a de 1.308$00; os Réus não pagaram as rendas que se venceram nos meses de Março de 1992 até à presente data (data da propositura da acção), apesar de terem sido avisados para o fazer pela carta que constitui o doc. nº 3, estando, assim, em dívida as rendas no montante de 21.556$00.
Citados regularmente, os Réus deduziram contestação, alegando, em síntese, que o vencimento das rendas sempre se operou no 1º dia útil do mês a que respeitam; a renda do ano de 1993 atento o factor de correcção extraordinária seria de 1.464$00; os Réus depositaram a renda por o anterior senhorio se ter recusado a recebê-la; os Réus não se encontram em mora e fizeram depósito condicional nos termos do doc. de fls. 30.
Pedem a absolvição do pedido ou, caso assim se não entenda, que seja julgado válido e liberatório o depósito condicional efectuado.
Os autores responderam, alegando que escreveram aos Réus a solicitar o pagamento das rendas no domicílio do procurador do senhorio; que os depósitos efectuados não podem ser considerados liberatórios pois foram feitos fora da área da comarca.
Foi requerido o despejo imediato, decidido por despacho de fls.82.
Os Réus efectuaram depósito condicional no valor de 24.584$00 relativo às diferenças entre as rendas devidas e as depositadas e à indemnização de 50%.
Foi elaborado despacho saneador, a Especificação e o Questionário, que sofreu reclamação, a qual foi indeferida.
Procedeu-se à Audiência de Julgamento com observância das formalidades legais conforme documenta a acta de fls. 155 e segs., tendo sido decidida a matéria de facto pela forma exarada no despacho de fls. 156 e verso.
A final foi proferida sentença julgando a acção improcedente, por não provada, absolvendo-se os réus do pedido e autorizando-se os autores a proceder ao levantamento das quantias depositadas pelos réus na CGD a título de rendas, bem assim se autorizando os réus a levantar as quantias depositadas condicionalmente a título de indemnização e de diferenças face às correcções operadas.
Inconformados com esta decisão, vieram os autores interpor recurso de apelação, apresentando as pertinentes alegações que terminam com as seguintes
CONCLUSÕES
1. Face ao doc. junto aos autos em 22/1/2002, constante da certidão da acção de preferência intentada pelos ora recorridos (RR.) contra os AA. ora recorrentes e o anterior proprietário, que contém carta endereçada por este aos RR., e também, face à carta que os AA. lhe escreveram (doc. nº 3 junto com a petição inicial - resposta aos quesitos 4º e 7º) não restam dúvidas de que:
"os RR. entre Março de 1992 e Março de 1993, tomaram conhecimento por escrito da identidade dos novos proprietários".
2. O quesito 8º terá de ter uma resposta positiva;
3. Os RR. sabiam a identidade dos novos proprietários desde a data em que receberam a carta (doc. nº 3 junto com a petição inicial);
4. Tanto mais que o anterior proprietário E...., a partir de Março de 1992, se recusou a receber a renda de prédio que já não lhe pertencia;
5. Os RR. usaram de manifesta má fé e, por ela, se impõe a sua condenação;
6. Os RR. foram notificados para pagarem a renda de 1.465$00 por carta que receberam (doc. 2. junto com a petição inicial);
7. Não apresentaram qualquer discordância quanto ao seu montante, nos termos do disposto no artigo 33º, nº 2, e 35º, do RAU, pelo que a mesma se considera aceite;
8. Os RR., por teimosia, decidiram não pagar a renda ao representante dos senhorios, ora recorrentes, e depositaram, por igual ou maior teimosia, a quantia de 1.464$00;
9. Os depósitos não estão correctos quanto ao montante e não são liberatórios;
10. Não há mora dos recorrentes;
11. Há fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo;
12. Ou quando assim se não entenda e seja decretada a caducidade do direito de resolução do arrendamento, deve ser considerada a mora dos arrendatários e, consequentemente, deve ser considerada a indemnização de 50% a favor dos A.A. (art. 1041º e 1048º do Cód. Civil) e a condenação do RR. nas custas e nas despesas do incidente de levantamento.
Nestes termos, e nos melhores que doutamente forem supridos deve ser concedido provimento ao presente Recurso e, em consequência, deve ser revogada a decisão recorrida, com o que será feita boa
Justiça!
Os réus contra-alegaram, sustentando a manutenção da sentença recorrida.
Foram colhidos os vistos.
Cumpre apreciar.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
- O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
as questões propostas para resolução consistem em saber:
Se deve ser alterada a resposta ao quesito 8º do (então ainda designado) “Questionário”, dando-se-lhe resposta afirmativa.
Se os Autores estão em mora e se os depósitos feitos pelos réus são, ou não, liberatórios e, como tal, se havia, ou não, fundamento para ser decretada a resolução do contrato de arrendamento.
III. 2. FACTOS PROVADOS:
Os Autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano constituído por casa de habitação com quatro fogos, sita na Rua da ....., 222- freguesia de ......- V.N.Gaia, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 1085.
Por contrato verbal, o anteproprietário dos Autores, F......, deu de arrendamento ao Réu marido, em Outubro de 1967, para habitação dele e do seu agregado familiar, quatro divisões na traseira, com entrada pelo nº 222 do citado prédio pela renda mensal de 300$00.
Mais tarde, o prédio em lide foi vendido pela viúva do dito F...... a um tal E..... que posteriormente o veio a alienar a favor dos Autores.
E........, enquanto senhorio dos Réus, emitiu os respectivos recibos de quitação e recebeu a renda correspondente
Teor dos docs. de fls. 24 a 30 que aqui se dão por reproduzidos (depósitos).
Teor dos docs. de fls. 51 a 80 que aqui se dão por reproduzidos (depósitos).
O arrendamento teve início em 1/3/1970 (resposta ao quesito 2º).
A renda, mercê de sucessiva actualizações, é de 1.464$00 a partir de Março de 1993, vigorando anteriormente a de 1.307$00 (resp. ao quesito 3º).
Os réus não pagaram as rendas que se venceram nos meses de Março de 1992 até à propositura à data da acção (7.6.93) apesar de terem sido avisados para o efeito (resposta ao quesito 4º).
O vencimento da renda sempre se operou no 1º dia útil do mês a que respeitasse, sendo que nesse mês sempre se emitiram os respectivos recibos (resposta ao quesito 5º).
Os réus depositaram a renda pela simples razão de o anterior senhorio E........ se haver recusado a receber a mesma no mês de Março de 1992 (resp. ao quesito 6º).
Os autores escreveram aos réus solicitando o pagamento no domicílio do procurador do senhorio (resp. ao quesito 7º).
III. APRECIANDO E DECIDINDO:
Quanto à 1ª questão suscitada - se deve ser dada resposta afirmativa ao quesito 8º do (então ainda designado) “Questionário”.
Estão, obviamente, os apelantes, a questionar a decisão sobre a matéria de facto.
Haverá fundamento para ser alterada a resposta ao citado quesito 8º ?
Neste quesito perguntava-se:
“Os Réus, desde Março de 1992 até Março de 1993, tomaram conhecimento por escrito da identidade dos novos proprietários?”
A resposta foi: “Não provado”.
Como é sabido, fixada a matéria de facto, através da regra da livre apreciação das provas consagrada no artº 655º nº 1 do CPCivil, em princípio essa matéria de facto é inalterável.
Como resulta dos autos, a prova testemunhal produzida em audiência de julgamento não foi gravada - dado que, não obstante inicialmente ter sido requerida, pelos réus, a gravação (fls. 95), o certo é que acabaram por prescindir da mesma (fls. 155).
Como tal, a modificação da decisão de facto só pode ocorrer ao abrigo do disposto no artº 712º do CPC.
Anote-se, desde já, que os apelantes não indicam o normativo ou normativos em que sustentam a sua pretensão de ver alterada a matéria de facto. No entanto, é claro que só com base no citado normativo (artº 712º) tal pode ocorrer.
Este preceito permite a alteração da matéria de facto nos seguintes casos:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravações dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artº 690-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Estas constituem as excepções à regra básica da imodificabilidade da decisão de facto proferida na 1º instância.
Ora, não tendo sido gravada a prova produzida em audiência, é manifesto que não dispõe o tribunal de “todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos de facto da matéria de facto em causa”, e, desde logo, porque não tem acesso aos depoimentos prestados em audiência - o mesmo é dizer, à riqueza probatória que emerge dos princípios da imediação, da concentração e da oralidade.
Efectivamente, quando o juiz tem diante de si a testemunha ou o depoente de parte, pode apreciar as suas reacções, apercebe-se da sua convicção e da espontaneidade, ou não, do depoimento, do perfil psicológico de quem depõe: em suma, daqueles factores que são decisivos para a convicção de quem julga, que, afinal, é fundada no juízo que faz acerca da credibilidade dos depoimentos.
Conforme ensina, a propósito da imediação, o Prof. Antunes Varela (in Manual de Processo Civil, 2ª Ed., págs. 657): “Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar”.
Ora, nenhum desses elementos está ao nosso alcance, muito menos não tendo ocorrido a gravação da prova.
Daqui, portanto, que não possa haver lugar à pretendida alteração das respostas aos quesitos ao abrigo do disposto na (invocada pelos apelantes) al. a) do nº 1 do artº 712º do CPC.
E tal alteração ou modificação da decisão de facto igualmente não ocorre ao abrigo da alínea c) do nº 1 do artº 712º, do CPCivil, pois que não foi apresentado documento novo superveniente.
Assim, falta-nos apreciar se os elementos fornecidos pelo processo nos impõem decisão sobre a matéria de facto diversa da considerada em 1ª Instância, elementos esses que tornam a decisão insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas (mencionada al. b) do nº 1 do artº 712º do CPCivil).
Não impõem, seguramente.
Não o impõem porque não existem tais elementos no processo, o que ocorre em especial quando há documentos com força probatória para alterar a resposta ou respostas do tribunal.
De facto, a alínea b) do nº 1 do artº 712º do Código de Processo Civil consente a modificabilidade da decisão de facto “Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas”.
Este fundamento está, como se sabe, relacionado com o valor legal da prova, “exigindo-se que o valor dos elementos coligidos no processo não pudesse ser afastado pela prova produzida em julgamento. Ao abrigo desta alínea b ) a alteração das respostas só é admissível quando haja no processo um meio de prova plena, resultante de documento, confissão ou acordo das partes, e esse meio de prova plena diga respeito a determinado facto sobre o qual o Tribunal também se pronunciou em sentido divergente”.
De qualquer forma, não ocorre aqui essa situação, na medida em que não foi postergada a força probatória de qualquer documento que não pudesse ser afastada pela prova testemunhal.
Como ensinou o Prof. Alberto dos Reis “in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, pág. 472”, se estiver junto aos autos documento que faça prova plena ou cabal de determinado facto e o juiz, na sentença, tiver admitido facto oposto, com base na decisão do tribunal colectivo, incumbe à Relação fazer prevalecer a força probatória do documento”.
Entendem os autores apelantes que a resposta positiva ao aludido quesito 8º se impunha em face do teor dos documentos de fls. 121 a 127 (certidão da petição de uma acção de preferência instaurada, em 27.07.92, pelos ora réus contra os ora autores e os anteriores proprietários do prédio objecto urbano aqui despejando) e fls. 128 (carta enviada pelo referido anterior proprietário (marido) do referido prédio urbano ao ora réu marido), pois entendem que, face a esses documentos, bem sabiam os ora réus a identidade dos “novos proprietários” do prédio objecto desta demanda.
Sem razão, porém.
Certo é que está certificada a instauração da referida acção de preferência.
Mas o que essa petição “reza” é tão só e apenas que os anteriores proprietários do imóvel ora despejando venderam aos aqui autores “por escritura de 31 de Janeiro de 1992,........UM PRÉDIO RÚSTICO, composto por terreno de cultura,.............” (cfr. fls. 123), que o aí autor marido.- aqui réu – havia tomado de arrendamento.
Não alvejamos, assim, onde é que tal certidão pode ter a virtualidade de mostrar que desde então os ora réus tinham conhecimento de que os ora autores eram os “novos proprietários” do prédio urbano referido neste autos! É que parece manifesto que o aludido quesito, ao falar em “novos proprietários”, obviamente que outro sentido não pode ter - sob pena de nenhum efeito útil lhe poder ser assacado no âmbito da relação material controvertida aqui em discussão - que não seja o de que os réus na data referida no quesito sabiam que os novos proprietários do prédio urbano eram os ora autores. E é obvio que do aludido documento (certidão) tal não pode ser extraído.
E o mesmo se diga no que concerne à carta de fls. 128.
Efectivamente, o que dali se extrai é tão só e apenas que o anterior proprietário do prédio (urbano) despejando enviou, em Dezembro de 1991, ao ora réu marido uma carta a dizer-lhe que pretendia vender ao ora autor o prédio arrendado aos ora réus “bem como o terreno”, devendo o réu dizer se pretendia, ou não, exercer o direito de preferência que a lei lhe conferia.
Ou seja, nessa carta tão somente se refere uma intenção de venda, o que nada tem a ver com uma venda efectiva - e só operada esta e sendo conhecida do arrendatário é que este ficaria obrigado a pagar a renda ao novo proprietário.
Em local algum se comprova documentalmente - já que por testemunhas tal não é possível averiguar, dada a não gravação da respectiva prova - que os aqui réus tivessem tido conhecimento, na altura referida pelos apelantes, da venda a estes do prédio urbano arrendado aos réus. E à falta dessa prova, não restava ao tribunal a quo outra resposta ao quesito 8º que não aquela que lhe deu e fundamentou.
Diga-se, aliás, que é nos parece muito duvidoso que tendo um arrendatário instaurado acção de preferência na venda do prédio que lhes esteja dado de arrendamento se veja obrigado a, desde logo e sem mais, passar a pagar as rendas ao adquirente.
Efectivamente - e voltando ao caso sub judice, parece não haver dúvida de que ao instaurarem a acção de preferência os réus/arrendatários visam precisamente pôr em causa a (eventual) aquisição efectuada pelos ora autores por via da respectiva escritura pública, o que significa que não nos repugna aceitar que até haver decisão final transitada em julgado a renda deva continuar a ser paga ao senhorio/alienante. Até porque, caso vingasse a acção de preferência, os seus efeitos retroagiam à data da venda, sendo o adquirente substituído na posição do comprador, pelo que não faria muito sentido, até por não ter significativa utilidade, que até esse trânsito da decisão final a renda deixasse de ser paga ao proprietário/senhorio/alienante.
Daqui que nos pareça que como igualmente sustentam os apelados, tendo sido proposta acção de preferência pelo arrendatário, a comunicação dos adquirentes não deva produzir qualquer efeito para efeitos de pagamento de rendas.
Verificados, portanto, os documentos juntos aos autos, temos que os elementos por si fornecidos não impõem decisão diversa sobre a matéria de facto considerada em 1ª Instância, na medida em que, face à motivação exarada aquando da decisão sobre a matéria de facto, o Tribunal “a quo” teve o cuidado de realçar a convicção que determinou a resposta dada, conjugados que foram os depoimentos das testemunhas inquiridas em audiência, o que, confrontado com os demais elementos vertidos nos autos, maxime documentais, não torna a realidade, por estes manifestada, insusceptível de ser destruída (citada al. b) do nº 1 do artº 712º do CPCivil).
Improcede, como tal, esta primeira questão suscitada, mantendo-se inalterada a resposta ao quesito 8º.
Quanto à segunda questão (ou grupo de questões, se quisermos) se os Autores estão em mora e se os depósitos feitos pelos réus são, ou não, liberatórios, e, como tal, se havia, ou não, fundamento para ser decretada a resolução do contrato de arrendamento.
Está provado que o senhorio E........ - único que importa ter em conta nesta questão, atenta a resposta dada à anterior questão, ou seja, que os réus/arrendatários desconheciam, à data, a existência de outro proprietário/senhorio do prédio arrendado - se recusou a receber a renda de Março de 1992, razão pela qual os réus passaram a fazer o depósito das rendas (resposta ao quesito 6º).
Significa isto que se está em face da chamada mora creditoris.
E quais as suas consequências?
Vejamos.
A primeira e mais elementar obrigação do locatário é a de pagar a renda ou aluguer estipulados (artº 1038º, al. a), do CC), sendo que não sendo feito o seu pagamento no tempo e lugar próprios, nem sendo feito depósito liberatório (isto é, não sendo “limpa” a sua falta - a purgatio morae ), tal dá ao senhorio o direito de resolver o contrato (artº 64º, nº1, al. a), do RAU- Dec.-Lei nº 321.B/90, de 15.10).
O tempo e lugar próprios para o pagamento da renda vêm previstos no artº 1039º do CC.
O direito de resolução do contrato por falta de pagamento de renda caduca se o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pagar ou depositar as somas devidas e a indemnização referida no artº 1041º, nº1, do CC, o que constitui uma aplicação particular do princípio enunciado no artº 763º-1, do CC (cfr. artº 1048º do mesmo Código - sobre este ponto, ver a ROA, 1983, I, 99, com anotação de Eridano de Abreu e o Ac. STJ de 27.7.84, in Bol. M.J. 339º/400).
Daqui logo se conclui que o arrendatário só pode depositar as rendas desde que primeiro tenha tentado em vão pagar, no tempo e lugar próprios, integralmente, o montante exigível.
Se depositar fora desse circunstancialismo, corre o risco de ver impugnado o depósito e a ser declarado ineficaz como meio de extinção da obrigação, suportando, ainda, as custas e despesas feitas com o depósito (artº 1028º, nº2, CPC).
Pode acontecer, porém, que o arrendatário ofereça ao senhorio o pagamento da renda (no tempo e lugar próprios), mas que este se recuse a recebê-la.
Ora, neste caso, o arrendatário nem, sequer, é obrigado a fazer o depósito da renda recusada. Pode, porém, fazê-lo - e tem, naturalmente, vantagem em o fazer, usando mão da consignação em depósito (a fazer na CGD e até à data da contestação da acção de despejo- arts. 23º RAU e 1048º, CC), pois com ela, e só com ela, extingue a sua obrigação (artº 841º, CC) e liberta-se das consequências nefastas que lhe possam advir do facto de ainda não ter cumprido, embora, é certo, sem culpa sua ou por mora creditoris.
Havendo divergência quanto ao montante devido (caso, v.g., do artº 81º-A RAU), há vantagem para o arrendatário em fazer o depósito condicional exigido pelo senhorio (arts. 1042º-2 CC e 28º-1 RAU), pois, no caso de o tribunal vir a sancionar o montante exigido pelo senhorio, não pode haver despejo do arrendatário, uma vez que depositou em tempo o montante requerido, sendo certo que no caso de tal sancionamento não ter lugar, sempre poderá o arrendatário proceder ao levantamento do depósito (cit. artº 28º RAU, fine).
Trata-se, porém, sempre se uma mera faculdade do inquilino.
Isto é, havendo mora do senhorio por se recusar a receber a renda preexistente (validamente) oferecida pelo inquilino (mora creditoris ou mora accipiendi, artº 823º, CC), os depósitos de rendas, designadamente por via da consignação em depósito, são facultativos (cfr. artº 841º, nº2, CC e Acs. da Rel. de Lisboa, de 30.10.97 e da Rel. do Porto, de 16.03.1998, in Col. Jur., 1997-IV-126 e 1998-II-208). E, como tal, a falta de depósito, o depósito parcial, a sua extemporaneidade ou a sua eventual irregularidade nunca poderão constituir causa de resolução do contrato (Acs. Rel. Porto de 17.01.1995 e de 10.11.1981 e da Rel. de Coimbra de 25.02.1989, respectivamente, em Bol. M. J. 23-322 e 384-664).
Tal mora creditoris mantém-se em relação às rendas subsequentes, face a motivo (infundado) da recusa - até ao momento em que o senhorio manifeste a intenção de receber a renda no montante validamente oferecido pelo inquilino.
Voltando aos caso sub judice, temos que, estando provado que o anterior proprietário do locado (senhorio) se recusou, infundadamente, a receber a renda de Março de 1992 - o que se traduz na aludida mora creditoris, tanto bastava para que - como bem se acentua, aliás, na sentença recorrida, fosse até facultativo o depósito das rendas pelos réus arrendatários.
Isto é, mesmo que as rendas deixassem, então, de ser depositadas, no montante devido, ou o fossem fora do prazo (legal) de oito dias após o seu vencimento, tal situação jamais podia fundamentar a resolução do contrato de arrendamento por banda do senhorio.
No entanto, o réu até fez - talvez levado pela supra referida política das cautelas o que não estava obrigado a fazer: depositou as rendas de Março de 1992 e meses seguintes, na CGD - o que, mesmo que tal mora creditoris não tivesse lugar, sempre faria caducar o direito de resolução do contrato, desde que, obviamente, tais depósitos fossem liberatórios. E foram-no, já que foram feitos na forma, tempo, lugar e montantes exigidos por lei (com indemnização de 50% cfr. doc. de fls.), como claramente se demonstra na sentença recorrida.
Certo é, porém, como já referido que, face à recusa do senhorio em receber a renda, deixou de se poder falar em mora dos réus. O que significa que, não só deixou de haver fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, como assiste aos autores/senhorios - dado que os depósitos foram feito apenas condicionalmente, não vingando a alegação dos autores apenas o direito ao levantamento das rendas singelas depositadas e já não ao levantamento dos montantes indemnizatórios igualmente depositados.
Discutia-se, por outro lado, se a renda do ano de 1993 era de 1.465$00 ou de 1.464$00.
Ora, tendo-se dado como provado que “a renda, mercê de sucessivas actualizações é de 1.464$00 a partir de Março de 1993” (resposta ao quesito 3º) - e bem, atendendo a que a renda anterior era de 1.307$00 e que o factor de correcção das rendas no ano de 1993 era de 1.120, o que perfaz, de facto, a renda, para tal ano de 1993, de 1.464$00 (mais exactamente 1.463$84) - , e não de 1.465$00 (como pretendiam os autores/apelantes), tal significa, desde logo, que, tendo os autores exigido renda superior à devida, nunca a falta de pagamento da renda que peticionavam lhes permitia pedir a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas.
No entanto - o que deve ser salientado os réus até procederam ao depósito das diferenças de montantes das rendas e da indemnização de 50% admitindo (apenas à cautela e condicionalmente), assim, a hipótese (não verificada, porém) de a renda devida em 1993 ser do montante exigido pelos autores (1.465$00).
Daqui que nunca havia fundamento para ser decretada a resolução do contrato de arrendamento.
Saliente-se, também, que a renda se vencia no 1º dia útil do mês a que respeitava (cfr. resposta ao quesito 5º--e não, como pretendiam os autores, no 1º dia útil do mês anterior).
Daqui, portanto, que se conclua que, dada a ausência de mora por banda dos réus/arrendatários, verificando-se, ao invés, mora creditoris e que a renda exigível não era aquela que os autores exigiam, mas, sim, de 1.464$00 e se vencia no 1º dia útil do mês a que respeitava, não têm os autores/senhorios direito, quer a ver decretada a resolução do contrato de arrendamento, quer ao levantamento de quantias que excedam as rendas em dívida considerando que a partir de Março de 1993 tal renda, mercê das sucessivas actualizações, era de 1.464$00. Tão só assiste, portanto, aos autores o direito a exigir o levantamento das rendas singelas depositadas considerando o montante mensal em 1993 de 1.464$00, assistindo, por sua vez, aos réus/arrendatários o direito a fazer seus os montantes que depositaram em excesso (ut artº 28º, nº3, RAU).
Uma última nota:
Diz-se na sentença recorrida (fls. 169) que “os réus na sua contestação invocam a caducidade do direito dos autores peticionarem as rendas anteriores às últimas (12 rendas artº 21º da contestação)”
Cremos que a Mmª Juiz não leu bem o citado artº 21º da contestação.
Efectivamente, o que ali se diz é, não que caducou o direito de exigir o pagamento das últimas 12 rendas, mas - o que é bem diferente - que caducou o direito de resolução “relativamente às anteriores” rendas, isto é, em relação às que vão para trás das 12 últimas.
Nada a censurar a tal alegação/afirmação dos réus.
Efectivamente, o direito de resolução só se verifica em relação às rendas vencidas há menos de um ano, operando a caducidade desse direito (de resolução do contrato de arrendamento) no que tange às rendas vencidas há mais de 1 ano e já “não, também, à obrigação de pagamento das rendas vencidas. Aliás, as rendas só prescrevem nos termos do artigo 310º, al. b), do Cód. Civil, prescrição de que não pode conhecer-se oficiosamente artº 303º do mesmo Código” (Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano R.A .U), 2ª ed., pág. 164).
À parte esta última observação que não altera, porém, a bondade da decisão recorrida, nenhuma censura ou reparo nos merece a sentença, que fez correcta interpretação e aplicação da lei, improcedendo assim, também, a segunda questão.
Do exposto igualmente se conclui que claudicam todas as conclusões das alegações do recurso.
CONCLUINDO:
- Havendo mora do senhorio por se recusar a receber a renda preexistente (validamente) oferecida pelo inquilino (mora creditoris ou mora accipiendi, ut artº 823º, CC), os depósitos de rendas, designadamente por via da consignação em depósito, são facultativos.
- Como tal, a falta de depósito, o depósito parcial, a sua extemporaneidade ou a sua eventual irregularidade nunca poderão constituir causa de resolução do contrato.
E tal mora creditoris mantém-se em relação às rendas subsequentes, face a motivo (infundado) da recusa - até ao momento em que o senhorio manifeste a intenção de receber a renda no montante validamente oferecido pelo inquilino.
-.Assim, tendo sido depositadas, condicionalmente, as rendas acrescidas de indemnização, ao senhorio apenas assiste o direito ao levantamento das rendas singelas depositadas e já não ao levantamento de tais montantes indemnizatórios, assistindo, por sua vez, ao arrendatário o direito a fazer seus os montantes que depositou em excesso (ut artº 28º, nº3, RAU).
4. DECISÃO
Termos em que acordam os Juizes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelos Autores/apelantes.
Porto, 15 de Abril de 2004
Fernando Baptista Oliveira
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha