Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3773/13.7TBVNG.P1 |  |
EXTINÇÃO DA PROCURAÇÃO
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
II - A promessa de venda de coisa alheia não é nula, atentas as especificidades do contrato promessa relativamente ao contrato de compra e venda, uma vez que no âmbito do contrato promessa o promitente vendedor não está a alienar um bem, mas apenas a prometer aliená-lo no futuro, não se aplicando por isso o regime do art.º 892.º do C.Civil.
III - A nulidade suscitada pelo facto do tribunal a quo não se ter pronunciado sobre da ausência de uma das partes à audiência de julgamento quando estava requerido o seu depoimento de parte, integra-se na previsão do art.º 195.º do C.P.C., sendo uma nulidade processual e não uma nulidade da sentença, pelo que tinha de ser arguida perante o tribunal de 1ª instância, de acordo com o disposto no art.º 199.º n.º 1 do C.P.C., apenas cabendo recurso da decisão que viesse a recair sobre ela.
IV - A causa de pedir que serve de suporte à pretensão formulada é constituída pelo conjunto de factos concretos invocados pelos AA. na petição inicial, susceptíveis de, a provarem-se, virem a determinar a produção dos efeitos jurídicos pretendidos.
V - Não se provando que Mediadora soubesse ou tivesse como saber, à data da celebração do contrato promessa de compra e venda, antes do registo a favor de terceiro da aquisição do imóvel prometido vender, que o promitente vendedor não era o proprietário do imóvel, estribando-se nas informações fornecidas por quem a contratou, não pode concluir-se que a mesma violou de forma culposa algum dos deveres previstos nas várias alíneas do n.º 1 do art.º 16.º do DL n.º 211/2014 de 20 de Agosto, relativo ao exercício da actividade de mediação imobiliária.
VI - Havendo vários vencidos na acção e de acordo com a melhor interpretação do art.º 527.º nº 2 do C.P.C. a responsabilidade pelo pagamento das custas deve ser repartida pelos vários vencidos.
Apelação 1ª
Relatora: Inês Moura
1º Adjunto: Paulo Dias da Silva
2º Adjunto: Teles de Menezes
Sumário: (art.º 663.º n.º 7 do C.P.C.)
I - A extinção da procuração não é oponível a terceiros que sem culpa a ignoravam, nos termos do art.º 266.º n.º 2 do C.Civil, atenta a protecção legal conferida a terceiros de boa fé.II - A promessa de venda de coisa alheia não é nula, atentas as especificidades do contrato promessa relativamente ao contrato de compra e venda, uma vez que no âmbito do contrato promessa o promitente vendedor não está a alienar um bem, mas apenas a prometer aliená-lo no futuro, não se aplicando por isso o regime do art.º 892.º do C.Civil.
III - A nulidade suscitada pelo facto do tribunal a quo não se ter pronunciado sobre da ausência de uma das partes à audiência de julgamento quando estava requerido o seu depoimento de parte, integra-se na previsão do art.º 195.º do C.P.C., sendo uma nulidade processual e não uma nulidade da sentença, pelo que tinha de ser arguida perante o tribunal de 1ª instância, de acordo com o disposto no art.º 199.º n.º 1 do C.P.C., apenas cabendo recurso da decisão que viesse a recair sobre ela.
IV - A causa de pedir que serve de suporte à pretensão formulada é constituída pelo conjunto de factos concretos invocados pelos AA. na petição inicial, susceptíveis de, a provarem-se, virem a determinar a produção dos efeitos jurídicos pretendidos.
V - Não se provando que Mediadora soubesse ou tivesse como saber, à data da celebração do contrato promessa de compra e venda, antes do registo a favor de terceiro da aquisição do imóvel prometido vender, que o promitente vendedor não era o proprietário do imóvel, estribando-se nas informações fornecidas por quem a contratou, não pode concluir-se que a mesma violou de forma culposa algum dos deveres previstos nas várias alíneas do n.º 1 do art.º 16.º do DL n.º 211/2014 de 20 de Agosto, relativo ao exercício da actividade de mediação imobiliária.
VI - Havendo vários vencidos na acção e de acordo com a melhor interpretação do art.º 527.º nº 2 do C.P.C. a responsabilidade pelo pagamento das custas deve ser repartida pelos vários vencidos
Acordam na 3ª secção do Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório
Vêm os AA. B… e C… intentar a presente acção declarativa de condenação com a forma de processo comum, contra os RR. D… e mulher E…, F…, G… - Mediação Imobiliária Unipessoal, Ld.ª e Companhia de Seguros H…, S.A., formulando os seguintes pedidos:I. Relatório
a) Ser declarado definitivamente não cumprido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os autores e o primeiro e a segunda réus, por culpa destes e esses réus condenados a pagar aos autores, solidariamente, a título de indemnização pelo não cumprimento, o dobro do sinal prestado, no montante de 40.000,00 euros, acrescido dos juros, à taxa legal que hoje é de 4% ao ano, desde a citação até efectivo pagamento.
b) Ser o terceiro réu e a quarta ré igualmente condenados a pagar aos autores, solidariamente, a indemnização correspondente ao dano sofrido que, no caso, corresponde ao dobro do valor entregue a título de sinal, no valor, portanto, de 40.000,00 euros, acrescido dos juros, à taxa legal que hoje é de 4% ao ano, desde a citação até efectivo pagamento.
c) Ser a quinta ré igualmente condenada a pagar aos autores, solidariamente com a quarta ré, a indemnização correspondente ao dano sofrido que, no caso, corresponde ao dobro do valor entregue a título de sinal, no valor, portanto, de 40.000,00 euros, acrescido dos juros, à taxa legal que hoje é de 4% ao ano, desde a citação até efectivo pagamento.
Alegam, em síntese, para fundamentar o seu pedido que em 18/11/2011 celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel com os 1.ºs RR. (promitentes vendedores), sendo o 3.º R. procurador destes, a 4.ª R. a agência imobiliária, e a 5.ª R. a Companhia de seguros desta última. Os 1.ºs RR. quando celebraram o contrato promessa de compra e venda bem sabiam não ser donos do bem prometido vender e os 3.º R., a 4.ª R. e a 5.ª R., sabiam que 1.ºs RR. não eram proprietários do bem prometido vender e ainda assim tiveram intervenção na celebração do contrato promessa de compra e venda, tendo os AA. entregue a quantia de €20.000,00 a título de sinal e principio de pagamento. O imóvel prometido vender encontrava-se hipotecado e penhorado, no âmbito de processo executivo que correu termos, tendo sido vendido no dia 10/02/2011 incumprindo os RR. definitivamente o contrato promessa.
Os RR. foram devidamente citados.
A R. G… - Mediação Imobiliária, Ldª vem contestar. Começa por alegar a sua ilegitimidade e pede em qualquer caso a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido.
A R. Companhia de Seguros H…, S.A. vem contestar, referindo que apenas poderia ser interveniente acessória nos autos e concluindo pela sua absolvição do pedido.
O R. D… vem também contestar, referindo ter sido proprietário do prédio, mas ter entregue a sua gestão ao R. F…, a quem informou que o imóvel já não lhe pertencia, quando o mesmo foi adjudicado ao Banco Exequente no âmbito do processo executivo que correu termos. Conclui igualmente pela improcedência da acção e pala sua absolvição do pedido.
A R. E… vem apresentar contestação própria, nos mesmos termos que o R. D….
Foi dispensada a realização de audiência prévia e proferido despacho saneador que afirmou a validade da lide, julgando improcedente a excepção da ilegitimidade suscitada pela 4.ª e pela 5.ª R. Foi enunciado o objecto do litígio e fixados os temas de prova.
Realizou-se o julgamento, com observância do legal formalismo.
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando definitivamente não cumprido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os AA. e os 1.º e 2.º RR., por culpa destes, condenando estes RR. a pagar aos AA. solidariamente, a título de indemnização pelo não cumprimento, o dobro do sinal prestado no montante de €40.000,00 acrescido de juros à taxa legal desde a citação até efectivo pagamento, absolvendo os demais RR. dos pedidos. Mais determinou serem as custas devidas pelos AA. e 1.º e 2.º RR. na proporção do decaimento que fixou em 1/3 e 2/3 respectivamente.
Inconformados com esta decisão vem dela interpor recurso o 1.º R., a 2.ª R. e os AA.
A R. E… vem pedir a revogação da sentença proferida, formulando, para o efeito, as seguintes conclusões:
A) É verdade que a Apelante constituiu seu procurador na gestão do prédio urbano em apreço o Réu F…., que sempre assumiu a gestão do prédio, celebrando os contratos de arrendamento com os inquilinos e realizando as necessárias obras de conservação do mesmo, recebendo todos os frutos resultantes dessa mesma gestão.
B) Contudo, a procuração apresentada pelo Réu F… aquando da celebração do contrato promessa não tinha qualquer validade, tinha caducado/estava extinta, tendo sido apenas utilizada com o intuito de enganar/ludibriar os autores.
C) Na verdade, a Ré era apenas proprietária de direito do imóvel, um verdadeiro “testa de ferro” do Réu F.... Ainda assim, na altura dos factos em discussão, o Réu F… poderia representar, enquanto procurador, o Réu D…, uma vez que o bem imóvel em crise já não lhe pertencia, estranhando a forma como todo o processo foi conduzido pelo Autores e restantes Réus. Uma vez que bastaria uma consulta junto da Conservatória do Registo Predial e da repartição de Finanças para comprovar o legítimo proprietário do prédio em causa!
D) Deste modo, estamos perante uma ilegitimidade substantiva da Apelante e do seu marido.
E) Estamos também perante a venda de um bem alheio, à luz do artigo 892º do Código Civil, por parte do Réu F….
F) Á data da celebração do contrato – promessa de compra e venda em crise, o Réu F… bem sabia que o prédio em crise já não pertencia á esfera patrimonial do Apelante. Agindo com o único intuito de se locupletar com o sinal prometido. Devendo por isso a Apelante e seu marido ser absolvida do pedido de indemnização dos Autores pelo alegado não cumprimento do contrato promessa.
G) A Apelante desconhecia portanto que o imóvel em crise já não era, na data referida pelo Autor, sua propriedade, sendo propriedade do Banco I…, tendo o mesmo sido adjudicado ao mesmo no dia 10 de Fevereiro de 2011, na sequência do Processo Executivo nº 4520/08.0TBVNG, que correu os seus termos no Juízo de Execução do Tribunal de Vila Nova de Gaia.
H) Factos confirmados pela douta sentença: «Quanto à circunstância dada como provada, relativa ao conhecimento da pendência do processo executivo por parte dos 1º e 2º RR., para além do que resulta da prova documental, não há evidência probatória que os mesmos fossem sabedores dos demais actos. Antes pelo contrário. Como ficou dito, quem punha e dispunha do imóvel era o aqui 3º R..»
I) «Os 1º e 2º RR. Seriam testas de ferro do 3º R., sendo este, por via da relação familiar existente entre eles, quem efectivamente era dono e por via de tal quem intervinha, por interposta pessoa, no processo executivo, ie, era ele quem efectivamente pedia, mas os requerimentos eram assinados pelos aqui 1º e 2º RR.. Deste modo, não ocorre contradição quando de afirma que eram os 1º e 2º RR. Executados, mas que não eram sabedores do que se passava.»
J) A Apelante desconhece ainda a celebração de qualquer contrato promessa de compra e venda entre os autores e o Réu F…, e todos os demais actos relativos ao mesmo, não tendo intervindo ou sequer tido conhecimento, directa ou indirectamente do mesmo. Facto confirmado pela douta sentença: «fica o Tribunal com a convicção de que o 3º R., F… era o verdadeiro dono do negócio do lado da parte vendedora, que foi ele quem efectivamente recebeu as quantias, a título de sinal, era ele quem efectivamente geria e detinha o imóvel, sendo que os 1º e 2º RR., nada tinha directamente a ver com ele.»
L) Pelo que é falso que o Réu F… o tenha representado o na celebração de um contrato de compra e venda do imóvel em crise com os Autores, uma vez que o Apelante jamais mandatou quem quer que fosse para, em seu nome ou representação, vender um bem que não era sua propriedade. Nunca tendo a Apelante recebido qualquer quantia monetária referente ao mesmo,
M) Facto igualmente confirmado pela douta sentença: «fica o Tribunal com a convicção de que o 3º R., F… era o verdadeiro dono do negócio do lado da parte vendedora, que foi ele quem efectivamente recebeu as quantias, a título de sinal, era ele quem efectivamente geria e detinha o imóvel, sendo que os 1º e 2º RR., nada tinha directamente a ver com ele.»
N) Havendo, desde logo, uma ilegitimidade substantiva da Apelante.
O) A procuração caducou ipso facto a partir do momento em que o bem imóvel deixou de pertencer ao Apelante. Situação que o 3º Réu F… bem conhecia, e da qual tirou partido, locupletando-se com o sinal prometido. Pelo que estamos perante uma venda de um bem alheio, à luz do preceituado no artigo 892º do Código Civil, venda que o Apelante desconhece, nunca tendo intervindo na mesma a qualquer título, tendo muito menos recebido qualquer quantia aquando da celebração do referido contrato promessa.
P) A Apelante não era, á data da assinatura do contrato promessa, proprietária do imóvel prometido. Pelo que nunca foi parte/interveniente do negócio prometido.
Q) A procuração apresentada pelo Réu F… aquando da celebração do contrato promessa não tinha qualquer validade, tinha caducado/estava extinta, tendo sido apenas utilizada com o intuito de enganar/ludibriar os autores. Estranhando a Apelante a forma como todo o processo foi conduzido pelo Autores e restantes Réus, bastando uma consulta junto da Conservatória do Registo Predial e da repartição de Finanças para comprovar o legítimo proprietário do prédio em causa! Situação patrimonial que deveria ser forçosamente do conhecimento dos Autores/ Promitente – Compradores.
R) O que configura uma negligência grave no dever de cuidado do homem médio, e, no mínimo, atípica num negócio jurídico como a compra e venda de imóveis! Não sendo portanto a Apelante responsável pelos prejuízos causados na esfera patrimonial dos Autores. Ao abrigo do disposto no artigo 265º CC, «a procuração extingue-se quando cessa a relação jurídica que lhe serve de base». Não havendo, por isso mesmo, lugar a qualquer renúncia à procuração por parte da Apelante.
S) Devendo a Apelante, ser absolvida do pedido.
T) A Apelante, no seu requerimento probatório de fls, requereu que fosse admitido o depoimento do Réu F… sobre a matéria dos artigos 1º a 24º da contestação, factos nos quais teve intervenção pessoal e dos quais teve conhecimento directo, nos termos do disposto no artigo 453º nº 3 do CPC, Prova admitida no douto Despacho Saneador, Tendo ficado agendado o depoimento de parte do Réu F…, 3º Réu, para o dia 15 de Junho de 2015, pelas 15h00.
U) O Réu F…, notificado, não compareceu na audiência de discussão e julgamento referida, acabando por nunca ter prestado depoimento durante qualquer sessão da audiência final, sem que alguma vez se tenha prescindido do mesmo ou da sua presença.
V) É nula a sentença quando o juiz «deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…)», abrigo da alínea d) do artigo 615º do CPC, Nulidade que o Apelante aqui expressamente invoca.
O R. D… veio igualmente interpor recurso, apresentando as seguintes conclusões:
A) DA ILEGITIMIDADE SUBSTANTIVA DO APELANTE
1º - O Apelante foi efectivamente proprietário do prédio urbano sito na Rua …, nºs … a … e … nº … a … da freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, melhor identificado nos autos.2º - Nunca tendo exercido qualquer acto de gestão ou tirou qualquer dividendo do mesmo, entregando essa mesma gestão ao Réu F…, através de uma procuração (que se aqui se junta como Documento nº 1, nos termos do artigo 651º CPC).
3º - O Apelante desconhecia portanto que o imóvel em crise já não era, na data referida pelo Autor, sua propriedade, sendo propriedade do Banco I…, tendo o mesmo sido adjudicado ao mesmo no dia 10 de Fevereiro de 2011, na sequência do Processo Executivo nº 4520/08.0TBVNG, que correu os seus termos no Juízo de Execução do Tribunal de Vila Nova de Gaia.
4º - Factos confirmados pela douta sentença: «Quanto à circunstância dada como provada, relativa ao conhecimento da pendência do processo executivo por parte dos 1º e 2º RR., para além do que resulta da prova documental, não há evidência probatória que os mesmos fossem sabedores dos demais actos. Antes pelo contrário. Como ficou dito, quem punha e dispunha do imóvel era o aqui 3º R..»
5º - «Os 1º e 2º RR. Seriam testas de ferro do 3º R., sendo este, por via da relação familiar existente entre eles, quem efectivamente era dono e por via de tal quem intervinha, por interposta pessoa, no processo executivo, ie, era ele quem efectivamente pedia, mas os requerimentos eram assinados pelos aqui 1º e 2º RR.. Deste modo, não ocorre contradição quando de afirma que eram os 1º e 2º RR. Executados, mas que não eram sabedores do que se passava.»
6º - O Apelante desconhece ainda a celebração de qualquer contrato promessa de compra e venda entre os autores e o Réu F…, e todos os demais actos relativos ao mesmo, não tendo intervindo ou sequer tido conhecimento, directa ou indirectamente do mesmo.
7º - Facto confirmado pela douta sentença: «fica o Tribunal com a convicção de que o 3º R., F… era o verdadeiro dono do negócio do lado da parte vendedora, que foi ele quem efectivamente recebeu as quantias, a título de sinal, era ele quem efectivamente geria e detinha o imóvel, sendo que os 1º e 2º RR., nada tinha directamente a ver com ele.»
8º - Pelo que é falso que o Réu F… o tenha representado o na celebração de um contrato de compra e venda do imóvel em crise com os Autores, uma vez que o Apelante jamais mandatou quem quer que fosse para, em seu nome ou representação, vender um bem que não era sua propriedade.
9º - Nunca tendo o ora Apelante recebido qualquer quantia monetária referente ao mesmo,
10º - Facto igualmente confirmado pela douta sentença: «fica o Tribunal com a convicção de que o 3º R., F… era o verdadeiro dono do negócio do lado da parte vendedora, que foi ele quem efectivamente recebeu as quantias, a título de sinal, era ele quem efectivamente geria e detinha o imóvel, sendo que os 1º e 2º RR., nada tinha directamente a ver com ele.»
11º - Havendo, desde logo, uma ilegitimidade substantiva do Apelante e da 2ª Ré.
12º - A legitimidade não constitui uma qualidade pessoal das partes referente aos processos em geral, mas antes uma posição delas em face do processo concreto – posição que lhe permite dirigir a pretensão formulada ou a defesa que contra esta possa ser oposta. A legitimidade, como pressuposto processual, constitui um dos requisitos essenciais para que o Juiz se possa pronunciar sobre o mérito da causa, condenando ou absolvendo o Réu ou Réus do pedido.
13º - Este pressuposto processual tem assento legal no art. 30ºCPC. Nos termos do nº 1 e 2 desta disposição legal a legitimidade das partes afere-se, quanto aos Autores, pelo interesse em demandar, e quanto aos Réus, pelo interesse directo em contradizer, traduzindo-se o primeiro na utilidade derivada da procedência da acção e o segundo no prejuízo decorrente dessa mesma procedência.
14º - Como o critério supra referido se presta a sérias dificuldades na sua aplicação prática a lei fixou, no art. 30º nº3 CPP, um critério subsidiário para a determinação da legitimidade na falta de disposição em contrário, a saber, são partes legítimas os sujeitos da relação material controvertida tal como esta é configurada pelo autor. Se a final, se constatar que uma das partes não tem titularidade efectiva será então o Réu absolvido do pedido.
15º - Ora, em virtude da factualidade dada como provada, o Apelante não era, á data da celebração do contrato promessa de compra e venda, proprietário do imóvel em crise.
16º - O imóvel era na verdade propriedade do Banco I….
17º - Tendo isto em atenção, bem como as circunstâncias supra referidas conclui-se pela verificação, no caso em apreço, de uma situação de ilegitimidade substantiva, a qual consubstancia uma excepção peremptória e conduz à absolvição do Réu no pedido (art. 576º nº 1 e nº 3 CPC).
Por outro lado,
B) DOS PRESSUPOSTOS DA VENDA DE BEM ALHEIO
18º - A procuração caducou ipso facto a partir do momento em que o bem imóvel deixou de pertencer ao Apelante.19º - Situação que o 3º Réu F… bem conhecia, e da qual tirou partido, locupletando-se com o sinal prometido.
20º - Pelo que estamos perante uma venda de um bem alheio, à luz do preceituado no artigo 892º do Código Civil, venda que o Apelante desconhece, nunca tendo intervindo na mesma a qualquer título, tendo muito menos recebido qualquer quantia aquando da celebração do referido contrato promessa.
21º - Não podendo o agravante concordar com a douta sentença recorrida, pelo simples facto de que o Apelante e a sua esposa não eram, á data da assinatura do contrato promessa, proprietários do imóvel prometido.
22º - Pelo que nunca foram partes/intervenientes do negócio prometido.
C) DA EXTINÇÃO DA PROCURAÇÃO
23º - A procuração apresentada pelo Réu F… aquando da celebração do contrato promessa não tinha qualquer validade, tinha caducado/estava extinta, tendo sido apenas utilizada com o intuito de enganar/ludibriar os autores.24º - Estranhando o Apelante a forma como todo o processo foi conduzido pelo Autores e restantes Réus, bastando uma consulta junto da Conservatória do Registo Predial e da repartição de Finanças para comprovar o legítimo proprietário do prédio em causa!
25º - Situação patrimonial que deveria ser forçosamente do conhecimento dos Autores/ Promitente – Compradores.
26º - O que configura uma negligência grave no dever de cuidado do homem médio, e, no mínimo, atípica num negócio jurídico como a compra e venda de imóveis!
27º - Podendo até se colocar a hipótese de ter ocorrido um negócio simulado com o intuito de prejudicar o Apelante.
28º - Não sendo portanto o Apelante responsável pelos prejuízos causados na esfera patrimonial dos Autores.
29º - Ao abrigo do disposto no artigo 265º CC, «a procuração extingue-se quando cessa a relação jurídica que lhe serve de base».
30º - Não havendo, por isso mesmo, lugar a qualquer renúncia à procuração por parte do Apelante.
31º - Devendo o Apelante, com o devido respeito pela douta sentença recorrida, ser absolvido do pedido.
Sem Prescindir,
D) DA NULIDADE DA SENTENÇA
32º - O Apelante, no seu requerimento probatório de fls, requereu que fosse admitido o depoimento do Réu F… sobre a matéria dos artigos 1º a 24º da contestação, factos nos quais teve intervenção pessoal e dos quais teve conhecimento directo, nos termos do disposto no artigo 453º nº 3 do CPC.33º - Prova admitida no douto Despacho Saneador,
34º - Tendo ficado agendado o depoimento de parte do Réu F…, 3º Réu, para o dia 15 de Junho de 2015, pelas 15h00.
35º - O Réu F…, notificado, não compareceu na audiência de discussão e julgamento referida,
36º - Acabando por nunca ter prestado depoimento durante qualquer sessão da audiência final, sem que alguma vez se tenha prescindido do mesmo ou da sua presença.
37º - O que viola o Princípio Inquisitório, previsto no artigo 411º CPC, segundo o qual «incumbe ao juiz realizar ou ordenar todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer.»
38º - Violando igualmente o Princípio da Igualdade das Partes, previsto no artigo 4º CPC.
39º - Tendo sido portanto violado um poder – dever de indagação oficiosa, sendo que tal omissão configura uma nulidade.
40º - Que influi - de uma forma decisiva - na boa decisão da causa.
41º - «Os actos de processo têm uma finalidade inegável: assegurar a justa decisão da causa; e como a decisão não pode ser conscienciosa e justa se a causa não estiver convenientemente instruída e discutida, segue-se que o fim geral que se tem em vista com a regulação e organização dos actos de processo está satisfeito se as diligências, actos e formalidades que se praticaram garantem a instrução, a discussão e o julgamento regular do pleito; pelo contrário, o referido fim mostrar-se-á prejudicado se praticaram ou omitiram actos ou deixaram de observar-se formalidades que comprometem o conhecimento regular da causa e portanto a instrução, a discussão ou o julgamento dela. É neste sentido que deve entender-se o passo “quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.” O exame, de que a lei fala, desdobra-se nestas duas operações: instrução e discussão da causa.» (Alberto dos Reis, in: “Comentário ao Código de Processo Civil”, vol. II, págs. 484 a 487.)
42º - Segundo o artigo 195º nº 1 CPC, «a omissão de um acto que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa.»
43º - Ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 195º CPC, «quando um acto tenha de ser anulado, anulam-se também os termos subsequentes que dele dependam absolutamente».
44º - É nula a sentença quando o juiz «deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar (…)» , abrigo da alínea d) do artigo 615º do CPC.
45º - Nulidade que o Apelante aqui expressamente invoca.
46º - Não tanto pelo alegado como pelo doutamente suprido, Vossas Excelências, Venerandos Juízes Desembargadores, concedendo provimento ao presente recurso,
Os AA. vêm também interpor recurso da sentença, na parte em que a mesma lhes é desfavorável, formulando as seguintes conclusões:
Quanto à 4ª Ré, a aqui Recorrida, G… - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.:
1. A actividade de mediação imobiliária encontra-se regulada por lei (DL nº 69/2011, de 15 Junho, procedeu à alteração do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto).
2. Nos termos daquele diploma, no seu art. 16º, nº 1, a empresa de mediação é obrigada a: b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos; c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-las aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados; e) Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado.
3. Dispõe o art. 22º daquele diploma que as empresas de mediação são responsáveis pelo pontual cumprimento das obrigações resultantes do exercício da sua actividade, sendo solidariamente responsáveis pelos danos causados a terceiros quando se demonstre que actuaram, aquando da celebração ou execução do contrato de mediação imobiliária, em violação do disposto nas alíneas a) a e) do nº 1 e nas alíneas b) e c) do nº 2 do art. 16º - art. 22º, nº 3.
4. Os Autores, aqui Recorrentes, preenchem no caso concreto essa qualidade de terceiros em relação à actividade mediação imobiliária da Recorrida G… desenvolvida em relação ao contrato objecto dos autos.
5. Resulta dos factos provados e, em especial, dos factos 3), 4), 5, 7), 8), 14), 15), 22), 29), 35), 36), 37), 38), 40) e 41) que acima se transcreveram e evidenciaram como directamente relativos a essa Recorrida, que foi essa Recorrida quem mediou tal negócio, quem redigiu inteiramente quer o contrato promessa de compra e venda, quer os seus posteriores aditamentos, contrato no qual é expressamente mencionada a penhora efectuada na execução na qual era exequente o Banco I…, que à data de tal contrato (18/11/2011) era já o proprietário do imóvel prometido vender (desde 10/02/2011 ou seja, oito meses antes…).
6. Resulta provado, com especial relevância neste contexto, que a quarta Ré, isto é, a aqui Recorrida G…, Lda., durante todo o processo negocial, foi explicando aos autores, os aqui Recorrentes, que a demora na celebração do contrato prometido se devia a problemas na obtenção de documentos junto do I… para “libertar a hipoteca e penhora” (e-mail enviado em 13 de Janeiro de 2012 e junto a folhas 134), ou porque “o banco que tem a penhora registada ainda não conseguiu emitir o documento de cancelamento da penhora” (e-mail enviado em 5 de Janeiro de 2012 de folhas 135) - cfr. factos 37) e 38) dos provados da sentença.
7. E resulta ainda provado que só em 16 de Junho de 2012, numa reunião tida nas suas instalações com os autores, lhes comunicou que era o I… quem era o proprietário do imóvel - cfr. facto 41) dos provados da sentença.
8. Ou seja: a quarta Ré, a aqui Recorrida G…, Lda., durante todo o processo negocial foi prestando aos Recorrentes explicações que não eram verdadeiras e que não podia ignorar que não eram verdadeiras, independentemente de ter ou não conhecimento efectivo de que o I… era já ou não o proprietário do imóvel.
9. Na verdade, se a dita Ré sabia que o I… era já o proprietário, as ditas informações que foi dando durante todo o processo negocial eram dolosamente falsas; se o não sabia, tais informações eram do mesmo modo dolosamente falsas, porque imaginadas ou inventadas, porquanto eram dadas sem que a dita Ré tivesse tido o mínimo trabalho de as obter e confirmar já que se o tivesse feito saberia que…o I… era já o proprietário do imóvel.
10. Isto é: dos factos provados resulta de forma inequívoca que a Recorrida violou de forma deliberada isto é, culposa, os deveres que sobre si impendiam como mediadora e, desde logo, os consagrados nas referidas alíneas b), c), d) e e) do artigo 16º, nº 1 do DL nº 69/2011, na redacção conferida pelo DL nº 211/2014 de 20 de Agosto.
11. E de tal conduta resulta, por força da lei, a sua responsabilidade solidária na indemnização dos danos sofridos pelos Autores que, no caso, corresponde ao valor no qual os 1º Réu e a 2ª Ré foram condenados.
12. A sentença recorrida, ao não compreender a dimensão múltipla ou complexa da causa de pedir e ao absolver a Recorrida G…, Lda., violou por erro de interpretação e de (não) aplicação as normas contantes do artigo 16º, nº 1, alíneas b), c), d) e e) e do artigo 22º, nº 3 do DL nº 69/2011, na redacção conferida pelo DL nº 211/2014 de 20 de Agosto, devendo ser revogada e substituída por outra que, interpretando e aplicando tais preceitos, condene a Recorrida G… - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda., no pedido contra ela formulado.
Quanto à 5ª Ré, a aqui Recorrida, Companhia de Seguros H…, S.A.
13. Resulta da lei (cfr. art.º 5º, nºs 1 e 3 e artigo 6º, nº 1, alíneas d) e e), do DL nº 211/2004, na redacção conferida pelo DL nº 69/2011), que apenas pode exercer a actividade de mediação imobiliária quem para tal estiver licenciado pelo InCI, I.P., sendo tal licença válida pelo prazo de três anos ficando a respectiva revalidação, por idênticos períodos, sujeita ao cumprimento permanente dos requisitos exigidos nesse diploma, entre os quais o de possuir seguro de responsabilidade civil, nos termos do disposto no artigo 23º do referido Diploma.
14. E diz o artigo 23º desse Diploma, nos seus números 1 e 2, que: 1 - Para garantia da responsabilidade emergente da sua actividade, as empresas devem realizar um contrato de seguro de responsabilidade civil, de montante e condições mínimos a fixar por portaria conjunta dos ministros que tutelam o InCI, I. P., o Instituto de Seguros de Portugal e a defesa do consumidor. 2 - O seguro de responsabilidade civil destina-se ao ressarcimento dos danos patrimoniais causados a terceiros, decorrentes de acções ou omissões das empresas, seus representantes, ou do incumprimento de outras obrigações resultantes do exercício da actividade, bem como dos danos previstos no n.º 2 do artigo 22.º
15. Está dada com provada a celebração de tal contrato com a Recorrida seguradora;
16. Como resulta dos termos do presente recurso na parte em que tem por objecto a decisão proferida quanto à Recorrida G…, esta, pelo seu comportamento, violou os deveres imperativamente impostos por lei, estabelecidos nas alíneas b), c), d) e e) do artigo 16º, nº 1 do DL nº 69/2011, na redacção conferida pelo DL nº 211/2014 de 20 de Agosto.
17. Por outro lado, como resulta da sentença na arte em que julgou procedente a acção, aos Recorrentes é devida indemnização pelos danos do não cumprimento contratual definitivo, no valor do dobro do sinal entregue, acrescido dos juros, à taxa legal que hoje é de 4% ao ano, desde a citação até efectivo pagamento.
18. Ao absolver a Recorrida, Companhia de Seguros H…, S.A., a decisão recorrida violou, por erro de interpretação e de (não) aplicação quer as normas contantes do artigo 16º, nº 1, alíneas b), c), d) e e) e do artigo 22º, nº 3 do DL nº 69/2011, na redacção conferida pelo DL nº 211/2014 de 20 de Agosto, quer o disposto nos artigos 5º, nºs 1 e 3 e artigo 6º, nº 1, alíneas d) e e), 22º, nºs 1 e 3 e 23º, nºs 1 e 2, do mesmo Diploma, devendo ser revogada e substituída por outra que, interpretando e aplicando tais preceitos, condene a Recorrida Companhia de Seguros H…, S.A. no pedido contra ela formulado.
Quanto à condenação em custas
19. O 1º Ré e a 2ª Ré foram condenados nos exactos termos do pedido, pelo que o seu decaimento foi total e não apenas de 2/3.
20. A decisão recorrida violou por erro de interpretação e de aplicação o disposto no artigo 527º, nº 2 do CPC, devendo ser nessa medida revogada e substituída por outra que relativamente aos 1º Réu e à 2ª Ré os condene integralmente nas custas, por ser total o seu decaimento.
Os AA. vêm responder aos recursos interpostos pelo 1.º e 2.ª R., concluindo que os mesmos não devem obter provimento.
A R. Companhia de Seguros H…, S.A. vem apresentar contra-alegações, com ampliação do objecto do recurso, nos termos do art.º 636.º n.º 2 do C.P.C., formulando as seguintes conclusões com respeito à ampliação do âmbito do recurso:
JJ. Dos autos nada consta acerca do cumprimento, pelo Banco I…, S.A., das obrigações fiscais, nem da data de emissão do imprescindível título de transmissão;
KK. Assim, o Tribunal só poderia dar como provado que, em 10/02/2011, foi lavrado o auto de abertura de propostas em carta fechada, por via do qual se comprova que, na mesma data, foi “aceite a proposta apresentada pelo Exequente Banco I…, S.A. – Sociedade Aberta..” – Cfr. Fls. 57 dos autos; que, face ao teor da certidão registral, datada de 17/11/2011 e junta aos autos a Fs. 160 a 163, em 17/011//2011, o prédio encontrava-se inscrito a favor dos 1º e 2ª RR..; que, face ao teor da mesma certidão, nessa data, encontrava-se registada a favor do Banco I… uma penhora; que o registo de aquisição da propriedade do imóvel pelo I… foi requerido em 14/12/2011 e concluído em 28/12/2011 - Vd. certidão de fls. 132 e seguintes dos autos;
LL. Na venda judicial, a propriedade só se transmite após o cumprimento das imprescindíveis obrigações fiscais e a emissão, pelo agente de execução do respectivo título de transmissão;
MM. Assim, o Tribunal a quo nunca poderia ter considerado provado que, em 18/11/2011, o prédio já não era propriedade dos promitentes vendedores e sim propriedade do Banco I…, razão pela qual a penhora já não existia, como expressamente referido nos números 7, 9, 10, 56, 57, dos Factos Provados);
NN. Face ao teor do título de transmissão e guias que o acompanham, este Tribunal deverá considerar como provado que só 21/11/2011, foram cumpridas pelo I… as inerentes obrigações fiscais e emitido o competente título de transmissão; que, face ao teor da certidão do processo executivo junta aos autos pelos AA., só em 18/05/2012, foi tal título de transmissão junto ao processo executivo; que a 4ª Ré, mesmo que tivesse tido acesso ao processo executivo, só em data posterior a 18/05/2012, poderia ter constatado que o imóvel já não era propriedade dos 1º e 2ª RR;
OO. Assim, aplicando o Direito a estes factos provados, deverá este subido Tribunal dar como assente que, em 18/11/2011, os 1º e 2ª RR. eram os titulares do direito de propriedade sobre o imóvel prometido vender e, daí, extrair conclusão de que a 4ª Ré, nessa data, transmitiu aos AA. uma informação fidedigna;
PP. Mais deverá concluir que, perante as informações que, em Janeiro de 2012, constavam do processo executivo, a 4ª Ré não tinha como saber que o Banco já tinha liquidado os impostos devidos e se encontrava munido do respectivo título de transmissão
QQ. Assim, revogando a sentença recorrida nessa parte e considerando provados tais factos, deverá o Tribunal de recurso aplicar o disposto no Artº 900º, nº 1, do Código de Processo Civil então vigente, ou seja antes da redacção resultante da Lei nº 41/2013, de 26/6, considerando que o efeito translativo da venda judicial apenas se concretizou em 21/11/2011, já depois de celebrado o contrato-promessa junto aos autos.
II. Questões a decidir
Tendo em conta o objecto do recurso delimitado pelos Recorrentes nas suas conclusões – art.º 635.º n.º 4 e art.º 639.º n.º 1 a 3 do C.P.C.- salvo questões de conhecimento oficioso- artº 608.º n.º 2 in fine- da (i)responsabilidade dos 1.º e 2.º RR.;
- da nulidade da sentença por omissão de pronuncia;
- da (i)responsabilidade da R. Mediadora;
- da (i)responsabilidade da R. Seguradora;
- da condenação em custas dos AA.
Da ampliação do recurso
- da impugnação da matéria de facto;
- do momento da transmissão do direito de propriedade na venda judicial.
III.Questões prévias:
- Da falta de conclusões do recurso interposto pelo R. D…
O art.º 639.º do C.P.C. com a epígrafe “Ónus de alegar e formular conclusões” dispõe:- Da falta de conclusões do recurso interposto pelo R. D…
“1- O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos porque pede a alteração ou a anulação da decisão.”
2- Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a) as normas jurídicas violadas;
b) o sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas;
c) invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entender do recorrente, devida ter sido aplicada.
3- Quando as conclusões sejam deficientes, obscuras, complexas ou nelas não se tenha procedido às especificações a que alude o número anterior, o relator deve convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, no prazo de cinco dias, sob pena de se não conhecer o recurso na parte afetada. (…)”
Conforme resulta do estabelecido no art.º 635.º n.º 2 a 4 do C.P.C. e tem sido entendimento pacífico, são as conclusões que delimitam o objecto do recurso e por isso as questões sobre as quais o tribunal se pode pronunciar, com excepção das que sejam de conhecimento oficioso. Por essa razão as mesmas devem apontar os fundamentos para a modificação, revogação ou anulação da decisão impugnada.
Diz-nos Abrantes Geraldes, in. Recurso no Novo Código de Processo Civil, a pág. 115: “A motivação do recurso é de geometria variável, dependendo tanto do teor da decisão recorrida como do objectivo procurado pelo Recorrente, devendo este tomar em consideração a necessidade de aí sustentar os efeitos jurídicos que proclamará, de forma sintética nas conclusões.”
Acrescenta este autor, na mesma obra, a pág. 129: “com as necessárias distâncias, tal como a motivação do recurso pode ser associada à causa de pedir, também as conclusões, como proposições sintéticas, encontram paralelo na formulação do pedido que deve integrar a petição inicial.”
O art.º 641.º n.º 2 al. b) do C.P.C. prevê que o requerimento de interposição do recurso é indeferido quando não contenha ou junte a alegação do recorrente ou quando esta não tenha conclusões.
Pode dizer-se que as alegações de recurso se dividem em duas partes: a motivação, em que o Recorrente indica as razões e os fundamentos que no seu entender justificam a alteração ou revogação da decisão recorrida e as conclusões nas quais, nos termos do art.º 639.º do C.P.C., sintetiza aqueles fundamentos na indicação das questões que submete à apreciação do tribunal e do sentido da decisão.
Na situação em presença, no que respeita ao recurso apresentado pelo R. D… constatamos que, formalmente, o mesmo identifica na peça processual apresentada a motivação do recurso e as conclusões.
Mas só formalmente o Recorrente cumpre os requisitos legais, já que nas alegações apresentadas a motivação do recurso se estende por 24 pontos e as conclusões por 46 pontos! Além do mais, as chamadas conclusões são em alguns casos uma mera repetição do referido na motivação e noutros casos contêm matéria que não encontra qualquer suporte na motivação apresentada, não se percebendo por isso o que é que concluem. Isto revela que, substancialmente, muito dificilmente se pode dizer que são apresentadas conclusões, já que o Recorrente apenas repete nas conclusões a motivação o recurso, que em alguns casos até completa, ou faz constar das conclusões matéria que nem sequer alegou inicialmente.
De qualquer modo, uma vez que não se formulou convite ao Recorrente no sentido de corrigir as conclusões apresentadas, conforme prevê o art.º 639.º n.º 3 do C.P.C., irá conhecer-se do mesmo, tomando como referência as “conclusões” apresentadas, com excepção daquelas que não têm qualquer suporte na motivação do recurso, nem em termos de repetição e que no caso correspondem às conclusões elencadas nos pontos 24 a 46.
Constatando-se que o recurso apresentado por este Recorrente constitui praticamente um decalque do recurso apresentado pela R. E…, as questões excluídas acabarão, no entanto, por ser apreciadas, por via do recurso por aquela interposto.
- Da junção de documentos pela 5.ª R. com a resposta ao recurso dos AA.
Vem a R. Companhia de Seguros H…, S.A. com a apresentação da sua resposta ao recurso dos AA., em que também procede à ampliação do objecto do recurso, juntar um documento que as acompanha, sem sequer requerer expressamente a sua junção aos autos, que apenas justifica juntar neste momento “por só agora se ter constatado que o processo executivo não foi apensado a estes autos, conforme requerido”.
A junção de documentos aos autos pela parte não é livre, designadamente em sede de recurso, estando previstas nos art.º 425.º e 651.º do C.P.C., as situações em que a mesma pode ocorrer.
O art.º 425.º do C.P.C. diz-nos: “Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.”
Já o art.º 651.º do C.P.C. a respeito da junção de documentos e pareceres, dispõe no seu n.º 1 que: “As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o art.º 425.º ou no caso da junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância.” Prevê o n.º 2 a possibilidade das partes juntarem pareceres de jurisconsultos até ao início do prazo para a elaboração do projecto de acórdão.
No caso, a Recorrente não veio invocar qualquer impossibilidade de junção do documento em questão no prazo previsto no art.º 425.º do C.P.C., nem tal impossibilidade decorre do mesmo, pelo contrário, trata-se de documento que podia ter sido obtido em momento anterior, uma vez que se refere a cópias de documentos que se encontram juntas ao processo executivo em que correu termos a venda do imóvel, objecto do contrato que se discute nos autos.
Por outro lado, também não estamos perante uma situação em que a junção daqueles documentos é determinada pelo julgamento proferido na 1.ª instância. A respeito desta noção, diz-nos o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 29/05/2014, no proc. 254/05.6TBVLP.P1 in. www.dgsi.pt, na sequência do que tem sido o entendimento da jurisprudência a este propósito: “O legislador quis manifestamente cingir-se aos casos que, pela fundamentação da sentença ou pelo objecto da condenação, se tornou necessário provar factos cuja relevância a parte não podia razoavelmente contar antes da decisão ser proferida. Assim a junção de documentos às alegações da apelação da sentença só poderá ter lugar se a decisão de 1ª instância criar pela primeira vez a necessidade de junção de determinado documento quer quando se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação os litigantes não contavam.”
Também a este propósito, diz-nos Abrantes Geraldes, in. Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 185 que: “A jurisprudência anterior sobre esta matéria não hesita em recusar a junção de documentos para provar factos que já antes da sentença a parte sabia estarem sujeitos a prova, não podendo servir de pretexto a mera surpresa quanto ao resultado.”
Os documentos em questão representam a cópia de elementos extraídos do processo de execução identificado, no caso do título de transmissão do imóvel assinado pela Agente de Execução e dos documentos relativos à liquidação das obrigações fiscais pelo adquirente: imposto de selo e imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis.
Com os documentos em causa, a R. vem agora suscitar questões relativas ao momento do cumprimento das obrigações fiscais pelo Banco a quem o imóvel foi adjudicado na execução e à data em que no seu entender deve ser considerada realizada a transmissão de propriedade do imóvel para o Banco, invocando por isso questões novas que em momento anterior não foram trazidas ao processo para discussão, nomeadamente pela R. Seguradora, nem se trata de matéria mencionada pelo tribunal de 1ª instância na sentença recorrida.
Ora, a junção de documentos em sede de recurso não pode servir para a parte apresentar novos elementos de prova relativamente aos factos em discussão e muito menos relativamente a factos novos que nunca foram trazidos aos autos, nem para suscitar questões novas que nunca foram discutidas no processo. Além do mais tais documentos já podiam ter sido juntos aos autos em momento anterior à discussão em 1ª instância, sendo apenas legalmente admitida a sua junção se a mesma não tiver sido possível em momento anterior, o que não é manifestamente o caso.
Conclui-se, pelo exposto, que a junção de documentos em sede de recurso, pela 5.ª R. é extemporânea, à luz das normas mencionadas, pelo que não se admite a mesma.
III. Fundamentação de facto
São os seguintes os factos que foram considerados provados na 1ª instância, com interesse para a decisão da causa:Da petição inicial.
1) Em 18 de Novembro de 2011, foi entre, por um lado, os autores e, por outro, o primeiro réu e a segunda ré, representados pelo terceiro réu, celebrado por escrito contrato promessa de compra e venda.
2) Através de tal contrato, o primeiro réu e a segunda ré, representados pelo terceiro réu, prometeram vender aos autores livre de quaisquer ónus e encargos (inclusivamente livre da penhora que à data se encontrava registada a favor do Banco I… através da apresentação nº 4571 de 23/09/2009, assim como livre dos inquilinos que habitavam nas …, nº …, que deixariam o imóvel disponível até ao dia da escritura), e pelo preço de 95.000,00 euros, o prédio urbano composto de três pavimentos, sito na Rua …, nºs … a … e …, nº … a …, da freguesia de …, concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número 3572, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o art. 615, sem licença de utilização por ter sido edificado antes de 1951.
3) A título de sinal e princípio de pagamento, os autores pagaram ao primeiro réu e à segunda ré, representados pelo terceiro réu, a quantia de 20.000,00 euros.
4) O dinheiro do sinal foi entregue através da Drª J…, funcionária da quarta ré, que o entregou ao terceiro réu.
5) A comissão devida pelo primeiro réu e pela segunda ré à quarta ré pela mediação no negócio foi por essa mesma quarta ré retirada deste montante entregue pelos autores a título de sinal.
6) O remanescente do preço seria integralmente pago no acto da outorga da escritura pública da prometida venda, através de cheque bancário ou cheque visado, escritura essa a ser realizada no prazo máximo de noventa dias.
7) Desconheciam porém os Autores que o imóvel objecto do contrato promessa já não era, à data da promessa (18.11.2011), propriedade dos promitentes vendedores e que sobre tal imóvel já não incidia a referida penhora e que o imóvel já era, a essa mesma data, propriedade do Banco I….
8) Tal contrato foi inteiramente redigido pela quarta Ré.
9) O primeiro, segunda e terceiro réus sabiam, à data da celebração de tal contrato, que o imóvel prometido vender, de que o primeiro réu e a segunda ré ali se arrogavam proprietários, já não era de sua propriedade e que o mesmo era já propriedade do Banco credor a favor do qual havia sido registada a penhora que, a essa data, também já não existia.
10) E o primeiro, segunda e terceiro RR. sabiam também da razão pela qual essa penhora já não existia.
11) O primeiro réu e a segunda ré sabiam que eram devedores ao I… em consequência de mútuo hipotecário com aquele celebrado e que se encontravam em incumprimento para com aquele credor desde Outubro de 2003.
12) E sabiam igualmente que por causa de tal dívida havia sido contra si instaurada acção executiva, que sob o nº 4520/08.0TBVNG correu os seus termos no Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia.
13) Em 11 de Junho de 2008, o réu D… assinou os avisos de recepção referentes à sua citação e à citação da sua cônjuge, aqui segunda ré, no âmbito dessa acção executiva.
14) Os 1.º e 2.º RR. sabiam que foi nessa acção penhorado o imóvel prometido vender aos aqui autores, penhora que teve lugar em 23 de Setembro de 2009.
15) É essa a penhora identificada no contrato promessa celebrado.
16) Em 5 de Dezembro de 2010 o primeiro réu interveio no processo executivo, pronunciando-se quanto ao valor base para efeitos de venda do imóvel na execução, mediante requerimento que assinou pelo seu punho.
17) Por despacho de 13 de Dezembro de 2010, foi designado o dia 10 de Fevereiro de 2011 para a abertura de propostas em carta fechada, com vista à venda judicial do imóvel objecto da prometida venda.
18) Nos termos dos arts. 890º e seguintes do CPC, foram publicados dois anúncios no jornal “K…”, em 13/01/2011 e 14/01/2011.
19) Foram afixados editais no próprio imóvel, na sede da Junta de Freguesia de … e no Juízo de Execução do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, em 24/01/2011.
20) Foi fixado ao imóvel, para efeitos de venda no processo executivo, o valor base de 42.000,00 euros.
21) O ali exequente, Banco I…, efectuou, em 3 de Fevereiro de 2011, proposta para aquisição do imóvel pelo valor de 54.700,00 euros.
22) No dia 10 de Fevereiro de 2011, dia designado para a abertura de propostas, foi o imóvel adjudicado ao exequente, Banco I….
23) Da adjudicação tiveram conhecimento o 1.º, 2.º e 3.º réu.
24) Em 11 de Fevereiro de 2011, L…, filho da segunda ré, declarou que pretendia exercer, nos termos do art.º 912º do CPC, o direito de remição.
25) Em Março de 2011, o mesmo L… requereu nos autos a prorrogação por 30 dias do prazo para pagamento do valor para efeitos de remição.
26) O pagamento nunca foi feito, pelo que a remição nunca foi efectuada.
27) O terceiro réu, F…, era amigo do primeiro e da segunda ré, sendo irmão da 2.º R., e conhecedor de todo o processo de execução, da venda do imóvel e da sua adjudicação ao Banco, tendo sido em consequência, para além de outras razões/motivos, de ser família e de tal amizade e desse conhecimento do processo, que aqueles o constituíram seu procurador.
28) O 3.º R. F… pretendia ele mesmo receber de quem fosse o comprador, uma indemnização pela eventual cessação do arrendamento, cessação essa que sabia ser condição do próprio cumprimento do contrato.
29) A quarta ré agiu na prossecução de um interesse próprio: o do recebimento da comissão pela mediação, o que só lhe seria possível através do dinheiro que fosse entregue como sinal, como de facto aconteceu.
30) Em 17 de Fevereiro de 2012, foi entre autores e primeiro e segunda réus, representados pelo terceiro réu, celebrado, por escrito, o aditamento ao contrato promessa de compra e venda, junto a folhas 128 e seguintes e que aqui dá por integralmente reproduzido.
31) Esse aditamento, alterou a cláusula terceira alínea b), tendo assim, autores e os acima identificados réus, acordado que o remanescente do preço, no valor de 75.000,00 euros seria integralmente pago no acto da escritura pública do contrato prometido de compra e venda, a qual seria realizada até ao dia 8 de Março de 2012.
32) Em 9 de Abril de 2012, foi entre autores e primeiro e segunda réus, representados pelo terceiro réu, celebrado, por escrito, o aditamento junto a folhas 130 e seguintes e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
33) Esse aditamento, alterou a cláusula terceira alínea b), tendo assim, autores e os acima identificados réus, acordado que o remanescente do preço, no valor de 75.000,00 euros seria integralmente pago no acto da escritura pública do contrato prometido de compra e venda, a qual seria realizada no prazo de 90 dias.
34) Este aditamento, incluiu ainda na cláusula terceira a alínea c), tendo assim, autores e réus acordado que, findo o prazo estipulado de 90 dias, não se tendo realizado a escritura pública, os segundo e terceira réus, representado pelo primeiro réu, teriam que devolver o valor do sinal, acrescido da taxa de juro praticada pelos bancos, ficando o contrato mencionado em 1) sem efeito.
35) Quer o contrato promessa inicial, quer os aditamentos ora juntos, foram sempre elaborados e minutados pela quarta ré.
36) E, à data da celebração dos dois aditamentos, em 17 de Fevereiro e 9 de Abril de 2012, a aquisição do imóvel por parte do Banco I… encontrava-se, inclusivamente, já registada a favor deste.
37) Durante todo o processo negocial, foi explicado aos aqui autores, pela quarta ré, que a demora na celebração do contrato prometido se devia a problemas na obtenção de documentos junto do I… para “libertar a hipoteca e penhora” (e-mail enviado em 13 de Janeiro de 2012 e junto a folhas 134).
38) Ou porque “o banco que tem a penhora registada ainda não conseguiu emitir o documento de cancelamento da penhora” (e-mail enviado em 5 de Janeiro de 2012 de folhas 135).
39) Os autores nunca desconfiaram que lhes estaria a ser ocultado qualquer facto impeditivo da celebração do contrato prometido.
40) A quarta ré sempre identificou os promitentes vendedores como legítimos proprietários do imóvel prometido comprar e vender.
41) A quarta ré, em 16 de Junho de 2012, numa reunião tida nas suas instalações com os autores, lhes comunicou que era o I… quem era o proprietário do imóvel.
42) Tendo os autores e a quarta ré acordado que aqueles aguardariam até que a quarta ré terminasse todas as diligências para que a escritura prometida realizar se efectuasse, ainda assim.
43) Os autores começaram a ficar apreensivos relativamente ao intuito dos aqui réus, porquanto, afinal, o imóvel objecto do contrato promessa era insusceptível de ser por eles vendido.
44) No entanto, e de acordo com indicações da quarta ré, o contrato prometido era ainda possível, comprometendo-se a quarta ré a diligenciar junto do I… para: Retirar os inquilinos do estabelecimento e das … nº …; Fazer e assinar as cartas dos inquilinos, com a autorização do I…; Marcar a escritura com o I….
45) Aos 29 dias do mês de Junho de 2012, autores e quarta ré reuniram nas instalações desta, tendo ficado acordado que os autores aguardariam até que a quarta ré terminasse todas as diligências para que a escritura prometida realizar se efectuasse.
46) Em momento posterior ao atrás mencionado, o terceiro réu, representante dos primeiro e segunda réus e também arrendatário do imóvel prometido vender, admitiu perante os autores ter já gasto o dinheiro por estes entregue a título de sinal e começou a exigir-lhes novos pagamentos para abandonar o imóvel.
47) Assim, começou por exigir o pagamento, aos autores, de 25.000€, para desocupar o imóvel.
48) Confrontado com a recusa dos autores, exigiu então o pagamento de 10.000€, para desocupar o imóvel.
Da 4.ª R., G….
49) Nos termos da cláusula quarta do contrato-promessa aqui em causa, competia aos segundos outorgantes/Autores/compradores a marcação da escritura pública de efetivação de tal contrato: “os segundos outorgantes avisarão o representante dos primeiros outorgantes, com uma antecedência mínima de 15 (quinze dias), da data, hora e local escolhido para a celebração da citada escritura pública que formalizará o contrato ora prometido efectuar”.
Da R. companhia de seguros.
50) A Ré H… celebrou com a APEMI, da qual a G… – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LDA é associada, contrato de Seguro de Responsabilidade Civil Profissional emergente da actividade do Segurado na qualidade de Mediador Imobiliário, titulado pelo número de Apólice ………….., com o seguinte objecto: «O presente contrato tem por objecto a garantia das indemnizações que legalmente sejam exigíveis ao Segurado pelos danos patrimoniais que sejam causados aos clientes, decorrentes exclusivamente de acções, omissões ou incumprimento das obrigações do Segurado no exercício profissional da actividade de mediação imobiliária, conforme definido na legislação em vigor, Dec. Lei n.º 211/2004 de 20 de Agosto», Artigos 3.º das Condições Gerais da Apólice.
51) Não se encontram abrangidas, em qualquer situação, do âmbito da garantia do presente contrato de seguro, as seguintes situações que se passam a discriminar e que se invocam especificamente: Artigo 5.º - Exclusões, das Condições Gerais aplicáveis: «a) Os pagamentos devidos a título de responsabilidade criminal, contra-ordenacional ou disciplinar; (…) j) Por reclamações, baseadas numa responsabilidade do Segurado, resultantes de acordo ou contrato particular, na medida em que a mesma exceda a responsabilidade a que o Segurado estaria obrigado na ausência de tal acordo ou contrato; (…) l) A responsabilidade por danos decorrentes da falta de capacidade e legitimidade para contratar das pessoas que intervenham em negócios com as empresas de mediação, quando estes factos lhe sejam dolosamente ocultados, e nos casos em que seja impossível o cumprimento do dever legal que impende sobre o Segurado no sentido de se certificar da capacidade e da legitimidade para contratar das pessoas em cujos negócios intervém; m) A responsabilidade pelos danos decorrentes da impossibilidade de cumprimento de deveres contratuais ou quaisquer obrigações legais por facto de força maior não imputável à empresa de mediação; (…) o) A responsabilidade resultante de actos praticados pelo Segurado com o acordo do cliente, para efeito de obtenção de benefícios ou redução de natureza fiscal.»
Do 1.º R. D… e 2.º R. E….
52) O 1.º R. D… informou o 3.º R. F… que o prédio já não era seu, na data mencionada pelos AA..
53) O R. D… não recebeu qualquer quantia referente ao citado contrato promessa de compra e venda.
54) O R. D… não era dono do prédio, sendo apenas um “testa de ferro” do R. F….
55) Nunca exerceram qualquer ato de gestão ou tirou qualquer dividendo do mesmo, entregando essa mesma gestão ao terceiro Réu F….
56) Os 1.º e 2.º RR. sabiam que o imóvel em crise já não era, na data referida pelo Autor, sua propriedade, sendo propriedade do Banco I…. Por ter sido adjudicado ao Banco I… no dia 10 de Fevereiro de 2011, no âmbito do Processo Execução que sob o nº 4520/08.0TBVNG correu termos no Juízo de Execução do Tribunal de Vila Nova de Gaia.
57) E informaram o Réu F… de que o imóvel já não lhes pertencia, referindo-lhe que o mesmo havia sido adjudicado ao Banco I… no âmbito do processo executivo nº 4520/08.0TBVNG.
58) Os 1.º e 2.º RR. nunca mandataram quem quer que fosse para, em seu nome ou representação, vender um bem que não era sua propriedade.
59) Os 1.º e 2.º RR. não receberam qualquer quantia monetária referente à venda ou à promessa de venda do prédio.
60) É verdade que os 1.º e 2.º RR., constituiram seu procurador na gestão do prédio urbano o Réu F…, que sempre assumiu a gestão do prédio, celebrando os contratos de arrendamento com os inquilinos e realizando as necessárias obras de conservação do mesmo. Recebendo todos os frutos resultantes dessa mesma gestão.
61) Na verdade, os 1.º e 2.º RR. eram apenas proprietários de direito do imóvel, testa de ferro do Réu F….
62) Os 1.º e 2.º RR. nunca intervieram direta ou indiretamente nesse contrato.
63) Não receberam qualquer quantia monetária resultante do mesmo.
IV. Razões de direito
- da (i)responsabilidade dos 1.º e 2.º RR.
O recurso apresentado pelo 1.º R. D… é decalcado do recurso da 2.ª R. E…, sendo por isso comuns as questões a resolver suscitadas nos dois recursos.- da (i)responsabilidade dos 1.º e 2.º RR.
Fundamentalmente alegam os 1.º e 2.ª RR., para pôr em causa a sentença recorrida, que já não eram proprietários do imóvel na data em que o contrato promessa foi celebrado e que desconheciam a realização deste contrato pelo que não são os titulares da relação material controvertida; que se trata da venda de um bem alheio, nos termos do art.º 892.º do C.Civil e que a procuração caducou a partir do momento em o imóvel foi vendido, nos termos do art.º 265.º do C.Civil.
Verifica-se que a questão da caducidade da procuração é agora suscitada pela primeira vez em sede de recurso, já que o que os RR. vieram anteriormente invocar nos autos foi o abuso de representação ou representação sem poderes por parte do 3.º R. ao celebrar o contrato promessa, quando o imóvel já não lhes pertencia.
A sentença recorrida concluiu pelo incumprimento definitivo do contrato promessa, o que não é posto em causa nos recursos apresentados, tendo decidido quanto à responsabilidade dos 1.º e 2.ª RR. o seguinte:
“É neste momento que se coloca uma outra questão: Se os 1.º e 2.ª RR. se encontram efectivamente vinculados contratualmente no contrato promessa de compra e venda dada a factualidade dada como provada em 52 e seguintes?
Nos termos do artigo 265.º, n.º 2 do Código Civil (A procuração é livremente revogável pelo representado, não obstante convenção em contrário ou renúncia ao direito de revogação), pelo que procuração pela qual os 1.º e 2.ª RR. conferiram poderes ao 3.º R. para os representar pode ser a todo tempo revogada.
A factualidade dos autos não permite concluir por ocorrer regime diverso da livre revogabilidade da procuração, pelo que a procuração em causa é livremente revogável.
Nos autos, existe apenas a prova de factos que o 3.º R. sabia que o bem prometido vender já não era da propriedade dos 1.º e 2.ª RR..
Poder-se-ia entender que a factualidade dada como provada consubstancia uma revogação tácita da procuração.
Contudo, nos termos do artigo 266.º do Código Civil, os terceiros que possam ser afectados por tal revogação merecem e têm protecção legal. Tal como é expresso no Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 10.05.2011, relatado pelo sr. Conselheiro Abrantes Geraldes, in dgsi.pt: “Porém, a procuração atributiva de poderes representativos (art. 262º, nº 1, do CC) tem implicações perante terceiros.
Como o justificava Rui Alarcão, nos Trabalhos Preparatórios do CC, tal permite afirmar que “uma coisa é a extinção da procuração e outra a relevância em face de terceiros” (BMJ 138º, pág. 112).
Também para Helena Mota (Do Abuso de Representação, pág. 152), “o fenómeno representativo caracteriza-se por ser uma relação triangular, em que representado, representante e terceiro têm interesses comuns ou conflituantes, mas de igual forma relevantes”. Daí que não baste que se afirme a extinção da procuração, designadamente por revogação, importando ainda observar se e quando tal facto é oponível a terceiros com quem o procurador venha a negociar ao abrigo do documento demonstrativo dos poderes representativos. (…)
Prescreve o art. 266º do CC que, por meios idóneos, a revogação deve ser levada ao conhecimento de terceiros, sob pena de lhes não ser oponível senão quando dela tenham conhecimento.
Ainda que não tenha sido aceite a sugestão de Rui Alarcão no sentido de deixar em tal norma algumas concretizações de meios considerados idóneos para efeitos da referida oponibilidade (ob. cit., págs. 112 e 113), a idoneidade da actuação não deve ser aferida através de um critério abstracto, importando que, em concreto, se possa afirmar que os meios empregues cumprem satisfatoriamente os objectivos do legislador, tutelando, é verdade, o representado, mas sem desproteger também os terceiros.
Assim o defendia Rodrigues Bastos para quem não podendo fazer-se uma qualificação nem uma enumeração geral dos actos, é “em cada caso que o intérprete há-de avaliar se foi empregado o meio adequado para levar ao conhecimento de terceiro a modificação da procuração, tendo em conta as circunstâncias inerentes às pessoas e ao objecto da representação”. Asseverava ainda que, nos termos do nº 1, deve exigir-se o conhecimento efectivo, não bastando a mera cognoscibilidade por parte dos terceiros agindo com a diligência normal (Notas ao CC, vol. II, págs. 17 e 18).“ Igual entendimento é expresso no Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 25.03.2010, relatado pela sra. Conselheira Maria dos Prazeres Pizarro Beleza, Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 30.11.2004, relatado pelo sr. Conselheiro Lopes Pinto, Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 16.06.2016, relatado pela sra. Conselheira Fernanda Isabel Pereira.
Tudo visto, são inoponíveis aos AA. quaisquer circunstâncias decorrentes da modificação ou extinção dos poderes representativos, que desconheciam ou ignoravam sem culpa à data da contratação do contrato promessa de compra e venda, e nem nas subsequentes alterações contratuais.
Face à factualidade dada como provada e que resulta da alegação factual das partes, não se provou que os AA., promitentes compradores aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda tivessem tido conhecimento de revogação (expressa ou tácita) da procuração, nem muito menos que os mesmos tivessem conhecimento das vicissitudes pelas quais o prédio passou.
Deste modo, se conclui por os 1.º e 2.ª RR. terem efectivamente vinculado no contrato promessa de compra e venda em causa nestes autos.”
Esta fundamentação apresentada na sentença recorrida a respeito da extinção da procuração e da protecção dos direitos de terceiros afectados pelo negócio, não é sequer posta em causa pelos 1.º e 2.ª RR. no seu recurso. Os mesmos, concluindo pela extinção da procuração pelo facto de já ter sido vendido o imóvel que a mesma visava, nada manifestam em desacordo com a decisão proferida na fundamentação apresentada a respeito da protecção dos direitos de terceiros.
É que, efectivamente, uma coisa é a extinção da procuração e outra coisa é a protecção que a lei confere aos terceiros que desconhecem, sem culpa, essa extinção.
O art.º 265.º do C.P.C. a respeito da extinção da procuração estabelece no seu n.º 1 que “a procuração extingue-se quando o procurador a ela renuncia, ou quando cessa a relação jurídica que lhe serve de base, excepto se outra for, neste caso, a vontade do representado.”
Já o art.º 266.º do C.Civil a propósito da protecção de terceiros, estabelece:
“1- As modificações e a revogação da procuração devem ser levadas ao conhecimento de terceiros por meio idóneos, sob pena de lhes não serem oponíveis senão quando se mostre que delas tinham conhecimento no momento da conclusão do negócio.
2- As restantes causas extintivas da procuração não podem ser opostas a terceiro que, sem culpa, as tenha ignorado.”
No caso em presença, provou-se que os 1.º e 2.ª RR. informaram o 3.º R. F… de que o imóvel já não lhes pertencia, por ter sido adjudicado ao Banco I… no âmbito da execução que correu termos, não o tendo mandatado para vender um bem que não era da sua propriedade. Contudo, os factos revelam igualmente que os AA. nada sabiam a respeito de tal situação, bem como das vicissitudes relativas ao imóvel, quando da celebração do contrato promessa de compra e venda do imóvel, com intervenção do 3.º R. como procurador dos 1.º e 2.ª R., verificando-se não haver culpa da sua parte no desconhecimento da circunstância de que o imóvel já não pertencia aos 1.º e 2.º RR e consequentemente que a procuração passada a favor do 3.º R. se havia extinguido.
Além do mais, de acordo com os factos que resultaram provados e conforme decorre da certidão do registo predial do imóvel junta aos autos, verifica-se que a aquisição do imóvel a favor do Banco I…, pela compra em processo de execução, apenas foi registada na Conservatória do Registo Predial respectiva em 14/12/011, o que significa que, embora o imóvel já não se encontrasse registado a favor dos 1.º e 2.ª RR. quando foram celebrados os dois aditamentos ao contrato promessa, isso ainda não acontecia quando da celebração do contrato promessa de compra e venda do imóvel a 28/11/2011.
A sentença recorrida expressa bem este ponto de vista, de que a extinção da procuração não é oponível aos AA., por estes a desconhecerem, sem culpa, sendo que, nesta parte a fundamentação apresentada não é posta em causa pelos 1.º e 2.ª RR. no seu recurso.
Em conclusão, a extinção da procuração que os 1.º e 2.ª RR. invocam no seu recurso nunca pode determinar só por si a improcedência do pedido contra eles formulado, como os mesmos pretendem, uma vez que os AA. sem culpa a ignoravam, não lhes sendo por isso oponíveis os efeitos daí decorrentes, nos termos do art.º 266.º n.º 2 do C.Civil, atenta a protecção legal conferida a terceiros de boa fé.
É também por esta razão que não pode deixar de concluir-se que os 1.º e 2.ª RR. são titulares da relação material controvertida em discussão nos autos, na medida em que o contrato promessa celebrado com os AA. foi outorgado pelo 3.º R. enquanto seu procurador e em sua representação, ao abrigo de procuração por eles emitida, não sendo oponíveis aos AA. as vicissitudes que decorreram do contrato celebrado entres os 1.º e 2.ª RR. e o 3.º R., por os mesmos as desconhecerem, sem culpa, nos termos do art.º 266.º n.º 2 do C.Civil.
O que os factos revelam é que, quer os 1.º e 2.ª RR., quer os AA. podem ter sido ludibriados pelo 3.º R. F…, que celebrou em nome e em representação dos 1.º e 2ª RR. um contrato promessa de compra e venda de um imóvel que já sabia que não lhes pertencia, fazendo seu o valor do sinal entregue. Contudo, terão sido os 1.º e 2.ª RR. que voluntariamente se colocaram numa situação de nele confiarem, quando emitem uma procuração a seu favor, sujeitando-se, como aliás alegam no seu recurso, a serem “testa de ferro” do mesmo, tendo por isso de assumir as responsabilidades inerentes a esse seu comportamento, com as consequências que agora se manifestam.
Alegam ainda os 1.º e 2.ª RR. Recorrentes que estamos perante a venda de um bem alheio, que é nula à luz do art.º 892.º do C.Civil uma vez que à data da celebração do contrato promessa o prédio já não lhes pertencia.
A sentença recorrida não se pronuncia a respeito desta questão já invocada por estes RR. na sua contestação. Este entendimento parte, no entanto, de um vício de princípio, já que o negócio que está em causa nestes autos não é um contrato de compra e venda, mas antes um contrato promessa de compra e venda.
O art.º 892.º do C.Civil a propósito da venda de bens alheios, dispõe que: “É nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar; mas o vendedor não pode opor a nulidade ao comprador de boa fé, como não pode opô-la ao vendedor de boa fé o comprador doloso.”
Por seu turno, o art.º 410 do C.Civil relativo o regime do contrato promessa, dispõe no seu n.º 1: “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa.”
Desta forma, se é certo que na determinação do regime aplicável ao contrato promessa, temos de recorrer às disposições legais relativas ao contrato prometido, também se verifica que são excepcionadas, não só as normas relativas às exigências de forma do contrato, como também aquelas que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa.
A nulidade que comina o contrato de venda de coisa alheia, prevista no art.º 892.º do C.Civil, não é aplicável ao contrato promessa de compra e venda, uma vez que neste contrato não há uma efectiva venda, mas apenas uma promessa de venda, permitindo o art.º 893.º do C.Civil a venda de bens alheios nas circunstâncias aí referidas, sujeitando-a ao regime da venda de bens futuros.
A este respeito, ensina-nos o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23/09/2004, no proc. 04B296, in. www.dgsi.pt : “Compreendendo-se perfeitamente que assim seja na medida em que pelo contrato-promessa, dotado de eficácia meramente obrigacional, não ocorre transferência da propriedade da coisa, antes e tão só as partes se vinculam a celebrar o identificado contrato de compra e venda definitivo. De facto, ao contrário do que acontece no caso de celebração dos chamados contratos com eficácia real (como a compra e venda - alínea a) do art. 879º) em que a propriedade ou outro direito real se transferem por mero efeito do contrato - não no sentido de que se transmitem imediatamente, mas de que dependem tão somente da sua celebração - nada obsta a que o promitente se vincule a alienar uma coisa que não tem legitimidade ou capacidade para alienar, uma vez que sempre pode adquirir, entretanto, essa capacidade ou legitimidade; todavia, e se o não fizer, posto que se comprometeu a fazê-lo, incorrerá na violação de um compromisso que assumira. Em consequência, pode dizer-se que "a promessa (de compra e venda) será válida, visto que o promitente não aliena, apenas se obriga a alienar. A alienação é possível em si, embora não o seja para o promitente. Há, pois, mera impossibilidade subjectiva que não invalida o contrato-promessa. Ou o promitente vendedor vem a estar em condições de poder cumprir, por se ter, entretanto, tornado proprietário da coisa, e cumpre; ou tal não acontece. No primeiro caso não incorre em qualquer responsabilidade; no segundo torna-se responsável pelo incumprimento de um compromisso validamente assumido".
Este entendimento, de que a promessa de venda de coisa alheia não é nula, atentas as especificidades do contrato promessa relativamente ao contrato de compra e venda, uma vez que no âmbito do contrato promessa o promitente vendedor não está a alienar um bem, mas apenas a prometer aliená-lo no futuro, não se aplicando por isso o regime do art.º 892 do C.Civil, tem aliás sido seguido de forma pacífica, quer pela nossa doutrina, quer pela jurisprudência – vd. neste sentido, e apenas a título de exemplo, Antunes Varela, in. Das Obrigações em Geral, Vol. I, pág. 302; Almeida Costa, in. Direito das Obrigações, pág. 326, bem como o Acórdão do Supremo Tribunal da Justiça de 26/05/2009, no proc. 97/09.8YFLSB, in. www.dgsi.pt
Conclui-se por isso pela não aplicação do art.º 892.º do C.Civil ao caso dos autos, não sendo por isso nulo o contrato promessa celebrado.
- da nulidade da sentença por omissão de pronuncia
Alega a R. que requereu o depoimento de parte do R. F… sobre a matéria que indicou, prova que foi admitida pelo tribunal, tendo o mesmo faltado na data designada para o julgamento, não tendo por isso prestado depoimento, sem que a R. tivesse prescindido do mesmo, verificando-se uma nulidade, nos termos previstos no art.º 195.º n.º 1 do C.P.C. e consequentemente sendo nula a sentença, de acordo com o art.º 615.º n.º 1 d) do C.P.C.O art.º 615.º n.º 1 do C.P.C. estabelece nas suas várias alíneas os casos em que se verifica a nulidade da sentença, prevendo na sua alínea d) a omissão de pronuncia, sendo nula a sentença quando: “d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”
A invocada alínea d) do n.º 1 do art.º 615.º do C.P.C., comina com a nulidade a decisão em que se verifica a omissão ou excesso de pronuncia por parte do juiz.
Relaciona-se esta norma com o princípio expresso no art.º 608.º n.º 2 do C.P.C. segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, não podendo ocupar-se também de questões que não sejam suscitadas pelas partes, salvo se forem de conhecimento oficioso.
A nulidade da sentença não se confunde com as nulidades processuais, que se integram na previsão do art.º 195.º do C.P.C., que estabelece as regras gerais sobre a nulidades dos actos, nos seguintes termos: “Fora dos casos previstos nos artigos anteriores a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou decisão da causa.”
Estas nulidades não são de conhecimento oficioso – art.º 196.º a contrario – e têm de ser arguidas no prazo previsto no art.º 199.º, que no seu n.º 1 regula: “Quanto às outras nulidades, se a parte estiver presente, por si ou por mandatário, no momento que foram cometidas, podem ser arguidas enquanto o ato não terminar; se não estiver, o prazo para a arguição conta.se do dia em que, depois de cometida a nulidade, a parte interveio em algum ato praticado no processo ou foi notificada para qualquer termo dele, mas neste último caso só quando deva presumir-se que então tomou conhecimento da nulidade ou quando dela pudesse conhecer, agindo com a devida diligência.”
Diz-nos Abrantes Geraldes, in. Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 21 e 22: “Importa pois distinguir as nulidades de procedimento das nulidades de julgamento, pois que, nos termos do art.º 615.º, n.º 4, quando as nulidades se reportem à sentença e decorram de qualquer dos vícios assinalados nas als. b) a e) do n.º 1, a sua invocação deve ser feita em sede de recurso, só se admitindo o uso da reclamação para o próprio juiz perante decisão irrecorrível, seja qual for a causa da irrecorribilidade. A ocorrência de nulidades processuais pode derivar da omissão de acto que a lei prescreva ou da prática de acto que a lei não admita, ou admita sob uma forma diversa daquela que foi executada. Sem embargo dos casos em que são de conhecimento oficioso, as nulidades devem ser arguidas perante o juiz (art.º 196º e 197º). É a decisão que vier a ser proferida que pode ser impugnada pela via recursória.”
Já se vê que a Recorrente confunde a nulidade da sentença, que se verifica nos casos previstos nas diversas alíneas do art.º 615.º n.º 1 do C.P.C. com as nulidades processuais ou de procedimento. A nulidade invocada pela Recorrente que a mesma aliás integra na previsão do art.º 195.º do C.P.C., é uma nulidade processual, configurando, a verificar-se, uma irregularidade pelo facto do tribunal nada ter dito em face da ausência do 3.º R. em audiência de julgamento quando estava requerido o seu depoimento de parte e não uma nulidade da sentença, que são apenas as previstas no art.º 615.º do C.P.C.
O R. F…, cujo depoimento de parte foi requerido, não só pelos 1.º e 2.ª RR., como também pelos AA., meio de prova que foi deferido pelo tribunal, faltou à 1.ª sessão da audiência de julgamento. Os AA. vêm então, por requerimento dirigido ao processo solicitar ao tribunal, entre outras coisas, quanto ao depoimento de parte do R. F… que se apurasse junto das bases de dados da morada do mesmo, notificando-se o mesmo para comparecer e prestar depoimento em nova data a designar. Na sessão de 15-09-2015 da audiência de julgamento, foi proferido despacho que ficou em acta, em que o tribunal indefere o requerimento dos AA. excepto no que respeita à inquirição da testemunha M….
Não resulta dos autos que os RR., em audiência de julgamento ou através de requerimento escrito dirigido ao processo, tenham tomado qualquer posição ou requerido qualquer diligência ao tribunal quanto à verificada falta do R. F… à audiência de julgamento.
Se os RR. entendiam que havia uma omissão de pronuncia do tribunal de 1ª instância sobre a questão da verificada falta do 3.º R. à audiência de julgamento e quanto à produção do seu depoimento de parte susceptível de configurar uma nulidade, deviam ter suscitado a pronuncia do tribunal a quo sobre tal questão, ou requerer o que tivessem por conveniente quanto a essa circunstância, nos termos do art.º 195.º n.º 1 e 199.º do C.P.C., ou seja, deviam oportunamente ter arguido a nulidade no decurso da audiência de julgamento, formulando requerimento e chamando o tribunal a pronunciar-se sobre o assunto. Não o tendo feito, como decorre das várias actas das sessões da audiência de julgamento, uma eventual nulidade, a existir, sempre estaria sanada.
Em conclusão, esta alegada irregularidade, a verificar-se, constitui uma nulidade processual nos termos do art.º 195.º n.º 1 do C.P.C. e não uma nulidade da sentença recorrida e, em consequência, tinha de ser arguida perante o tribunal de 1ª instância, de acordo com o disposto no art.º 199.º n.º 1 do C.P.C., apenas cabendo recurso da decisão que viesse a recair sobre ela.
- da (i)responsabilidade da R. Mediadora
Vêm os AA. recorrer da sentença proferida por não se conformarem, designadamente, com a decisão de absolvição da R. G… - Mediação Imobiliária, do pedido contra ela formulado nos autos, alegando que são terceiros em relação à actividade de mediação imobiliária exercida pela R., cujas regras a mesma não cumpriu e nessa medida é responsável pelos prejuízos sofridos pelos AA.A respeito da responsabilidade desta R., diz-se na sentença recorrida: “Por outra banda, e quanto à 4.ª R., mediadora, como resulta dos factos provados, a causa de pedir alegada funda-se no contrato promessa de compra e venda e não no contrato de mediação imobiliária. Deste modo, não há fundamento ou razão para que recaia sobre a 4.ª R. o dever de indemnizar os AA., enquanto promitentes compradores na sanção da restituição do sinal em dobro.”
A sentença proferida, referindo que a causa de pedir se funda no contrato promessa de compra e venda e não no contrato de mediação mobiliária, entende não apreciar a responsabilidade da R. mediadora ao abrigo do regime que regula o exercício da actividade de mediação imobiliária, conforme foi efectivamente requerido pelos AA. Como se verá melhor, a causa de pedir apresentada pelos AA. na sua petição inicial é uma causa de pedir complexa, aí sendo alegados os factos que, no seu entender, revelam o incumprimento por parte desta R. dos deveres a que a mesma está adstrita no exercício da sua actividade e cuja violação pode determinar a sua responsabilidade pela reparação dos danos sofridos por terceiros, nos termos legais.
De acordo com o disposto no art.º 5.º n.º 1 do C.P.C. constitui um ónus das partes a alegação dos factos essenciais que integram a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções invocadas, no que representa a concretização do princípio do dispositivo.
A causa de pedir corresponde aos factos concretos que servem de fundamento ao efeito jurídico pretendido- vd. neste sentido, Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in. Manual de Processo Civil, pág. 245.
O conjunto de factos concretos invocados pelos AA. na petição inicial, susceptíveis de, a provarem-se, virem a determinar a produção dos efeitos jurídicos pretendidos, constituem a causa de pedir que serve de suporte à pretensão formulada.
O direito a obter uma indemnização alicerça-se, em regra, numa causa de pedir complexa, na medida em que exige a verificação de um conjunto de requisitos que vão desde a acção ou omissão ilícita, à ocorrência de um dano, bem como à existência de nexo causal entre uma e outro, devendo por isso ser alegados pela parte que pretende fazer valer esse seu direito, um conjunto de factos que se articulam entre si e que permitem fundamentar essa pretensão.
Na situação em presença e relativamente à 4.ª R. Mediadora, os AA. na sua petição inicial não invocam apenas os factos que se referem à realização do contrato promessa de compra e venda celebrado e ao seu incumprimento, antes alegam também factos que, no seu entender, revelam a violação dos deveres que lhe incumbem no exercício da sua actividade de mediação imobiliária e que, de acordo com o regime legal a que a mesma está sujeita, podem vir a determinar a sua obrigação de indemnizar os danos causados aos AA., embora estes sejam terceiros relativamente ao contrato de mediação.
No caso em presença, na petição inicial, os AA. de forma clara (nomeadamente nos art.º 33.º a 48.º da mesma) fundamentam o seu pedido indemnizatório contra a R. mediadora, alegando os factos que, no seu entender, representam a violação dos deveres legais que sobre ela impendem no exercício da sua actividade, invocando depois as normas jurídicas susceptíveis de fundamentar o seu pedido indemnizatório contra a mesma, designadamente o regime do Decreto Lei 69/2011 na redacção que lhe foi dada pelo Decreto Lei 211/2014 de 20 de Agosto.
É verdade, que o pedido formulado pelos AA. contra esta R. é no sentido da mesma ser “condenada a pagar aos autores, solidariamente, a indemnização correspondente ao dano sofrido que, no caso, corresponde ao dobro do valor entregue a título de sinal, no valor, portanto, de 40.000,00 euros, acrescido dos juros à taxa legal que hoje é de 4% ao ano, desde a citação até efectivo pagamento.” A exigência da devolução do sinal em dobro é efectivamente uma indemnização legalmente prevista, no art.º 442.º n.º 2 do C.Civil, abrangendo as situações de incumprimento do contrato promessa pelo promitente que recebeu um sinal. Dir-se-á que só o contraente que é parte nesse contrato e recebe o sinal é que pode ficar adstrito à obrigação de ter de o devolver em dobro.
Contudo, tal não pode significar, como entendeu a sentença recorrida que, quanto a esta 4.ª R., a causa de pedir invocada se funda no contrato promessa, o que já se viu não ser correcto; o que significa é que, em face dos factos que resultarem provados, deve avaliar-se da responsabilidade da mesma ao abrigo do diploma legal invocado, apreciando-se depois, se for caso disso, o dano sofrido pelos aos AA. e o valor indemnizatório pelo qual a mesma eventualmente poderá ser responsabilizada, que pode ser diferente daquele que pelos AA. é peticionado nos autos, que são €40.000,00 - o equivalente ao dobro do sinal por eles prestado no âmbito do contrato promessa celebrado.
Não tem por isso razão a decisão recorrida quando conclui que a causa de pedir se funda no contrato promessa e não no contrato de mediação imobiliária, assim julgando desde logo improcedente o pedido formulado pelos AA. contra esta 4.ª R. por não ter sido parte no contrato promessa, pelo que importa apreciar, se a 4.ª R. mediadora pode ser responsabilizada pelo dano sofrido pelos AA. e se a resposta a esta questão for positiva, em que medida.
À data dos factos, o regime jurídico da actividade de mediação imobiliária estava contemplado no Decreto-Lei 211/2004 de 10 de Agosto, entretanto revogado pelo Decreto-Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, sendo aquele o diploma aplicável ao caso.
O art.º 2.º do Decreto-Lei 211/2004 de 10 de Agosto define o objecto da actividade de mediação imobiliária, como aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na realização de um negócio, que vise a aquisição ou constituição de direitos reais sobre um imóvel.
A legislação relativa à actividade imobiliária tem vindo a sofrer sucessivas alterações, no sentido de uma maior regulação, também imposta pelas regras comunitárias, tendo como principais objectivos assegurar a transparência da actuação dos mediadores imobiliários e garantir a qualidade dos serviços prestados, tal como se refere no preâmbulo do diploma em causa, impondo designadamente, a necessidade de licenciamento para o exercício da actividade- art.º 4.º, bem como a existência de seguro de responsabilidade civil- art.º 23.º. Diz-nos a este propósito o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4/12/2003, in. www.dgsi.pt que são: “Exigências que se prendem com princípios de fé pública e da tutela da confiança exigidos para o exercício da actividade, na medida em que as pessoas que a ela desejam recorrer tenham condições para confiar nas informações e propostas que lhes são apresentadas, o que passa por saberem que a entidade mediadora incorrerá em responsabilidade civil se, com culpa, as induzir em erro sobre os potenciais negócios que se disponham a celebrar.”
No art.º 2.º n.º 4 do Decreto-Lei referido, é feita a distinção entre o cliente- aquele que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa, e o interessado- terceiro angariado pela empresa que venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação, estabelecendo desde logo o art.º 16.º um conjunto de deveres da empresa de mediação para com os interessados.
Aí se dispõe, no n.º 1 que empresa de mediação é obrigada a:
“a)Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos;
c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa;
d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que foram encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados;
e) Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado.”
Por seu turno, o art.º 22.º deste diploma regula sobre a responsabilidade civil da mediadora, prevendo o n.º 3 a sua responsabilidade solidária pelos danos causados a terceiros, para além das situações previstas na lei, quando se demonstre que actuou, quando da celebração ou execução do contrato de mediação imobiliária, em violação do disposto nas alíneas a) a e) do n.º 1 e nas alíneas b) e c) do n.º 2 do art.º 16.º. Nos termos do n.º 4 deste art.º 22.º, consideram-se terceiros todos os que em resultado de um acto de mediação, venham a sofrer danos patrimoniais, ainda que não tenham sido parte no contrato de mediação imobiliária.
Importa então proceder à avaliação dos factos provados à luz destas normas.
Com referência à realização do contrato promessa, da decisão de facto decorre que, embora o contrato promessa tenha sido redigido pela 4.ª R. Mediadora, não se provou que à data da outorga do contrato promessa pelos AA. em 18/11/2011 esta R. soubesse que o imóvel prometido vender não era propriedade dos 1.º e 2.ª RR., apenas tendo ficado provado que dessa circunstância sabiam tanto estes RR. como o 3.º R.. A sentença recorrida considerou expressamente como não provado, por referência aos factos provados em 9), 10) e 23) que a 4.ª R. sabia de tais factos (al. a), c) e o) dos factos não provados), sendo que os AA. não recorrem da decisão proferida sobre a matéria de facto.
Por outro lado, nessa data, não tinha também a mesma como saber desse facto se o mesmo não lhe fosse transmitido por estes RR., não tendo sido apurados quaisquer factos reveladores de negligência da R. na obtenção de informação relativamente à propriedade do imóvel.
Há que ter em conta que à data da celebração do contrato promessa ainda não se encontrava registada na Conservatória do Registo Predial a aquisição do imóvel realizada pelo Banco I…, no âmbito da execução que corria termos, pelo que, através da consulta dos elementos do registo a essa data, a informação que se obtinha era a de que a propriedade do imóvel se encontrava registada a favor dos 1.º e 2.ª RR. existindo uma penhorado sobre o imóvel, realizada no âmbito da execução aí identificada. Regista-se que a informação sobre a existência de uma penhora sobre o imóvel foi comunicada aos AA. e resulta do próprio texto do contrato promessa elaborado pela 4.ª R., que aí fez constar a existência da penhora registada sobre o imóvel, tal como a existência de inquilinos, pelo que os AA. não desconheciam estas circunstâncias.
Além do mais, não sendo a 4.ª R. parte no processo executivo que corria termos, também não podia ter acesso ao estado daquele processo, antes dependendo da informação que lhes era fornecida pelos restantes RR., designadamente pelo 3.º R., que era o seu interlocutor.
Os factos provados não permitem por isso dizer que quando da celebração do contrato promessa a 4.ª R. ocultou dos AA. informação relevante, designadamente quanto à identidade dos proprietários do imóvel, sua capacidade ou legitimidade para contratar (atenta a procuração que lhe foi apresentada pelo 3.º R. e cuja validade formal não é sequer posta em causa nos autos) ou quanto à existência de ónus ou encargos que incidiam sobre o imóvel, procurando induzi-los em erro (tendo aliás transmitido aos AA. a informação de que se tratava de um imóvel penhorado e com inquilinos) ou que não procedeu às diligências a que estava obrigada para obter informações correctas ou ainda que não obteve informação junto de quem a contratou, fornecendo-a de forma clara aos interessado - veja-se que na al. c) do art.º 16.º do diploma mencionada a incumbência que é estabelecida à mediadora é a de obter essa informação de quem a contratou.
Não se provou que a 4.ª R. soubesse ou tivesse como saber, antes do registo da aquisição do imóvel pelo Banco, que o Banco I… era o proprietário do imóvel à data da celebração do contrato promessa, que lhe havia sido adjudicado no âmbito da execução que correu termos, ocultando essa informação dos AA., pelo que não se pode concluir que a mesma violou, ainda para mais de forma culposa algum dos deveres previstos nas várias alíneas do n.º 1 do art.º 16.º do diploma mencionado.
O que resulta da matéria de facto apurada é que o 3.º R. F…, com quem a 4.ª R. contratou, apresentando-se como procurador dos 1.º e 2.ª RR., procuração que em termos de validade formal não foi posta em causa, sendo conhecedor da situação do imóvel, terá transmitido à 4.ª R. informação falsa, ocultando da mesma a verdadeira situação do imóvel, que à data da celebração do contrato promessa a R. não tinha como saber com recurso às entidades oficiais, designadamente ao registo.
É certo que à data da celebração dos dois aditamentos ao contrato promessa, respectivamente em Fevereiro e em Abril de 2012, a aquisição do imóvel já se encontrava registada a favor do Banco I…, sendo que a 4.ª R. em Junho de 2012 é que comunicou aos AA. que era este o proprietário do imóvel. Conforme se apurou, já depois da outorga do contrato promessa e durante o processo negocial foi dito aos AA., em Janeiro de 2012, que a demora na celebração do contrato prometido se devia a problemas com a obtenção de documentos para libertar a hipoteca e a penhora. Contudo, não tendo a 4.ª R. acesso ao processo de execução, por nele não ser parte, as informações quanto ao mesmo só lhe podiam ser fornecidas pelo seu cliente.
Quanto a esta situação importa referir que embora o registo de aquisição do imóvel pelo Banco seja de Dezembro de 2011, já depois de celebrado o contrato promessa, não ficou provada a data em que a 4.ª R. teve conhecimento de que o imóvel havia sido adquirido pelo Banco, não lhe sendo exigível que proceda constantemente à consulta do registo predial para averiguar se a situação do imóvel sofreu alteração.
Mas ainda que se considerasse exigível esse conhecimento actualizado pela empresa mediadora, à data dos aditamentos ao contrato promessa, verifica-se que tal comportamento omissivo, num momento já posterior à outorga do contrato promessa de compra e venda em que teve lugar a entrega do sinal de €20.000,00 pelos AA. não é causal relativamente ao prejuízo sofrido pelos AA. que representa a perda do sinal por eles reclamado em dobro.
Os danos sofridos pelos terceiros, no caso corporizados pelos AA. no valor que entregaram a título de sinal e que não conseguiram ainda reaver, susceptíveis de serem indemnizados, têm de resultar do comportamento ilícito do mediador, designadamente da violação dos seus deveres, pois só assim está verificado o nexo de causalidade, um dos pressupostos da obrigação de indemnizar.
A respeito do nexo de causalidade, requisito da obrigação de indemnizar, regula o art.º 563.º do C.Civil, dispondo que: “A obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado não teria sofrido se não fosse a lesão.”
O dano patrimonial sofrido pelos AA., correspondente ao valor do sinal não devolvido, não pode ter sido causado por qualquer conduta da mediadora, posterior à entrega desse mesmo sinal, pelo que alguma eventual omissão da 4.ª R. em violação dos deveres a que está legalmente adstrita, verificada mais tarde, não é causal relativamente aos danos sofridos pelos AA. e reclamados nos autos, nos termos do art.º 563.º do C.Civil.
Em conclusão, constata-se que os elementos e informações sobre o imóvel foram fornecidas à 4.ª R. pelo cliente 3.º R. e correspondiam aos elementos que à data da celebração do contrato promessa de compra e venda podiam ser obtidos dos organismos oficiais: um imóvel registado em nome dos 1.º e 2ª RR. que se encontrava penhorado no âmbito de execução que corria termos. Não tinha aquela 4.ª R. forma de verificar que tal informação não era verdadeira, no que respeita ao proprietário do imóvel, designadamente por a mesma não constar do registo e a 4.ª R. não ser parte na execução, não podendo dizer-se que ocultou dos AA. qualquer elemento de que tivesse conhecimento ou que estivesse obrigada a obter informação de outra forma, que pudesse influenciar a decisão de contratar dos AA., nem lhe sendo exigível outro comportamento.
Não pode dizer-se, como pretendem os AA. Recorrentes que a 4.ª R. Mediadora violou os deveres a que estava obrigada no exercício da sua actividade, nomeadamente os que constam das alíneas a) a d) do n.º 1 do art.º 16.º já enunciadas, por não estarem apurados factos que permitam concluir que agiu com culpa, não usando da diligência devida na condução do negócio, nem que tenha sido a sua conduta a obstar a que os AA. tivessem uma percepção adequada e clara das circunstâncias que rodeavam o negócio.
Pelo exposto, embora com diferentes fundamentos dos referidos na sentença recorrida, improcede o pedido formulado pelos AA. contra a 4.ª R. Mediadora.
- da (i)responsabilidade da R. Seguradora
Estando a responsabilidade da R. Companhia de Seguros H…, S.A. dependente da responsabilidade da 4.ª R., uma vez que apenas se poderia fundamentar no contrato de seguro existente, já se vê que improcedendo o pedido contra a 4.ª R. sua segurada, forçosamente o mesmo tem de proceder também contra a 5.ª R. Seguradora.Fica assim prejudicado o conhecimento das questões suscitadas por esta R. na ampliação do objecto de recurso, nos termos do art.º 608.º n.º 2 do C.Civil.
Não deixa porém de se referir, no que respeita à impugnação da matéria de facto deduzida, que a mesma se fundamenta nos documentos apresentados por esta R. com as alegações de recurso, cuja junção foi recusada.
Por outro lado, a questão também suscitada por esta 5.ª R. relativamente à data da transmissão da propriedade do imóvel no âmbito da execução é igualmente uma questão nova, sendo invocados pela primeira vez factos relativos ao momento do cumprimento das obrigações fiscais pelo adquirente.
Na ampliação do objecto do recurso que apresenta, vem a 5ª R., invocar factos novos não alegados anteriormente, designadamente quando da dedução da contestação, que se prendem com o momento em que teve lugar o cumprimento das obrigações fiscais pelo adquirente do imóvel Banco I…, para daí concluir que a transmissão do direito de propriedade só se verificou em momento muito posterior ao da adjudicação do imóvel pelo tribunal, no processo executivo.
Ora, estes factos não só não resultaram minimamente apurados, como nem sequer foram alegados pela 5.ª R. na sua contestação, nada revelando também que tenham resultado da discussão da causa. Nunca a 5.ª R. vem invocar esses factos, nem suscitar a questão da data da transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel no decurso do processo, senão agora.
Como nos diz Elisabeth Fernadez, in “As Recentes Reformas na Acção Executiva e nos Recursos”, pág. 330: “Facto que não seja de carater oficioso ou que o tribunal não possa conhecer livremente, que não tenha sido objecto de alegação pela parte a quem o mesmo aproveita dentro da fase prevista ou no prazo determinado para o efeito, é facto que se perde para o processo, isto é, facto cuja utilização fica precludida nesse processo”.
Não poderia este tribunal conhecer e pronunciar-se sobre os novos factos e considerar a nova questão agora invocada em sede de recurso, por não terem sido alegados e consequentemente nem sequer se ter posto a necessidade de virem a ser objecto de prova, com vista à sua comprovação, sob pena de violação do princípio do dispositivo, nos termos que consta do art.º 5.º nº 1 do C.P.C.
- da condenação em custas dos AA.
Insurgem-se os AA. contra o facto da decisão recorrida os condenar no pagamento das custas do processo, referindo que os 1º e 2º RR. é que devem ser condenados no pagamento da totalidade das custas, por ter sido integral o seu decaimento, conforme decorre do art.º 527.º n.º 2 do C.P.C.A sentença recorrida decidiu quanto a custas o seguinte: Custas pelos AA. e 1.º e 2ª RR., na proporção do decaimento, fixando este em 1/3 e 2/3 respectivamente (confrontar art.º 527.º do C.P.C.).
O art.º 527.º do C.P.C. que estabelece a regra geral quanto a custas, dispõe:
“1- A decisão que julgue a acção ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da acção, quem do processo tirou proveito.
2- Entende-se que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.
3- No caso de condenação por obrigação solidária, a solidariedade estende-se às custas.”
Se é verdade que os 1.º e 2ª RR. vieram a ficar vencidos na acção na totalidade do pedido contra eles formulado, não é menos certo que também os AA. ficaram vencidos na acção, na medida em que foi julgado totalmente improcedente o pedido por eles formulado contra os 3.º, 4.º e 5.º RR. Quanto a estes RR. também os AA. decaíram na totalidade do pedido e ficaram vencidos e tanto assim é que vêm interpor recurso da sentença proferida, por com ela não se conformarem totalmente, nessa parte.
Verifica-se que, nesta circunstância, há mais do que um vencido: são o 1.º R., a 2.ª R. e os AA., os primeiros por terem sido condenados no pedido que contra eles foi formulado; os AA. por terem visto improceder o pedido que formularam contra os 3.º, 4.ª e 5.ª RR., que dele foram absolvidos. Daí a melhor interpretação do art.º 527.º nº 2 do C.P.C. impor precisamente a repartição da responsabilidade no pagamento das custas pelos vários vencidos- vd. neste sentido, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04/06/2002, no proc. 4128/02 in. www.dgsi.pt.
Não se impõe por isso que sejam apenas os 1.º e 2.ª RR. a suportar as custas do processo, como pretendem os AA., não merecendo censura a decisão recorrida nesta parte.
V. Decisão:
Em face do exposto, ainda que com diferentes fundamentos dos considerados na decisão proferida quanto ao pedido formulado contra a 4.ª R. Mediadora, julgam-se improcedentes os recursos interpostos pelos 1.º R., 2.ª R. e AA., mantendo-se a sentença recorrida.Custas pelos Recorrentes.
*
Notifique.*
Porto, 20 de Abril de 2017Inês Moura
Paulo Dias da Silva
Teles de Menezes