Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
1. RELATÓRIO.
“Administração ..........” do Prédio sito na Rua .........., n.º ... e Praceta sem denominação, n.ºs ... e ...”, ..........,
veio intentar acção que, após correcção do seu valor, seguiu a forma ordinária, contra
“Cooperativa .........., C.R.L.”, com sede na .........., n.º .., ..........,
pretendendo fosse declarado o seu direito de administrar o condomínio referente ao prédio que é constituído pelas entradas supra identificadas, com os aludidos n.ºs de polícia.
Para o efeito e em síntese, alegou que o prédio em referência era formado por oito fracções autónomas, isoladas entre si, com saídas próprias para áreas comuns do mesmo (prédio), tendo este saída para a via pública e sem comunicação directa com o demais edifício em que se integravam outras fracções autónomas, sendo que a Ré, enquanto dona inicial do empreendimento em que se integrava todo o conjunto das mencionadas fracções, iniciou a administração de todas elas, incluindo aquelas referidas oito fracções;
acrescentou que os donos destas últimas tomaram a deliberação, na competente assembleia (de 10.3.02), de assumirem a administração, com a nomeação de administradores próprios, do condomínio formado pelo conjunto dessas fracções, tendo a partir daí vindo a gerir os interesses comuns aos donos daquelas, o que vem sendo posto em causa pela Ré perante as entidades com quem tal administração tem contactado no exercício desse cargo.
A Ré, citada para os termos da acção, veio apresentar contestação em que se defendeu por excepção e impugnação, tendo no âmbito daquela primeira defesa arguido a excepção de falta de personalidade judiciária e legitimidade da Autora para intentar a acção, enquanto relativamente àquela outra defesa pôs em causa parte do que inicialmente vinha alegado.
A Autora ainda respondeu, defendendo a improcedência da matéria de excepção arguida na contestação.
Veio a ser decidido em definitivo, já em sede de recurso apreciado por este tribunal, ter a Autora personalidade judiciária, enquanto, em sede de despacho saneador, foi a mesma julgada parte legítima.
Foi fixada a matéria de facto tida como assente entre as partes e organizada a base instrutória, peças estas que não sofreram reclamação.
Realizou-se audiência de julgamento, tendo sido proferida decisão da matéria de facto, após o que se sentenciou a causa, julgando-se a mesma improcedente.
Inconformada com o decidido, interpôs recurso de apelação a Autora, tendo apresentado alegações em que concluiu pela revogação do sentenciado, devendo julgar-se procedente o pedido formulado na acção, para tanto suscitando a problemática adiante individualizada.
A Ré não contra-alegou.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do recurso, sendo que a instância mantém a sua validade.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
Enunciemos, antes de mais, a factualidade dada como apurada em 1.ª instância, a saber:
- A Ré tem por objecto social a promoção da construção ou da aquisição de fogos para habitação dos seus membros e a gestão, reparação, manutenção ou remodelação dos mesmos;
- A Ré ficou com a incumbência de gestão da “Cooperativa .........., CRL” e de administração .......... de todo o empreendimento;
- Foi redigido um regulamento de condomínio, conforme documentos n.º 1 junto de fls. 9 a 14 dos autos;
- No dia 20 de Março de 2002, os proprietários das fracções rés-do-chão esquerdo, rés-do-chão direito, primeiro esquerdo, primeiro direito, segundo esquerdo, segundo direito e terceiro esquerdo do prédio sito na Rua .........., n.º ... e Praceta sem Denominação, n.ºs ... e ..., no .........., apresentaram a sua demissão junto da Ré, na qualidade de cooperantes – (Ponto 4);
- Decidiram então os condóminos referidos no ponto anterior constituir o seu próprio condomínio, convocando para o efeito uma assembleia de condóminos;
- No dia 10 de Março de 2002, realizou-se essa assembleia, cuja deliberação consta da acta junta como documento n.º 3, a fls. 16 a 16v;
- A Autora, após a referida assembleia, requereu ao “Registo Nacional de Pessoas Colectivas” o seu registo como pessoa equiparada a pessoa colectiva;
- A referida entidade procedeu ao registo requerido, emitindo para o efeito o respectivo cartão;
- A Autora requereu a mudança de titular do contrato junto dos “Serviços Municipalizados de Água e Saneamento”, mudança que foi efectuada;
- A Autora requereu a mudança de titular do contrato junto da “Electricidade de Portugal”, mudança que foi efectuada;
- A Autora celebrou contrato de manutenção dos elevadores junto de uma empresa do ramo – (Ponto 11);
- A Autora comunicou tal contrato ao Ministério da Economia;
- A Ré tem junto das entidades oficiais contestado a legitimidade da Autora, enquanto administradora do condomínio do prédio referido no Ponto 4 supra;
- Nomeadamente, no caso do contrato referido em 11 supra, a Ré insiste em que se mantém em vigor um contrato anterior com uma outra empresa, tendo mesmo solicitado a intervenção de uma força policial para que essa empresa pudesse entrar no prédio;
- Por escritura pública de 11 de Junho de 1999, foi constituída a propriedade horizontal do prédio urbano denominado Bloco ., composto por cave, rés-do-chão e três andares, sito na Praceta sem designação n.ºs ...,..., ... e ... e Rua .........., n.º ... e ..., Freguesia de .........., concelho do ..........;
- O prédio referido no Ponto 4 supra é composto por oito fracções autónomas, isoladas entre si, que têm saídas próprias para áreas comuns do edifício, e uma saída para a via pública e outra para a zona de aparcamentos;
- O prédio em causa não tem qualquer comunicabilidade directa com os prédios contíguos, sendo a única comunicabilidade para a via pública.
Como se depreende das conclusões formuladas pela apelante, aliás no seguimento do pela mesma perseguido com a instauração da acção, o objecto do recurso poderá circunscrever-se à questão essencial de curar saber se à recorrente assiste o direito de administrar, formando condomínio autónomo, o conjunto das (8) fracções acima referidas, integradas no edifício já submetido ao regime de propriedade horizontal, sito na Praceta sem designação, n.ºs ..., ..., ... e ..., e Rua .........., n.ºs ... e ..., Freguesia de .........., .......... .
Na sentença impugnada fez vencimento a tese de que não era possível o reconhecimento de tal direito, por se estar diante de um único edifício, ainda que composto por mais de uma entrada, correspondendo-lhe também um único condomínio e uma só administração, tudo em face do respectivo título de constituição da propriedade horizontal, apenas podendo ocorrer a eventual constituição de mais de um condomínio, assim também administração autónoma, para situações de conjunto de edifícios submetidos a uma só propriedade horizontal, na previsão do art. 1438-A do CC, o que de todo não sucedida no caso relatado nos autos e daí a impossibilidade de procedência daquela pretensão.
Outra é, contudo, a posição defendida pela recorrente, para quem, dentro do quadro factual apurado, nenhum impedimento ocorria à existência de mais de um condomínio, portanto duma administração autónoma relativamente ao conjunto de fracções (8) acima referido, apesar da constituição de um única propriedade horizontal para o edifício em que aquelas se integram, dado as mesmas disporem de autonomia física, com entradas e partes comuns próprias que apenas servem os respectivos condóminos, envolvendo uma utilização por entradas que é exclusiva dos condóminos a que as mesmas respeitam.
Trata-se, assim, de saber se é possível a constituição de mais de um condomínio, com administração própria para gerir as partes comuns que servem apenas determinada zona de um edifício, ainda que para este tenha sido constituída uma só propriedade horizontal.
Defrontamo-nos diante de problemática que contende essencialmente e numa primeira linha com a administração no domínio da propriedade horizontal e com maior incidência quanto à possibilidade da existência de mais de uma assembleia de condóminos.
A possibilidade da existência de mais que uma assembleia de condóminos, ainda que no pressuposto da verificação de administração única, parece ser defendida por alguma doutrina para situações em que existe a constituição de uma só propriedade horizontal para um conjunto de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem – neste sentido Sandra Passinhas, in “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade horizontal”, 1.ª ed., págs. 233 a 234 e 277 a 283.
Contudo, à possibilidade do funcionamento de mais de uma assembleia – hipótese considerada, por estarem em causa interesses que apenas dizem respeito a parte limitada de condóminos e só eles deverem suportar as correspondentes despesas, nos termos do art. 1424, n.º 3, do CC – admitida por aquela doutrina apenas para as faladas situações de conjunto de edificações ou várias unidades imobiliárias, submetidas a uma só propriedade horizontal, não corresponderia a existência de mais de um condomínio e administração, por a tal se opor o espírito da lei – v. aut. e ob. cits., págs. 282 a 283, contrariando em parte esta posição Aragão Seia, para quem, nas faladas situações, não só pode como deve existir mais de um administrador e uma assembleia por cada torre ou bloco (in “Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínio”, em comentário aos arts. 1430 e 1431 do CC).
De todo o modo, mesmo para este último autor, necessário se torna, para hipotizar a existência de mais de um condomínio com administração autónoma e chamando à colação o disposto no art. 1438-A do CC, que estejamos diante de um “conjunto de edifícios” funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
Menos limitativa, quanto à unidade de administração e também de condomínio, é a posição defendida por Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca, relativamente a edifício dividido em zonas ou torres, dispondo cada uma delas de partes comuns, independentemente das partes comuns do edifício em que aquelas se integram, como sejam entradas próprias para cada uma dessas zonas, com respectivos ascensores, ramais próprios de redes de electricidade, gás e água a servir essas zonas, admitindo nessas condições a existência de uma assembleia restrita dos condóminos dessa zona, com poderes para administrar as respectivas partes comuns, funcionando a assembleia-geral dos condóminos de todo o edifício para deliberar quanto à administração das partes e serviços comuns do mesmo, na medida em que contendam com todos os condóminos desse edifício – in “Da Propriedade Horizontal no Código Civil e legislação complementar”, 6.ª ed., págs. 123 a 126.
Ainda assim, mesmo estando-se em presença de um só edifício dividido em zonas ou blocos, o afastamento da regra de unidade de administração e condomínio sempre estaria dependente de no respectivo título de constituição da propriedade horizontal vir devidamente assinalada cada zona ou torre, suas fracções autónomas e respectivas partes comuns – v., ob. em último cit., pág. 125.
Não vemos qualquer obstáculo, mesmo face à actual legislação reguladora da propriedade horizontal, ao contrário do que parece ser defendido por Sandra Passinhas (in ob. cit.), a que, no seguimento da posição em último referida, diante de um só edifício, constituído por zonas ou torres, possa existir assembleia restrita de condóminos com os aludidos poderes de administração, assim também podendo formar-se um condomínio autónomo, sempre dependendo de no respectivo título constitutivo da propriedade horizontal virem definidas as mencionadas especificações.
Tal poderá corresponder a uma melhor defesa dos interesses que apenas dizem respeito a determinado conjunto de condóminos, tornando possível uma maior eficiência na administração, formando-se as necessárias maiorias à tomada de deliberações que apenas importam a cada zona ou entrada autónoma de um edifício.
Colocados perante estas considerações, importará averiguar se o quadro factual apurado é enquadrável na situação em último considerada, ou seja, se perante os contornos do título que formalizou a propriedade horizontal relativamente ao edifício em que se integram as fracções que formam o condomínio da Autora permitem a sua própria existência, por naquele (título) virem assinaladas as partes comuns que dizem respeito tão só ao conjunto das ditas fracções, bem assim as que são comuns a todo o edifício e portanto a um conjunto maior de condóminos.
Percorrendo o mencionado título, constata-se que o aludido edifício discrimina zonas comuns para cada conjunto de fracções que o integram – fracções “D” a “K”, por um lado, e fracções “L” a “S”, por outro (estas últimas as que formam o condomínio da Autora) – com entradas independentes e próprias a partir da e para a via pública quanto a cada conjunto dessas fracções (aquelas com os n.ºs de polícia ..., ... e ... e as últimas com os n.ºs ..., ... , ... dos respectivos arruamentos), indicando-se as respectivas partes integrantes comuns (hall de entrada, escadas, patamares, etc.) e sendo indicadas as zonas que são comuns a todo o edifício (v. fls. 159 a 160).
Esta especificação parece preencher aquele assinalado pressuposto de que se faz depender a possibilidade de não subsunção à ideia de unidade de administração e condomínio para uma situação de edifício único submetido a uma só propriedade horizontal.
E falamos de um único edifício, ainda que com as entradas autónomas referidas, não de um conjunto de dois ou mais edifícios – como parece defender a recorrente nas suas alegações – face ao que consta do mencionado título de constituição da propriedade horizontal e à materialidade acima enunciada, já que não é claro poder configurar-se uma pluralidade predial, esta a aferir-se, entre o mais, pela existência de paredes-mestras diferenciadas, bem assim de pilares de sustentação e cobertura autónomos – v. a propósito desta realidade P. de Lima e A. Varela, in “Código Civil Anotado”, em anotação ao art. 204.
Apesar disso e porque, como deixámos acentuado, vêm discriminadas no mencionado título de constituição da propriedade horizontal as diferentes zonas comuns que servem cada um dos conjuntos daquelas fracções, estas também com entradas próprias e independentes entre si, bem assim aquelas outras zonas que são comuns a todo o edifício e portanto aos diferentes conjuntos de fracções que o compõem, afigura-se-nos aceitável para o nosso caso seja afastada a regra da unidade de administração e condomínio que numa interpretação literal pode ser retirada das disposições conjugadas dos arts. 1340 e 1341 do CC.
Serve o raciocínio explanado para justificar estar ao alcance dos condóminos das identificadas oito fracções constituírem assembleia própria, com nomeação da competente administração, por forma a gerirem e administrarem as partes comuns que só a eles estão destinadas para uso exclusivo, assim formando um condomínio autónomo a par do que pode e deve existir para o edifício como unidade predial.
E, sendo assim, não se acolhe a tese que fez vencimento na decisão impugnada, ao negar o reconhecimento do direito da Autora de administrar o condomínio constituído pelas aludidas partes comuns que estão destinadas em exclusivo a servirem as identificadas fracções, partes comuns essas explicitamente concretizadas no respectivo título de constituição da propriedade horizontal e com autonomia relativamente ao conjunto de outras fracções, todas elas integrando o mesmo edifício.
3. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, nessa medida, revogando-se o sentenciado, acolhe-se a pretensão da Autora de ver reconhecido o direito que na presente acção veio deduzir a juízo, nos precisos termos do por si peticionado.
Custas em ambas as instâncias a cargo da Ré.
Porto, 9 de Fevereiro de 2006
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz