Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2936/18.3T8PRT.P1 |  |
ACTUALIZAÇÃO DA RENDA
TRANSIÇÃO PARA O NRAU
RBAC DO AGREGADO FAMILIAR INFERIOR A CINCO RETRIBUIÇÕES MÍNIMAS
MORA DO ARRENDATÁRIO
II - Na sua resposta, ao arrendatário que pretenda beneficiar da circunstância prevista na alínea a) do nº4 do artigo 31º do NRAU, a alegação de que o rendimento anual bruto corrigido (RBAC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), cabe invocar essa excepção.
III - Nos casos em que na sua resposta o arrendatário afirma que não concorda com o valor da renda proposto e declara que pediu às finanças declaração do RABC, deve entender-se que o mesmo, pelo menos tacitamente, quer valer-se da identificada excepção da alínea a) do nº 4 do art.º 31º do NRAU.
IV - Nos casos em que não operou, nem foi acordada, qualquer actualização da renda, nem o contrato de arrendamento celebrado transitou validamente para o NRAU nos termos supra referidos, não incorre em mora o arrendatário que continua a proceder ao pagamento pontual da renda inicialmente contratualizada.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível do Porto
Relator: Carlos Portela
Adjuntos: Joaquim Correia Gomes
António Paulo Vasconcelos
Acordam na 3ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I.Relatório:
Nesta acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum, peticiona a autora B… residente na Rua …, …, 3º Dt.º no Porto a condenação do réu C…, residente na Rua …, …, 3º Esq.º no Porto no seguinte:
-A ver declarada a resolução do contrato de arrendamento;
-A ver decretado o despejo imediato do local arrendado, condenando-se o Réu a entregá-lo à A., livre de pessoas e bens;
-A ser condenado a pagar á A. as rendas vencidas no montante de 4.153,18 € e as vincendas até efectivo despejo.
Para tanto alegou, em síntese, que o R. incumpriu o contrato arrendamento, com a verificação de moras superiores a dois meses no pagamento das rendas, sendo tal facto constitutivo do seu direito de resolver o contrato, assim como o é a falta de pagamento de renda no lugar e tempo próprios.
Alegou ainda que, caso assim não se entenda, o contrato cessou por caducidade, já que no dia 1 de Março de 2013, por carta registada com AR, comunicou ao R. a intenção de transitar o contrato de arrendamento, iniciado em 1 de Abril de 1975, para o NRAU, considerando que tal contrato de arrendamento deve passar a ter-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, e com actualização da renda, nos termos da al. b) do n.º 4 do art. 33.º do NRAU.
Alegou ainda que comunicou a oposição à renovação do contrato de arrendamento ao R., cumprindo com a antecedência mínima exigida nos termos da al. b) do n.º1 do art. 1097.º do Código Civil, peticionando, subsidiariamente, a declaração e o conhecimento da caducidade do contrato de arrendamento por decurso do prazo estabelecido, que ocorre em 1 de Maio de 2018, tendo em conta a oposição à renovação do contrato de arrendamento deduzida pela A.
Pretende, em suma, ver declarada a cessação do contrato de arrendamento, declarando o despejo, com a condenação do R. na entrega do locado, e que o mesmo seja também condenado no pagamento das rendas mencionadas, acrescidas de juros até entrega do locado.
Regular e pessoalmente citado, o Réu contestou opondo-se à procedência da pretensão da Autora, invocando desde logo que, em resposta à carta da A. datada de 1-3-2013 no qual a mesma anunciou a intenção de transitar o contrato de arrendamento para o NRAU e de actualizar a renda (para €400,00), invocou que o seu RABC era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais, fazendo-o por referência e para os efeitos da alínea a) do n.º 4 do art. 31.º, e dos arts. 35.º e 36 do NRAU.
Mais impugnou os fundamentos da acção aduzidos pela A. e pugnou pela absolvição total do Réu, alegando que este não se encontra em mora quanto ao pagamento das rendas e que o contrato de arrendamento em causa não transitou para o NRAU, não sendo eficaz, nem válida, a alegada oposição à renovação do contrato operada pela Autora.
Respondeu a Autora alegando que o R. não fez prova de que auferia rendimentos inferiores a cinco retribuições mínimas nacionais, tendo apenas entregue o pedido do RABC junto das Finanças e não o respectivo documento.
Foi realizada audiência prévia, no âmbito da qual foi proferido despacho saneador, com dispensa da fixação do objecto do litígio e da enunciação dos temas da prova, foram admitidos os meios de prova arrolados pelas partes e foi designada data para a realização da audiência de discussão e julgamento.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, no culminar da qual se proferiu sentença onde se julgou a acção improcedente por não provada e, em consequência, se absolveu o Réu de todos os pedidos formulados pela Autora.
A Autora veio interpor recurso desta decisão, apresentando desde logo e nos termos legalmente prescritos, as suas alegações.
O Réu contra alegou.
Foi proferido despacho no qual se considerou o recurso tempestivo e legal e se admitiu o mesmo como sendo de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito suspensivo.
No mesmo despacho decidiu-se no sentido da improcedência, a nulidade da sentença invocada pela autora/apelante nas suas alegações.
Recebido o processo nesta Relação, emitiu-se despacho que teve o recurso por próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Enquadramento de facto e de direito:Ao presente recurso são aplicáveis as regras processuais da Lei nº 41/2013 de 26 de Junho.
É consabido que o objecto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo conteúdo das conclusões inscritas pela autora/apelante nas suas alegações (cf. artigos 608º, nº2, 635º, nº4 e 639º, nº1 do CPC).
E é o seguinte o teor dessas mesmas conclusões:
A. Vem o presente recurso interposto da douta sentença que julgou a acção totalmente improcedente por não provada, e, em consequência a absolvição do Recorrido de todos os pedidos formulados pela Recorrente.
B. Veio o Tribunal a quo concluir que não resultou dos factos provados situação de mora quanto ao pagamento do valor que se mostra devido a título de rendas, uma vez não operou, nem foi acordada, qualquer actualização da renda inicialmente contratualizada para valor superior ao depositado,
C. A verdade é que o Recorrido se encontra em mora, e incumpriu com o contrato de arrendamento;
D. O Tribunal a quo incorreu em erro na apreciação e valoração da prova produzida, assim como os seus efeitos face ao enquadramento legal vigente;
E. Tal conclusão assenta num manifesto erro na apreciação dos factos relevantes para a decisão, e violação do disposto da lei.
F. Não pode a Recorrente estar de acordo com os factos provados nos pontos 17 e 18, assim como os factos não provados pela Mma Juiz do Tribunal a quo, de extrema importância para a decisão final e composição do litígio;
G. Assim, a Recorrente não concorda com os seguintes factos dados como provados:
17.Porém, nunca a Autora se pronunciou sobre esta proposta do Réu, insistindo com a actualização para um valor superior, de € 275,00.
18.Ao não existir entendimento entre as partes quanto à actualização do valor da renda, o Réu decidiu passar a depositar a renda fixada nos € 47,00 na D…, dando conhecimento verbal à Autora da sua decisão e ficando a aguardar que a mesma aceitasse a sua proposta de € 120,00 ou que lhe comunicasse qual era o novo valor da renda, pois na carta de 1.3.2013 estava indicado o montante de €400/mês.
H. Quanto aos factos não provados, discorda a Recorrente do Tribunal a quo ao ter declarado como não provados os seguintes factos:
“Com relevância para a decisão a proferir, foram considerados não provados todos os factos que contrariam ou excedem os acima expostos, bem como aqueles sobre os quais a prova produzida não foi bastante, designadamente os seguintes:
a) Que na sequência da carta datada de 20 de Maio de 2013, enviada pelo Réu à Autora, a que se alude no ponto 10. da matéria de facto, A. e R. acordaram que a renda mensal seria actualizada para 120,00 € (cento e vinte euros), a partir de 1 Junho de 2013.
b) Que o R. deixou de fazer os pagamentos da renda directamente à A. sem ter dado qualquer justificação para tal.
c) Que só mais tarde veio a A. descobrir por si que o R. fazia o pagamento da renda pelo valor da antiga renda junto da D….
I. Face à prova produzida, e ao enquadramento jurídico aplicável, deveria o entendimento da Mma Juiz a quo seguir em sentido oposto.
J. Na ausência da resposta da Recorrente quanto à proposta de actualização da renda para o valor de 120 €, não podia a MMa Juiz a quo dar como provado o ponto 17, nomeadamente na 2ª parte “insistindo com a actualização para um valor superior, de € 275,00.”
K. Deveria ser do conhecimento da MMa Juiz a quo, que o Recorrido não cumpriu com as comunicações devidas ao Senhorio, a serem efectuadas por escrito, como estava obrigado por Lei;
L. Ao declarar como provados os factos dos pontos 17 e 18 e como não provado os factos descritos na al. a), a Mma Juiz do Tribunal a quo violou o disposto no n.º 3 do art.º 33º da Lei n.º 6/2006, de 27/2, na versão dada pela Lei n.º 31/2012, de 14/8: “A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.”;
M. É a própria Lei que valora o silêncio do Senhorio, como aceitação da renda proposta, não podendo a MMa Juiz do Tribunal a quo ignorar a Lei, e abster-se na sua aplicação;
N. Deveria a Mma do Tribunal a quo ter decidido noutro sentido, com a declaração deste facto descrito na alínea a) como matéria provada, ou seja, que a A. e R. acordaram que a renda mensal seria actualizada para 120,00 € (cento e vinte euros), a partir de 1 Junho de 2013.
O. A verdade é que o Recorrido nada disse ou comunicou à Recorrente sobre este tema.
P. Assim, quanto ao facto descrito na alínea b), deveria a Mma do Tribunal a quo ter decidido de outra forma, com a declaração deste como matéria provada, que o R. deixou de fazer os pagamentos da renda directamente à A. sem ter dado qualquer justificação para tal.
Q. Deverá ser considerado como provado que a A. e R. acordaram que a renda mensal seria actualizada para 120,00 € (cento e vinte euros), a partir de 1 Junho de 2013;
R. E, estando provado, como resulta do ponto 21, 22 e 23 dos factos provados, conclui-se que o Recorrido se encontra em mora, porquanto continuou a pagar a renda por um valor inferior ao acordado.
S. A douta sentença de que recorre deveria ter conhecido o incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas, no seu valor actualizado;
T. Da douta Sentença que se recorre, há uma clara violação da Lei, nomeadamente o disposto do artigo 9º ao considerar como provado e susceptível de produzir efeitos jurídicos as comunicações verbais;
U. E uma violação do artigo 19.º da mesma Lei, onde expressamente dispõe que o arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito das rendas.
V. Com o facto provado que, a A. e R. acordaram que a renda mensal seria actualizada para 120,00 € (cento e vinte euros), a partir de 1 Junho de 2013, e que face à ausência de resposta da Senhoria, nos termos do n.º 3 do art.º 33 da NRAU a mesma valeu como aceitação dessa mesma actualização.
W. E com o facto de o Recorrido continuar a pagar o valor de 47,00 € até à propositura da acção, o mesmo incorreu em mora;
X. Assim, deverá a douta sentença ser anulada e substituída por outra, com a declaração do incumprimento do contrato de arrendamento e sua resolução por falta de pagamento das rendas, e a condenação do Recorrido do pedido.
NESTES TERMOS E NOS MAIS DE DIREITO QUE V.EXAS DOUTAMENTE SUPRIRÃO, DEVERÁ SER CONCEDIDO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO, REVOGANDO-SE A DOUTA SENTENÇA, E CONSEQUENTEMENTE
a) Considere nula a douta Sentença por falta de fundamentação legal;
b) Declare resolvido o contrato de arrendamento;
c) Ser declarado o despejo, com a condenação do Recorrido na entrega do locado, imediatamente, livre e devoluto ao Recorrente;
d) Ser o Recorrido condenado no pagamento das rendas vencidas e não pagas, até efectiva entrega do locado, bem como nos correspondentes juros de mora à taxa legal.
FAZENDO-SE ASSIM, JUSTIÇA!
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Por seu turno o réu/apelado nas suas contra alegações, defende o seguinte:A douta sentença proferida não merece o mínimo reparo, devendo manter-se na integra.
Da conjugação de toda a prova (testemunhal e declarações de parte do Réu) produzida em audiência de julgamento e dos documentos juntos aos autos, apenas podia resultar como provada e como não provada a matéria de facto julgada como tal na douta sentença recorrida.
Matéria essa que, aliás, o recurso interposto não coloca em causa.
E perante esses factos (provados e não provados) a Mº. Juiz “a quo” apenas podia decidir tal como decidiu.
Ao contrário do alegado pela Recorrente, no caso em apreço não é aplicável do disposto no n.º 3 do art.º 33.º da Lei 6/2006, de 27.2.
O aqui Recorrido, por carta datada de 25.03.2013, não veio fazer à Recorrente qualquer proposta de novo valor da renda.
Veio antes (como se refere em 8 dos factos provados), opor-se ao valor da renda proposta pela Recorrente, bem como, opor-se à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, fazendo menção ao pedido da declaração das Finanças do seu RABC para efeitos do disposto na al. a), do n.º 4, do art. 31.º da referida Lei 6/2006.
Ora, a partir desse momento, dessa resposta do Réu, datada de 25.03.2013 (em que não se verifica qualquer proposta de valor de renda), e em que ali se invoca o disposto na al. a), do n.º 4, do art. 31.º da referida Lei 6/2006, deixa de ser aplicável o disposto no art.º 33, n.º 3, aplicando antes o disposto no n.º 2 do citado art.º 33:, ou seja, “ a oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio”, que no caso em apreço era de € 47/ mês.
Improcedem, por tudo isto, os argumentos do recurso da Apelante. Bem andou, pois, a M.º Juiz “a quo” ao decidir como decidiu.
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Perante o antes exposto, resulta claro que são as seguintes as questões suscitadas neste recurso:1ª) A nulidade (por falta de fundamentação) da decisão recorrida;
2ª) A impugnação da decisão da matéria de facto;
3ª) A revogação da decisão e a procedência dos pedidos formulados.
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Iniciando a nossa análise pela primeira das questões suscitadas, o que cabe dizer desse logo é o seguinte:Nas suas alegações, a autora/apelante refere de uma forma muito genérica e pouco precisa que a decisão recorrida padece da nulidade prevista na alínea b) do nº1 do art.º 615º do CPC.
Ora como é consabido, tal vício ocorre nos casos em que se verifica a falta absoluta de fundamentação (quer quanto aos fundamentos de facto quer quanto aos fundamentos de direito).
Assim e para que haja falta de fundamentação de facto, como causa de nulidade da sentença, torna-se necessário que o juiz não concretize os factos que considera provados e que estão na base da decisão proferida.
Quanto ao direito é aceite que não cabe ao julgador analisar todas as razões jurídicas que cada uma das partes invocou em abono das suas posições, mas cabe-lhe resolver todas as questões suscitadas pelas partes.
No entanto, a fundamentação da sentença contenta-se com a indicação das razões jurídicas que servem de apoio à solução adoptada pelo julgador.
Da leitura mais atenta de decisão recorrida o que se retira é que na mesma tais deveres se mostram suficientemente cumpridos, quer quanto aos factos quer quanto ao direito), não havendo por isso qualquer justificação para considerar que a mesma padece do vício apontado.
Improcede assim a primeira das pretensões recursivas da autora/apelante.
Cabe agora apreciar e decidir o recurso da decisão de facto.
E para tanto impõe-se transcrever aqui o conteúdo dessa mesma decisão.
Assim:
a) Factos provados
Discutida a causa e com relevância para a decisão a proferir, mostram-se provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrito a favor da A. a fracção autónoma denominada com a letra “G”, correspondente ao 3º andar esquerdo com entrada pelo nº …, do prédio urbano destinado à habitação, sito em …, na Rua …, n.ºs …, … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º1350, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial 2268º.
2. A A. adquiriu o referido imóvel no ano de 1977, conforme a inscrição AP. 3 de 1977/01/05 da referida certidão.
3. Em 1 de Abril de 1975 os anteriores proprietários deram de arrendamento para habitação do R., o prédio antes identificado no ponto 1, por contrato celebrado por escrito.
4. O contrato foi celebrado pelo prazo de 1 ano, com o início em 1 de Abril de 1975, renovando-se por iguais períodos, com uma renda mensal ainda em escudos no valor de 1.390$00.
5. Com a aquisição do imóvel em 1977, a A. sucedeu como Senhoria no referido contrato.
6. Foi convencionado que a renda deveria ser paga até no primeiro dia do mês anterior a que dissesse respeito, e na casa do senhorio.
7. Por missiva datada de 1 de Março de 2013, enviada pela A. ao R. através de carta registada com AR, que este recepcionou no dia 6 de Março de 2013, a A. comunicou ao R. a sua intenção de fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU e alterar o valor da renda, o que fez nos seguintes termos, que se transcrevem:
“Exmo. Senhor
Na qualidade de senhoria da fracção “G” do prédio sito na Rua …, … – 3.º Esq., no Porto, do qual é arrendatário e usando da faculdade que me confere o disposto no art. 30.º da lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto venho comunicar a V. Exa. a minha intenção de transitar o arrendamento do referido locado para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) e actualizar a respectiva renda.
Nesse sentido, informo que pretendo que a renda mensal seja actualizada para €400,00 e que o contrato de arrendamento passe a ser com prazo certo, com o período de duração de cinco (5) anos.
Informo, ainda, que o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º, e seguintes, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) é de €113.780,00, conforme consta da caderneta predial urbana, cuja cópia se anexa.”
8. Em resposta, por missiva datada de 25 de Março de 2013, enviada pelo Réu à Autora através de carta registada, veio o Réu opor-se quer ao valor da renda proposta pela Autora, quer à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, nos seguintes termos, que se transcrevem:
“Nos termos do art.31.º venho opor-me ao valor da renda proposto, devendo-se manter o tipo e duração do contrato actualmente existente, cuja cópia se anexa.
Mais informo que solicitei às Finanças o cálculo do Rendimento Anual Bruto corrigido nos termos e para os efeitos da al. a) do n.º 4 do art. 31.º e dos arts. 35.º e 36.º do NRAU, conforme documento anexo.”
9. Por missiva datada de 20 de Abril de 2013, enviada pela A. ao R. através de carta registada com AR, que este recepcionou no dia 2 de Maio de 2013, e que a A. enviou em resposta à carta anteriormente referida no ponto 8, a A. comunicou ao R. que entendia que o contrato de arrendamento havia transitado para o regime do NRAU, com prazo certo de cinco anos, nos seguintes termos, que se transcrevem:
“Exmo. Senhor
Em resposta à sua carta datada de 25-03-2013, cumpre-me dizer o seguinte:
Não obstante ter referido que solicitou às Finanças o cálculo do rendimento anual bruto corrigido, para os efeitos da alínea a) do n.º 4 do art. 31.º do NRAU, não invocou que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, pelo que discordo que o contrato se mantenha no tipo e duração actualmente existentes e, por isso, na falta de acordo acerca do tipo e duração do contrato, o mesmo considera-se celebrado com prazo certo.
De todo o modo, ainda que se assim não fosse entendido, sempre me assistirá o direito a promover a transição do contrato para o NRAU, em conformidade e decorrido que seja o período previsto no n.º 6 do art. 35.º. Como V. Exa. se opôs ao valor da renda por mim proposto e não formulou qualquer proposta de um novo valor, informo-o que não aceito como proposta a manutenção da renda em vigor à data da minha comunicação, sendo que, assim, o valor da mesma será actualizado nos termos do disposto no n.º 2 do art. 35.º do NRAU.
E como procedeu à junção de declaração emitida pelos Serviços de Finanças, comprovativa de ter requerido a emissão da certidão comprovativa do RABC, fico a aguardar que, no prazo legal, faça a comprovação do mesmo, através do envio da referida certidão para efeitos do disposto no art. 35.º (e já não o 36.º que invoca) do NRAU.”
10. Por missiva datada de 20 de Maio de 2013, enviada pelo Réu à Autora através de carta registada, veio o Réu informar à Autora ainda estar a aguardar a declaração das Finanças comprovativa do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) e apresentar uma proposta de valor de renda no valor de 120,00 € mensais, nos seguintes termos, que se transcrevem:
“C…, arrendatário do imóvel sito na Rua …, …, 3.º Esq., vem declarar que apesar de ainda não ter recebido a declaração das Finanças comprovativa do rendimento anual bruto corrigido, apresenta agora uma proposta de valor de renda de 120 €, uma vez que após conversa mantida entre nós e face aos rendimentos por mim auferidos, não me é possível pagar mais do que esse valor.
Salvaguardo que caso não aceite o valor supra referido (e acordado oralmente) teremos de aguardar o envio/obtenção da declaração das Finanças comprovativa do rendimento anual bruto corrigido.
Junto: declaração da segurança social, com indicação do valor da reforma.”
11. Após a missiva anterior, o R. passou a pagar a renda anterior mensal, de 47,00 € (quarenta e sete euros), através de depósitos na D… (D…).
12. Por missiva datada de 26 de Fevereiro de 2016, enviada pela A. ao R. através de carta registada com AR, que este recepcionou no dia 29 de Fevereiro de 2016, a A. comunicou ao R. a intenção de proceder à actualização da renda, nos seguintes termos, que se transcrevem:
“Exmo. Sr. C…,
Nos termos do disposto no n.º 2 do art. 35.º do NRAU, venho proceder à actualização da renda referente ao imóvel sito na Rua …, … – 3.º Esq.º, ….-… Porto, de que eu sou proprietária e V/Exa. é arrendatário.
Assim, e atendendo ao disposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art. 35.º do NRAU, a renda do referido imóvel passará a ter o valor de €126,58 (…) e deverá ser paga para a minha conta no Banco E…, NIB …………………..
A nova renda será devida a renda é devida no 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção desta carta por V. Exa.”
13. A A. em 7 de Novembro de 2017, enviou duas cartas ao R., registadas com aviso de recepção, tendo o R. levantado a 20 de Novembro de 2017.
14. Numa dessas duas cartas, a A. comunicou ao R. o seguinte:
“Assunto: Rendas em Atraso
Denúncia do Contrato de Arrendamento
Exmo. Sr.
Venho por este meio interpelar V/Exa para a regularização das rendas que se encontram em atraso, cujo valor não é depositado na conta certa, nem pelo valor certo, que por si só consubstanciam um incumprimento do contrato de arrendamento. Com efeito, o valor em dívida até à presente data é de 4.153,18 €.
Relembro ainda que a renda mensal actual é de € 126,58, valor esse comunicado a V. Exa. por carta datada de 26 de Fevereiro de 2016, nos termos do n.º 2 do art. 35.º do NRAU.
Para regularização dos valores em dívida, venho indicar o IBAN PT50 …………………, da conta junto do Banco F… de que sou titular, para o pagamento dos valores em atraso, assim como as rendas futuras.”
15. Na outra dessas cartas, a A. comunicou ao R. o seguinte, que se transcreve:
“Assunto: Arrendamento do imóvel – Rua …, …, 3.º Esq.º, Porto
Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento com termo certo
Exmo. Sr.
Na qualidade de proprietária e senhoria do contrato de arrendamento acima descrito, de que V.Exa. é arrendatário, e considerando que o contrato de arrendamento transitou para o NRAU em 1 de Maio de 2013, com termo certo de 5 anos, venho por este meio deduzir e notificar a V.Exa da minha oposição da renovação do contrato de arrendamento, pelo que V. Exa. deverá considerar-se interpelado para a desocupação e entrega do locado até 30 de Abril de 2018.”
Mais se provou que:
16. Perante as divergências que resultaram entre A. e R. relativamente à actualização da renda pretendida pela A. em 2013, supra referida, estes conversaram, tendo a A. referido ao R. que apenas aceitava o valor de € 275, sendo que este não aceitou tal actualização, acabando por apresentar a proposta de 120€ acima mencionada no ponto 10.
17. Porém, nunca a Autora se pronunciou sobre esta proposta do Réu, insistindo com a actualização para um valor superior, de € 275,00.
18. Ao não existir entendimento entre as partes quanto à actualização do valor da renda, o Réu decidiu passar a depositar a renda fixada nos € 47,00 na D…, dando conhecimento verbal à Autora da sua decisão e ficando a aguardar que a mesma aceitasse a sua proposta de € 120,00 ou que lhe comunicasse qual era o novo valor da renda, pois na carta de 1.3.2013 estava indicado o montante de €400/mês.
19. A Autora nada disse, nem sobre a proposta do Réu, nem sobre o novo valor da renda, limitando-se a referir na sua carta de 20.04.2013 acima mencionada (antes da proposta da Réu de 20.5.2013 supra referida), que a renda seria actualizada nos termos do disposto no n.º 2 do art.º 35 do NRAU, nos termos acima transcritos.
20. Depois da comunicação do Réu à Autora sobre a proposta do valor da renda passar a ser de 120€/mês, não existiu qualquer outra comunicação daquela a este, até às missivas enviadas nos anos de 2016 e 2017 supra referidas e transcritas.
21. O Réu continuou, por isso, desde Maio de 2013 até 2016 a depositar a renda no valor de € 47/mês.
22. Até que, em 26.02.2016, a Autora vem comunicar ao Réu uma nova actualização da renda para o valor de € 126,58, nos termos acima referidos.
23. O réu não respondeu a essa comunicação.
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b) Factos não provados.Com relevância para a decisão a proferir, foram considerados não provados todos os factos que contrariam ou excedem os acima expostos, bem como aqueles sobre os quais a prova produzida não foi bastante, designadamente os seguintes:
a) Que na sequência da carta datada de 20 de Maio de 2013, enviada pelo Réu à Autora, a que se alude no ponto 10. da matéria de facto, A. e R. acordaram que a renda mensal seria actualizada para 120,00 € (cento e vinte euros), a partir de 1 Junho de 2013.
b) Que o R. deixou de fazer os pagamentos da renda directamente à A. sem ter dado qualquer justificação para tal.
c) Que só mais tarde veio a A. descobrir por si que o R. fazia o pagamento da renda pelo valor da antiga renda junto da D….
*
Inexistem quaisquer outros factos enunciar, provados ou não provados, com relevo para a apreciação do mérito da causa, tendo em conta as várias soluções plausíveis de direito.*
No entendimento da autora/apelante tal decisão deve ser alterada nos seguintes termos: 1) Devem ser dados como não provados os factos contidos nos pontos 17 e 18;
2) Devem ser dados como provados os factos contidos nas alíneas a), b) e c).
E justifica esta sua pretensão nos argumentos inscritos nas conclusões J, K, L, M, N, O, P e Q das suas alegações, cujo conteúdo já conhecemos.
Como já antes pudemos verificar tal pretensão tem por base, uma pretensão violação do previsto no nº3 do art.º 33º da Lei nº6/2006 de 27/2, na versão dada pela Lei nº31/2012 de 14/08.
Tal argumentação não pode, no entanto, ser acolhida.
Se não vejamos:
Como expressamente refere o nº1 do art.º 662º do actual CPC, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”
Segundo afirma A. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2103, a pág. 225, “o actual art.º 662º representa uma clara evolução no sentido que já antes se enunciava. Através dos nºs 1 e 2, alíneas a) e b), fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis.”
Ora no caso e contrariamente ao que agora vem defender a autora/apelante, na prova produzida (quer a testemunhal quer a documental), nenhuma justificação se encontra que leve a que esta Relação adquira uma convicção diversa daquela que foi obtida pelo Tribunal “a quo”.
Assim e em nosso entender, valem integralmente, os fundamentos em que se sustenta a decisão recorrida, a qual, na parte que revela, aqui passamos a transcrever:
“Relativamente à materialidade levada aos pontos 16., 17., e 18. da matéria de facto, relevaram as declarações de parte do R., na medida que resultaram corroboradas, nesta parte, não só pelo referido em audiência de julgamento pela testemunha G… (seu amigo de há longos anos, e cujo depoimento foi, de relevante, concordante com as declarações do R. no atinente à materialidade vertida no ponto 18., materialidade que atestou em razão da convivência de amizade havida com o R.), mas também, e, sobretudo, porque da sequência temporal e do teor das missivas a que se aludem nos factos provados, analisados todos estes elementos probatórios (prova declarativa, depoimento da testemunha referenciada e missivas trocadas entre A. e R.) em recíproco cotejo, valoração crítica concatenada e à luz das regras da experiência comum e da normalidade da vida social, resultou que as partes, sendo vizinhos e perante as divergências que sobressaem da troca de correspondência reportada ao ano de 2013, havida entre A. e R., e relativa à actualização da renda pretendida pela A., que as partes, a par dessa troca de correspondência, conversaram a esse respeito, pretendendo a A. uma actualização superior ao valor que o R. pretendia e, inclusivamente, poderia pagar, face à sua já então reportada situação económica.
Na verdade, só pressupondo este concreto contexto factual (dado, pelo tanto, como provado) é que faz sentido que na missiva a que se alude no ponto 10. da matéria de facto, datada de 20 de Maio de 2013, e enviada pelo Réu à Autora a fim de a informar que ainda aguardava a declaração das Finanças comprovativa do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC), que nessa mesma missiva o Réu tenha apresentado uma proposta à A. de valor de renda no valor de 120,00 € mensais, nos termos em que o fez – concretamente, expressando, sic, “que apesar de ainda não ter recebido a declaração das Finanças comprovativa do rendimento anual bruto corrigido, apresenta agora uma proposta de valor de renda de 120 €, uma vez que após conversa mantida entre nós e face aos rendimentos por mim auferidos, não me é possível pagar mais do que esse valor”, referindo ainda que, sic, “salvaguardo que caso não aceite o valor supra referido (e acordado oralmente) teremos de aguardar o envio/obtenção da declaração das Finanças comprovativa do rendimento anual bruto corrigido.”.
Se é certo que a expressão entre parêntesis (e acordado oralmente), numa primeira abordagem e sem consideração do mais referido na mesma frase, possa levar a equacionar a existência de um acordo verbal entre A. e R. em relação à proposta de aumento para os 120€, logo essa hipótese resulta arredada quando devidamente interpretado todo o conteúdo da carta nos termos que de seguida melhor se dilucidarão. Com efeito, desde logo a expressão “caso não aceite o valor … referido”, supõe, numa interpretação não só literal, mas também razoável e de acordo com o bom senso, e considerando ainda o que expressamente foi referido, e reiteradamente sustentado, a este propósito, pelo Réu, em sede de declarações de parte, numa forma simples e sem evidenciar qualquer astúcia (até pela linguagem simples que utilizou e pela forma sincera como depôs, reforçada a credibilidade que as suas declarações mereceram pelo modo como foram prestadas, não deixando o R. de admitir que as missivas que enviou foram elaboradas pela “Advogada da Junta”, utilizando a economia das suas próprias palavras, e que as elaborou de acordo com o que o R. lhe transmitiu e solicitou, por isso apondo a sua assinatura nas ditas missivas, como o confirmou em audiência, e dado que não tinha, nem tem conhecimentos, nem instrução, nem aptidão bastante para próprio o fazer sem esse auxílio), que o Réu aguardava uma resposta expressa e por escrito da A. acerca de uma tal proposta. Caso contrário, entendia tal proposta como não aceite pela Autora. E por isso, prevenindo esse caso, ou seja, essa hipótese de não aceitação da proposta dos 120 €, é que, nessa mesma missiva, e no seguimento e conclusão da frase, refere que (“caso não aceite a proposta …”) “teremos de aguardar o envio/obtenção da declaração das Finanças comprovativa do rendimento anual bruto corrigido.”
Ora, não tendo havido resposta da A., mormente positiva, de aceitação da proposta avançada pelo Réu, para o aumento da renda para o valor de 120€, por a
A. pretender valor superior (€275,00, segundo referiu o Réu da aludida forma sincera, reiterada e espontânea, mantendo sempre a mesma versão dos factos ao longo das várias instâncias e insistências que lhe foram endereçadas, inclusive para aferir da respectiva credibilidade, sem revelar qualquer astúcia, e, pelo tanto, credível e merecedora de credibilidade), e, tendo a A. inicialmente proposto um aumento para os 400,00 € (na carta datada de 1 de Março de 2013, a que se alude no ponto 7. da matéria de facto), e só tendo enviado uma nova carta ao Réu já no ano de 2016, ou seja, decorridos quase três anos sobre a proposta de aumento avançada “condicionalmente” (para o caso de ser aceite) pelo R., não se compreende, à luz das mais elementares regras da experiência comum e da normalidade, que, caso a Autora tivesse aceite o aumento da renda para o proposto pelo Réu em 2013 (€120,00) – facto que não se deu como provado -, e não sendo este valor pago, antes passando a partir de Maio de 2013 a ser depositado o valor inicial da renda (€47,00) mensalmente na D…, não se compreende à luz das citadas regras da experiência comum e da normalidade, que a A. permanecesse sem qualquer reacção perante a por si alegada falta de pagamento de qualquer renda, até porque não resulta ser esse o modo de actuação que a A. adoptou nas várias missivas que enviou em 2013, acrescendo ainda o facto de, decorrido o correspondente lapso temporal de quase três anos, já em 2016, remeter uma missiva a solicitar ao Réu nova actualização da renda.
Na verdade, só aceitando como verdadeira a realidade levada aos aludidos pontos da matéria de facto, é que se compreende que, não tendo a A. aceite a proposta de aumento para o valor de €120, a Autora não se tenha pronunciado sobre esta proposta do Réu, insistindo com a actualização para o valor (superior) de € 275,00, e, nessa sequência, inexistindo entendimento entre as partes quanto à actualização do valor da renda, o Réu tenha decidido passar a depositar a renda inicialmente fixada nos € 47,00 na D…, dando conhecimento verbal à Autora desse facto, sua vizinha e com a proximidade que essa relação de vizinhança proporcionou e proporciona, e ante as divergências do valor da renda existentes e a recusa da A. em aceitar o valor da renda com o aumento que foi proposto pelo R. na supra apontada missiva de 20.5.2013.
Facto este igualmente sustentado pelo Réu em declarações de parte e que resultou apurado (dado como provado) pela mesma ordem de razões acima expressa, além de resultar das regras da experiência comum que, sendo vizinhos, essa comunicação verbal não só era facilitada mas, ademais, era/foi a única explicação plausível para a A. ter permanecido quase três anos sem estabelecer qualquer contacto formal - através de carta – com o Réu, e, sobretudo, sem qualquer reacção ao pagamento da renda inicial (€47,00) através dos depósitos realizados pelo Réu na D… a partir de Maio de 2013, vindo a A. só a “reagir” com a missiva datada de 26.02.2016, através da qual comunica ao Réu uma nova actualização de renda, comunicação esta cujo teor reforça as conclusões e resposta à matéria de facto dada nos indicados pontos da matéria de facto, mais uma vez ponderando e analisando estes factos à luz das regras da experiência comum e normal habitualidade.
Por outras palavras, contraria as mais elementares regras da experiência comum que, tendo a A. aceite a proposta de €120,00, e não sendo paga durante quase três anos (pois que, durante todo esse lapso temporal, tomando como não aceite a renda proposta e recusando-se a recebê-la, o Réu lançou mão e procedeu aos aludidos depósitos do valor da renda contratual inicialmente fixado - €47,00 - na D…), a Autora nada fizesse e/ou reagisse à por si alegada falta de pagamento da renda devida, optando antes por, (só) em 26.02.2016, comunicar ao Réu uma nova actualização da renda para o valor de € 126,58, nos termos constates da missiva por si enviada nesta data (26.02.2016).
Carta esta reproduzida a fls. 15 verso, por via da qual a A. manifesta a intenção de actualizar a renda para o referido valor, sem qualquer alusão a qualquer falta de pagamento de rendas, mormente a partir de Maio de 2013 e até então.
Também a carta reproduzida a fls. 16 verso, datada de 7 de Novembro de 2017, ou seja, decorrido mais de um ano sobre aquela última missiva, a A. relembra “que a renda actual é de €126,58, valor esse comunicado a V. Exa. por carta datada de 26 de Fevereiro de 2016, nos termos do n.º 2 do art.º 35 do NRAU”.
Por toda a ordem de razões expostas, resultaram comprovados os factos provados levados aos pontos 16. a 19., bem como os demais factos provados, levados aos pontos n.ºs 20. a 23. da matéria de facto (sendo que, relativamente a estes últimos pontos considerou-se ainda a consensualidade que se alcança dos articulados, bem com as missivas mencionadas, a sua temporalização e conteúdo, valoradas no cotejo com a demais prova testemunhal e declarativa, à luz das regras da experiência comum e habitualidade).
Relativamente aos factos não provados (levados às alíneas a) a c)), atinentes a factualidade alegada pela A., a sua não comprovação deveu-se à circunstância de ter resultado comprovada (e, desse modo, dada como provada) a materialidade inversa, alegada pelo R., nos termos acima expostos.
(….)
Relativamente aos factos dados como não provados a sua não prova ficou a dever-se à demonstração do oposto da sua realidade nos termos acima já mencionados e ainda à total ausência de qualquer meio de prova que os demonstrasse para além da mera alegação.”
Em suma, valendo como valem os fundamentos acabados de enumerar, a conclusão que facilmente se retira é a de que no caso, não se verificam os pressupostos para a modificabilidade da decisão de facto previstos no art.º 662º, nºs 1 e 2 do CPC.
Deste modo improcede também nesta parte, o recurso aqui interposto pela autora/apelante.
É pois com a decisão de facto antes proferida e agora confirmada que deve ser apreciada a última das questões suscitadas neste recurso.
Segundo a autora/apelante, ao contrário do que ficou decidido, devia ter-se considerado que o réu/apelado se encontra em mora ao ter continuado a pagar a renda por um valor inferior ao acordado e que era, na sua tese e a partir de 1 de Junho de 2013, de 120,00 € mensais.
Não tem no entanto razão.
E isto por serem correctos os fundamentos inscritos na sentença recorrida e que foram sintetizados da seguinte forma na parte final dessa mesma decisão:
“Retornando ao caso dos autos, e diferentemente do pretendido pela Autora, novamente vistos os factos provados, e, nesta parte, o teor das aludidas comunicações da A., não se verificou a transição do contrato de arrendamento em causa nestes autos para o regime de NRAU, com a consequência do contrato ficar sujeito a um prazo certo de cinco anos, pois que, nos termos do disposto no n.º 1 do art.º 35.º do NRAU, caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º.
Acrescenta o n.º 6 da mesma disposição, como vimos supra, que, findo o período de cinco anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades: a) O arrendatário não pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º; b)
No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
Por seu lado, nos termos do citado artigo 30.º do NRAU, a transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana.
Ora, a comunicação da Autora ao Réu, não observa tais requisitos, não podendo ser considerada eficaz.
Ainda que o fosse, sempre seria necessário o decurso do período de cinco anos e que o senhorio, neste caso a Autora, comunicasse novamente ao Réu essa intenção nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 30.º e seguintes.
O que, face aos factos apurados, também não se verificou.
Daqui que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento feita pela Autora ao Réu realizada em 7.11.2017 não é igualmente eficaz.
Assim, a pretensão da Autora em proceder à actualização da renda de acordo com o NRAU e de proceder à transição do arrendamento para o regime do NRAU, por não obedecer aos requisitos legais supra expostos, carece de eficácia.
Igualmente soçobra, face aos factos provado e regime legal vindo de analisar, e decorrente da falta de eficácia na comunicação da transição para o NRAU, a oposição à renovação realizada em 7.11.2017.
As carta remetidas ao Réu pela Autora em 7.11.2017 não têm o efeito legal pretendido pela A., na medida em que partem de dois pressupostos que não se verificam no caso dos autos (face ao manancial fáctico apurado) quais sejam: que a renda tinha sido actualizada em 2013 para € 120 (facto não provado) e que o contrato de arrendamento já havia transitado para o NRAU, o que não sucedeu.
Sublinhe-se que a pretendida actualização da renda pela Autora não se verificou nem em 2013, uma vez que esta não comunicou ao Réu qual o valor da renda com a actualização, nem na missiva posterior à carta do R. a opor-se à alteração da validade, condições e termos do contrato, e a opor-se à actualização da renda para valor superior (proposto pela A. de €400), não tendo o R. então “contraproposto” qualquer outro valor de renda (cfr. pontos 8. e 9. da matéria de facto); nem após o mesmo, em resposta àquela carta da A. (aludida no ponto 9.), enviar nova carta na qual, para além de referir estar ainda a aguardar a declaração das Finanças comprovativa do RABC, faz a proposta o aumento do valor da renda para €120 (cfr. ponto 10.º), nada dizendo (a A.), nem comunicando, e assim postergando o disposto no n.º 3 do art.º 35 do NRAU, com o que improcede a acção nesta parte.
Igualmente não se verificou aquando da comunicação de 26.2.2016, uma vez que a comunicação da Autora com vista a essa (outra e nova) actualização da renda (no valor de €126,58) não cumpre os requisitos exigidos pelo art.º 30 do NRAU, neste momento (2016) com a nova alteração introduzida pela supracitada Lei n.º 73/2014, de 19/12, a qual é aplicável nesta parte, dado estes factos se situarem em momento posterior ao início da vigência da referida lei (ocorrido em 15/1/2015, como referido supra).
Não se verifica, pois, a transição para o NRAU, dado que, para esse efeito, repete-se, é necessário que decorra o período de cinco anos e que o senhorio, neste caso a Autora, comunique novamente ao Réu essa intenção nos termos e para os efeitos no disposto nos citados artigos 30.º e seguintes do NRAU, o que não se verificou/verifica no caso concreto, com o que, também nesta parte, improcede a acção.
Significa que, por referência à comunicação da A. de 1-3-2013 no qual a mesma anunciou a intenção de transitar o contrato de arrendamento para o NRAU e de actualizar a renda (para €400,00), o R., ao afirmar na sua resposta que não concorda com o valor da renda e que pediu às finanças declaração do RABC, invocou, ainda que tacitamente, que pretende valer-se da excepção da alínea a) do nº 4 do art.º 31º do NRAU.
Por seu lado, não resulta dos factos provados e face ao supra explanado, qualquer situação de mora quanto ao pagamento do valor que se mostra devido a título de rendas, uma vez não operou, nem foi acordada, qualquer actualização da renda inicialmente contratualizada para valor superior ao depositado, nem o contrato de arrendamento em causa transitou para o NRAU, não sendo eficaz, nem válida, a alegada oposição à renovação do contrato realizada (com efeitos reportados a 1 de Maio de 2018) pela A..”.
Em suma, para além dos que constam da sentença recorrida, consideramos que não existem quaisquer outros argumentos válidos, que possam sustentar a procedência da acção e a consequente condenação do réu ora apelado dos pedidos formulados pela autora ora apelante.
Impõe-se por isso e sem mais confirmar o que foi decidido.
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Sumário (cf. art.º 663º, º7 do CPC):………………………………
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III. Decisão:Pelo exposto, julga-se improcedente o presente recurso de apelação e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
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Custas a cargo da autora/apelante (cf. art.º 527º, nºs 1 e 2 do CPC).*
Notifique.Porto, 29 de Abril de 2021
Carlos Portela
Joaquim Correia Gomes
António Paulo Vasconcelos