Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 437/10.7TVPRT.P2 |  |
AUSÊNCIA DE FORMA LEGAL
NULIDADE
ABUSO DE DIREITO NA ARGUIÇÃO DA NULIDADE
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
II- Fica tolhida a declaração de nulidade desse contrato visada pela locadora, por estarem verificados os pressupostos do venire contra factum proprium, quando a anterior conduta daquela, sem alegação de alguma vez ter exigido a celebração do contrato em observância da fornia legal, durante mais de quinze anos, se traduziu em receber as rendas e interpor anterior acção em que, admitindo a validade formal do contrato de arrendamento, pediu a sua resolução.
III O "excesso" da renda percebido pela locatária com a cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado no locado a terceiro não traduz uma deslocação pecuniária do património da locadora para o património da locatária, geradora do seu enriquecimento sem causa.
IV- O direito ao arrendamento mais não é do que um elemento que integra o estabelecimento comercial cedido, pelo que o valor de cedência do estabelecimento comercial não corresponde ao valor locativo do imóvel em que se encontra instalado, quando só este integra o património da locadora.
Apelação 437/10.7TVPRT.P2
Acção declarativa tramitada sob a forma de processo experimental Decreto-Lei 108/2006, de 8 de Junho
Acórdão
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório
B…., divorciada, residente na Avenida …, nº …, no Porto, propôs a presente acção declarativa contra C….., Lda., com sede na Rua …., nº …, no Porto, pedindo que seja declarado nulo, por falta de forma, o contrato de arrendamento celebrado com a ré e esta condenada a despejar imediatamente o local, entregando-lho livre de pessoas e coisas, e, subsidiariamente, que seja a ré condenada a entregar-lhe as rendas que recebeu desde que celebrou o contrato de cessão de exploração de estabelecimento, em montante a liquidar em execução de sentença.
Invocou ser dona do prédio identificado no artigo 1º da petição inicial, dado de arrendamento à ré pelo anterior proprietário. Sem o seu consentimento, a ré cedeu a terceiro a exploração do estabelecimento comercial em Fevereiro de 2003. O contrato de arrendamento é nulo por vício de forma, pelo que tem direito a reaver o locado. A ré ocupa o espaço arrendado e cobra do terceiro uma renda mensal de 500 euros, acrescidos de IVA à taxa legal, c om o que se enriquece injustificadamente.
Juntou documentos.
Regularmente citada, a ré não contestou, no prazo de que dispunha para o efeito. Evocando justo impedimento, apresentou contestação e arguiu a nulidade da sua citação, a qual foi denegada e a citação tida por regularmente efectuada. Tido por inverificado o justo impedimento, não foi admitida a contestação por extemporaneidade.
Foi fixado o valor da acção em 12.400,67 euros e, declarada a incompetência da Vara Cível, foi decidido que a competência estava deferida aos Juízos Cíveis.
Suscitado o conflito negativo de competência, foi o Juízo Cível declarado competente para tramitar os ulteriores termos do processo.
Prolatada a sentença, foi a acção julgada improcedente e a ré absolvida dos pedidos.
In conformada, recorreu a autora cuja alegação assim rematou:
1.O contrato de arrendamento em causa nos autos, destina-se ao exercício do comércio, tratando-se por isso de arrendamento comercial;
2. O aludido contrato não foi submetido à forma legalmente exigível – escritura pública – nem foi reduzido a escrito;
3. A preterição de tal formalidade consubstancia nulidade por vício de forma, nos termos das disposições conjugadas nos artigos 220º do CC e 7 nº 1 do RAU;
4. Tendo por base este último preceito legal (artigo 220º do CC) que dispõe que a declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, temos de concluir objectivamente pela nulidade do contrato de arrendamento aqui em causa, uma vez que o mesmo não foi reduzido a escrito, nem obedeceu a escritura pública;
5. Dispõe o artigo 286º do CC que a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado, e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal;
6. Interessado para este artigo, é o sujeito de qualquer relação jurídica que de algum modo possa ser afectada pelo efeito que o negócio tendia a produzir (afectado na sua consistência jurídica ou mesmo só na sua consistência prática);
7. Nos termos em que a autora configura a sua acção e estrutura o seu pedido e causa de pedir, esta é interessa enquanto sujeito da relação material controvertida, daqui decorrendo a sua legitimidade para a arguição do contrato de arrendamento por vício de forma;
8. O disposto no artigo 1029 nº 3 do CC na redacção vigente à data dos factos, reporta-se apenas e expressamente à arguição de nulidade por falta de escritura pública, que não por ausência de redução do contrato a escrito;
9.Nesse quadro um contrato de arrendamento para comércio reduzido a escrito seja em momento anterior ao da entrada em vigor do DL 321-B/90 seja em momento posterior ao daquele diploma legal, mas não sujeito à forma de escritura pública, seria sempre nulo por vício de forma;
10. Mesmo nos termos do disposto no artigo 1029 nº 3 do CC o locador enquanto interessado podia arguir a nulidade do negócio por vício de forma, não pela falta de escritura pública, mas pela ausência da sua redução a escrito;
11.A invocação da nulidade arguida pela recorrente não constitui abuso de direito mas sim o normal e legitimo exercício de um direito, desde logo porque não foi a recorrente quem ab initio celebrou com a recorrida o contrato de arrendamento aqui em causa;
12. Quando a recorrente adquiriu o imóvel onde o estabelecimento locado se encontra instalado, já o mesmo se encontrava arrendado à recorrida; o que nos leva à conclusão que tal contrato de arrendamento foi celebrado entre o anterior proprietário do imóvel e a recorrida;
13. Certo é que o contrato de arrendamento em discussão nestes autos é nulo e de nenhum efeito, pelo que e nessa medida, a recorrida ocupa sem fundamento imóvel propriedade da recorrente;
14. Com base num contrato nulo a recorrida, cedeu a exploração do estabelecimento que funciona no aludido prédio, cobrando em consequência uma renda no montante de € 500,00/mês acrescido de IVA à taxa legal;
15. Esse valor recebido a título de renda pela cessão de exploração, nem lhe pertence, nem emerge de causa justificativa, porquanto o imóvel que gera tal rendimento além de não lhe pertencer, também não é ocupado de forma legítima;
16. Uma vez que qualquer contrato de arrendamento existente será sempre nulo por falta de forma, seja por ausência de escritura pública, seja por omissão da sua redução a escrito em documento particular;
17. Mostram-se assim preenchidos os requisitos estatuídos nos artº 473 e seguintes doCC.;
18. A douta sentença recorrida, viola assim o disposto nos artigos 220º, 285º, 286º, 289º, 473º, 1029º, nº 3, todos do CC e bem assim a disposição normativa ínsita no artigo 7º, nº 1, do RAU, além de interpretar erradamente a disposição normativa contida no artigo 334 do mesmo código, por inaplicável ao caso dos autos.
Termos em que, deve ser revogada a douta sentença recorrida e, substituída por douto acórdão que declare nulo e de nenhum efeito o contrato de arrendamento em causa nestes autos e condene a recorrida a entregar imediatamente o local à recorrente, livre de pessoas e coisas; Subsidiariamente e, caso assim não se entenda, deverá, a recorrida ser condenada a entregar à autora o valor correspondente a todas as rendas por si recebidas, desde a data de início da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa, em montante a liquidar em execução de sentença.
Assim se fazendo JUSTIÇA !
II. Questões a submeter a julgamento
O âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artigos 684º, 3 e 685.º-A, 1, do Código de Processo Civil, na redacção dada pelo Decreto-Lei 303/2007, de 24 de Agosto), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas e as que forem de conhecimento oficioso, exceptuando-se aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigo 660º, 2, do mesmo diploma). Assim, considerando as conclusões da alegação da apelante, as questões a decidir neste recurso são:
1. A nulidade do contrato.
2. O abuso do direito.
3. O enriquecimento sem causa.
III. Fundamentação de facto.
1. O prédio sito na Rua de …, nº …, freguesia de Nevogilde, concelho do Porto, destinado a estabelecimento de restauração, inscrito na matriz sob o artigo 500, encontra-se descrito a favor da autora na Conservatória do Predial do Porto sob o nº 26943, pela ap. 04/230894 (documentos juntos a fls. 9 a 14 dos autos).
2. O aludido prédio adveio à posse da autora por aquisição à sociedade D…., S.A. (documentos juntos a fls. 9 a 14 dos autos).
3. Aquando da sua aquisição pela autora, o aludido prédio encontrava-se ocupado pela ré.
4. A renda anual em vigor, por força das sucessivas actualizações, é de 1.195,08 euros, pagos em duodécimos de 99,59 euros.
5. Na altura da aquisição foi transmitido à autora que o imóvel se encontrava arrendado à ré.
6. Com base nessa informação, a autora recebeu rendas da ré.
7. A ré, sem o conhecimento prévio da autora, sem o seu consentimento e sem que por qualquer forma o tenha comunicado, cedeu a exploração do aludido estabelecimento em Fevereiro de 2003, cobrando uma renda no montante de 500,00 euros, acrescidos de IVA à taxa legal, conforme certidão da sentença proferida na acção nº 257/07.6TJPRT que correu termos no 3º Juízo, 3ª Secção dos Juízos Cíveis do Porto (documentos de fls. 124 e 128 a 136).
8. A ré ocupa o prédio referido em 1. ao abrigo de um contrato de arrendamento que não foi reduzido a escrito.
IV. Fundamentação de Direito
1. A nulidade do contrato por vício de forma
A essência do recurso reside em indagar qual o efeito jurídico que advém para o contrato de arrendamento comercial, que incide sobre o prédio da autora, sem redução a escrito.
A autora adquiriu esse prédio em data que ignoramos, porquanto a mesma a não alegou, mas sabemos que ocorreu em data anterior a 23-08-1994, correspondente à apresentação do registo predial da aquisição. Está apurado que o imóvel lhe foi transmitido com um contrato de arrendamento comercial outorgado com a ré e que, com base nessa informação, dela passou a receber as respectivas rendas.
A autora não articulou a data em que foi celebrado tal contrato de arrendamento, o que nos gera alguma perplexidade, pois estamos em crer que alguma indagação junto do anterior senhorio, do registo comercial da sociedade ré ou até das entidades fiscais daria acesso a tal informação. Ao invés, escudando-se nesse desconhecimento, limitou-se a defender que, atendendo à sua finalidade e à época em que se presume ter sido celebrado, deveria ter sido outorgado por escritura pública.
A propósito, o único elemento certo de que dispomos é que o arrendamento em causa é anterior a 1994, ano de que data o registo de aquisição da propriedade do locado pela autora, o que nos determina a um pequeno excurso sobre a forma exigida no passado para os contratos de arrendamento comercial.
O contrato celebrado, enquanto acto constitutivo, no tocante às condições da sua validade, formal e substancial, é regido pela lei em vigor à data da sua celebração.
Regressados ao regime da locação ínsito ao Código Civil de 1966, vemos que o arrendamento predial urbano, consoante o fim a que se destinava, era qualificado como arrendamento para a habitação, para comércio ou indústria, para o exercício de profissão liberal e para qualquer outro fim lícito (artigo 1086º, 1). No caso, destinando-se o locado ao exercício da actividade de restauração, temos um contrato de arrendamento urbano para comércio ou indústria. Com efeito, considerava-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial (artigo 1112º do Código Civil). E o arrendamento para o exercício do comércio, à luz do disposto pelo artigo 1029º 1, b), do Código Civil, impunha a sua redução a escritura pública. Prescrição que já provinha do artigo 37º da Lei 2030, de 22 de Junho de 1948, pelo que se o contrato foi celebrado na vigência desta Lei ou da primitiva redacção daquele artigo 1029º do Código Civil, sendo meramente verbal, seria nulo por vício de forma. Só que a Lei 67/1975, de 19 de Fevereiro, aditou ao referido artigo 1029º do Código Civil o n.º 3, passando a dispor que a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio. Novo regime que alguma doutrina apelidou de “aberração jurídica”, porque proibia ao locador a ilisão da presunção de que a falta de escritura procedia de culpa sua, quer para arguir a nulidade do contrato quer para sustentar a sua validade[1].
O artigo 2º daquela Lei 67/1975 estendeu esse regime aos contratos de arrendamento já existentes, mesmo com acção pendente, desde que o despejo não estivesse executado, mas concedeu ao locador a faculdade de, no prazo de 180 dias a contar da data da entrada em vigor desse diploma, notificar judicialmente o locatário para reduzir o contrato a escritura pública, não lhe aproveitando o disposto no n.º 3 do predito artigo 1029º se houver recusa injustificada da sua parte. Se o locatário se recusar injustificadamente a reduzir o contrato a escritura pública, o locador fica legitimado a pedir a declaração de nulidade do contrato, por falta de forma, e a consequente restituição do imóvel. E o senhorio, por seu turno, não tendo aproveitado essa faculdade, deu azo a que ficasse definitivamente assente que a falta de escritura lhe é imputável, ficando o locatário com o direito de invocar a nulidade do contrato ou de o provar por qualquer meio, caso prefira a sua validade[2].
Estas considerações permitem-nos ajuizar que, mesmo sendo o contrato de arrendamento em causa anterior a 1 de Junho de 1967, só o locatário tinha legitimidade para invocar a nulidade do contrato de arrendamento por falta de redução a escritura pública.
Com a vigência, em 16 de Novembro de 1990, do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, manteve-se a exigência de escritura pública para a outorga do contrato de arrendamento urbano para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, mas a falta de escritura pública não impedia que o contrato se considerasse validamente celebrado e plenamente eficaz pelo prazo máximo por que o poderia ser sem a exigência de escritura pública, desde que tivesse sido observada a forma escrita (artigo 7º). Preceito que foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, passando a admitir, a partir de 1-05-2000, que a inobservância da forma escrita poderia ser suprida pela exibição do recibo de renda, mas determinando a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí pudesse resultar aumento de renda. Preceitos que, entretanto, foram revogados com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Estando adquirido que o contrato é anterior a 1994, como é a lei em vigor à data da respectiva celebração que regula as condições da sua validade formal, não é aqui convocável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) nem a redacção dada ao artigo 7º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril.
Estas alterações não tiveram carácter interpretativo, pelo que não têm aplicação aos contratos vigentes à data da sua entrada em vigor. Antes se trataram de lei nova, sem eficácia retroactiva (artigo 12º, 2, do Código Civil). Nesta conformidade, repetimos, as condições de validade do negócio em causa são regulados pela lei em vigor à data da sua celebração[3]. De facto, este preceito distingue dois tipos de leis ou normas: aquelas que dispõem sobre os requisitos de validade (substancial ou formal) de quaisquer factos ou sobre os efeitos de quaisquer factos (1ª parte) e aquelas que dispõem sobre o conteúdo de certas situações jurídicas e o modelam sem olhar aos factos que tais situações deram origem (2ª parte). As primeiras só se aplicam a factos novos, ao passo que as segundas se aplicam a relações jurídicas constituídas antes da lei nova mas subsistentes ou em curso à data ao início de vigência ou entrada em vigor[4].
A escritura notarial materializava uma formalidade ad substantiam para que o contrato de arrendamento comercial tivesse valimento na ordem jurídica, mas a invocação da nulidade, como vimos, caso o contrato tenha sido celebrado até 15 de Novembro de 1990, só poderia ser feita pelo locatário e aqui vem suscitada pelo locador. Se o contrato foi outorgado no período daí decorrente até 1994 admite-se a sua prova por documento particular nas condições já enunciadas.
Não logrou a recorrente alegar e provar a data da celebração do contrato de arrendamento, o que seria essencial para a determinação da lei aplicável, e que lhe cumpria provar para fundar a nulidade que arguiu (artigo 342º, a, do Código Civil). Tratando-se de um elemento constitutivo do direito a que se arroga, a ela competia a sua alegação e prova, pelo que, soçobrando, estaria votada ao insucesso a sua pretensão.
Defende a recorrente que a falta de escrito sempre implicaria a sua nulidade por força do regime geral das invalidades por vício de forma. Admitimos que, estando em causa um contrato de arrendamento comercial, a forma escrita sempre seria exigida para a sua prova. Tendo sido verbalmente celebrado, o mesmo sempre estaria afectado de nulidade, já que a declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei (artigo 220º do Código Civil). Invalidade que, inspirada em razões de interesse e ordem pública, é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigo 286º do Código Civil).
Nulidade que a sentença recorrida afastou no apelo ao abuso do direito.
2. O abuso do direito
A sentença recorrida, com impugnação da apelante, ajuíza que o exercício do direito ao decretamento da nulidade excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. E recolocada a questão em via recursiva, devemos averiguar se o Tribunal deverá declarar a nulidade ou se, ao invés, deverá paralisá-la, considerando que o exercício do direito ofende, no caso concreto, manifesta, clamorosa e intoleravelmente, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social do direito. A autora sempre recebeu as respectivas rendas sem alguma vez questionar, designadamente quando adquiriu o imóvel locado, a validade do contrato de arrendamento. Só decorridos mais de quinze anos vem exercer esse direito, não se coibindo de evocar a nulidade, apesar de já ter intentado contra a ré uma acção, que correu termos na 3ª Secção do 3º Juízo Cível do Porto, na qual, partindo do pressuposto da validade do contrato de arrendamento, peticionou a sua resolução.
O titular de certo direito subjectivo pode adoptar comportamento que se conforma com a estrutura do direito subjectivo exercido, seja com a sua forma seja com o valor normativo que lhe é imanente; um comportamento que é contrário ou disforme da própria estrutura jurídico-formal do direito subjectivo em causa; ou um comportamento que, na sua materialidade, preenche a forma do direito subjectivo que exercita, mas rebela-se contra o sentido normativo interno de tal direito, isto é, contra o valor que lhe serve de fundamento jurídico. Com inteiro rigor, só a primeira situação preencherá um correcto exercício do direito, enquanto na segunda há um excesso de direito, carência de direito. Na terceira, o titular, no plano da forma, actua em conformidade com o fundamento jurídico do seu direito, mas viola os limites materiais do fundamento axiológico desse direito subjectivo exercitado, a enformar o abuso do direito, num excesso manifesto dos limites do direito[5].
O sujeito de direito deve actuar como pessoa de bem, honestamente e com lealdade, nomeadamente, no exercício dos direitos e deveres, não pode defraudar a legítima confiança ou expectativa nos outros. É a tutela da confiança, pois, “poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens.”. Poder confiar é condição básica da própria possibilidade de comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso, à cooperação, numa palavra, à paz jurídica[6]. Assim acontece quando as condutas denunciam a posição do agente perante certo assunto e geram expectativas nos outros. Todo o agir ou interagir comunicativo, além de carrear uma pretensão de verdade ou de autenticidade (de fidelidade à própria identidade pessoal), desperta nos outros expectativas quanto à futura conduta do agente[7]. Há-de tratar-se de uma conduta responsável, com capacidade de planeamento e de organização da vida, apta a reger a sua pessoa. Donde não seja credível o menor, não gere uma confiança legítima, não se autovincule.
Assim, a partir de condutas habitualizadas e repetidas por largo período de tempo podem emergir verdadeiros elementos normativos, ou seja, regras intersubjectivamente vinculantes, ou seja, uma vinculação normativa pode emergir não de uma norma legal ou de um acto jurídico-negocial, mas da constituição de uma espécie de “norma consuetudinária” que vincula as partes em interacção num quadro de reciprocidade[8]. É a proibição do venire contra factum proprium , que supõe a verificação de uma situação objectiva de confiança, investimento na confiança e irreversibilidade desse investimento e a boa fé da contraparte que confiou[9].
A confiança digna de tutela tem de radicar em algo objectivo: uma conduta que possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a uma dada situação futura. Contanto que haja uma anterior conduta de facto de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, faça despertar noutrem a convicção que, de futuro, se comportará identicamente, ocorre uma conduta causal à relação de confiança. Todavia, a necessidade de tutela jurídica só surge quando a contraparte, com base na confiança criada, assume disposições e organiza planos, ou seja, faz um investimento na confiança, investimento que não pode ser removido através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória. É, pois, uma proibição de último recurso. Por fim, a confiança da contraparte só merece protecção jurídica se estiver de boa fé[10]. E a boa fé é o princípio pelo qual o sujeito de direito deve actuar como pessoa de bem, honestamente e com lealdade[11].
Em suma, a actuação jurídica individual encontra limites na boa fé, nos bons costumes e no fim social ou económico do direito (artigo 334º do Código Civil), atendendo às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade[12]. Na tipologia do abuso do direito o venire contra factum proprium corresponde ao direito exercitado no sentido de extinguir certa relação subjectiva, recorrendo ao direito de anular, resolver, revogar ou denunciar o negócio que lhe serviu de fonte, depois de fazer crer à contraparte contrária que não exerceria tal direito. Por isso, no quadro factual descrito, é necessário que a conduta da autora de receber as rendas por um período superior a quinze anos, sem alguma vez ter suscitado a invalidade do contrato, seja entendida como vinculante para o futuro e que a ré, com base na confiança criada, tenha organizado os seus planos de vida de que lhe surgirão danos se a sua confiança legítima lhe vier a ser frustrada, aqui revelada no facto dela ter cedido a exploração do seu estabelecimento comercial a terceiro. E se houver divergência entre a aparente intenção da autora e a sua intenção real, a contraparte só é merecedora de protecção jurídica se estiver de boa fé , por desconhecer aquela divergência, e se tiver agido com cuidado e precauções usuais ao tráfico jurídico.
Conhecemos as reservas colocadas por alguma doutrina quanto à convocação do abuso de direito em casos de nulidades formais, porque as normas legais relativas à forma destinam-se a um fim de segurança ou de certeza jurídicas inconciliáveis com a eficácia da declaração não formalizada[13]. São as “inalegabilidades formais”, em que o abuso do direito não tem margem directa de concretização, porque postularia a redução teleológica das normas formais e a convalidação do negócio[14]. Na verdade, a actuação do abuso do direito nas nulidades formais pode atribuir eficácia plena a um negócio que a lei imperativamente fulmina de nulo. Logo, em princípio, não tem relevo a contradição da conduta da parte que vem invocar a nulidade do negócio a que assentiu, mas que é nulo por falta de forma. Parte que age contra a boa fé se a arguição tiver em vista colher um proveito ou libertar-se de um vínculo negocial que entretanto se tornou indesejável. O sancionamento para essa má fé há-de buscar-se na responsabilidade indemnizatória e não na convalidação do negócio nulo por vício de forma. No caso, cremos que a indemnização dos danos causados à ré com a declaração de nulidade do contrato se revela insatisfatória, porque essa indemnização poderia ressarcir os danos pela cessação da sua actividade comercial naquele local mas nunca contemplaria a possibilidade de instalar o estabelecimento comercial noutro local, com idênticas condições de espaço, localização, clientela e aviamento alcançados durante mais de quinze anos. Nem a circunstância da celebração do contrato ser alheia à ré mitiga o juízo de censura que pode dirigir-se-lhe por não ter imposto a celebração do contrato de arrendamento em observância da forma legal quando procedeu à aquisição do imóvel.
Parece-nos que a situação relatada enquadra a excepcionalidade justificativa da invocação do venire contra factum proprium: a ré confiou em que adquiriu com o negócio e com o decurso do tempo uma posição jurídica; com base nessa crença orientou toda a sua vida negocial e tomou disposições, designadamente cedendo a terceiro a exploração do estabelecimento, que tornam irremovíveis por indemnização os vultuosos danos que a declaração de nulidade provocaria; confiança esta que foi criada na ré pela anterior conduta da autora, que não alegou ter alguma vez exigido a celebração do contrato em observância da forma legal e, apesar disso, durante mais de quinze anos, recebeu as rendas e até interpôs acção em que, admitindo a validade formal do contrato de arrendamento, pediu a sua resolução[15]. Julgamos, por isso, que estão verificados os pressupostos do venire contra factum proprium, assim tolhendo a declaração de nulidade visada pela locadora.
Também a nossa jurisprudência, tem vindo a admitir o bloqueio directo, ex bona fide, de normas formais, considerando operante a invocação do abuso de direito nos negócios formais não submetidos à forma prevista na lei[16].
Nessa linha de entendimento há igualmente doutrina que propugna a actuação do abuso do direito nos casos de negócios formais nulos por vício de forma, aceitando a sua validade não obstante a falta de forma exigida[17].
Recentrados na situação fáctica que apreciamos, é o não exercício prolongado que estará na base da situação de confiança mas, para ser relevante, os elementos circundantes têm de permitir a uma pessoa normal, colocada na posição do beneficiário concreto, desenvolver a crença legítima de que o titular do direito não mais o exercerá. É esse investimento de confiança que justifica que o beneficiário não seja desamparado, sob pena de sofrer danos dificilmente reparáveis ou compensáveis. A ré ocupa o imóvel há período que ignoramos, mas seguramente há mais de quinze anos, nele explorando um estabelecimento de restaurante, sem que a senhoria tenha alguma vez suscitado dúvidas quanto à validade e eficácia do contrato, para além da traduzida nesta acção. Acresce que, ela mesma, pressupondo a validade desse contrato, em 2007, instaurou acção para obter a resolução contratual.
A contestação da ré não foi admitida, mas a autora não questiona a sua boa fé nem o cumprimento dos deveres de locatária. Por isso, o comportamento da autora durante mais de quinze anos justifica a tutela da confiança da ré. Condenar a ré na restituição do local arrendado traduziria uma clamorosa injustiça, uma violência desproporcionada[18]. Para haver abuso do direito não é necessária a consciência de que se excedem os limites do direito, porque a concepção adoptada do abuso do direito é a objectiva e não a subjectiva. Ante o expendido, julgamos inexistir fundamento para dirigir, a este respeito, qualquer censura à sentença sindicada.
3. O enriquecimento sem causa
Subsidiariamente, atendo-se ao instituto do enriquecimento sem causa, pretende a autora a restituição das rendas que recebe em função do contrato de cessão de exploração de estabelecimento, que são superiores àquelas que recebe da ré, no valor de 500,00 euros mensais.
Aquele que sem causa justificativa enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou (artigo 473º, 1, do Código Civil), sendo requisitos da obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa a existência de um enriquecimento, obtido à custa de outrem e que careça de causa justificativa. A sentença recorrida afastou a aplicação deste instituto por entender que existe uma causa justificativa para a deslocação patrimonial traduzida na fruição do arrendado e no recebimento pela ré das rendas devidas pelo contrato de cessão de exploração de estabelecimento. Donde a idêntica declaração de improcedência dessa pretensão.
No âmbito do enriquecimento sem causa cabe ao autor demonstrar a ausência de causa da sua prestação, não obstante tratar-se de um facto negativo. A esse respeito é unânime o entendimento doutrinário de que a falta de causa da atribuição patrimonial terá de ser não só alegada como provada, de harmonia com o princípio geral estabelecido no artigo 342º, por quem pede a restituição do indevido. Não bastará para esse efeito, segundo as regras gerais do onus probandi, que não se prove a existência de uma causa da atribuição; é preciso convencer o tribunal dessa falta de causa[19].
Idêntica é a posição da jurisprudência, podendo afirmá-la pacífica e largamente dominante, na tese de que cabe ao autor demonstrar a ausência de causa da sua prestação. A falta originária ou subsequente de causa justificativa do enriquecimento assume a natureza de elemento constitutivo do direito, pelo que os respectivos factos integradores são qualificados como constitutivos do direito à restituição. E mesmo em caso de dúvida, cabe ao autor do pedido o correspondente ónus probatório, cujo incumprimento se resolve em seu desfavor[20].
Mesmo estando em causa um requisito negativo, a ausência de causa jurídica, definida em sentido objectivo, tem de ser demonstrada pelo exercente do direito a restituição.
A propósito da pretendida restituição, nada mais está demonstrado do que a actual cessão de exploração do estabelecimento comercial a terceiro com a cobrança de uma renda mensal de 500,00 euros. Consabido que tem de ser o mesmo facto a gerar a vantagem económica do enriquecido e o sacrifício ou suporte correspondente do empobrecido, cremos que não existe aqui essa identidade geradora da deslocação patrimonial assinalada pela autora. Embora ela não seja muito expressiva na concretização do seu empobrecimento, intuímos que considera que lhe pertence o “excesso” da renda percebido pela ré (a diferença entre a renda cobrada pela autora e a recebida pela ré do terceiro cessionário).
Não lhe assiste qualquer razão, pois a ré, no uso de um direito que legitimamente lhe assiste, cedeu a terceiro a exploração do estabelecimento comercial que tem instalado no locado e, à luz da sua liberdade negocial e das regras de mercado, obteve uma renda superior àquela paga à locadora, embolsando a correspondente diferença. Só que a causa para esse recebimento está absolutamente justificada pela lei e pelo negócio. E essa diferença também não traduz para ela um enriquecimento injustificado nem o consequente empobrecimento da autora.
Olvida a autora que a cessão de exploração do estabelecimento comercial negociado pela ré não tem a mesma essência económica que o valor locativo do imóvel de que é proprietária. Este há-de ter um valor patrimonial e locativo, traduzido, decerto, na renda estabelecida, mas o estabelecimento comercial tem um valor bem superior ao locado, o qual, a par dos demais elementos que integram o estabelecimento comercial, representam um valor económico bem superior ao do arrendado. Desde logo, o incremento que a ré tem gerado no estabelecimento comercial justifica esse núcleo financeiro que embolsa mensalmente, sem que corresponda a um empobrecimento da autora, que nunca poderia dispor do estabelecimento comercial e de auferir o valor correspondente à sua exploração.
O nosso ordenamento jurídico não fornece um conceito de estabelecimento comercial; apenas positiva alguns elementos que, de forma relevante, possibilitam a sua definição através de um conjunto unitário de elementos corpóreos e incorpóreos. Nos primeiros incluem-se os móveis, equipamentos, utensílios, mercadorias e o imóvel onde se situam as instalações, se o título de ocupação for o direito de propriedade do comerciante. Os segundos são os eventuais direitos relativos à ocupação do imóvel, usufruto, locação, comodato ou outro, os direitos de propriedade industrial e os resultantes de alguns contratos, designadamente dos contratos de trabalho[21]. Assim, o direito ao arrendamento mais não é do que um elemento que integra o estabelecimento comercial cedido, quiçá de valor bem inferior à clientela e ao aviamento criados pela ré no desenvolvimento da sua actividade negocial. Relevado o estabelecimento comercial como uma organização funcional de identidade própria, inerente a um determinado objecto, a um certo ramo de actividade de fim lucrativo, o seu valor de cedência está longe de corresponder ao valor locativo do imóvel em que se encontra instalado. Donde não tenha qualquer sustentáculo a visão da autora no sentido de que o incremento financeiro alcançado pela ré com a cessão da exploração do estabelecimento comercial a terceiro traduza uma qualquer deslocação do seu património para o património da ré, que aumenta o seu património à custa do dela. E esta é a essência do enriquecimento sem causa, que é injusto porque, segundo a ordenação substancial dos bens aprovada pelo direito, deve pertencer a outrem, o que aqui se não verifica[22]. Portanto, nem neste concreto vector decisório, a sentença merece qualquer censura.
Em síntese:
1. Um contrato de arrendamento comercial verbalmente celebrado carece de forma legalmente prescrita e é nulo.
2. Fica tolhida a declaração de nulidade desse contrato visada pela locadora, por estarem verificados os pressupostos do venire contra factum proprium, quando a anterior conduta daquela, sem alegação de alguma vez ter exigido a celebração do contrato em observância da forma legal, durante mais de quinze anos, se traduziu em receber as rendas e interpôr anterior acção em que, admitindo a validade formal do contrato de arrendamento, pediu a sua resolução.
3. O “excesso” da renda percebido pela locatária com a cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado no locado a terceiro não traduz uma deslocação pecuniária do património da locadora para o património da locatária, geradora do seu enriquecimento sem causa.
4. O direito ao arrendamento mais não é do que um elemento que integra o estabelecimento comercial cedido, pelo que o valor de cedência do estabelecimento comercial não corresponde ao valor locativo do imóvel em que se encontra instalado, quando só este integra o património da locadora.
V. Decisão
Na defluência do exposto, acordam os Juízes que constituem o Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e em confirmar, consequentemente, a sentença impugnada.
Custas da apelação a cargo da autora apelante (artigo 446º, 1, do Código de Processo Civil).
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Porto, 23 de Outubro de 2012Cecília Agante
José Carvalho
Rodrigues Pires
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[1] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil”, Anotado, II, 3ª ed., pág. 377.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem, pág. 378.
[3] Baptista Machado, “Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil”, páginas 70 e 71.
[4] Baptista Machado, “Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador”, página 223.
[5] Fernando Augusto Cunha de Sá, “Abuso do Direito”, 1973, págs. 465 a 467.
[6] Batista Machado, “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, Obra Dispersa, Vol. I, 1991, pág. 352.
[7] Baptista Machado, citando Köndgen, ibidem, pág. 353.
[8] Baptista Machado, in R.L.J. 117º, pág. 361.
[9] Baptista Machado, ibidem, pág.
[10] Baptista Machado, ibidem, págs. 416 a 418.
[11] Fernando Augusto Cunha de Sá, ibidem, pág. 171.
[12] Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil”, Anotado, I, 4ª ed., pág. 299.
[13] Vaz Serra, in B.M.J. 85, pág. 305.
[14] Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, vol. I, pág. 204.
[15] Baptista Machado, ibidem, pág. 394.
[16] In www.dgsi.pt: Acs. STJ de 27-05-2010, processo 148/06.8TBMCN.P1.S1; de 28-11-2002, ref. 02B3559; R. L. de 8-07-2008, processo 1378/2008-1; de 11-10-2007, processo 5613/2007-2.
[17] Fernando Augusto Cunha de Sá, ibidem, pág. 648.
[18] 27-05-2010, 148/06.8TBMCN.P1.S1 STJ 28-11-2002, 02B3559
[19] Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, I, 9ª ed., pág. 494; Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 7ª ed., págs. 433 a 436.
[20] Ac. R.L. de 8-11-2007, in www.dgsi.pt, processo 277/2007-2.
[21] Miguel Pupo Correia, “Direito Comercial”, 6ª ed., revista e actualizada, págs. 245 a 247.
[22] Antunes Varela, ibidem, pág. 502.