Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 31/2000.P1 |  |
CONTRATO DEFINITIVO DE TRESPASSE
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
ARRENDAMENTO
IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE
II - Essa impossibilidade, atenta as causas subjacentes à resolução do contrato de arrendamento, são imputáveis à promitente trespassante a título culposo.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia (1.ª Vara de Competência Mista)
Apelantes no recurso principal: B… e mulher
Apelante no recurso subordinado: C…
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
C… intentou acção declarativa condenatória, sob a forma de processo comum ordinário, contra B… e mulher, D… (cujo nome completo é D1… – cfr. fls. 54, 58 e 79), pedindo a condenação destes nos seguintes termos:
a) Serem os réus condenados a entregar-lhe o estabelecimento, denominado E…, sito no r/c, com entrada pelo n.º … do prédio urbano da Rua ..., em Gaia;
b) A pagarem-lhe a quantia de 3.541.893$00 (€17.66,89), acrescida dos juros que à taxa legal se vencerem, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Para fundamentar a sua pretensão, alegou, em síntese, que é dona de um estabelecimento comercial e que, em 02/04/1998, celebrou com o réu marido um contrato promessa de trespasse do estabelecimento comercial acima referido, através do qual prometeu trespassar e o réu prometeu tomar de trespasse aquele estabelecimento comercial, pelo preço de 13.500.000$00 (€67.337,72).
Por via desse contrato, o réu de imediato tomou posse do estabelecimento comercial e pagou-lhe, a título de sinal, a quantia de 3.000.000$00 (€14.963,94), comprometendo-se a pagar o restante em 20 prestações mensais de 525.000$00 (€2.618,69).
Acordaram, ainda, que a renda seria da responsabilidade do promitente trespassário a partir da data em que tomou posse do estabelecimento, bem como a marcação da escritura pública, que deveria ser marcada no prazo de 30 dias após a data da assinatura do contrato-promessa.
Porém, o trespassário não marcou a escritura pública, nem efectuou o pagamento das rendas.
Razão pela qual, em 24/03/1999, interpelou o réu para, em 20 dias, pagar as prestações em dívida e marcar a escritura, sob pena de, findo esse prazo, considerar resolvido o contrato.
O réu nem pagou, nem marcou a escritura e também não entregou o estabelecimento, razão pela qual só voltou a tomar posse efectiva do mesmo, em 21/12/1999, na sequência da sentença proferida no procedimento cautelar em apenso.
Em consequência da actuação do réu, deixou de auferiu um lucro de 2.250.000$00 por se ver impedida de fruir o estabelecimento desde Abril até Dezembro de 1999 e por ter, nesse período, de suportar as rendas cujo valor ascende a 556.065$00, prejuízos que contabiliza em 3.541.893$00, também da responsabilidade da ré mulher, nos termos do artigo 1691.º, n.º1, alínea d), do Código Civil.
Contestaram os réus, defendendo-se por impugnação, imputando o não cumprimento ao comportamento omissivo da autora que não forneceu os documentos necessários para a realização da escritura (entre outros, o recibo de renda), nem comprovou a notificação do senhorio para exercer o direito de preferência.
Para além disso, sustentam que a autora procedeu a obras no estabelecimento comercial e não pagou as rendas do locado onde funciona o estabelecimento comercial desde Outubro de 1997, o que deu caso a uma acção de despejo intentada pelo senhorio, que veio a ser julgada procedente.
Em sede reconvencional, invocam danos e consideram resolvido o contrato, formulando os seguintes pedidos:
a) que se declare o contrato promessa resolvido por culpa exclusiva da autora;
b) seja esta condenada a pagar-lhes a quantia de €30.138,59, acrescida de juros à taxa legal até efectivo reembolso, correspondente ao sinal em dobro (€29.927,87) e €210,97 pago pelos fornecimentos de energia posteriores a Dezembro de 1999.
Foi apresentada réplica, pugnando pela improcedência da reconvenção.
Foi elaborado despacho saneador, com admissão do pedido reconvencional, seleccionada a matéria de facto assente e elaborada a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e a reconvenção.
Inconformados, recorreram os réus. Por sua vez, a autora interpôs recurso subordinado.
Conclusões do recurso principal:
A – Com interesse para a decisão da causa estão provados os seguintes factos: A. não cumpriu a referido na al. f) dos factos assentes pois que somente em 15/05/98 é que a A. enviou ao R. marido alguns dos documentos indispensáveis para marcar e realizar a escritura, que não enviou nessa altura, nem posteriormente, ao R. marido o recibo da renda do estabelecimento, documento necessário e indispensável para instruir a escritura. Está ainda provado que a A. trespassante nunca comprovou junto do R. marido, apesar deste lho ter solicitado, que tinha cumprido a obrigação de notificar o senhorio para o exercício do direito de preferência, dando-lhe a conhecer todas as condições do negócio, que só com a garantia absoluta que a Autora tinha cumprido tal obrigação, comunicando ao senhorio todas as condições do trespasse prometido e de que este não tinha exercido tal direito no prazo legal, é que o R. marido estaria em condições de marcar a escritura com segurança, que alguns dias depois de ter celebrado o contrato promessa e ter reaberto o estabelecimento E…, que até essa data estava fechado, o R. marido viu aparecer no estabelecimento referido um ilustre advogado da comarca do Porto, Dr. F…, que se apresentou como advogado do senhorio, querendo falar com a aqui Autora. Informado pelo R. da situação em que ali se encontrava, o Sr. Advogado disse-lhe que a A, havia feito no locado, sem autorização do senhorio, obras que alteraram o prédio e que ia propor uma acção de despejo com esse fundamento, que o R. marido informou a Autora deste acontecimento, nada esta tendo dito ou esclarecido, que o R. lhe disse que enquanto não demonstrasse ter notificado o senhorio para o exercício do direito de preferência e não esclarecesse devidamente com o senhorio a questão das invocadas obras que poderiam constituir fundamento para despejo, não poderia marcar e realizar a escritura, que a Autora nada disse ao R. e , finalmente , que o senhorio intentou uma acção de despejo contra a aqui A. , fundando o peticionado despejo na realização por parte da A. de obras não autorizadas que alteraram substancialmente a estrutura interna do arrendado e prejudicaram as alterações exteriores a estética arquitectónica do prédio, no facto de em 23/07/98 ter escrito ao senhorio que trespassou o estabelecimento ao aqui R., o que não era verdade, e no facto de desde Outubro de 1997 ter deixado de pagar pontualmente as rendas devidas . Na sequência de tal acção veio a A. a ser despejada do arrendado.
B - estes factos provados demonstram inequivocamente e de forma definitiva que a A. se colocou numa situação de incumprimento definitivo do contrato promessa:
- Não cumpriu a sua obrigação de entregar documentação necessária para a instrução e marcação da escritura.
- Não notificou o senhorio para o exercício do direito de preferência e nunca comprovou tal facto junto do R. marido apesar de saber que era uma condição fundamental exigida por este e constituía uma obrigação legal.
- nunca esclareceu o R. sobre a questão das obras ilegais que este tomou conhecimento antes da escritura a marcar , e nada lhe disse ou esclareceu depois deste lhe ter dito que só poderia marcar a escritura depois de tudo estar esclarecido e de cumprida a notificação para o exercício do direito de preferência.
- A Autora foi objecto duma acção de despejo e despejada devido à realização de obras ilegais e falta de pagamento de rendas.
C) O R. marido comunicou expressamente à Autora que só poderia marcar e fazer a escritura depois desta comprovar a notificação para o exercício do direito de preferência – obrigação legal – e desta lhe dissipar as dúvidas sobre as obras ilegais fundamento da acção de despejo.
D) Através desta advertência, o R. marido estava a mostrar à A. que só poderia e teria interesse em fazer o negócio depois de cumpridas aquela obrigação e esclarecidas as dúvidas e que a Autora devia fazê-lo num prazo razoável.
E) A autora nada disse ou esclareceu, ou seja, não respondeu num prazo razoável, nem posteriormente.
F) Está, de forma implícita, aqui o reconhecimento de que a A./Recorrida incumpriu definitivamente.
G) A A. nunca entregou elementos relevantes e necessários para a instrução da escritura – o recibo da renda.
H) A A. coloca-se numa situação de incumprimento definitivo ao ser objecto duma acção de despejo por realização de obras ilegais e falta de pagamento de rendas.
I) A perda do interessa do R. resulta do facto da A. não ter dado resposta às suas interpelações e exigências legais e ainda ao facto do estabelecimento a trespassar ter desaparecido da esfera jurídica da A. ao ser despejada.
J) A Autora deixou de poder cumprir definitivamente a sua prestação por facto culposo que lhe imputável.
M) Ao colocar-se nesta situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, pois que manifestou, de forma inequívoca, a sua intenção de não cumprir o contrato-promessa a que se obrigou para com o R. marido, a A. terá que ser condenada no pedido formulado pelo R. -
N) Ao pedir a condenação da A. a entregar-lhe o dobro do que lhe pagou como sinal no contrato promessa de trespasse, por a prestação da A. se ter tornado impossível por facto culposo a si imputável, está o R. a declarar a resolução do contrato.
O) E perante uma situação de incumprimento definitivo ou de impossibilidade culposa de incumprimento por parte da promitente trespassante, aqui A., o promitente trespassário tem direito a indemnização equivalente ao dobro do sinal prestado como resulta, claramente, das disposições conjugadas dos arts. 801º, n.º1, 808º, n.º1, 441º e 442º, n.º2 do C. Civil.
P) A douta sentença posta em crise violou o disposto nos art. 801º, n.º1, 808º, n.º1, 441º e 442º, n.º2 do C. Civil, pelo que deve ser revogada.
Motivação do recurso subordinado.
Deve ser mantida a douta sentença que julgou improcedente o pedido reconvencional.
Ficou provado que as partes, apelada e apelantes celebraram um contrato promessa de trespasse em 2 de Abril de 1998.
Ficou acordado que a escritura pública seria realizada pelo réu marido, aqui apelante, trinta dias após a celebração do contrato.
Provado igualmente que a promitente trespassante interpelou o réu marido para pagar as rendas e para proceder à marcação da escritura, sendo que caso o réu nada fizesse, considerava resolvido o contrato promessa.
Provado também que o réu marido nada fez na sequência de tal interpelação.
Por outro lado provado ficou que a autora não entregou ao réu marido determinados documentos, sendo que os mesmos eram essenciais para a marcação da escritura.
Ora acontece que a ora apelada interpelou o réu marido para a realização da escritura definitiva com a cominação de resolver o contrato caso não cumprissem os réus, ora apelantes, as suas obrigações em falta, designadamente as rendas do locado, para além das prestações do contrato de trespasse.
Entendeu o tribunal “a quo” dar agora por provado que a escritura não poderia ter sido realizada uma vez que a promitente trespassante não pôs à disposição dos promitentes trespassários todos os documentos necessários para o efeito.
Por outro lado dos factos provados em parte alguma se pode inferir, como pretendem os apelantes, a intenção inequívoca, por parte da ora apelada, do não cumprimento definitivo do contrato.
Na verdade nunca os promitentes trespassários interpelaram a promitente trespassante no sentido de perderem o interesse no negócio caso a escritura não se realizasse em determinado prazo. Pelo contrário continuaram a explorar o negócio que apenas deixaram quando a tal obrigados pelo tribunal designadamente através da providência cautelar para o efeito proposta.
Repare-se que exploraram o estabelecimento, sem efectuar qualquer pagamento, designadamente a renda do locado a que estavam obrigados, desde 2/04/1998 a 21/12/1999.
Nem o facto de “ver aparecer no estabelecimento um ilustre advogado da comarca do Porto” levou os ora apelantes a perder o interesse no negócio pois, qualquer pessoa minimamente avisada teria, desde logo, interpelado a trespassante para a perda do interesse no negócio e consequentemente a sua resolução imediata.
E nem se diga que não houve tempo para tal procedimento uma vez que o conhecimento da referida acção se verificou logo no início do contrato conforme resulta dos factos provados (ver alínea t) o que mostra a irrelevância desta ocorrência para a manutenção do interesse e continuação do negócio.
E daí ninguém ter perdido o interesse na prestação do outro e consequentemente a ocorrência de fundamento para a resolução do contrato promessa, que aliás nenhuma das partes alega.
Dos factos provados não decorre pois o incumprimento definitivo por parte da contratante autora, aqui apelada.
Como se escreve na douta sentença “ para que funcione o disposto no artigo 442.º n.º 1 do C.C. é necessário que exista incumprimento definitivo e não simples mora e que o contraente agravado comunique ao outro a sua decisão de rescindir o contrato”
É manifesto que os apelantes não interpelaram a apelada nos termos e para os efeitos do 808.º do C.C.
Acresce que era da responsabilidade dos ora apelantes a marcação da escritura pública, marcação essa que nunca veio a ser efectuada, nem a ora apelada foi de alguma forma interpelada para a sua realização.
Não havendo nos facto dados como provados qualquer indicio de incumprimento definitivo por parte da promitente trespassante mas apenas simples mora.
Pelo exposto e pelo que doutamente dor suprido deve ser mantida a sentença recorrida no que ao pedido reconvencional diz respeito.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A- Objecto do Recurso
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2 do Código de Processo Civil (CPC), sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, a questão em apreciação consiste em saber se a autora incumpriu culposa e definitivamente o contrato-promessa, considerando-se, por essa razão, resolvido o mesmo, assistindo aos réus o direito a receber o sinal em dobro.
B- De Facto
A 1.ª instância deu como provada a seguinte matéria de facto:
(a) A autora é proprietária e legitima possuidora de um estabelecimento comercial, denominado E…, sito no Rés-do-chão com entrada pelo número de polícia … do prédio urbano si to na Rua … em Gaia – alínea A) da Matéria de Facto Assente.
(b) Por contrato promessa de trespasse, celebrado em 2 de Abril de 1998, que aqui se dá por integralmente reproduzido como documento de fls. 6 a 8, a autora prometeu trespassar e o réu marido prometeu tomar de trespasse o referido estabelecimento pelo preço total de Pte 13.500.000$00 – alínea B) da Matéria de Facto Assente.
(c) Conforme estabelecido no contrato que se vem referindo, a autora promitente trespassante recebeu à data da sua celebração a quantia de Pte 3.000.000$00, ficando acordado que o remanescente em dívida, Pte 10.500.000$00, seria pago em 20 prestações trimestrais, iguais e sucessivas, no valor unitário de Pte 525.000$00, vencendo-se a primeira no dia 30 de mês de Junho de 1998 – alínea C) da Matéria de Facto Assente.
(d) Nos termos do contrato promessa em apreço, o promitente trespassário ora réu marido, tomou posse do estabelecimento, comprometendo-se a praticar, por conta e segundo as instruções recebidas da promitente trespassante, todos os actos necessários à gestão do mesmo – alínea D) da Matéria de Facto Assente.
(e) Sempre e ainda nos termos do contrato promessa de trespasse ficou fixado que a escritura definitiva teria lugar no prazo máximo de trinta dias a contar da data de assinatura do contrato promessa, sendo que é ao promitente trespassário, ora réu marido, que competia a marcação da supra referida escritura – alínea E) da Matéria de Facto Assente.
(f) Nos termos do contrato promessa, a Autora obrigou-se a enviar ao R. marido toda a documentação necessária para marcar e instruir a escritura – alínea F) a Matéria de Facto Assente.
(g) Por douto despacho, de 16 de Dezembro de 1999, lavrado nos autos de providência cautelar que com o n° 797/99 correu termos pelo 6° Juízo Cível dessa comarca, foi determinada a entrega do estabelecimento em apreço à então requerente aqui autora – alínea G) da Matéria de Facto Assente.
(h) Autora tomou posse efectiva do estabelecimento no dia 21 de Dezembro de 1999 – alínea H) da Matéria de Facto Assente.
(i) O senhorio intentou uma acção de despejo contra a aqui A., fundando o peticionado despejo na realização por parte da A. de obras não autorizadas que alteraram substancialmente a estrutura interna do arrendado e prejudicaram as alterações exteriores a estética arquitectónica do prédio, no facto de em 23/7/98 ter escrito ao senhorio que trespassou o estabelecimento ao aqui R., o que não era verdade, e no facto de desde Outubro de 1997 ter deixado de pagar pontualmente as rendas devidas. Na sequência de tal acção veio a A. a ser despejada do arrendado – alínea I) da matéria de Facto Assente.
(j) Com data de 22 de Março de 1999 a A. através de Advogado enviou carta ao R. marido pela qual lhe comunica já havia decorrido o prazo para marcação e realização da escritura pública, que competia ao R. marido. Mais lhe comunica que não tem procedido ao pagamento das prestações vencidas em 30 de Junho, 30 de Setembro, 30 de Dezembro de 1998 e 30 de Março de 1999, nem a renda do estabelecimento comercial. Por fim, comunica-lhe que caso não pague tais quantias e proceda à marcação da escritura pública, no prazo de 20 dias a A. considerava não cumprida a obrigação e resolvido o contrato promessa – artigo 2.º) da Base Instrutória.
(k) Decorrido que foi aquele prazo o ora réu não efectuou a prestação, i .é. não pagou a quantia em dívida nem procedeu marcação da escritura de trespasse – artigo 4.º) da Base Instrutória.
(l) Após tal comunicação o Réu recusou-se a entregar à autora o estabelecimento atrás melhor identificado, nele continuando a explorar a indústria de comidas e bebidas e mini mercado – artigo 5.º) da Base Instrutória.
(m) A autora esteve não tomou posse do seu estabelecimento desde a data da mencionada j), até à entrega do mesmo, o que só veio a acontecer com intervenção do tribunal – artigo 6.º) da Base Instrutória.
(n) Durante este espaço de tempo, de Abril até Dezembro de 1999, o réu fruiu o estabelecimento – artigo 7.º) da Base Instrutória.
(o) A A. pagou a renda do estabelecimento, e que eram devidas ao senhorio proprietário do estabelecimento, montante que até à data mencionada em J) ascende a Pte 735.828$00, sendo 4 meses de Abril a Julho de 1998 de Pte 241.572$00 (4 x 60.393$00) e 8 meses de Agosto de 1998 a Março de 1999 no valor de Pte 494.256$00 (8x61782$00) – artigo 9.º) da Base Instrutória.
(p) A A. não cumpriu o referido na al. F) dos factos assentes, pois que somente em 15.05.98 é que a Autora enviou ao R. marido alguns dos documentos indispensáveis para marcar e realizar a escritura – artigo 14.º) da Base Instrutória.
(q) Não enviou nessa altura, nem posteriormente, ao R. marido o recibo da renda do estabelecimento, documento necessário e indispensável para instruir a escritura – artigo 15.º) da Base Instrutória.
(r) A Autora trespassante nunca comprovou junto do R. marido, apesar deste lho ter solicitado, que tinha cumprido a obrigação de notificar o senhorio para o exercício do direito de preferência, dando-lhe a conhecer todas as condições do negócio – artigo 16.º) da Base Instrutória.
(s) Só com a garantia absoluta que a Autora tinha cumprido tal obrigação, comunicando ao senhorio todas as condições do trespasse prometido e de que este não tinha exercido tal direi to no prazo legal, é que o R. marido estaria em condições de marcar a escritura com segurança – artigo 19.º) da Base Instrutória.
(t) Alguns dias depois de ter celebrado o contrato promessa e de ter reaberto o estabelecimento E…, que até essa altura estava fechado, o R. marido viu aparecer no estabelecimento referido um ilustre advogado da comarca do Porto, Dr. F…, que se apresentou como advogado do senhorio, querendo falar com a aqui Autora. Informado pelo R. da situação em que ali se encontrava, o Sr. Advogado disse-lhe que a Autora havia feito no locado, sem autorização do senhorio, obras que alteraram o prédio e que ia propor uma acção de despejo com esse fundamento – artigo 20.º) da Base Instrutória.
(u) O R. marido informou a Autora deste acontecimento, nada tendo esta lhe dito ou esclarecido – artigo 21.º) da Base Instrutória.
(v) O R. disse-lhe que enquanto não demonstrasse ter notificado o senhorio para o exercício do direi to de preferência e não esclarecesse devidamente com o senhorio a questão das invocadas obras que poderiam constituir fundamento para despejo, não poderia marcar e realizar a escritura – artigo 22.º) da Base Instrutória.
(w) A Autora nada disse ao R. – artigo 23.º) da Base Instrutória.
(x) Em 29.08.2002 o R. marido, por ter o contador ainda em seu nome, teve que pagar à EDP 210,72 euros relativos a fornecimentos de energia referentes ao período posterior a 11 Dezembro de 1999 e que a Autora não pagou – artigo 24.º) da Base Instrutória.
III- DO CONHECIMENTO DO RECURSO
Apelam os réus defendendo a revogação da sentença na parte em que absolveu a autora do segmento do pedido reconvencional onde peticionaram a que se considerasse resolvido o contrato-promessa, com o correspondente pagamento do sinal em dobro, por entenderem que ficou provado o incumprimento definitivo ou a impossibilidade culposa desse cumprimento por parte da autora, promitente trespassante.
Por sua vez, apelou subordinadamente a autora defendendo a improcedência do pedido reconvencional.
No fundo, a questão colocada nos recursos é exactamente a mesma, não havendo prejudicialidade do recurso interposto pela autora em relação ao recurso interposto pelos réus, pelo que se analisarão os dois em simultâneo.
Não questionando os recorrentes a qualificação jurídica do contrato celebrado como sendo um contrato-promessa de trespasse de um estabelecimento comercial, com entrega de sinal, aplicam-se ao mesmo, entre outras, as regras previstas nos artigos 410.º, n.º 1, 441.º e 442.º, n.º 2 do Código Civil (CC).
Estavam as partes obrigadas a cumprir pontualmente o acordado, conforme estipula o artigo 406.º do CC, o que significa que, para além do contrato ser executado no prazo fixado, devia ser cumprido em relação a todas as obrigações típicas do contrato prometido a que acrescem todas as demais obrigações acessórias que os contraentes tinham estipulado (artigo 405.º do CC).
Tal regime igualmente resulta do princípio da boa-fé contratual, quer na celebração, quer na execução dos contratos, enquanto princípio transversal e inerente a todo o direito das obrigações, conforme se alude nos artigos 227.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2 do CC.
Havendo incumprimento de um contrato-promessa, quando foi prestado sinal, por força do n.º 2 do artigo 442.º do CC, o promitente vendedor tem o direito de fazer seu o valor entregue a título de sinal, se o incumprimento for imputável ao promitente comprador e, ao invés, se o mesmo for imputável ao promitente vendedor, tem o promitente comprador o direito de exigir o dobro do que prestou.
Para aferir do cumprimento é fundamental verificar quais as cláusulas contratuais que envolveram o concreto negócio e a dinâmica subsequente, considerando a matéria de facto provada.
Relevantemente para este efeito, provou-se:
- Em 02/04/1998, autora e réu celebraram um contrato-promessa de trespasse de um estabelecimento comercial [alíneas a) e b)];
- ficou acordado que a escritura definitiva teria lugar no prazo máximo de 30 dias a contar da data da assinatura do contrato-promessa, competindo ao réu a sua marcação [(alínea e)];
- ficou acordado que a autora enviaria ao réu toda a documentação necessária para marcar e instruir a escritura [alínea f)];
- a autora só em 15/05/1998 enviou ao réu alguns dos documentas indispensáveis para a marcação e realização da escritura, mas nunca enviou o recibo de renda do estabelecimento, documento essencial e indispensável para instruir a escritura [alíneas p) e q)];
- a autora nunca comprovou, apesar do réu o ter solicitado, que tinha notificado o senhorio para este poder exercer direito de preferência, dando-lhe a conhecer todas as condições do negócio [alínea r)];
- o réu considerou que só com o cumprimento desta obrigação por parte da autora (comunicação ao senhorio) e de que o mesmo não tinha exercido o direito de preferência estaria em condições de marcar a escritura [alínea s)];
- alguns dias após a celebração do contrato-promessa, o réu tomou conhecimento da intenção do senhorio intentar acção de despejo contra a autora, por esta ter feito obras sem autorização daquele [alínea u)];
- o réu informou a autora deste acontecimento, nada tendo esta dito ou esclarecido [alínea u)];
- o réu disse à autora que enquanto não demonstrasse ter notificado o senhorio para este exercer o direito de preferência e esclarecesse com o mesmo as questões que poderiam constituir fundamento de despejo, não poderia marcar e realizar a escritura [alínea v)];
- a autora nada disse ao réu [alínea w)].
Acresce, ainda, em conformidade com a certidão da sentença proferida em 12/02/2001, já transitada em julgado, no P. 165/1999, que correu termos no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, intentada pelo referido senhorio – G… -, contra a autora e marido, H…, foi declarada a resolução do contrato de arrendamento onde se situa o estabelecimento comercial em causa nos presentes autos, condenando, para além do mais, a ré na sua entrega, fundando-se a decisão na realização, pela ré, de obras tidas por ilícitas, na falta de cumprimento de formalidades essenciais à comunicação do trespasse do estabelecimento e na falta de pagamento de rendas, pela ré, desde 01/11/1998 (cfr. fls. 231 a 260).
Em face deste quadro factual, importa, agora, analisar se pode ser imputado à autora o incumprimento culposo do contrato-promessa.
Está escrito no n.º 2 da cláusula 6.ª do contrato-promessa que “A primeira contraente [a autora] obriga-se a enviar ao segundo contraente [o réu] toda a documentação que se mostre necessária para preparar e instruir a escritura de trespasse” (matéria que consta da alínea f) dos factos provados).
Por sua vez, n.º 1 desta mesma cláusula, foi estipulado que a escritura definitiva seria realizada no prazo máximo de 30 dias a contar da data da assinatura do contrato-promessa, sendo a autora avisada com 8 dias de antecedência (matéria que consta da alínea e) dos factos provados).
Provou-se que a autora apenas cumpriu parcialmente esta obrigação, já que nunca enviou toda a documentação, mormente o recibo da renda, e aquela que enviou, fê-lo em 15/05/1998, já decorrido o prazo de 30 dias após a celebração do contrato-promessa.
Afigura-se-nos que resulta da interpretação das referidas cláusulas contratuais, o cumprimento desatempado e parcial da obrigação da autora, o que impossibilitou a marcação da escritura dentro do prazo convencionado, tendo a autora incorrido em mora decorrido o referido prazo, sem necessidade de interpelação por parte do réu (artigo 805.º, n.º 2, alínea a) do CC), já que estava implícito nas ditas cláusulas que a obrigação da autora tinha um prazo limite, ou seja, teria de ocorrer dentro do período de menos de 30 dias após a data da celebração do contrato-promessa.
No tocante ao demais provado, relacionado com a prestação de esclarecimentos pedidos pelo réu, nunca prestados pela autora (cfr. alínea v) dos factos provados), o silêncio da autora não a fez incorrer em mora, já que os esclarecimentos pedidos não correspondem ao cumprimento estrito de cláusulas contratuais ou ditames legais do negócio celebrado, nem sequer se poderão ter como obrigações acessórias do mesmo.
Sem dúvida que serão comportamentos que devem ser aferidos à luz do princípio da boa fé contratual e da eventual perda de interesse do réu no cumprimento do contrato, mas que não geram, por si, mora da promitente trespassante.
Acresce que a resolução do contrato não opera ipso facto por existir uma situação de mora. Esta apenas retarda a prestação. A resolução do contrato exige a conversão da mora em incumprimento definitivo.
Assim, nos contratos bilaterais, como é o caso do contrato ajuizado, o credor pode resolver o contrato se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao devedor, respondendo este como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (artigo 801.º do CC), ou se, por causa da mora, o credor perder interesse (apreciado objectivamente) na prestação, ou ainda, se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor através da chamada interpelação admonitória (artigo 808.º do CC).
Esta interpelação admonitória tem carácter unilateral e receptício (artigo 436.º, n.º 1 e 224.º, n.º 1 do CC), tornando-se eficaz logo que chegue ao destinatário ou dele seja conhecida.
Por essa razão, a interpelação “só produz o efeito previsto no artigo 808.º n.º1 do CC (conversão da mora em incumprimento definitivo) se se traduzir numa intimidação para o cumprimento, dentro de um prazo razoável em vista dessa finalidade, e em termos de directamente deixar transparecer a intenção do credor de ter a obrigação como definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo”, conforme vem sendo afirmado de forma reiterada pelo STJ.[1]
Acresce que estando em causa um contrato-promessa, quer a impossibilidade culposa, quer o incumprimento definitivo, acarretam as consequências previstas especificadamente nos artigos 410.º e 442.º do CC.
In casu, perante a mora da autora, não demonstraram os réus terem procedido à referida interpelação admonitória, ou seja, não lograram provar, como lhes competia (artigo 342.º, n.º 1 do CC), que procederam à interpelação da autora, notificando-a para em prazo suplementar (que teriam de indicar) cumprisse a obrigação prevista no n.º 2 da cláusula 6.ª do contrato-promessa, sob pena de consideram que, findo o mesmo, incorria em incumprimento definitivo justificativo da resolução do contrato.
O que se provou foi que os réus fizeram depender a marcação da escritura e a sua realização da obtenção dos esclarecimentos pedidos (cfr. alínea v) dos factos provados). Porém, também os réus não notificaram a autora para prestar os esclarecimentos num determinado prazo, nem sequer lhe comunicaram que se não o fizesse, resolveriam o contrato, o que, mais uma vez, demonstra que não procederam a qualquer interpelação admonitória. Nem dos termos da comunicação que fizeram à autora se pode retirar que, em consequência da mora, perderam interesse na prestação, já que, objectivamente, o que resulta da comunicação dos réus é o estabelecimento de condições ou pressupostos, não previstos no contrato-promessa, condicionantes da realização do contrato definitivo e não a perda de interesse na celebração desse contrato.
E tanto assim é, que os réus, apesar de terem dado a conhecer à autora as referidas condições (o que se presume em momento próximo da celebração contrato-promessa, atenta a redacção das alíneas t), u) e v) dos factos provados), mantiveram-se na fruição do estabelecimento até 21 Dezembro de 1999, ou seja, até ao momento em que por força da decisão proferida no procedimento cautelar em apenso foi executada a ordem de entrega do estabelecimento à autora (cfr. fls. 122 do apenso A e alíneas m) e n) dos factos provados).
Em suma, a prova não permite concluir no sentido da mora da autora ter sido convertida em incumprimento definitivo, nem que os réus tenham perdido interesse na prestação.
Como também não permite que se conclua que a autora tenha antecipadamente manifestado recusa em cumprir, situação equiparável a incumprimento definitivo, como também tem vindo a ser defendido.
Na verdade, não está probatoriamente demonstrado que a autora se tenha recusado a cumprir o acordado. Aliás, se dúvidas houvesse, a alínea j) dos factos provados, dissipavam-nas, já que a autora, em 22/03/1999, notificou o réu para, no prazo de 20 dias, marcar a escritura, sob pena de considerar resolvido o contrato, o que objectivamente indicia que a mesma mantinha interesse na sua celebração.
Não obstante o referido, não podemos concordar com a sentença recorrida quando chegou à conclusão que à autora não se pode imputar culposamente o incumprimento do contrato-promessa, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional, com a seguinte argumentação:
“O que ocorre nos autos é um facto bem distinto. Um terceiro – senhorio do estabelecimento comercial – intentou acção judicial contra a A. de despejo, que foi ordenado por sentença de Fevereiro de 2001 e que por via de tal frustra a concretização do almejado acordo.
Nenhuma das partes alega e sustenta que por via deste facto tenha perdido o interesse na prestação do outro, e consequentemente, ocorrer fundamento para a resolução do contrato promessa.”
Com o devido respeito, não se pode imputar ao terceiro (o senhorio do edifício onde está instalado o estabelecimento comercial) a responsabilidade pela frustração da celebração do contrato de trespasse. O que está na origem daquela frustração, é o comportamento da autora que deu causa à resolução do contrato de arrendamento.
Resulta da sentença proferida na acção de despejo que parte desse comportamento ocorreu já após a celebração do contrato-promessa, ou seja, a autora, para além do mais, deixou de pagar as rendas vencidas desde 01/11/1998, portanto durante a vigência do contrato-promessa.
Defendeu a autora no artigo 6.º da petição inicial que verbalmente acordou com o réu que as rendas seriam pagas por este após tomar posse do estabelecimento, em Abril de 1998, matéria que veio a ser inserida no ponto 1.º da base instrutória, mas que recebeu a resposta de não provado.
Daqui decorre, sem qualquer margem para dúvida, confirmado, aliás, pelo decidido na sentença de despejo, que perante a falta de pagamento das rendas vencidas, é de imputar à autora a responsabilidade pela resolução do contrato de arrendamento do local onde é explorado o estabelecimento comercial objecto do contrato-promessa em apreciação.
E, por esta razão, será de lhe imputar culposamente o incumprimento definitivo do contrato-promessa de trespasse?
Antes de mais, importa referir que, embora no contrato-promessa celebrado nada se mencione em relação à transmissão do contrato de arrendamento, todo o circunstancialismo subjacente à não concretização do contrato definitivo revela que a intenção das partes era englobar no trespasse também a transmissão do contrato de arrendamento, sob pena de não fazer qualquer sentido a matéria constante das alíneas q) a w) dos factos provados. Ao invés, os mesmos fazem todo o sentido, sobretudo se interpretados à luz de um critério de normalidade, subjacente a este tipo de negócio, em que o trespasse do estabelecimento comercial, enquanto universalidade de direito, abrange um complexo ou unidade económica que integra vários elementos corpóreos e incorpóreos, e nestes, e entre outros, o direito ao arrendamento.
E como é sabido, não só a lei dá cobertura a esta situação (cfr. artigo 1038.º, alínea f) do CC, 64.º, n.º1, alínea f) e 115.º, n.º1 do RAU, vigentes à data), como a doutrina[2] e a jurisprudência[3] têm entendido que há transmissão da posição do locatário, quer por acto inter vivos (artigo 114.º do RAU), quer mortis causa (artigo 112.º do RAU), quando há trespasse do estabelecimento comercial e ocorre transmissão em bloco da posição jurídica de que o arrendatário era titular, a não ser que o contrato de arrendamento prescreva de modo diferente, mormente por tal sido acordado exclusivamente em função da pessoa do locatário.
Não estando tal provado, e em face dos factos provados nesta acção, a conclusão a tirar é que a resolução do contrato de arrendamento tornou impossível, objectiva e supervenientemente, a celebração do contrato definitivo de trespasse do estabelecimento comercial. E essa impossibilidade, atenta as causas subjacentes à resolução do contrato de arrendamento, são imputáveis à autora a título culposo.
Estipula o artigo 801.º, n.º1 do CC que tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (cfr. a contrario artigo 790.º, n.º 1 do CC). Neste caso, mantêm-se a obrigação, que não se extingue, recaindo sobre o devedor o ónus probatório da ausência de culpa, que deve ser apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil, por aplicação do artigo 799.º do CC.[4]
A autora não logrou inverter esta presunção de culpa, já que não logrou provar que não procedia de culpa sua a resolução do contrato de arrendamento, pelo que não lhe pode deixar de ser imputável a culpa pelo incumprimento do contrato-promessa traduzido na impossibilidade objectiva e superveniente de realização do contrato definitivo.
Assiste, pois, razão aos réus, quando em sede contestação-reconvenção, pugnam pela resolução do contrato-promessa, já que a sentença proferida na acção de despejo está datada de 12/02/2001 e a contestação-reconvenção foi deduzida em 12/11/2002.
Consequentemente, em face do disposto no n.º 2 do artigo 442.º do CC, assiste-lhes o direito de exigir da autora o dobro do sinal prestado, conforme peticionado.
Em conclusão, procede a apelação dos réus e improcede a apelação da autora, revogando-se a sentença em conformidade com o ora decidido.
Dado o decaimento, as custas devidas nas instâncias serão suportadas pelas partes, na proporção do decaimento (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC).
IV- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar procedente a apelação dos réus e improcedente a apelação da autora e, consequentemente, revogam a sentença recorrida na parte impugnada, pelo que, declaram resolvido o contrato-promessa, condenando a autora a pagar aos réus, a quantia de €29.927,87 (Vinte e nove mil, novecentos e vinte e sete euros e oitenta e sete cêntimos), acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação da contestação até integral pagamento.
Custas nos termos sobreditos, sem prejuízo do apoio judiciário concedido às partes.
Porto, 16 de Janeiro de 2012
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Ana Paula Pereira Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
_________________
[1] Cfr., por todos, Ac. STJ, de 06.02.2007, proc. 06A4749 e de 28.06.2011, proc. 758/05.2TBVNG.P1.S1, em www.dgsi.pt.
[2] Veja-se, Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, Almedina, 1984, p. 359-362 (que considera facilitar a negociação e circulação do estabelecimento a transmissão, também, do arrendamento, o que também justifica a desnecessidade de autorização do senhorio) e Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., Almedina, 1993, p. 162-169 (embora com uma perspectiva menos ampla por partir do princípio que o trespasse não abrange, por lógica necessidade, o prédio, não exclui essa possibilidade, sobretudo se as partes manifestarem ser essa a sua vontade).
[3] Exemplificativamente, cfr. Ac. STJ, de 06.04.2006, proc. 06B336, em www.dgsi.pt.
[4] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1986, p. 59.