Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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AUTORIZAÇÃO
SENHORIO
COMUNICAÇÃO
B………. e mulher, C………., residentes na R. ………., …, ………., no Porto, D………. e mulher, E………., residentes na R. ………., …, ………., Matosinhos, F………. e marido, G………., residentes na R. ………., …, ………., Matosinhos e H………., casado, residente na ………., …., ………., Matosinhos, instauraram acção de processo comum, na forma sumária, contra I………., com sede na R. ………., …/…, ………., Matosinhos, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado com esta e se condene a mesma a entregar-lhes o locado livre de pessoas e bens e ainda que a ré seja condenada, como indemnização pela ocupação ilícita do locado, a pagar a quantia de 300,00 Euros mensais, equivalente à renda mensal que actualmente os autores podem obter através do arrendamento do locado, desde a data do trânsito em julgado da sentença que vier a declarar a resolução do contrato e ordenar o despejo, até à sua entrega, livre e desembaraçado de pessoas e bens, aos autores.
Alegam para tanto que o contrato de arrendamento celebrado com a ré tem como fim a realização de actividades recreativas e desportivas abrangidas no objecto da ré; que, contudo, há cerca de 10 anos não se realizam no arrendado quaisquer actividades relacionadas com o objecto da associação; que a ré fez obras no locado, sem autorização nem conhecimento dos autores, dividindo o mesmo em cozinha e salão de café/snack-bar/restaurante, actividade que passou a exercer aí, tendo vindo a fazer cessões de exploração do referido café ou restaurante a terceiros, também sem autorização ou conhecimento dos demandantes.
A demandada contestou, invocando a caducidade do direito dos autores pedirem a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na alteração do fim do mesmo.
Em qualquer caso impugna os factos que configuram tal alteração, assim como nega que alguma vez tenha cedido a exploração do bar ou restaurante aí instalado, e que as obras efectuadas alterem a disposição interna do locado.
Conclui pela improcedência da acção.
Os autores responderam à contestação, concluindo como na petição inicial.
No saneador, em que se teve a instância como válida e regular, conheceu-se da excepção da caducidade do direito de resolução do arrendamento com base na alteração do fim previsto no contrato, que julgou improcedente.
Seleccionados os factos já assentes e os controversos considerados relevantes para a decisão da causa, procedeu-se a julgamento, constando de fls. 221 e v. a decisão sobre os últimos, posto o que foi proferida a sentença em que se julgou a acção procedente com fundamento na falta de comunicação aos senhorios da cessão da exploração do estabelecimento instalado no arrendado. Foi dessa decisão que recorreram, quer a ré quer os autores, estes subordinadamente.
Nas suas alegações, a primeira formula as seguintes conclusões:
1ª O recorrente discorda da sentença no que diz respeito à caducidade invocada e à falta de comunicação ao senhorio da realizada cessão de exploração;
2ª O recorrente apelou na sua contestação para a existência de uma excepção peremptória -Caducidade;
3ª Porquanto, o prazo para intentar a acção de despejo é de um ano (art. 65º do R.A.U.) e os autores/recorridos violaram claramente tal prazo, ao apresentar em Tribunal a petição inicial em Dezembro de 2004,
4ª Tanto mais que os autores tinham conhecimento dos factos ilícitos que fundamentam a acção de despejo desde 1992 até meados de 2003;
5ª Deveria o Tribunal “a quo” conhecer tal excepção e por conseguinte absolver o réu do pedido;
6ª Quanto excepção de caducidade o Assento do S.T.J. de 1984/07/03 (DR. 152/84 Série I), fixou jurisprudência no seguinte sentido: “Seja instantâneo ou continuado o facto violador do contrato de arrendamento, é a partir do seu conhecimento inicial pelo senhorio que se conta o prazo de caducidade…”.
7ª Por outro lado, contrariamente ao defendido na sentença recorrida, não é necessário a comunicação e tão pouco a autorização, do senhorio no que concerne à cessão de exploração do estabelecimento comercial,
8ª No mesmo sentido o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10/05/2004 (Recurso n.º 868/04),
9ª Ignorou, igualmente, o Tribunal “a quo” os acórdãos do Tribunal Constitucional n.º 289/99 de 12/Maio e Ac. n.º 77/2001 de 26/Março,
10ª A sentença recorrida violou, assim, jurisprudência fixada e dominante no nosso ordenamento jurídico, pelo que deve ser revogada e substituída por outra de acordo com as alegações aqui vertidas.
Os autores/recorridos contra-alegaram, defendendo que essa recurso improceda.
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Por sua vez, os autores, formulam as seguintes conclusões:I . a) Os recorrentes discordam da sentença que considerou não provada a inexistência de actividade cultural, desportiva e recreativa no arrendado.
b) É que, resultou provado quer por documentos quer pela prova testemunhal que pelo menos desde 1997 a recorrida procedia à sublocação do arrendado.
c) Se a recorrida procedia à referida sublocação, era porque no local não havia actividades próprias da associação, tanto mais que o espaço era exíguo.
d) A par disso, pelo menos desde 2000 até à data da entrada da acção – 2004 -, a recorrida não tinha atletas, não tinha actividade conhecida e tal era facto do conhecimento das autoridades, que o atestaram oficialmente.
e) Por tudo isso, devia ter sido dado como provado que há mais de um ano não existia no arrendado actividade relacionada com o fim do arrendamento e, por tal facto devia ter sido decretada a resolução do contrato de arrendamento.
II . aa) No que concerne à realização de obras não autorizadas, ficou desde logo provado pelas testemunhas da recorrida J………. e K…….. que o balcão foi construído em tijolo e revestido em granito, com cerca de um metro de altura e mais de dois metros de comprimento.
ab) Ficou desde logo assente que a recorrida fez obras no locado, nele instalando uma cozinha com todos os seus componentes.
ac) Também ficou assente que esta perfurou o tecto para instalar um sistema de ventilação e extracção de fumos e correspondentemente perfurou o telhado, tendo colocado a chaminé.
ad) Mais se considerou provado que a recorrida fez uma nova casa de banho, mudou o piso, colocou uma porta de alumínio, tendo renovado todo o interior, bem como pintou as paredes da fachada.
ae) Assim, verifica-se que efectivamente, foram realizadas obras no imóvel dado de arrendamento à recorrida sem consentimento dos recorrentes, pelo que deveria tal facto ser fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
III . aaa) Ao sublocar o arrendado a recorrida auferiu um lucro mensal no montante de € 300,00 a € 350,00, isto porque o imóvel está-lhe arrendado pelo montante de € 7,50 mensais, e como tal estava-lhe vedado a realização de qualquer negócio sobre o mesmo.
aab) Assim, não entendem os recorrentes como pôde a Mm.ª Juiz a quo considerar somente o montante do valor dado de arrendamento em dobro como cálculo de uma justa indemnização a atribuir aos recorrentes, ora efectivamente, os recorrentes deixaram de auferir, com as constantes sublocações, um montante nunca inferior a € 300,00 (trezentos) euros mensais.
aac) Tal como considerado por avultada jurisprudência, estamos perante um enriquecimento sem causa por parte da recorrida.
aad) Logo, o montante a atribuir aos recorrentes como justa indemnização pela perda de proveitos do seu imóvel nunca deverá ser inferior a € 300,00 (trezentos euros) mensais, termos em que, deve a referida decisão ser revogada quanto aos fundamentos do não exercício da actividade no arrendado há mais de um ano, e à realização de obras não autorizadas pela associação, substituindo-a por outra onde se considerem provados tais fundamentos, decretando-se também por aí a resolução do contrato de arrendamento e atribuir a titulo de indemnização um valor nunca inferior ao montante de € 300,00 mensais.
Neste recurso não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, cumpre conhecer dos recursos.
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Vêm considerados provados os seguintes factos:a) Os AA são donos e legítimos comproprietários de um prédio urbano composto por duas casas térreas, com quintal, sito na R. ………., nºs … a …, ………., Matosinhos, inscrito na matriz urbana sob os artigos 772 e 773 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número 02212 da freguesia de ………. – Docs de fls 16 a 20 dos autos (A).
b) O antecessor dos AA, por volta de 1941, deu de arrendamento à aqui R., de forma verbal, o prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 773, pelo prazo de um ano renovável, sendo a renda mensal de 50$00 e destinado a actividades recreativas e desportivas, abrangidas no seu objecto e a levar a efeito pelos associados da R.(B)
c) A renda actual é de € 75,00 (C).
d) O arrendado é composto por uma única divisão com a área de 38 m2 (D).
e) O objecto da R. é a promoção desportiva, recreativa e cultural, teatro amador, desporto amador e cultura (E)
f) Posteriormente à celebração do arrendamento os representantes da R. solicitaram ao pai dos AA que lhes permitisse utilizar um pequeno espaço contíguo ao arrendado, destinado a casa de banho, o que este aceitou, ficando porém tal espaço excluído do arrendamento (F).
g) Logo que tomou posse do arrendado a R. foi utilizando o espaço como sala de ensaios, local de reunião e convívio com os seus associados, sendo frequente a apresentação pública de actividades teatrais e desportivas (G).
h) A R. fez obras no locado, nele instalando uma cozinha com todos os seus componentes, instalou um balcão no qual colocou uma máquina de café, máquinas de bebidas e diversos outros móveis (H).
i) Entre a entrada e a porta colocou uma outra porta sem fechadura e accionada por molas que permite o livre acesso ao local I).
j) Colocou mesas e cadeiras (J).
l) A R. perfurou o tecto para instalar um sistema de ventilação e extracção de fumos e colocou granito no chão (L)
m) A R. serve no arrendado cafés, bebidas, chás e pequenos lanches (M).
n) A R. mantém o arrendado aberto desde manhã e até altas horas da noite (N).
o) A R., para além do referido em M), serve no arrendado petiscos, assim como bebidas alcoólicas a copo, à garrafa, não só a associados como a não associados (2).
p) Entre 1997 a 1999 a exploração bar instalado no locado foi entregue à Srª. D. L………., que pagava à R. a quantia mensal de 70.000$00 (3).
q) Sendo esta senhora quem abria o estabelecimento, cozinhava, servia as bebidas e refeições, bem como fazia as compras e recebia o dinheiro dos clientes (4).
r) O mesmo aconteceu com M………. no período de 1999 e 2000 (5).
s) E com N………. nos anos de 2001, 2002 e metade de 2003, pagando esta já a quantia de € 300,00 (6).
t) O balcão é forrado a granito (7).
u) Os factos referidos em m) são praticados pelo menos desde 1992 e com o conhecimento anuência dos AA (8).
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Como resulta das conclusões da alegação da ré/recorrente, esta centra em dois pontos a sua censura à sentença recorrida, um respeitante à caducidade do direito de pedir a resolução do arrendamento por banda dos autores e outro relativo à comunicação ao senhorio da cessão do estabelecimento comercial que a recorrente instalou no arrendado.Quanto ao primeiro ponto, embora a sentença se lhe refira, o certo é que foi já decidida, relativamente ao invocado desvio do fim previsto no contrato, no sentido da improcedência, no despacho saneador, de que não houve recurso, pelo que se trata de caso julgado.
No que concerne ao direito de resolução com base na falta de comunicação ao senhorio da cessão de exploração que se vem referindo, também o prazo referido no artº 65º nº 2 do RAU foi observado, pois tratando-se de um facto duradouro, a ré tão pouco provou que tivesse cessado.
Não é aplicável ao caso o Assento do STJ de 3 de Maio de 1984, publicado no DR. de 3 de Julho do mesmo ano, que foi formulado no âmbito da aplicação do art. 1094º do C.Civil, na sua versão original, em orientação depois alterada pelo citado art. 65º nº 2 do RAU, aprovado pelo artº 1º do DL. 321-B/90, de 15 de Outubro.
Como tal, improcedem as correspondentes conclusões da apelante.
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Quanto à falta de comunicação da cedência da exploração do referido estabelecimento aos senhorios, na sentença recorrida entendeu-se ser exigível, tendo sido com fundamento na sua falta que se decretou a resolução do arrendamento.E no mesmo sentido vai a posição do primeiro Relator.
Porém, quer o presente relator, que o segundo adjunto já se pronunciaram sobre esta questão, não vendo razões para alterar a sua posição. Trata-se dos processos 1183/2001- 2.ª Secção e 4444/2004-2.ª Secção.
Vejamos:
A cessão de estabelecimento comercial é um contrato atípico.
Ceder um estabelecimento comercial é um acto complexo, que consiste na entrega e transferência da exploração, como um todo, de uma unidade económica de modo oneroso e por tempo indeterminado, com a obrigação de no estabelecimento continuar a ser praticado o mesmo ramo de negócio, com a faculdade de utilizar todos os móveis e utensílios, bem como do prédio onde a unidade do estabelecimento de se encontra implantada, quer tenha estado ou não em funcionamento (Ac. da RL de 8/4/97 in CJ, Ano XXII, T2, 91).
O artigo 1085 do CC considerava que não era tido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato “pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”.
Hoje, o art. 111.º do RAU reproduz tal disposição, sendo que o traço essencial que distingue o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial do contrato de arrendamento comercial, reside no diferente objecto visado por cada um dos contratos, “naquele transmite-se globalmente a exploração de um estabelecimento comercial; neste apenas se proporciona o gozo de uma coisa imóvel”- Santos Júnior, in Sobre o Trespasse e a Cessão de Exploração de Estabelecimento Comercial, As Operações Comerciais, pág. 440(ver ainda Januário gomes, in Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed., 62; Antunes Varela, RLJ 123.º-247 e Ac. do STJ de 13/4/94 in CJSTJ, Ano II, T2, 32).
Pretendem os autores que o contrato de cessão de exploração, para ser eficaz em relação a si, ter-lhe-ia de ter sido comunicado no prazo de 15 dias, por analogia com o disposto na alínea g) do art. 1038.º do CC.
Sempre se dirá que a questão não tem tratamento uniforme, quer na doutrina, quer na jurisprudência.
Quanto à necessidade de autorização, é claramente maioritária a posição dos que entendem que a validade da cessão de exploração de estabelecimento comercial existente no locado não carece de autorização do senhorio: Pinto Furtado in Manual de Arrendamento Urbano, 516; Pais de Sousa, in Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 5.ª ed., 317; Pereira Coelho, Arrendamento, 1980,225 em nota; Coutinho de Abreu, Curso de Direito Comercial, I, 282; Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.ª ed,77; Ac. do STJ de 2/6/98, CJSTJ, Ano VI, T2,103; Ac RP de 8/1/98 in CJ, Ano XXIII, T1,164 e de 19/11/99 in BMJ, 483.º-21; Ac RE de 29/1/98, CJ, Ano XXIII, T1, 262.
Dispensando a lei a prévia autorização, no caso do trespasse (art. 115.º n.º 1 do RAU), menos razões existem para que se exija essa autorização na cessão de exploração, em que não é posta em causa a relação de arrendamento.
Por outro lado, nem a alínea f) do art. 64.º do RAU, nem a alínea f) do art. 1038.º do CC se referem à cessão de exploração. As situações negociais aí previstas são apenas a cessão contratual do locatário, a sublocação e o comodato, que não se confundem com a cessão de exploração - arts. 424.º, 1060.º e 1129.º do CC- e sendo a respectiva enumeração taxativa(Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 4.ª ed., 351 e Ac. do STJ de 3/7/97 in BMJ, 469.º-486).
Quanto à necessidade de comunicação ao senhorio, as posições ainda se encontram mais divididas, não sendo de ignorar a influência que o Ac. desta Relação de 27/1/97 in CJ, Ano XXII, T1, 214 teve na sua época, no sentido de considerar necessária a comunicação ao senhorio para a sua plena eficácia.
Todavia, mais recentemente, parece-nos maioritária a posição que entende ser desnecessária a comunicação ao senhorio - ver Ac. de 15/3/01 no proc. 237/01- 3.ª Secção.
Que a obrigação não é imposta por lei, nem nesta está prevista para a cessão de exploração, resulta da redacção na alínea g) do art. 1038.º do CC. Só se refere às situações da anterior alínea f) que, como já antes se referiu, não engloba a dita cessão.
Também é a própria lei (art. 111.º do RAU) que afasta a cessão de exploração das regras do arrendamento.
Na cessão de exploração, o contrato de arrendamento permanece intocável, não tendo qualquer influência nos deveres do arrendatário, nem nos direitos do senhorio. O seu poder de fiscalização, permanece o mesmo.
De igual modo, não se justifica a invocada analogia com o trespasse.
Neste, a obrigação de comunicação impõe-se para que o senhorio possa usar do direito de preferência e para que se possa aferir da legalidade do negócio, sendo que a transmissão do arrendamento é definitiva.
Sendo os arts. 115.º e 122.º do RAU de natureza excepcional, são insusceptíveis de aplicação analógica a outras situações, como seja à cessão de exploração.
Conclui-se que a apelante tem razão, pois que existindo contrato de cessão de exploração, a sua eficácia relativamente ao senhorio, não está dependente de qualquer comunicação.
Nestes termos procede a apelação da ré, o que leva à revogação da decisão dos autos e à improcedência da acção.
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Passando a apreciar a apelação dos autores, constata-se que pretendem a alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto relativamente a pontos integrantes do não exercício da actividade própria da ré e da realização de obras no locado não autorizadas.Em fundamento disso invocam, quer documentos, quer o depoimento de testemunhas.
Porém, não observam o disposto no art. 690º- A do C. P. Civil, pois nem especificam quais os concretos pontos de facto que consideram incorrectamente julgados nem os meios probatórios que impunham decisão diversa, por referência ao assinalado na acta, sendo certo, por outro lado, que os mencionados documentos não fazem prova plena dos factos que referem.
Assim, nessa parte, não se conhece do objecto do recurso.
Os apelantes defendem ainda que a ré deve ser condenada a pagar-lhes, a partir do trânsito em julgado da decisão que decrete a resolução do arrendamento e até lhes ser entregue o local, a quantia mensal de 300 €, que é o que aquela aufere com a referida cessão.
Como do que antes se deixou escrito resulta, não existe resolução do contrato de arrendamento, pelo que não têm os autores direito a qualquer quantia como indemnização, para além da respectiva renda.
DECISÃO:
Nestes termos se decide julgar improcedente a apelação dos autores e procedente a apelação da ré, revogando-se a sentença dos autos e julgando-se a acção totalmente improcedente, absolvendo-se a ré dos pedidos contra si formulados.
Custas pelos autores.
PORTO, 15 de Janeiro de 2008
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Augusto José Baptista Marques de Castilho
António Luís Caldas Antas de Barros (Vencido por entender que há lugar à comunicação ao senhorio da cessão do exploração do estabelecimento comercial.)