Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 12022/20.0T8PRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
II – Também no respeitante às circunstâncias atendíveis para a interpretação se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efetivo, teria tomado em conta (por ex., “os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de outros meios ou profissões)”.
[Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Central Cível do Porto - Juiz 6]
Relator: Fernando Vilares Ferreira
Adjunta: Maria Eiró
Adjunto: João Proença
SUMÁRIO:
………………………………
………………………………
………………………………
ACORDAM os Juízes do Tribunal da Relação do Porto:
I.
RELATÓRIO
1.
AA e BB intentaram a presente ação declarativa de condenação em processo comum contra D..., Lda.
Alegaram, em síntese, que no exercício da sua atividade comercial, em 21.08.2019, a R. prometeu vender aos AA. e estes prometeram comprar prédio urbano que identificam, pelo preço de 550.000,00€, tendo para o efeito celebrado contrato-promessa com eficácia real; a R. não pagou aos AA. a importância de 55.000,00€, correspondente ao sinal prestado, na sequência de declaração de resolução do contrato-promessa pelos AA., por carta de 24.02.2020.
Pediram que:
- Seja a Ré condenada a pagar-lhes a quantia de 55.000,00€, acrescida de juros à taxa legal de 4%, contados desde a citação até integral pagamento;
- Seja declarado que lhes assiste o direito de retenção sobre o imóvel prometido vender.
2.
A Ré contestou, por impugnação e por exceção, pugnando pela improcedência da ação.
3.
No seguimento de prestação de caução pela Ré, foi declarada a inutilidade superveniente da lide no que concerne ao pedido de declaração do direito de retenção.
4.
Foi prolatado despacho saneador, que julgou válida e regular a instância, fixou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.
5.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte DISPOSITIVO:
[a) Julga-se improcedente a presente ação intentada por AA e BB absolvendo-se a R. D..., Lda. do pedido.
b) Custas da ação pelos AA., art. 527.º do CPC.]
6.
Inconformados, os Autores interpuseram o presente recurso de apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo, versando matéria de facto e de direito, assente nas seguintes CONCLUSÕES:
A) A douta decisão e a razão da discordância
1. Segundo a douta sentença a decisão dos AA de porem termo (resolução) ao contrato promessa é infundada.
2. Discute-se o sentido e finalidade da cláusula 5ª, nº 3 do DOC 1 da pi - a interpretação da expressão “obter ou providenciar” e se estamos perante uma cláusula de garantia e resolutiva -, tendo o Tribunal a quo considerado inexistir incumprimento definitivo por parte da R que legitimasse a declaração de resolução da promessa por parte dos AA.
3. Segundo a douta sentença a R “providenciou” pela obtenção da licença de construção e mesmo que da referida cláusula 5ª, nº 3 só constasse a palavra “obter” ainda assim não havia fundamento para a declaração de resolução porque as partes continuaram a interagir, para além do prazo de 90 dias (prazo para obtenção da licença de construção), sem indícios de desistência do negócio pelos AA.
4. Razão de discordância: a cláusula 5ª nº 3 é uma cláusula resolutiva que nasceu por recomendação da ré - com o acordo dos AA - para evitar que estes desistissem do negócio de aquisição do imóvel.
5. Nesse sentido, as partes, de comum acordo, estipularam um termo essencial que permitia aos AA desistirem do negócio se decorridos 90 dias sobre a data de celebração da promessa não estivesse emitida a licença de construção do prédio a reabilitar, contra a restituição, em singelo, pela ré, do sinal prestado (e não em dobro, como previsto na Lei).
6. A cláusula 5ª, nº 3 - convencionada para que os AA na fase pré-negocial não desistissem do negócio, como resulta dos factos provados 25 e 26 - configura uma obrigação de garantia, porque vinculada a uma dupla finalidade: evitar atrasos no início da obra de reabilitação do prédio prometido vender e servir de travão a desvios de preço no custo da empreitada.
7. Embora os AA pudessem ter posto termo ao contrato promessa decorrido o prazo de 90 dias não o fizeram porque a R, através do Sr. arquiteto CC, assegurou que a licença estava prestes a ser emitida e os orçamentos da empreitada de reabilitação do prédio que ia recebendo estavam em linha/conformes ao preço por si indicado (inicialmente) de 260/280 M€ (a este propósito podem ver-se os factos provados 18, 19 e 20).
8. A surpresa do enorme desvio do custo de empreitada determinou os AA a resolverem a promessa, sendo que não o fizeram mais cedo porque a R - através do Sr. arquiteto CC - foi “entretendo” os AA com a promessa de que estava prestes a ser emitida a licença de construção e que não havia desvio de preço de empreitada relativamente ao preço que indicara no momento da negociação que antecedeu a celebração do contrato.
9. A razão pela qual as partes continuaram a interagir após o decurso do prazo de 90 dias não tem outro significado que não seja o de que os AA confiaram na informação do Sr arquiteto CC de que a emissão da licença estava iminente e que não havia desvio quanto ao custo inicial estimado para a empreitada de reabilitação do prédio.
10. Já depois da resolução operada chegou a má fé: a R, pela mão do Sr. arquiteto CC, alegou que a causa do atraso na emissão da licença e do enorme desvio do orçamento de obra se ficou a dever aos AA que solicitaram várias alterações de material que obrigou a refazer o projeto de especialidades e foi a causa do aumento do preço.
11. Esta alegação é completamente falsa, como tentaremos demonstrar mais abaixo, e foi impeditiva de se chegar a um consenso, quando foi proposto aos AA uma redução de preço de compra e venda em €:75.000,00, como forma de compensar a diferença de valores do custo da empreitada.
12. Com efeito, os AA tinham perdido totalmente a confiança no Sr. arquiteto CC - autor do projeto de arquitetura e que iria acompanhar toda a obra de reabilitação - que “montou” e “cavalgou” uma falsidade (pedido de alteração de materiais e do projeto) para justificar o seu comportamento ab initio de acenar com um preço de empreitada já totalmente desconforme com a realidade da obra e dos materiais envolvidos, para convencer os AA (leigos em questões de imobiliária, de projetos e materiais) a adquirirem o prédio.
B) Objeto do recurso
13. O recurso incide sobre o pedido de alteração de respostas a factos provados e não provados e a análise jurídica da cláusula 5ª, nº 3 do contrato promessa de compra e venda, visando sustentar a licitude da declaração de resolução operada pelos AA.
14. Para o efeito será feita uma análise crítica da motivação/fundamentação dos factos julgados o que permitirá enquadrar os pontos de discórdia e, em articulação com a prova documental, apresentar respostas diferentes das dadas pela douta sentença a quo.
C) Análise crítica da motivação/fundamentação das respostas dadas à matéria de facto.
15. Este ponto destaca a parte dos depoimentos que, do nosso ponto de vista, justificariam respostas diferentes das que foram dadas (nos pontos de discórdia).
16. Para evitar um ainda maior número de conclusões indica-se, o mais sinteticamente possível, o que de relevante disse cada testemunha e os declarantes de parte, remetendo-se os pontos mais relevantes para o corpo das alegações (indicando-se as páginas e os minutos do depoimento que se pretende pôr em destaque), articulando-os com a prova documental.
17. Começando pelo Sr. arquiteto DD sinaliza-se que esta testemunha tem particular importância pelo facto de ser arquiteto de profissão e ter analisado os projetos de arquitetura e de especialidades dos anos de 2018 e 2019 e demais documentos juntos com a contestação.
18. O seu depoimento foi credível e dele se pode retirar que a versão da ré não está suportada nos documentos a que acedeu - projetos de arquitetura de 2018 e 1019 e projetos de especialidades de 2018 e 2019, ofícios da Câmara e orçamentos (juntos com a contestação).
19. A partir da análise que fez é possível concluir que o pedido de alterações de material e do projeto - como causa do enorme aumento do custo da empreitada de reabilitação do prédio - foi uma construção engendrada pelo Sr. arquiteto CC para encobrir o engano em que fez incorrer os AA - que foi determinante para a sua decisão de avançar no negócio - e que teve a ver com a indicação de um custo de empreitada de reabilitação desconforme com a realidade.
20. Declarou que era plausível um orçamento de 260.000,00/280.000,00 euros desde que os materiais fossem os que constavam do projeto de arquitetura de 2018 (ou, como referiu aos 14m30s, se a reabilitação do prédio fosse uma espécie de “lavar a cara”), mas já não era possível se, como resulta do projeto de especialidades de 2018, a obra previsse uma estrutura em betão (em vez de madeira) e caixilharias duplas (16m38s).
21. Da análise que fez ao projeto de especialidades de 2018, confirmou que já estava contemplada a estrutura do prédio em betão (em vez de madeira) e a alteração das caixilharias (que passaram a ser em madeira com vidros duplos, o que obrigava à substituição das armações em madeira das janelas existentes por caixilharia nova), o que era incompatível com um custo de obra entre os 260/280M€ (preço que consta dos factos provados 19 e 20).
22. O que está em oposição com o depoimento da testemunha Sr. arquiteto CC que disse que as alterações foram pedidas, em meados de setembro de 2019, pelos AA.
23. Em suma, o projeto de especialidades de 2018, já englobava materiais que, na versão (falsa) da ré, foram pedidos pelos AA depois da celebração da promessa de compra e venda (em meados de setembro de 2019, segundo a versão do Sr. arquiteto CC) e que teriam sido a causa principal do brutal aumento do custo de empreitada.
24. Acresce que o projeto de especialidades de 2018 previa revestimento de azulejos industriais (e não manuais como foi dito em julgamento pelo Sr. arquiteto CC e testemunhas que consigo trabalham) e madeira em contraplacado/MDF (e não maciça como foi dito em julgamento também pelo arquiteto CC e testemunhas que consigo trabalham).
25. Não obstante estas duas das alterações (azulejos manuais e madeiras maciças), invocadas falsamente pela ré para justificar (também) o aumento do custo da empreitada, o que é verdade é se tivessem sido pedidas - que não foram - o aumento de custo seria residual (como se evidenciará mais adiante), não sendo a causa do enorme aumento do custo da empreitada.
26. Assim, já em 2018 - ou seja, muito antes da celebração do contrato promessa, em 21.08.2019 -, não era possível realizar a obra de reabilitação por 260/280M€, com um custo de obra por m2 entre €:800,00/€:900,00 (facto provado 19).
27. O depoimento desta testemunha deve ser conjugado com os DOC 2 e 3 da contestação da Câmara Municipal ..., datados de 09.02.2018 e 13.06.2018, que referem a “alteração da estrutura resistente entre pisos e a substituição das caixilharias”.
28. Os DOC 2 e 3 da contestação - datados de 09.02.2018 e 13.06.2018 (estas datas são relevantes) e que infra serão postos em destaque - confirmam que o projeto previa uma nova estrutura entre pisos de lajes de betão armado e novas caixilharias para acolher vidros duplos, o que está em harmonia com a análise do projeto de especialidades de 2018 feita pelo Sr. arquiteto DD.
29. Estes dois aspetos - betão armado e caixilharias novas -, que representavam a quase totalidade do aumento do custo da empreitada de reabilitação, não foram da iniciativa dos AA (em meados de setembro de 2019, como o referiu a testemunha Sr. arquiteto CC), porque já integravam o projeto de reabilitação no ano de 2018.
30. Face à divergência entre o depoimento desta testemunha e o do Sr. arquiteto CC (e demais colaboradores do seu atelier de arquitetura e engenharia - F...) foi requerida uma acareação para se confrontarem as suas posições face ao que diziam os projetos de arquitetura de 2018 e o de especialidades de 2018 (contraditórios entre si), que permitisse perceber se já em 2018 os materiais que, segundo a R, foram a causa do enorme aumento do custo de empreitada, constavam do projeto de especialidades de 2018 mas que, por despacho proferido na audiência de 17.01.2022, não foi admitida.
31. O que, com todo o respeito pelo decidido, deveria ter sido admitido, porque, estamos convictos que permitiria perceber o que dizia cada um dos projetos e aferir quem estava a falar verdade (sobre o pedido de alteração de projeto e material) e concluir, como resultou do julgamento, que em 2018 (face ao que resultava do projeto de especialidades) era irrealista um orçamento entre 260/280 M€.
32. Resulta dos factos provados 18 a 20 que os AA quiseram saber se o preço da empreitada de reabilitação do imóvel era comportável para “os seus bolsos” e que a R, na pessoa do Sr arquiteto CC, indicou o valor de 260/280M€, eventualmente alterável entre 10% e 15%, o que, como resultou do julgamento, se percebe ter sido um artifício para levar/induzir os AA a celebrarem o negócio.
33. Indicam-se os momentos mais relevantes do depoimento desta testemunha - 1m32s, 5m25s, 6m30s, entre os 8m e os 13m, entre os 14m15s e 16m40s, aos 17m27s, 18m48s, 18m56, 19m22s, 22m, 29m46s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 5 a 9 do corpo das alegações.
*
34. De seguida, analisa-se o depoimento da testemunha Dr. EE, - participou nos atos mais relevantes das questões controvertidas - que, apesar de ser filho dos AA, fez um depoimento assertivo, lógico, sereno e credível, merecedor de ser atendido no pedido de alteração de resposta a factos provados e não provados.35. O seu depoimento esclareceu as circunstâncias do negócio e o peso que o custo da obra de reabilitação do imóvel teve na decisão da celebração da promessa de compra e venda.
36. Focou a razão do aparecimento da cláusula 5ª, nº 3 e o fim prosseguido pela mesma; a proposta do Sr. FF de redução do preço do contrato prometido em €:75.000,00, como forma de compensar o enorme aumento do custo da obra de reabilitação, a qual não foi aceite por quebra de confiança na pessoa do Sr. arquiteto CC, que escondeu o enorme aumento do custo da obra e inventou a narrativa da alteração de materiais, para justificar a alteração do custo da empreitada de reabilitação.
37. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - 2m, 3m24s, 3m30s, 4m05s, 4m17s, 4m39s, 5m37s, 6m46s, 8m14s, 18m56, 8m57s, 10m05s 10m 25s, 11m21s, entre os 12m05s e 14m08s, 14m58s, 15m25s, 16m04s, 17m10s, 17m26s, 18m45s – sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 9 a 13 do corpo das alegações.
*
38. Passamos agora à análise do depoimento da testemunha Sr. FF, relevado pela Tribunal a quo para a resposta dada a dois pontos que, do nosso ponto de vista, merecem ser alterados: a questão da participação/conhecimento do mandatário dos AA na redação da cláusula 5ª, nº 3 e a interpretação do sentido da cláusula.39. Esta testemunha - diretor comercial da X... (50s), que intermediou o negócio e foi parte ativa na preparação do contrato promessa de compra e venda e o autor da cláusula 5ª nº 3 da promessa - fez um depoimento não credível, foi fugidio, não respondeu diretamente às perguntas.
40. Frequentemente andou “à roda” para tentar contornar as perguntas e ver se as desviava para outro aspeto onde se sentisse mais confortável, chegando a dizer – tal como a testemunha Sr. arquiteto CC - que desaconselhara o autor do negócio que estava a intermediar, dizendo-lhe que não era negócio para os AA (5m40s)!...
41. O seu testemunho é de particular importância porque foi o autor da cláusula 5ª nº 3, como resulta do seu mail de 02.08.2019 (DOC 3 da pi): ”Dr AA/Dra BB. No seguimento da nossa conversa telefónica, passo a transmitir a informação recolhida sobre as questões existentes” (refere-se ao último § do seu mail, ie, os documentos que terão entrado na Câmara relativos aos “projetos de estabilidades e o requerimento solicitado à DRCN”), assim como, sugerir algumas cláusulas neste negócio de forma a dar garantias e segurança ao aqui estabelecido”.
42. Cláusula que visou obstar à desistência do negócio por parte dos AA, quando estes se aperceberam que ainda não estava licenciado o prédio (a este propósito relevam os factos provados 24 a 27, neste com a supressão “o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA”).
43. Importa apurar o sentido do que a testemunha escreveu no mail - “sugerir algumas cláusulas neste negócio de forma a dar garantias e segurança”.
44. Sugerir significa recomendar ou aconselhar. E por que o sugere? É o próprio autor do mail que o explica: “de forma a dar garantias e segurança [ao negócio]”.
45. Não restam dúvidas de que a testemunha recomendou/aconselhou - ainda que agisse por conta e no interesse da promitente vendedora - a cláusula 5ª nº 3 do DOC 1 da pi.
46. Esta matéria está consolidada nos artigos 24 a 27 da “matéria de facto”, não se aceitando, todavia, a inclusão da expressão “o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA”, porque é falso que o aqui signatário tenha participado na redação da cláusula 5ª, nº 3 do DOC 1 da pi ou sequer dela tivesse tomado conhecimento.
47. O mandatário dos AA só dela tomou conhecimento quando os AA o contactaram em fevereiro de 2020 para se aconselharem juridicamente se podiam desistir do negócio porque se sentiram enganados e tinham perdido a confiança no Sr. arquiteto CC (autor do projeto de arquitetura e com quem tinham que lidar durante a reabilitação do prédio).
48. Importa agora apurar o sentido da expressão “obter ou providenciar” que o Tribunal leu/interpretou como faculdade alternativa.
49. Discorda-se deste entendimento: o exato sentido da expressão é aquele que foi invocado nos artigos 28º (iii), 50º a 55º da pi.
50. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - 2m13s, 3m40s, 5m05s, 5m40s, 6m42s, 6m50s, 5m37s, 6m46s, 7m09s, 7m28s, 7m34s, 7m50s 8m40s, 8m55s, 9m53s, 11m20s, 12m47s, 13m45s, 20m25s a 21m10s- sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 13 a 18 do corpo das alegações.
51. O depoimento desta testemunha apesar de defensivo, corporativo (na defesa da sua posição e arquiteto CC, principais interlocutores da ré no processo negocial), contraditório e comprometido acabou por reconhecer que foi a advogada da empresa que redigiu a cláusula 5ª, nº 3 e que, decorridos 90 dias sem que a licença de construção estivesse emitida, os AA poderiam desistir do negócio e receber o sinal prestado.
52. O seu depoimento permite pois alterar a resposta de factos, aditar um facto e suprimir outro, como infra se verá.
*
53. Vejamos agora o depoimento da testemunha Sr arquiteto CC - autor do projeto de arquitetura e de especialidades e da narrativa falsa do pedido de alterações ao projeto e de materiais - de particular importância para o desfecho (insucesso) da ação.54. O seu depoimento foi fluente, seguro, mas estudado, por forma a tentar credibilizar (a falsa) narrativa do pedido de alteração de materiais e do projeto de especialidades.
55. A versão do pedido de alteração de materiais, do nosso ponto de vista, destinou-se a suportar a mentira inicial - de que a obra de reabilitação do imóvel tinha custo estimado de 260/280M€ (facto provado 19), determinante para os AA celebrarem o negócio jurídico em apreciação (facto provado 18).
56. É também o responsável pela quebra de confiança gerada nos AA, quando, entre final de novembro de 2019 e janeiro de 2020, os tranquilizou, dizendo-lhes, várias vezes, que o preço da empreitada estava alinhado com o valor inicial (260/280M€),
57. O que pesou na decisão de não aceitarem a proposta telefónica do Sr. FF de redução do preço em €:75.000,00, como forma de compensação do enorme aumento do custo da empreitada e darem sem efeito o pedido de resolução da promessa (embora este facto não tenha ficado provado).
58. Através do confronto do seu depoimento com o do Sr. arquiteto DD e a prova documental, tentaremos desconstruir o seu discurso - falso no ponto essencial: os AA pediram alterações de material, o que seria a causa do enorme desvio do custo da obra, relativamente ao valor inicial de 260/280M€.
59. É de particular importância o que esta testemunha afirmou: logo na 1ª reunião o problema “central” para os AA era saber o custo da empreitada de reabilitação do prédio, tendo confessado que informou que o mesmo seria de 260/280M€, com eventual acréscimo de 10%/15%, como resulta dos factos provados 18 a 20.
60. Ora, sendo esse aspeto “central” para os AA (3m14s) - “para aferir se os custos (preço de compra e venda + encargo da empreitada) eram comportáveis” (facto provado 18) – esta testemunha não explica como é que deixou de o ser, quando os AA pediram alterações ao projeto e materiais, sem quererem saber quanto custavam essas alterações (que, segundo a versão desta testemunha e da ré, implicaram o brutal aumento do custo da empreitada).
61. Dito por outras palavras: antes da celebração da promessa o custo da obra era “central” para os AA (para saberem se era comportável com as suas disponibilidades financeiras - facto provado 18), mas, depois, deixou de o ser ao pedirem alterações ao projeto e material, com custos avultados, sem quererem saber quanto custariam essas alterações.
62. Não bate a bota com a perdigota!
63. Por outro lado, as alegadas alterações pedidas, como melhor se verá no capítulo da “análise documental”, não são verdadeiras.
64. De facto, os elementos que, segundo o seu depoimento, geraram aumento significativo de custos - os armários e portadas, os azulejos, betão armado e caixilharias – são uma falsa questão.
65. Com efeito, os armários e portadas estão orçamentados em MDF e os azulejos orçamentados são industriais e não manuais (conforme resulta do DOC 11 da contestação, capítulos 9 e 6) e como decorre do depoimento do Sr arquiteto DD (e dos DOC 2 e 3 da contestação), o betão armado e as caixilharias já constavam do projeto de especialidades de 2018.
66. Ou seja, as alegadas alterações não foram feitas, a pedido dos AA, em meados de setembro de 2019, mas já estavam previstas muito tempo antes dos AA se decidirem a fazer o investimento no imóvel.
67. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - 12s, 2m50s, 3m04s, 3m14s, 3m38s, 3m45s, 4m28s, 5m10s, 5m52s, 12m05s, 12m25s, 13m40s, 13m58s, 15m05s, 18m45s 20m26s, 26m10s, 27m15s, 29m28s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 18 a 24 do corpo das alegações.
*
68. Passemos agora à análise do depoimento da testemunha Sr. engenheiro GGGG, empregado da F... que se revelou não isento, corporativo e incongruente em alguns pontos.
69. Começou por explicar a diferença entre o projeto inicial e o alterado (a pedido dos AA): o primeiro, pretendido pela R, mantinha a traça ao máximo, com custos baixos; o segundo, pretendido pelo A (pessoa com quem nunca contactou), traduzia-se num upgrade ao projeto inicial, com custos muito elevados.
70. O upgrade traduzia-se na estrutura em betão armado; revestimentos: cerâmicos azulima (passa de 40€/m2 para €: 40,00 a peça); pavimentos; mais armários; caixilharias, o que tudo fez aumentar substancialmente o custo da obra de reabilitação.
71. Esta testemunha fez as alterações de engenharia ao projeto em 40 dias - sensivelmente, entre o dia 15 setembro de 2019 e o dia 15 de outubro de 2019 (a promessa é de 21.08.2019; a reunião em que terão sido pedidas as alterações pelos AA, de acordo com o depoimento [17m50s] do arquiteto CC, ocorreu 3 a 4 semanas após a celebração da promessa; o orçamento a que se refere o DOC 11 da contestação, de 17.10.2019, contempla as alterações pedidas pelos AA).
72. Se tomarmos em consideração o prazo de 40 dias (prazo dito como necessário para alterar o projeto que contemplasse as alterações de material pretendidas pelos AA) e a data do orçamento da C... (DOC 11 da contestação, datado de 17 de outubro de 2019), é óbvio que as datas não batem certo.
73. De facto, conjugando o prazo de alteração do projeto (40 dias) com o posterior envio do novo caderno de encargos à C... para elaboração do orçamento e a data do orçamento que é de 17.10.2019 (DOC 11 da contestação), as datas são incompatíveis entre si.
74. O seu depoimento revela incongruências que o Tribunal não levou em linha de conta e, por outro lado, não é plausível/não é razoável, como afirmou, que tenha sido a ré (promitente vendedora) a suportar o custo das alterações ao projeto de especialidades (19m03s).
75. Daqui resulta que o depoimento desta testemunha não permite concluir que os AA tenham solicitado alterações ao projeto de arquitetura e de materiais.
76. Acresce que as alterações que alega que os AA solicitaram ao nível da estrutura de betão armado e caixilharias, se tivessem sido pedidas em setembro de 2019, obrigavam a um aditamento ao projeto na Câmara, para ser licenciado - o que não sucedeu!
77. De qualquer modo, a estrutura em betão armado e as caixilharias novas já constavam do projeto de especialidades de 2018 e vêm referidos nos DOC 2 e 3 da contestação que têm datas de 9.2.2018 e 13.06.2018.
78. Por último, o que refere sobre os azulejos manuais é falso, como resulta do DOC 11 da contestação, capítulo 6, ponto 6.1.3.
79. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - entre os 0m05s e os 6m50s, 1m50s, 3m04s, 3m05s, 4m40s, 3m45s, 5m02s, 6m, 5m52s, 12m22s, 13m40s, 14m30s, 17m, 18m05s 19m03s, 26m10s, 27m15s, 29m28s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 24 e 25 do corpo das alegações.
*
80. Vejamos agora o depoimento da testemunha Sra. arquiteta HH - mais um depoimento defensivo e corporativo, que fugiu às perguntas, para além de não ter contatado com os AA.
81. Na parte inicial do seu depoimento focou as diferenças entre o primeiro e o segundo projeto (participou nos dois): (i) o primeiro passava por uma reabilitação do que já lá estava (ii) o segundo envolveu caixilhos novos (janelas e portas), alteração da parte de trás para betão, desenvolvimento das cozinhas, os acabamentos, os azulejos eram manuais, com um custo por m2 excessivo.
82. Segundo a testemunha, o 1º projeto não previa uma estrutura de betão armado e que a principal alteração do 1º para o 2º projeto teve a ver com as caixilharias, quando, como resulta do depoimento do arquiteto DD, as especialidades de 2018 já previam estas duas situações e o os DOC 2 e 3 da contestação confirmam.
83. Realça-se que disse e desdisse que o projeto com as alterações tinha que ser aprovado na Câmara e que o projeto com as alterações lhe demorou, no mínimo, um mês a fazer, não respondendo a uma pergunta simples: após as alterações por si efetuadas as mesmas tinham que ser sancionadas pelo engenheiro responsável (eng. GG)?
84. Acresce que, contrariamente ao que disse, a nova estrutura de betão e a caixilharia nova tinham mesmo que ser submetidos à Câmara para licenciamento em aditamento ao projeto.
85. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - 1m55s, 2m15s, 3m20s, 3m39s, 5m19s, 5m30s, 7m50s, entre os 10m20s e os 11m10s, 12m27s – as respetivas transcrições mostram-se reproduzidas na página 26 do corpo das alegações.
*
86. Analisa-se agora o depoimento da testemunha Sra. arquiteta II, sócia e gerente da F..., que fez um depoimento nada credível, corporativo, defensivo, fugiu às perguntas e faltou à verdade em vários passos do seu testemunho.
87. Referiu que os AA solicitaram acabamentos melhores mas só reuniu com eles em fevereiro de 2020 (reunião de apresentação dos orçamentos); que aceitaram os preços da empreitada (dados a conhecer na reunião de 08.02.2020) e não deram indicação de perda de interesse na aquisição do imóvel; aceitaram logo o orçamento da C... e que só faltava fechar o contrato de empreitada.
88. Confrontada com o DOC 2 da contestação fugiu à pergunta se dele resultava que a estrutura era de betão armado e se previa nova caixilharia para vidros duplos.
89. O seu discurso continuou uma fuga constante às questões mas a partir dos 14m30s as suas respostas chegaram mesmo a roçar a impercetibilidade.
90. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - do início aos 6m45s, aos 9m10s, 14m30s, 14m36s, 14m52s, 15m35s, 16m10s, 16m15s e 17m12s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas na página 27 e 28 do corpo das alegações.
*
91. Centremos agora a atenção na testemunha Sr JJ, que é pai do Sr. arquiteto CC e se intitulou consultor imobiliário e foi um dos impulsionadores da venda do imóvel.92. Começou por dizer que apresentou da parte da manhã o prédio aos AA e marcou para a parte de tarde uma reunião às 18h no gabinete de arquitetura (F...) do seu filho; o A chegou à reunião antes dele e não assistiu à parte da conversa em que o A terá falado com seu filho sobre o custo da empreitada.
93. Tudo aponta que as coisas não se passaram assim: normalmente, e em primeiro, teria sido apresentado e explicado o projeto, depois os aspetos técnicos da obra e os materiais e só mais tarde faria sentido falar nos custos da obra, pelo que, mesmo que fosse verdade que os AA tivessem entrado no gabinete F... antes da testemunha Sr. JJ - que não é verdade e é pouco provável porque não conheciam o arquiteto CC - não é plausível que quando entrou no gabinete de seu filho não tivesse assistido à conversa sobre o custo de obra estimado (260/280M€).
94. A resposta que deu aos 3m11s: “eu nunca assisti a nenhuma conversa sobre isso até porque o preço do prédio estava determinado. O senhor mostrou-se deveras interessado em adquiri-lo e depois até assisti à assinatura do contrato promessa de compra e venda”, confirma que não falou verdade.
95. Com efeito, é incongruente com o normal desenrolar das coisas que, alguém a quem está a ser apresentado um negócio de compra e venda de imóvel e que nada percebe de imobiliário e de projetos, se mostre logo “firmemente interessado na compra” sem querer saber quanto lhe vai custar a reabilitação do imóvel.
96. E tanto não é razoável que, mais tarde, aos 6m42s, confrontado pelo mandatário dos AA, acabou por dizer que o A, afinal, conversou com o seu filho sobre os custos da obra de reabilitação.
97. O seu depoimento revelou-se interessado no desfecho (insucesso) da ação, logo não credível - foi direcionado para fazer passar a mensagem de que o custo da empreitada de reabilitação (260/280M€) estava desligado do negócio de compra e venda do imóvel, o que se mostra contrariado pelos factos provados 18 a 20.
98. Indicam-se os momentos mais relevantes do seu depoimento - 2m13s, 2m50s, 2m55s, 3m11s, 6m42s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas na página 28 e 29 do corpo das alegações.
*
99. De seguida abordam-se as declarações de parte do autor Dr AA que, salvo melhor opinião, foram credíveis, relatando os factos com clareza e serenidade, em sintonia com a posição da autora, de seu filho Dr. EE, do Sr. Arquiteto DD e da prova documental.
100. As suas declarações negam o pedido de alteração de materiais e do projeto, delas ressaltando que a única alteração que solicitou foi a inclusão de 4 armários de roupeiro, mas sujeito a orçamentação e posterior decisão.
101. Perante a pergunta do Mº Juiz a quo aos 5m55s: “como é que o Sr. Dr. justifica que depois tenham elaborado outro projeto, com outros materiais, outros valores?”, disse que a narrativa da ré não é verdadeira, porque as alterações (recorde-se, pedidas em meados de setembro de 2019, segundo o depoimento do Sr arquiteto CC) já constavam do projeto de especialidades de 2018 e o custo dos armários e dos azulejos eram residuais.
102. Por ser importante realçar, transcreve-se o que disse entre os 6m02s e os 8m38s: “há quatro questões que é importante esclarecer. Uma é o betão. Ora, o betão está previsto no projeto de 2018…que é anterior á minha entrada neste processo; portanto o betão já estava contemplado no projeto de 2018. Depois há um aspeto relevante referente às caixilharias. As caixilharias em 2018 já previam que fossem novas. O que está explícito no projeto de 2018 é que elas teriam vidro duplo e o vidro duplo não é possível aplicá-lo em caixilharias antigas; portanto as caixilharias já estão projetadas no projeto de 2018. Depois os armários que eram com madeiras nobres e coisas deste género. O orçamento relativo a esse aspeto contempla armários em MDF. Não houve nenhuma exigência de portadas de madeiras nobres, em carvalho, em castanho. Não houve nenhuma pretensão nesse sentido. E depois há outra questão…que é o problema dos azulejos. É referido que os azulejos são feitos à mão, muitos caros, etc. E realmente houve uma diligência no sentido de esclarecer este aspeto da nossa parte e concluímos que os azulejos não são manuais mas feitos industrialmente…e tem um preço por azulejo - informação recolhida junto da fábrica que os produz - 0,5€, por peça…Mesmo admitindo, sem conceder que quis, o preço é irrelevante”.
103. Aos 8m39s o Mº Juiz a quo perguntou: “Quanto à celebração do contrato. Por que é que o Sr. desistiu do contrato?”.
104. Igualmente, por ser relevante, transcrevem-se as respostas do autor:
8m52s: “o negócio foi concebido de acordo com…era aquisição de um prédio que tinha incluído um projeto de arquitetura que era associado e tinha uma estimativa de reabilitação de 260/280M€ e com tudo ultimado para que todo o procedimento administrativo na Câmara ... estivesse concluído de forma a permitir que o início das obras só não fosse em dezembro desse ano porque dezembro…era uma má altura para iniciar o que quer que seja em termos de construção. Em janeiro iniciar-se-ia a construção. Tudo isto foi feito neste enquadramento. Com o custo do prédio, o projeto aprovado e uma estimativa do orçamento de reabilitação, embora reportado a 2018, de 260/280M€”;
9m54s: “entretanto, o contrato previa duas coisas: uma era a eficácia real, porque havia receio, uma vez que os detentores do imóvel não eram residentes em Portugal…e depois também houve a introdução da cláusula de 90 dias, porque perguntaram-nos - aliás, creio que foi o meu irmão que perguntou - se o prédio estava licenciado e nós não sabíamos e fomos à Câmara saber e realmente estavam uma série de documentos em falta e transmitimos essa questão ao promotor imobiliário e ele sugeriu a introdução de uma cláusula de 90 dias…os 90 dias foram sugeridos pelo Sr. FF (11m02s) - a minha mulher transmitiu-lhe as dúvidas relativamente ao licenciamento do prédio, que faltavam alguns documentos e ele, para nos tranquilizar, porque nós nessa altura ficamos preocupados e admitimos até sair do negócio (11m14s) e ele sugeriu a cláusula dos 90 dias para que nós prosseguíssemos com o negócio (11m22s)”;
14m15s: ”lembro-me muito bem, no início de janeiro, de ter perguntado e então os preços dos orçamentos? Ao que me foi dito que não podia dizer o preço porque o concurso ainda estava a decorrer - o que achei uma coisa perfeitamente insólita -, mas foi-me dito que os preços estavam alinhados com aquilo que estava previsto” (14m27s);
15m08s disse na reunião tida no atelier: “estes preços não têm nada a ver com o que foi conversado. Ficou absolutamente mudo…Não apresentou uma explicação”;
15m55s: (sobre a razão da desistência do negócio) “houve uma diferença de cerca de 150.000,00 €, sem qualquer explicação…Depois argumenta a contraparte que o aumento do preço se deveu a exigências do comprador de rever materiais, rever isto e aquilo. Isso não é verdade. A única coisa que houve foi 4 armários. Faça favor de orçamentar isso e depois logo se verá se é para ir em frente ou não…Foi a única coisa, não houve mais nada (17m16s)”.
105.Indicam-se os momentos mais relevantes das suas declarações - entre os 4m10s e os 5m50s, 5m55s, entre os 6m02s e os 8m38s, 8m39s, 8m52s, 9m54s, 11m02s, 11m14s, 11m22s, 14m15s, 14m27s, 15m08s, 15m55s, 17m16s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 29 a 32 do corpo das alegações.
*
106. Vejamos agora as declarações de parte da autora Dra BB, que foram sinceras, tranquilas, sem hesitações, sem rodeios, como tal como credíveis.107. Relatou a fase negocial que antecedeu a celebração da promessa e a ponderação de desistência do negócio por ainda não existir licença de construção; a razão e o fim da cláusula 5ª, nº 3; confirmou que não foram pedidas alterações ao projeto; que o arquiteto CC os andou a “entreter”, após o decurso do prazo de 90 dias, declarando que os orçamentos que ia recebendo estavam alinhados com o valor inicial de 260/280M€; a surpresa do enorme desvio do custo da empreitada de reabilitação do prédio; o investimento e a importância do custo da empreitada.
108. Indicam-se os momentos mais relevantes das suas declarações - 2m28s, 3m, 4m20s, 5m30s, 7m, 8m08s, 9m30s, 9m50s, 10m40s, 11m44s, 12m08s, 12m30s, 14m15s, 14m38s, 14m59s e 15m43s - sendo que as respetivas transcrições se mostram reproduzidas nas páginas 32 e 33 do corpo das alegações.
D) Análise da prova documental
109. A análise da prova documental é essencial para, em articulação com a prova documental, se formularem os pedidos de alteração de respostas à matéria de facto.
110. Para não tornar ainda mais longas as conclusões focaremos os documentos mais relevantes, remetendo a sua análise detalhada para a página respetiva do corpo das alegações.
111. Da petição inicial relevam os DOC 1 (pag.34 do corpo das alegações), DOC 2 (pag.34 do corpo das alegações), DOC 3 (pag.34 e 35 do corpo das alegações), DOC 5 (pag.35 do corpo das alegações), DOC 6 (pag.36 do corpo das alegações) DOC 7 (pag.36 do corpo das alegações), DOC 8 (pag.36 do corpo das alegações).
112. Da contestação relevam os DOC 2 (pag.36 e 37 do corpo das alegações), DOC 3 (pag 37 a 39 do corpo das alegações), DOC 6 (pag.39 do corpo das alegações), DOC 5 (pag.39 e 40 do corpo das alegações) DOC 7 (pag.40 do corpo das alegações) DOC 8 (pag.40 do corpo das alegações), DOC 9 (pag.40 do corpo das alegações) DOC 10 (pag.40 do corpo das alegações), DOC 11 (pag.40 e 41 do corpo das alegações) DOC 12 (pag.41 do corpo das alegações) e DOC 32 (pag.41 do corpo das alegações).
113. Da resposta às exceções releva o DOC 1 (pag.41 do corpo das alegações)
E) Articulação da prova documental com a testemunhal e declarações de parte. Alteração da matéria de facto.
114. O pedido de reapreciação da prova incide sobre três pontos:
(i) a não intervenção do mandatário dos AA na redação da cláusula 5ª, nº 3, do contrato promessa (DOC 1 da pi);
(ii) o sentido da expressão “obter ou providenciar” constante da citada cláusula 5ª, nº 3 do contrato promessa;
(iii) a inexistência de pedido de alteração de materiais na reabilitação do prédio, causa da elaboração de um novo projeto e do enorme aumento do custo da obra de reabilitação.
Alteração parcial da resposta dada ao facto provado 27
115. Pretende-se a supressão da expressão “o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA”.
116. Não corresponde à verdade que o signatário - mandatário dos AA - tenha participado na redação da cláusula em causa ou dela tivesse tomado conhecimento antes de fevereiro de 2020.
117. Só tomou contacto com a cláusula depois dos AA terem sido confrontados com o enorme aumento do custo de empreitada da obra de reabilitação (em 08.02.2020) e de se sentirem enganados pelo Sr. arquiteto CC que, depois de decorrido o prazo de 90 dias, várias vezes, informou que o valor dos orçamentos que estava a receber estavam alinhados com o preço de 260/280M€.
118. Foi, pois, depois de 8 de fevereiro de 2020, o momento em que tomou contacto com a referida cláusula para a avaliar juridicamente e se face aos factos ocorridos os AA poderiam resolver o contrato promessa.
119. O pedido de alteração parcial que se submete à apreciação de Vªs Exªs funda-se nos depoimentos do Sr. Dr. EE e do Sr. FF, transcritos no corpo das alegações, sendo de particular relevância o que disse esta última testemunha aos 11m 20s do seu depoimento em que acabou por reconhecer que a cláusula 5ª, nº 3, foi redigida pela advogada da empresa.
120. Em face do exposto, propõe-se a seguinte redação para o facto provado 27:
”Sabendo da importância para os AA da questão do prazo e para lhes assegurar a necessária segurança e confiança no cumprimento do prazo para a emissão da licença de construção, a X..., através do FF, minutou a cláusula do prazo de 90 dias para a obtenção da licença de construção, conforme mail de 02.08.2019, vide DOC 3 da pi”.
Aditamento ao facto provado 22 do ponto (iii) do artigo 28º da pi e supressão do facto provado 23.
121. Submete-se agora à douta apreciação de Vªs Exªs o aditamento ao facto provado 22 do ponto (iii) do artigo 28º da pi - “estipulação do prazo de 90 dias para a obtenção da licença de construção, prazo findo o qual, os AA poderiam, sem mais, pedir a restituição em singelo do sinal prestado e a R,, em 5 dias úteis, deveria devolver o sinal” - e a supressão do facto 23 dos factos provados.
122. Resulta do mail de 02.08.2019 do Sr. FF (DOC 3 da pi) que foi ele que sugeriu a cláusula para “dar garantias e segurança”. Pergunta-se a quê?
123. A que a emissão da licença de construção fosse emitida no prazo de 90 dias (facto provado 27), para evitar que os AA desistissem do negócio (facto provado 25), tranquilizando-os, através de uma cláusula, que fosse de encontro às suas preocupações (facto provado 26).
124. A finalidade da cláusula deve ser articulada com a questão “central” - expressão usada pela testemunha Sr. arquiteto CC aos 3m14s do seu depoimento para significar a importância que tinha o custo da empreitada de reabilitação na decisão dos AA avançarem com o negócio, custo esse que era de 260/280M€ (4m28s) - concluindo-se que estamos perante uma cláusula resolutiva e de garantia (de que se não fosse cumprido o prazo de 90 dias para a emissão da licença os AA poderiam, sem mais, pôr termo ao contrato e pedir de volta o sinal prestado não o sinal em dobro).
125. A importância do custo da empreitada ressalta do depoimento do Dr EE aos 16m04s quando refere, a propósito da surpresa do enorme aumento do custo da empreitada, que “…havia um limite de investimento…” e das declarações de parte da autora aos 14m38s (“quando mostramos interesse no prédio nós tínhamos um valor que poderíamos investir. E para fazermos essa estimativa tínhamos que ter uma estimativa do custo da obra”) e aos 14m59s (“Daí o arquiteto nos ter dito que as obras de reabilitação do prédio tinha uma estimativa de 260/280M€, acrescentando, na altura, que esse valor poderia [ser acrescido de mais 10% a 15%]”).
A passagem a provado dos factos não provados das alíneas c), d), e), f), g) e h) e a não provado os factos provados 37 e 38.
126. As alíneas c), d), e) e f) não provadas têm a ver com questão “central” - saber se era comportável para os AA o custo da obra de empreitada (facto provado 18) - e a razão de ser da cláusula 5ª, nº 3 e com o que foi dito aos AA, após o decurso do prazo de 90 dias, relativamente aos orçamentos que o Sr. arquiteto CC ia recebendo das entidades a quem enviara o caderno de encargos para apresentarem orçamentos.
127. Pelo que supra se alegou as alíneas c), d), e) e f) devem passar a provadas.
128. Quanto à alínea g) estão em confronto dois depoimentos que disseram coisas diferentes: o da testemunha Dr EE e o do Sr. FF.
129. Por razões de credibilidade dos depoimentos - evidenciados no corpo das alegações - entendemos que deve prevalecer o da testemunha Dr. EE - contribui ainda para este entendimento a quebra de confiança na pessoa do Sr. arquiteto CC (como ressalta das declarações de parte dos AA e da testemunha Dr EE).
130. Os factos provados 37 e 38 integram a questão do pedido de alteração de materiais e elaboração de um novo projeto de execução.
131. Nunca os AA solicitaram alterações de material e um novo projeto.
132. A introdução do pedido de alterações na narrativa da ré é uma falsidade, idealizada pelo Sr. arquiteto CC, depois da resolução da promessa, para dar cobertura à mentira inicial de que o custo da obra orçava entre 260/280M€, informação que foi essencial para convencer os AA a celebrarem a promessa.
133. Jamais os AA teriam avançado para o negócio se lhes fosse dito que a obra custaria os €.445.000,00 (ou um valor aproximado) com que foram surpreendidos (orçamento da C..., empresa que costuma trabalhar com o F... e que foi a sugerida para a realizar), porque não tinham esse dinheiro para suportar o custo de obra e não tinham idade - nem o desejavam - para contrair um empréstimo bancário à volta de €.150.000,00.
134. Por outro lado, não é plausível que constituindo para os AA o custo da empreitada uma questão essencial - “central” - que o arquiteto CC não tivesse informado quanto custavam as alterações que invoca que os AA lhe pediram.
135. De facto, não é compreensível que sendo o custo da obra uma questão “central” que os AA não quisessem saber - como fizeram no início e lhes foi informado que a obra orçaria em 260/280M€, podendo ter um acréscimo de 10% a 15% - quanto lhes custaria a obra com os novos materiais (“prime”, logo muito mais caros, segundo a versão da ré) e o novo projeto de execução.
136. A incompreensibilidade da mudança de atuação dos AA tem uma resposta: é que os AA não alteraram o seu posicionamento, pela simples razão de que não pediram alterações de material e de projeto (com exceção de 4 armários, mas cujo preço e orçamentação aguardavam).
137. A narrativa da ré foi falseada para dar cobertura à mentira inicial de que a obra orçaria entre 260/280M€, quando, na verdade, esse valor não era exequível quando, em julho de 2019, o arquiteto Sr. CC informou que seria esse o custo da empreitada.
138. Se tivesse falado verdade, nessa altura, os AA teriam desistido do negócio por as suas disponibilidades financeiras não serem compatíveis com um custo de obra na ordem dos €:450.000,00, para além de que o retorno do investimento ficaria comprometido.
139. Devem pois passar a não provados os factos provados 37 e 38.
F) O Direito.
140. Diz a cláusula 5ª, nº 3 do DOC 1 da pi: “A sociedade D..., Lda tem o prazo de noventa dias para obter ou providenciar a emissão da licença de construção, após essa data fica à consideração dos adquirentes a opção de continuar no negócio ou serem ressarcidos em singelo do valor no prazo máximo de cinco dias úteis”.
141. Dela resulta a obrigação da ré obter ou providenciar, no prazo de 90 dias, a licença de construção, prazo findo o qual, os AA poderiam por termo ao contrato, contra a obrigatoriedade da ré restituir, em singelo, o sinal prestado, no prazo de 5 dias úteis.
142. As palavras “obter” e “providenciar” complementam-se, não são alternativas (no sentido de conferir à ré a faculdade de obter ou de providenciar, como sustenta a douta sentença).
143. Para ajudar à sua interpretação importa perceber a razão de ser do seu nascimento, para o que nos servimos dos factos provados 24 a 27 e do texto do DOC 3 da pi (mail de 02.08.2019 da testemunha Sr. FF).
144. O mail de 02.08.2019 - que dá a conhecer o texto da cláusula 5ª, nº 3 e esclarece as circunstâncias do seu nascimento ao dizer que se destina a “dar garantias e segurança” - destina-se a assegurar aos AA que podem avançar com a celebração da promessa, porque decorridos 90 dias sem que a licença de construção estivesse emitida, poderiam, sem mais, pôr termo ao contrato, reavendo (em singelo) o sinal prestado.
145. O DOC 3 da pi, conjugado com o depoimento da testemunha Sr. FF, Dr EE e as declarações de parte dos AA, está em harmonia com os factos provados 24 a 27 (aqui com a supressão da parte “o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA”).
146. Donde a palavra “providenciar” tem o significado de reiterar ou reforçar a palavra “obter” escrita imediatamente antes. Não significa, pois, diligenciar ou promover.
147. Ou seja, o que dela se retira é um compromisso firme da R obter/alcançar/conseguir a licença de construção, no prazo convencionado, e que se não for obtida, os AA têm a faculdade de desistir do negócio contra a obrigação da R restituir o sinal em 5 dias úteis.
148. Este entendimento confere com o art.º 236º do CC, relativamente à interpretação dos negócios jurídicos.
149. O n.º 2 do art.º 236º do CC manda seguir o critério da vontade real do declarante (promitentes compradores) na interpretação negocial, sempre que o declaratário (promitente vendedora) a conheça.
150. A vontade real dos AA, levada à cláusula 5ª, nº 3 da promessa, consistiu na fixação de um prazo, que se não fosse cumprido lhes permitiria, pura e simplesmente, desistir do negócio - note-se que desistir do negócio significava tão-somente pedir de volta o sinal prestado e não pedir o sinal em dobro (como prevê a lei, em caso de incumprimento da promessa, num caso como o dos autos).
151. A vontade do declarante (AA) era do pleno conhecimento da R - já que foi a própria a elaborar o texto da cláusula para ir de encontro à vontade dos AA - o que significa que, de acordo com a teoria da impressão do destinatário, prevista no art.º 236º, nº 2, do CC, a vontade real dos AA prevalece sobre a interpretação que agora pretende a R fazer.
152. A palavra “providenciar” não tem autonomia relativamente à palavra “obter” - isto é, não é alternativa, como sustenta a douta sentença, mas, antes, destina-se a confirmar o dever de “obter” -, caso contrário deixaria de fazer sentido o prazo de 90 dias para a obtenção da licença de construção, já que os 90 dias poderiam transformar-se em 1, 2 ou 3 anos…
153. A segunda questão tem a ver se se pode considerar a cláusula 5ª, nº 3 como uma cláusula de garantia e resolutiva.
154. Pelas razões melhor explicitadas no corpo das alegações (ponto 7 - O Direito) - suportadas na doutrina aí invocada - a referida cláusula constitui uma obrigação de garantia e é resolutiva.
155. A cláusula 5º, nº 3 não configura uma prestação neutra porque está vinculada a uma finalidade: evitar atrasos no arranque da obra e servir de travão a desvios de preço no custo da empreitada.
156. Nesse sentido, entende-se que é resolutiva porque, esgotado o prazo de 90 dias, ao credor (AA) é conferido o direito a pôr termo ao contrato e pedir a restituição em singelo (não o dobro) do sinal prestado, devendo o devedor cumprir a obrigação de restituição em 5 dias.
157. Foi o que sucedeu no caso dos autos: esgotado o prazo e posto em crise um dos objetivos que a cláusula pretendia acautelar - o aumento do custo da empreitada, que pôs em causa o investimento -, o credor (AA) perdeu o interesse na prestação e acionou a cláusula resolutiva.
158. Exercício que, aliás, nem sequer tinha que ser fundamentado/justificado (apesar de o ter sido).
159. Acrescente-se ainda que a ré é uma profissional (apoiada por vários profissionais: Sr arquiteto CC, Sr. JJ e Sr. FF) o que conferiu acrescida segurança e confiança aos AA. de que a cláusula 5ª, nº 3 permitia pôr termo ao contrato decorridos 90 dias sem que a licença estivesse emitida.
160. Sendo a devedora uma profissional - a quem se exige um grau de diligência superior na ponderação da culpa - deve ser plenamente responsabilizada por não adequar a sua conduta à previsão do facto/evitabilidade do efeito, não podendo defender-se com a imprevisibilidade do evento (não emissão da licença).
161. Nem sequer se pode ponderar um concurso de culpas (art 570º CC) - por os AA não terem sido diligentes ao exigir expressamente que o contrato estivesse vinculado a um preço de empreitada de reabilitação - porque a matéria de facto provada não aponta para atuação ilícita culposa dos AA suscetível de concorrer com o ilícito imputável à R, para além de que sempre estaria afastada porque a R ser uma profissional.
162. Importa, por último, afastar o abuso de direito - por os AA não terem reagido uma vez decorrido o prazo de 90 dias e só terem feito em fevereiro de 2020 (decorridos cerca de 3 meses após o termo do prazo de 90 dias), declarando a resolução da promessa de compra e venda.
163. Não se pode apontar qualquer comportamento aos AA que viole o antecedente, na medida em que a declaração de resolução surge como consequência do brutal aumento do custo da empreitada (que inviabilizou o investimento programado), facto sucessivamente omitido pelo Sr. arquiteto CC nos contactos mantidos com o autor, no período posterior ao decurso do prazo de 90 dias.
164. A douta decisão violou a cláusula contratual (5ª, nº 3 do DOC 1 da pi), ao não declarar que a ré deveria restituir aos AA o sinal prestado no âmbito do contrato promessa de compra e venda, sancionando, assim, a violação pela ré do art 798º do CC.
*
Finalizou no sentido de que deverá ser revogada a decisão recorrida, julgando a ação procedente.7.
Contra-alegou a Apelada, pugnando pela improcedência do recurso e formulando as seguintes CONCLUSÕES:
1. Defendem assim, os ora recorrentes de que deverão ser feitas alterações interpretativas à redação das cláusulas contratuais e, a nosso ver tal pretensão é despropositada, descabida e absolutamente destituída de nexo ou sentido, já que não se pode proceder, a “alterações interpretativas” a CPCV feito de acordo com a vontade expressa dos AA., e que de resto foram sugeridas/revistas pelo seu mandatário. E por muito que este mandatário negue, qualquer patter famílias, colocado perante tais factos, ficará convencido e afirmará que o CPCV, terá sido efetuado com o parecer e anuência do distinto colega, advogado dos AA.
2. Pese embora, a pretensão dos AA., a douta sentença recorrida tem necessariamente de manter-se, pois consubstancia a única solução que consagra a justa e rigorosa interpretação e aplicação ao caso "sub judice" das normas legais e dos princípios jurídicos competentes.
3. Ao contrário do pretendido pelos Recorrentes, a sentença proferida pelo Tribunal “a quo” não violou qualquer preceito legal nem, deficientemente, fixou a matéria de facto, sendo inteiramente certa e pertinente a argumentação e as considerações em que se baseia.
4. O nº 3 do art. 607º do CPC dispõe que, numa sentença, após a identificação das partes e do objeto do litígio e da enunciação das questões que ao tribunal cumpre solucionar, seguem-se «os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final», logo acrescentando o nº 4 que «na fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; o juiz toma ainda em consideração, os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência».
5. Ora, tal é feito pelo juiz a quo na sentença recorrida, pelo menos no que tange àquele enunciado de facto.
6. É importante, nesta parte, reter as palavras de Teixeira de Sousa: «Na decisão sobre a matéria de facto devem ser especificados os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador sobre a prova (ou falta de prova) dos factos (art. 653º, nº 2). Como, em geral, as provas produzidas na audiência final estão sujeitas à livre apreciação (...), o tribunal deve indicar os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto provado ou não provado.
7. A exigência da motivação da decisão não se destina a obter a exteriorização psicológica da convicção do juiz, mas a permitir que o juiz convença os terceiros da correção da sua decisão e, através dessa fundamentação, o juiz passa de convencido a convincente. E parece-me que o juiz a quo terá efetuado esse papel de convincente na sua plenitude, e, portanto, a decisão proferida, relativamente aos factos, essenciais para o julgamento da causa, se encontra, de todo, fundamentada, não merecendo qualquer reparo ou alteração.
8. Aquando do pedido de alterações ao projeto, pelos AA, tais alterações implicariam obrigatoriamente a realização de um novo projeto, e dada a qualidade superior dos materiais pretendida por aqueles, obviamente, o novo projeto alteraria em muito o orçamento inicialmente apresentado. De resto, os AA sabem disso muito bem, de tal modo que por sua livre vontade, solicitaram um novo projeto com as mencionadas alterações a um outro arquiteto independente, o qual lhes apresentou valores muitíssimo superiores ao novo projeto apresentado pela ora recorrida.
9. Muito nos espanta a posição dos ora recorrentes quanto a colocar em causa a credibilidade dos testemunhos, quando afinal estamos perante testemunhas que, em alguns casos, até são comuns a ambos, recorrentes e recorridos, porquanto, pôr em causa tais testemunhos, sempre penderia para os dois lados.
10. Testemunha Sr. arquiteto DD (audição do dia 15.12.2021). Ora defendem os AA., ora recorrentes, “Esta testemunha tem particular importância pelo facto de ser arquiteto de profissão e ter analisado os projetos de arquitetura e de especialidades dos anos de 2018 e 2019 e, a partir da análise que fez, poder afirmar-se que a narrativa do pedido de alterações de material - como causa do enorme aumento do custo da empreitada de reabilitação do prédio objeto da promessa de compra e venda - é uma mentira engendrada pelo Sr. arquiteto CC para encobrir o engano em que fez incorrer os AA quando decidiram avançar neste negócio jurídico.”…
11. Conquanto, afirmar que tal depoimento é de particular importância, para a credibilidade deste depoimento, - tranquilo, seguro e revelador de conhecimento de causa, demonstra um objetivo claro e evidente de confundir o tribunal e assim camuflar a verdade dos factos, roçando até a má-fé processual, isto porque analisado o depoimento e factos constantes do processo, facilmente se demonstra que: esta testemunha, aliás arquiteto de profissão, deveria e tinha por obrigação saber e esclarecer o Tribunal, sobre a diferença fundamental entre projeto de arquitetura, projeto de especialidades e licença de obra (alvará).
12. Aquando da celebração do contrato-promessa (21/08/2019) existia unicamente o projeto de arquitetura aprovado, sendo que os projetos de especialidades estavam junto da câmara, para que esta analisasse, apreciasse e deferisse, só então, sendo obtida a licença de construção, para a realização da obra.
13. Porquanto, do exposto facilmente se infere, até pelos seus conhecimentos técnicos, a falta de credibilidade no testemunho designadamente quando afirma perentoriamente ao tribunal, as seguintes inverdades, “…como resulta do projeto de especialidades de 2018, a obra previsse estrutura em betão (em vez de madeira) e caixilharias duplas (16m38s). Depois abordou os projetos de arquitetura e de especialidades a que acedeu, concluindo que o projeto de especialidades de 2018 já englobava materiais que…”; “…Disse: “sim, mas com uma ressalva, que é a seguinte: no projeto de especialidades de 2018 já está prevista a estrutura em betão, embora nos desenhos de arquitetura não.”, já que nessa data não existia, nem poderia existir projeto de especialidades, outrossim, projeto de arquitetura.
14. Sustentam os recorridos que “Dada a divergência entre o seu depoimento e o do arquiteto CC (e demais colaboradores do seu atelier de arquitetura e engenharia - F...) foi requerida uma acareação para se confrontarem as suas posições face ao que diziam os projetos de arquitetura de 2018 e o de especialidades de 2018 (contraditórios entre si), designadamente para se aferir/perceber se já em 2018 os materiais que, segundo a R, foram a causa do enorme aumento do custo de empreitada, constavam afinal do projeto de especialidades de 2018.
15. Mais uma vez se ressalta a inverdade, porque em 2018 não existia qualquer projeto de especialidades, mas sim um projeto de arquitetura e de acordo com este e com os materiais pensados utilizar, à data, a obra orçava entre 260/280 M€, o que era suficiente, para conclusão da mesma, podendo, contudo, haver um incremento de 10% a 15%.
16. Ora projeto de arquitetura e projeto de especialidades não são a mesma coisa, nem comportam os mesmos itens. Daí a grande discrepância entre os valores apresentados. Isto porque, o primeiro orçamento de 260/280 M€, foi elaborado de acordo com o projeto de arquitetura e materiais, à data pensados utilizar pelo Sr. Arquiteto CC, e o segundo orçamento, que redundou em €445.655,77, (apresentado em reunião tida com os AA. ora recorrentes, datada de 08.02.2020), foi elaborado de acordo com as especificidades/alterações, solicitadas pelos AA.
17. Aliás é do perfeito conhecimento dos recorrentes, obrigatoriamente, tais alterações originariam um diferente projecto de especialidades e consequentemente, diferente projecto de execução. E tanto assim é, que os próprios recorrentes com base nas mesmas especificidades/alterações solicitadas, pediram um orçamento independente, o qual, espante-se orça em quase o dobro.
18. Testemunha Dr EE (audição do dia 15.12.2021). Sustentam os recorrentes que “o depoimento do filho dos AA também se revelou importante porque esclareceu as circunstâncias do negócio e o peso que o custo da obra de reabilitação do imóvel…” “…Salvo melhor opinião, trata-se de um depoimento assertivo e credível, que relata com rigor aspetos negociais…”
19. Mas não só, salienta-se que o depoimento da dita testemunha é reticente, e parcial, até porque a mesma é filho dos AA., ora recorrentes, conquanto, o princípio geral a observar nos depoimentos deve ser este: “Todas as pessoas devem ser admitidas a depor a fim de, com o seu depoimento, auxiliarem a descoberta da verdade. Se têm a posição de partes, é nessa qualidade que pode ser exigido o seu depoimento; se não têm essa posição, então hão-de depor como testemunhas. A circunstância de uma pessoa ter interesse direto na causa é elemento a que o Juiz atenderá naturalmente para avaliar a força probatória do depoimento - (Alberto dos Reis, Cód. Proc. Civil Anotado, Vol. IV, pág. 348; R.L.J. Ano 79 - 42).
20. No caso sub iudice é no depoimento da testemunha EE, em que o recorrente se apoia, para sustentar a alteração dos factos provados ou não provados que pretende ver alterados, mas, contudo, deve este ser ouvido tomando em linha de conta que: a força probatória do mesmo haveria ser apreciada livremente pelo tribunal, nos termos dos arts. 396º do C.C. e 655º, n.º 1, do C.P.C., mas a circunstância de tal pessoa ter interesse direto na causa, (dado que é filho dos AA. porquanto seu familiar direto) era elemento a que o Juiz teria de atender, e naturalmente atendeu, para avaliar a força probatória daquele.
21. Testemunha Sr. FF (audição do dia 15.12.2021). Da análise, exaustiva que os AA., ora recorrentes, fizeram desta testemunha, contudo, sem qualquer relevância para qualquer alteração factual, já que deste testemunho, facilmente se infere, a já afirmada incongruência e falta de nexo nas alegações dos ora recorrentes, isto porque: Em primeiro lugar, por muito que os AA. ora recorrentes, queiram fazer parecer o contrário, não é de todo verosímil que o mandatário tenha sido consultado em conversa de café, e que não tenha tido participação na elaboração/inclusão de cláusula tão importante e tão imprescindível. Em segundo lugar, querem os recorrentes, fazer a apreciação de tal depoimento, indo da testemunha fundamental ao discurso encomendado e defensivo e, de testemunha fundamental a depoimento fugidio. No entanto a apreciação do testemunho, não pode ser valorada em função do que pretendem provar.
22. É que há sempre coisas que os juízes de julgamento viram enquanto ouviam e, não ficaram na gravação e das quais, por isso, o tribunal de recurso nunca se aperceberá, sendo por vezes precisamente essas que fazem a diferença e levam o tribunal a quo a tombar para o lado do provado em vez do não provado ou vice-versa. Isto é, a perceção dos depoimentos só é perfeitamente conseguida com a oralidade e a imediação das provas, sendo certo que, não raras vezes, o julgamento da matéria de facto não tem correspondência direta nos depoimentos concretos, resultando antes, da conjugação lógica de outros elementos probatórios, que tenham merecido a confiança do tribunal. A prova testemunhal não é, pois, para ser avaliada aritmeticamente, ou como se o depoimento de uma testemunha fosse para ser considerada com o mesmo rigor de uma escritura de um notário.
23. No caso dos autos e em última análise, o que os recorrentes pretendem é substituir a convicção do tribunal pela sua. Pese embora, que aqueles desenvolvam um quadro argumentativo com o qual pretendem demonstrar, através da análise das provas por si especificadas, que a convicção formada pelo julgador, relativamente aos pontos de facto impugnados, é impossível ou desprovida de razoabilidade, no entanto não lograram convencer-nos (e estou em crer que também não convencerão o tribunal ad quem), de que a decisão do tribunal a quo, em matéria de facto, não é possível ou plausível.
24. Na verdade, não basta que o recorrente pretenda fazer uma “revisão” da convicção obtida pelo tribunal "a quo" por via de argumentos que permitam concluir que uma outra convicção ‘era possível’, exige-se-lhe que indique a prova que imponha uma outra convicção, e não a destrinça desarticulada dos depoimentos prestados.
25. Testemunha Sr. arquiteto CC (audição do dia 15.12.2021). Afirmam os recorrentes de que “Esta testemunha, a par da anterior (Sr. FF), é de particular importância na decisão de alguns factos julgados provados, que foram decisivos para o desfecho da ação..” …”Estamos perante um depoimento fluente, seguro, mas estudado, porque toda a narrativa do pedido de alteração de materiais e subsequente alteração do projeto de especialidades é falsa”.
26. Desde logo, a primeira pergunta que se nos impõe é: depoimento estudado, por instruções de quem? Já que, a Ré, ora recorrida, não instruiu ninguém, atento o facto de que esta testemunha é comum, só poderíamos concluir que tal estudo /instrução teria sido dado pelos AA ora recorrentes, já que o afirmam tão veementemente.
27. Não podia a recorrida estar mais de acordo com o juiz a quo, quando este afirma “o depoimento da testemunha CC foi credível e não foi abalado pelas declarações de parte dos AA. e do filho destes EE, tanto mais que tal depoimento se encontra alicerçado no facto de ter diligenciado pela elaboração de projeto de execução e orçamento que contemplasse as alterações requeridas pelo A. e que ele próprio diligenciou pela apresentação de orçamento com as alterações que pretendia à execução/reparação do prédio.”
28. Testemunha Sr. engenheiro GG (audição do dia 15.12.2021), Testemunha Sra. arquiteta HH (audição de 15.12.2021), Testemunha Sra. arquiteta II (audição de 17.02.2022) e Testemunha Sr JJ (audição de 17.01.2022). No que a estas testemunhas concerne, e porque não queremos cair nos mesmos erros dos AA., ora recorrentes, (exaustiva e sem relevância) não vamos analisar exaustivamente os seus depoimentos, até porque das alegações da recorrente, no que a estes depoimentos respeitam, só poderemos concluir, como diz o povo “muita parra e pouca uva”.
29. Diz a sentença ora recorrida “Atente-se ainda que as testemunhas KK, GG, HH, II, além de descreverem as alterações técnicas produzidas, foram unânimes em referir que tal foi a pedido da F..., a qual sempre referiu que o cliente, aqui AA., pretendiam tais alterações. Diga-se ainda que não se compreenderia, seguindo as regras do senso comum e da normalidade, que a F..., Lda. fosse elaborar um novo projeto de execução e respetivo orçamento por mera recreação, sem que tivesse havido um pedido nesse sentido dos AA., atente-se que inicialmente havia um projeto de execução de custo baixo (€260 a €280.000,00) e que foi apresentado ao A., pelo que é de todo pouco credível que se fosse elaborar um novo projeto de execução e respetivo orçamento sem que para tal não houvesse pedido do A.”, e tais afirmações demonstram cabalmente o que se passou na audiência de julgamento, não merecendo portanto qualquer reparo.
30. Até porque, o juiz a quo não está sujeito a critérios de valoração de cada um dos meios probatórios legalmente pré-determinados, devemos esclarecer que a prova não pode ser analisada de forma compartimentada, segmentada ou/e atomizada. O julgador tem de apreciar e valorar a prova na sua globalidade, estabelecendo conexões, conjugando os diferentes meios de prova e não desprezando as presunções simples, naturais ou hominis, que são meios lógicos de apreciação das provas e de formação da sua convicção.
31. É certo que no nosso ordenamento jurídico, não existe prova tarifada, inexistindo regras de valoração probatória que vinculem o julgador, pelo que, por regra, qualquer meio de prova deve ser analisado e valorado de acordo com o princípio da livre apreciação da prova .Tal princípio assenta, fundamentalmente, em duas premissas: - A de que o juiz decide de forma livre e de acordo com a sua íntima convicção, formada a partir do confronto das provas produzidas em audiência de julgamento: - E que tal convicção há de ser formada com base em regras de experiência comum.
32. Declarações de parte dos autores Dr AA (declarações de17.01.2022) e Dra BB (declarações do dia 17.01.2022). Relativamente às declarações de parte dos AA: em nada as mesmas alteram a convicção do tribunal ou da R. ora recorrida. Na verdade, não poderíamos corroborar mais, as afirmações do juiz a quo quando diz “Sobre a questão do A. ter pedido alterações substanciais no projeto de execução inicial e custo previsto inicialmente (€260 a €280.000,00), o Tribunal não teve quaisquer dúvidas de que tal foi solicitado pelo A. (pontos 37 a 40 dos factos assentes).
33. Com efeito, a testemunha CC foi clara em referir que o A. queria uma coisa como se fosse para ele próprio, requerendo essas alterações, designadamente madeiras, caixilharias, estrutura em betão para além daquela que se encontrava prevista na zona da varanda, armários e outros. Tanto assim foi que a testemunha CC, por atenção com os AA., diligenciou pela elaboração de um orçamento que contemplasse tais alterações, o que, diga- se, também foi levado a cabo pelo próprio A., o qual apresentou um orçamento nesse sentido.
34. O depoimento da testemunha CC foi credível e não foi abalado pelas declarações de parte dos AA. e do filho destes EE, tanto mais que tal depoimento se encontra alicerçado no facto de ter diligenciado pela elaboração de projeto de execução e orçamento que contemplasse as alterações requeridas pelo A. e que ele próprio diligenciou pela apresentação de orçamento com as alterações que pretendia à execução/reparação do prédio.”
35. Desde logo, do artigo 495.º do CPC e 466.º do CPC, se depreende o ponto de rutura entre a prova testemunhal e as declarações de parte, enquanto elemento probatório. Sendo o ponto de distinção, a qualidade dos sujeitos e intervenientes processuais, visto que “estão impedidos de depor como testemunha os que na causa possam depor como partes.”
36. É na faculdade atribuída à parte que se encontram algumas hesitações lógicas, é óbvio entender-se que a parte tentará por todos os meios demonstrar a sua verdade dos factos e, pode acontecer, que mesmo sem algum tipo de intencionalidade, seja uma verdade deturpada.
37. Pois o interesse maior no ganho da causa é da própria parte e como tal, tentará acima de tudo, demonstrar a sua realidade dos factos, podendo em muitas situações tornarem-se declarações duvidosas e deturpadas.
38. Neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de 15 de setembro de 2014, processo n.º 216/11.4TUBRG.P1, refere quanto às declarações de parte que “as mesmas, como meio probatório, devem ser atendidas e valoradas com algum cuidado. As mesmas, podem consubstanciar declarações interessadas, parciais e não isentas, em que quem as produz tem um manifesto interesse na ação. E Tribunal da Relação de Évora no seu acórdão datado de 28 de Setembro de 2017 [Mário Coelho], processo n.º 2123/16.5T8PTM.E1, pronunciou-se no sentido que “As declarações de parte constituem meio de prova cuja apreciação se faz segundo as regras normais de formação da convicção do juiz, o que implica que, em relação a factos favoráveis à parte interessada na procedência da causa, o Juiz não deve ficar convencido apenas com o seu depoimento, carecendo de um mínimo de corroboração por outras provas isentas e independentes da parte.
39. As declarações de parte constituem, pois, mero princípio de prova, não se mostrando bastantes para estabelecer, por si só, qualquer juízo de certeza final, parece-nos um meio de prova subsidiário e complementar, devido à sua não neutralidade, podendo não ser decisivo para a formação da convicção do julgador.
40. Análise da prova documental. Deste ponto, resultam nove páginas e meia, onde os AA, ora recorridos, nada mais fazem senão analisar, alguns dos documentos juntos aos autos de forma arbitrária e pouco credível, retirando conclusão ora falsa, ora sem interesse, pelo que aqui se impugna expressamente. Todos os factos, considerações e conclusões constantes daquele, por não serem verdadeiros, estarem incompletos ou desadequadamente enquadrados, não são aptos a produzir o efeito jurídico pretendido pelos ora recorrentes.
41. Com efeito, os recorrentes além de aqui omitirem uma parte muito substancial da relação estabelecida entre as partes, deliberadamente ocultam documentação imprescindível para a boa decisão da presente causa, bem como manipulam os factos que articulam, com o claro objetivo de criarem uma aparente (mas falsa) realidade, e assim iludirem este Tribunal ad quem.
42. O recurso da matéria de facto não visa a prolação de uma segunda decisão de facto, antes e tão-só, a sindicação da já proferida, sendo certo que no exercício dessa tarefa o tribunal de recurso apenas está obrigado a verificar se o tribunal recorrido valorou e apreciou corretamente as provas, pelo que, se entende que a valoração e apreciação feitas, se mostram corretas, não aderindo de nenhuma forma, a R., ora recorrida, ao exame crítico das provas efetuado pelos Recorrentes.
43. Encontra-se, assim, aquele acórdão, corretamente fundamentado, e são manifestamente improcedentes as alegações ora proferidas, no que a esse tema concernem.
44. São três os pontos que, os AA. Ora recorrentes entendem que devem ser reapreciados com vista à alteração do que foi decidido: a) a não intervenção do mandatário dos AA na redação da cláusula 5a, n° 3, do contrato promessa; b) o sentido da expressão “obter ou providenciar” constante da citada cláusula 5a, n° 3 do contrato promessa; c) a inexistência de pedido de alteração de materiais na reabilitação do prédio, causa da elaboração de um novo projeto e do enorme aumento do custo da obra de reabilitação.
Sob pena de recair em redundância, de novo discordamos.
45. Pretendem os AA. ora recorrentes, que seja alterada parcialmente a resposta dada ao facto provado 27, pretendendo, a supressão da expressão “o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA”, alegando, que “Não corresponde à verdade que o signatário - mandatário dos AA - tenha participado na redação da cláusula em causa ou dela tivesse tomado conhecimento antes dos AA terem sido confrontados com o enorme aumento do custo de empreitada da obra de reabilitação e de se sentirem enganados pelo Sr. arquiteto CC por, depois de decorrido o prazo de 90 dias-…” Ora tais alegações, para além de amplamente contraditadas, são falsas.
46. A própria testemunha FF no seu testemunho diz: - Aos 6m42s disse que a cláusula 5a, n°3 da promessa foi sugerida pelo advogado do Dr AA, tendo sido interrompido pelo mandatário dos AA, aqui signatário, aos 6m50s, que esclareceu que estava equivocado porque nunca tomara contacto com a cláusula 5a, n° 3; -Aos 7m é-lhe perguntado por que é na minuta inicial da promessa que enviou não constava a cláusula 5a, n° 3 e depois foi proposta, tendo respondido aos 7m09s que “não me lembro se era o doutor que estava em causa. Nós propomos sempre uma minuta que é uma minuta tipo...”, pelo que, resulta claro que a testemunha demonstrou e provou a intervenção do mandatário dos aqui AA., só hesitando, dada a insistência e orientação na resposta, atenta a inquirição do referido mandatário.
47. Também o ilustre mandatário dos AA, aqui recorrentes, nestas alegações demonstra a verdade dos factos, atentas as suas próprias contradições. - A Fls 15 destas alegações afirma “O mandatário dos AA só dela tomou conhecimento quando os AA o contactaram em fevereiro de 2020 para relatar o que lhes sucedera e aconselharem-se juridicamente se podiam desistir do negócio porque se sentiam enganados e tinham perdido a confiança no Sr. arquiteto CC”. - A Fls 16 escreve “cláusula esta efetivamente sugerida pelo mandatário dos AA, “na sequência de um encontro ocasional e conversa mantida, com os AA, em 15.08.2019, no restaurante-bar ..., na ..., Porto; a este propósito pode ver-se o requerimento de 16.12.2020, com a ref.37484243 e o DoC 1 que o acompanha”.- e a fls 43 destas alegações diz “Não corresponde à verdade que o signatário - mandatário dos AA - tenha participado na redação da cláusula em causa ou dela tivesse tomado conhecimento antes dos AA terem sido confrontados com o enorme aumento do custo de empreitada da obra de reabilitação ...e de se sentirem enganados pelo Sr. arquiteto CC por, depois de decorrido o prazo de 90 dias” (22/11/2019) … “Foi nesse momento que o mandatário dos AA tomou contacto e conheceu a referida cláusula para avaliar juridicamente se, face aos factos ocorridos, os AA poderiam resolver o contrato promessa”
48. Ora como podemos acreditar, na aparente realidade fáctica dos ora aqui recorrentes???? Quando eles próprios na tentativa de desconstruir a veracidade dos factos se contradizem. Pois, não é todo plausível e/ou possível que o primeiro contacto do mandatário dos aqui recorrentes, tenha ocorrido em 3 momentos diferentes. Reiteramos, por muito que este mandatário negue, qualquer patter famílias, colocado perante tais factos, ficará convencido e afirmará que o CPCV, terá sido efetuado com o parecer e anuência do distinto colega, advogado dos AA. Porquanto, não se vislumbra à aqui recorrida, qualquer alteração ou supressão ao facto provado 27.
49. Pretendem os recorrentes que ao facto provado 22 seja aditado o ponto (iii) do artigo 28° da pi - “estipulação do prazo de 90 dias para a obtenção da licença de construção, prazo findo o qual, os AA poderiam, sem mais, pedir a restituição em singelo do sinal prestado e a R, em 5 dias úteis, deveria devolver o sinal” - e concomitantemente suprimido o facto 23 dos factos provados.
50. Mais uma vez, a pretensão dos AA ora recorrentes não tem qualquer fundamento e ou valor, aliás esta cai quase no ridículo, pois alterando-se o facto 22 tal como pretendido, cairíamos na alteração do texto do CPCV, redigido, corrigido e aprovada a sua redação, quer pelos AA; quer pelo seu mandatário. O que, para além de falta de fundamento, é impossível e inadmissível, não podendo o juiz a quo alterar factos anteriores a ação, designadamente, conteúdo contratual sob pena de excesso de pronúncia e consequente nulidade. E concomitantemente, não pode suprimir o facto 23 dos factos provados.
51. A questão da natureza jurídica do negócio em causa e da sua redação nada tinha de inovatório, na medida em que, percorrendo todo o processo, comprova-se estar-se perante um acordo estabelecido entre as partes. E as declarações vertidas em tal escrito (CPCV), visto este na sua globalidade (como deve ser e não de forma segmentada) traduzem um acordo de vontades estabelecido entre AA e Ré e tendente à consecução de certos fins recíprocos, e não apenas a vontade singular ou unilateral dos AA, como agora estes querem fazer valer. Se essa regulação foi ou não a mais justa e adequada aos interesses patrimoniais dos AA (toda a tese recursiva dos AA. está centrada na ideia de que não foi), isso é assunto que escapa à competência do tribunal aferir dessa justeza e adequação, na certeza de que não vem invocado qualquer desvio da vontade dos AA., ora recorrentes relativamente ao contrato celebrado.
52. Não descortinamos, nem no processo, nem em qualquer meio de prova, nem sequer nas presentes alegações, qualquer facto que tenha sido dado como não provado e que mereça qualificação diferente. Donde, após a análise crítica, motivada e exaustiva de todos os meios de prova validamente produzidos e a sua valoração em conformidade com os critérios legais, era forçoso ao tribunal a quo, concluir que subsistem outras perspetivas probatórias igualmente verosímeis e razoáveis, não tendo então de decidir por aquela que favorece os AA., ora recorridos.
53. Tendo em consideração, o processo de formação da convicção do tribunal explicitado na douta sentença, a partir dos meios de prova aí indicados, com apelo às regras de experiência e aos critérios lógicos e racionais, só pode a recorrida concluir que não houve qualquer erro notório na apreciação da prova, independentemente de ser essa a vontade dos recorrentes.
54. Aliás, independentemente das ligeiras discrepâncias verificadas entre os depoimentos das testemunhas, a verdade é que resultou inegável, que a revisão dos diversos acabamentos e pedidos de alteração, levaram à elaboração de um novo projeto de execução. Tais discrepâncias, são assim irrelevantes para o tribunal.
55. Não existe uma interpretação diferente da palavra promover, o que esta quer dizer é mesmo diligenciar e não reforçar a palavra obter. Conquanto, para não roçarmos a má educação, abster-nos-emos de dar aos AA. ora recorrentes , uma lição de português, para assim os elucidar da diferença entre os vocábulos, obter e providenciar.
56. A cláusula n.° 5.3 introduzida no CPCV, tinha como premissa, e essencialidade, providenciar e tomar todas as providências que se mostrassem necessárias à obtenção do licenciamento no espaço de 90 dias, o que desde logo acautelou.
57. Mais do que isso não é exigível à promitente vendedora e aqui recorrida, já que o tempo que as entidades licenciadoras demoram a emitir as respetivas licenças não são de todo controláveis e não dependem da vontade ou de qualquer ato dos requerentes na emissão de tais licenças.
58. Desta factualidade resulta, como referido na douta sentença, manifestamente, mesmo que apenas se encontrasse clausulado a expressão “obter” sem a expressão “ou providenciar”, que a questão do decurso do prazo de 90 dias para obtenção da licença não era, nem constituía impedimento para a realização do contrato definitivo.
59. Com efeito, os AA. aqui recorrentes, continuaram muito para além dos tais 90 dias a actuar, e a fazer crer que continuavam a pretender a realização do contrato, independentemente do decurso de tal prazo.
60. Pelo que, SE CONCORDA NA SUA PLENITUDE COM A SENTENÇA RECORRIDA.
II.
OBJETO DO RECURSO
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de questões nelas não incluídas, salvo se forem de conhecimento oficioso (cf. artigos 635.º, n.º 4, 637.º, n.º 2, 1.ª parte, e 639.º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPCivil).
Assim, partindo das conclusões das alegações apresentadas pelos Apelantes, as questões a decidir no presente recurso, são as seguintes:
a) Se existem razões válidas para modificar a decisão da matéria de facto, por erro de julgamento, nos termos pretendidos pelos Recorrentes;
b) Se se justifica a alteração da solução jurídica dada ao caso pela 1.ª instância, de modo a concluir-se antes pela existência de causa válida de resolução do contrato-promessa e, consequentemente, pela procedência da ação.
III.
FUNDAMENTAÇÃO
1.
OS FACTOS
1.1.
Factos provados
O tribunal de que vem o recurso julgou provados os seguintes factos:
1 – Os AA. são médicos de profissão, ele ginecologista, com 69 anos de idade e ela anatomo-patologista, com 60 anos de idade.
2 – No ano de 2016 passaram a residir na cidade do Porto, por motivos de ordem profissional.
3 – A R. é uma sociedade comercial que tem por objeto a compra e venda, revenda, promoção imobiliária e reconstrução de imóveis, tendo como sócio o Sr. Arquiteto LL, cidadão francês e arquiteto de profissão, sendo representada pelo seu gerente Sr. Arquiteto LL.
4 – No exercício da sua atividade comercial, em 21.08.2019, a R. prometeu vender aos AA. e estes prometeram comprar o prédio urbano sito na Av. ..., ... e Rua ..., inscrito na matriz urbana sob o art.º ..., descrito na Conservatória de Registo Predial do Porto sob o nº ..., freguesia ..., pelo preço de €550.000,00, tendo para o efeito celebrado o contrato-promessa com eficácia real e tradição.
5 – A R. não pagou aos AA. a importância de €55.000,00 (sinal prestado), pese a declaração de resolução do contrato-promessa pelos AA., por carta de 24.02.2020.
6 – É competente para apreciar o presente litígio este Tribunal, conforme cláusula 13ª do contrato-promessa.
7 – Com a fixação da residência dos AA. no Porto, estes decidiram investir as suas poupanças na aquisição de um prédio que assegurasse uma rentabilidade futura que colmatasse a perda de rendimento associada à reforma e que, simultaneamente, assegurasse aos seus três filhos um património imobiliário e um rendimento.
8 – Nesse sentido e enquanto descobriam a cidade, foram observando alguns imóveis que se encontravam para venda e que poderiam corresponder a esse propósito de investimento.
9 – Em junho de 2019, num dos passeios de fim-de-semana à descoberta da cidade, viram um placard que anunciava a venda de um imóvel para reconstrução.
10 – De seguida viram o anúncio de venda do imóvel no portal da internet, por €590.000,00, o qual tinha a particularidade de informar que o prédio já tinha projeto de arquitetura aprovado.
11 – Os AA decidiram contactar a agência imobiliária que estava a promover a sua venda - X..., LDA.
12 – Na sequência do contacto estabelecido com a X..., esta informou das caraterísticas do prédio, o preço, o que estava previsto construir, o destino que podia ser dado (alojamento local e/ou arrendamento) e que tinha um projeto aprovado.
13 – Foi agendada uma visita ao prédio, no dia 02.07.2019, tendo estado presentes, pelo lado dos AA., o A. e o seu filho EE e, pelo lado da R., o Sr. FF e MM (gerente e funcionária, respetivamente, da X..., LDA).
14 – Durante a visita ao prédio apareceu uma outra pessoa, de nome Sr. JJ - que o A. veio a constatar ser o Pai do Arquiteto CC - o qual, de certa forma, passou a conduzir a apresentação do prédio, falando sobre o projeto de arquitetura, da reconstrução e das áreas, por andar, que teria cada apartamento.
15 – Informou ainda que a autoria do projeto de arquitetura era do seu filho, Arquiteto CC, o qual já estaria aprovado pela Câmara e que seria cedido gratuitamente (integrando o preço da compra e venda do imóvel), propondo logo uma reunião com o seu filho já que era ele que estava a liderar todos os aspetos da reconstrução do imóvel.
16 – Ficou então agendada uma reunião no gabinete (F...) do Sr. Arquiteto CC, para a tarde do dia 02.07.2019, em que estiveram presentes pelo lado dos AA., o A. e o seu filho EE e, pelo lado da R., o Sr. Arquiteto CC e o seu Pai Sr. JJ.
17 – Nessa reunião, de modo pormenorizado, o Sr Arq. CC, explicou o projeto, os materiais pensados utilizar e esclareceu que o projeto de arquitetura estava aprovado pela Câmara.
18 – O A quis ter uma estimativa do custo da empreitada para aferir se os custos (preço de compra e venda + encargo da empreitada) eram comportáveis.
19 – O Sr Arq. CC referiu que a empreitada orçaria entre €260.000,00 e €280.000,00 (mais IVA à taxa de 6%), o que daria um custo de obra, por m2, entre os €800,00 e os €900,00.
20 – Admitindo, no entanto, um agravamento do custo da empreitada entre os 10% e os 15%.
21 – Estimando que a reconstrução se iniciaria em janeiro de 2020, porque o mês de dezembro (2019) não é propício ao início da obra, pela proximidade do Natal e fim de ano, períodos em que muitas empresas encerram a sua atividade.
22 – No âmbito do contrato, as partes convencionaram:
- o preço de €.550.000,00;
- eficácia real da promessa.
23 – Estabeleceu-se na cláusula 5ª, nº 3, “A sociedade D..., Lda tem o prazo de noventa dias para obter ou providenciar, a emissão da licença de construção, após essa data fica à consideração dos adquirentes a opção de continuar no negócio, ou serem ressarcidos em singelo do valor entregue no máximo de cinco dias úteis.”
24 – O A. solicitou ao Sr. FF o comprovativo da aprovação do projeto de arquitetura e licença de obra na Câmara, tendo, então, constatado que os projetos de especialidade e a licença de obra ainda não estavam aprovados, aguardando aqueles (projetos de especialidade) apreciação e deferimento na CÂMARA.
25 – Perante esta nova realidade, o A. transmitiu ao Sr. FF a sua preocupação com possíveis atrasos na realização das obras, o que iria comprometer os encargos estimados pelo Arquiteto CC, tendo ponderado seriamente a desistência do negócio.
26 – O Sr. FF tranquilizou os AA quanto à data previsível da celebração do contrato prometido - segundo ele a realizar-se em outubro de 2019, - sugerindo, em nome e no interesse da R., a inclusão na promessa de uma cláusula que fosse de encontro às preocupações dos AA.
27 – Sabendo da importância para os AA. da questão do prazo e para lhes assegurar a necessária segurança e confiança no cumprimento do prazo para a emissão da licença de construção, a X..., através do FF que minutou a cláusula do prazo de 90 dias, o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA., para a obtenção da licença de construção, conforme mail de 02.08.2019, vide DOC 3 da p.i..
28 – No âmbito do quadro negocial ficou ainda acordado que o Sr. Arquiteto CC iria estabelecer contactos com empresas de empreitada para apresentarem orçamentos, que os receberia no seu gabinete e depois apresentaria aos AA.
29 – Entretanto, entre setembro e novembro, foram estabelecidos alguns contactos com o Sr. Arquiteto CC, designadamente para saber como estava a correr o processo de aprovação do referido em 24), como estavam a decorrer os contactos com empreiteiros e se estes já tinham visitado o local da obra, tendo, ainda, o referido Arquiteto, remetido o caderno de encargos aos AA.
30 – Esgotado o prazo de 90 dias (em 22.11.2019) para a emissão da licença de construção os AA contactaram e foram contactados pelo Sr. Arquiteto CC, pelo menos três vezes, para saberem da situação da aprovação do projeto e se já tinha estimativa de preços de obra fornecidos pelos empreiteiros que contactara.
31 – Em 03.02.2020 o Sr. Arquiteto CC enviou um mail a informar que já recebera todas as propostas de empreiteiros e agendou uma reunião para as apresentar (DOC 4).
32 – A reunião ocorreu no dia 08.02.2020, no gabinete do Sr. Arquiteto CC, tendo os AA tido conhecimento do valor das obras a realizar que importavam em €445.655,77, vide doc. 11 junto com a contestação.
33 – Nesse mesmo dia o Sr. Arquiteto CC mostrou um prédio na Rua ... que o seu gabinete estava a reconstruir para dar a conhecer o modo como trabalhava e o tipo de soluções utilizadas, para além de entregar aos AA a chave do prédio prometido vender.
34 – Em 21.02.2020 receberam um mail do Sr. FF a informar que, nesse mesmo dia, fora aprovado pela Câmara o projeto de arquitetura, vide DOC 5 da p.i..
35 – Por carta de 24/02/2020, os AA, ao abrigo da cláusula resolutiva inserta no nº 5, nº 3, da promessa, resolveram o contrato, vide doc. 2 da p.i..
36 – No ano de 2017, sobre o imóvel aqui em apreço e objeto da ação, foi submetido um pedido de licenciamento de obras de construção registado na câmara Municipal ... com o número de processo ..., tendo o projeto de arquitetura sido aprovado a 13 de junho de 2018, e o despacho de licenciamento proferido a 21 de fevereiro de 2020, vide docs. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 da contestação.
37 – Em setembro de 2019, semanas após a assinatura do contrato-promessa (21/08/19), os AA. pediram a revisão de diversos acabamentos e singularidades, armários embutidos de qualidade, até a potencialidade de instalação de um elevador, que chegou a ser equacionada, o que embora em termos de alteração ao projeto se tenha manifestado legal e tecnicamente impossível, sistema de ar condicionado e sua orçamentação para instalação, este quantificado orçamentalmente e de valor expressivo, criação eventual de mais pisos, ordens de grandeza orçamental para alterações de todo tipo equacionadas e desejadas.
38 – Os pedidos de alteração requeridos pelos AA., implicavam a elaboração de um novo projeto de execução (onde são discutidas técnicas de construção, quantidades e materiais, como por exemplo, quantas toneladas de cimento são necessárias para a construção, quanto ferro tem que ser aplicado), o que levou a R., através da F..., Lda, por deferimento/atenção com os AA., a elaborar um projeto, tendo o mesmo sido enviado aos AA., vide doc. 8 e 9 junto com a contestação.
39 – Tendo nessa medida, após elaboração do projeto de execução, sido elaborado um orçamento pela ... a pedido da R., o qual importava em €445.655,77, conforme doc. 11 da contestação.
40 – Tendo os AA. entregue também um orçamento que juntaram aos facultados por concurso pela F..., Lda., correspondente ao mais alto de todos, orçando em €626.657,81, pela E..., vide doc. 10 da contestação.
41 – A Ré efetuou a primeira marcação para a realização da escritura pública de compra e venda do referido prédio para o dia 06.07.2020, à qual os AA não compareceram, vide doc. n.º 14 e 15 da contestação.
42 – A Ré marcou novamente a escritura de compra e venda para o dia 24.07.2020, onde novamente os Autores não compareceram, mas foram devidamente esclarecidos que caso a escritura nesse dia não se concretizasse, daríamos esse incumprimento como definitivo, e o contrato por resolvido, a partir daí perdendo a Ré qualquer interesse na sua realização.
1.2.
Factos não provados
O tribunal a quo julgou não provado que:
a) Quando dos factos provados em 10) se referisse um retorno do investimento de 7%.
b) Aquando do referido em 19) dos factos provados o CC tivesse esclarecido que o preço de aquisição mais o custo da empreitada permitiria, com toda a segurança, obter um retorno do investimento de 7%, acrescentando ainda, para credibilizar o invocado retorno de 7%, que uma rentabilidade inferior a 6% só ocorreria por má gestão, fundamentando a sua opinião no conhecimento que tinha deste segmento do mercado, no que se refere às taxas de ocupação e preços praticados ao longo do ano em imóveis inseridos no perímetro urbano em que este se situa.
c) O A. tivesse reportado preocupação com a questão dos custos aquando do referido em 25) dos factos provados.
d) A razão de ser da cláusula 5ª, nº 3, da promessa tivesse a ver com o receio de um atraso excessivo no início da obra e houvesse um desvio/acréscimo no preço da empreitada que pusesse em causa o investimento e ainda com o facto de, contrariamente ao que fora anunciado inicialmente pelo Sr FF e pelo Sr. Arquiteto CC, não estar ainda aprovado o projeto de arquitetura.
e) Na sequência do referido em 30) a resposta era sempre para a semana conto ter o projeto aprovado pela CÂMARA e estou a recolher as propostas dos empreiteiros.
f) Em contacto telefónico de Janeiro de 2020, entre o A e o Sr. Arquitecto CC, este informou que estava mesmo a sair a aprovação do projeto e questionado sobre os orçamentos já apresentados por empreiteiros referiu que estavam em linha com o previsto.
g) Subsequentemente a 35) dos factos provados o Sr. FF contactou o A. e, de modo informal, propôs uma redução no preço de €75.000,00, para compensar o inesperado aumento do preço da empreitada.
h) Tenha sido a R. a minutar o contrato promessa.
1.3.
Da impugnação da matéria de facto
1.3.1.
Os Apelantes pretendem que este Tribunal reaprecie a decisão em relação a certos pontos da factualidade julgada provada e não provada, tendo por base meios de prova que indicam.
Segundo dispõe o art. 662.º, n.º 1 do CPCivil, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
À luz deste preceito, “fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia”.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, nos termos consagrados pelo art. 607.º, n.º 5, do CPCivil, sem olvidar, porém, os princípios da oralidade e da imediação.
A modificabilidade da decisão de facto é ainda suscetível de operar nas situações previstas nas diversas alíneas do n.º 2 do art. 662.º do CPCivil.
1.3.2.
A prova é “a atividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos”[1], tendo “por função a demonstração da realidade dos factos” (art. 341.º do CCivil) – a demonstração da correspondência entre o facto alegado e o facto ocorrido.
Sendo desejável, em prol da realização máxima da ideia de justiça, que a verdade processual corresponda à realidade material dos acontecimentos (verdade ontológica), certo e sabido é que nem sempre é possível alcançar semelhante patamar ideal de criação da convicção do juiz no processo de formação do seu juízo probatório.
Daí que a jurisprudência que temos por mais representativa acentue que a “verdade processual, na reconstrução possível, não é nem pode ser uma verdade ontológica”, não podendo sequer ser distinta ou diversa “da reconstituição possível do passado, na base da avaliação e do julgamento sobre factos, de acordo com procedimentos e princípios e regras estabelecidos”, os quais são muitas vezes encontrados nas chamadas “regras da experiência”[2].
Movemo-nos no domínio do que a doutrina considera como standard de prova ou critério da suficiência da prova, que se traduz numa regra de decisão indicadora do nível mínimo de corroboração de uma hipótese para que esta possa considerar-se provada, ou seja, possa ser aceite como verdadeira[3].
Para LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, “pese embora a existência de algumas flutuações terminológicas, o standard que opera no processo civil é, assim, o da probabilidade prevalecente ou “mais provável que não”. Este standard consubstancia-se em duas regras fundamentais:
(i) Entre as várias hipóteses de facto deve preferir-se e considerar-se como verdadeira aquela que conte com um grau de confirmação relativamente maior face às demais;
(ii) Deve preferir-se aquela hipótese que seja “mais provável que não”, ou seja, aquela hipótese que é mais provável que seja verdadeira do que seja falsa.
Em primeiro lugar, este critério da probabilidade lógica prevalecente – insiste-se – não se reporta à probabilidade como frequência estatística mas sim como grau de confirmação lógica que um enunciado obtém a partir das provas disponíveis.
Em segundo lugar, o que o standard preconiza é que, quando sobre um facto existam provas contraditórias, o julgador deve sopesar as probabilidades das diferentes versões para eleger o enunciado que pareça ser relativamente “mais provável”, tendo em conta os meios de prova disponíveis. Dito de outra forma, deve escolher-se a hipótese que receba apoio relativamente maior dos elementos de prova conjuntamente disponíveis”[4].
Os meios de prova, enquanto “modos por que se revelam os factos que servem de fonte das relações jurídicas”[5], encontram no Código Civil os seguintes tipos: a confissão (arts. 352.º a 361.º); a prova documental (arts. 362.º a 387.º); a prova pericial (arts. 388.º e 389.º); a prova por inspeção (arts. 390.º e 391.º); e a prova testemunhal (arts. 392.º a 396.º).
Nos termos do preceituado no art. 607.º, n.º 5, do CPCivil, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.
O cit. normativo consagra o chamado princípio da livre apreciação da prova, que assume carácter eclético entre o sistema de prova livre e o sistema de prova legal.
Assim, o tribunal aprecia livremente a prova testemunhal (art. 396.º do CCivil e arts. 495.º a 526.º do CPCivil), bem como os depoimentos e declarações de parte (arts. 452.º a 466.º do CPCivi, exceto na parte em que constituam confissão; a prova por inspeção (art. 391.º do CCivil e arts. 490.º a 494.º do C.PCivil); a prova pericial (art. 389.º do CCivil e arts. 467.º a 489.º do CPCivil); e ainda no caso dos arts. 358.º, nºs 3 e 4, 361.º, 366.º, 371.º, n.ºs 1, 2ª parte e 2, e 376.º, n.º 3, todos do CCivil.
Por sua vez, estão subtraídos à livre apreciação os factos cuja prova a lei exija formalidade especial: é o que acontece com documentos ad substantiam ou ad probationem; também a confissão quando feita nos termos do art. 358.º, nºs 1 e 2 do CCivil; e os factos que resultam provados por via da não observância do ónus de impugnação (art. 574.º, n.º 2, do CPCivil).
O sistema de prova legal manifesta-se na prova por confissão, prova documental e prova por presunções legais, podendo distinguir-se entre prova pleníssima, prova plena e prova bastante”[6].
A prova pleníssima não admite contraprova nem prova em contrário. Nesta categoria integram-se as presunções iuris et de iure (art. 350.º, n.º 2, in fine do CCivil).
Por sua vez, a prova plena é aquela que, para impugnação, é necessária prova em contrário (arts. 347.º e 350.º, n.º 2, ambos do CCivil). Assim será com os documentos autênticos que fazem prova plena do conteúdo que nele consta (art. 371.º, n.º 1, do CCivil), sem prejuízo de ser arguida a sua falsidade (art. 372.º, n.º 1, do CCivil), e também com as presunções iuris tantum (art. 350.º, n.º 2, do CCivil).
Por último, a prova bastante carateriza-se por bastar a mera contraprova para a sua impugnação, ou seja, a colocação do julgador num estado de dúvida quanto à verdade do facto (art. 346.º do CCivil). Assim se distingue prova em contrário de contraprova – aquela, mais do que criar um estado de dúvida, tem de demonstrar a não realidade do facto[7].
1.3.3.
Do invocado erro de julgamento
1.3.3.1.
Da pretendida alteração parcial do ponto 27) do elenco dos factos julgados provados
Com fundamento nos depoimentos das testemunhas EE e FF, defendem os Apelantes a modificação do ponto 27) dos factos provados – “Sabendo da importância para os AA. da questão do prazo e para lhes assegurar a necessária segurança e confiança no cumprimento do prazo para a emissão da licença de construção, a X..., através do FF que minutou a cláusula do prazo de 90 dias, o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA., para a obtenção da licença de construção, conforme mail de 02.08.2019” –, mediante supressão do segmento “o que foi feito de acordo com o mandatário dos AA”.
Como vem sendo reiteradamente afirmado pela jurisprudência dos nossos tribunais superiores, “não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objeto de impugnação não forem suscetíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2.º, nº 1, 137.º e 138.º, todos do C.P.C.)”[8].
Ora, saber se a cláusula em apreço foi ou não aposta no contrato com o acordo do advogado dos Autores é absolutamente irrelevante para a boa decisão do que constitui a essencialidade do problema jurídico controvertido, desde logo porque os Autores intervieram por si na outorga do contrato, sendo certo que nem sequer estão sob discussão quaisquer vícios da vontade.
Pelo exposto, abstemo-nos de apreciar o recurso nesta parte.
1.3.3.2.
Pretendem os Recorrentes que ao facto provado 22) – “No âmbito do contrato, as partes convencionaram: - o preço de €.550.000,00; - eficácia real da promessa” – seja aditado o teor do ponto (iii) do artigo 28.º da petição inicial: “estipulação do prazo de 90 dias para a obtenção da licença de construção, prazo findo o qual, os AA poderiam, sem mais, pedir a restituição em singelo do sinal prestado e a R, em 5 dias úteis, deveria devolver o sinal”-, e que seja suprimido o facto provado 23): “Estabeleceu-se na cláusula 5ª, nº 3, “A sociedade D..., Lda tem o prazo de noventa dias para obter ou providenciar, a emissão da licença de construção, após essa data fica à consideração dos adquirentes a opção de continuar no negócio, ou serem ressarcidos em singelo do valor entregue no máximo de cinco dias úteis.”
Nenhuma razão válida vislumbramos para acolher tal pretensão.
Com efeito, o ponto 23) do elenco dos factos provados, limitado à transcrição ipsis verbis do teor da cláusula 5.ª, n.º 3, do contrato-promessa em causa, outorgado por escritura pública, correspondente ao doc. n.º 1 junto com a petição inicial, assume inequívoca relevância como tal, podendo e devendo o respetivo sentido decisivo ser objeto de indagação em matéria de conhecimento de direito, em conjugação com a globalidade da materialidade apurada.
Termos em que, sem necessidade de outras considerações, julgamos improcedente o recurso nesta parte.
1.3.3.3.
Mais sustentam os Apelantes que os factos provados 37) – “Em Setembro de 2019, semanas após a assinatura do contrato-promessa (21/08/19), os AA. pediram a revisão de diversos acabamentos e singularidades, armários embutidos de qualidade, até a potencialidade de instalação de um elevador, que chegou a ser equacionada, o que embora em termos de alteração ao projeto se tenha manifestado legal e tecnicamente impossível, sistema de ar condicionado e sua orçamentação para instalação, este quantificado orçamentalmente e de valor expressivo, criação eventual de mais pisos, ordens de grandeza orçamental para alterações de todo tipo equacionadas e desejadas” – e 38 – “Os pedidos de alteração requeridos pelos AA., implicavam a elaboração de um novo projecto de execução (onde são discutidas técnicas de construção, quantidades e materiais, como por exemplo, quantas toneladas de cimento são necessárias para a construção, quanto ferro tem que ser aplicado), o que levou a R., através da F..., Lda, por deferimento/atenção com os AA., a elaborar um projecto, tendo o mesmo sido enviado aos AA.” –, devem passar a não provados.
Estamos perante factualidade que os Apelantes qualificam de “falsidade da Ré, idealizada pelo Sr. arquiteto CC, para dar cobertura à sua mentira inicial em que convenceu os AA de que o custo da obra orçava entre 260/280 M€, para assim os convencer a celebrar o negócio jurídico de aquisição do imóvel”, sustentando tal entendimento na valoração que fazem de meios de prova que especificam, nomeadamente as suas próprias declarações prestadas em audiência de julgamento, em conjugação com os depoimentos das testemunhas DD e EE e teor de determinados documentos.
Nesta parte, o juízo probatório alcançado pela 1.ª instância ficou consignado na sentença conforme segue: “Sobre a questão do A. ter pedido alterações substanciais no projecto de execução inicial e custo previsto inicialmente (€260 a €280.000,00), o Tribunal não teve quaisquer dúvidas de que tal foi solicitado pelo A. (pontos 37 a 40 dos factos assentes). Com efeito, a testemunha CC foi clara em referir que o A. queria uma coisa como se fosse para ele próprio, requerendo essas alterações, designadamente madeiras, caixilharias, estrutura em betão para além daquela que se encontrava prevista na zona das varanda, armários e outros. Tanto assim foi que a testemunha CC, por atenção com os AA., diligenciou pela elaboração de um orçamento que contemplasse tais alterações, o que, diga-se, também foi levado a cabo pelo próprio A., o qual apresentou um orçamento nesse sentido. Ora, o depoimento da testemunha CC foi credível e não foi abalado pelas declarações de parte dos AA. e do filho destes EE, tanto mais que tal depoimento se encontra alicerçado no facto de ter diligenciado pela elaboração de projecto de execução e orçamento que contemplasse as alterações requeridas pelo A. e que ele próprio diligenciou pela apresentação de orçamento com as alterações que pretendia à execução/reparação do prédio. Atente-se ainda que as testemunhas KK, GG, HH, II, além de descreverem as alterações técnicas produzidas, foram unânimes em referir que tal foi a pedido da F..., a qual sempre referiu que o cliente, aqui AA., pretendiam tais alterações. Diga-se ainda que não se compreenderia, seguindo as regras do senso comum e da normalidade, que a F..., Lda fosse elaborar um novo projecto de execução e respectivo orçamento por mera recreação, sem que tivesse havido um pedido nesse sentido dos AA., atente-se que inicialmente havia um projecto de execução de custo baixo (€260 a €280.000,00) e que foi apresentado ao A., pelo que é de todo pouco credível que se fosse elaborar um novo projecto de execução e respectivo orçamento sem que para tal não houvesse pedido do A.. Ainda sobre o custo de tal novo orçamento ficou também evidente, pelos depoimentos das citadas testemunhas, que as alterações eram substanciais e que tal provocou um aumento também substancial do custo de reparação do prédio, mesmo assim muito inferior ao valor apresentado pelo próprio A. (€445.000,00 para €626.000,00)”.
Adiantamos desde já que a convicção alcançada pelo Exmo. Juiz de Direito, fundada na livre apreciação dos meios de prova produzidos, em nada diverge da leitura que nos é possível fazer nesta sede sobre os mesmos meios de prova.
Existindo de facto uma total oposição entre o sentido das declarações prestadas pelos Autores e do depoimento da testemunha EE, filho daqueles, por um lado, e do depoimento da testemunha CC, por outro, a 1.ª instância entendeu atribuir maior credibilidade a este último, e daí a prevalência da verdade processual no sentido que se deixou consignado na sentença.
No confronto com tais meios de prova, também para nós o depoimento da testemunha CC, arquiteto de profissão, responsável pelo projeto de arquitetura respeitante à requalificação do prédio em causa e interlocutor entre as partes no processo negocial que conduziu à celebração do contrato-promessa em discussão, em razão da sua assertividade, esclarecimento cabal quanto aos aspetos mais técnicos do procedimento administrativo destinado à aprovação dos projetos de arquitetura e de execução e correspondente orçamentação, assim como de licenciamento da obra, e sobretudo clareza e segurança nas respostas esclarecedoras dadas ao tribunal quando confrontado com perspetivas divergentes do sentido por si afirmado, levam-nos a qualificar o mesmo dotado de objetividade, seriedade e isenção, e como tal digno de credibilidade.
Nada do que é afirmado pelos Apelantes nas suas alegações de recurso é bastante para afetar a credibilidade do depoimento da testemunha CC, não o sendo de todo o sentido do depoimento da testemunha DD, que embora arquiteto de profissão nenhuma intervenção assumiu no negócio em causa, não tendo conhecimento direto de nenhum dos factos controvertidos, assumindo em audiência um papel que em rigor sempre caberia a um perito, dando a sua leitura sobre documentos carreados para os autos, os quais lhe foram disponibilizados pelos Autores em fevereiro de 2020 pelos Autores, no âmbito de uma relação de amizade e com vista ao aconselhamento no proceder no âmbito do negócio.
Confrontado com os documentos nºs 8 e 9 juntos com a contestação, projetos de execução de 2018 e 2019, respetivamente, a testemunha deixou bem patente as dificuldades sentidas sobretudo na leitura do primeiro. Começando por afirmar que enquanto o projeto de 2018 não contemplava armários em madeira e que os pavimentos dos diversos pisos assumiam estrutura em madeira, e que o projeto de 2019 já contemplava pisos em betão, o que representava duas abordagens completamente diferentes em termos de materiais e respetivos custos, acabou depois por afirmar ter a ideia que o que apelidou de “projetos de especialidade” relativamente a 2018 já contemplariam também pisos em betão.
A questão da estrutura em betão ou de madeira, nos projetos de execução de 2018 e 2019, acabou por ser cabalmente esclarecida pela testemunha CC, deixando claro que no primeiro projeto de execução (2018), a quantidade de betão prevista era diminuta e respeitava tão só à fachada tardoz.
Esclareceu que em 2018 tinham por objetivo executar um projeto de rendimento de baixo custo, o que passava por não intervir nos tetos de estuque, já que a acontecer tal encareceria muito a obra; o projeto de execução de 2019 contemplava as alterações pretendidas pelos Autores, sendo as mais significativas, também em termos de acréscimo de custos, o isolamento em estrutura de betão entre os diversos pisos, e também tudo o que tinha a ver com serviços de carpintaria, o que implicava, para além do mais, a instalação de armários e portadas em madeira maciça em todo o edifício.
Concluímos, pois, no sentido de que nenhuma censura nos merece a decisão recorrida nesta parte, bem pelo contrário, já que vemos bem estruturada e ancorada num juízo pautado pela maior probabilidade do acontecer, pelo que improcede a pretensão dos Apelantes.
1.3.3.4.
Por fim, sustentam os apelantes que em face da prova produzida se justifica antes julgar provada a matéria que a 1.ª instância considerou provada, descrita sob as alíneas c) – “[Que] O A. tivesse reportado preocupação com a questão dos custos aquando do referido em 25) dos factos provados” –, d) – “[Que] A razão de ser da cláusula 5ª, nº 3, da promessa tivesse a ver com o receio de um atraso excessivo no início da obra e houvesse um desvio/acréscimo no preço da empreitada que pusesse em causa o investimento e ainda com o facto de, contrariamente ao que fora anunciado inicialmente pelo Sr FF e pelo Sr. Arquiteto CC, não estar ainda aprovado o projeto de arquitectura” –, e) – “[Que) Na sequência do referido em 30) a resposta era sempre para a semana conto ter o projeto aprovado pela CÂMARA e estou a recolher as propostas dos empreiteiros” –, f) – “[Que] Em contacto telefónico de Janeiro de 2020, entre o A e o Sr. Arquitecto CC, este informou que estava mesmo a sair a aprovação do projeto e questionado sobre os orçamentos já apresentados por empreiteiros referiu que estavam em linha com o previsto” –, g) – “[Que] subsequentemente a 35) dos factos provados o Sr. FF contactou o A. e, de modo informal, propôs uma redução no preço de €75.000,00, para compensar o inesperado aumento do preço da empreitada” – e h) – “[Que] Tenha sido a R. a minutar o contrato promessa”.
1.3.3.4.1.
Começando pelo fim, há que dizer que é absolutamente irrelevante quem minutou ou deixou de minutar o contrato sob discussão, daí que, por razões que já deixámos afloradas, nos abstemos de apreciar a pretensão dos apelantes no que concerne à matéria da alínea h) do elenco dos factos julgados não provados.
1.3.3.4.2.
A al. c) encontra-se conexionada com o facto dado como provado em 25), este com o seguinte teor: “Perante esta nova realidade, o A. transmitiu ao Sr. FF a sua preocupação com possíveis atrasos na realização das obras, o que iria comprometer os encargos estimados pelo Arquiteto CC, tendo ponderado seriamente a desistência do negócio”.
Ora, da simples leitura do ponto 25) dos factos provados decorre claramente que o A. estava preocupado com os “custos” da reabilitação do edifício, o que se insere no segmento “(…) o que iria comprometer os encargos estimados pelo Arquiteto CC”.
Nestas circunstâncias, reconhecendo a razão dos Apelantes, decidimos excluir dos factos não provados a matéria da al. c), a qual consideramos abrangida pelo sentido do que se mostra vertido no ponto 25) dos factos julgados provados.
1.3.3.4.3.
O conteúdo da al. d), com exceção do segmento “e ainda com o facto de, contrariamente ao que fora anunciado inicialmente pelo Sr FF e pelo Sr. Arquiteto CC, não estar ainda aprovado o projeto de arquitectura”, mostra-se abrangido pelo sentido do que se deixou consignado nos pontos 24) a 27) do elenco dos factos provados, e daí que deva deixar de figurar como matéria não provada, como pretendido pelos Recorrentes.
Relativamente ao segmento que deixámos transcrito, impõe-se que se mantenha como não provado, desde logo com base no depoimento da testemunha FF, do qual resultou bem esclarecida a distinção entre diversos conceitos técnicos, tais como projeto de arquitetura, especialidades, execução e licença de obra, afirmando perentoriamente o mesmo que o projeto de arquitetura propriamente dito já se encontrava aprovado quando se iniciou o negócio, faltando apenas o despacho formal de encerramento do processo e consequente pedido de licença de obra, esta sim condicionada à observância de certos requisitos adicionais que explicitou.
Em face do exposto, acolhendo parcialmente a pretensão dos Apelantes, decidimos alterar a redação da al. d) em apreço, passando a mesma a constar apenas com o seguinte conteúdo:
- “A razão de ser da cláusula 5ª, nº 3, da promessa tivesse a ver também com o facto de, contrariamente ao que fora anunciado inicialmente pelo Sr FF e pelo Sr. Arquiteto CC, não estar ainda aprovado o projeto de arquitetura”.
1.3.3.4.4.
Relativamente à matéria que integra as alíneas e) e f), com base no depoimento da testemunha CC, justifica-se que se dê como provado (em ordem a melhor esclarecer o sentido das comunicações em questão) o seguinte:
- “Nos contactos mencionados em 30), o Sr. Arquiteto CC, respondia sempre que o despacho formal de encerramento do processo e consequente pedido de emissão de licença de obra já havia sido formalizado logo a seguir à formalização do contrato-promessa, que a licença podia ser emitida a qualquer momento mas que era habitual o prazo de trinta dias ser excedido pela Câmara Municipal, dando ainda conta em momento não exatamente apurado de que já tinha em seu poder os novos orçamentos que havia solicitado, os quais estavam acima do valor esperado, mas que pretendia discutir em reunião presencial, em vez de os enviar por e-mail”.
Quanto ao mais constante das alíneas e) e f), em sentido divergente ou não coincidente com o que acabamos de deixar afirmado, mantém-se como não provado, por não ter sido produzida prova cabal no sentido da respetiva ocorrência.
1.3.3.4.5.
Relativamente à matéria da al. g), o depoimento da testemunha EE, perante a posição antagónica assumida pela testemunha FF, apresenta-se-nos insuficiente para justificar solução diversa da que foi alcançada pela 1.ª instância, não nos sendo possível criar convicção segura no sentido da maior probabilidade da ocorrência de tal facto.
Improcede, pois, nesta parte, a pretensão dos Apelantes.
1.3.4.
Síntese conclusiva
Concluindo nós pela parcial procedência do recurso em matéria de facto, as alterações que por via disso operamos na decisão recorrida, resumem-se ao seguinte:
a) Aditamento ao elenco dos factos provados do seguinte ponto 43):
- “Nos contactos mencionados em 30), o Sr. Arquiteto CC, respondia sempre que o despacho formal de encerramento do processo e consequente pedido de emissão de licença de obra já havia sido formalizado logo a seguir à formalização do contrato-promessa, que a licença podia ser emitida a qualquer momento mas que era habitual o prazo de trinta dias ser excedido pela Câmara Municipal, dando ainda conta em momento não exatamente apurado de que já tinha em seu poder os novos orçamentos que havia solicitado, os quais estavam acima do valor esperado, mas que pretendia discutir em reunião presencial, em vez de os enviar por e-mail”;
b) Eliminação da al. c) do elenco dos factos não provados;
c) Alteração da al. d) do elenco dos factos não provados, passando a constar assim:
- “A razão de ser da cláusula 5ª, nº 3, da promessa tivesse a ver também com o facto de, contrariamente ao que fora anunciado inicialmente pelo Sr FF e pelo Sr. Arquiteto CC, não estar ainda aprovado o projeto de arquitetura”; e
d) Eliminação nas alíneas e) e f) do elenco dos factos não provados de tudo o que se mostre contrário ou não coincidente com o novo facto provado 43).
2.
OS FACTOS E O DIREITO
2.1.
Tendo a 1.ª instância julgado não existir fundamento válido para a resolução de contrato-promessa de compra e venda de um imóvel urbano, declarada extrajudicialmente pelos Autores/Apelantes (promitentes compradores), à Ré/Apelada (promitente vendedora), e por isso julgado a ação improcedente, os Recorrentes pretendem por via do presente recurso fazer valer a sua discordância, que passa sobretudo por conferir uma diferente interpretação ao que se mostra convencionado sob a respetiva cláusula 5.ª, n.º 3.
Lembramos que a resolução contratual, constituindo um direito potestativo com eficácia extintiva, fundado na lei ou em convenção (art. 432.º, n.º 1, do CCivil), não se basta com a simples mora, dependendo sempre de incumprimento definitivo.
No contrato sob discussão, cuja validade não vem questionada, deixou-se estabelecido na dita cláusula: “A sociedade D..., Lda. tem o prazo de noventa dias para obter ou providenciar, a emissão da licença de construção, após essa data fica à consideração dos adquirentes a opção de continuar no negócio, ou serem ressarcidos em singelo do valor entregue no máximo de cinco dias úteis.”
A dissensão essencial entre os Apelantes e o Tribunal recorrido passa desde logo pela definição do sentido relevante do segmento textual “obter ou providenciar” enquanto modo de atuação a que se obrigou contratualmente a Apelada.
É sabido que em matéria de interpretação e integração da declaração negocial, vigora entre nós a chamada teoria da impressão do destinatário, com expressão desde logo nos artigos 236.º a 238.º do CCivil.
É assim que a declaração negocial deve valer “com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele” (236.º, n.º 1); que “sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida” (236.º, n.º 2); “em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações” (237.º); sendo certo que nos negócios formais, como é o caso, “não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (238.º, n.º 1), admitindo-se ainda assim que esse sentido possa valer “se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (238.º, n.º 2).
Também no respeitante às circunstâncias atendíveis para a interpretação se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: “serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efetivo, teria tomado em conta. A título exemplificativo, M. DE ANDRADE refere «os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento); a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante (de linguagem ou outros); os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais (próprios de outros meios ou profissões), etc.». Ao lado destas circunstâncias, referidas a título de exemplo, podem assinalar-se outras, designadamente «os modos de conduta por que, posteriormente, se prestou observância ao negócio concluído»”[9].
Enquanto a sentença recorrida atribuiu às expressões “obter” e “providenciar” significados distintos e em alternativa no contexto em que se mostram inseridas, representando para a Ré, promitente vendedora, a obrigação de obter “tout court”, a licença de construção no prazo de 90 dias, ou, em alternativa, a obrigação de, em igual prazo, providenciar, no sentido de diligenciar, desenvolver os trâmites necessários e adequados a conseguir a obtenção da licença, os Apelantes defendem que as ditas palavras não foram usadas com sentidos divergentes e alternativos, antes se complementando, “donde a palavra “providenciar” tem o significado de reiterar ou reforçar a palavra “obter” escrita imediatamente antes”.
Não podemos de modo algum acolher o entendimento dos Apelantes.
Desde logo, em qualquer circunstância, mesmo fora do quadro negocial em que nos movemos, quando o que efetivamente se pretende exprimir com palavras o ato de “conseguir”, “alcançar” (o que se deseja), o vocábulo “obter” apresenta-se inquestionavelmente mais clarificador, definitivo, do que o vocábulo “providenciar”, porquanto este último assume correntemente o significado de “tomar providências”, diligenciar ou tramitar, tendo em vista a obtenção do que se deseja.
Assim, é de considerar muito pouco crível à partida que qualquer das partes tenha tido em mente utilizar o vocábulo “providenciar” apenas para “reforçar” o alcance do vocábulo “obter”, considerando também, no que concerne aos Autores, o seu elevado grau de habilitações literárias.
Mas se é assim em termos gerais, mais o é, estamos certos, no contexto negocial em que as ditas expressões foram utilizadas.
Com efeito, tratando-se como se trata do estabelecimento de uma obrigação de obtenção por um particular de uma licença de obra cuja emissão cabe a uma Câmara Municipal, o particular nunca tem o domínio absoluto dos trâmites processuais que conduzem à emissão da licença. Mesmo cumprindo pela sua parte todas as tarefas que lhe cabem, necessárias ao deferimento da pretensão, as regras da experiência habilitam-nos a afirmar que jamais poderá estar seguro sobre o cumprimento integral das obrigações que cabem à entidade pública, especialmente no que toca a prazos legais.
E é por isso que bem se compreende que em casos como o dos autos se utilize a palavra “providenciar”, em alternativa à palavra “obter”, pois só a primeira é suscetível de definir o que constitui o domínio da ação de quem se obriga a semelhante prestação contratual.
Embora resulte claramente da factualidade julgada provada que a inserção da cláusula 5.ª, n.º 3, do contrato visou tranquilizar os Autores quanto a preocupações relacionadas com possíveis atrasos na realização das obras e aumento dos custos daí recorrentes, é razoável considerar, em face de tudo o mais que se logrou apurar, que a realização de todas as diligências por parte da Ré, necessárias e adequadas à obtenção de deferimento de licenciamento de obra por parte da Câmara, era por si só suficiente para assegurar a dita tranquilidade aos Autores.
Veja-se que não obstante o prazo de noventa dias respeitante à licença de obras, consagrado na cláusula em discussão, se esgotar no dia 22 de novembro de 2019, as partes estavam cientes de que a obra nunca teria início antes de janeiro de 2020 (cfr. ponto 21 dos factos provados).
E a verdade é que os Autores, não obstante esgotado o dito prazo de 90 dias sem que lhes tivesse sido disponibilizada a almejada licença de obras, pouco ou nada se importaram com isso. Continuaram centrados no prosseguimento das diligências tendentes à formalização do negócio definitivo, mantendo os contactos com o Sr. Arquiteto CC, nos termos julgados provados, designadamente sob os pontos 30) e 43).
Ou seja, o que se extrai da factualidade julgada provada é que a Ré, logo após a celebração do contrato-promessa fez tudo quanto estava ao seu alcance no sentido de obter a licença de obras, cumprindo nessa medida a obrigação de diligenciar nos termos que ficou consignada na cláusula 5.ª, n.º 3, sendo certo que a licença só foi emitida pela Câmara Municipal em 21.02.2020, sem que tal demora se possa imputar à Ré.
Sucede que só em 24.02.2020, justamente três dias após a Ré lhes ter dado conhecimento da emissão da licença de obras, os Réus tomaram a iniciativa de resolver o contrato, invocando incumprimento da cláusula 5.º, n.º 3 por parte da Ré, nos exatos termos que fizeram constar da carta correspondente ao documento 2 junto com a petição inicial.
Tal declaração resolutiva apresenta-se a todos os títulos injustificada, como bem se julgou na primeira instância, não encontrando cobertura em qualquer incumprimento contratual por parte da Ré, designadamente do que ficou estipulado sob a cláusula 5.ª, n.º 3.
Ao invés do que deixaram consignado na carta de resolução, é muito claro que os Autores não perderam definitivamente interesse no negócio prometido porque decorreram mais de 90 dias sem que tivesse sido emitida a licença de obras. E também é manifesto que o custo da obra de reabilitação do prédio em causa não subiu para o montante de 445.655,77€ devido ao facto de a dita licença ter sido emitida apenas em 21.02.2020 (afinal cerca de 3 meses apenas após os tais 90 dias contemplados no contrato-promessa, e menos de 2 meses após a data inicialmente prevista para início das obras).
O que sucedeu é que o custo da obra acabou por evoluir para o mencionado valor, excedendo em larga medida as estimativas iniciais, à luz do primeiro projeto de execução de 2018, em resultado da conjugação de dois fatores primordiais: por um lado, a inflação do custo dos materiais, do que os AA sempre estiveram bem cientes, já que desde sempre lhes foi dito que a obra, mesmo se realizada em conformidade com primeiro projeto de execução, poderia ver o seu custo acrescido entre 10 e 15%, tomando por base o orçamento inicial, situado à volta de 270.000,00€ mais IVA; por outro lado, as alterações introduzidas pela Ré no segundo projeto de execução, a solicitação dos Autores, que como ficou bem patente, pretendiam outros cómodos e uma qualidade de construção bem superior à que havia sido projetada inicialmente.
Assim, sem necessidade de outras considerações, impõe-se-nos que concluamos como concluiu a douta sentença recorrida: pela inexistência de fundamento que sustente validamente a declaração de resolução contratual feita pelos Autores à Ré nos termos que constam da carta correspondente ao doc. 2 junto com a petição inicial, o que redunda naturalmente na total improcedência do recurso em matéria de direito.
2.2.
Tendo dado causa às custas do recurso, os Recorrentes são responsáveis pelo respetivo pagamento (cfr. art. 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil).
IV.
DECISÃO
Pelos fundamentos expostos, julgamos o recurso parcialmente procedente em matéria de facto e totalmente improcedente em matéria de direito, e, em consequência, decidimos:
a) Manter a decisão da 1.ª instância; e
b) Condenar os Réus/Recorrentes nas custas do recurso.
***
Tribunal da Relação do Porto, 13 de setembro de 2022Os Juízes Desembargadores,
Fernando Vilares FerreiraMaria Eiró
João Proença
___________
[1] Cf. MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, As partes, o objeto e a prova na ação declarativa, Lex, 1995, p. 195.
[2] Cf. Ac. do STJ de 06.10.2010, relatado por HENRIQUES GASPAR no processo 936/08.JAPRT, acessível em www.dgsi.pt.
[3] Cf. LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA, O Standard de Prova no Processo Civil e no Processo Penal, janeiro de 2017, acessível em http://www.trl.mj.pt/PDF/O%20standard%20de%20prova%202017.pdf.
[4] Ob. cit.
[5] Cf. TOMÉ GOMES, Um olhar sobre a prova em demanda da verdade no Processo Civil, in Revista do Centro de Estudos Judiciários, n.º 3, 2005, p. 152.
[6] Cf. CASTRO MENDES, Do conceito de prova em processo civil, Ática, 1961, Tese de Doutoramento apresentada à Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, p. 413.
[7] Cf. PAIS DE AMARAL, Direito Processual Civil, 12.ª edição, Almedina, 2015, p. 293.
[8] Cf. Ac. RG de 15.12.2016, relatado por MARIA JOÃO MATOS no processo 86/14.0T8AMGR.G1, acessível em www.dgsi.pt.
[9] CARLOS ALBERTO DA MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª edição atualizada, Coimbra Editora, 1992, pp. 450-451.