Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0332100 |  |
NULIDADE
EFEITOS
Em 13.4.1998, no (então, .. Juízo; e hoje) .. Vara Mista do Tribunal Judicial de ............., Manuel ........... e mulher Maria ............, emigrados em ..., ........., ............., instauraram acção declarativa (de reivindicação e indemnização), com processo ordinário, contra Anabela ........... e marido Fernando ............., residentes na Rua ........., ........., .......,
pedindo a condenação destes a
-desocuparem a fracção “C”, estabelecimento comercial, do rés do chão, com entrada pelo nº ..., da Rua ......., relativo ao prédio inscrito na matriz no art. 8082, da freguesia de ......., ............, e descrito na Conservatória sob o nº 1047, sito no prolongamento desta Rua n º ..., ..., ..., ... e na Rua ......, nº ... e ..., restituindo-a aos AA, seus proprietários; e
-indemnizarem estes no montante já liquidado de 860 contos, e no liquidando até efectiva restituição, com juros, desde a data da citação;
porquanto
sendo donos da fracção, celebraram com os RR, em 31.7.1996, por documento particular, contrato de arrendamento sobre ela, para salão de cabeleireira, mediante o pagamento de 60 contos/mês até 31.7.97, e depois 100 contos; a actualizar anualmente...
Porém, em Junho de 1997, os RR deixaram de pagar a renda; mantêm-se no locado; e impedem os AA de receber os rendimentos mensais correspondentes; sendo que o contrato é nulo, por não ter sido celebrado por escritura pública.
O casal dos RR apresentou contestação,
-excepcionando
.com a falta de água suficiente no locado, desde Maio de 1997, impedindo o exercício da sua actividade profissional de cabeleireira, justificando que tivessem deixado de pagar as rendas;
.como resolveram o contrato, por carta de 17.11.97,
.reservando-se, por isso, o direito a uma indemnização; como a serem ressarcidos por benfeitorias feitas no montante de 136.150$00; e a recuperarem a caução feita aos AA, em 8.8.1996, de 50 contos,
.motivo pelo qual exercem o direito de retenção sobre o locado.
-impugnando a versão dos AA, afirmando que o locado nunca ofereceu normais condições de utilização, obrigando os RR a encerrá-lo definitivamente, em 28.11.1997;
-e,
em reconvenção, pedem, no caso de procedência da acção, a condenação dos AA a pagarem-lhe indemnização a liquidar em execução de sentença; as despesas feitas com as benfeitorias e a restituição da caução.
Primariamente, concluem pela sua absolvição do pedido. E, subsidiariamente, a procedência da reconvenção, com condenação dos AA a pagarem-lhe indemnização, as benfeitorias e a caução por si entregue.
Replicaram os AA, pedindo a improcedência das excepções e sua absolvição do pedido reconvencional.
Proferiu-se saneador e organizou-se o condensador.
Produzida a prova em audiência de discussão e julgamento, o Tribunal teve como provada a seguinte matéria:
A).-Os AA são proprietários da fracção autónoma “C” (já identificada)...
B).-... por a terem adquirido a ....escritura pública de 28.7.95...
C).-A transmitente já era também, por sua vez, titular do direito de propriedade...
D).-Os AA celebraram com os RR um “contrato de arrendamento”, em 31.7.96, que titularam através de documento assinado pelas partes, em que os AA conferiram aos RR a posse e o gozo da fracção, mediante o pagamento por estes de uma retribuição mensal...
E).-destinava-se o “arrendado” a salão de cabeleireiro,
F).-e os “arrendatários” pagariam a retribuição mensal de 100 contos.
G).-Entretanto, no período de 1.8.96 a 31.7.97, tal retribuição era de 60 contos.
H).-Os RR tomaram posse da fracção, nela montaram um salão de cabeleireiro, com o equipamento inerente e abriram ao público, pouco tempo após;
I).-pagaram a “renda acordada” pela ocupação até Maio de 1997 inclusivé.
J).-Em 2.5.97, vencida a “renda” relativa a Junho, os RR não a pagaram.
K).-Em 20 seguinte, os AA dirigiram aos RR a carta de fls. 22, reclamando o pagamento da “renda”.
L).-Em 26 de Maio seguinte, a Ré informa-os que o estabelecimento que ocupa, não tem água; e reclama “a suspensão da renda até à regularização deste problema”.
M).-Em 17.11.97, os RR dirigiram aos AA (seu representante) a carta de fls. 25, pela qual dizem “resolver o contrato de arrendamento”.
N).-Aceitando a cessação da relação contratual, responderam aos RR, por carta de 24.11. seguinte, fixando a data de 28.11, pelas 9,30 horas, para recebimento das respectivas chaves.
O).-Os RR realizaram na fracção as seguintes benfeitorias:
-51 m2 de tijoleira, para o chão da loja e W.C; 9 sacos de cimento cola; 5 kg de litosluck, no valor de 50.150$00;
-mão de obra para sua colocação, 18.000$00;
-rodapés à volta das paredes, 3 m2 de azulejos, 3 sacos de cimento cola e 5 kg de keracolor, 17.500$00;
-montagem de cilindro e lavatório, materiais e mão de obra, 20.600$00;
-instalação de sistema de segurança, 29.900$00.
P).-Os AA não pagaram as benfeitorias.
Q).-Os AA detêm uma caução prestada pelos RR, em 8.8.96, no valor de 50 contos.
R).-As benfeitorias não podem ser levantadas sem detrimento da coisa;
S).-e valorizam a fracção, em, pelo menos, valor igual ao das benfeitorias.
1.-A água havia falhado algumas horas, durante 5 dias, e o representante dos AA aceitou que os RR nada pagassem, relativamente ao gozo da fracção, no mês de Junho 1997.
2..........
3.-O prédio, em que se integra a fracção, não obteve ainda licença de habitabilidade.
4, 5, 6, 7................
8.-Os RR utilizaram a fracção durante cerca de um ano, desde 1.8.96.
9.-Na data e hora referidos em N), o representante dos AA deparou com o estabelecimento fechado, ninguém tendo comparecido para proceder à esperada entrega das chaves da fracção.
10.-O representante dos AA dirigiu a carta de fls. 27 na qual informa os RR que “...continuarão a vencer-se as rendas da loja, até que a entrega seja concretizada...”.
11.-Por carta de 14.1.98, recepcionada pelo representante dos AA, os RR declararam que continuavam disponíveis para entregar a chave, desde que aquela lhes assinasse uma declaração em como receberam a chave “... sendo certo que nada têm a receber de rendas, indemnizações, ou seja a que título for, com referência ao mesmo estabelecimento comercial...”.
12.-Os RR entregaram a chave do estabelecimento aos AA, em 20.5.2002.
13, 14, 15, 16...............
17.-A fracção nunca teve licença de utilização;
18.-não tem contador de água; uma vez que não tem o respectivo ramal e conduta.
19.-Os AA, através da sua representante, referiram que a fracção estava em condições de ser utilizada.
20...........
21.-Desde Maio de 1997, a Ré deixou de ter água na fracção;
22.-pelo menos, em termos de abastecer o cabeleireiro com a abundância necessária.
23.-Comunicando à representante dos AA (G.........) a suspensão do pagamento da renda até à regularização do problema.
24.-A G............ sempre soube da falta de licença de utilização.
24.1.............
25.-A água do estabelecimento dependia do fornecimento do construtor.
26..............
27.-A partir de Junho de 1997, efectuou-se a ligação da fracção ao ramal de outra fracção, sendo o fornecimento da água a este feito através da rede pública.
28...............
29.-A tijoleira que os RR colocaram no chão da loja e WC foi a alternativa que preferiram assumir, perante a proposta dos AA de fazerem aquele acabamento com alcatifa rapada.
30.-Os rodapés seriam igualmente colocados pelos AA, não fôra aquela opção dos RR.
31, 32, 33.........
Com base no que se sentenciou
-a parcial procedência da acção, condenando os RR a pagar aos AA a quantia de 9.150,20 €uros (1.834.450$00), acrescida de juros moratórios, à taxa legal, desde 18.6. 98, e contados sobre a quantia de 4.289,67 €uros (sendo que a fracção já havia sido entregue aos AA, em 20.5.2002; havendo inutilidade superveniente da lide, quanto à restituição da fracção);
-a improcedência da reconvenção, absolvendo-se os AA do respectivo pedido.
Singularmente (?!), cada um dos RR interpôs recurso, pugnando (art. 690º-1, CPrC) pela revogação da sentença e sua substituição por decisão que os absolva do pedido, no que concerne ao pagamento da “indemnização do uso” pelos RR da coisa dos AA, no período compreendido entre Junho de 1997 e Maio de 2002, inclusivé.
Os AA defendem a manutenção da sentença impugnada.
Conhecendo.
Reclamam os RR/apelantes a sua absolvição da parte do pedido, por que foram condenados; seja, do pagamento da prestação sucedânea (deduzida do valor da caução prestada e do das benfeitorias feitas na fracção pelos RR) equivalente à quantificação da privação do uso da coisa dos AA/apelados pelos RR, durante o período compreendido entre Maio de 1997 (último mês em que pagaram aos AA a “renda” acordada) e Maio de 2002 (20, data em que lhes fizeram a entrega da chave do estabelecimento).
Questão é, pois, tão só a de saber
se, declarada a nulidade do “contrato de arrendamento”, o respectivo efeito restitutório se basta com a mera entrega do “locado”
[(o que aconteceu em 20.5.2002 – data do início da audiência de discussão e julgamento – cfr. acta respectiva a fls. 217-219; daí, na sentença se ter considerado o correspondente pedido dos AA, natural obrigação decorrente do regime da nulidade aplicável e aceite, ao “contrato de arrendamento” da fracção, por falta de formalização por escritura pública, não sujeito a apreciação por inutilidade superveniente da lide]
ou
se, para além disso, os RR/“locatários” e recorrentes deverão também entregar aos AA/“locadores”/apelados a importância correspondente às “rendas convencionadas”, relativas ao período de Junho 97 a Maio de 2002, inclusivé.
A isto, se circunscreve o âmbito dos recursos (art. s 684º-2 e 3 e 690º-1, CPrC).
É inequívoco que, por carta de 14.1.98,, recebida pelos AA, os RR lhes declararam que estavam disponíveis para lhes entregar a chave da fracção “locada”, desde que lhes assinassem declaração em como receberam a chave e de que nada deles tinham a receber de rendas, indemnizações... pela ocupação do estabelecimento (11).
Porém, e sem mais, só vieram a entregar as chaves aos AA, em 20.5.2002 (12).
E, já desde Junho de 1997, que nada mais pagaram a estes (I e J).
O que se discute é o valor do uso da fracção, durante o tempo em que dela estiveram privados os AA (seus proprietários): os RR não podem devolver o tempo de utilização nem o concreto uso que dela fizeram.
No momento em que se põe o problema da nulidade do “contrato”, foi já “cumprido”, prática e economicamente, em termos de não ser possível desfazer retroactivamente a “satisfação” que o uso da fracção lhes proporcionou, nem as necessidades assim satisfeitas.
Declarada a nulidade do contrato, se a restituição em espécie já não é possível, impor-se-á a restituição em valor – art. 289º-1, CC (Castro Mendes, Teoria Geral de Direito Civil, II, 1979, 308/9.)
A devolução do uso da fracção pelos RR, deve ser substituída pela sua valoração objectiva (Mota Pinto, Teoria Geral de Direito Civil, pág. 475, nota 1)
No “arrendamento”, o objecto da prestação é a cessão do gozo e fruição pelo “locador”, pelo que há manifesta impossibilidade material dos RR/locatários de desfazerem o facto.
Daí que o valor correspondente à prestação/tempo de uso, não possa ser restituído em espécie; e reste, tão-só, a obrigação de assegurar a restituição do valor, como contraprestação sucedânea.
O que a parte impugnada da sentença procurou satisfazer.
É ponto assente, por indubitável e incontestado, que
-os RR tomaram a posse da fracção, em 1.8.96; nela montaram salão de cabeleireiro e abriram ao público (H);
-deixaram de pagar a renda, em Junho de 1997 (J);
-na fracção, em Maio de 97, faltou a água algumas horas durante 5 dias (1 BI);
-a partir de Junho de 97, o fornecimento de água à fracção passou a ser feito através da rede pública /ramal de outra fracção (27);
-sendo que desde Maio de 97 os RR deixaram de ter água na fracção, em termos de abastecerem o salão de cabeleireiro com a abundância necessária (21 e 22).
-O prédio onde se integra a fracção ainda não obtivera a licença de habitabilidade (3); nem esta a licença de utilização (17); como não tinha contador de água, por não ter o respectivo ramal e conduta (18); que dependiam do fornecimento do construtor do prédio (que não os AA) (25).
Neste quadro factual provado, com as patentes limitações do gozo da coisa, procurou a decisão impugnada quantificar o seu valor.
O que fez.
Porém, podê-lo-ia ter feito?
Há matéria de facto demonstrada bastante para a sua determinação?
Há os elementos necessários e suficientes já na acção declarativa, para cifrar o benefício obtido pelos RR/apelantes, no período compreendido entre Junho de 1997 e Maio de 2002, inclusivé, como contrapartida da sua ocupação da fracção pertencente aos AA/apelados?
Ora, entendemos que a resposta tem de ser negativa.
Provado não está o montante dos prejuízos, sequer parte deles, alegadamente sofridos pelos AA, em consequência da ocupação da fracção pelos RR.
Na certeza, porém, de que estes, sem causa justificativa, obtiveram um benefício – enriqueceram – à custa dos AA; pelo que estão obrigados a restituir a estes a medida do seu benefício, com que injustificadamente se locupletaram – art. 473º, CC.
“Ex lege” art. 1305º, CC, só ao proprietário cabe gozar de modo pleno e exclusivo os direitos de fruição e disposição das coisas que lhe pertencem.
Assim, tudo quanto a fracção seja capaz de render pertence, em princípio, aos seu proprietário (os AA).
E se sobre a fracção há um interventor (ora, os RR), que dela tenha extraído certas vantagens, poderá dizer-se que obtiveram um enriquecimento à custa do seu dono (AA), na medida em que se apropriaram de utilidades que «a ordem jurídica, segundo o direito de ordenação dos bens», reservara exclusivamente a este último (Pereira Coelho, O enriquecimento e o dano, RDES, XVI, pág. 22).
Neste caso, em qualquer circunstância, sempre os RR “possuidores” estão obrigados a satisfazer os AA (donos) o valor dos frutos que obtiveram à custa da fracção ou do valor do uso que dela fizeram, restituindo-lhes, pois, o «valor da exploração» (P. Lima e A Varela, CC anotado, I, 4ª edição, 457; Henrique Mesquita, RLJ 125, 158-160); L. Meneses Leitão, O enriquecimento sem causa no Direito Civil, pág.s 718, 895, 984, 909-911).
Bem se diz na sentença que “como consequência primária da nulidade (declarada do “contrato de arrendamento” para comércio, por falta de formalização por escritura pública) surge a inexistência de causa jurídica das prestações efectuadas em execução do acordo celebrado”.
Como “serão também irrelevantes, por falta de causa jurídica, os acordos ulteriores celebrados em relação ao negócio nulo; bem como, naturalmente, a invocação de qualquer direito resultante do alegado incumprimento das obrigações (nulas) da outra parte (refiro-me aos excepcionados não cumprimento do contrato, direito de retenção e ao referenciado direito de indemnização por resolução do contrato nulo)”.
É que o negócio nulo não produz nenhum dos efeitos jurídicos em vista dos quais as partes o concluíram (cfr. Enzo Roppo, O Contrato, 1988, 203/4).
Por isso, vedado está a qualquer das partes exigir o cumprimento do mesmo, accionando a respectiva eficácia.
Ainda que o negócio exista como acto realizado (mas nulo); negando-se, no entanto, ao evento os efeitos a que se dirige.
De outro modo,
a nulidade exclui os efeitos negociais decorrentes das (nulas) declarações de vontade;
mas não exclui já outros, como os relacionados com as operações de liquidação decorrentes da nulidade, porquanto se as partes, em virtude de um contrato nulo, efectuaram reciprocamente prestações ou cumpriram durante algum tempo uma obrigação de trato sucessivo, em princípio, haverá lugar a uma liquidação, cujo objectivo é estabelecer tanto quanto possível a situação tal como existiria, se não se tivessem realizado actos de cumprimento em ordem a que, na medida do possível, a situação seja reposta “in pristinum, ao “statu quo ante”, pela liquidação das prestações recíprocas a restituir; e não o ulterior cumprimento da relação contratual querida (Vaz Serra, RLJ, 108, 63; Rui Alarcão, A confirmação dos negócios anuláveis, Coimbra, 1971, pág. 75/6).
Dada a eficácia “ex tunc” da nulidade, os RR/apelantes ocuparam a fracção sem título que legitimasse a sua detenção perante os AA/apelados.
Afastada a existência do “contrato de arrendamento” celebrado entre AA e RR, estavam estes obrigados a entregar-lhes a fracção.
Não o tendo feito, logo, passou a sua ocupação pelos RR a ser ilegítima, por ser sem título que a legitimasse.
Porque seus donos, os AA, enquanto e durante os RR estiveram a ocupar a fracção, poderiam dela ter tirado proveitos...
O gozo obtido através da locação nula deve dar lugar ao pagamento de uma soma correspondente ao seu valor, não como contrapartida devida por efeito da locação, mas como sucedâneo daquele uso e fruição, podendo ser fixada em montante diferente do estabelecido entre as partes (Ac. STJ, de 17.12.74, na Internet DGSI http://www.dgsi.pt; Ac. Rel. Lx. de 15.4.86, BMJ 349, 545; de 8.6.89, CJ 3º, 136; de 27.1.98, Internet http://www.dgsi.pt; Coimbra 16.1.90, CJ 1º, 87; Porto, 19.5.97, 8.7.97 e 10.7.97, na Internet...).
Daí que, por isso, os RR/apelantes tenham de ser condenados a pagar aos AA o valor do uso, de que ilegitimamente beneficiaram – de acordo com as regras que disciplinam o enriquecimento sem causa / art. 473º, a) CC– no lapso de tempo ajuizado e demonstrado (Junho de 1997 – Maio de 2002, inclusivé).
No “arrendamento” declarado nulo, os RR/”inquilinos” devem ser condenados, não no pagamento das rendas porventura em dívida, por isso que o contrato é nulo, mas no pagamento de uma prestação sucedânea pelo uso e ocupação do “locado” correspondente ao período em que está em dívida a respectiva contraprestação, equivalente ao seu valor locativo.
E para tal não importa a prova de qualquer dano sofrido pelos proprietários da fracção, que podem até nem estar dispostos a realizar actos semelhantes aos dos RR, donde extraissem vantagens patrimoniais, mas, seguramente, podendo obtê-las ou satisfazer-se com o seu próprio gozo, fruição, disposição e domínio pessoal.
Deste modo, para a procedência do pedido indemnizatório dos AA/apelados, bastará a demonstração – que foi feita – de que os ocupantes/RR usaram a fracção, sem título legítimo. (Henrique Mesquita, RLJ 125, 158-160).
Não obstante o parâmetro positivo do dever de pagamento do montante da “renda acordada, pela cedência do uso da fracção”, 100 contos/mês, a partir de Agosto de 1997; verdade é que com as limitações factuais existentes e apontadas, “o valor correspondente” do art. 289º-1 “in fine” CC, traduzir-se-á no montante do enriquecimento dos RR, decorrente da fruição da fracção, que não ficou apurado.
Daí que, e por isso, se tenha de relegar o seu apuramento, para liquidar em execução de sentença (art. 661º-2, CPrC).
Nesta medida, e na parte impugnada, é que a decisão sob censura tem de ser alterada.
Prejudicado fica o demais (art. 660º-2) sob alegação recursiva; porquanto nomeadamente
-a nulidade declarada do “contrato de locação”, e que se não impugna, destruiu este “ab initio”, excluindo os efeitos queridos pelas partes; isto é, os efeitos jurídicos negociais, decorrentes das respectivas declarações de vontade(nulas);
pelo que, partir de pressuposto algum que suponha a sua validade, torna-se irrelevante;
-sendo que, quanto à quantificação do enriquecimento indevido, só na liquidação executiva subsequente se determinará;
-a referência “a quo” ao artº 1040º-1, CC, ora se não considerou;
-em razão da fundamentação explanada não subsiste contradição alguma;
-nem por virtude da inexistência de causa jurídica, se pode invocar direito algum que pressuponha a existência do contrato (aqui, nulo), como o da retenção;
-o ónus de prova que referencia a sentença “a quo” não potencia a forma por que, ora aqui, se decidiu;
-o cálculo do enriquecimento, ainda ora, se não liquidou.
Termos em que se decide,
1.-julgar parcialmente procedente a apelação dos RR,
-e, em consequência, se altera a condenação da sentença impugnada, na parte em que fixa a quantia a pagar pelos RR aos AA, em 9.150,20 €uros;
-e, em sua vez, se determina que o montante a pagar-lhes pelos RR seja a liquidar em execução de sentença, e corresponda ao benefício por eles obtido, no período compreendido entre Junho de 1997 e Maio de 2002, inclusivé, como contrapartida da sua ocupação da fracção pertencente aos AA;
-sendo que os juros devidos (e ora não questionados) incidirão sobre quantia aí a fixar.
2.-No mais, se mantém o decidido.
Custas devidas nesta instância e na recorrida, na proporção do vencido, a final, pelas partes.
Porto, 8 de Maio de 2003
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos