Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1896/14.4T8VNG.P1 |  |
MANUTENÇÃO DE ELEVADORES
OBRIGAÇÃO PROPTER REM
REVOGAÇÃO
CONTRATO DE ADESÃO
CLÁUSULA PENAL
NULIDADE
II - A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em propriedade horizontal, designadamente com a manutenção de elevadores, constitui uma típica obrigação propter rem, sujeita ao regime das obrigações reais.
III - Na declaração tácita, entre os factos concludentes e a declaração há um nexo de presunção, juridicamente lógico-dedutivo. A declaração não é formada pelos factos concludentes, deduz-se deles.
IV - A revogação do contrato consiste na destruição do vínculo contratual mediante declaração dos contraentes oposta à primitiva que lhe deu vida. A revogação pode ocorrer de comum acordo ou ser unilateral.
V - Os aludidos contratos de manutenção constituem típicos contratos de adesão e, desse modo, sujeitos ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais (RJCCG), aprovado pelo DL nº 446/85, de 25/10.
VI - A concreta cláusula penal indemnizatória e compulsória prevista nos aludidos contratos para a denúncia/rescisão antecipada (em 3.2 das Condições Gerais), considerando que estamos perante um quadro negocial padronizado, entende-se ser de considerar desproporcionada aos danos que visa ressarcir, e, como tal, nula, por violação do artigo 19º, al. c), da LCCG.
Relator: Desem. Caimoto Jácome (1607)
Adjuntos: Desem. Sousa Lameira
Desem. Oliveira Abreu
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
1- RELATÓRIO
B…, Lda., com sede em …, …, Maia, intentou a presente acção declarativa comum contra o Condomínio do prédio sito na …, Vila Nova de Gaia, pedindo que deve:
a) Declarar-se ilícita a rescisão dos contratos efetuada pelo Réu, por falta de fundamento para a mesma, assim como extemporânea a denúncia operada;
b) Condenar-se o Réu a pagar à Autora a quantia global de € 7.509,03, a título de faturas vencidas e não pagas;
c) Condenar-se o Réu a pagar à Autora a quantia global de € 3.890,33, a título de indemnização contratualmente fixada para a denúncia antecipada do contrato;
d) Condenar-se o Réu a pagar à Autora os juros moratórios, calculados à taxa legal anual, contados desde a data do vencimento das faturas até ao seu integral vencimento, sendo que, nesta data, os vencidos totalizam a quantia global de € 2.384,79;
e) Condenar-se o Réu no pagamento dos juros moratórios vincendos, calculados à taxa legal anual, contados da data da citação até efetivo e integral pagamento da indemnização peticionada;
f) Condenar-se a Ré no pagamento das custas de parte, procuradoria condigna e demais encargos legais.
Alega, em síntese, que, após contrato celebrado com o anterior proprietário (construtor) do prédio, colocou em funcionamento três elevadores para as mencionadas entradas, nos anos de 2009 e 2010, tendo assumido, desde então, a respetiva manutenção e assistência.
O réu, em contrapartida, obrigou-se a pagar trimestralmente o custo do serviço de manutenção e das reparações que solicitasse, deixando de cumprir a sua obrigação a partir de julho de 2010, estando em causa faturas por liquidar no valor total de € 7.509,03, cujo pagamento a autora reclama na presente ação.
Para além disso, e uma vez que o réu informou a autora, em 15/4/2013, que não mais pretendia a manutenção dos elevadores, antes do termo contratualizado no respetivo contrato, a autora, a título de cláusula penal, reclama a quantia de € 3.890,33.
Citado, o réu contestou, excecionando a sua ilegitimidade, porquanto os contratos foram celebrados com o proprietário do imóvel, são, aliás, anteriores à constituição do condomínio e também face à primeira assembleia de condóminos realizada.
No mais, impugnou o essencial da factualidade invocada e requereu ainda a condenação da autora como litigante de má-fé.
Convidada a pronunciar-se sobre a exceção invocada e acerca do pedido de condenação como litigante de má-fé, a autora sustenta a sua improcedência.
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Saneado e instruído o processo, foi realizada a audiência de discussão e julgamento.Após o julgamento, proferiu-se sentença na qual se decidiu (dispositivo):
“Pelo exposto, julgo a presente ação totalmente improcedente e, em conformidade, absolvo o Réu do pedido formulado pela Autor B…, Lda.
Decido ainda não haver lugar à condenação da Autora como litigante de má-fé.
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Custas da ação a cargo da Autora, porque vencida – artigo 527º do Código de Processo Civil.Quanto ao pedido de condenação da Autora como litigante de má-fé, as respetivas custas são a cargo do Réu, vencido.”.
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Inconformada, a autora apelou da sentença, tendo, na sua alegação, formulado as seguintes conclusões:1ª O contrato de manutenção em causa nos autos foi outorgado em 01/10/2009 entre a ora Recorrente e o então único proprietário do edifício.
2ª O condomínio Recorrido só veio a ser constituído em 23/11/2011, ou seja, muito após a data da outorga daquele contrato.
3ª As faturas cujo pagamento a Recorrente peticiona nos autos dizem respeito a momento anterior e posterior à data da constituição do condomínio.
4ª O contrato com base no qual foram emitidas as faturas cujo pagamento se peticiona nos autos, foi outorgado entre a Recorrida e a entidade que, à data, detinha a propriedade da totalidade das frações que compunham o prédio, qualidade esta que, nos termos da lei, é designado por Administrador Provisório – vide artigo 1435º- A n.º 1 do C.C.
5ª É que, na data em que aquele contrato foi subscrito ainda não estava constituído o condomínio (o qual só veio a ser constituído em 23/11/2011), única razão pela qual foi subscrito pelo dono da obra.
6ª Ou seja, até à data da constituição do condomínio não existem dúvidas de que cabe ao dono da obra prover à gestão do edifício, já que se trata do único proprietário do prédio, o que vale dizer-se que, ao mesmo cabe subscrever o contrato de conservação do elevador – vide artigo 1435º-A n.º 1 do C.C.
7ª Aliás, e conforme muito bem é referido na sentença recorrida, obriga o Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, que exista um contrato de manutenção para que o ascensor possa efetivamente ser colocado em funcionamento.
8ª Por isso, o construtor, dono de obra, enquanto único proprietário ou proprietário maioritário da totalidade das frações do edifício, tinha legitimidade bastante para outorgar com a Recorrente o contrato destinado à conservação dos elevadores instalados por esta no edifício representado, agora pela administração do condomínio.
9ª E uma vez constituído o condomínio transmitem-se para este todos os direitos e obrigações decorrentes dessa gestão desenvolvida no edifício, designadamente a posição contratual constituída no interesse do condomínio e a que se reportam os autos.
10ª Por outro lado, logo que foi constituído o condomínio, passaram a ser os condóminos quem, ininterruptamente, passaram a receber e a beneficiar dos serviços de manutenção da Recorrente aos seus elevadores, pelo que estamos perante uma prestação de serviços prestada no exclusivo interesse do condomínio!
11ª Prestação de serviços que o Recorrido aceitou desde a data da sua constituição até 15 de Abril de 2013, ou seja, aceitou a prestação pelo menos durante quase 2 (dois) anos após a data da sua constituição!
12ª Deste modo, o Recorrido aceitou, o que vale dizer-se ratificou, tacitamente a transmissão ou assunção do contrato existente (vide artigo 1163º do C.C.).
13ª Com efeito, e nos termos do artigo 217º do C.C., a declaração negocial pode ser expressa ou tácita, sendo tácita quando “…se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam”.
14ª O Recorrido não recusou a prestação dos serviços da Recorrente, pelo menos até 23/11/2013.
16ª Estamos na presença de verdadeiras obrigações “propter rem”, que se transmitem, inequivocamente, para o Recorrido.
17ª Assim, e sendo a obrigação em causa nos autos uma obrigação “propter rem”, tal obrigação de pagamento das faturas em causa nos autos é da exclusiva responsabilidade do Recorrido.
18ª A perfilhar-se entendimento diferente, no que jamais se concede, teríamos uma situação profundamente injusta, de enriquecimento sem causa, até, pois foi o Recorrido que recebeu a prestação dos serviços da Recorrente, foi o seu único beneficiário e os serviços foram prestados no seu exclusivo interesse.
19ª Com efeito, a Recorrente peticiona nos autos, a título de capital, a quantia de € 2.375,00 (dois mil trezentos e setenta e cinco euros) respeitante a faturas vencidas até 31/12/2011 (ou seja, sensivelmente até à data da constituição do condomínio – 23/11/2011) e a quantia de € 5.134,00 (cinco mil cento e trinta e quatro euros) a título de faturas vencidas após a data da constituição do condomínio.
20ª Por isso, o volume maior de faturas cujo pagamento se peticiona nos autos respeita a momento posterior ao da constituição do condomínio.
21ª Assim, a perfilhar-se do entendimento do Tribunal “a quo”, absolvendo-se o Réu do pagamento de tais faturas, tal situação constitui um manifesto abuso de direito e um manifesto enriquecimento sem causa do Recorrido (à custa do empobrecimento da Recorrente), o que desde já se deixa expressamente invocado para todos os devidos efeitos.
22ª Resulta expressamente dos factos dados como provados que os serviços foram prestados pela Recorrente ao Recorrido “…ininterruptamente, desde a data da celebração dos contratos até ao passado dia 15 de Abril de 2013…”.
23ª Assim, não restam quaisquer dúvidas de que o Recorrente é a entidade responsável pelo pagamento da dívida cujo pagamento se peticiona nos presentes autos.
24ª E porque assim não entendeu o Tribunal “a quo”, a decisão em crise violou o dispostos pelos artigos 1435º - A e 1156º ex vi legis artigo 1158º n.º 1 segunda parte do Código Civil.
25ª A decisão em crise é nula, nos termos do artigo 615º n.º 1 al. c) do C.P.C., pois há uma clara contradição entre os factos dados como provados e a conclusão que, depois, o Tribunal “a quo” retira.
Termos em que:
a) Deve o presente recurso ser recebido e julgado procedente e, consequentemente,
b) Revogar-se ainda a decisão recorrida, substituindo-a por nova decisão que condene o Recorrido nos termos peticionados no processo.
Na resposta à alegação a apelada defende o decidido.
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Foram colhidos os vistos legais.2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é balizado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 635º, nº 4, e 640º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil (CPC).
2.1- OS FACTOS
Na sentença recorrida considerou-se provada, sem impugnação, a seguinte matéria de facto (sic):
“Provada a matéria de facto invocada nos artigos 3º, 4º e 5º da petição inicial por acordo das partes.
Provada também a factualidade dos artigos 1º, 2º, 6º, 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 13º, 14º, 15º, 16º, 17º, 22º e 23º da mesma peça processual.
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Quanto à matéria da contestação, resultaram provados os seguintes artigos:18º e 19º: apenas que foram enviadas à Autora, que as recebeu, as missivas de folhas 48 verso e 50, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
Também resultaram provados os seguintes factos:
O Condomínio foi constituído em 23/11/2011 (artigo 6º da contestação)
A primeira assembleia de condóminos teve lugar a 7/12/2011, tendo sido eleita como administradora a “C…”, na altura a sociedade “D… – Administração de Condomínios, Lda.” (artigo 7º da contestação).”.
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Para maior clareza transcrevem-se os citados artigos da petição inicial:1°- A Autora dedica-se ao comércio, reparação, conservação e instalação de máquinas, aparelhos de elevação, equipamentos industriais e outros produtos afins, exercendo a sua atividade por todo o país.
2°- O Réu, por sua vez, é um condomínio composto pelo edifício sito à Rua …, n.ºs …., …. e …., em …, Vila Nova de Gaia.
3°- Em 1 de Outubro de 2009, no exercício da sua atividade comercial, a Autora celebrou um contrato com o então proprietário, sob a denominação "CONTRATO DE MANUTENÇÃO SIMPLES DE ELEVADORES", para a colocação em funcionamento de um elevador na entrada n.º …. do edifício (doc. de fls. 10vº a 14, aqui dado como reproduzido).
4°- Mais tarde, em 1 de Agosto de 2010, a Autora celebrou um outro contrato com o então proprietário, sob a denominação "CONTRATO DE MANUTENÇÃO SIMPLES DE ELEVADORES", para a colocação em funcionamento de um elevador na entrada n.º …. do edifício (doc. de fls. 14vº a 17vº, aqui dado como reproduzido).
5°- Por fim, em 6 de Dezembro de 2010, a Autora celebrou um contrato com o então proprietário, sob a denominação "CONTRATO DE MANUTENÇÃO SIMPLES DE ELEVADORES", para a colocação em funcionamento de um elevador na entrada n.º …. do edifício (doc. de fls. 18 a 21vº, aqui dado como reproduzido).
6º- Contratos estes referentes à manutenção e assistência de três elevadores que forneceu e instalou no referido edifício.
8º- Por via dos aludidos contratos, a Autora assumiu a obrigação de proceder à manutenção e conservação dos referidos elevadores do Réu.
9°- O Réu, por sua vez, obrigou-se ao pagamento trimestral do serviço de manutenção contratado para cada elevador, a pagar antecipadamente, no início de cada um dos trimestres a que espreitar.
10º- Sendo o valor mensal a pagar pela manutenção de cada elevador, à data da outorga do contrato, calculado com base no montante mensal de € 90,00 (noventa euros), ao qual acresce o IVA à taxa legal em vigor (vide cláusula "4.1" sob Doc. 1).
11º- Neste seguimento, para cumprimento e execução do mencionado contrato, a Autora passou a efetuar uma vistoria mensal aos aludidos elevadores, no decurso da qual assegurava a conservação e manutenção dos elevadores e seus componentes.
12°- Intervindo igualmente sempre que o Réu lhe solicitou a reparação de alguma avaria no seu funcionamento.
13°- Serviços, estes, que a Autora prestou ao Réu, ininterruptamente, desde a data da celebração dos contratos até ao passado dia 15 de Abril de 2013.
14°- O mesmo já não se podendo dizer do Réu, a qual, pelo menos desde Julho de 2010, deixou de cumprir com a sua obrigação de pagamento pontual das prestações contratualmente acordadas.
15°- Serviços, estes, que, no que respeita à entrada …., deram origem à emissão das seguintes faturas:
- N.º ….., no valor de € 262,56, emitida pela Autora em 05/07/2010;
- N.º ….., no valor de € 181,50, emitida pela Autora em 04/10/2010;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 03/01/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 04/04/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 04/07/2011;
- N.º ….., no valor de € 332,10 emitida pela Autora em 03/10/2011;
- N.º ….., no valor de € 343,72, emitida pela Autora em 02/01/2012;
- N.º ….., no valor de € 343,72, emitida pela Autora em 05/04/2012;
- N.º ….., no valor de € 343,72, emitida pela Autora em 02/07/2012;
- N.º ….., no valor de € 343,72, emitida pela Autora em 05/10/2012;
- N.º ….., no valor de € 360,56, emitida pela Autora em 04/01/2013;
- N.º ….., no valor de € 360,56, emitida pela Autora em 01/04/2013.
16°- No que respeita à entrada …. foram emitidas as seguintes faturas:
- N.º ….., no valor de € 123,00, emitida pela Autora em 21/02/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 04/04/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 04/07/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 03/10/2011;
- N.º ……, no valor de € 190,96, emitida pela Autora em 02/01/2012;
- N.º ….., no valor de € 190,96 emitida pela Autora em 05/04/2012;
- N.º ….., no valor de € 66,49, emitida pela Autora em 16/04/2012;
- N.º ….., no valor de € 190,96, emitida pela Autora em 02/07/2012;
- N.º ….., no valor de € 190,96, emitida pela Autora em 05/10/2012;
- N.º ….., no valor de € 200,32, emitida pela Autora em 04/01/2013;
- N.º ….., no valor de € 272,92, emitida pela Autora em 28/3/2013;
- N.º ….., no valor de € 332,10, emitida pela Autora em 01/04/2013.
17°- Por fim, no que respeita à entrada …., foram emitidas as seguintes faturas:
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 21/02/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 04/04/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 04/07/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 03/10/2011;
- N.º ….., no valor de € 184,50, emitida pela Autora em 02/01/2012;
- N.º ….., no valor de € 184,50 emitida pela Autora em 05/04/2012;
- N.º ….., no valor de € 332,10 emitida pela Autora em 16/04/2012;
- N.º ….., no valor de € 332,10 emitida pela Autora em 16/04/2012.
22°- Mau grado as constantes e sucessivas interpelações que para tanto lhe foram feitas.
23°- Sucede, porém, que no passado dia 15 de Abril de 2013, por carta registada, o Réu informou a Autora que pretendia que a Autora não prestasse mais "manutenção com efeitos imediatos." - vide Doc. n.º 36.
2.2- O DIREITO
Assente a matéria de facto, importa efectuar a subsunção jurídica tendo em vista a análise do mérito do recurso e da acção.
A apelante conclui que a decisão em crise é nula, nos termos do artigo 615º, n.º 1, al. c), do CPC, pois, a seu ver, há uma clara contradição entre os factos dados como provados e a conclusão que, depois, o Tribunal “a quo” retira.
Comecemos por apreciar a alegada nulidade.
Verifica-se, no caso, a nulidade prevista na alínea c), do nº 1, do artigo 615º, do CPC (Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível)?
Devemos entender que ocorre tal nulidade, quando os fundamentos estão em oposição com a decisão, isto é, a sentença enferma de um vício lógico que a compromete. A construção da sentença é, então, viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam, logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto.
A oposição referida nesse segmento normativo é a que se verifica no processo lógico por via do qual das premissas de facto e de direito que o julgador tem por apuradas este extrai a decisão a proferir (Prof. A. Reis, no “CPC Anotado”, Vol. V, 1952, págs. 141, Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, Vol. III, págs. 194).
Explica Antunes Varela (Manual de Processo Civil, 2ª ed., págs. 689 e 690), que a lei refere-se à contradição real entre os fundamentos e a decisão e não às hipóteses de contradição aparente, resultantes de simples erro material, seja da fundamentação seja da decisão, isto é, nesta alínea, a causa de nulidade em apreço abrange os casos em que há um vício real no raciocínio do julgador - e não um simples “lapsus calami” do autor da sentença -, em que a fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto, ou, pelo menos, direcção diferente.
Em suma, no que concerne à nulidade em apreço, indispensável será, para que a mesma possa ser tida como verificada, que os fundamentos invocados pelo Juiz devam logicamente conduzir a resultado oposto ao que vem expresso na sentença: se a decisão está certa, ou não, é questão de mérito e não de nulidade da mesma.
Ou seja, constituem realidades distintas a aludida nulidade da sentença e o erro de julgamento, traduzindo esta uma apreciação da questão em desconformidade com a lei.
A nosso ver, a recorrente apenas põe em causa a interpretação dos factos apurados e do direito efectuados na sentença recorrida.
Ora, no caso, a sentença mostra-se coerente com os seus fundamentos, sendo o corolário da fundamentação de facto e de direito constantes do mesmo. A decisão, certa ou errada, está de acordo com os respectivos fundamentos.
O que está em causa poderá ser um erro de julgamento, a sindicar, mas não a referenciada nulidade da sentença.
Inexiste, pois, a nulidade invocada.
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Afastada a nulidade, debrucemo-nos sobre o mérito do recurso.Os negócios jurídicos celebrados entre a autora e a sociedade proprietária/construtora do edifício identificado na petição inicial configuram contratos de prestação de serviços (arts. 405º e 1154º, do Código Civil (CC), que são contratos bilaterais ou sinalagmáticos:
“Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição”.
Os aludidos contratos têm por objecto a execução de trabalhos de manutenção/conservação dos elevadores do mencionado edifício, pertencente (partes comuns) ao condomínio réu.
Tais “contratos de manutenção” consubstanciam contratos de prestação de serviço de execução continuada.
Como contrato que é, esse negócio jurídico deve ser pontualmente cumprido, ou seja, o cumprimento deve coincidir ponto por ponto com a prestação a que o devedor se encontra adstrito (art. 406º, nº1, do C. Civil).
Decorre do artº 762º, nº 1, do CC, que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
Ponderou-se, com inegável acerto, no acórdão do STJ, de 14/09/2010 (Proc. 4955/07.6TVLSB.L1.S1, rel. Cons. Moreira Camilo, em www.dgsi.pt), de que a obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem, sujeita ao regime das obrigações reais.
“A obrigação constitui-se por causa da res, do condomínio, que, no fundo, é de todos, pelo que é justo que o condomínio seja responsável pelo pagamento da dívida ora peticionada. Logo, tendo aqui havido uma situação de transmissão da sociedade construtora/vendedora para os adquirentes das fracções a que a constituição da propriedade horizontal deu origem, os novos titulares do direito real, ou seja, os aqui condóminos, ficaram colocados, relativamente a esse estatuto, na mesma situação em que se encontrava a anterior titular, isto é, as obrigações transmitiram-se com o direito real de que elas decorrem”.
No mesmo sentido, ajuizou-se no acórdão desta Relação, de 14/06/2012, proc. nº 1014/07.5TBPFR.P1 (relator o então Sr. Desembargador e actual Sr. Conselheiro F. Pinto de Almeida, acessível em www.dgsi.pt), que “… estando perante contratos de prestação de serviços, relacionados com a conservação de elevadores de um imóvel em regime de propriedade horizontal, o pagamento desses serviços constitui uma típica obrigação ob rem ou propter rem, sujeita, assim, ao regime das obrigações reais e, como tal, o sujeito passivo – o devedor – é determinado não pessoalmente (intuitu personae), mas realmente, isto é, determinado por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa (cfr. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, pág. 512). É, no fundo, uma obrigação imposta a quem for titular da coisa e determinada pela titularidade de um direito real”.
Constata-se que o sentenciador da 1ª instância fundamentou a decisão recorrida, quase integralmente, no expendido no acórdão desta Relação e secção, de 10/03/2014 (relator Desem. Alberto Ruço, acessível em www.dgsi.pt), transcrevendo ipsis verbis este aresto.
Prova-se, além do mais, que:
- Os negócios jurídicos (contratos de manutenção de elevadores) efectuados entre a autora e a sociedade proprietária/construtora do edifício foram celebrados em 01/10/2009, 01/08/2010 e 06/12/2010.
- De acordo com o contratado, o Réu obrigou-se ao pagamento trimestral do serviço de manutenção contratado para cada elevador, a pagar antecipadamente, no início de cada um dos trimestres a que espeitar.
- Sendo o valor mensal a pagar pela manutenção de cada elevador, à data da outorga do contrato, calculado com base no montante mensal de € 90,00 (noventa euros), ao qual acresce o IVA à taxa legal em vigor (vide cláusula "4.1" sob Doc. 1).
- Neste seguimento, para cumprimento e execução do mencionado contrato, a Autora passou a efetuar uma vistoria mensal aos aludidos elevadores, no decurso da qual assegurava a conservação e manutenção dos elevadores e seus componentes.
- Intervindo igualmente sempre que o Réu lhe solicitou a reparação de alguma avaria no seu funcionamento.
- Serviços, estes, que a Autora prestou ao Réu, ininterruptamente, desde a data da celebração dos contratos até ao passado dia 15 de Abril de 2013.
- O mesmo já não se podendo dizer do Réu, a qual, pelo menos desde Julho de 2010, deixou de cumprir com a sua obrigação de pagamento pontual das prestações contratualmente acordadas.
- O Condomínio réu foi constituído em 23/11/2011.
- Consta, além do mais, da acta (nº 1) da 1ª assembleia geral ordinária do réu, efectuada em 07/12/2011, no designado “ponto dois” da ordem de trabalhos:
“Ponto dois. Neste ponto foi apresentado c explicado o orçamento de condomínio. O mesmo foi aprovado por unanimidade dos presentes e é composto pelas seguintes rubricas e valores: Administração 98,40 €, Água 12,OO €, Diversos 15,00 € Edp 150,00 €, Elevadores 233,70 €, Limpeza Blocos Ldc 45,OO€, Limpeza Todos Ldc 28,80 €, Lugares Garagem 10,00 €, Manutenção Lde 24,60 f, e FCR 61,74 €. O valor mensal das quotas de cada fracção encontra-se em anexo na Tabela mensal de fracções.”.
- Os serviços de manutenção dos elevadores prestados pela Autora no edifício do Réu (partes comuns) ocorreram em 2010, 2011, 2012 e 2013 (ver facturas).
- O Réu enviou à Autora, que as recebeu, as missivas de folhas 48 verso e 50 (de 14/01/2013 e 17/04/2013), cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
Desta factualidade resulta que, desde a constituição do condomínio réu até 14/01/2013, o condomínio demandado não questionou a validade e eficácia dos aludidos contratos de manutenção anteriormente celebrados entre a autora e a sociedade proprietária/construtora do edifício, aceitando a vistoria mensal aos seus elevadores bem como a conservação e manutenção dos elevadores, e seus componentes, assegurada pela demandante até 15/04/2013.
Acresce que na acta (nº 1) da 1ª assembleia geral ordinária do réu existe, no ponto dois, uma referência expressa ao valor do custo de manutenção dos elevadores.
Pois bem.
Na definição legal, a declaração tácita é a que se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam (artº 217º, nº 1, do CC).
A declaração tácita é admitida como modalidade de declaração negocial, a par da declaração expressa – “feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação de vontade”.
Para haver declaração tácita "basta que o declarante haja praticado factos dos quais se possa deduzir, com segurança, a vontade provável de ele emitir certa declaração".
Os factos de que a vontade se deduz são os factos concludentes ou significativos, "no sentido de se poder afirmar que, segundo os usos da vida, há toda a probabilidade de que o sujeito tenha querido, realmente, o negócio jurídico cuja realização deles se infere".
“Na declaração tácita, entre os factos concludentes e a declaração há um nexo de presunção, juridicamente lógico-dedutivo. A declaração não é formada pelos factos concludentes, deduz-se deles (Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 3ª ed., 226, I. Galvão Teles, Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., 136, e J. Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, 60).
Como se ponderou no acórdão do STJ, de 10/10/2013 (acessível em www.dgsi.pt) a execução, de forma continuada, ao longo de vários meses, da mesma disciplina contratual, originariamente acordada, sem qualquer objecção das partes – que persistem exactamente na execução material das mesmas situações jurídicas – pode e deve, segundo um critério prático, ser tomada como comportamento concludente no sentido de ter ocorrido renovação ou repristinação da relação contratual originariamente existente, abrangendo o termo fixado no contrato inicialmente celebrado por escrito.
Face à descrita matéria de facto, designadamente do teor da acta (nº 1) da 1ª assembleia geral ordinária (07/12/2011), afigura-se-nos razoável afirmar-se que o condomínio demandado ratificou/aprovou tacitamente o contratado entre a autora e a sociedade proprietária/construtora do edifício (arts. 1156º e 1163º do CC).
Por outro lado, como vimos, a obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em regime de propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem.
Estando em causa obrigações reais (propter rem), impõe-se responsabilizar contratualmente o condomínio réu pelos serviços de manutenção/conservação dos elevadores do seu edifício prestados pela autora, discriminados nas mencionadas facturas.
De todo o modo, sempre se imporia responsabilizar o condomínio réu com base no instituto do enriquecimento sem causa.
O instituto do enriquecimento sem causa está consagrado no artº 473º, do CC, onde se definem os requisitos da obrigação de restituir. Tem natureza subsidiária, de acordo com estabelecido no artº 474º, do citado diploma legal (ver A. Varela, Das Obrigações em geral, 9ª ed., I, p. 495 e segs., e M. J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª ed., p. 423 e segs., Diogo Leite de Campos, A Subsidiaridade da Obrigação de Restituir o Enriquecimento, p. 325).
Quem invoca o enriquecimento sem causa deve provar os factos integradores dos respectivos requisitos (arts. 342º, nº 1, e 473º, do CC): a existência de um enriquecimento, a inexistência de causa justificativa do enriquecimento, que este seja obtido à custa do empobrecimento de quem pede a restituição e que não haja um acto jurídico entre o acto gerador do prejuízo e a vantagem obtida pelo enriquecido.
A nosso ver, a autora provou a factualidade atinente ao reconhecimento daqueles requisitos.
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A revogação do contrato consiste na destruição do vínculo contratual mediante declaração dos contraentes oposta à primitiva que lhe deu vida.A revogação pode ocorrer de comum acordo ou ser unilateral (artº 406, nº 1, do CC).
É sabido que, atendendo ao efeito ou resultado, existem três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso no cumprimento e o cumprimento defeituoso (A. Varela, Das Obrigações em Geral, 9ª ed., II, págs. 62 e segs., e M.J. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 7ª ed., págs. 927 e segs.).
Uma causa de incumprimento definitivo ocorrerá quando o devedor declara, inequivocamente, que não cumprirá o contrato.
Quando o devedor não realiza, culposa e definitivamente, a prestação a que está vinculado, o credor pode exigir uma indemnização correspondente aos danos causados e pedir a resolução do contrato (responsabilidade civil contratual), concretamente a indemnização pelo interesse contratual negativo (dano da confiança) e a indemnização pelo dano contratual positivo (dano do cumprimento) – ver arts. 406º, nº 1, 762º, nº 1, 798º e 801º, do CC.
No que concerne à questão de saber se a parte que resolve ou que viu revogado, unilateralmente (pela outra parte), o contrato tem direito a ser ressarcida pelo interesse contratual positivo ou apenas pelo interesse contratual negativo, a posição maioritária da jurisprudência do STJ é no sentido de que a indemnização que se pode cumular com a resolução do contrato não é a indemnização pelo dano in contractu mas pelo dano in contrahendo, ou seja, pelo interesse contratual negativo (ver, entre outros, os acórdãos do STJ, de 15/12/2011 e 09/12/2014, acessíveis em www.dgsi.pt).
Apurou-se que o condomínio demandado rescindiu/revogou, unilateralmente, em 15/04/2013, os mencionados contratos de manutenção.
Nos contratos celebrados, mostra-se fixada (artº 405º do CC) a indemnização (cláusula penal indemnizatória) para a hipótese de denúncia/rescisão unilateral antecipada do contrato (ver 3.2 das Condições Gerais).
Temos por seguro que os aludidos contratos de manutenção constituem típicos contratos de adesão e, desse modo, sujeitos ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais (RJCCG), aprovado pelo DL nº 446/85, de 25/10 (alterado pelos DL nºs 220/95, de 31/08, 07/07 e 322/2001, de 17/12). Tal regime aplica-se às cláusulas contratuais elaboradas sem prévia negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respectivamente, a subscrever ou aceitar, e abrange, salvo disposição em contrário, todas as cláusulas contratuais gerais, independentemente da forma da sua comunicação ao público, da extensão que assumam ou que venham a apresentar nos contratos a que se destinem, do conteúdo que as informe ou de terem sido elaboradas pelo proponente, pelo destinatário ou por terceiros (cf. arts. 1º e 2º).
As cláusulas contratuais gerais proibidas por disposição daquele diploma são nulas, nulidade essa de conhecimento oficioso (artºs 12º do RJCCG, e 286º, do CC).
São proibidas as cláusulas penais desproporcionadas aos danos a ressarcir (ver artº 19º, al. c), da RJCCG).
Sobre a problemática da desproporção pronunciou-se, com manifesto acerto, o acórdão do STJ de 14/11/2013 (citado no mencionado acórdão do STJ de 09/12/2014): “Para aferir da adequação do conteúdo da concreta cláusula penal com o disposto neste normativo [art. 19.º, al. c, da LCCG], seguindo o que a este propósito se consignou no acórdão de 12-07-2007 (Revista 1701/07, relator João Camilo) há que estabelecer uma relação entre o montante dos danos a reparar e a pena fixada contratualmente, de modo a que se possa dizer que há uma equivalência entre os dois valores: aferição que num quadro negocial padronizado se deve pautar por critérios objectivos, guiados por cálculo de probabilidade e valores médios usuais. /Desproporção que, por contraposição ao regime da redução da cláusula penal, não tendo de ser manifesta tem de ser sensível e revestir de alguma relevância social e deve ser apreciada no concreto contrato em que se insere./Incumbindo ao réu, no âmbito das acções inibitórias, a demonstração de factos que permitam concluir pela sua proporcionalidade, atenta a sua feição de declaração negativa (art. 343.º, n.º 1, do CC), ou seja, no caso sub iudicio, a prova dos factos reveladores ou integradores da proporcionalidade das cláusulas – neste sentido cf. Ac. de 11-10-2005, proferido nos autos de revista n.º 1685/04 (Relator Lucas Coelho), disponível in www.itij.pt”.
No tocante à concreta cláusula penal indemnizatória e compulsória prevista nos aludidos contratos para a denúncia/rescisão antecipada (em 3.2 das Condições Gerais), considerando que estamos perante um quadro negocial padronizado, entende-se ser de considerar desproporcionada aos danos que visa ressarcir, e, como tal, nula, por violação do artigo 19º, al. c), da LCCG (DL nº 446/85, de 25/10).
Com efeito, resulta da mesma o pagamento pelo cliente/aderente de 50% do valor das prestações correspondentes aos meses do contrato entre a data da rescisão e a do termo do contrato, sem a contraprestação do serviço por parte da autora que, para além disso, ficaria beneficiada por receber de uma só vez e em antecipação ao que estava previsto.
Deve, pois, concluir-se que a natureza da cláusula contratual em causa, no contexto do “quadro negocial padronizado” prosseguido pela autora/apelante no âmbito da sua atividade, é desproporcionada face aos danos a ressarcir e, como tal, nula, o que importa declarar (artºs 12º e 19º, al. c), do RJCCG).
Por fim, no que concerne aos juros de mora a incidir sobre o apurado montante em dívida (€ 7.509,03), contam-se desde o 16º dia após a data da emissão das facturas (ver 4.1 das Condições Gerais e arts. 804º, 805º, nº 2, al. a), e 806º do CC), à taxa legal de 4% (juros civis – artº 559º, do CC, e Portaria nº 291/03, de 08/04).
Procede, assim, na medida do exposto, o concluído na alegação do recurso.
3- DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em:
a)Julgar parcialmente procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida;
b)Julgar parcialmente procedente a acção e, em consequência, condenar o réu a pagar à autora a quantia de € 7.509,03 (sete mil quinhentos e nove euros e três cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal (juros civis), desde o 16º dia posterior à data da emissão das facturas mencionadas nos autos, até efectivo pagamento;
c)Declarar nula a cláusula vertida no item 3.2 das Condições Gerais dos referenciados contratos de manutenção de elevadores.
Custas da apelação pela apelante e apelado, na proporção do decaimento, e as da acção por autora e réu, na proporção do decaimento.
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Anexa-se o sumário.Porto,02/05/2016
Caimoto Jácome
Sousa Lameira
Oliveira Abreu
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SUMÁRIO (ARTº 663º, nº 7, do CPC):
I- Os “contratos de manutenção de elevadores” consubstanciam contratos de prestação de serviço de execução continuada.
II- A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em propriedade horizontal, designadamente com a manutenção de elevadores, constitui uma típica obrigação propter rem, sujeita ao regime das obrigações reais.
III- Na declaração tácita, entre os factos concludentes e a declaração há um nexo de presunção, juridicamente lógico-dedutivo. A declaração não é formada pelos factos concludentes, deduz-se deles.
IV- A revogação do contrato consiste na destruição do vínculo contratual mediante declaração dos contraentes oposta à primitiva que lhe deu vida. A revogação pode ocorrer de comum acordo ou ser unilateral.
V- Os aludidos contratos de manutenção constituem típicos contratos de adesão e, desse modo, sujeitos ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais (RJCCG), aprovado pelo DL nº 446/85, de 25/10.
VI- A concreta cláusula penal indemnizatória e compulsória prevista nos aludidos contratos para a denúncia/rescisão antecipada (em 3.2 das Condições Gerais), considerando que estamos perante um quadro negocial padronizado, entende-se ser de considerar desproporcionada aos danos que visa ressarcir, e, como tal, nula, por violação do artigo 19º, al. c), da LCCG.
Caimoto Jácome