Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 950/06.0TBPFR.P1 |  |
TERCEIRO
II- A aquisição do direito de propriedade em sede de venda executiva prevalece sobre a presunção de titularidade decorrente da transmissão anterior não registada.
Apelante: B……………
Apelados: C………….., Ld.ª e outros
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
D…………., e mulher, B………… (ele falecido durante a pendência da causa, tendo sido habilitados como únicos e universais herdeiros, para com eles prosseguir a causa, a mulher e seus filhos, E……….. e F…………..), intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum ordinário, contra C……….., Ld.ª e G…………., pedindo que:
- Sejam os autores reconhecidos legítimos proprietários do prédio urbano, sito no lugar ……….., em ……, Paços de Ferreira, que melhor identificam na petição inicial, com exclusão de outrem, condenando-se, por via disso, os réus a reconhecerem, aqueles como tal, mormente abstendo-se da prática de quaisquer actos que ofendam, dificultem ou prejudiquem o livre exercício de tal direito;
- Seja declarado inválido, nulo e de nenhum efeito o acto de transmissão da propriedade desse prédio para a 1.ª ré, ocorrido no âmbito do processo executivo n.º …./04.3TBPFR, bem como quaisquer actos que ofendam o invocado direito de propriedade;
- Seja declarada a resolução do contrato de arrendamento em que são senhorios os autores e arrendatária a 1.ª ré;
- Seja decretado o despejo imediato da 1.ª ré, condenando-se a mesma a entregar o arrendado aos autores livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação de acordo com o contrato de arrendamento em apreço;
- Seja a 1.ª ré condenada no pagamento aos autores das rendas mensalmente vencidas e não pagas, bem como dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento, desde a data de vencimento de cada uma das rendas mensais, cujo montante global ascende presentemente a €7.125,44.
Para fundamentarem a sua pretensão, alegaram, em síntese, que adquiriram o imóvel descrito nos autos, por doação através de escritura pública, lavrada em 21/01/2004, sendo que, quer por si, quer por antepossuidores, desde há mais de 5, 10 e 15 anos vêm exercendo com corpus e animus possidendi o direito de propriedade efectivo e material sobre o dito prédio, nomeadamente recebendo as rendas pagas pela arrendatária C………….., Ld.ª, cujo contrato de arrendamento comercial foi celebrado entre os anteriores proprietários do imóvel e a 1.ª ré, vigorando desde 01/01/2003, mediante o pagamento de uma renda, cujo montante actual se encontra fixado em €1.411,91 mensais.
Porém, nenhum dos réus, sendo que o 2.º réu é o legal representante da 1.ª ré, a partir de Janeiro de 2006, pagaram qualquer renda, arrogando-se proprietários do imóvel, por alegadamente o terem adquirido no processo executivo acima mencionado, não obstante os autores pugnarem na referida execução pela nulidade do despacho que, em seu entender, permitiu a venda de bens alheios.
Contestaram os réus e deduziram pedido reconvencional.
Por excepção, invocaram a ilegitimidade dos autores para a presente acção, uma vez que não são senhorios, já que a 1.ª ré adquiriu o imóvel através de venda em acção executiva, fundindo-se, assim, a sua condição de arrendatária com a de senhorio, pelo que nada devem aos autores. Invocaram, igualmente, a litispendência com a referida acção executiva, ou, caso assim não se entenda, a existência de causa prejudicial.
À cautela, procederam ao depósito das rendas alegadamente em falta e peticionaram a absolvição do pedido, pela cessação do arrendamento por alteração subjectiva.
Em reconvenção, peticionaram que os autores sejam condenados a reconhecerem o direito de propriedade da ré reconvinte sobre o prédio em causa, mais se ordenando o cancelamento de todos os registos que contendam com esse direito.
Na réplica, os autores mantiveram o alegado na petição inicial e impugnaram o demais invocado na contestação/reconvenção, peticionando a condenação dos réus como litigantes de má fé.
Por despacho de fls. 321 e seguintes foi admitido o pedido reconvencional, indeferida parte da matéria da réplica, julgada improcedente a excepção de litispendência, considerando apenas haver causa prejudicial, tendo sido declarada a suspensão da instância até ser proferida decisão nos recursos interpostos na acção executiva que apreciem a validade do acto translativo da propriedade praticado no processo executivo e a arguição de nulidades destinadas à anulação da venda do imóvel no âmbito daquele processo.
Certificado nos autos o trânsito em julgado do acórdão que apreciou os recursos acima mencionados, julgando-os improcedentes, foi proferido despacho sanedor-sentença que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade activa, julgou não ser admissível o despejo imediato, a inexistência de litigância de má fé por parte dos autores, e apreciando o mérito da causa, julgou a acção improcedente, absolvendo-o os réus dos pedidos. Quanto à reconvenção, foi a mesma julgada procedente e, em consequência, foram os autores (e os habilitados no apenso A), a reconhecer o direito de propriedade da ré/reconvinte C……….., Ld.ª sobre o prédio descrito na CRP de Paços de Ferreira, sob o n.º 01515/231002, tendo-se ordenado o cancelamento de todos os registos que contendam com este direito, nomeadamente as inscrições C-1, F-1 e G-2.
Ainda ordenou a restituição aos réus dos montantes depositados a título de renda.
Inconformada, apelou a autora B………… que pugnou pela revogação da sentença recorrida, defendendo que os autos devem prosseguir os seus termos para os fins indicados no artigo 508.º do Código de Processo Civil (CPC).
Nas suas contra-alegações, os apelados defenderam a improcedência da apelação e a condenação da apelante como litigante de má fé.
Conclusões da apelação:
1. A Recorrente não se conforma com a douta sentença proferida pelo Tribunal recorrido que absolveu os RR “C…………, Ldª ” e G………. dos pedidos formulados pelos AA.; que julgou a reconvenção deduzida pelos RR totalmente procedente por provada e que, em consequência, condenou os AA. (e os habilitados no apenso A), a reconhecer o direito de propriedade da Ré/reconvinte “C………., Lda.” sobre o prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de Paços de Ferreira, sob o n.º 01515/231002, mais se ordenando o cancelamento de todos os registos que contendam com este direito, nomeadamente as inscrições C-1; F-1 e G-2. Também não se conforma a Recorrente com a fundamentação da sentença que pretende pela presente via recursória ver reapreciada e alterada;
2. Com efeito, a acção declarativa intentada por D……….. e a ora Recorrente mulher B…………, demonstrativa de que os AA, adquiriram o imóvel descrito nos autos por doação e que tal imóvel estava arrendado à 1ª R, da qual é legal representante o 2° R (e que estes a partir de Janeiro de 2006 não mais pagaram qualquer renda, arrogando-se proprietários do imóvel, por alegadamente o terem adquirido em execução, que os AA. alegam ser tal despacho nulo e ter havido venda de bens alheios), com a finalidade de serem reconhecidos como legitimas proprietários do prédio e, consequentemente, do acto de transmissão de propriedade a que alude o 2º R. ser declarado nulo e inválido e, ainda, de ser declarada a resolução do contrato de arrendamento em que são senhorios os AA. e a arrendatária a 1ª R. A acção declarativa intentada teve ainda como objectivo a condenação da 1ª R. no pagamento aos AA. das rendas mensalmente vencidas e não pagas, bem como dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento, desde a data de vencimento de cada uma das rendas mensais, cujo montante global ascende, presentemente, a € 7.125,44 (sete mil e cento e vinte e cinco euros e quarenta e quatro cêntimos);
3. Finalidades essas que se pretendem ver cumpridas com a reapreciação da douta sentença proferida pelo Tribunal recorrido uma vez que a mesma é injusta e, incorrectamente, não reconheceu o direito de propriedade dos AA.;
4. Ora, a douta sentença objecto de recurso deu como factos provados que o prédio urbano em causa foi doado aos AA. no dia 21 de Janeiro de 2004 e que foi celebrado um contrato de arrendamento comercial (pelo prazo de um ano) entre os AA. e a 1ª R., representada pela 2ª R. (que até ao mês de Novembro de 2005 sempre pagaram as rendas mensais aos AA. assumindo de forma notória a sua qualidade de arrendatária), computando-se, actualmente, a renda ao montante de €1.411,91 (mil e quatrocentos e onze euros e noventa e um cêntimos) mensais;
5. Todavia, a partir de Dezembro de 2005, através de uma carta enviada aos AA. a 2ª R. veio declarar-se proprietária do referido prédio urbano como consequência de uma venda no âmbito de um processo executivo;
6. A verdade é que esta venda tem e deve ser declarada nula por configurar uma venda de bem alheios, uma vez que os AA. são detentores de um direito de preferência legal em relação ao prédio vendido no âmbito do processo executivo nº 1775/04.3 TSPFR que corre termos no 2º Juízo deste Tribunal e não foram notificados para exercerem esse direito;
7. Desta forma, não tendo o Tribunal recorrido declarado inválido e nulo o acto de transmissão de propriedade aludido pela 2ª R., ofendeu de forma evidente o direito de propriedade dos AA. e violou de modo cabal o artigo 892.º do Código Civil que proíbe a venda de bens alheios;
8. Por outro lado, é necessário rectificar um lapso que se encontra na douta sentença em crise e que se encontra na respectiva página 25, na medida em que ali consta que os AA. não estarão de boa fé uma vez que o prédio será seu por lhes ter sido doado pelo filho, o que demonstraria o conhecimento dos M. da hipoteca e penhora do imóvel, facto esse que levaria a um abuso de direito por parte dos AA.;
9. A verdade é que, e com efeito, em lado e momento nenhum dos autos foi alegado, pela ora Recorrente e/ou seu Falecido Marido, que o prédio em apreço lhes havia sido doado pelo Filho (o que também não corresponde à realidade);
10. Razão pela qual se requer a rectificação da sentença de acordo com o artigo 667.º do Código de Processo Civil e o respectivo esclarecimento da sentença, nos termos do artigo 669°/1 do Código de Processo Civil por conter esta ambiguidade que, no pensamento por que se orienta a douta sentença, leva à injusta decisão proferida, demonstrando o equivoco em que labora a sentença objecto de recurso;
11. De todo o modo, não poderia ainda a sentença em crise ter decidido do modo que decidiu porquanto que da prova produzida pelos AA., nomeadamente os documentos juntos aos autos, resulta notoriamente provado que os AA. têm legitimidade ad causam e o direito a serem reconhecidos pelo Venerando Tribunal como os legítimos proprietários do prédio em causa nos autos, com exclusão de outrem, bem como o direito de os RR. condenados a reconhecer esse direito aos AA., abstendo-se de qualquer acto que prejudique o livre desse exercício aos AA.;
12. Ao não reconhecer o direito de propriedade dos AA. com base no instituto da usucapião, tendo em conta a factualidade dada como provada na douta sentença e a prova produzida pelos AA., violou-se os artigos 1258°, 1259° 1260° e 1261° por não se reconhecer o direito de propriedade atribuível pela posse com as características mencionadas nestes artigos;
13. Mais ainda, em toda a fundamentação, a douta sentença, olvidou-se do facto de até momento bem posterior da pseudo-transmissão do imóvel objecto de arrendamento, a Recorrida ter sempre procedido ao pagamento à Recorrente do valor das rendas (o que após a instauração da presente acção passou a ser efectuado por depósito na "H……….., S.A", o que certamente demonstra que a Recorrida tem dúvidas quanto ao seu direito de propriedade do prédio);
14. Por outro lado, a douta sentença ignorou o conhecimento do pedido formulado pelos AA. nos presentes autos de reconhecimento da propriedade com base no instituto da usucapião, razão pela qual se invoca desde já a nulidade da sentença com base no artigo 668°/1/d do Código de Processo Civil;
15. Até porque se a douta sentença se tivesse pronunciado quanto ao pedido formulado de reconhecimento do direito de propriedade dos AA. com base no instituto da usucapião, não teria o Tribunal decidido como decidiu;
16. Por fim, face à alegação por parte da Recorrente da qualidade de possuidora do imóvel objecto de contrato de arrendamento, bem como da qualidade de proprietária por haver adquirido aquele direito por usucapião, deveria o Tribunal a quo ter dado cumprimento ao disposto no artigo 508° do Código de Processo Civil, e nunca ter decidido da forma que decidiu;
17. Desta forma, ao não se convocar a audiência preparatória para os fins indicados no artigo 508.º do Código de Processo Civil, devendo-o ter feito, prejudicou-se a correcta decisão da causa, cometendo-se uma nulidade por se ter violado o disposto neste preceito legal.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A- Objecto do Recurso:
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2 do CPC, sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, as questões a decidir são as seguintes:
- Rectificação de erro material;
- Nulidade processual por não ter sido dado cumprimento ao artigo 508.º do CPC;
- Nulidade da sentença;
- Análise do mérito da sentença recorrida.
B- De Facto:
A 1.ª instância deu como provada a seguinte matéria de facto:
1. Foi celebrada uma escritura pública de doação no dia 21 de Janeiro de 2004 no Cartório Notarial de Paços de Ferreira, na qual intervieram os ali doadores I………….. e Esposa e os ora AA., enquanto beneficiários de tal acto gratuito, relativamente ao prédio urbano, localizado no Lugar ….., em ……, Paços de Ferreira, composto por um pavilhão de cave e rés-do-chão, destinado a indústria, com a área de 250 m2 de área coberta e logradouro com a área de 1.350 m2, e que se acha inscrito na respectiva matriz sob o art. 1.197º, e descrito na competente Conservatória do Registo de Paços de Ferreira sob o número 01515/231002, conforme documento junto de fls. 16 a 18.
2. Tal escritura foi objecto de apresentação a registo na competente Conservatória do Registo Predial em 03 de Novembro do ano de 2005, tendo ficado provisório por dúvidas e sido posteriormente recusada a conversão e cancelada a respectiva inscrição, conforme documento junto de fls. 281 a 285, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
3. Foi celebrado um contrato de arrendamento comercial celebrado pelos então doadores e a ora 1ª R., representada pelo 2º R. G………., conforme documento junto de fls. 19 e 20.
4. Os AA., até ao pretérito mês de Novembro de 2005, receberam da referida Arrendatária, ora 1ª R., as rendas que mensalmente eram devidas pelo gozo do locado, emitindo os correspondentes recibos, conforme documentos de fls. 27 a 50.
5. Por contrato escrito que denominaram de “contrato de arrendamento comercial”, os anteriores proprietários do imóvel, na qualidade de Senhorios, concedeu à 1ª R., na qualidade de Arrendatária, e para o exercício do comércio de pneus, lubrificantes, componentes de automóveis e combustíveis, compra, venda e reparação de automóveis e máquinas industriais, o gozo temporário do aludido imóvel, o que fizeram mediante retribuição com início no dia 1 de Janeiro de 2003.
6. Foi ainda livremente acordado entre os ali outorgantes que o prazo de duração do arrendamento seria de 1 (um) ano, com início em 1 de Janeiro de 2003, bem como foi ainda livremente acordado entre os ali outorgantes que a renda mensal seria inicialmente de € 1.320,00 (mil e trezentos e vinte euros), renda aquela que, fruto das actualizações anualmente sofridas, se computa actualmente em € 1.411,91 (mil e quatrocentos e onze euros e noventa e um cêntimos) mensais.
7. Renda essa que deveria ser paga mensalmente pela 1ª R. aos Senhorios, no domicílio destes, e no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
8. Tendo a 1ª R., no estrito cumprimento do contratado, procedido ao pagamento de todas as rendas vencidas até ao pretérito dia 1 de Novembro de 2005 (relativa ao mês de Dezembro), certo é que, desde 1 de Dezembro de 2005, e até à data presente, não mais a 1ª R. procedeu ao pagamento aos AA., nem através de envio de cheque para a respectiva residência, nem de qualquer outra forma, dos montantes relativos às rendas mensais.
9. Na sequência do envio de carta à 1ª R. em inícios de Dezembro de 2005, comunicando-lhe o aumento anual da renda, foi enviada a resposta pelo 2º R. que os informava ser o proprietário do imóvel em questão, motivo pelo qual havia cessado o contrato de arrendamento em apreço, conforme documentos de fls. 51 e 52.
10. Em 02 de Novembro de 2005 o imóvel identificado em A) foi vendido, mediante abertura de propostas, no âmbito do processo executivo n.º…./04.3 TBPFR que corre termos no 2.º Juízo deste Tribunal à Ré C………….., Lda., conforme documentos de fls. 507 a 531.
11. Em 19 de Novembro de 2002 foi registada hipoteca voluntária a favor da J………… e em 09 de Fevereiro de 2005 foi registada penhora para garantia de uma execução a favor da J…………., no âmbito do referido processo executivo, conforme documento de fls. 274 a 277.
12. Em 09 Novembro de 2004 a Ré “C…………, Lda.” foi notificada pelos Autores para exercer a preferência legal na aquisição do imóvel dos autos, na qualidade de arrendatária, na venda que ia ser feita à referida J…………, conforme documento de fls. 100.
13. A 1ª R. comunicou a intenção de exercer a preferência, solicitando a remessa dos documentos necessários ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, conforme documento de fls. 101 e a compra e venda só não se concretizou por desistência dos vendedores.
14. Em 14/10/2005, o Réu G……….. foi notificado, na qualidade de preferente, no âmbito do referido processo judicial, pela Exma. Sra. Solicitadora de Execução, para exercer o direito de preferência, conforme documento de fls. 102.
15. Sendo que, ocorreu um lapso formal, uma vez que na realidade a preferente era a Ré C…………, Lda. da qual G………… é seu representante legal, lapso que foi devidamente rectificado por despacho de 13/02/2006 e no âmbito do referido processo, a Ré C…………, Lda. comprou o referido imóvel, tudo conforme documento de fls. 145 e ss..
16. Tendo sido emitido termo de adjudicação e titulo de transmissão a favor da Ré C…………., Lda., em 01/03/2006, tendo pago o preço de € 165.000,00 pela aquisição do imóvel e liquidado o correspondente imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (documento de fls. 111, 145 e ss. e 507 e ss.).
17. A referida aquisição foi registada a favor de G……….. e posteriormente requerida a sua rectificação a favor de C…………, Lda., registo esse que ficou provisório por dúvidas apenas pela falta de junção do documento comprovativo do imposto de selo e falta de correcta identificação do sujeito activo, sendo que actualmente está inscrito na respectiva matriz predial urbana a favor de C……….., Lda., conforme documento de fls. 121 e também registado definitivamente a favor da 1a R., tendo sido recusada a conversão da aquisição a favor dosAA., conforme documento de fls. 274 e ss..
18. No acto de venda por abertura de propostas, o executado E…………., filho dos Autores, arguiu a nulidade consistente na falta de notificação dos aqui Autores para os termos da execução, na qualidade de proprietários do imóvel cuja venda estava a ser executada. Nulidade que foi indeferida, tendo o executado interposto recurso desse despacho de indeferimento.
19. Os aqui Autores também arguiram a nulidade do despacho que determinou a adjudicação do prédio dos autos a G………. . Nulidade que foi também indeferida, tendo os Autores interposto recurso desse despacho de indeferimento.
20. Os aludidos recursos foram julgados improcedentes pelo Tribunal da Relação do Porto, tendo transitado todos os despachos, incluindo o de adjudicação do imóvel à 1ª R, conforme documento de fls. 507 e ss. dos autos.
21. Entre 01 de Julho de 1992 e 01 de Janeiro de 2002, o Réu G………….. foi arrendatário do prédio aludido em A), data em que a actividade exercida por este passou para a sociedade “C…………, Lda”, que assumiu a posição de arrendatária desde essa data até 02 de Novembro de 2005.
22. Os AA. bem sabiam desde sempre que a sua posse estava limitada por uma hipoteca e por uma penhora, hipoteca essa que é anterior à alegada aquisição por doação e de cuja inscrição registral se faz menção expressa na referida escritura de doação, que até alerta para a possibilidade de imediata execução da hipoteca, conforme documento de fls. 16 a 18.
23. Desde 02 de Novembro de 2005 que os Autores tinham conhecimento da alteração de propriedade do prédio objecto do contrato de arrendamento, mesmo porque o processo executivo onde essa venda se operou foi instaurado por incumprimento de uma obrigação do filho dos Autores, E…………, conforme documentos juntos de fls. 145 e ss. e de fls. 6 do apenso A.
24. Os RR. têm depositado os montantes alusivos às rendas peticionadas, à ordem dos presentes autos.
C- De Direito:
Identificadas questões decidendas, passemos à sua análise.
Em primeiro lugar, há que referir que nas conclusões n.ºs 8 a 10, a apelante menciona a existência de um lapso na sentença, carecido de esclarecimento, daí concluindo que, por via do mesmo, a decisão elaborou num equívoco.
Esta questão encontra-se prejudicada em face do despacho de fls. 667, que reconheceu o lapso de escrita, não o de raciocínio, e mandou proceder à eliminação da expressão em excesso.
Quanto ao eventual erro de julgamento, trata-se de questão a analisar em sede de apreciação do mérito do julgado.
Não obstante a falta de rigor das conclusões e até da sua contradição (por exemplo, a conclusão n.º 14 pressupõe o não conhecimento do matéria referida na conclusão n.º 12), interpretando-as, podemos identificar várias questões suscitadas na apelação, que passamos, então, a analisar.
A primeira em temos de precedência lógica, é se foi cometida alguma nulidade por o tribunal recorrido não ter dado cumprimento ao artigo 508.º do CPC, não convocando uma “audiência preparatória”, prejudicando-se, dessa forma, a decisão da causa (conclusões n.ºs 16 e 17).
Admitindo que a apelada se reporta à convocação de uma “audiência preliminar”, nos termos consagrados no artigo 508.º e seguintes do CPC, confessamos que não conseguimos entender qual o sentido desta invocação. É que a audiência preliminar tem vários fins, enumerados no artigo 508.º-A do CPC, que vão desde a tentativa de conciliação até à discussão da causa, passando pela supressão de insuficiências ou imprecisões fácticas, conhecimento de excepções, selecção de matéria de facto, indicação de meios de prova, etc.
Assim, perante a falta de concretização destas conclusões (e diga-se que não se trata de uma possível deficiência das conclusões, já que o corpo da alegação também nada esclarece sobre o assunto), e interpretando o sentido do alegado, o que a apelante sublinha é o conhecimento do mérito da causa sem que o tribunal a quo tenha atentado devidamente no pedido de reconhecimento do alegado direito de propriedade dos autores com base no instituto da usucapião (veja-se, expressamente nesse sentido, o que a apelante escreveu a fls. 12 das suas alegações - cfr. fls. 628 dos autos).
Analisando a questão nessa óptica, o que está em causa é a aferição do mérito do julgado no que concerne ao pedido de reconhecimento do direito de propriedade com base nos factos alegados e que consubstanciam esse segmento da causa de pedir.
Assim sendo, essa questão só poderia ter alguma interferência com a previsão do artigo 508.º-A do CPC, caso a apelante invocasse de forma clara e inequívoca, que o tribunal a quo ainda não estava em condições de conhecer do mérito da causa, por haver matéria controvertida, carecida de prova a produzir em sede de julgamento (cfr. n.º 1, alínea b) do referido preceito legal).
Ora, nada disso é invocado pela apelante, pelo que não pode deixar de improceder a alegação recursória quanto a esta questão.
Por outro lado, e aparentemente noutra linha de raciocínio, invoca a apelante que a sentença é nula por violação do artigo 668.º, n.º 1, alínea d) do CPC, ou seja, por ter ignorado o pedido formulado pelos autores de reconhecimento do seu direito de propriedade, com base na usucapião.
Analisada a sentença recorrida, é manifesto que a apelante não tem qualquer razão.
A sentença começa precisamente por analisar o primeiro pedido formulado pelos autores – reconhecimento do direito de propriedade –, analisando e discutindo a questão, quer no que concerne à invocada doação, quer no que respeita à usucapião.
Assim, analisou a questão da prevalência da regra da prioridade do registo, atento o disposto nos artigos 2.º, n.º 1 e 6.º do Código de Registo Predial, prevalecendo o direito que primeiramente foi levado ao registo – a penhora – posteriormente completado pela venda executiva, concluindo que a doação, que apenas foi registada provisoriamente no dia seguinte ao da venda executiva, e que não veio a ser convertida em registo definitivo, é ineficaz e inoponível na execução, prevalecendo a presunção de titularidade prevista no artigo 7.º daquele diploma legal.
E especificadamente no concerne à usucapião, escreveu-se na sentença o seguinte:
“Da mesma forma não podem os AA. fazer uso de uma alegada usucapião, em relação à qual a 1ª R., esse sim, pode invocar essa mesma usucapião, provinda do anterior proprietário (o executado), pois já vimos que não podem os autores que não registaram a sua aquisição (gratuita) antes da penhora, invocar tal usucapião, subvertendo as regras de registo e fazendo, assim, ‘tábua rasa’ das mesmas.” (cfr. fls. 591 dos autos)
Assim, ainda que sintetizadamente, a sentença pronunciou-se sobre a questão substantiva em apreciação, o que é suficiente para excluir a prática da nulidade por omissão de pronúncia.
Na verdade, e tal como se refere num aresto do STJ, a omissão de pronúncia a que se alude no artigo 668.º, n.º1, alínea d) do CPC, “…supõe o silêncio absoluto de qualquer questão de cognição obrigatória, nos termos do n.º 2 do artigo 660.º, não se preenche com a mera decisão sintética e escassamente fundamentada, por não se pronunciar sobre todos os argumentos e razões aduzidas pelas partes.” [1]
Nestes termos, tendo a sentença analisado e emitido pronúncia sobre a questão, improcede a invocada nulidade da sentença.
Vejamos, agora, a argumentação da apelante no que concerne ao cerne do litígio, ou seja, se os autos permitiam reconhecer o direito de propriedade invocados pelos autores, tendo por base a doação ou a usucapião, considerando-se nessa apreciação que a venda executiva do imóvel à ré C……….., Ld.ª é uma venda de bens alheios, violadora do disposto no artigo 892.º do Código Civil.
Antes, porém é de referir que a questão suscitada na conclusão n.º 6, nos termos em que a apelante a coloca – nulidade da venda executiva por os autores serem detentores de um direito de preferência legal em relação ao prédio vendido no dito processo executivo e não terem sido notificados para exercer esse direito – é nova e, por isso, não pode ser objecto de apreciação nesta sede recursória (artigos 676.º, n.º 1, 684.º, n.º 3 e 713.º, n.º 2 e 5 do CPC, regra apenas excepcionada quando a lei expressamente determine o contrário[2] ou nas situações em que a matéria é de conhecimento oficioso[3], não se verificando, in casu, qualquer dessas situações).
De facto, analisada a causa de pedir e os pedidos formulados nesta acção, a relevante para este efeito, o que os autores invocaram foi uma relação de arrendamento existente com a ré sociedade, o incumprimento daquele contrato por falta de pagamento de rendas, a sua qualidade de proprietários por terem adquirido o direito de propriedade através duma aquisição derivada (por via da doação), ou se assim não se entender, através de uma aquisição originária (por via da usucapião). Nunca vieram invocar que a violação de qualquer direito de preferência legal na venda executiva, o que aliás estaria em contradição com toda a alegação desenvolvida nesta acção.
Portanto, o que releva em sede de apreciação recursória, e mais uma vez, fazendo um esforço interpretativo das conclusões das alegações, é saber se os autos permitiam conclusão inversa àquela a que chegou a sentença recorrida quanto à validade da venda realizada no processo executivo e, correspondentemente, à improcedência do pedido de reconhecimento de que são legítimos proprietários do imóvel em disputa e a condenação dos réus a reconhecer esse direito.
E a resposta é claramente negativa.
Desde logo, porque em relação aos autores, incluindo a ora apelante, transitaram em julgado as questões suscitadas na execução, quer as relativas à notificação dos mesmos para os termos da execução, quer as relacionadas com o despacho que adjudicou o imóvel à 1.ª ré (cfr. fls. 563 a 531 e pontos 18 a 20 da supra matéria de facto), donde resulta que, a nosso ver, a questão da nulidade da venda executiva transitou em julgado e foi decidida em sentido contrário ao pugnado pelos autores.
Por conseguinte, se na altura da instauração da presente acção, por ainda não terem transitado em julgado aqueles despachos, o que aliás determinou a suspensão da instância nestes autos, uma vez que, tal como foi expresso no despacho que a ordenou (cfr. fls. 321 a 335), a apreciação da validade do acto translativo da propriedade do imóvel para a 1.ª ré, é um pressuposto lógico desta e de todas as decisões em que os autores se arroguem direitos relativos ao imóvel fundados na propriedade do mesmo (cfr. fls. 332), a questão da nulidade da venda, por configurar uma venda de bens alheios, nula em face do artigo 892.º do Código Civil (CC), ainda tinha pertinência jurídica, a mesma ficou arredada com o trânsito em julgado daqueles despachos, os quais se apresentam perante os aqui autores com força do caso julgado (artigo 671.º, n.º 1 e 673.º do CPC).
Chegaria esta conclusão para julgar a apelação improcedente.
Porém, acautelando entendimento diverso, e não se pretendendo, de qualquer forma, incorrer em omissão de pronúncia, cabe, então, analisar os fundamentos invocados quanto ao segmento reivindicativo da causa de pedir apresentada nesta acção.
Invocaram e provaram os autores que, por escritura pública realizada em 21/01/2004, lhes foi doado o imóvel em causa e, consequentemente, lhes foi lhe foi transmitido o direito de propriedade, encontrando tal alegação ao abrigo no artigo 1316.º do CC, já que o direito de propriedade também se transmite por contrato.
Esta transmissão foi objecto de apresentação registral, em 03/11/2005, mas o registo foi lavrado como provisório, por dúvidas, e posteriormente, em 02/05/2006, foi recusado o averbamento de conversão, conforme consta da certidão de fls. 274 a 277 e supra ponto 2 dos factos provados.
Por conseguinte, os autores não podem beneficiar da presunção de titularidade prevista no artigo 7.º do Código de Registo Predial.
Apesar de na data do negócio translativo do domínio (21/01/2004), o imóvel se encontrar arrendado, conforme está provado e consta do supra ponto 3 da matéria de facto provada, uma vez que o arrendatário apenas é um possuidor em nome alheio,[4] a posse em nome próprio radica na esfera jurídica dos beneficiários com a doação (artigo 1253.º, alínea a) do CC), no caso, os autores desta acção, D…………. e mulher B…………..
E, de facto, os autos revelam que exerceram actos tendentes a revelar o corpus e o animus, elementos caracterizadores da posse (artigo 1251.º do CC), quando procederam ao recebimento das rendas pagas pela arrendatária, ora 1.ª ré, emitiram os correspondentes recibos, tudo conforme consta dos supra pontos 4 a 8 dos factos dados como provados.
Porém, a posse dos autores apenas teve o seu início em 21/01/2004 (artigo 1263.º, alínea a) e b) e 1267.º, n.º 2 do CC), o que basta, porém, para funcionar a presunção de titularidade do direito de propriedade, por aplicação do artigo 1268.º, n.º 1, 1.ª parte, do CC, já que a posse não está sujeita a registo, sendo eficaz erga omnes, independentemente dele.
Contudo, esta presunção só funciona se não ocorrer a excepção ali prevista, ou seja, se não existir a favor de outrem presunção fundada em registo anterior ao início da posse.
In casu, a presunção da titularidade do direito com base na posse não se encontra ilidida, por o registo de aquisição do direito de propriedade por parte da 1.ª ré ser posterior ao início da posse dos autores, uma vez que a aquisição do domínio surge no âmbito da venda executiva, na sequência da penhora do imóvel hipotecado, tendo a penhora sido registada em 09/02/2005, e retroagindo os efeitos da venda àquela data, ou seja, em momento posterior ao do início da posse dos autores (artigos 5.º, n.º 1 e 6.º, n.º 3 do Código de Registo Predial).
Por conseguinte, do concurso de presunções em conflito, uma resultante do registo predial, que beneficia a 1.ª ré, e outra, a da posse, que beneficia os autores, prevalece, nos termos do n.º 1 do artigo 1268.º do CC e artigo 7.º do Código de Registo Predial, a presunção resultante da posse, por ser a mais antiga.
Porém todo este raciocínio parte do pressuposto que a transmissão por via da doação, não registada, pode ser oposta ao adquirente em venda judicial, cuja aquisição se encontra registada em momento posterior ao da transmissão.
Não obstante a divergência doutrinária e jurisprudencial sobre a questão, afigura-se-nos que não é oponível.
Na verdade, esta questão prende-se com o conceito de terceiro para efeitos de registo.
O acórdão uniformizador nº 3/99, de 18/05/1999,[5] revendo anterior jurisprudência, veio consagrar o conceito tradicional, mais restrito, de terceiro, considerando que:
“Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5. ° do Código de Registo Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.”
No seu seguimento, o Decreto-Lei n.º 533/99, de 11/12, aditou um número 4 ao artigo 5.º do referido Código, prescrevendo que “Terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.”
Consequentemente, e de acordo com a conjugação do n.º 1 e 4 do deste artigo 5.º, os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo.
Em conformidade com este acórdão uniformizador, na sua literalidade, o adquirente do direito em venda executiva, não é tido como terceiro para este efeito, por a transmissão não provir de um transmitente comum.
Porém, este entendimento, ainda que de forma não absolutamente consensual,[6] tem sido afastado.
Na verdade, logo em 07.07.99, o STJ emitiu um aresto[7] que interpretou o acórdão uniformizador em relação às situações em que a transmissão ocorre na venda executiva.
Aí se decidiu que:
[…] “III – No acórdão uniformizador proferido pelo S.T.J. em 18/05/99 consagrou-se a orientação segundo a qual a inoponibilidade de direitos a um terceiro, para efeitos de registo predial, pressupõe que ambos os direitos advenham de um mesmo transmitente comum, excluindo-se os casos em que o direito em conflito com o direito não inscrito deriva de uma diligência judicial, seja ela arresto, penhora ou hipoteca judicial.
IV- Na venda executiva o executado é substituído no acto de venda pelo juiz enquanto órgão do Estado, gerando-se uma aquisição derivada em que o executado é o transmitente.
Por isso, ao adquirente em venda judicial não pode ser oposta, apesar daquele acórdão uniformizador, uma transmissão anteriormente feita pelo executado a favor de uma outra pessoa que a não fez inscrever oportunamente no registo predial.”
Assim, de acordo com este entendimento, no caso da venda em processo de execução, existe uma aquisição derivada em que o executado é o transmitente, ainda que por intermédio do Estado, estando, assim, preenchidos os requisitos do conceito de terceiro, pelo que uma vez registado o facto jurídico de aquisição pelo processo executivo, o mesmo não pode ser impugnado pelo primeiro adquirente faltoso, que negligenciou o registo.
É o que sucede no caso sub judice, já que os anteriores proprietários, I………… e mulher, K………….., doaram o imóvel aos aqui autores, D…………… e mulher, B………….., sendo aqueles também executados no processo executivo onde foi vendido o mesmo bem imóvel, adquirido pela ora 1.ª ré.
Nestes termos, a aquisição do direito de propriedade pela 1.ª ré em sede de venda executiva, prevalece sobre a presunção da titularidade decorrente da transmissão anterior não registada, sendo a doação inoponível na execução, não constituindo a venda ali levada a cabo uma venda de bens alheios.
Acontece que os autores também alegaram, ainda que subsidiariamente, que adquiriram o domínio sobre o imóvel por usucapião, conforme decorre da leitura dos artigos 7.º a 15.º da petição inicial, invocando que “…quer por si, quer por antepossuidores, desde há mais de 5 (cinco), 10 (dez) e 15 (quinze) anos vêm exercendo com corpus e animus possidendi o direito de propriedade efectivo e material sobre o aludido prédio…”
Alegram, pois, uma forma de aquisição originária do direito de propriedade.
Conforme prescreve o artigo 1287.º do Código Civil, “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.”
O lapso de tempo exigido pela lei depende de vários factores, como a existência de título de aquisição, o registo do mesmo, ser de boa fé ou má fé, ser violenta ou oculta (artigos 1294.º a 1297.º do CC).
No caso, sendo a posse titulada, mas não registada e de boa-fé, a usucapião só pode dar-se no termo de quinze anos (artigo 1296.º do CC), prazo esse muito longe de estar preenchido, considerando que a posse dos autores data apenas de 21/01/2004 e a presente acção foi intentada em 24/04/2006.
Porém, os autores podem lançar mão da figura da acessão da posse, conforme previsto no artigo 1256.º, n.º 1 do CC, faculdade que os autores exerceram quando invocaram a posse dos antepossuidores.
Tal como refere Menezes Cordeiro,[8] não é necessário que a posse boa para usucapião se mantenha, durante os prazos determinados, sempre na titularidade do mesmo sujeito. Quando tenha havido transmissão da posse, o sujeito pode juntar à sua a posse do seu antecessor, ou antecessores, invocando a acessão da posse.
No caso, atendendo a que a aquisição derivada da posse resultante da doação emerge de um título formal e materialmente válido, apresenta carácter consecutivo e homogéneo,[9] não pode ser negado aos autores o direito potestativo traduzido na invocação da acessão da posse.
No entanto, competia aos autores alegar e provar os actos consubstanciadores da posse dos antepossuidores, por ser constitutivo do seu direito (artigo 342.º, n.º 1 do CC), o que, na verdade não aconteceu, pois conforme resulta da alegação inserta nos artigos 7.º e seguintes da petição inicial, os autores apenas alegaram factos relativos à sua posse, limitando-se a invocar formalmente a posse dos antepossuidores.
Perante esta constatação, poderia equacionar-se a hipótese de anulação do julgado com vista à ampliação da matéria de facto, ainda que fosse necessário um aperfeiçoamento deste segmento alegatório da petição inicial, por aplicação dos poderes conferidos ao Tribunal da Relação, plasmados no artigo 712.º, n.º 4 do CPC.
Porém, tal afigura-se inútil, porque mesmo a provar-se a acessão da posse por período de tempo susceptível de permitir a aquisição originária por via da usucapião, no caso, nunca poderia prevalecer sobre a presunção resultante do registo, presunção esta que beneficia a 1.ª ré.
Não obstante a natureza não constitutiva do registo predial,[10] já que, em regra, é meramente declarativa/confirmativa (artigos 1.º, 5.º, n.º 1, 6.º e 7.º do Código de Registo Predial), o direito de usucapir por via da acessão da posse não prevalece sobre o registo existente a favor de terceiro que registou em momento anterior à invocação do domínio adquirido por essa via.
E a razão de ser parece-nos óbvia. É que se o adquirente do direito, não o regista, e não pode opor a terceiro essa transmissão, por este beneficiar da prevalente presunção de titularidade emergente do registo, conforme atrás se analisou e concluiu em face dos contornos do caso concreto em apreciação, também lhe deve ser vedado, para efeitos da usucapião, invocar a posse do transmitente, somando-a à sua de modo a completar o decurso de tempo exigido pela lei.
Este mesmo foi o sentido decisório perfilhado pelo STJ, no acórdão de 25/03/2009,[11] podendo ler-se no seu sumário o seguinte:
“O adquirente de um direito de propriedade (ou de outro direito real de gozo) que omita o registo do negócio aquisitivo não pode invocar perante terceiros protegidos pelo registo, para efeito de afastar a prevalência destes, a posse do alienante, sob pena da regra da inoponibilidade por falta de registo não ter, na prática, qualquer eficácia.
Em boa verdade, a aceitar-se a tese da oponibilidade da usucapião, por via de acessão de posses, bem poderia o adquirente que não registou invocar as posses que o precederam, inutilizando, assim, por completo o valor e eficácia da presunção derivada do registo, tal-qualmente está consagrada no artigo 7º do Código de Registo Predial.”
Na verdade, apesar da função do registo não ser a de dar ou tirar direitos, razão pela qual, em regra, não tem efeitos constitutivos, a invocação da acessão da posse para efeito de elisão da presunção derivada do registo, tal qual se encontra prevista no artigo 7.º do Código de Registo Predial, esvaziaria e frustraria a finalidade do registo, inutilizando por completo o valor e eficácia daquela presunção, passando a não ter qualquer importância prática. Bastaria ao adquirente que não registasse, mas entrasse na posse da coisa adquirida, invocar a sua posse e a posse ou posses antecedentes, até onde fosse necessário para completar o prazo de que a lei faz depender a usucapião, para neutralizar os efeitos do registo promovido por um terceiro adquirente da mesma coisa. Este raciocínio deve ser rejeitado por ser “…contrária à regra basilar em que assenta o registo predial e ao fim precípuo da segurança das transacções, que através dele se pretende atingir.”[12]
Assim sendo, no caso em apreço, mesmo a provar-se a alegada posse dos antepossuidores pelo tempo necessário a completar o prazo da usucapião, não poderia prevalecer sobre a presunção registral anterior, pelo que do concurso entre as duas presunções, sempre teria de prevalecer a emergente do registo predial, o que sempre determinaria a improcedência da acção relativamente à invocação da aquisição originária do direito de propriedade dos autores.
Consequentemente, nem pela via da aquisição derivada, nem pela via da aquisição originária, os autores poderiam opor-se válida e eficazmente à realização da venda executiva, donde resulta a total improcedência do seu pedido de reivindicação e, consequentemente, igualmente soçobram o pedido de despejo e de pagamento das rendas.
Tendo a sentença recorrida também chegado a esta mesma conclusão, não merece qualquer censura, impondo-se, assim, a sua confirmação, improcedendo a apelação.
Uma última palavra, para apreciar sumariamente o pedido de condenação da apelante como litigante de má fé, para o julgar improcedente, na medida em que a defesa de uma tese jurídica, baseada em argumentos fáctico-jurídicos susceptíveis de porem em crise a decisão recorrida, não se enquadra nos requisitos da má fé previstos no artigo 456.º do CPC.
Dado o vencimento, a apelante suportará as custas devidas (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC), sem prejuízo do benefício do apoio judiciário de que beneficia.
III- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida, improcedendo, igualmente, o pedido de litigância de má fé formulado contra a apelante.
Custas pela apelante, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário de que beneficia.
Porto, 21 de Junho de 2010
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Ana Paula Pereira de Amorim
José Alfredo de Vasconcelos Soares de Oliveira
_________________
[1] AC. STJ, de 27.10.2009, proc. 93/1999.C1.S2, em www.dgsi.pt.
[2] Veja-se, assim, o disposto no artigo 715.º, n.º 2 do CPC que permite a supressão de um grau de jurisdição, desde que verificados os pressupostos ali mencionados.
[3] Conforme se alude expressamente na parte final do n.º 2 do artigo 660.º do CPC.
[4] Cfr., neste sentido, entre outros, Ac. STJ, de 12.09.2006, proc. 06A2387; Ac. STJ, de 02.03.2010, proc. 5662/07.5YYPRT-A.S1 e Ac. STJ, de 25.10.2010, proc. 782/2001.S1, todos em www.dgsi.pt.
[5] DR I Série I-A, n.º 159, de 10.07.99.
[6] No sentido do adquirente em venda executiva ser terceiro para efeitos de registo predial, vejam-se: Ac. STJ, 07.07.09, CJ/STJ, 1999, II, 164; Ac. STJ, de 14.01.03, CJ/STJ, 2003, III, 19; Ac. STJ, de 25.03.2009, proc. 09A0524, em www.dgsi.pt ; Ac. RC, 19.01, CJ, 2001, III, p. 31 (tem voto vencido).
Em sentido oposto, vejam-se: Ac. STJ, de 04.02.2002, CJ/STJ, 2002, I, p. 154 (tem voto de vencido); Ac. STJ, 19.02.2004, proc. 03B4369, em www.dgsi.pt ; Ac. RG, 26.05.04, CJ, 2004, III, p. 280.
[7] Ac. STJ, de 07.07.99, CJ/STJ, 1999, II, p. 164.
[8] Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, p. 681.
[9] Cfr. Antunes Varela et al., Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª ed., Coimbra Editora, p. 14 e Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 5.ª ed., Quid Juris, 2007, p. 312.
[10] Cfr. Ac. STJ, de 19.02.2004, proc. 03B4369, em www.dgsi.pt.
[11] Ac. STJ, de 25.03.2009, proc. 09A0524, em www.dgsi.pt.
[12] Foi a conclusão tirada por Antunes Varela e Henrique Mesquita, in RLJ, ano 127, pág. 25 e seguintes.