Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1476/16.0T8PRT-A.P1 |  |
CADUCIDADE
PERDA PARCIAL
DIREITO DE PREFERÊNCIA
DISTRATE
II - A caducidade opera mesmo que a perda do imóvel seja imputável ao senhorio, ficando neste caso constituído na obrigação de indemnizar o arrendatário por todos os danos causados.
III - Caduca o contrato de arrendamento para habitação verificando-se que a habitação apresentava humidade em todas as divisões, chovendo dentro da mesma, o arrendatário deixou o local por não poder lá habitar face ao risco de desabamento, tendo sido necessário escorar o teto, encontrando-se o local presentemente em ruínas.
IV - A extinção do contrato de arrendamento por caducidade, nos termos do art. 1051º/e) CC, que ocorreu em data anterior ao contrato de distrate de compra e venda do prédio que foi objeto de contrato de arrendamento, impede o exercício da preferência pelo anterior arrendatário.
Comarca do Porto
Porto - Inst. Local - Secção Cível - J3
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Juiz Desembargador Relator: Ana Paula AmorimJuízes Desembargadores Adjuntos: Manuel Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto[1] ( 5ª secção judicial – 3ª Secção Cível )I. Relatório
Na presente ação declarativa que segue a forma de processo comum, em que figuram como:- AUTORA: B…, residente na Alameda …, …, …. - … Porto; e - RÉUS: C…, residente em Londres, …; e D…, SA, com sede na Rua …, .., …. - … Porto pede a Autora:
- que se declare e reconheça à autora o direito de preferir na venda do prédio indicado na petição e de o haver para si;
- que se condene a segunda ré a abrir mão da propriedade do dito prédio com efeitos a partir de 09 de setembro de 2015 ( data da venda ); e
- que se ordene o cancelamento de qualquer registo de propriedade do mencionado prédio a favor dos réus.
Alegou para o efeito e em síntese ser arrendatária da habitação correspondente à casa …, com entrada pelo n.º .. da Rua …, da freguesia de …, Concelho do Porto, desde 1 de Novembro de 1968, há mais de três anos e que o primeiro réu não comunicou a venda realizada com o 2.º réu para que a mesma pudesse exercer o seu direito de preferência, o que pretende por via desta ação.
Mais refere que apenas tomou conhecimento da venda em dezembro de 2015, através de umas vizinhas que receberam uma carta a dar conhecimento da venda.
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A autora procedeu ao depósito do preço no prazo estabelecido no art.º 1410.º do Código Civil (C.C.) – cifrando fls. 41.*
Citados os réus, contestaram, defendendo-se por exceção e por impugnação.*
A ré D… veio invocar já não ser proprietária do dito imóvel por ter sido realizado em 28 de janeiro de 2016, com o primeiro réu, o “Distrato” do contrato de compra e venda em causa nestes autos e a exceção dilatória da ilegitimidade por esse motivo.Admite que a autora celebrou o contrato de arrendamento, junto com a petição e a venda celebrada em 09 de setembro de 2015. Quanto à restante matéria alegada, impugna por desconhecimento.
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O réu C… invoca igualmente o “Distrato” do contrato de compra e venda realizado entre os réus e impugna a matéria de facto invocada pela autora quanto à existência do contrato de arrendamento. Alega, ainda, que os imóveis que possui na rua … estão abandonados há mais de 9 anos, constituindo um conjunto de casas sem sinais que ali habite alguém, por não disporem de condições mínimas de salubridade. Mais refere que para a hipótese de se entender que existe contrato de arrendamento, verifica-se que a autora abandonou o local arrendado e como as casas estavam abandonadas o réu tomou posse das mesmas, sob pena de serem ocupadas por terceiros.Mais refere que o preço real de venda do dito imóvel não foi o constante na escritura pública de compra e venda mas o valor de €13.120,00 (treze mil cento e vinte euros).
Suscita o incidente de impugnação do valor da causa.
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A autora veio responder às exceções invocadas propugnando pela sua improcedência e arguiu a simulação do “Distrato” invocado pelos réus referindo que a intenção destes não foi desfazer o contrato de compra e venda mas impedir que a autora possa ver reconhecido em tribunal o seu direito de preferência naquela venda. Suscita ainda o incidente de litigância de má-fé por parte do réu C… alegando que este tinha conhecimento que as rendas devidas pela autora estavam a ser depositadas em conta bancária da E….*
Foi proferido o despacho saneador conforme fls. 199 a 202.*
A Ré D…, SA veio reclamar da decisão que julgou improcedente a exceção de ilegitimidade.O Réu C… veio reclamar do segmento do despacho saneador que fixou o valor da ação, sem apreciar o incidente suscitado pelo réu na contestação.
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Proferiu-se despacho que indeferiu a reclamação suscitada pela ré D…, SA, por não ser a reclamação o meio próprio de reagir contra um despacho e apreciou o incidente do valor da causa, que indeferiu, mantendo o valor que inicialmente foi arbitrado.*
O réu F… interpôs recurso do despacho, o qual seguiu os seus termos em separado e uma vez julgado no Tribunal da Relação, confirmou-se a decisão proferida em 1ª instância, que fixou o valor da causa em €500,00.*
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento dentro do formalismo legal.*
Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve:“ Pelo exposto:
a) Julgo a presente ação totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolvo os réus C… e D…, SA, do pedido peticionado pela autora B…;
b) Declaro improcedente o pedido de litigância de má-fé deduzido pela autora B… contra o réu C….
Custas pela ação e pelo incidente de litigância de má-fé a cargo da autora, no mínimo legal”.
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A Autora veio interpor recurso da sentença. *
Nas alegações que apresentou a apelante formulou as seguintes conclusões:I. Vem o presente Recurso interposto da douta Sentença que julgou a presente ação totalmente improcedente, por não provada, visando a reapreciação da prova gravada, assim como a impugnação da decisão sobre a matéria de direito.
1. Impugnação da matéria de facto (tendo por objeto a reapreciação da prova gravada)
II - Na opinião da aqui recorrente a sentença recorrida considerou erradamente como provados os seguintes factos:
“9. Os réus C… e D…, SA, pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00”.
III - Quanto aos FACTOS NÃO PROVADOS, a recorrente considera incorretamente julgada a matéria de facto não provada, a seguir transcrita, pelo que também se impõe a modificação da decisão do tribunal “a quo” sobre esta matéria.
“b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados;
c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel;
d)A Autora foi informada pelos serviços municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, …, no Porto.
e) Pelo que, tendo sido garantido à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação.
g) A partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias”
IV - PONTOS DE FACTO QUE A RECORRENTE CONSIDERA INCORRECTAMENTE JULGADOS (art. 640º, n.º 1, al. a) do CPC): os acima transcritos (INDICADOS NA SENTENÇA RECORRIDA COMO provado e não provados)
V - PROVAS QUE IMPÕEM DECISÃO DIVERSA DA RECORRIDA (art. 640º, n.º 1, al. b) do CPC):
A - Doc. n.º 1 junto com a Contestação da ré D…, S.A – Trata-se do “Distrato” a que alude o ponto 8 dos facto provados da Sentença ora recorrida.
VI - Este documento por si só é suficiente para provar a matéria assim dada como tal sob o ponto n.º 8 da matéria de facto provada, no entanto, está o mesmo em clara contradição com a matéria dada como provada e agora impugnada sob o ponto n.º 9.
VII - A prova documental existente nos autos, a saber, a própria escritura, em que os RR declaram expressamente que vendiam e compravam o prédio em causa nestes autos por €500,00, assim como o documento designado por “Distrato”, que aqueles outorgaram e em que voltam a afirmar que foi esse o preço da venda, sendo que em momento algum ali declararam que o preço real foi outro que não o declarado na escritura que pretendiam distratar, ou sequer ali declararam que foi o engano relativamente ao preço declarado que motivou e / ou fundamentou o desfazer do negócio, será mais do que suficiente para dar como não provado que os “réus C… e D…, SA, pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o contrato de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00”,
VIII - Parece-nos, pois, por demais evidente que a matéria do Ponto 9 dos factos provados deverá integrar a matéria de facto não provada.
IXI - B- Conjugação dos depoimentos produzidos em audiência final, em concreto:
- Depoimento das Testemunhas H… e I….
X - Do depoimentos destas testemunhas resulta claramente provada a matéria das seguintes alíneas, as quais devem passar a integrar a matéria dos factos dados por provados:
b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados;
c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel;
d) A Autora foi informada pelos serviços municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, …, no Porto.
e) Pelo que, tendo sido garantido à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação.
g) A partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias.
XI - Ora, todas estas Provas, impõem, como se requer, que:
- Seja dado como Não Provado o seguinte facto da matéria assente:
“9. Os réus C… e D…, SA, pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00”
- Sejam dados como Provados os seguintes factos da matéria não assente:
“b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados;
c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel;
d) A Autora foi informada pelos serviços municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, …, no Porto.
e) Pelo que, tendo sido garantido à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação.
g) A partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias.”
XII - II -Impugnação da decisão sobre a matéria de direito:
XIII - O contrato de arrendamento dos presentes autos não caducou, devendo considerar-se válido até hoje.
XIV - Na verdade, da matéria apurada nos presentes autos não resultou a “perda total do imóvel” – tanto mais que foi o mesmo objecto de contrato de compra e venda, mais apenas uma perda parcial e temporária do locado, situação esta que não determina a caducidade do arrendamento, mas apenas a suspensão da execução contratual enquanto durar a recuperação:
XV - No que respeita ao prédio dos autos, nunca esteve em causa a “perda” do imóvel, mas antes a sua recuperação.
XVI - A “caducidade” do contrato de arrendamento defendida pelo tribunal “a quo” está prevista no art. 1051º, nº1, al.e) do C.Civil, nos termos do qual o contrato de locação caduca “pela perda da coisa locada”.
XVII - Todavia tal norma não tem aplicação nos presentes autos, na medida em que o prédio aqui em causa existe, continua a existir e pode ser recuperado.
A Sentença “a quo” violou essa disposição legal ao fazer a sua incorreta aplicação ao caso dos autos.
XVIII - Por outro lado, a sentença ora recorrida viola claramente o disposto no n.º 2 do art.º1410.º do Código Civil:
“Artigo 1410.º(Acção de preferência)
1 - O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
2. O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial (sublinhado nosso).”
XIX - Mesmo não se provando a simulação invocada pela Autora nos presentes autos, e admitindo-se que é verdadeiro o distrato junto aos autos, face à matéria dada como provada nos pontos 2 e 3, que passamos a transcrever, é por demais evidente que esse distrato não prejudica o direito de preferência reclamado pela Autora:
Ponto 2:“Por escritura pública de 09 de Setembro de 2015, outorgada no Cartório Notarial do Dr.º J…, o 1. Réu, que entretanto era dono do aludido prédio por sucessão hereditária, declarou vender à 2ª. Ré, dois prédios urbanos descritos na Conservatória do Registo Predial do Porto sob os números 5801/20090803 e 5860/20090812, sendo que este era constituído por oito habitações, entre eles, a aludida a casa de habitação com o nº 3, sito na Rua …, n.º .., inscrito na matriz urbana actual sob o artigo 5827 (anterior artigo 3129), com o valor patrimonial de €13.120,00, e descrito na competente Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº. 5860.
3) Nessa escritura foi declarado o preço de €500 (quinhentos euros) relativamente a cada casa do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 5860/20090812”
XX - A Sentença ora recorrida viola o disposto no citado n.º 2 do art.º 1410.º do C Civil, sendo que, em face desta disposição, terá a presente acção de ser declarada totalmente procedente, por provada, por ter a mesma total aplicação ao caso “sub judice”.
XXI - Deste modo, deverá a douta Sentença ser revogada, declarando-se a ação totalmente procedente, por provada, condenando-se os RR na totalidade do pedido, conforme peticionado e conforme ao exposto.
Termina por pedir da revogação da sentença e a condenação dos réus no pedido.
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A Ré D…, SA veio apresentar resposta ao recurso, na qual formulou as seguintes conclusões: 1. A Recorrente interpõe o presente recurso da douta sentença que julgou, e bem, a presente ação totalmente improcedente, por não provada, visando a reapreciação da prova gravada e a impugnação da decisão sobre a matéria de direito.
2. Diz a Recorrente quanto à reapreciação da prova gravada:
Factos provados que a recorrente entende deverem ser considerados não provados:
Ponto 9 “ Os Réus C… e D…, S.A. pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o negócio jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00.”
3. Este facto, é considerado como erroneamente dado como provado pela Recorrente, que pretende que o mesmo seja agora reapreciado e em consequência julgado não provado.
Ora, salvo melhor opinião, não tem razão a Recorrente,
4. Assim, da apreciação conjunta, - dos depoimentos das testemunhas K…, mediador do negócio e que o acompanhou do início até ao final e F…, arquiteto, conhecedor do mercado imobiliário, acabados de transcrever, - do valor matricial dos imóveis, - da experiência de vida, atendendo à qual a Juiz “a quo”, não pode considerar credível, como de facto não é, que um imóvel, mesmo tratando-se de uma ruína, no centro do Porto, na …, perto da igreja e da Ordem com o mesmo nome, da Praça … e a cinco minutos a pé do Metro, seria vendido por 500,00€, quando muito por 500,00€ o metro quadrado, - e, ainda, considerando que um documento autêntico, como é o caso da escritura de compra e venda e do distrato, juntos aos autos, fazem prova plena dos factos produzidos perante o notário mas já não da sinceridade desses mesmos factos ou a sua validade ou eficácia jurídicas, podendo-se fazer a prova, como aconteceu no caso “sub judice” que as declarações constantes nas escrituras públicas, designadamente, relativas aos preços de venda não corresponderam à verdade. Vj. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 23-06-2015
5. outra decisão não poderia ser tomada que não fosse dar por provado os factos constantes do ponto 9 e que assim se deve manter.
6. Factos não provados que a Recorrente entende deverem ser julgados provados
7. Os constantes das alíneas b), c), d), e), e g).
Ora, mais uma vez a Recorrente faz uma interpretação errada dos depoimentos das testemunhas,
8. O depoimento da testemunha I…, não diz respeito à Recorrente, mas alegadamente, à sua mãe, pelo que nesta matéria a Recorrente não produziu qualquer prova, tal como lhe impunha o ónus da prova.
9. Por outro lado, testemunha H…, filho da Recorrente, refere muito convenientemente a intervenção camarária, talvez para indiciar uma possível recuperação do imóvel e não a perda total, como na realidade se verifica à data da aquisição, mas não junta a Recorrente qualquer participação do estado de degradação do imóvel à Câmara Municipal G…, qualquer decisão da edilidade, enfim nada que corrobore a versão da testemunha.
10. Assim, devem os factos constantes das alíneas alíneas b), c), d), e), e g), continuarem a ser julgados não provados.
11. Quanto à impugnação da matéria de direito:
12. Da Caducidade
13. Entende a Recorrente, que da matéria apurada nos autos não resultou a “perda total do imóvel” mas “apenas uma perda parcial e temporária do locado, situação esta que não determina a caducidade do arrendamento, mas apenas a suspensão da execução contratual enquanto durar a recuperação”
14. Considerando consequentemente que a sentença “a quo” violou o disposto no artigo 1051º, nº 1, al. e) do Código Civil;
Mais uma vez não tem razão a Recorrente:
15. Diz o artigo 1051º, nº 1, al. e) do Código Civil “O contrato de locação caduca:
(…)
e) Pela perda da coisa locada.”
16. Vejamos, então, os factos dados como provados e não provados com interesse para esta questão.
17. Factos dados como provados:
Ponto 6: Nesse ano já a aludida habitação apresentava humidade em todas as divisões, chovendo dentro da mesma.
Ponto 7: Nesse ano, a Autora deixou o locado por não poder lá habitar face ao risco de desabamento, tendo sido necessário escorar o tecto, e passou a residir na Alameda …, …, no Porto.
Ponto 10: Atualmente a casa descrita supra encontra-se em ruínas.
E, também, os depoimentos da Recorrente (Depoimento de Parte), e das testemunhas H…, F… e K… todos unânimes na afirmação que a casa onde habitou a Recorrente, bem como, todas outras
que constituíam a “ilha” estavam em ruínas. Veja-se, igualmente o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09-03-2010.
18. Assim, só podemos concluir como faz a douta sentença recorrida que o contrato de arrendamento caducou porque se verificou a perda total do locado.
19. A sentença “a quo” não violou, pois, o artigo 1051º, nº 1, al. e) do Código Civil
20. Bem como não violou o artigo 1410º, também, do Código Civil.
21. A Recorrente veio intentar a presente acção com vista ao exercício do seu direito de preferência do prédio sito na Rua …, nº , casa … e que foi vendido à Recorrida, D…, S.A., pelo Recorrido, C… por CONTRATO DE COMPRA E VENDA celebrado no dia 09 de Setembro de 2015, no Cartório Notarial do Dr. J… e da qual não lhe foi dado conhecimento.
22. Conforme vem referido nas Contestações dos Recorridos o referido contrato de compra e venda foi objeto de um acordo a que chamaram DISTRATO, efetuado por escritura, com data de 28 de Janeiro de 2016.
23. A Recorrente, em devido tempo, veio arguir a SIMULAÇÃO do Destrato, alegando que o mesmo foi levado a efeito para que a Recorrente não pudesse exercer o seu direito de preferência.
24. Vejamos, ainda, os factos dados como provados e não provados com interesse para esta questão:
25. Factos dados como provados:
Ponto 2) Por escritura pública de 09 de Setembro de 2015, outorgada no Cartório Notarial do Dr. J…, o 1º Réu, que entretanto era dono do aludido prédio por sucessão hereditária, declarou vender à 2ª Ré, dois prédios urbanos descritos na Conservatória do Registo Predial do Porto sob os números 5801/20090803 e 5860/20090812, sendo que este era constituído por oito habitações, entre eles, a aludida casa de habitação com o nº 3, sito na Rua …, nº .., inscrito na matriz predial urbana actual sob o artigo 5827 (anterior artigo 3129), com o valor patrimonial de €13.120,00 e descrito na competente Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5860.
Ponto 8) No dia 28 de janeiro de 2016, os Réus D…, S.A. e C…, o acordo a que denominaram de “Distrato do Contrato de Compra e Venda, realizado no dia 9 de setembro de 2015, entre os mesmos outorgantes e relativos aos imóveis sitos na freguesia de …, concelho do Porto, a seguir identificados: prédio urbano: à Travessa …, nºs ../.., casa de habitação de rés do chão, primeiro e segundo andares, com todas as suas pertenças, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5801/20090803, registado definitivamente a favor do réu, C…, pela inscrição Ap. 1795 de 2015/08/11, inscrito na matriz sob o artigo 12.907, com o valor patrimonial tributável de 47.930,00 e atribuído de 11.000,00; Prédio urbano: à Travessa …, nº .. e Rua …, nº .., edifício de habitação de dois pisos, com todas as suas pertenças, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5860/20090812, registado definitivamente a favor do Réu, C…, pela inscrição de aquisição Ap. 1972 de 2015/08/13, inscrito na matriz sob os artigos 12.908, 5819, 5823,5827,5831, 5835, 5838 e 5843, com os valores patrimoniais tributáveis de 13.429,99, 22.700,00, 13.120,00, 13.120,00, 13.120,00, 12.060,00, 10.640,00 e 13.480,00 e atribuídos de 500,00, ou seja, no valor global de 4.000,00, conforme documento de fls 110 a 112, cujo teor se dá por reproduzido.
26. Factos dados como não provados:
Alínea f) O acordo descrito em 8 foi pelos Réus realizado com o intuito de obstarem a que a autora possa adquirir o prédio descrito em 2.
Assim, se os Recorridos não quiseram com o seu acordo prejudicar o exercício do direito de preferência da Recorrente logo, a Recorrente não pode exercer o seu direito de preferência já que o negócio foi distratado, como bem refere a douta sentença recorrida.
27. No entanto, casa assim se não entenda o que se admite sem contudo se aceitar, 28. Sempre a Recorrente teria que exercer o seu direito de preferência pelo preço real do negócio e constante do ponto 9 dos factos provados: €77.500,00€.
Assim,
29. A douta sentença recorrida, não merece qualquer reparo, quer quanto à matéria de facto, quer quanto à aplicação do direito.
30. Pelo que deve ser mantida nos seus precisos termos.
Termina por pedir que se negue provimento ao recurso.
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O réu C… veio responder ao recurso, formulando as seguintes conclusões:1. Atendendo aos factos provados que a recorrente entende deverem ser julgados não provados, desde logo, o Ponto 9) da Douta Sentença - “Os Réus C… e D…, SA pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o negócio jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00.”
2. Baseando-se para tanto o Tribunal “a quo” nos depoimentos de F…, arquiteto, e K…, mediador do negócio aqui em causa que demonstram de forma indubitável que a compra e venda não visava apenas a habitação da Recorrente, mas toda a “ilha”;
3. Que se encontrava aliás completamente degradada;
4. Tendo, em virtude disso, sido atribuído um valor global de 77.500,00€;
5. Valor este, corroborado não só pela conjugação dos depoimentos como pelo valor patrimonial atribuído ao imóvel aqui em causa;
6. A juntar ainda à valorização da baixa do Porto que é sobejamente conhecida;
7. E nesse sentido foi esclarecedor o depoimento de F… tendo referido que mesmo no estado de ruínas em que se encontrava, o valor do m2 naquela zona ronda os 600€/m2, sendo que depois das obras de edificação necessárias rondaria os 1000€/m2, atendendo inclusivamente à proximidade do metro;
8. Conforme testemunho (Ficheiro nº 20170424142749_14490574_2871487), que respondendo à Mandatária da Recorrida, D…, S.A. diz: (…) “É assim, naquela zona pelo que nós… o Sr. L… pede-nos o aconselhamento, já na primeira visita, investiguem-me aí por quanto é que fica o metro quadrado para ele perceber por quanto é que vai comprar, por quanto é que vai vender. (…) O que é que nós fazemos, vamos procurar saber qual é o metro de mercado, vamos às agências imobiliárias, procuramos normalmente imóveis semelhantes, com a mesma situação, vamos investigar quais os metros quadrados que cada imóvel tem, dividimos pela área dos imóveis, sabemos o preço do metro quadrado e eu julgo que deverá andar pelos seiscentos, seiscentos e qualquer coisa euros, por o metro quadrado.” (…)” Por metro quadrado.” (…)Se me arranjar assim uns negócios eu compro! (…) É, assim, da nossa experiencia, no centro do Porto, na localização onde está, na … seiscentos euros obviamente já é um valor bastante baixo para aquilo que se pratica no centro do Porto. No centro estão se a praticar preços muitos altos, 3.000€m2. (…) estamos a falar de uma coisa (…) nessa altura nós fizemos isso e chegamos a essa conclusão. Quinhentos euros por cada casa, se fossem cinco seriam 2.500,00€. (…) É logo atrás da ordem da …, junto da Praça …, junto ao Metro. (…)
9. A Recorrente alega ainda que, além de o distrate não mencionar o valor de 77.500,00€, também nenhuma das testemunhas dos Recorridos estiveram presentes no ato das escrituras públicas;
10. E por tal não é suficiente para provar o ponto 9);
11. Ora, desde logo, o estar ou não estar presente no ato da escritura pública por parte das testemunhas, aqui não é relevante.
12. Ainda assim, K…, como intermediário do negócio, sempre acompanhou de perto, desde o início todo o processo negocial que culminou com a celebração da escritura pública de compra e venda;
13. Testemunha esta que foi quem propôs o negócio ao Recorrido, C…, e ao Legal Representante da Recorrida D…, SA;
14. Esteve, por isso, presente nas negociações para a concretização do negócio;
15. E esteve igualmente presente na elaboração e celebração do contrato promessa de compra e venda, no qual o preço global fixado para a aquisição da totalidade da ilha foi de 77.500,00€;
16. Sempre foi conhecedor da intenção dos Recorridos de atribuírem esse valor ao negócio, precisamente porque acompanhou de forma direta e amiúde todo o processo negocial.
17. Como aliás fica claro com o testemunho de K…, (Ficheiro nº 21070323161519_14490574_2871487) em resposta à Mandatária da Recorrida D…, SA “propus as vendas das casas (“ilha”) ao Sr. L… (Legal Representante da Recorrida D…, SA) (…) Enquanto vendedor imobiliário tive conhecimento das casas (“ilha”); e depois fui estagiar para uma empresa do Sr. L…, a M…, e propus ao Sr. L… umas casas que estavam à venda na Rua …, na … (…) era uma ilha com sete casas (…) Levei lá várias pessoas e não consegui vender porque aquilo precisava de obras e as pessoas não quiseram” (…)Mais tarde, enquanto estagiário da empresa M…, propus ao Sr. L… o negócio e o Sr. L… interessou-se pelo negócio, e pus o Sr. L… em contacto com a D. N…, mãe do C… (…) Eu e o Sr. L… negociamos com a mãe (…)Primeiro fizeram um contrato promessa da venda e depois a escritura; (…) Já tinha sido feita a escritura, o Sr. L… recebeu uma carta de uma senhora que dizia ser inquilina da ilha, ficou chateado comigo, como se eu fosse culpado, e disse-me que ia anular o negócio, falou com o C… e concordaram em anular o negócio (…) o Sr. C… pensava que não tinha lá nenhuma inquilina, a ilha estava toda em ruínas (…)
17. Na instância do Mandatário do Recorrido C…, a testemunha reafirma tudo quanto foi dito à Mandatária da Recorrida D…, SA, destacando-se:“Foi feito um contrato promessa de compra e venda (…) o contrato foi feito comigo, o Sr. L… e a D. N… no escritório da M… (…) Fui eu que levei a documentação ao Notário da Rua …, Dr. J… (…) aquilo estava muito complicado porque tinha a ver com umas heranças, uma sequência de heranças, o Dr. É que fez os registos na Conservatória daquelas heranças todas, foi tão complicada a sequência porque eram muitos documentos e vários prédio, tentou-se fazer a escritura na Casa Pronta, mas a Casa Pronta aconselhou a ir a um Notário para fazer toda a sequência (trato sucessivo)”.
18. Conforme o seu testemunho (Ficheiro nº 21070323161519_14490574_2871487) diz: (…) “Preço global, englobou-se tudo por 77.500,00€. (…) “Preço total das casas da ilha, foi tudo por 77.500,00€. Não houve destrinça do valor unitário, foi o valor global, valor global para as sete casas. (…) O preço de 77.500,00€ não era para ser pago todo de uma vez, o Sr. L… entregou uma quantia de 7.500,00 € ao Sr. C… e 5.000,00€ ficou cativo com o Sr. L… para os registos do trato sucessivo (…)Assim, no início, o Sr. L… deu 12.500,00€ (em que 5.000,00€ seria para pagar os registos), 15.000,00€ seriam pagos na escritura, e por fim, uma casa no valor de 50.000,00€ digamos que…era uma permuta (…) o Sr. L… pagaria com dinheiro e com uma permuta (…) O Sr. C… também se sentia enganado por constar casas da outra rua que não deviam constar da escritura (…) e constam por causa de um monte de papéis, da confusão, o erro foi do Notário! O Sr. C… não sabia o que tinha, era muita documentação…Não pode a casa ter sido vendida só por 500€, não pode ser só o valor de 3.500,00€ pelas sete casas, se não comprava eu! Pelo valor de mercado imobiliário o valor de 500,00€ pela casa não tem hipótese nenhuma de ser!
19. Além disso, refere a Recorrente que em momento algum, quer no distrato, quer na escritura de compra e venda se declarou o preço de 77.500,00€, pelo que passará o Recorrido a rebater;
20. A escritura de compra e venda, em virtude da quantidade de imóveis e parecença dos artigos matriciais, acabou por ser efetuada com alguns lapsos, um dos quais a inclusão de um prédio com o artigo matricial 12.908 que jamais fez parte do negócio;
21. Assim, atendendo à conjugação dos depoimentos das testemunhas já referidas em que a primeira atesta que o valor por m2 no estado de total degradação em que estava o prédio seria de 600€/m2, aquilo que seria razoável e facilmente percetível de entender seria de que os 500€ terá sido o valor por m2;
22. Além de que o depoimento do intermediário do negócio, presente desde a proposta de compra até ao distrate do mesmo, foi absoluto em referir que o preço que constou da escritura de compra e venda do distrate não era o preço real, sendo o verdadeiro, entenda-se, real, o de 77.500,00€;
23. Considerando a prova realizada na Audiência de Julgamento e os documentos juntos ao processo, os factos que a seguir se transcrevem não podem ser considerados como provados:
“b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados”;
24. Quanto a este facto nenhuma das testemunhas da Recorrente o provou;
“c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel”;
25. Quanto a este facto, a Recorrente não o provou, não tendo junto a respetiva participação à Câmara G…, não informando qual o n.º do processo que decorreu após esta participação;
26. Não juntando qualquer documentação da Câmara Municipal G… pertinente para provar este quesito;
“d) A Autora foi informada pelos Serviços Municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, n.º … no Porto”;
27. Quanto a este facto remete-se o que já se disse no n.º 22 acrescentando-se …
28. A Autora diz ter sido informada pelos Serviços Municipais de que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo;
29. Mas tal como as outras, a Recorrente não juntou qualquer comunicação da Câmara neste sentido;
30. Nem tão pouco junta cópia da alegada carta que a Câmara enviou ao aqui Recorrido C…,
31. Limitando-se, contudo, a tentar provar este quesito pela testemunha H…, seu filho e que não tem a isenção e independência suficientes para dar como credível a realidade destes factos;
32. Ainda diz que enquanto as mesmas (obras) se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, n.º … no Porto”,
33. Mais uma vez, a Recorrente alega mas não junta qualquer comprovativo do compromisso com a Câmara Municipal G…;“ e) Pelo que, tendo sido garantida à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação”;
34. Ora aqui repete-se tudo o que foi dito sobre os factos c) e d) para que não se possa dar como provado o facto e);
“ g) A partir de 2009 Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias”;
35. De toda a prova testemunhal feita em Audiência de Julgamento não resulta que a Autora não pudesse contactar a mãe do Réu;
36. Porque a verdade é que não fez (nem muito nem pouco) esforço para isso;
37. Transcrevendo-se aqui o que é dito pelo Tribunal na Douta Sentença, quando diz: “Pois apesar de ter sido referido pela Autora que desconhecia o paradeiro do Réu C…, ou de forma de o contactar, o certo é que, se aquela (a Recorrente) mantinha relações de vizinhança e se a testemunha I… referiu receber envelopes com recibos de renda, como o de fls. 297 (em nome de seu pai), poderia ter tentado pelo menos o contacto na morada aí constante, o que se desconhece se foi realizado” – Penúltimo parágrafo da fundamentação da matéria de facto constante na Sentença;
38. Entende a Recorrente que o ponto 8 em que se alude ao distrato e que o considera provado está em clara contradição com o ponto 9 igualmente dado como provado pelo Tribunal.
39. Não se percebe (não se reproduzindo o ponto 8 por uma questão de economia processual) como pode o ponto 8 estar em contradição com o ponto 9;
40. No ponto 8, os recorridos entenderam distratar o negócio por eles celebrado;
41. Sendo que do distrato constam as razões para tal, designadamente:
“1 – Tanto o vendedor como a compradora (D…, SA), através do seu Legal Representante, estavam convictos de que nenhum dos imoveis já não estava arrendado ate porque o senhorio não estava a receber as rendas dos mesmos, porque sem nada o justificasse ou soubesse, estavam a depositar a renda na E…;
2 – Quando o vendedor fez o levantamento do terreno, queria apenas vender a ilha (artigos matriciais 5819; 5823; 5827; 5831; 5843; 5839; 5835, descritos na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 5860/20090812. _ O vendedor não compreende, porque estando ele ausente em Inglaterra, os seus procuradores registaram um artigo matricial (12.908), conjuntamente com os artigos matriciais que sempre constituíram a “ilha”, resultando a atual descrição predial (5860/20090812);_3 – Estavam cientes ambas as partes (como ainda acreditam) que todos os imóveis que integram a ilha estão todos em ruínas e decorrentemente desabitados; Porque ambas as partes estão conscientes do erro quanto ao objeto da compra e venda, pela presente escritura reiteram a sua vontade de distratar aquele contrato tendo o primeiro interveniente C…, restituído à representada do segundo comparecente, “D…, SA” o preço que esta pagou no contrato ora revogado”;
42. No ponto 9, os Recorridos provam que o valor real do negócio pelo único imóvel (“ilha”) que pretenderam negociar é de 77.500,00€;
43. Não entende o Recorrido onde é que nestes dois pontos, ambos considerados provados pelo Tribunal, estão em contradição;
44. É estratégia da Recorrente desconsiderar o documento junto pelo Recorridos que se refere ao contrato promessa de compra e venda, que foi precisamente o resultado das negociações levadas a cabo para a aquisição da dita ilha;
45. Igualmente é sua estratégia desconsiderar o depoimento das testemunhas dos Recorridos nomeadamente a testemunha K… que acompanhou todo o processo negocial;
46. O facto de aparentemente se ter atribuído o valor de 500 euros a cada uma das casas da ilha na escritura de compra e venda, conforme resulta dos depoimentos prestados no Tribunal pelas testemunhas dos Recorridos já referidas, tratou-se de um lapso;
47. Resulta que o valor de 500 euros quando muito foi o valor estipulado para o m2 na zona;
48. E pode concluir-se que se fosse efetuado o negócio para afastar o alegado direito de preferência de um arrendatário nunca as partes envolvidas declarariam um preço tão baixo;
49. Declarariam sim um preço exorbitantemente superior para afastar o dito direito de preferência, isto conforme nos diz as regras da experiencia;
50. Posto isto, fica claramente demonstrado que ambos os Recorridos não agiram com intenção de prejudicar a Recorrente;
51. Pelo que, a sentença é irrepreensível no que diz respeito aos factos provados de 1) a 10);
52. Relativamente à testemunha H…, filho da Recorrente, apesar de o Tribunal o ter considerado sincero, não deixa de ser um depoimento que deve ser considerado não totalmente isento e imparcial porque o mesmo tem interesse no desfecho da causa;
53. Já quanto à testemunha I… o seu depoimento demonstrou ser totalmente interessado e pouco credível;
54. A mãe desta testemunha tem contra os Recorridos outro processo a decorrer, em que também está em causa o exercício do direito de preferência;
55. Pelo que o desfecho desta ação, nomeadamente o sucesso da mesma, lhe interessa para poder ter influência no processo que a sua mãe intentou contra os Recorridos;
56. Após esta primeira análise quanto à qualidade dos depoimentos destas testemunhas de novo reafirmar-se-á que os factos b), c), d), e), e g) não poderão ser dados como provados.
57. Quanto aos excertos dos depoimentos das testemunhas da Recorrente em nada põe em causa os factos dados como provados pelo Tribunal.
58. Numa das passagens do depoimento transcrito da testemunha H… nas alegações da Recorrente este diz: “A minha mãe quis avisar o senhorio do depósito das rendas mas não sabia a quem (…) mas a mãe da D. I… chegou a falar com a mãe do Sr. C… e esta deu o nib para o depósito ser feito lá”;
59. Ora, perante esta afirmação do filho da Recorrente, não se percebe porque é que se a sua mãe possuía o nib do senhorio, teve necessidade de fazer o depósito na E…, abrindo uma conta para o efeito.
60. Quanto ao resto dito por esta testemunha e ali transcrito quanto ao estado da casa e ao papel da Câmara Municipal, a Recorrente conforme já acima se disse não junta quaisquer documentos que provem a intervenção do Município;
61. De relevar do depoimento transcrito da testemunha I… o seguinte: diz ela a dada altura que houve um encontro na rua, que parece ter sido casual, entre a mãe do Recorrido C… e a sua mãe;
62. Segundo esta testemunha a mãe do Recorrido C… questionou porque que as rendas não estavam a ser pagas, tendo a mãe da testemunha I… retorquido “vocês é que despareceram, nós estamos a pagar a renda na E…”;
63. Deste excerto do depoimento ressalta desde logo a incoerência do mesmo;
64. Se a mãe do Recorrido C… pergunta pelas rendas, à mãe da testemunha I…, e esta responde que as mesmas estão a ser pagas na E…
65. Sendo que é do conhecimento geral que o acesso a estas contas não é fácil, já que para o seu levantamento é exigido um sem número de procedimentos do próprio Banco para o efeito e até a competente ação judicial,
66. Não se percebe então como é que nesse momento, a mãe do Recorrido C… não forneceu de imediato o nib pessoal dela, ou do seu filho, à mãe da testemunha I…;
67. E, dessa forma, aceder ao valor das rendas de forma mais rápida e fácil;
68. Estas incongruências demonstram desde logo que este depoimento não se apresenta como fidedigno;
69. Esta testemunha, I…, consentânea com o seu depoimento falível, acabou por perder toda a credibilidade quando afirma que houve a intervenção de bombeiros por causa do estado de ruína da habitação da Recorrente;
70. Da análise do depoimento de parte da Recorrente e do seu filho H… nunca estes referiram a intervenção de bombeiros, mas sim da Câmara Municipal G…;
71. De todo o alegado e que contraditou as alegações da Recorrente o Tribunal está totalmente certo em dar o facto 9) da matéria assente como provado;
72. O Recorrido C… subscreve na íntegra porquanto resultou do depoimento de todas as testemunhas quer da Recorrente, quer dos Recorridos e inclusive do depoimento de parte daquela, que o prédio se encontrava em ruínas;
73. A título de exemplo refere-se no depoimento de Parte da Autora/Recorrente: (Ficheiro nº 20170323153145_14490574_2871487), em resposta à sua Mandatária: (…) “tive que sair porque estava a cair, (…) na Rua …, nº .., casa …”porque ela estava a cair … tinha outra a cair da banda de cima e começou a infiltrar-se-me a água. (…) Não se pode lá estar, está escorada com quatro barrotes.”
74. Bem como no Depoimento de H…: (Ficheiro nº21070323161519_14490574_2871487), em resposta à sua Mandatária: (…) Em 2008 ou 2009 a minha mãe saiu da casa porque estava em mau estado. Inclusive a minha mãe foi à câmara porque não conseguia entrar em contacto com os senhorios.
Entretanto a Câmara Municipal foi lá, viu as condições da casa, escorou, pôs uns barrotes a escorar o tecto, disse que ia fazer uma participação a tentar encontrar os senhorios para fazerem obras para ter condições de habitabilidade. (…) Saímos da casa por termos de sair.”
75. Também a testemunha F… (Ficheiro nº 20170424142749_14490574_2871487), em resposta à Mandatária da D…, S.A. (…) “Sinceramente de cor não sei, sei que fizemos uma visita, isto é, andamos à volta do local, e ao mesmo tempo entramos dentro de um percurso interior que tem e depois a partir dai tentamos entrar em cada uma das ruínas que lá estavam, muitas casas estavam devolutas, estavam com os telhados completamente em baixo, estavam em ruínas.” (…) “Ruínas, completamente em ruínas.” (…) “Não na primeira visita, na primeira visita não encontramos ninguém a única coisa que encontramos eram só gatos que andavam por lá, por dentro das casas, isso tudo. Até estava com um bocado de receio de entrar. Queríamos ver como é que estava, como é que não estava, se tinha lajes, se tinha pavimentos, essas coisas todas e na realidade não havia nada.” (…) Aquilo estava tudo em ruínas, basicamente quando nós pedimos algumas coisas ao Sr. L…, pedimos havia já uma espécie de pré-projecto para lá de outra entidade qualquer e fomos lá confrontar na realidade aquilo estava. Tinha as paredes de pedra as mais resistentes, de resto…”
76. Tal como a testemunha K… (Ficheiro nº 20170424150518_14490574_2871487) Em resposta à Mandatária da D…, S.A. (…) “Aquilo estava mesmo em muito mau estado” (…) “Também era impossível aquilo estava tudo destruído.” (…) “Quase ruína, não tinha portas, estava cheio de bichos” (…) “A ilha está toda em ruínas” (…) “As sete casas da ilha estavam todas em ruínas (…)”
77. Resultando do depoimento de parte da Recorrente e do testemunho do seu filho que aquela saiu do locado no ano de 2009 porque não podia lá habitar face ao risco de desabamento;
78. Assim, verifica-se no caso em concreto a perda da coisa locada e de acordo com o Acórdão do STJ de 15.01.2002, Processo 01A3474, disponível em www.dsgi.pt, referido na Douta Sentença “Para que haja perda da coisa locada, basta que essa perda seja de tal monta que determine a impossibilidade da utilização do locado para os fins a que se destinava, não sendo de exigir a destruição total do locado”;
79. Como resulta do depoimento de parte da Recorrente, reforçado até pelo que ela admite nas suas próprias alegações e bem assim por todas as testemunhas “o nível de degradação do imóvel levou a que fosse inviável que a arrendatária continuasse a residir lá”;
80. E o Recorrido C… não pode estar mais de acordo com o Tribunal “a quo” quando o mesmo refere: “E, independentemente da culpa, por o imóvel ter chegado a esse estado de degradação, o certo é que se vem entendendo que mesmo sendo a culpa da ruína do senhorio, caduca o contrato de arrendamento, apenas relevando tal circunstancia para a atribuição de indemnização ao locatário conforme os Acórdãos do STJ de 31.05.2012 (Processo 1332/07.2TBCHV.P1.S1); de 13.07.2010 (Processo 60/10.6YFLSB, no mesmo sítio)”.
81. O Tribunal para reforçar e explicar melhor o seu entendimento diz: “o argumento reside em que mesmo quando a perda se verifique por causa imputável ao locador, há uma impossibilidade de prestação de gozo da coisa nos termos dos arts. 790/1, 1031.ºb), 1051.º, e) do CC”.
82. Por tal, no nosso caso, verifica-se a caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada, em 2009, não podendo, por isso, a Recorrente exercer o direito de preferência que diz ser titular; 83. Como defende o Tribunal, e bem, esta caducidade do arrendamento opera ope legis, relevando a culpa do senhorio apenas para efeitos de indemnização do senhorio ao arrendatário, na esteira dos Acórdãos do STJ de 12.03.2009 (Revista n.º 259/09, 1.ª secção, disponível em www.dgsi.pt), de 26.06.2008, in CJ 2, pág. 131; Acórdão Relação de Évora, in CJ, 1, pág. 259; Acórdão da Relação de Coimbra, de 18.05.1999, in CJ, 3, pág. 20, Acórdão da Relação do Porto de 10.04.1997, in CJ 2, pág. 210, Acórdão da Relação do Porto de 19.10.1993, in CJ, 4, pág. 233.
84. De acordo com a Recorrente o prédio existe, continua a existir e pode ser recuperado – ora, tal facto para além de não ter ficado provado e contrariar o depoimento de parte daquela e do seu filho, bem com das testemunhas dos Recorridos, nem sequer foi alegado na petição inicial;
85. Além de que “A caducidade do contrato de arrendamento como decorrência da perda da coisa locada – por impossibilidade objectiva da prestação – não ocorre apenas quando a coisa locada deixa de existir, no plano naturalístico (como acontece nos casos em que é totalmente destruída), mas também quando a coisa locada perde totalmente, por efeito da sua parcial destruição, a aptidão necessária à sua utilização para os fins previstos no contrato e desde que essa aptidão não possa ser reposta com a realização de obras que possam e devam ser exigidas ao senhorio”, cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 05.12.2012 (Processo 820/10.8 T2AVR.C1), disponível em www.dgsi.pt
86. E o certo é que o estado de ruínas em que se encontra o espaço tornou inviável o fim do contrato, por não poder lá habitar a Recorrente, nem ninguém;
87. Já que as obras que a Recorrente diz serem necessárias, não são meras obras de manutenção, quando muito de edificação, contanto que o que resta da casa são as paredes, ainda que em mau estado;
88. E, por isso mesmo, não assumindo a qualidade de arrendatária também não tem qualquer direito a preferir;
89. A própria Recorrente admite que não existiu qualquer simulação no negócio entre os Recorridos;
90. Admitindo igualmente como verdadeiro o distrato junto aos autos;
91. Estando dado como provado nos pontos 2) e 3) da sentença (e que aqui se dispensa de transcrever);
92. E conclui a Recorrente que nos termos do artigo 1410.º, n.º 2 que, apesar da matéria dada como provada nos pontos 2) e 3), o distrato não pode prejudicar o direito de preferência da Recorrente;
93. A interpretação do n.º 2 do artigo 1410.º por parte da Recorrente está errada;
94. Primeiro, no que diz respeito ao distrato cumpriram-se os requisitos de forma porquanto o mesmo foi celebrado na forma de escritura pública como já tinha sido feito o contrato de compra e venda;
95. Segundo, a Recorrente não conseguiu provar que a escritura de compra e venda e o distrato da mesma foram realizados com o fim de obstarem a que esta pudesse adquirir o prédio;
96. Nem o poderia fazer já que o mesmo nunca foi feito com essa intenção, tal como se demonstrou;
97. Da leitura aprofundada do artigo 1410.º, n.º 2, e não superficial como aquela que a Recorrente fez, resulta que o mesmo foi previsto para que os preferentes legais não pudessem ser prejudicados com distratos ou modificações contratuais objetivamente feitas nesse sentido;
98. O facto é que foi provado que o distrato não foi realizado pelos Recorridos para prejudicar a Recorrente;
99. Mas, por mera cautela de patrocínio, se o mesmo tivesse sido, o que se provou que nunca aconteceu, o facto é que jamais o preço real da venda do imóvel em causa foi de 500€;
100. Nem poderia ser atendendo à zona onde está o imóvel, a proximidade com o metro e outras acessibilidades;
101. O certo é que o preço real foi de 77.500,00€ devidamente provado na audiência de julgamento conforme acima já se demonstrou.
102. Assim, estranho seria se a tese da Recorrente vingasse, já que adquiriria um imóvel por 500€ quando o m2 na zona em causa ronda no mínimo 500€/600€;
103. Configurando essa atuação num claro abuso do direito;
104. No presente caso, conforme acima demonstrado, o preço que consta da escritura e que está na base desta ação de preferência (pasme-se: de 500,00 euros) não é o preço real;
105. O preço real é de 77.500,00€ pela compra da “ilha”, conforme consta da cláusula 2 do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
106. Mas nunca é demais repetir que o valor que consta da escritura foi apenas uma parte do preço conforme previsto na cláusula 2.ª e 3.ª e 4.ª do contrato promessa de compra e venda e que a testemunha K…, que participou nas negociações e celebração do contrato promessa referiu;
107. De acordo com o Acórdão da Relação do Porto, Processo n.º 0534769 de 24.11.2005, disponível em www.dgsi.pt, diz-se que “não correspondendo o preço declarado no contrato de compra e venda ao preço real, o direito de preferência só pode ser conferido se o preferente pagar o preço real, pois a correspondência entre o preço real e declarado é um pressuposto desse direito”;
108. Afirma de forma apodítica o Tribunal da Relação “Constitui abuso de direito o exercício do direito de preferência quando a enorme diferença entre o valor real e declarado do prédio conhecida do preferente exceda manifestamente os limites impostos pelo fim social e económico que lhe estão subjacentes”.
109. In casu, e uma vez que teve acesso à Escritura de compra e venda, a suposta preferente não poderia ignorar que apesar de ter sido atribuído um valor de 500,00 euros a cada uma das casas da ilha, os impostos foram liquidados relativamente a cada uma dessas casas pelo valor patrimonial tributável!!!.
110. Termina o Tribunal da Relação do Porto por dizer “que no exercício do direito de preferência pode discutir-se e provar-se por qualquer meio que o preço real da venda é diferente do que consta da escritura pública, pois o que importa é aquele primeiro.”
111. Na esteira do Acórdão STJ, Processo n.º 854/07.0TBLMG. P1.S1, de 01.04.2014, disponível em www.dgsi.pt, em que entre outros temas se refere especificamente à ação de preferência e ao depósito de preço, escritura pública e força probatória plena, diz-se no seu n.º 6 ” os contraentes podem em princípio, provar contra o preferente que por engano se declarou na escritura de venda um preço não correspondente à realidade.”
Termina por considerar que o recurso não merece provimento, devendo manter-se a decisão recorrida.
*
O recurso foi admitido como recurso de apelação.*
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.*
II. Fundamentação
1. Delimitação do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 639º do CPC.II. Fundamentação
1. Delimitação do objecto do recurso
A questão a decidir:
- reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova;
- caducidade do contrato de arrendamento.
*
2. Os factos
Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:2. Os factos
1) No dia 1 de novembro de 1968, entre O… e P…, foi realizado o acordo constante de fls. 31 dos autos cujo teor se dá por reproduzido, que as partes denominaram de “Contrato de Arrendamento”, tendo aquele como “senhorio” cedido a esta como “inquilino” a utilização do prédio sito na Rua …, n.º .., casa .., mediante a contrapartida do pagamento da quantia de quatrocentos escudos, pelo período de um ano, a começar no dia 1 de novembro de 1968 e a terminar no dia 31 de outubro de 1969, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não houver despedida com a antecipação legal.
2) Por escritura pública de 09 de Setembro de 2015, outorgada no Cartório Notarial do Dr.º J…, o 1. Réu, que entretanto era dono do aludido prédio por sucessão hereditária, declarou vender à 2ª. Ré, dois prédios urbanos descritos na Conservatória do Registo Predial do Porto sob os números 5801/20090803 e 5860/20090812, sendo que este era constituído por oito habitações, entre eles, a aludida a casa de habitação com o nº 3, sito na Rua …, n.º .., inscrito na matriz urbana atual sob o artigo 5827 (anterior artigo 3129), com o valor patrimonial de €13.120,00, e descrito na competente Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº.5860.
3) Nessa escritura foi declarado o preço de €500 (quinhentos euros) relativamente a cada casa do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 5860/20090812.
4) Desde momento não concretamente apurado mas até o ano de 2009, a mãe do 1.º réu recebia diretamente, ou por intermédio de pessoas suas amigas, as rendas em causa nestes autos, solicitando ao Réu a emissão e assinatura dos recibos respetivos, para posteriormente os remeter à Autora.
5) A partir de 2009 o pagamento das rendas começou a ser feito por depósito bancário, na E….
6) Nesse ano já a aludida habitação apresentava humidade em todas as divisões, chovendo dentro da mesma.
7) Nesse ano, a Autora deixou o locado por não poder lá habitar face ao risco de desabamento, tendo sido necessário escorar o teto, e passou a residir na Alameda …, …, no Porto.
8) No dia 28 de janeiro de 2016, os réus D…, S.A., e C…, o acordo a que denominaram de “Distrato do Contrato de Compra e Venda”, realizado no dia 9 de setembro de 2015, entre os mesmos outorgantes e relativo aos imóveis sitos na freguesia de …, concelho do Porto, a seguir identificados: prédio urbano à Travessa …, nºs ../.., casa de habitação de rés do chão, primeiro e segundo andares, com todas as suas pertenças, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5801/20090803, registado definitivamente a favor do Réu, C…, pela inscrição Ap. 1795 de 2015/08/11, inscrito na matriz sob o artigo 12.907, com o valor patrimonial tributável de 47.930,00€ e atribuído de 11.000,00€; Prédio urbano: à Travessa …, nº .. e Rua …, nº .., edifício de habitação de dois pisos, com todas as suas pertenças, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5860/20090812, registado definitivamente a favor do Réu, C…, pela inscrição de aquisição Ap. 1972 de 2015/08/13, inscrito na matriz sob os artigos 12.908, 5819, 5823, 5827, 5831, 5835, 5838 e 5843, com os valores patrimoniais tributáveis de 13.429,99€, 22.700,00€, 13.120,00€, 13.120,00e, 13.120,00€, 12.060,00€, 10.640,00€ e 13.480,00€ e atribuídos de 500,00€, ou seja, no valor global de 4.000,00€, conforme documento de fls. 110 a 112, cujo teor se dá por reproduzido.
9) Os réus C… e D…, SA, pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o negócio jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00.
10) Atualmente, a casa de habitação descrita supra encontra-se em ruínas.
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ii. Não resultaram provados os seguintes factos:
a) No ano de 2009, a mãe do Réu entrou em contacto com a Autora a respeito do recebimento das rendas, tendo esta lhe comunicado que o pagamento estava a ser feito por depósito bancário, uma vez que não conseguia estabelecer contacto com aquela;ii. Não resultaram provados os seguintes factos:
b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados;
c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel.
d) A Autora foi informada pelos serviços municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se
realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, …, no Porto.
e) Pelo que, tendo sido garantido à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação.
f) O acordo descrito em 8) foi pelos réus realizado com o intuito de obstarem a que a autora possa adquirir o prédio descrito em 2).
g) A partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias.
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3. O direito
- Reapreciação da decisão de facto -
Nas conclusões de recurso, sob os pontos I a X suscita a apelante a reapreciação da decisão da matéria de facto quanto ao ponto 9 dos factos provados e alíneas b), c), d) e) e g) dos factos não provados.3. O direito
- Reapreciação da decisão de facto -
O art. 640º CPC estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:
“ 1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3. […]”
O presente regime veio concretiza a forma como se processa a impugnação da decisão, reforçando o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova[2].
Recai, assim, sobre o recorrente, face ao regime concebido, um ónus, sob pena de rejeição do recurso, de determinar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar – delimitar o objeto do recurso - , motivar o seu recurso através da transcrição das passagens da gravação que reproduzem os meios de prova, ou a indicação das passagens da gravação – fundamentação - que, no seu entendimento, impunham decisão diversa sobre a matéria de facto e ainda, indicar a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação.
No caso concreto, realizou-se o julgamento com gravação dos depoimentos prestados em audiência e o apelante veio impugnar a decisão da matéria de facto, com indicação dos pontos de facto impugnados, prova testemunhal (com transcrição na motivação do recurso das passagens relevantes) e documental a reapreciar e decisão que sugere.
Nos termos do art. 640º/1/2 do CPC consideram-se reunidos os pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação da decisão de facto.
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Nos termos do art. 662º/1 CPC a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto:“ […]se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
A respeito da gravação da prova e sua reapreciação cumpre considerar, como refere ABRANTES GERALDES, Juiz Conselheiro Supremo Tribunal de Justiça, que funcionando o Tribunal da Relação como órgão jurisdicional com competência própria em matéria de facto, “tem autonomia decisória”. Isto significa que deve fazer uma apreciação crítica das provas que motivaram a nova decisão, de acordo especificando, tal como o tribunal de 1ª instância, os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador[3].
Nessa apreciação, cumpre ainda, ao Tribunal da Relação reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Decorre deste regime que o Tribunal da Relação tem acesso direto à gravação oportunamente efetuada, mesmo para além dos concretos meios probatórios que tenham sido indicados pelo
recorrente e por este transcritos nas alegações, o que constitui uma forma de atenuar a quebra dos princípios da imediação e da oralidade suscetíveis de exercer influência sobre a convicção do julgador, ao mesmo tempo que corresponderá a uma solução justificada por razões de economia e celeridade processuais[4].
Cumpre ainda considerar a respeito da reapreciação da prova, em particular quando se trata de reapreciar a força probatória dos depoimentos das testemunhas, que neste âmbito vigora o princípio da livre apreciação, conforme decorre do disposto no art. 396º CC e art. 607º/5, 1ª parte CPC.
Como bem ensinou ALBERTO DOS REIS: “[…] prova […] livre, quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei”[5].
Daí impor-se ao julgador o dever de fundamentação das respostas à matéria de facto – factos provados e factos não provados (art. 607º/4 CPC).
Esta exigência de especificar os fundamentos decisivos para a convicção quanto a toda a matéria de facto é essencial para o Tribunal da Relação, nos casos em que há recurso sobre a decisão da matéria de facto, poder alterar ou confirmar essa decisão.
É através dos fundamentos constantes do despacho em que se respondeu à matéria da base instrutória que este Tribunal vai controlar, através das regras da lógica e da experiência, a razoabilidade da convicção do juiz do Tribunal de 1ª instância[6].
Contudo, nesta apreciação, não pode o Tribunal da Relação ignorar que, na formação da convicção do julgador de 1ª instância, poderão ter entrado elementos que, em princípio, no sistema da gravação sonora dos meios probatórios oralmente prestados, não podem ser importados para a gravação, como sejam aqueles elementos intraduzíveis e subtis, como a mímica e todo o processo exterior do depoente que influem, quase tanto como as suas palavras, no crédito a prestar-lhe, existindo, assim, atos comportamentais ou reações dos depoentes que apenas podem ser percecionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que não podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal, que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção do julgador[7].
Por outro lado, porque se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados[8].
Atenta a posição expressa na doutrina e na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, quando o Tribunal da Relação é chamado a pronunciar-se sobre a reapreciação da prova, no caso de se mostrarem gravados os depoimentos, deve considerar os meios de prova indicados pelas partes e confrontá-los com outros meios de prova que se mostrem acessíveis, a fim de verificar se foi cometido ou não erro de apreciação que deva ser corrigido[9].
Justifica-se, assim, proceder a uma análise crítica das provas com audição dos registos gravados.
Ponderando estes aspetos cumpre reapreciar a prova – testemunhal, documental -, face aos argumentos apresentados pela apelante, tendo presente o segmento da sentença que se pronunciou sobre a fundamentação da matéria de facto.
Procedeu-se à audição do CD que contém a prova gravada e analisados os depoimentos prestados, bem como, os documentos juntos aos autos, somos levados a concluir que a decisão sobre a matéria de facto, quanto aos concretos pontos objeto de impugnação não merece censura pelos motivos que se passam a enunciar.
A apelante veio requerer a reapreciação do ponto 9 dos factos provados.
No ponto 9 considerou-se provado:
- Os réus C… e D…, SA, pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o negócio jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00.
A matéria em causa reproduz o art.48º da contestação do réu C….
Na fundamentação da decisão ponderou-se como se passa a transcrever:
“[…] O tribunal deu como provada a realidade vertida em 9) face aos depoimentos sinceros e isentos de F…, arquitecto, o qual referiu qual o valor do m2 naquela zona (tendo-a descrito como estando em “ruínas” – nomeadamente de €600/m2 e que depois das obras rondaria €1000/m2), e de K…, quem mediou a venda do imóvel, que descreveu a forma como foram encetadas as negociações entre os réus e qual o acordo que os mesmos alcançaram (nomeadamente, que o negócio de compra e venda não era apenas da casa em causa nos autos mas de toda a “ilha”, que se encontrava em ruínas, tendo sido atribuído um valor global).
Ora, independentemente do teor da cópia do documento particular denominado contrato promessa de compra e venda junto aos autos a fls. 293 a 295, que foi impugnado pela autora, o certo é que, conjugados ambos os depoimentos – F… e K… -, tendo ainda em conta o valor patrimonial atribuído ao imóvel dos autos (determinado no ano de 2012), e corroborados esses depoimentos com as regras de experiência de vida, sabendo-se que o m2 no centro do Porto encontra-se muito valorizado e a área das habitações em causa, e não se tendo esclarecido com segurança o que em concreto sucedeu na celebração do negócio jurídico quanto ao imóvel inscrito na matriz 12.908, considerou-se que as partes (aqui réus) pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o negócio jurídico de compra e venda pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00, motivo pelo qual se deu como assente a factualidade vertida em 9)”.
Considera a apelante que os documentos juntos aos autos, a escritura pública de compra e venda e a escritura pública de distrate da compra e venda, constituem elementos de prova que revelam que o preço de venda do prédio em causa nos autos ascendeu a €500,00 e por isso, a matéria do ponto 9 deve julgar-se não provada.
Os documentos em causa certidões de documentos autênticos – escrituras públicas -, nos termos do art. 371º CC, fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respetivo, assim como dos factos que neles são atestados com base nas perceções da entidade documentadora.
Os meros juízos pessoais do documentador só valem como elementos sujeitos à livre apreciação do tribunal (art. 371º/1, parte final CC).
O documento autêntico faz prova plena em relação “à materialidade das afirmações atestadas; mas não quanto à sinceridade, à veracidade ou à validade das declarações emitidas pelas partes”[10].
Os documentos em causa apenas comprovam que na presença do notário os contraentes, aqui réus e apelados, declararam que a compra e venda do prédio se fazia pelo preço de €500,00 e bem, assim, declararam o distrate de tal transação, conforme resulta dos pontos 2, 3 e 8 dos factos provados.
Trata-se de factos que não foram praticados pelo documentador, mas por ele atestados com base nas suas perceções e nessa medida, os documentos apenas fazem prova plena das declarações ali consignadas. Contudo, não comprovam a materialidade da declaração, como pretende a apelante, porque a perceção do notário não se estende aos factos do foro interno dos contraentes ou exteriores ao ato celebrado.
A prova testemunhal merece particular relevo para apreciar as circunstâncias em que foi celebrado o contrato de compra e venda e o posterior distrate e por isso, justifica-se que o juiz do tribunal “a quo” não tenha atribuído aos documentos o relevo probatório que a apelante pretende.
A apreciação critica dos depoimentos das testemunhas, tal como resulta da fundamentação da decisão não merece censura, atendendo ao conhecimento que as testemunhas revelaram dos factos e circunstâncias em que foi celebrado o contrato, quando nenhuma outra prova foi produzida que conseguisse abalar o relevo probatório de tais depoimentos. Refira-se, aliás, que a apelante não questiona sequer tais depoimentos.
Mantém-se a decisão do ponto 9, por não estar demonstrado o erro na apreciação da prova.
A apelante pretende, ainda, a reapreciação dos factos contidos nas alíneas b), c), d) e) e g) dos factos não provados e que se passam a enunciar:
b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados;
c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel.
d) A Autora foi informada pelos serviços municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, …, no Porto.
e) Pelo que, tendo sido garantido à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação.
g) A partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias.
A matéria em causa foi alegada pela apelante na petição e resposta.
Na fundamentação da decisão considerou-se, como se passa a transcrever:
“ O tribunal não deu como provados os factos descritos nas alíneas a) e b), já que inexistiu prova da sua ocorrência, sendo certo que o depoimento da testemunha I… incidiu sobre outra situação, da mãe, alegadamente arrendatária numa das casas naquela zona e também pertencente ao réu C…, e que esta é que terá tido tal conversa com a mãe do mesmo réu. Acresce que os documentos de fls. 33 (verso), 34, bem como de fls. 298 e 299, não dizem respeito à autora.
Quanto aos factos descritos nas alíneas c), d) e e), apesar de terem a autora e a testemunha H… referido essa situação, nada mais foi junto aos autos para corroborar essa realidade, pelo que se entendeu não ter sido realizada prova suficiente do invocado (quanto à eventual intervenção da Camara Municipal em concreto).
[…]
Por fim, julga-se não ter sido realizada prova suficiente da realidade invocada na alínea g), pois apesar de ter sido referido pela autora que desconhecia o paradeiro do réu C…, ou de forma de o contactar, o certo é que, se aquela mantinha relações de vizinhança e se a testemunha I… referiu receber envelopes com recibos de renda como os de fls. 297 (em nome de seu pai), poderia ter tentado pelo menos o contacto na morada aí constante, o que se desconhece se foi realizado”.
Pretende a apelante a alteração da decisão, no sentido de se julgarem provados os factos indicados, justificando a alteração com o depoimento das testemunhas H… e I….
A este respeito cumpre referir que a apelante limitou-se a transcrever excertos dos depoimentos das testemunhas, sem confrontar os mesmos com a restante prova, numa análise crítica da prova e concluir que perante tais depoimentos se justificava a alteração da decisão.
Contudo, a audição integral dos depoimentos, com os depoimentos contextualizados, não permitem decisão distinta daquela a que chegou o juiz do tribunal “a quo”.
A testemunha H…, filho da autora, referiu que a mãe morou na rua …, nº .., casa .. e era nesta casa que morava quando a testemunha nasceu, casa essa onde viveu até à idade de 29 anos. A casa estava arrendada e pagava a renda de €2,00. Nunca conheceu os senhorios.
A testemunha referiu que a mãe entregava a renda a uma senhora e essa senhora “desapareceu” e a mãe passou a depositar a renda na E…. A referida senhora residia na rua … e entregava os recibos assinados pelo “senhor C…”. Referiu, ainda, que todos os vizinhos pagavam a renda à senhora que residia na rua …. Quando essa senhora deixou de receber as rendas os vizinhos alertaram a mãe para proceder ao depósito das rendas na E… à ordem da pessoa que assinava os recibos, concretizando que foi a vizinha Q… que falou com a mãe e a avisou. Disse, também, que nunca conheceu a tal senhora da rua …. Referiu, ainda, que a mãe queria avisar que estava a efetuar o pagamento da renda por depósito na E…, mas não sabia a quem. Referiu que a filha da vizinha Q… falou com a mãe do senhor C… e este deu o NIB para depositar as rendas e “pensa que a E… comunicava o depósito”.
A testemunha disse que a mãe saiu do local em 2008-2009, porque a casa não tinha condições; o teto estava quase a cair e a casa estava em mau estado. Foi à Câmara e os serviços da Câmara escoraram o teto e terão referido que seria comunicado ao senhorio, com instruções para fazer obras, mas ninguém fez nada e a mãe saiu devido ao mau estado. Disse também que nunca falou com o senhorio sobre o assunto.
Referiu que a mãe era sócia de uma Associação de Moradores no Bairro … e atribuíram-lhe uma casa arrendada, mas ficou à espera que fizessem obras e deseja voltar.
Disse, ainda, que tomaram conhecimento através da D. I…, filha de uma vizinha, que havia novos proprietários e que deviam depositar a renda no NIB indicado e que a nova proprietária era uma sociedade.
Esclareceu que quando a mãe deixou a casa, deixou de viver na companhia dos pais e não pretende voltar aquela casa, sendo outra a vontade da mãe. Referiu, que depois de saírem colocava portas, mas as portas desapareciam, “estavam lá drogados, vão para lá dormir”.
Esclareceu que quando a mãe saiu da casa, a “ilha” estava vazia; a última pessoa a morar no local foi a mãe. Atualmente não vive lá ninguém. O nº .. era composto por seis casas, três de cada lado. O telhado caiu e apenas a casa ao lado (do nº 3) tem telhado. A mãe pretende regressar ao local, estando a casa arranjada.
Referiu, ainda, que a mãe não solicitou ao senhorio a realização de obras e recorreu à Câmara. Disse desconhecer a data em que a mãe perdeu o contato com a senhora que residia na rua … e que começou a depositar as rendas em 2005 ou 2006.
A testemunha depôs ainda sobre as circunstâncias em que tomou conhecimento da venda, mas cujo depoimento nessa parte não interessa, porque a matéria de facto impugnada não versa sobre tal matéria.
Perante o depoimento prestado verifica-se que a testemunha não só não conhecia os senhorios, como não revelou ter conhecimento de qualquer contato entre a sua mãe e a mãe do réu C…, desconhecendo quanto e em que circunstâncias tomaram conhecimento dos depósitos das rendas. A testemunha nada revelou saber quanto à matéria do ponto b) dos factos não provados.
A respeito das obras realizadas a testemunha referiu que a mãe diligenciou junto da Câmara no sentido de serem executar obras de reparação e disse que a Câmara colocou escoras no teto. A testemunha, porém, não precisou em que ocasião se realizou este tipo de intervenção e se ainda residiam na referida casa, quando tal situação ocorreu.
Por outro lado, a testemunha I… apenas se referiu à intervenção dos bombeiros, por existir o risco do telhado ruir, mas nada referiu a respeito da colocação de escoras e intervenção dos serviços da Câmara.
Acresce que a autora não apresentou qualquer documento que formalizasse o pedido de intervenção da Câmara Municipal e que esse pedido tenha desencadeado um procedimento junto do senhorio para realização de obras.
Do depoimento da testemunha H… também não resulta que foram os Serviços da Câmara que atribuíram uma casa à autora e que a ocupação desta casa se fazia a título temporário até conclusão de obras de reparação do imóvel arrendado.
Resulta do depoimento da testemunha que a autora reside numa casa arrendada, a qual foi atribuída por uma associação de moradores e afirmar o propósito da autora regressar à antiga morada, revela-se contraditório com o próprio depoimento da testemunha. A testemunha admitiu que a autora nunca diligenciou junto dos senhorios pela realização de obras, referiu que a casa não dispunha de condições de habitabilidade, devido ao risco de ruir, não residindo a autora naquela local pelo menos desde 2009, encontrando-se o local atualmente abandonado, não dispondo a casa de telhado. O interesse em voltar a ocupar a casa não tem expressão objetiva nas circunstâncias descritas pela testemunha.
Desta forma, o depoimento da testemunha em confronto com a demais prova produzida não justifica a alteração da decisão das alíneas c), d) e e) dos factos não provados.
Por fim, quanto a saber se a partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias, a testemunha nada referiu, nem revelou ter qualquer conhecimento relacionado com tal questão, pelo que, o seu depoimento não pode justificar a alteração da alínea g) dos factos não provados.
O depoimento da testemunha I… em nada contribuiu para a prova da matéria de facto impugnada, porque apenas revelou ter conhecimento das circunstâncias relacionadas com o contrato de arrendamento celebrado pela sua mãe, em relação a prédio distinto daquele que aqui está em causa.
Com efeito, a testemunha referiu ser filha da arrendatária do prédio sito na Travessa …, Q…, local onde ainda reside a sua mãe e que foi para lá residir há 51-52 anos. Referiu que a casa onde vivia a autora confrontava com o quintal da casa arrendada à mãe. O senhorio era o avô do réu C…, que vivia na rua …, local onde a mãe pagava a renda. Referiu, também, que a dada altura o senhorio mudou-se para Vila Real e a partir dessa ocasião passaram a pagar a renda a uma senhora, de seu nome S…, que residia na rua …. Depois, devido a dificuldades de locomoção desta senhora, a empregada que a acompanhava e que também residia no mesmo bairro da mãe da testemunha, levava o dinheiro da renda e entregava à dita senhora. Entretanto esta senhora foi para um Lar e a mãe passou a depositar a renda na E… e deu conhecimento deste facto aos vizinhos. Referiu, ainda, que apenas começou a fazer o depósito em 2009, porque não tinham contato com o proprietário ou senhorio – morada, número de telefone.
Referiu, ainda, que anos mais tarde, a mãe cruzou-se no cemitério … com a D. N…, mãe do réu C…, que a interpelou sobre a falta de pagamento das rendas e nessa altura a mãe comunicou que estava a fazer o pagamento, por depósito na E…. Poucos dias após, a mãe recebeu um envelope com um conjunto de recibos, assinados pelo réu C…, correspondentes aos depósitos efetuados.
Referiu, ainda, que outra vizinha do lado recebeu um envelope nas mesmas condições.
A respeito da casa da autora, disse que não tinha condições, “ meteu bombeiros e qualquer momento podia ruir ( o telhado ) e por isso saiu”. As outras casas ( que faziam parte da “ilha”) já se encontravam vazias. Disse, ainda que a autora queria voltar, porque esperava que fizessem obras de recuperação.
Referiu, também, que a autora não reside na casa, porque a casa não está habitável, a “ casa está arrombada, tudo desfeito e as cartas não vão para lá”.
Esclareceu que a autora não recebeu uma carta a comunicar a mudança de proprietário, como a mãe da testemunha e quando os vizinhos se reuniram para procurar um advogado que os informasse sobre os seus direitos, a autora apresentou uns documentos, que a testemunha não soube identificar.
Disse, por fim, que em 2009 a autora já não residia na casa, porque a casa estava degradada e presentemente o “bairro” está em ruínas e tem drogados.
A testemunha também depôs sobre a pretensão da mãe de exercer a preferência, depoimento que não releva para efeito de apreciação da matéria de facto impugnada.
Da súmula do depoimento resulta que a testemunha desconhece em que circunstâncias a mãe do réu lhe comunicou a conversa que manteve com a sua mãe, pois nada referiu a tal propósito, sendo certo que na tal conversa a mãe da testemunha apenas fez referência à sua situação pessoal. A testemunha não revelou ter conhecimento se a autora recebeu recibos assinados pelo réu C….
A testemunha não revelou ter qualquer conhecimento da intervenção dos serviços da Câmara na casa ocupada pela autora, nem ainda dos procedimentos que a autora desencadeou junto de tal instituição e do seu depoimento decorre que em 2009 a autora já não residia no local, atendendo ao estado de degradação em que se encontravam as casas.
A testemunha também não revelou ter conhecimento se a autora a partir de 2009 não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias.
Quanto à concreta matéria objeto de impugnação, a testemunha não revelou qualquer conhecimento dos factos e por isso, o seu depoimento não permite alterar a decisão.
Conclui-se, assim, que não merece censura a decisão que julgou não provada a matéria das alíneas b), c), d) e) e g).
Atento o exposto, improcede a requerida alteração da decisão de facto, por não se apontar à decisão qualquer erro na apreciação da prova, e por isso se mantém o ponto 9 dos factos provados e as alíneas b), c), d), e) e g) dos factos não provados.
Improcedem as conclusões de recurso sob os pontos I a X.
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Na reapreciação das demais questões cumpre ter presente a seguinte matéria de facto provada a não provada:1)No dia 1 de novembro de 1968, entre O… e P…, foi realizado o acordo constante de fls. 31 dos autos cujo teor se dá por reproduzido, que as partes denominaram de “Contrato de Arrendamento”, tendo aquele como “senhorio” cedido a esta como “inquilino” a utilização do prédio sito na Rua …, n.º .., casa …, mediante a contrapartida do pagamento da quantia de quatrocentos escudos, pelo período de um ano, a começar no dia 1 de novembro de 1968 e a terminar no dia 31 de outubro de
1969, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não houver despedida com a antecipação legal.
2) Por escritura pública de 09 de Setembro de 2015, outorgada no Cartório Notarial do Dr.º J…, o 1. Réu, que entretanto era dono do aludido prédio por sucessão hereditária, declarou vender à 2ª. Ré, dois prédios urbanos descritos na Conservatória do Registo Predial do Porto sob os números 5801/20090803 e 5860/20090812, sendo que este era constituído por oito habitações, entre eles, a aludida a casa de habitação com o nº 3, sito na Rua …, n.º .., inscrito na matriz urbana atual sob o artigo 5827 (anterior artigo 3129), com o valor patrimonial de € 13.120,00, e descrito na competente Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº.5860.
3) Nessa escritura foi declarado o preço de € 500 (quinhentos euros) relativamente a cada casa do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 5860/20090812.
4) Desde momento não concretamente apurado mas até o ano de 2009, a mãe do 1.º réu recebia diretamente, ou por intermédio de pessoas suas amigas, as rendas em causa nestes autos, solicitando ao Réu a emissão e assinatura dos recibos respetivos, para posteriormente os remeter à Autora.
5) A partir de 2009 o pagamento das rendas começou a ser feito por depósito bancário, na E….
6) Nesse ano já a aludida habitação apresentava humidade em todas as divisões, chovendo dentro da mesma.
7) Nesse ano, a Autora deixou o locado por não poder lá habitar face ao risco de desabamento, tendo sido necessário escorar o teto, e passou a residir na Alameda …, …, no Porto.
8) No dia 28 de janeiro de 2016, os réus D…, S.A., e C…, o acordo a que denominaram de “Distrato do Contrato de Compra e Venda”, realizado no dia 9 de setembro de 2015, entre os mesmos outorgantes e relativo aos imóveis sitos na freguesia de …, concelho do Porto, a seguir identificados: prédio urbano à Travessa …, nºs ../.., casa de habitação de rés do chão, primeiro e segundo andares, com todas as suas pertenças, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5801/20090803, registado definitivamente a favor do Réu, C…, pela inscrição Ap. 1795 de 2015/08/11, inscrito na matriz sob o artigo 12.907, com o valor patrimonial tributável de 47.930,00€ e atribuído de 11.000,00€; Prédio urbano: à Travessa …, nº .. e Rua …, nº .., edifício de habitação de dois pisos, com todas as suas pertenças, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 5860/20090812, registado definitivamente a favor do Réu, C…, pela inscrição de aquisição Ap. 1972 de 2015/08/13, inscrito na matriz sob os artigos 12.908, 5819, 5823, 5827, 5831, 5835, 5838 e 5843, com os valores patrimoniais tributáveis de 13.429,99€, 22.700,00€, 13.120,00€, 13.120,00e, 13.120,00€, 12.060,00€, 10.640,00€ e 13.480,00€ e atribuídos de 500,00€, ou seja, no valor global de 4.000,00€, conforme documento de fls. 110 a 112, cujo teor se dá por reproduzido.
9) Os réus C… e D…, SA, pretenderam realizar através da outorga da escritura referida em 2) supra o negócio jurídico de compra e venda supra descrito pelo preço total de, pelo menos, €77.500,00.
10) Atualmente, a casa de habitação descrita supra encontra-se em ruínas.
*
ii. Não resultaram provados os seguintes factos:
a) No ano de 2009, a mãe do Réu entrou em contacto com a Autora a respeito do recebimento das rendas, tendo esta lhe comunicado que o pagamento estava a ser feito por depósito bancário, uma vez que não conseguia estabelecer contacto com aquela;ii. Não resultaram provados os seguintes factos:
b) A mãe do Réu comunicou ao mesmo que as rendas passaram a ser depositadas em conta bancária na E… a favor daquele, o que este aceitou, tendo continuado a emitir os respetivos recibos que eram por si assinados;
c) Tal era o estado de deterioração do imóvel em causa que a Câmara Municipal G… teve de intervir, escorando o imóvel.
d) A Autora foi informada pelos serviços municipais que o proprietário do imóvel seria notificado para realizar as obras necessárias à recuperação e reparação do mesmo e que enquanto as mesmas se realizassem a Autora passaria a habitar o imóvel sito na Alameda …, …, no Porto.
e) Pelo que, tendo sido garantido à Autora uma nova habitação enquanto as obras estivessem em curso, que no fim das obras a Autora regressaria àquela que sempre foi a sua habitação.
f) O acordo descrito em 8) foi pelos réus realizado com o intuito de obstarem a que a autora possa adquirir o prédio descrito em 2).
g) A partir de 2009 a Autora não mais conseguiu contactar a mãe do Réu, ou qualquer uma das pessoas amigas daquela que serviam de suas intermediárias.
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- Da caducidade do contrato de arrendamento -
Nas conclusões de recurso sob os pontos XI a XVII a apelante insurge-se contra o segmento da decisão que julgou extinto o contrato de arrendamento por caducidade, nos termos do art. 1051º/e) CC.- Da caducidade do contrato de arrendamento -
Considera a apelante que não ficou provado a perda total do imóvel, mas apenas a perda parcial e temporária do locado, situação que não determina a caducidade do contrato. Entende que o prédio existe, continua a existir e pode ser recuperado.
Na sentença julgou-se extinto o contrato de arrendamento por caducidade considerando-se, como se passa a transcrever: ”Como resulta dos factos, a autora saiu do locado no ano de 2009 porque não podia lá habitar face ao risco de desabamento, tendo sido necessário escorar o tecto, encontrando-se atualmente essa habitação em ruínas.
Ora, para que para que haja perda da coisa locada, basta que essa perda seja de tal monta que determine a impossibilidade da utilização do locado para os fins a que se destinava, não sendo de exigir a destruição total do locado – neste sentido vide o Acórdão do STJ de 15.01.2002; Processo: 01A3474, em www.dgsi.pt.
Neste caso, o nível de degradação do imóvel levou a que fosse inviável que a arrendatária continuasse a residir lá.
E, independentemente da culpa por o imóvel ter chegado a esse estado de degradação, o certo é que se vem entendendo que mesmo sendo a culpa da ruína do senhorio caduca o contrato de arrendamento, apenas relevando tal circunstância para a atribuição de indemnização ao locatário /conforme os Acórdãos do STJ de 31.05.2012; Processo: 1332/07.2TBCHV.P1.S1; de 13.07.2010; Processo: 60/10.6YFLSB, no mesmo sítio). O argumento reside em que mesmo quando a perda se verifique por causa imputável ao locador, há uma impossibilidade de prestação de gozo da coisa nos termos dos arts. 790.º/1, 1031.º, al. b), e 1051.º, al.e), do CC.
A caducidade do arrendamento opera ope legis, relevando a culpa do senhorio para efeitos de indemnização ao arrendatário, indemnização em que devem ser ressarcidos tanto os danos patrimoniais como os danos não patrimoniais sofridos: ver Ac. do S.T.J. de 12-3-2009 (Paulo de Sá) (revista n.º 259/09 - 1º secção in www.dgsi.pt Ac. do S.T.J. de 26-6-2008 (Santos Bernardino) C.J.,2, pág. 131, Ac. da Relação de Évora de 18-1-2001 (Mota Miranda) C.J.,1, pág. 259, Ac. da Relação de Coimbra de 18-5-1999 (Gil Roque) C.J.,3, pág. 20, Ac. da Relação do Porto de 10-4-1997 (Camilo Moreira Camilo) C.J.,2, pág. 210, Ac. da Relação do Porto de 19-10-1993 (Araújo de Barros) C.J.,4, pág. 233.
In casu, face ao referido, o contrato de arrendamento descrito em 1) supra dos factos dados como provados extinguiu-se por caducidade, no ano de 2009 (considerando os factos assentes nos pontos 6 e 7)”.
A decisão respeita o critério legal e segue a interpretação maioritariamente defendida pela jurisprudência.
A questão que se coloca consiste, assim, em interpretar a expressão “perda do imóvel”, que constitui o fundamento de caducidade do contrato e se na situação concreta estamos perante uma “perda parcial e temporária do local arrendado”. Não se questiona a natureza do contrato em presença – o contrato de arrendamento -, mas tão só se ocorreu um evento extintivo do mesmo.
A caducidade determina a extinção do contrato em virtude da verificação de um facto jurídico ao qual se confere efeito extintivo[11].
O art. 1051º/e) CC (na redação da Lei 06/2006 de 27 de fevereiro) estatui que o contrato de locação caduca “ pela perda da coisa locada”.
Este fundamento enquadra-se no quadro geral da impossibilidade superveniente do objeto do contrato, ao qual a lei atribui efeitos extintivos[12] ( art. 790º CC ).
Com efeito, sendo o arrendamento o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um imóvel, mediante retribuição, se por qualquer motivo falhar a possibilidade de tal uso ou fruição (por destruição do imóvel arrendado, ou pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos), não poderão subsistir os efeitos que o contrato se destinava, normalmente, a produzir.
Ocorrendo o facto ou evento opera-se a caducidade do contrato com efeito imediato. Esta causa de caducidade opera ope legis, sem necessidade de denúncia ou de qualquer declaração das partes no contrato.
Como observa MENEZES LEITÃO: “[…]o contrato fica sem objeto[…]verifica-se uma impossibilidade de o senhorio continuar a assegurar o gozo da coisa ao locatário, o que, de acordo com o principio da interdependência das obrigações sinalagmáticas afeta igualmente a obrigação de o locatário pagar a renda, determinando assim a caducidade do contrato ( art. 795º/1 CC )”[13].
A este propósito refere CUNHA E SÁ[14] que:” sendo o arrendamento o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um imóvel, mediante retribuição, se por qualquer motivo falhar a possibilidade de tal uso e (ou) fruição (por destruição do imóvel arrendado, ou pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos), não poderão subsistir os efeitos que o contrato se destinava, normalmente, a produzir. Existem duas obrigações recíprocas, oriundas do mesmo contrato. A obrigação de o senhorio proporcionar ao arrendatário o gozo do imóvel, torna-se impossível e, portanto, extingue-se. A obrigação de o arrendatário pagar a renda continua possível; simplesmente, o contrato caduca porque o acontecimento casual, que exonerou uma das partes do seu débito, a priva, simultânea e necessariamente, do seu crédito, dentro do princípio da interdependência das obrigações sinalagmáticas. Trata-se no fundo de um problema de risco, resolvido, afinal, no sentido e que nenhum dos contraentes o suportará”.
A culpa do senhorio só releva para efeitos de indemnização do arrendatário: confere a este o direito a eventual indemnização, mas não contende com a caducidade do contrato[15].
A perda determinante da caducidade da relação locatícia é a perda total, se a perda for parcial, em princípio a vinculação subsiste, podendo haver redução da renda, conforme as hipóteses prevenidas no art. 1040º do Código Civil.
Contudo JANUÁRIO GOMES observa que:”[a]perda determinante da caducidade é a perda total resultante por ex. de incêndio, terramoto, desabamento, de acção do homem, etc. Se a perda foi simplesmente parcial, pode haver lugar a uma redução de renda, nos termos do art. 1040º d) do Código Civil, sem prejuízo de o arrendatário poder resolver o contrato nos termos do art. 1050º.
Em concreto, pode ser discutível o carácter total ou parcial da perda. A apreciação deve primar pela razoabilidade: haverá perda total quando, objetivamente, o local tenha perdido as aptidões mínimas necessárias para ser usado. À luz desta conceção funcional, poderá não ser necessário aguardar que um prédio caia como baralho de cartas para se concluir pela perda do mesmo”.
Estando em causa a perda parcial do objeto do contrato, a doutrina tem adotado dois critérios no sentido de interpretar o conceito de “perda”: um critério funcional e um critério naturalístico[16].
De acordo com o critério funcional haverá perda do prédio arrendado não apenas quando todo ele ou todo o espaço arrendado se tenha materialmente destruído, mas ainda quando, deteriorado apenas em parte, a perda sofrida seja tão significativa que determine a impossibilidade de aplicação desse espaço ao fim para que foi arrendado.
No critério naturalístico apela-se para distinção entre reparar e reconstruir, o senhorio tem o dever de reparar; não tem o de reconstruir.
A jurisprudência dos nossos tribunais superiores tem adotado maioritariamente o critério funcional, podendo citar-se entre outros:
- Ac. STJ 26 de junho de 2008, Proc. 08B628 (acessível em www.dgsi.pt) onde se observa:”1. A caducidade do contrato de locação, nos termos do art. 1051º, al. e) do CC, não ocorre apenas no caso de a perda da coisa locada não ser imputável ao locador; ela verifica-se também nos casos em que a destruição do imóvel locado, ou a sua degradação ao ponto de o tornar inutilizável para os fins habitacionais a que estava afecto, resultem de acção ou inacção culposa do locador – maxime, por não realizar as obras necessárias para evitar a ruína do edifício.
2. A culpa do senhorio, na situação referida no n.º anterior, só releva para efeitos de indemnização do locatário, mas não contende com a caducidade do contrato”.
- Ac. STJ 02 de julho 2015, Proc. 1700/12.8TVLSB.L1.S1(acessível em www.dgsi.pt) : O arrendamento caduca com a perda da coisa locada, nos termos do art. 1051º, alínea e), do Código Civil (na redacção emergente da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro), desde que essa perda seja completa e irreversível e impossibilite, por razões de segurança de pessoas e bens, que os locatários continuem a habitar o imóvel sobre que incidia o contrato de arrendamento.
- Ac. STJ 29 de outubro de 2015, Proc. 915/09.0TVPRT.P1.S1 IV (acessível em www.dgsi.pt) - Em matéria de locação, o critério aconselhável sobre a impossibilidade total ou parcial da prestação por parte do locador tem de depreender-se do grau de destruição do prédio, pelo que, tendo deflagrado num prédio um incêndio que não atingiu o rés-do-chão arrendado, deixando a inquilina em condições de continuar a exercer a sua actividade comercial (ainda que com determinadas limitações de cómodos, dadas as danificações ocorridas nos andares superiores desse prédio), não pode dizer-se que tenha havido perda da coisa locada. - Ac. Rel. Porto 05 de julho de 2011, Proc. 9577/08.1TBVNG.P1 (acessível em www.dgsi.pt):”[m]esmo não tendo ocorrido a perda do locado no sentido naturalístico, no momento em que o seu estado de degradação tornou inviável o fim do contrato, ela ocorre juridicamente.II - A partir do momento em que a Câmara Municipal ordena a demolição do imóvel por ser clandestino e a notifica ao locador, verifica-se uma impossibilidade superveniente objetiva de continuação da relação contratual, que é causa de caducidade do contrato. III - A demolição do imóvel arrendado, ainda que por causa imputável ao locador, não deixa de implicar a extinção do arrendamento por perda da coisa locada, dada a impossibilidade de prestação de gozo da coisa, restando ao locatário direito a indemnização pelos prejuízos sofridos com a privação do locado”.
- Ac. Rel. Porto 08 de julho de 2008, Proc. 0822280 (acessível em www.dgsi.pt):”[s]ó a perda total do arrendado determina a caducidade do contrato de arrendamento;mas há perda total quando deixa de haver possibilidade de uso e fruição da coisa, por destruição do imóvel arrendado ou pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos”.
- Ac. Rel. Porto 02 de fevereiro de 1999, Proc. 9520045 (acessível em www.dgsi.pt):”[p]ara distinguir a perda total do arrendado (fundamento de caducidade do arrendamento) da simples perda parcial não pode recorrer-se a um critério “puramente literal”, que levaria a considerar a perda total apenas quando o prédio ficasse totalmente destruído, antes devendo atender-se à natureza e ao fim do contrato, usando-se um critério “razoável” e “funcional” pelo qual se determine, em suma, se o prédio mantém ou não aptidão para proporcionar a continuação do seu uso ou gozo em função da finalidade para que foi arrendado”.
- Ac. Rel. Porto 10 abril de 1997, Proc. 9631491, CJ T2 Ano XXII, 210: “[a] “perda da coisa locada”, como fundamento de caducidade do contrato de arrendamento, não é só a perda total mas também a perda parcial que compromete o gozo da coisa para o fim a que se destinava.
É relevante, para esse efeito, a perda parcial que consiste em degradação de prédio para habitação ao ponto de ele já não oferecer as condições mínimas de habitabilidade nem ser viável, técnica e economicamente, a sua recuperação”.
- Ac. Rel. Coimbra 07 de novembro de 2017, Proc. 1632/15.8T8ACB.C1: “releva a perda total, a qual deverá ser apreciada em consonância de permitir ou não o uso do locado para a realização dos fins contratados.[…]E mesmo em caso de perda parcial em tal grau que impeça a finalidade tida em vista no contrato, deve operar a caducidade do contrato. Assim não sendo, deve prevalecer o procedimento previsto no artigo 793.º do CC”.
Nesta conceção, que adotamos, por se afigurar um critério equilibrado e proporcional, para que se verifique a caducidade do contrato não é necessário que ocorra o desaparecimento total do imóvel, bastando que o mesmo sofra uma destruição de tal ordem que o torne insuscetível de servir para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos.
A caducidade opera mesmo que a perda do imóvel seja imputável ao senhorio, ficando neste caso constituído na obrigação de indemnizar o arrendatário por todos os danos causados.
No caso concreto resulta dos factos provados:
6) Nesse ano [2009] já a aludida habitação apresentava humidade em todas as divisões, chovendo dentro da mesma.
7) Nesse ano, a Autora deixou o locado por não poder lá habitar face ao risco de desabamento, tendo sido necessário escorar o teto, e passou a residir na Alameda …, …, no Porto.
10) Atualmente, a casa de habitação descrita supra encontra-se em ruínas.
A casa, ainda que parcialmente danificada, não permitia que a autora permanecesse a residir no local; o estado de degradação, com risco de desabamento do teto, não permitia usar a casa para habitação, sendo esse o fim e objeto do contrato de arrendamento. Acresce que esse risco era tão ou mais real, que veio a ocorrer, porque presentemente a casa encontra-se em ruínas, apesar da colocação de escoras.
Não se provou que os danos existentes foram causados pela atuação negligente do senhorio, o que a provar-se não obstava à caducidade do contrato e apenas conferia ao arrendatário o direito a ser indemnizado. De igual modo, não se provou que a casa estivesse em condições de ser reparada pelo senhorio, nem ainda, que a apelante se ausentou temporariamente do local no pressuposto de ali regressar após realização de obras de reparação pelo senhorio, nem que a casa em questão fosse suscetível de obras de recuperação. Constituía um ónus da apelante provar os factos em causa, se pretendia obstar à caducidade do contrato, o que não logrou provar (art. 342º/1 CC).
O arrendamento caduca quando a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava. O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro.
Conclui-se, assim, que o estado de degradação do imóvel, impedindo o uso do mesmo para o fim convencionado, equivale a perda total do imóvel, o que determina a caducidade do contrato e consequentemente a sua extinção, como se decidiu na sentença recorrida.
Improcedem, desta forma, as conclusões de recurso sob os pontos XII a XVII.
*
- Da extinção do direito de preferência, por efeito do distrate -
Nas conclusões de recurso sob os pontos XVIII a XXI a apelante insurge-se contra o segmento da sentença que julgou extinto o exercício do direito de preferência, pelo facto dos réus terem procedido ao distrate do contrato de compra e venda.- Da extinção do direito de preferência, por efeito do distrate -
Considera a apelante que por efeito da aplicação do regime previsto no art. 1410º/2 CC, o distrate do contrato não prejudica o exercício da preferência.
Efetivamente na sentença entendeu-se e passa a citar-se: “[m]esmo que assim se não entendesse, e se considerasse em vigor o contrato de arrendamento descrito em 1) nunca poderia a aqui autora, arrendatária, exercer o seu direito de preferência face aos factos dados como provados no ponto 8).
Na verdade, face ao acordo descrito no ponto 8), as partes, conforme referido na escritura pública, distrataram o negócio jurídico de compra e venda referido em 2), tendo sido cumprida a exigência de forma do mútuo dissenso (foi celebrada escritura pública para formalizar esse acordo), uma vez que o contrato de compra e venda em causa nos autos só seria válido se celebrado por escritura pública, nos termos do artigo 875.º do mesmo diploma legal (embora Henrique Mesquita (RLJ 125º -102 e 103) defendesse a mera consensualidade da revogação bilateral mesmo nos casos de contratos formais).
Não tendo a autora logrado provar que esse acordo foi pelos réus realizado com o intuito de obstarem a que pudesse adquirir o prédio descrito em causa, e sendo indubitável que, nos termos do artigo 342.º do Código Civil, era a esta a quem incumbia o ónus de prova pois dessa realidade carecia a autora para que o seu direito fosse reconhecido, não poderá exercer o seu eventual direito de preferência já que o negócio jurídico de compra e venda invocado foi pelos seus outorgantes distratado”.
A questão que se coloca consiste, assim, em apurar se o distrate do contrato de compra e venda prejudica o exercício da preferência, por parte do arrendatário.
Nos termos do art.1091º/4 CC aplica-se à preferência exercida pelo arrendatário o regime do art. 1410º/2 CC.
Nos termos do art. 1410º/2 CC:
“O direito de preferência e a respetiva ação não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transação judicial”.
Decorre deste regime que o exercício da preferência não fica prejudicado pelo distrate do contrato de compra e venda. Assim não será quando o contrato é anulado ou declarado nulo, porque os fundamentos afetam a validade do contrato, retirando-lhe o seu objecto[17]. Contudo, quando o distrate dependa apenas do ato de vontade dos contraentes e para evitar fraudes, a lei considera que se mantém o direito de exercer a preferência em relação ao contrato distratado.
No caso presente, apreciou-se da simulação do contrato de distrate exceção suscitada pela apelante, que se julgou improcedente. Os motivos que levaram os contraentes a distratar o contrato não foram apreciados, apurando-se apenas que o contrato de compra e venda foi objeto de distrate, o que nos termos do art. 1420º/2 CC não obsta ao exercício da preferência em relação ao contrato distratado.
Contudo, a questão está prejudicada pelo facto de se considerar que a apelante não tem a qualidade de arrendatária, por efeito da extinção do contrato em data anterior à celebração do contrato de distrate. Como resulta dos factos apurados, a cessação do contrato ocorreu pelo menos em 2009, por ser essa a data a que se reportam os factos que determinam a caducidade do contrato e o contrato de distrate apenas foi celebrado em 28 de janeiro de 2016.
Não revestindo a qualidade de arrendatária não pode fazer uso da faculdade conferida pelo art. 1091º/1 a) CC, ou seja, exercer a preferência no contrato objeto do distrate.
Improcedem, também nesta parte, as conclusões de recurso.
*
Nos termos do art. 527º CC as custas são suportadas pela apelante.*
III. Decisão:
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar:III. Decisão:
- improcedente a reapreciação da decisão de facto; e
- confirmar a sentença, ainda, que em parte com fundamentos distintos.
*
Custas a cargo da apelante.*
Porto, 30 de maio de 2018(processei e revi – art. 131º/5 CPC)
Ana Paula AmorimManuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
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[1] Texto escrito conforme o Novo Acordo Ortográfico
[2] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos no Novo Código de Processo Civil, Coimbra, Almedina, Julho 2013, pag. 126.
[3] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos no Novo Código de Processo Civil, ob. cit., pag. 225.
[4] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Temas da Reforma de Processo Civil, vol. II, Coimbra, Almedina, Janeiro 2000, 3ª ed. revista e ampliada pag.272.
[5] JOSÉ ALBERTO DOS REIS Código de Processo Civil Anotado, vol IV, pag. 569.
[6] Ac. Rel. Guimarães 20.04.2005 - www.dgsi.pt.
[7] Ac. STJ 28.05.2009 - Proc. 115/1997.5.1 – www.dgsi.pt.
[8] Ac. Rel. Porto de 19 de setembro de 2000, CJ XXV, 4, 186; Ac. Rel. Porto 12 de dezembro de 2002, Proc. 0230722, www.dgsi.pt
[9] ANTÓNIO DOS SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos em Processo Civil – Novo Regime, Coimbra, Almedina, Setembro 2008, 2ª ed. revista e atualizada pag. 299 e Ac. STJ 20.09.2007 CJSTJ, XV, III, 58, Ac STJ 28.02.2008 CJSTJXVI, I, 126, Ac. STJ 03.11.2009 – Proc. 3931/03.2TVPRT.S1; Ac. STJ 01.07.2010 – Proc. 4740/04.7 TBVFX-A.L1.S1 (ambos em www.dgsi.pt).
[10] ANTUNES VARELA, J MIGUEL BEZERRA, SAMPAIO E NORA, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, Limitada, 1985, pag. 522
[11] Cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Da cessação do Contrato, 3ª edição, Coimbra, Almedina, 2015, pag. 297
[12] Cfr. JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 5ª edição atualizada, Coimbra, Almedina, 2011, pag. 905; PEDRO ROMANO MARTINEZ, Da cessação do Contrato , ob. cit., pag. 299
[13] LUÍS MENEZES LEITÃO, Arrendamento Urbano, 6ª edição, Coimbra, Almedina, 2013, pag. 162
[14] CUNHA E SÁ Caducidade do Contrato de Arrendamento, I, 1968, Ciência e Técnica Fiscal, pág. 282 apud Ac. STJ 09 de março de 2010, Proc. 440/07.4TVPRT.S1, acessível em www. dgsi.pt
[15] Ac. STJ 09 de março de 2010, Proc. 440/07.4TVPRT.S1, Ac STJ 13 de julho 2010, Proc. 60/10.6YFLSB; Ac. STJ 31 de maio de 2012, Proc. 1332/07.2TBCHV.P1.S1, todos acessíveis em www.dgsi.pt
[16] Cfr. JORGE HENRIQUE DA CRUZ PINTO FURTADO, Manual do Arrendamento Urbano, ob. cit., pag.911
[17] Cfr. ANA PRATA (Coord.), Código Civil Anotado, vol. II, Almedina, Coimbra, 2017, pag. 222; PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA Código Civil Anotado, vol. III, 2ª edição revista e atualizada, Reimpressão, Coimbra Editora, grupo Wolters Kluwer, Fevereiro 2011, pag. 381-382.