Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2813/08.6TBPRD-A.P1 |  |
COMPRA E VENDA
II - A sua regulação de referência há-de buscar-se, adaptadamente, no contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 939º do CC.
III - No contrato de permuta de bens presentes por bens futuros, a transmissão do direito de propriedade das coisas permutadas tem como causa o próprio contrato mas, nada sendo estipulado pelas partes, os efeitos ocorrem em momento diferente: quanto aos bens presentes, no momento da celebração do contrato e quanto aos bens futuros, no momento em que se tornam presentes (art. 408º nº 1 e 2 do CC).
Apelante: B……….
Apelado: C………. S.A.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
B………. deduziu oposição à execução comum para pagamento de quantia certa que lhe é movida por C………. S.A., e que corre termos no ..º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Paredes, sob o n.º 2813/08.6TBPRD, pedindo que seja declarado nulo, inexistente ou ineficaz o acto de registo de aquisição do terreno a favor da D………., Ld.ª, dado de hipoteca, sob G-2, ap. 12/131195, cancelado esse registo, declarando-se nula, inexistente ou ineficaz a escritura de hipoteca a favor do E………., S.A., e cancelado o respectivo registo e, em consequência, seja declarada extinta a execução por inexistência de título bastante.
Para fundamentar a oposição, alegou, em síntese, que nada deve à exequente e que o contrato de mútuo referido apenas diz respeito ao E………. e à D………. .
Mais alega que embora a exequente invoque que dispõe de garantia real sobre o terreno em construção supostamente propriedade da mutuária D………., à data da celebração daquele contrato de mútuo com hipoteca, a D………. não era dona e legítima possuidora do terreno, já que esse terreno havia sido objecto de um contrato de permuta, realizado por escritura de 25 de Agosto de 1995, sendo que, através dessa escritura, o aqui executado cedeu à D………. o indicado terreno, recebendo, em troca, duas fracções autónomas do prédio a construir.
Alega, ainda, que o efeito real desse contrato só se produzia se a coisa viesse ou quando viesse a ter existência actual, representando o contrato de permuta uma venda de coisa futura e, por isso, foi realizado sob condição suspensiva, pelo que à data da escritura de mútuo com hipoteca, a mutuaria D………. não era dona do prédio, devendo ser cancelada a inscrição da aquisição do terreno a favor dela, bem como o registo da hipoteca a favor do E………. .
A exequente veio contestar a oposição à execução, pugnando pela sua improcedência.
Para tanto alegou, em síntese, que, nos termos do artigo 686.º do Código Civil (CC) “a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilegio especial ou de prioridade de registo”, pelo que a questão da propriedade dos imóveis à data da constituição da hipoteca é inconsequente quanto à validade da hipoteca, já que esta pode ser constituída sobre bens do devedor ou terceiro.
Para além disso, à data da constituição da hipoteca, o imóvel estava registado a favor da D………., sendo certo que os termos do contrato de permuta seriam oponíveis ao exequente por força do artigo 2.º do Código do Registo e Notariado.
Saneado o processo, conheceu-se do mérito da oposição, a qual foi julgada improcedente, determinando-se o prosseguimento da execução.
Inconformado, apelou o executado/opoente.
Nas suas contra-alegações a executada/apelada defendeu a manutenção da decisão.
Conclusões da apelação:
1. Deve constituir matéria assente a factualidade alegada em 10º, 11° e 12°, da oposição.
2. Tratando-se da venda de bens futuros, a escritura pública de permuta referida em H) da matéria assente não consubstancia transferência de propriedade - antes sim, transferência sob condição suspensiva ou resolutiva.
3. A escritura de mútuo com hipoteca constituída pela D………. a favor da exequente é nula e de nenhum efeito, pois o mutuário não detinha nem a posse, nem a propriedade do terreno em questão.
4. O facto do referido terreno se mostrar registado a favor da mutuária (e do mesmo modo da hipoteca registada a favor da mutuante), não significa mais que mera presunção da sua titularidade - ilidível, como aduzido na oposição.
5. Facto é que à data da constituição da hipoteca, 22.11.1995, o terreno não era propriedade da mutuária D………. .
6. Sem prejuízo, cumpre aduzir que, nos termos da questionada escritura de permuta de 25.08.1995, o pagamento do preço da venda do terreno seria a cedência de duas fracções autónomas do prédio a construir, livre de quaisquer ónus ou encargos.
7. Por isso que a atitude da exequente não deixará de constituir manifesto abuso de direito.
8. Assim sendo, a sentença recorrida violou o disposto nos artºs 882º, 408° e 334° do Código Civil.
Termos em que a sentença recorrida deve ser revogada, concedendo-se procedência à oposição do ora apelante.
II- FUNDAMENTAÇÃO
A- Objecto do Recurso:
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objecto do recurso nos termos dos artigos 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.º 1 do Código de Processo Civil (CPC), redacção actual, sem prejuízo do disposto no artigo 660.º, n.º 2 do mesmo diploma legal, as questões a decidir são:
a)- Aditamento à matéria de facto;
b)- Análise dos requisitos e efeitos jurídicos do contrato celebrado entre o apelante e a D………. .
B- De Facto:
A 1.ª instância deu como provado a seguinte matéria de facto:
A- Por escritura pública de mútuo com hipoteca outorgada no 2.º Cartório notarial do Porto em 22 de Novembro de 1995 foi concedido pelo E………., SA à sociedade D………., Lda. um empréstimo no montante 70.000.000$00 (€349.158,53) destinados à construção de um edifício para venda, compreendo habitação e comércio – cfr. escritura de mútuo com hipoteca cuja cópia se encontra junta a fls. 16 a 27 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
B- Para garantia do mútuo referido em A) foi constituída hipoteca sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Paredes sob o n.º 00217/090793,pela inscrição C-1.
C- Em 22 de Maio de 1998 o contrato de mútuo referido em A) foi resolvido.
D- A sociedade D………. foi declarada falida no âmbito do processo …/1999 que correu termos no tribunal de Fafe.
E- Por escritura pública de 14 de Novembro de 2003, celebrada no 2.º Cartório Notarial do Porto o E………., SA cedeu o crédito que detém sobre a D……….. à F………., SA, incluindo a transmissão de todas as garantias e direitos acessórios dos créditos, designadamente a hipoteca constituída sobre o prédio.
F- No dia 13 de Novembro de 2004 a F………., SA cedeu à G………. o referido crédito de que era titular com todas as garantias e direitos acessórios.
G- Em 16 de Maio de 2006 a G………. cedeu à exequente o referido crédito de que era titular com todas as garantias e direitos acessórios.
H- Por escritura pública de permuta outorgada em 25 de Agosto de 1995 no Cartório Notarial de Paredes B………. declarou ceder à sociedade D………., Lda. o prédio composto por terreno destinado à habitação urbana situado no ………., freguesia ………., concelho de paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 217 de ………., recebendo em troca daquela, livres de quaisquer ónus ou encargos, duas fracções autónomas do prédio a construir, no rés-do-chão, cada uma com direito ao uso exclusivo de um lugar de garagem – cfr. certidão junta a fls. 14/19 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
I- Na Conservatória do Registo Predial de Paredes esteve descrito sob o n.º 00217/090793, da freguesia de ………., um prédio rústico, terreno de cultura, inscrito na matriz sob o art. 67.º - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
J- Por inscrição de 13/11/1995, Av1, a descrição desse prédio passou a ser de prédio urbano destinado a construção - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
K- (sem texto)
L- Por inscrição de 16/2/1998 Av3 a descrição passou a ser de casa de cave, rés-do-chão e andar com logradouro - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
M- A propriedade do prédio referido em I) esteve registada a favor de B………. – ap. 17/090793 - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
N- Através da cota G-2, ap. 12/131195 foi registada a propriedade sobre esse prédio a favor de D………., Lda. por permuta - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
O- Através da cota C-1, ap. 13/131195 foi registada uma hipoteca voluntária, a favor do E………., SA para garantia de empréstimo até ao montante máximo de 116.900.000$00 - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
P- Através da cota F-2, ap. 01/160298 foi registada a constituição de propriedade horizontal – fracções autónomas e percentagens - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
Q- Através da cota C-1, Av 07, ap. 19/20040211 foi registada a transmissão do crédito a favor de F………., SA por cessão do E………., SA - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
R- Através da cota C-1, Av 08, ap. 26/20050107 foi registada a transmissão do crédito a favor de G……….. por cessão - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
S- Através da cota C-1, av. 09, ap. 86/20071211 foi registada a transmissão do crédito a favor de G………. por cessão - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
T- Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Paredes, freguesia de ………., uma fracção designada pela letra A sob o n.º 00217/090793-A - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
U- A propriedade da fracção referida em T) encontra-se registada a favor de B………. por permuta com a D………., Lda. - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
V- Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Paredes, freguesia de ………., uma fracção designada pela letra B sob o n.º 00217/090793-B - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
W- (sem texto)
X- A propriedade da fracção referida em V) encontra-se registada a favor de B………. por permuta com a D………., Lda. - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
Y- (sem texto)
Z- Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Paredes, freguesia de ………., uma fracção designada pela letra N sob o n.º 00217/090793-N - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
AA- A propriedade da fracção referida em Z) encontra-se registada a favor de B………. por permuta com a D………., Lda. - cfr. certidão junta a fls. 31 a 39 do processo de execução cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
C- De Direito:
Vejamos de per se as questões decidendas supra identificadas.
a)- Aditamento à matéria de facto:
O apelante invoca que a matéria constante dos artigos 10.º a 12.º da oposição deve constituir matéria assente, ao abrigo do artigo 712.º do CPC, a saber:
“O referido terreno era, ao tempo e continuou a ser, pertença do ora executado, cujo registo a seu favor se mostra plasmado no documento junto pela exequente sob a inscrição G-1, Ap. 17/09.07.93, (desde 9 de Julho de 1993);
E a contrapartida, o preço constante do contrato de Permuta, só se concretizou em 16 de Fevereiro de 1998 – data da constituição da Propriedade Horizontal – e consequente criação das fracções “A” e “B”, prometidas entregar ao executado.
Que as registou em seu nome em 6 de Março de 1998.”
Vejamos se lhe assiste razão.
Conforme decorre do artigo 712.º do CPC, redacção actual, a alteração da matéria de facto em sede recursória depende da verificação dos pressupostos consigandos nas três alíneas do seu n.º 1.
Considerando que a matéria dada como assente se baseou no teor dos documentos autênticos juntos aos autos, a possibilidade de alteração restringe-se, neste caso, à eventualidade de não terem sido dado como assentes os factos revelados probatoriamente pelos ditos documentos, o que se enquadraria na previsão normativa do n.º 1, alínea a), primeira parte e alínea b) do referido artigo 712.º.
Analisada a matéria de facto dada como assente em face da articulação constante dos referidos artigos 10.º a 12.º da oposição, verifica-se que ficou consignado nas alíneas M, P, U e X, os factos susceptíveis de serem probatoriamente demonstrados pelos documentos autênticos que ali são referenciados, ou seja, que a aquisição do direito de propriedade sobre o prédio em causa se encontrava registada a favor do executado, desde 09.07.93, e que foi constituída a propriedade horizontal sobre as fracções “A” e “B”, em 16.02.98, tendo sido registada a favor do executado a propriedade sobre as referidas fracções.
Embora não se encontre mencionada nos factos assentes a data do registo desta aquisição, ao dar-se por reproduzido o teor da certidão donde consta a respectiva data, e que a sentença aceita ser posterior à data do registo do contrato de permuta, do registo da hipoteca sobre o terreno e da constituição da propriedade horizontal, entende-se que o momento do registo da aquisição das fracções mencionadas a favor do apelante, está abrangido pela factualidade constante das referidas alíneas U e X.
E assim sendo, os factos probatoriamente demonstrados pelos referidos documentos autênticos foram seleccionados e inseridos nos factos assentes.
E nada mais ali pode figurar, uma vez que a factualidade que o apelante pretender ver acrescentada, para além da que já consta, tem carácter jurídico-conclusivo apontando para a solução de direito que defende neste recurso.
Ou seja, concluir face aos documentos em causa se a propriedade era e continua a ser do executado, a data em se concretizou o preço mencionado na escritura e quando ocorreu a transferência da propriedade do terreno para a D………., é matéria jurídico-conclusiva que há-se emergir, nesse ou noutro sentido, da análise jurídica dos factos probatoriamente revelados pelos mencionados documentos, os quais foram objectos de selecção e inserção na matéria assente, como já se referiu.
Consequentemente, nada há a alterar relativamente à matéria de facto assente, improcedendo, nessa parte, as alegações da apelação.
b)- Análise dos requisitos e efeitos jurídicos do contrato celebrado entre o apelante e a D……….:
O apelante centra o seu recurso em duas ideias chave que podemos sintetizar nos seguintes termos:
a)- Visando o contrato de permuta a venda de bens futuros, a transferência de propriedade sobre o terreno onde foi implantado o imóvel, não se operou através da escritura de permuta, por a transferência ter ficado submetida a uma condição suspensiva ou resolutiva, sendo que o preço de aquisição do terreno só seria pago com a cedência das duas fracções autónomas a construir, livre de quaisquer ónus ou encargos;
b)- Apesar da aquisição do terreno estar registada a favor da D………., trata-se de uma presunção elidível, porque a mutuária D………. na data desse registo, não era possuidora, nem proprietária do referido terreno, donde a escritura de mútuo com hipoteca constituída pela D………. a favor da exequente é nula e de nenhum efeito.
Vejamos, então, se este tipo de argumentação tem acolhimento nos factos provados e no regime jurídico que lhe é aplicável, sendo necessário, para o efeito, enquadrar juridicamente o negócio celebrado entre o ora apelante e a referida D………. .
Em termos de factualidade está provado o seguinte:
Esteve registada a favor do apelante B………. a propriedade sobre um prédio urbano destinada a construção, sito na freguesia de ………., Paredes (supra alíneas J e M).
Por escritura pública de permuta outorgada, em 25 de Agosto de 1995, no Cartório Notarial de Paredes, B………. declarou ceder à sociedade D………., Lda. o prédio composto por terreno destinado à habitação urbana, situado no ………., freguesia de ………., concelho de Paredes, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 217 de ………., recebendo em troca daquela, livres de quaisquer ónus ou encargos, duas fracções autónomas do prédio a construir, no rés-do-chão, cada uma com direito ao uso exclusivo de um lugar de garagem (supra alínea H e sublinhado nosso).
Em 13.11.1995 foi registada a favor de D………., Ld.ª a aquisição da propriedade sobre o dito terreno, por permuta (supra alínea N).
Foi celebrado entre a D………. e o E………., SA, um contrato de mútuo, e para garantia do bom cumprimento do mesmo, foi constituída uma hipoteca sobre o aludido terreno, a qual foi registada em 13.11.1995 (supra alínea O).
Em 16.02.1998 foi registada a constituição da propriedade horizontal do edifício construído no referido terreno (supra alínea P).
Posteriormente foi registada a propriedade de três fracções desse prédio a favor do opoente, por permuta (supra alíneas T a AA).
Encontra-se, igualmente, registada a transmissão sucessiva do crédito do E………., a favor da ora exequente C………., S.A. (supra alíneas Q a S).
São, pois, estes os factos que cumpre analisar e interpretar juridicamente.
Do teor destas declarações negociais insertas num acordo celebrado através de escritura pública, intitulado “Permuta”, junto a fls 16 a 19, e mencionado na alínea H dos factos assentes, podemos extrair que B……… e D………. celebram um contrato mediante o qual trocaram, reciprocamente, a sua posição de proprietários sobre bens imóveis, os quais, por força dele, passaram a estar no património de cada uma das contrapartes.
Trata-se, consequentemente, de um contrato de permuta, também denominado de troca ou escambo (ou de barganha, termo este menos usado entre nós),[1] que desde o Código Civil de 1966, não tem regulamentação específica, embora, ainda, exista uma alusão ao mesmo no artigo 480.º do Código Comercial,[2] figurando como um contrato atípico, permitido pelo princípio da liberdade contratual, vertido no artigo 405.º do CC, ao qual são aplicáveis as disposições do contrato de compra e venda, devidamente adaptadas, por força da previsão constante do artigo 939.º do CC.
Este contrato atípico acaba por aglutinar os efeitos de dois recíprocos contratos de compra e venda em que o objecto mediato de um deles constitui, total ou parcialmente, a contrapartida económica em relação ao outro.
Ou seja, a permuta envolve, para cada um das partes, a realização de duas operações jurídicas distintas.
Num caso como o dos autos, através da permuta, o proprietário do terreno (ora apelante) vende o terreno onde vai ser implantado um edifício e adquire as duas fracções autónomas a construir, enquanto que o construtor (no caso, a D……….), adquire a propriedade do terreno e vende as referidas fracções.
Face à esta configuração jurídica, percebe-se, então, a razão de ser da aplicação supletiva do regime da compra e venda, enquanto contrato-tipo ou padrão, uma vez que a permuta, tal como a compra e venda, tem carácter bilateral, oneroso e determina a alienação ou oneração de bens, ou seja, também tem carácter real.
Exactamente nesse sentido, citando Galvão Telles, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela, o seguinte:
“As disposições sobre compra e venda (...), devem alargar-se, em princípio, aos outros contratos onerosos de alienação ou oneração de bens, como a troca, a dação em pagamento, a hipoteca, etc. (…)”, acrescentando que “… a compra e venda pela sua importância e riqueza de aspectos, foi tomada como modelo dos contratos onerosos alienatórios (…)”[3], razão pela qual, segundo aqueles mesmos autores, contratos como o de escambo ou troca deixaram de ser regulamentados, por ser inútil essa regulamentação, bastando, caso seja necessário, em função da sua específica natureza, adaptar as normas legais consignadas para a compra e venda.
Tal como o contrato de compra e venda, o contrato de permuta é um contrato real quoad effectum, isto é, a transferência da propriedade ocorre por mero efeito do contrato, o que decorre expressamente dos artigos 408.º, n.º 1, 879.º, alínea a) e 939.º do CC.[4]
Assim, dada a bilateralidade do contrato, caso as recíprocas prestações envolvidas no contrato de permuta tenham carácter simultâneo e se reportem a coisa determinada, o efeito translativo da propriedade ocorre no momento da celebração do contrato (n.º 1 do artigo 408.º do CC).
Contudo, o n.º 2 deste preceito prevê a possibilidade dos efeitos translativos se reportarem a momento diferente, quando estipula:
“Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação.”
Assim, por força desta excepção, embora a transmissão, alienação ou oneração do direito real em causa, ocorra por mero efeito do contrato, os seus efeitos ficam protelados para momento posterior, ainda que sem necessidade da realização de qualquer acto ulterior.
Neste sentido, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao artigo 879.º do CC:
“A transmissão da propriedade da coisa vendida, ou a transmissão do direito alienado, tem como causa o próprio contrato, embora esses efeitos possam ficar dependentes de um facto futuro (aquisição da coisa pelo comprador, colheita ou separação dela, produção da coisa, verificação duma condição suspensiva, etc.)”.[5]
Também Almeida Costa refere, a este propósito, que “…a constituição ou transmissão de direitos reais sobre coisas certas e determinadas produzem, em regra, por si mesmos, essa consequência – quer dizer, como exclusivo resultado do consenso das partes validamente manifestado no próprio instante da celebração -, sem necessidade de qualquer acto posterior. Todavia, sempre que se trate de coisa futura ou indeterminada, a constituição ou transferência do direito real, embora se opere, ainda, por efeito do contrato, não se verifica no exacto momento deste, mas, apenas, quando a coisa futura seja adquirida pelo alienante ou a coisa indeterminada se torna determinada com o conhecimento de ambas as partes…”,[6] com as devidas ressalvas previstas no parte final do n.º 2 deste do referido artigo 408.º, n.º 2 do CC.
Revertendo, agora, ao caso presente, há que aplicar em concreto este regime jurídico, sem descurar as especificidades do contrato em causa, ou seja, a sua específica configuração enquanto contrato de permuta.
Assim sendo, por via do dito contrato, B………., ora apelante, transmitiu a propriedade do terreno ali identificado para a D………. e, simultaneamente, adquiriu a propriedade sobre duas das fracções autónomas, também ali identificadas, a construir no referido terreno.
Por sua vez, D………. adquiriu o direito de propriedade sobre o terreno em causa e alienou o direito de propriedade sobre aquelas fracções.
Este efeito translativo ocorreu por força do dito contrato, considerando a sua natureza real e bilateral.
Porém, e em relação aos efeitos translativos há que distinguir as duas situações, porquanto a alienação e aquisição do terreno se reporta a um bem presente, certo e determinado, mas a alienação e aquisição das fracções reporta-se a um bem futuro.
Ou seja, trata-se de um contrato de permuta de bens presentes por bens futuros, mais concretamente, da permuta de um terreno para construção por fracções a construir em prédio a edificar no dito terreno.
Ora este tipo de contrato, já o dissemos, é válido face ao princípio da liberdade contratual que rege o direito das obrigações, ao qual é aplicável supletivamente o regime da compra e venda (artigos 405.º, 408.º, 879.º e 939.º do CC).
Decorre do teor literal das cláusulas apostas no contrato que as partes não o celebraram sob condição suspensiva ou resolutiva, contrariamente ao defendido pelo apelante.
Na verdade, face a noção do artigo 270.º do CC, “As parte podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.”
Contudo, a aposição de uma cláusula desta natureza, tem de constar do próprio contrato. De facto, face ao princípio da liberdade contratual, e desde que a lei expressamente não introduza excepções, a regra é a da livre aponibilidade de condições, ou seja, como refere Menezes Cordeiro, “… quem é livre de estipular, pode condicionar.”
Porém, e como menciona o mesmo autor, “… a condição está sujeita à mesma forma do contrato em que se insira,”[7] o que, aliás, resulta do disposto no artigo 220.º do CC, conjugado com o disposto no artigo 80.º, n.º 1 do Código do Notariado.
No caso presente, e lidas todas as cláusulas contratuais inseridas no contrato de permuta, nada foi estipulado no sentido de condicionar os efeitos translativos do direito de propriedade sobre o terreno relativamente a qualquer facto futuro, seja para suspender os efeitos do contrato, seja para o resolver.
O que se estipulou foi a troca recíproca dos bens em causa, aceitando-se que uma prestação se reportava a um bem presente e a outra a um bem futuro, inexistente na data do acordo. Ou seja, nem sequer se condicionaram os efeitos da permuta, no que concerne à transmissão do direito de propriedade sobre o terreno permutado, à efectiva construção da edificação sobre o mesmo terreno.
Por isso, e em relação à permuta do terreno para construção, aplica-se a regra geral prevista no artigo 408.º, n.º 1 ex vi do artigo 939.º do CC.
Também em relação ao efeito translativo sobre as fracções, nada foi estipulado, mas aí tem aplicação a excepção prevista no n.º 2 do mesmo preceito, por serem bens futuros.
Assim sendo, os efeitos translativos ocorreram por via da celebração do contrato, só que em relação ao terreno, enquanto bem presente, o efeito ocorreu no momento da celebração do contrato (25.08.1995), e em relação às fracções autónomas, enquanto bens futuros, atenta a noção constante do artigo 211.º do CC (não estavam no poder do disponente naquela data), só ocorreram no momento em que as mesmas passaram a existir enquanto tal, ou seja, após a construção do prédio e a correspondente constituição da propriedade horizontal (16.02.1998).
Refere, ainda, o apelante que no contrato de permuta se estipulou que as fracções a receber, em troca do terreno, seriam entregues ao outorgante B………., livres de quaisquer ónus ou encargos, funcionando, desse modo, esta cláusula, que o apelante entende ter carácter suspensivo ou resolutivo, como o pagamento do preço relativo à venda do terreno subjacente ao referido contrato de permuta.
Da leitura do texto do contrato não restam dúvidas que as partes estipularem que as fracções seriam entregues livre de quaisquer ónus e encargos.
Porém, o seu sentido não pode ser interpretado nos termos preconizados pelo apelante, uma vez que as partes não condicionaram os efeitos translativos da propriedade sobre o terreno à entrega das ditas fracções, independentemente da sua oneração ou desoneração, nada tendo mencionado no contrato nesse sentido, nem sequer de forma dubitativa.
E tratando-se de um negócio formal, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238.º do CC).
No que concerne à entrega das fracções, mesmo admitindo que a mesma possa ser vista como correspondendo à prestação de pagamento do preço, enquanto elemento essencial do contrato de permuta, por aplicação do disposto na alínea b) do artigo 879.º do CC, a verdade é que o incumprimento dessa prestação não impede os efeitos translativos do negócio.
De facto, ao lado dos efeitos reais, a compra e venda também produz efeitos obrigacionais (a entrega da coisa pelo vendedor e o pagamento do preço pelo comprador). No caso da permuta, trata-se tão só da entrega recíproca dos bens permutados.
Mas a transmissão da propriedade, enquanto efeito real destes contratos, não fica dependente do cumprimento destas prestações de carácter obrigacional.[8]
Assim sendo, e mesmo na hipótese do prédio não ter sido construído e, consequentemente, nunca podendo ocorrer a entrega das fracções, dado que o efeito translativo sobre o terreno não foi condicionado àquela entrega, o contraente credor apenas teria direito a ser ressarcido pelos prejuízos sofridos, nos termos gerais previstos nos artigos 562.º e seguintes do CC.
Por outro lado, importa também aduzir que o contrato apenas obriga as partes contraentes e que ao credor hipotecário, não interveniente naquele contrato de permuta, nunca poderia ser oponível a cláusula que determina a transmissão das fracções livres de quaisquer ónus e encargos.
Por isso, os eventuais prejuízos decorrentes da entrega das fracções ao ora apelante, oneradas pela hipoteca constituída, apenas poderá fazer incorrer a contraente D………. na obrigação de indemnizar os danos causados ao ora apelante, sem que daí advenha qualquer efeito sobre validade e eficácia da garantia constituída a favor do mutuante.
Tudo visto e, em síntese, falece razão ao apelante quando defende que à data da escritura de mútuo com hipoteca constituída pela D………. a favor da mutuante (e da ora exequente por via da transmissão do crédito), que ocorreu em 13.11.1995, o terreno não era propriedade da mutuária D………., pois a transmissão do direito de propriedade sobre o mesmo ocorreu na data da celebração do contrato de permuta, em 25.08.1995, e produziu efeitos relativamente a terceiros após a respectiva inscrição registral, em 13.11.1995.
Por conseguinte, à data da celebração do contrato de mútuo com hipoteca, e respectivo registo, em 13.11.1995, assistia à proprietária D………. o direito de onerar o referido terreno, através da constituição daquele hipoteca, uma vez que tais poderes se enquadram nos poderes de disposição do proprietário, conforme resulta do artigos 1305.º, 688.º. n.º 1, alínea a) e 715.º do CC.
E tendo a adquirente D………. procedido ao registo da aquisição sobre o terreno, em 13.11.1995, por força do artigo 7.º do Código de Registo Predial, goza da presunção de titularidade do respectivo direito, a qual não se encontra elidida (artigos 2.º, n.º 1, alínea a), 5.º, n.º 1 e 6.º do Código de Registo Predial).
Assim sendo, e considerando que o apelante não questiona a conclusão a que se chegou na sentença quanto à indivisibilidade da hipoteca e suas consequências, sentido decisório, aliás, que se nos afigura correcto face ao disposto no artigo 696.º do CC,[9] improcede, na totalidade, a oposição no que concerne aos pedidos formulados de cancelamento do registo da hipoteca e declaração de nulidade, inexistência ou ineficácia da escritura de hipoteca.
Finalmente, e perante esta conclusão, é manifesto que não se vislumbra que a exequente tenha agido com abuso de direito, já que veio dar à execução a garantia hipotecária de que dispunha.
Dado o vencimento, o apelante suportará as custas da apelação (artigo 446.º, n.º 1 e 2 do CPC).
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Para efeitos do n.º 7 do artigo 713.º do CPC, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24.08, elabora-se o sumário do acórdão:I - O contrato de permuta, também denominado de troca ou escambo, é hoje um contrato atípico, inominado, já que não tem regulamentação específica na nossa lei, desde o Código Civil de 1966.
II - No contrato de troca ou permuta, a regulação de referência há-de buscar-se, adaptadamente, no contrato de compra e venda, por força do artigo 939.º do CC.
III - No contrato de permuta de bens presentes por bens futuros, a transmissão do direito de propriedade das coisas permutadas tem como causa o próprio contrato, mas, nada sendo estipulado pelas partes, os efeitos ocorrem em momento diferente: quanto aos bens presentes, no momento da celebração do contrato e quanto aos bens futuros, no momento em que se tornam presentes (artigo 408.º, n.º 1 e 2 do CC).
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III- DECISÃONos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 07 de Setembro de 2009
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Baltazar Marques Peixoto
José Augusto Fernandes do Vale
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[1] Romano Martinez, em Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos, Almedina, 2003, p. 20, nota 1, socorrendo-se de doutrina estrangeira, refere que “O contrato de troca ou escambo, encontra-se, mesmo em Portugal, por vezes, designando por countertrade, figura normalmente associada ao comércio internacional de troca de produtos”, acrescentando, ainda, que no estrangeiro, é costume fazer-se a seguinte distinção: “quando se troca coisa por coisa realiza-se um escambo, se se troca coisa por dinheiro celebra-se uma compra e venda e no caso de se trocar dinheiro por dinheiro está-se perante um contrato bancário de câmbio, muitas vezes designado impropriamente por contrato de compra e venda de divisas.”
[2] No âmbito fiscal, o contrato de troca ou permuta encontra-se previsto no artigo 4.º, alínea c) do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), estando, inclusivamente, prevista a tributação no caso de permuta de bens presentes por bens futuros (artigo 5.º, n.º 3 e 14.º, n.º 3 do mesmo Código).
[3] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, 1986, p. 255-256.
[4] Neste sentido, veja-se o Ac. do STJ, de 05.07.2007, proc. n.º 07B1316, www.dgsi.pt.
[5] Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., p. 173.
[6] Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 1998, p. 244.
[7] Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, Almedina, 3.ª ed., 2007. p. 718-719.
[8] Veja-se expressamente neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., p. 173.
[9] Constitui jurisprudência pacífica a que vem decidindo:“1 - Se há, para garantia de uma determinada dívida, uma hipoteca incidindo sobre um terreno para construção e se, sobre esse terreno, é construído um prédio em propriedade horizontal, há uma nova realidade predial que surge.
2 - Em tal caso, a hipoteca transfere-se para a nova realidade predial, e transfere-se por forma em que cada uma das fracções garante a totalidade do crédito.” - Ac. STJ, de 12.02.2004, proc. 03B2831. No mesmo sentido, vejam-se, Ac. STJ, de 12.07.2005, proc. 05B2012; Ac. RL, de 12.10.2006, proc. 4943/2006-8, todos disponíveis em www.dgsi.pt e Ac. RE, de 15.04.1999, CJ, II, p. 270-272.
Na doutrina, veja-se, Salvador da Costa, O Concurso de Credores, Almedina, 3.ª ed., p.90 e Romano Martinez e Fuzeta da Ponte, Garantias de Cumprimento, Almedina, 4.ª ed., p. 197.