Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
TÍTULO EXECUTIVO
B.........., Lda, na qualidade de entidade administradora do condomínio do Edifício sito na .........., n.ºs .. e .., em .........., .........., instaurou os presentes autos de acção executiva para pagamento de quantia certa, com processo sumário, ao abrigo do Dec. Lei n.º 274/97 de 8 de Outubro, contra C.......... e D.........., condóminos do dito Edifício, e residentes na .........., n.º .., 2º esq., .........., .........., pedindo o pagamento da quantia global de € 2.395,54 e juros, correspondendo:
A - € 1.466,47 ao valor das prestações mensais do condomínio relativas aos meses de Junho de 2001 a Julho de 2002;
B - € 667,27 ao valor da prestação suplementar de condomínio;
C - € 68,01 a título de juros de mora vencidos.
Com o requerimento inicial executivo juntou cópia de acta da Assembleia de Condóminos (doc. fls. 5 a 7).
Não obstante ter ordenado a penhora de vencimentos dos executados, veio o senhor Juiz a proferir o despacho constante de fls. 136 e segs. Dos autos, no qual decidiu nos termos seguintes:
“Nestes termos e pelos fundamentos expostos, ao abrigo do disposto no art. 811º - A n.º 1 al. a), 925º e 820º, ambos do CPC, por manifesta falta de título executivo, rejeito oficiosamente a presente execução intentada pela sociedade B.........., Lda, enquanto administradora do Edifício sito na .........., n.ºs .. e .., em .........., .........., e, em consequência, ordeno a cessação imediata dos descontos ordenados sobre o vencimento da executada D..........”.
Inconformada com tal despacho, dele veio interpor recurso de agravo a exequente, que veio a ser admitido, oferecendo a recorrente as suas alegações, que culminam com as seguintes conclusões;
1 – Veio o presente recurso interposto da douta sentença, que indeferiu o requerimento executivo, por a acta junta não preenche os requisitos para ser título executivo;
2 – A expressão “contribuições devidas ao condomínio” pode ser interpretada no sentido de “contribuições em dívida ao condomínio” ou no sentido de “contribuições que vierem a ser devidas ao condomínio” desde que estejam vencidas;
3 – Uma interpretação não exclui a outra do âmbito das actas como título executivo;
4 – A exclusão e uma das interpretações vai contra a letra da lei e a outra contra o seu espírito;
5 – Entendimento que vem sendo seguido pela jurisprudência,
6 – No caso vertente a acta junta é naturalmente título executivo e a que se exige da interpretação da lei;
7 – Ambas correspondem á deliberação da mesma vontade colectiva, a de obter o pagamento das quantias necessárias ao funcionamento do condomínio;
8 – E apenas por força da deliberação ser tomada em momentos subsequentes;
9 – Pelo que deve prosseguir a presente execução nos termos requeridos.
Termos em que a douta decisão recorrida deve ser revogada e ser a execução recebida, prosseguindo os demais termos até final.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º n.º 3 e 690º n.ºs 1 e 3 do CPC).
Antes do mais, deixemos um apontamento sobre a pretensão deduzida pela exequente, e bem assim outro relativo aos fundamentos da decisão recorrida.
Os factos:
- Nas Assembleias-gerais de Condóminos do Edifício sito na .........., n.º .., .........., .........., deliberou-se, em acta, em 2 de Maio de 2001:
- a prestação suplementar por cada um dos condóminos proprietários das fracções no valor de esc. 133.773$00 (€ 667,26);
- que esse valor pode ser liquidado juntamente com as próximas prestações mensais do condomínio, ou até ao fim desse período de liquidação de 4 meses;
- que a prestação do condomínio fosse elevada para esc. 21.000$00 (€ 104,75) mensais, a ser liquidados à administração do condomínio até ao dia 8 do mês a que respeita.
- Os executados são proprietários da fracção de tal edifício, identificada pela letra “E”, correspondente ao 2º andar esquerdo;
- Os executados, apesar de interpelados várias vezes nesse sentido, não efectuaram o pagamento das prestações de condomínio relativas aos meses de Junho de 2001, bem como as que se venceram posteriormente;
- encontrando-se em débito, à data da instauração da presente execução as prestações relativas aos meses de Junho de 2001 a Julho de 2002, no montante global de € 1.446,47 (esc. 294.000$00);
- e bem assim a prestação suplementar no valor de € 667,26 (esc. 133.773$00)
A pretensão exequenda:
Ao abrigo do art. 6º n.º 1 do Dec. Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro, veio a entidade Administradora de tal Edifício, instaurar a presente execução, a fim de os executados lhe pagarem aqueles valões, acrescidos dos juros legai respectivos.
Os fundamentos do despacho recorrido:
Entendeu o Senhor Juiz a quo ser “manifesta a falta de título”, porque, em seu entender, “na assembleia a que se reporta a acta junta apenas foi deliberado aprovar uma prestação relativa às despesas correntes do condomínio previsíveis no tempo que lhe seguiria”,…“e sendo previsíveis, tais despesas, uma vez que se encontram, apenas, orçamentadas, poderiam ou não vir a ser, eventualmente, devidas, bem podendo suceder que as mesmas não se verificassem”, sendo nesse caso “óbvio que elas não eram exigíveis e, como tal, não eram devidas pelos condóminos”, “logo, como se disse, só a acta da assembleia de condóminos em que se delibere que, em determinado momento, este ou aquele condómino tem em dívida determinados montantes, e não aqueles que vierem a ser eventualmente devidos, resultantes das contribuições ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias á conservação e fruição das partes comuns ou ao pagamento de serviços de interesse comum, pode servir como título executivo”.
E finaliza – “Em suma: nas actas das assembleia de condóminos juntas como título executivo não foram fixados os montantes das contribuições devidas ao condomínio ou de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns ou a serviços comuns…em consequência…os mesmos não dispõem de título executivo contra os executados”.
Apreciando:
Desde já adiantaremos que tem razão a agravante exequente, merecendo censura o despacho recorrido.
Vejamos:
Prescreve o Artigo 1424 do Código Civil que salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
A obrigação de contribuir para estas despesas é uma típica obrigação propter rem. É uma obrigação que não decorre de uma relação creditória autónoma, mas do próprio estatuto do condomínio.
A obrigação propter rem, é a que decorre do estatuto de um direito real, e como tal se devem classificar as obrigações, de conteúdo positivo, decorrente de uma relação jurídica que confira a uma pessoa determinado domínio ou soberania sobre uma coisa.
Dispõe o art. 6º n.º 1 do Dec. Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro, nos termos seguintes:
“A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixa de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota parte”.
Sobre este dispositivo tem-se criado algum debate, com vista a saber-se se a expressão contribuições devidas ao condomínio se reporta a contribuições em dívida (já apuradas), ou a contribuições que vieram a ser devidas (as que vierem a ser devidas, mesmo as futuras).
Como é sabido, em muitas assembleias de condóminos se delibera um determinado montante a pagar por cada um dos condóminos, consoante a permilagem da sua fracção, e noutras aprovam-se contas do ano anterior, encontrando-se fixada a quota-parte, já vencida de cada um dos condóminos.
Será portanto importante proceder á avaliação dos concretos termos em que a prestação é inscrita em acta, em nome de cada condómino, se como prestação a vincenda, ou se como prestação vencida.
Para que uma acta de Assembleia de condóminos constitua título executivo, nos termos do citado diploma, impõe-se que a mesma obedeça ao disposto nos art. 45 e 46º do CPC, e bem assim ao disposto no art. 802º do mesmo diploma, que exige como requisitos da obrigação exequenda que a mesma seja certa, exigível e líquida.
Teve o Dec. Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro em vista procurar soluções que tornem mais eficaz o regime de propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros, por isso atribuindo força executiva às actas de assembleias de condóminos.
Todos nós, aqueles que habitam edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, sabemos o quanto é por vezes difícil ir a uma assembleia de condóminos, o facto de existirem condóminos que sistematicamente não comparecem em tais assembleias, e todos conhecemos histórias relacionadas com condóminos que, de forma também sistemática não procedem á liquidação das suas prestações de condomínio, pondo em causa o bom funcionamento, a fruição e a conservação das partes e serviços comuns.
Com este diploma, quis o legislador, concerteza, conceder maior rigor ao funcionamento dos condomínios, exigindo que as deliberações sejam exaradas em acta, agilizando o relacionamento entre os condóminos, tornando a deliberação eficaz mesmo para aquele que, por má vontade ou impossibilidade pessoal, não este presente, não assinou ou não quis assinar a acta, concedendo força executiva à acta de assembleia de condóminos quanto aos montantes das contribuições devidas por cada um, com isso viabilizando também a exigência de pagamento das mesmas, não sendo necessário que o condomínio ou a administração tenha de recorrer a acção declarativa nesse sentido, e assim, mercê da maior eficácia da cobrança, logrando também a melhor manutenção do parque habitacional em geral.
Ora, para que a acta constitua título executivo, é necessário que fixe a contribuição de cada um, e o prazo para o seu pagamento, impondo-se que tal contribuição se encontre vencida no momento da instauração da execução, não se exigindo que contenha, embora tal possa suceder, expressa menção da dívida concreta, já existente, vencida e apurada, de cada condómino faltoso.
Ou seja, para que a acta tenha força executiva, é indispensável que dela conste o quantitativo devido por cada condómino e que, no momento da instauração da execução, se tenha já vencido o prazo, nela também nela exarado, para o respectivo pagamento.
Não é exigível, para que a acta tenha força executiva, que a mesma faça menção expressa da dívida já vencida e ainda não paga por determinado condómino, para que deste se possa exigir o pagamento por via executiva.
Tal sucede muitas vezes, designadamente quando é apresentado relatório anual de contas, para aprovação, nele se encontrando consignado a específica e concreta dívida de cada condómino menos atento às suas obrigações.
Porém, para que a acta tenha força executiva, tal não é exigível, pois tal seria postergar por completo os objectivos de eficácia na cobrança e de pragmatismo relacional do condomínio, e bem assim da valorização do princípio da confiança, que o legislador teve em mente afirmar com o diploma em causa.
Todo o condómino sabe que tem de pagar as prestações anuais de condomínio correspondentes á sua fracção, e que anualmente se fixam valões para essa mesma contribuição.
Igualmente, todo o condómino está plenamente ciente de que todas as obras levadas a cabo no edifício que habita, relacionadas com a fruição e conservação, são para ser pagas nos termos definidos no art. 1424º do CC.
Os condómino é convocado para a assembleia (art. 1432º do CC), conhecer a ordem do dia e o que nela se irá discutir e deliberar, bem sabendo que um dos aspectos essenciais desse encontro é respeitante à fixação do montante de contribuição devido por cada uma para o colectivo durante o ano que vai ainda decorrer, e bem assim, se for caso disso discutir e deliberar sobre outros encargos.
Quer esteja presente ou não, a deliberação, não sendo impugnada (art. 1433º do CC), será válida perante si, pelo que fica o condomínio salvaguardado perante o condómino faltoso, podendo recorrer de imediato á acção executiva, sendo que a este, por seu turno, não deixa de estar assegurado o recurso aos embargos (art. 815º do CPC), querendo deduzir oposição.
Seria muito redutora e restritiva, e desgarrada do espírito da lei, a interpretação de que o art. 6º n.º 1 do Dec. Lei n.º 268/94 no sentido de apenas serem exequíveis as actas onde constem as dívidas já então apuradas, existentes e já vencidas.
Tal criaria imensas dificuldades administrativas, e precipitaria muitas administrações no impasse e paralisação, bastando pensar-se que sempre que necessário fosse exigir as prestações em dívida a um condómino (e não esqueçamos que existem condomínios com centenas de fogos habitacionais), sempre seria necessário convocar uma assembleia, cumprindo toda a burocracia inerente, a fim de ser liquidado o montante exacto da dívida, sendo certo que esta é bem conhecida ex ante, bastando fazer as respectivas contas de multiplicar e somar.
Neste sentido, entre outros, o Ac. da Relação do Porto de 19 de Fevereiro de 2004 [Processo D450201, in www.dgsi.pt], segundo o qual constitui título executivo a acta de assembleia de condómino que deliberou sobre o montante das contribuições devidas por cada condómino, inexistindo impugnação.
Assim, logo que vencido o prazo e o pagamento não estiver satisfeito, a força coerciva da acta existe, contra o condómino devedor, não carecendo o condomínio de, em ulterior assembleia, aprovar as dívidas (anteriores), para só então as fazer executar.
Também o Ac. da Relação do Porto de 17 de Janeiro de 2002, segundo o qual, o n.º 1 do art. 6º do Dec. Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro, não faz depender a eficácia das actas de assembleia de condóminos, como títulos executivos, da inserção nas mesmas do quantitativo relativo à dívida ao condomínio, por parte daqueles condóminos contra os quais o condomínio venha a instaurar a competente acção judicial. [Processo D131853, in www.dgsi.pt]
A dívida dos executados, relacionada com a prestação suplementar e as prestações mensais de condomínio encontra-se vencida, uma vez ultrapassados os prazos consignados em acta para o respectivo pagamento.
Bastará fazer as contas, tal como a exequente fez, para se saber quanto devem os executados, não sendo necessário que para o efeito se reuna de novo a Assembleia, a fim de deliberar sobre o que já está deliberado - qual o concreto montante da dívida.
Tal seria chover no molhado (como bem disse a agravante), seria impor peso processual numa situação que o legislador pretendeu inequivocamente aligeirar, seria um claro retrocesso, seria andar para trás, e o que é importante é andar para a frente!!
Não podemos, assim, estar mais em desacordo com o despacho recorrido, e mais acordo com as alegações da agravante, pelo que deverá merecer provimento o agravo, e revogação o despacho recorrido.
DECISÃO
Termos em que Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, em conceder provimento ao agravo, revogando-se o despacho recorrido e ordenando-se o prosseguimento da execução.
Sem custas.
Porto, 21 de Abril de 2005
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha