Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0021686 |  |
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
OPOSIÇÃO
II - Deduzida tal oposição, a nova renda não pode ser praticada enquanto não for resolvida em juízo a questão de estar ou não preenchido o pressuposto permissivo da actualização da renda.
III - Instaurada acção a pedir a resolução do contrato e cumulando-se com esse pedido o de pagamento da renda resultante da actualização operada, fazendo a autora prova da verificação do pressuposto legal de tal actualização, deve a ré ser absolvida do pedido de despejo, mas ser condenada a pagar as rendas actualizadas a partir do termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma vez que para tanto foi interpelada, devendo ainda ser considerada em mora, desde essa data, relativamente à diferença entre as rendas.
No Tribunal Judicial da Comarca de ..............., Maria C............, residente na Rua da........., n.º ..., freguesia de ............, ................ instaurou acção declarativa de condenação, com processo sumário, para efectivação de despejo, contra Maria A............., residente à Rua............., n.º....., ..., pedindo seja declarada a resolução do contrato de arrendamento de que a R. é titular e seja ordenado o subsequente despejo da R., ou de quem ocupe o arrendado, condenando-se a mesma R. no pagamento à A. da renda em dívida, além das que entretanto se vencerem, acrescidas de juros a 7%, contados dos vencimentos respectivos e até pagamento.
Para tanto alega, fundamentalmente, que, ocupando a R., a título de arrendatária, duas habitações, tendo a A. como senhoria, em 24.05.99 comunicou-lhe a A. que deveria passar, a partir de Setembro de 1999, inclusive, a pagar a renda pelo montante da renda condicionada, de 30.928$00, por se verificar o condicionalismo do art. 81º-A-1 do RAU., não tendo a R. pago nem depositado a renda vencida em 1.09.1999.
Contestou a R a acção, alegando, em substância, que respondeu à carta da A. a comunicar-lhe que não aceitava a renda condicionada, uma vez que não ocupava duas habitações mas uma só; que depositou a renda alegada em falta pelo valor habitual, tendo, porém, a A. devolvido o respectivo montante, por cheque, que a R. não levantou, tendo por isso esta procedido ao depósito liberatório.
Conclui pela improcedência da acção e pela sua consequente absolvição do pedido.
A A. respondeu, sendo a resposta, face à reacção da R. à sua apresentação, julgada indevida, mas mantida, todavia, nos autos, em virtude de nessa resposta a A. admitir certos factos alegados pela R. na contestação.
Saneado o processo, com a afirmação genérica de verificação dos pressupostos da validade e regularidade do processo, foram, a fls. 38 a 40, fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória com a formulação de dois quesitos, não tendo havido qualquer reclamação.
À R. fora, entretanto, concedido o benefício de Apoio judiciário que requerera, na modalidade de dispensa total de preparos e do pagamento das custas.
Na audiência do julgamento, o douto julgador, aditou à base instrutória mais um quesito, considerando provado, por assim o terem admitido as duas partes, os quesitos que precedentemente haviam sido formulados.
Concluído o julgamento, o quesito único que havia sido supervenientemente formulado, recebeu resposta positiva (fls. 69)
Foi, depois, proferida a sentença, de fls. 74 a 80, que, na procedência da acção, declarou resolvido o contrato de arrendamento relativo ao segundo andar do prédio, condenando a R. a entregá-lo livre e devoluto e a pagar à A. as rendas vencidas e não pagas desde Setembro de 1999, inclusive, no montante de 30.928$00, cada uma, bem como as rendas vencidas na pendência da acção e as que se vencerem até à efectiva entrega do arrendado, acrescidas de juros de mora, à taxa de 7%/ano, desde a citação até integral pagamento.
Inconformada, interpôs a R. recurso dessa decisão, recebido como de apelação, com efeito suspensivo.
Apresentando, oportunamente, a sua alegação, remata-a com as seguintes conclusões:
A) - A Autora, ora recorrida, é proprietária de dois andares - identificados nos autos - e dos quais a recorrente é arrendatária;
B) - Ao abrigo do artigo 8 1º-A do RAU, comunicou à Ré que em relação a um deles - e que identifica - iria proceder à actualização da renda (condicionada);
C) - Em resposta a Ré, ora recorrente, por carta registada de 4/6/99, comunicou à Autora que era arrendatária não de duas mas de uma residência, não aceitando o constante da comunicação da Autora, designadamente no que respeita à satisfação das necessidades imediatas do agregado familiar, esclarecendo que continuará a liquidar a renda exactamente pelo montante e nos termos em que o vinha fazendo;
D) - A tal carta da Ré não respondeu a Autora;
E) - Na contestação - designadamente no art. 10º - a Ré alegou que “cada um dos arrendados, só por si, não satisfaz as primárias necessidades do seu agregado familiar";
F) - Assim sendo, verifica-se que a Ré não aceitou os pressupostos da actualização da renda (condicionada);
G) - A não aceitação desse pressuposto implica que não se chegou a entrar na fase de actualização propriamente dita;
H) - Deste modo, não estando fixada a nova renda, a devida é a que a recorrente vem depositando;
I) - Não podia, pois, ser julgada procedente a acção instaurada pela Autora, ora recorrida, com fundamento na falta de pagamento da renda;
J - Ao assim decidir, o Meritíssimo Juiz a quo violou, designadamente, o disposto nos artºs. 64º, nº1, alínea a) e 8º-A do RAU, pelo que deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença recorrida e julgando-se a acção improcedente, com todas as legais consequências.
Contra-alegou a Apelada, defendendo a improcedência do recurso e a confirmação da sentença recorrida.
Colhidos que se mostram os vistos dos Ex.mos Juizes Adjuntos, cumpre apreciar e decidir, sendo que a única questão que a mesma, verdadeiramente, suscita nos seus dez pontos conclusivos e que, por isso, atento o disposto nos arts, 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1, do Cód. Proc. Civ., nos cumpre resolver, é a que se prende com saber se, tendo a Apelante, como inquilina, respondido à carta da Apelada - em que esta lhe comunicava a actualização -, que cada um dos arrendados, só por si, não satisfaz as primárias necessidades do seu agregado familiar, demonstrou não aceitar os pressupostos da actualização, não se chegando assim a entrar na actualização propriamente dita. Por outras palavras, saber se a nova renda comunicada só podia vigorar depois de a A. reconhecer judicialmente que estavam verificados os pressupostos legais da pretendida actualização da renda.
Atenta a matéria factícia dada como assente no despacho de condensação (e posteriormente, por acordo das partes) e a resposta ao quesito único da base instrutória, foram pela 1ª instância dados como provados os factos seguintes.
Dos factos dados como assentes:
Por contrato escrito de 1.4.71, Maria E........... deu de arrendamento a António..........., para habitação, o 20 andar de um prédio de que era proprietário, sito em ................ do Castelo, freguesia de .............., à Rua............, n.º..., inscrito na matriz urbana respectiva sob o artigo 2152 (antigo artigo 404), pelo prazo de um mês, com início em 1.4.71, mediante o pagamento da renda mensal de 1.000$00, a efectuar no primeiro dia útil do mês a que dissesse respeito - Al. A;
2. Por morte da referida Maria E..........., o prédio identificado em 1. foi herdado por seu sobrinho, Mário E..........., então casado com a A., tendo sido a esta adjudicado na partilha subsequente ao divórcio do dissolvido casal, tendo a A. sucedido na posição de senhoria – Al. B;
3. Ao António..........., entretanto falecido, sucedeu o cônjuge, Maria A.........., ora R. – Al. C;
4. O agregado familiar da R. é composto por ela própria e por uma filha – Al. D;
5. A. e R. são também actualmente partes (a primeira como senhoria, a segunda como arrendatária) num contrato de arrendamento para habitação, celebrado em 1.4.71, cujo objecto é o 1º andar do prédio identificado em A. – Al. E;
6. Os arrendados descritos em 1. e 5. são compostos, cada um, por dois quartos, sala, cozinha, despensa, átrio de entrada e casa de banho – Al. F;
7. Em carta de 24.5.99, recebida pela R. no dia imediato, a A. comunicou-lhe que deveria passar a pagar a renda, a partir de Setembro de 1999 inclusive, pelo montante da renda condicionada - 30.928$00 -, por se verificar o condicionalismo do art.81º-A n.º 1 RAU (conforme o teor do doc. 6 junto com a p.i. que aqui dou por reproduzido). Por carta registada com a/r, datada de 4.6.99, a R. respondeu à carta da A. dizendo-lhe que era arrendatária não de duas mas de uma residência pois que os 2º e 1º andares indicados, respectivamente, em 1. e 5. sempre visaram o mesmo fim: a residência única e permanente do arrendatário e do seu agregado familiar (conforme o teor dos docs. 1 e 2 junto com a contestação que aqui dou por reproduzidos) – Al. G;
8. Em 7.9.99, a R. procedeu ao depósito das rendas dos dois andares indicados em 1. e 5, na conta n.º ............... do Banco ..............., no valor de 11.890$00 – Al. H;
9. Por carta de 16.9.99, a A. a procedeu à devolução da renda referente ao 20 andar do prédio identificado em 1, através de um cheque no valor de 5.945$00, cheque esse não levantado pela R. Perante a recusa do recebimento da renda referente ao prédio identificado em 1, a R. procedeu ao depósito liberatório da mesma, referente ao mês de Outubro, na conta de depósitos necessários n0 ............................ da Agência do Banco C............... em .............. e à ordem deste Juízo, no processo respectivo –Al. I;
10. A R. e o respectivo agregado familiar ocupam, para habitação, o andar mencionado em A., onde comem, dormem, recebem familiares e amigos, nele centrando a respectiva vida doméstica e social – Al. J;
11. A R. e o respectivo agregado familiar também ocupam, para habitação, o andar mencionado em 5, onde comem, dormem, recebem familiares e amigos, nele centrando a respectiva vida doméstica e social – Al. L;
Do quesito único da base instrutória:
12. Quer no andar mencionado em 1, quer no andar indicado em 5, cada um deles isoladamente e sem necessidade de recorrer ao outro, tem a R. e o respectivo agregado familiar possibilidade de comer, dormir, receber familiares e nele centrar a respectiva vida doméstica e social..
A fixação destes factos não foi posta em causa por qualquer das partes e outros não de vislumbram de entre os articulados que se mostrem com interesse para lhes serem aditados.
%%%
Reportando-nos agora à questão que a Apelante suscita no presente recurso e acima enunciada, constata-se que a Recorrente já não argui a verificação do pressuposto de actualização da renda, invocado pela ora Apelada e consubstanciado no facto de a R. dispor de duas residências, cada uma com capacidade para satisfazer as suas necessidades habitacionais, mas contesta, tão somente, que tendo-se ela oposto, extrajudiciamente a que tal pressuposto se verificava, só a partir do reconhecimento judicial da sua verificação em acção adrede proposta pela locadora é que lhe era exigível a actualização da renda.
É com base nisto que defende a improcedência, in totum, da acção acção contra ela proposta.
Afigura-se-nos que à apelante assiste razão mas só parcialmente.
Nos termos do art. 81º, introduzido no R.A.U pelo Dec.-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto, ratificado pela Lei n.º 13/94, de 11 de Maio (que apenas lhe introduziu o n.º 2, passando o originário n.º 2 a n.º 3), “o senhorio pode suscitar para o termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma actualização obrigatória da renda. até ao que seria o seu valor em regime de renda condicionada, (...) quando o arrendatário resida na área metropolitana de Lisboa ou do Porto e tenha outra residência ou for proprietário de imóvel nas respectivas áreas metropolitanas, ou quando o arrendatário resida no resto do país e tenha outra residência ou seja proprietário de imóvel nessa mesma comarca, e desde que os mesmos possam satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas”
E dispõe o n.º 3 do mesmo artigo que, a actualização rege-se pelo art. 33º sendo, porém que a comunicação do senhorio deve ser feita com a antecedência mínima de 90 dias em relação ao termo do prazo do contrato ou da renovação e a denúncia do arrendatário deve ser enviada por escrito no prazo de 15 dias após a recepção da comunicação do senhorio devendo o prédio ser restituído devoluto até ao termo do prazo do contrato ou da sua renovação.
Ora, segundo o art. 33º, do R.A.U. (do qual serão todas as disposições legais adiante citadas sem menção da sua origem), comunicada pelo senhorio ao arrendatário, com a antecedência referida, o novo montante da renda e o coeficiente e os demais factores utilizados no seu cálculo, essa renda considera-se aceite se o arrendatário não discordar nos termos do art. 35º, ou seja com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei. A discordância, devidamente fundamentada deve ser comunicada ao senhorio.
Pretende a aqui Apelada, fundando-se nestes normativos, que os “termos do art. 35º”, referidos no n.º 2 do art. 33º “são exclusivamente, relacionados com o apuramento do valor da nova renda”.
Assim parece ser, efectivamente, atento o que dispõem os nºs 3 e 4 do art. 35º e o art. 36º.. Só que seria inadmissível que, permitindo o art. 81º-A a actualização da renda com o fundamento de que o inquilino dispõe de outra residência capaz de satisfazer as sua necessidades habitacionais imediatas, não permitisse a este recusar a nova renda, impugnando a exactidão desse fundamento. Por isso, o disposto no art. 35º deve ser devidamente adaptado ao que resulta do preceituado no art. 81º-A. E assim teremos o seguinte:
Suscitada uma actualização nos termos do art. 81º-A, o inquilino poderá opor-se com o fundamento de que não se verificam os pressupostos referidos no seu n.º 2º: a disponibilidade de duas residências que satisfaçam as suas exigências habitacionais imediatas. Inadmissível seria, a todos os títulos, que uma comunicação do senhorio de que se verificam os pressupostos do art. 81º-A se possa impor, irrefragavelmente, ao arrendatário.
E se tal oposição for feita pelo arrendatário, a única conclusão a retirar é que a nova renda não poderá ser praticada enquanto não for resolvida em juízo a questão de estar ou não preenchido esse pressuposto permissivo de actualização da renda.
Vem provado que, tendo a A., ora Apelada, comunicado à R., ora Apelante, com a devida antecedência, o montante da renda, actualizada, respondeu-lhe a R. que não aceitava tal actualização por não se verificar o respectivo pressuposto: disponibilidade pela R. de duas residências capazes de satisfazerem as suas necessidades habitacionais imediatas, pois, como afirmou, os dois espaços habitacionais pela A. referidos como sendo duas residências constituíam uma só residência, nenhum deles satisfazendo, por si só, aquelas suas necessidades de habitação. Não pôs a arrendatária em causa os cálculos para a actualização feitos pela senhoria. Pôs em causa, tão-somente a verificação do requisito legal em que a senhoria fundava a possibilidade da actualização.
A essa tomada de posição por parte da arrendatária, R. nos autos, há que se atribuir o efeito de suspender a prática, efectiva, da renda actualizada, até se mostrar decidido, em sede judicial, que a mesma arrendatária efectivamente dispõe de duas residências com capacidade, cada uma delas, para satisfazer as suas necessidades habitacionais.
E esta suspensão, autorizava, naturalmente, a arrendatária a continuar a pagar a renda que até aí vinha pagando, sem que por tal motivo lhe pudesse ser imputada a mora no pagamento das rendas devidas e sem que, consequentemente, lhe pudesse ser movida, com êxito, uma acção de resolução do contrato de arrendamento e despejo por tal motivo.
Assim, instaurada a acção a pedir a resolução do contrato e cumulando-se com esse pedido o de pagamento da renda resultante da actualização operada, fazendo a autora prova da verificação do pressuposto legal de tal actualização, deve a ré ser absolvida do pedido de despejo, mas ser condenada a pagar as rendas actualizadas a partir do termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma vez que para tanto foi oportunamente, interpelada, ficando, porém a actualização suspensa em virtude de a arrendatária se ter, sem fundamento que tivesse comprovado, oposto à tal actualização. Isto, porque, em princípio, à data da interpelação para a actualização devem retrotrair os efeitos da sentença que julgou verificados os pressupostos da actualização invocados pela A. e que a R., sem fundamento válido, impugnou. E, por isso, também, devia a R. considerar-se, a partir do momento em que devia iniciar o pagamento da renda actualizada (a partir do termo do contrato ou da renovação), em mora relativamente à diferença entre a renda que vinha pagando e a resultante da actualização, e, em consequência, atento o disposto no art. 805º do Cód. Civ., obrigada a pagar os juros vencidos sobre essa diferença, a 7%/ano, não desde a citação, como foi decidido na sentença, mas desde as datas do vencimentos das rendas, como foi pedido pela A. na sua petição inicial.
Só que, não tendo a A. reagido contra a forma como Tribunal a quo operou a incidência dos juros e não podendo, por isso, o Tribunal ad quem agravar a situação da Recorrente, haverá apenas que se alterar o decidido quanto aos juros, no sentido de que os mesmos são devidos desde a data do vencimento da 1ª renda vencida após a citação e das datas do vencimento das rendas subsequentes. E fará a A. suas as rendas que a R. depositou na Caixa Geral de Depósitos.
A ter-se um entendimento diferente do acima exposto, estaria encontrado, pelos arrendatários, um meio fácil de defraudar o direito dos senhorios de lograrem a actualização da renda com o fundamento no disposto no art. 81º-A, protelando, por vários meses, a sua obrigação de pagar a renda actualizada. Bastar-lhes-ia, para isso, recusar a actualização com a alegação, contra a verdade objectivamente cognoscível, de que não se verificam os respectivos pressupostos, obrigando o A. a recorrer à via judicial com o objectivo de atrasar por alguns meses, ou porventura mais, o início do pagamento da renda actualizada.
Ora, com artifícios deste tipo não pode pactuar nem a lei nem a justiça.
%%%
Nestes termos, acorda-se em, na procedência parcial da apelação, revogar a sentença recorrida na parte em que declara resolvido o contrato de arrendamento e condena a R. no despejo do arrendado, e absolvê-la desse pedido, condenando-a, tão-só, a mesma a pagar à A. a renda mensal actualizada no montante que lhe foi comunicado, desde a primeira que se venceu após o termo do contrato ou da sua renovação e as subsequentes, vencidas e vincendas, acrescidas, as vencidas após a citação, de juros, a 7%/ano, sobre a diferença entre a renda que a R, vinha pagando e a resultante da actualização contados a partir dos respectivos vencimentos, tendo-se, porém em conta as rendas que se mostram depositadas no Banco C.........., que a A. fará suas.
Custas a meias, pela A. e pela R. nas duas instâncias.
Porto, 6 de Março de 2001
Pedro Silvestre Nazário Emérico Soares
Eurico Augusto Ferreira de Seabra
Afonso Moreira Correia