Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CESSAÇÃO DO CONTRATO
ÓNUS DA PROVA
II - O ónus da prova da extinção do contrato, como facto impeditivo do vencimento das rendas cabe aos arrendatários.
B………. e cônjuge C………., residentes em n.° .., Rue ………., ………., França, propuseram contra D………. e cônjuge E………., residentes na Rua ………., n.° ….., ………., Vila Nova de Gaia (1.ºs RR.) e contra F………. e cônjuge G………. (2.ºs RR.), residentes na Rua ………., ………., a presente acção com processo comum sob a forma sumária pedindo:
- a) a condenação dos 1°s R.R. no despejo das fracções autónomas designadas pelas letras "R" e "BF", respectivamente ..° andar esquerdo e local de estacionamento do prédio urbano em propriedade horizontal sito na Rua ………., ………., n.° …., ………., Vila Nova de Gaia, arrendadas pelos AA. para habitação dos 1.°s RR.
- b) - a condenação solidária de todos os RR. no pagamento das rendas vencidas desde Julho de 1996 e vincendas, acrescidas dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento.
Baseiam tais pedidos na falta de pagamento, pelos 1.ºs RR., das rendas convencionadas, não obstante interpelados para o efeito, tendo-se os 2.°s RR. constituído fiadores das correspondentes obrigações.
Citados os l°s R.R. contestaram, dizendo nada dever, porquanto em Fevereiro de 1996 comunicaram à pessoa a quem pagavam as prestações do condomínio, que sairiam dos arrendados em Maio desse mesmo ano, o que fizeram em Maio, tendo ainda entregado as respectivas chaves e deixado pagas as rendas e as despesas de condomínio relativas a Junho de 1996. Invocaram ainda o abuso de direito por banda dos AA., por terem desde há dois anos as fracções arrendadas a outrem e virem reclamar rendas aos RR.., pelo que pedem a condenação dos AA. como litigantes de má fé, em multa e indemnização não inferior a Esc.300.000$00 a favor dos RR..
Os 2.ºs RR. contestaram igualmente, alegando, no essencial, que as cláusulas mediante as quais se constituíram como fiadores e principais pagadores não foram por eles queridas, tendo sido inseridas no contrato de arrendamento à sua completa revelia. Concluem pela improcedência da acção e pela condenação dos AA., como litigantes de má fé, em multa e em indemnização não inferior a Esc.600.000$00.
Realização da audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou improcedente a acção, absolvendo os RR. dos pedidos, condenando os AA., como litigantes de má fé, na multa de 5 UCs.
Mediante apelação dos AA., foi tal decisão anulada e ordenada a repetição do julgamento para ampliação da matéria de facto, abrangendo os n.ºs 19.º e 20.º da contestação dos 1.ºs RR. e os n.ºs 4.º a 9.º da contestação dos 2.°s RR, tendo ainda sido alteradas as respostas dadas aos n.ºs 4.°, 5.º, 6.º, 7.º e 8.º da petição inicial e 10.º da contestação dos 2.°s RR.
Baixados os autos e realizada nova audiência de julgamento, foi proferida sentença, agora julgando a acção parcialmente procedente, em consequência do que declarou a resolução do contrato de arrendamento, com o consequente despejo do locado por parte dos 1.ºs R.R., condenando-se ainda os mesmos 1°s R.R. a pagarem aos A.A. as rendas vencidas e vincendas, acrescidas dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento.
Inconformados com o decidido, dele interpuseram os 1.ºs RR. o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
1. Na resposta à matéria de facto foi dado como provado que os 1.ºs Réus desocuparam o local arrendado em data indeterminada de Maio de 1996, tendo deixadas pagas as rendas e despesas de condomínio relativas ao mês de Junho de 1996.
2. E no doc. nº 4, junto com a Petição Inicial, faz-se alusão expressa a uma carta que os lºs Réus enviaram aos Autores para rescisão do contrato de arrendamento (a qual foi aceite uma vez que até marcam uma data para a vistoria do locado).
3. E o depoimento das testemunhas apresentadas pelos Autores, H………. e I………., marido e mulher que afirmaram que no Verão de 1996, os Autores tinham conhecimento que a casa estava desocupada e só não entram porque a J………. não havia entregue as chaves, embora os Autores lhas pedissem várias vezes. Afirmam, ainda, que em 1999, os Autores arrombaram a porta e entraram dentro da casa.
4. Pelo que os 1ºs Réus não podem ser condenados a despejarem o locado, uma vez que os Autores há muito que tomaram a sua posse (pelo menos em 1999). Nem podem ser condenados a pagar as rendas vencidas e vincendas, acrescidas dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento.
5. Quanto ao pedido de condenação dos Autores como litigantes de Má Fé o mesmo não foi devidamente apreciado. Pois, se os Autores já no Verão de 1996 tinham conhecimento que o locado estava desocupado e em 1999 arrombaram a porta e entraram dentro do locado e naquela data propuseram a presente acção contra os Réus. Estão claramente a litigar com má fé.
6. Por tudo isto consideramos, com a devida vénia, não assistir razão ao Meritíssimo Juiz e que a Douta Sentença proferida pelo Meritíssimo Juiz a quo deve ser revogada, devendo os apelantes serem absolvidos e os apelados condenados como litigantes de má fé nos termos requeridos na Contestação.
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Não houve contra alegações.Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações, nos termos dos artigos 660º, nº 2, 664º, 684º, nºs 3 e 4 e 690º, nº 1, todos do Código de Processo Civil (CPC).As questões suscitadas pela recorrente podem sintetizar-se nos seguintes itens:
a) Se, à luz dos depoimentos das testemunhas H………. e I………., como pretende a ré, deve ser alterada a decisão sobre matéria de facto;
b) Se o Tribunal a quo deveria ter valorado o conteúdo da carta enviada pela aos RR., e junta como doc.4 com a petição;
c) Na afirmativa, se do conteúdo dessa carta resulta a inexigibilidade da renda correspondente a Julho de 1996 e posteriores e a má fé processual dos AA..
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Dispõe o n.º 1 do art.º 712º do CPCivil: “A decisão do tribunal de 1.ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação: a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690.º-A, a decisão com base neles proferida;
Mais dispõe o art.º 690.º-A, n.º 1, que quando impugne a decisão proferida sobre matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente indicar, sob pena de rejeição:
a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo de gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
Ora, no respeitante aos dois depoimentos em que baseiam a sua pretensão recursória, não concretizam os recorrentes quais os pontos da decisão proferida que, através de tais meios de prova, pretendem ver alterados, e em que sentido. Não tendo, nessa parte, os recorrentes cumprido o ónus que lhes era imposto pelo artigo 690º-A do Código de Processo Civil, está este Tribunal da Relação impedido de alterar a decisão quanto à matéria de facto declarada provada, atento o disposto no art.712º, nº1 alínea a) e nº2 do mesmo diploma.
Quanto ao doc. nº 4, junto com a petição inicial, trata-se de uma carta de 04/10/96, através da qual a representante dos AA., "J………., Lda.", responde a uma carta dos RR. nos seguintes termos:
- "No seguimento da carta, n/ ref. 1-1021 (rescisão do contrato de arrendamento), confirmamos a vistoria para dia 26 de Outubro de 1996, pelas 15 horas. Junta-se nota de débito, a qual deverá ser liquidada aquando da entrega das chaves/vistoria".
Tal documento, junto pelos próprios AA., não foi impugnado, não se encontrando em crise a sua genuinidade. Assim, sendo certo que os 1.ºs RR. haviam invocado ter comunicado a sua decisão de deixar o arrendado, e que o n.º 3 do art.º 659.º do CPCiv. manda tomar em consideração os factos provados por documentos, muito embora, por si, esse documento não baste para provar a tese dos RR., impõe-se aditar à matéria declarada provada pela 1.a instância um facto - 1.11 -, correspondente ao conteúdo dessa carta:
- Em data anterior a 04/10/96, a J………., Lda., recebeu uma carta dos RR., à qual respondeu nos seguintes termos "no seguimento da carta, n/ ref. 1-1021 (rescisão do contrato de arrendamento), confirmamos a vistoria para dia 26 de Outubro de 1996, pelas 15 horas. Junta-se nota de débito, a qual deverá ser liquidada aquando da entrega das chaves/vistoria".
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Tido em vista o conteúdo do doc. em causa, são os seguintes os factos provados a considerar:1.1- Os A.A. são donos e legítimos das fracções autónomas designadas pelas letras "R", que corresponde ao .o Andar Esquerdo, e "BF", que corresponde a um lugar de estacionamento, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ………., ………., n° …., freguesia de ………. V.N.Gaia, descrito na 2a Conservatória do Registo Predial de V.N.Gaia, sob o n° 00986, (l° p.i.);
1.2- Os A.A., representados pela firma J………., Lda, deram de arrendamento aos l°s R.R. a referida fracção pelo prazo de 5 anos, com inicio a 15 de Setembro de 1995, renovável por sucessivos períodos de 3 anos (2o p.i.);
1.3- A renda mensal convencionada foi de Esc.50.000$00 para a fracção "R", 1o Esquerdo, e de Esc. 10.000$00 para a fracção "BF", ficando ambas sujeitas à actualização anual, nos termos da lei, por força das quais, a renda mensal global é, actualmente, de Esc. 63.900$00 (3o p.i.);
1.4- Em Julho de 1996, os primeiros R.R. não pagaram a renda mensal global, no valor de Esc. 60.000$00 (4o p.i.);
1.5- ...Não tendo sido pagas as rendas até à presente data (5o p.i.);
1.6- Era a uma sociedade que representava os A.A., no contrato de arrendamento, e que tinha a sua sede em Lisboa, que os 1°s R.R. enviavam as rendas de todos os meses;
1.7- Os 1°s R.R. procediam ao pagamento das prestações do condomínio à Sra. D. I1………., a quem se dirigiam quando necessitavam de alguma informação quanto ao funcionamento do pedido (5o da contestação de fls. 46 a 48 );
1.8- Os 1°s R.R. desocuparam o local arrendado data indeterminada de Maio de 1996, tendo deixado pagas as rendas e as despesas de condomínio relativas ao mês de Junho de 1996 (14; 19; 20; todos da contestação de fls. 46 a 48);
1.9- No relatório pericial de fls. 524 a 530, conclui-se "(...) como provável a verificação da hipótese da escrita das rubricas contestadas de F………., aposta nos documentos ids. como C1 e C2 ( documentos juntos a fls.20 a 25), não sendo do seu punho", e, ainda, "(...) que a escrita das rubricas contestadas de G………., aposta nos documentos ids. Como C1 e C2 (documentos juntos a fls.20 a 25), pode não ter sido produzida pelo seu punho" (sic) ( art° 4.º a 7o todos da contestação de fls. 72 a 76);
1.10- Os 1°s R.R. sempre trataram os assuntos relativos à fracção (sendo que esses mesmos assuntos não incluíam o pagamento das rendas) com a porteira do prédio onde a fracção locada se situava, que conheciam pelo nome de Sra. D. I1………. (conforme douto Acórdão proferido pelo Venerando T. da Relação do Porto - cfr. Fls. 385 a 395)-.
1.11 - Em data anterior a 04/10/96, a J………., Lda., recebeu uma carta dos RR., à qual respondeu nos seguintes termos "no seguimento da carta, n/ ref. 1-1021 (rescisão do contrato de arrendamento), confirmamos a vistoria para dia 26 de Outubro de 1996, pelas 15 horas. Junta-se nota de débito, a qual deverá ser liquidada aquando da entrega das chaves/vistoria".
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Perante a descrita factualidade, cai, desde logo, por terra, a invocação do abuso de direito dos AA., não se tendo demonstrado que os AA. tivessem considerado como entregue o arrendado, e dado-o de arrendamento a outras pessoas, durante o período relativamente ao qual vêm aqui reclamar o pagamento de rendas.Nada autoriza, por outro lado, pese o assente em 1.11, a concluir que os RR. tivessem procedido à tempestiva denúncia do contrato, por forma a fazer cessar os seus efeitos, concretamente, o vencimento de rendas. Dispõe, para tal, o n.º 4 do R.A.U. aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15.10, "O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no nº 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos". Ora, os RR. admitem na contestação não terem enviado qualquer comunicação escrita com tal conteúdo aos AA..
Demonstra-se apenas que enviaram à "J………., Lda.", representante dos AA., uma comunicação de conteúdo não exactamente apurado, relacionada com a rescisão do contrato de arrecadamento, e que a "J………., Lda" se disponibilizou para a entrega das chaves e vistoria. Cumpre, então, determinar se isso basta para que o contrato de arrendamento deva considerar-se extinto.
Ora, de entre as formas de cessação por acordo das partes que o R.A.U. prevê está a revogação. Nos termos do disposto no artº 62º, nº 1, as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido. Acrescenta o nº 2 que tal acordo deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessória. Está pressuposto neste normativo o acordo, e não a mera entrega das chaves ao senhorio, ou a quem o represente, ou o simples abandono do locado. Contudo, a entrega das chaves e respectiva aceitação pelo locador devem, em sede de presunção natural, interpretar-se como traduzindo um acordo revogatório de execução imediata - a chamada "revogação real" -, porquanto, sem chaves, não mais poderia o locatário continuar a aceder ao arrendado. Tendo tal comportamento, maxime se acompanhado pela remoção dos pertences do locatário, um significado e alcance inequívocos, dele se concluindo pela definitiva desocupação do arrendado.
No caso vertente, no entanto, não se provou a efectiva entrega das chaves. Presume-se que os 1.ºs RR. a terão anunciado à representante dos AA., mas desconhece-se se ela veio efectivamente a ter lugar. Não está, assim, demonstrada a existência de qualquer acordo de revogação, pelo que se não poderá considerar como cessado o contrato em Maio de 1996.
Por isso, não tendo ocorrido qualquer revogação por acordo ou, sequer, revogação real - acordo não formalizado de cessação do contrato de arrendamento, seguido de imediata desocupação material do prédio - ter-se-á que concluir que se manteve o contrato celebrado. O ónus da prova da extinção do contrato, como facto impeditivo do vencimento das rendas a que os AA. a se arrogam, cabia aos RR., pelo que a respectiva dúvida lhes desaproveita - art.ºs 342.º, n.º 2 do C.Civil e 516.º do CPCiv. Mantém-se, assim, em débito as rendas vencidas posteriormente a Maio de 1996, até ao momento da reocupação do arrendado pelos AA., com a consequente improcedência da apelação, excepto quanto à condenação dos RR. a despejar o arrendado, por se ter, nessa parte, produzido a inutilidade superveniente da lide (art.º 287.º, al, e), do CPCiv.), atento o constante de 1.8 e a circunstância de os AA. terem, como referem, reingressado na sua posse.
Do exposto resulta ainda prejudicada a pretendida condenação dos AA. como litigantes de má fé. Com efeito, são os 1.ºs RR. que decaem em todos os pedidos. Por outro lado, nenhum facto resultou demonstrado que fosse pessoal dos AA. e oposto à versão destes.
Decisão
Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a presente apelação, em função do que confirmam a sentença recorrida, excepto quanto à condenação no despejo do arrendado, extinta por inutilidade superveniente.
Custas a cargo dos apelantes.
Porto, 208/12/02
João Carlos Proença de Oliveira Costa
Carlos António Paula Moreira
Maria da Graça Pereira Marques Mira