Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 125/09.7TBLSD.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
LEI APLICÁVEL
FUNDAMENTOS
II - Assim, tendo o NRAU posto termo à taxatividade dos fundamentos para resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio, é aplicável o regime geral dos contratos, designadamente o art.º 1083.º do C. Civil;
III - Para além das causas enunciadas, a título exemplificativo, no n.º 2 deste artigo, existem outras situações de incumprimento susceptíveis de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento;
IV - O fabrico de pizzas, a confecção de refeições completas e o serviço das mesmas à mesa, inscrevendo-se na actividade de restauração em sentido lato, extravasa o que é comummente entendido como actividade própria de snack bar, única contratada, pelo que configura incumprimento contratual por parte da arrendatária, justificativo de resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento;
V - A realização de obras que não se traduzam em pequenas deteriorações lícitas ou que não sejam autorizadas integram incumprimento contratual passível de originar a resolução do contrato de arrendamento, não sendo agora exigível que impliquem alteração substancial;
VI - Constitui igualmente fundamento de resolução a cessão da exploração do estabelecimento comercial instalado no arrendado, sem comunicação ao senhorio.
TRIBUNAL JUDICIAL DE LOUSADA
2º JUÍZO
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Decisão recorrida: Sentença na qual se considerou procedente a acção, e, com fundamento no uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, na alteração da disposição interna das fracções e da estrutura externa do prédio e na cessão da exploração a terceiro não comunicada ao senhorio, foi declarado resolvido o contrato de arrendamento e condenada a Ré a despejar o locado e a entregá-lo aos Autores livre e devoluto de pessoas e coisas.
Recorrente: A Ré B…, Lda
Recorridos: Os Autores, C… e outros
ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
C…, D…, E…, F…, G…, H…, intentaram a presente acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra B…, Lda
Vinha peticionado que fosse decretada a resolução imediata do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e fossem estes últimos condenados a restituírem-lhes o locado livre de pessoas e bens.
Alegam como fundamento, o uso do locado para fim diverso daquele a que se destina, alteração substancial da disposição interna das fracções e da estrutura externa do prédio e na cessão da exploração a terceiro sem comunicação ao senhorio.
A Ré apresentou contestação, impugnando a matéria fáctica vertida na petição inicial.
Responderam os Autores.
+
Dispensada a elaboração do despacho saneador, os autos prosseguiram para julgamento, sendo no final proferida sentença na qual se considerou procedente a acção, e, com fundamento no uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, na alteração da disposição interna das fracções e da estrutura externa do prédio e na cessão da exploração a terceiro não comunicada ao senhorio, foi declarado resolvido o contrato de arrendamento e condenada a Ré a despejar o locado e a entregá-lo aos Autores livre e devoluto de pessoas e coisas. +
A Ré B…, Lda, inconformada com esta decisão, interpôs recurso, alegando e formulando as seguintes CONCLUSÕES 1 – A cláusula oitava do contrato de arrendamento outorgado entre a Autora C… e a Ré permite o exercício, no arrendado, da actividade de snack-bar.
2 – Por definição legal, um snack-bar é um estabelecimento de restauração que se destaca pela confecção de refeições a serem consumidas no próprio estabelecimento e fora dele (vide artigos 1.º, n.º 1 a 4, 23.º e 24.º do DL 168/97 de 04/07, diploma que, á data da outorga do contrato de arrendamento, regulava a instalação, licenciamento e funcionamento dos estabelecimentos similares de hotelaria, ou seja, de restauração).
3 – A identificação da actividade de snack-bar com a de restaurante, resultava expressamente do artigo 1.º do Decreto Regulamentar 38/97 alterado pelo Decreto Regulamentar 4/99 de 1/04, que determinava que os estabelecimentos de restauração podiam usar a denominação “restaurante” ou qualquer outra que fosse consagrada, nacional ou internacionalmente, pelos usos da actividade, nomeadamente, “snack-bar”.
4 – É, pois, manifesto e evidente que tanto o restaurante, como o snack-bar (já não o café) são estabelecimentos comerciais que se dedicam, primordialmente, à confecção de refeições.
5 – Neste sentido destacamos o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 09/09/2008 (processo n.º 0822635 disponível em www.dgsi.pt); o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 10/01/1995 (processo n.º 9450473 disponível em www.dgsi.pt) e, particularmente, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 21/05/1978, CJ, 1978, 4.º, pp. 1384 ss.
6 – Em termos linguísticos o snack-bar é definido como um estabelecimento que serve refeições simples, rápidas e a qualquer hora.
7 – O tribunal a quo deu como provado que no locado “ servem-se refeições ligeiras, típicas de qualquer snack-bar”, “pizzas” (…) refeições completas, nelas se incluindo sopa, prato de carne ou de peixe e sobremesas que são servidas à mesa”
8 – A confecção de tais refeições consubstancia a principal actividade de um snack-bar, actividade essa directa e literalmente legitimada a exercer no locado.
9 – Aquando da outorga do contrato de arrendamento a Autora C… sabia que o locado iria ser utilizado para confeccionar refeições e que tal implicaria dotar a cozinha dos equipamentos necessários, pelo que não faz qualquer sentido invocar-se o desgaste do locado inerente a tal actividade.
10 – A ré sempre possuiu licença para exercer a actividade de café, snack-bar e salão de jogos no locado. A falta de licença que deu origem ao processo administrativo n.º 67/MTLU/07, refere-se às obras levadas a cabo no arrendado.
11 – Mesmo que a Ré não tivesse a licença administrativa necessária para o exercício das actividades acordadas no contrato, tal omissão não teria qualquer relevância no momento de se aferir se houve ou não alteração do fim acordado no contrato. Neste sentido vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/12/1999, processo n.º 99A921, disponível para consulta no sítio da DGSI.
12 – Ao considerar que a actividade exercida no locado é distinta da acordada e, como tal, susceptível de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento, o tribunal a quo interpretou e aplicou erradamente o disposto nos artigos 1038.º, alínea c) e 1083.º, n.º 2 alínea c) ambos do Código Civil.
13 -Nos termos do disposto no artigo 1083.º, n.º 2 do C. Civil “É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.” Com a alteração introduzida pelo NRAU incumbe ao senhorio ALEGAR E PROVAR não apenas a realização das obras e a falta de autorização, mas, igualmente, que as obras realizadas, pela sua gravidade ou consequências tornem inexigíveis a manutenção do contrato.
14 -Os AA. não alegaram e muito menos provaram quaisquer factos que, de forma inequívoca, demonstrem que as obras realizadas são graves, têm consequências negativas para o locado e são prejudiciais aos seus interesses.
15 -Não é notório, nem evidente que as obras realizadas, ainda que de grande monta, prejudiquem o locado e os locadores de forma a tornar inexigível a manutenção do contrato.
Pelo contrário, com o rebaixamento operado, a cave do locado ficou com uma área superior, luz natural (abertura do dito “janelão”) e acesso directo ao exterior.
16 – O facto dos AA. não terem pedido a reposição do arrendado no estado anterior é igualmente um indício de que as obras beneficiam o locado.
17 – Não estão, pois, preenchidos os pressupostos de que depende a resolução do contrato de arrendamento, designadamente, o incumprimento do contrato que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do contrato pelo senhorio. Ao decidir de forma diferente, o tribunal a quo violou o disposto no artigo 1083.º, n.º 2 do Código Civil.
18 -O tribunal a quo deu como provado (alínea x) que “Os Autores tiveram conhecimento da realização de obras em Maio de 2007” porquanto é o que resulta da denuncia assinada pelos AA. D… e F…, datada de 07/05/2007, onde dão conta da realização de obras que “descaracterizam a estrutura do prédio”, de onde resultou a ida ao local pela Polícia Municipal e a prestação da informação de fls. 133 (vide fundamentação da resposta aos quesitos).
19 – Na deslocação ao arrendado as autoridades detectaram a realização de obras “nível da cave, tais como o rebaixamento do piso, criação de duas novas divisões e colocação de azulejos em todas as paredes do piso em questão.”
20 -Estas obras são exactamente as mesmas que os AA. alegam na PI e que constam das alíneas o), p), r) e f) dos factos provados.
21 – É, igualmente, um facto notório que carece de prova que a Autora C…, primeira e única outorgante do contrato de arrendamento em apreço, que subscreveu em nome próprio e na qualidade de proprietária e legítima possuidora do imóvel arrendado, teve conhecimento das obras em data anterior a Maio de 2007, uma vez que residia por cima do estabelecimento (alínea ff) dos factos assentes).
22 – Os AA., em particular a locadora C…, tiveram conhecimento das obras em data anterior a Maio de 2007 mas apenas intentaram a presente acção em 27/01/2009, isto é, mais de um ano após o conhecimento.
23 – Em 27/01/2009 o direito dos AA. à resolução do contrato já havia caducado (artigo
1085.º, n.º 1 do CC).
24 – A caducidade do direito dos AA. foi expressamente arguida pela Ré no requerimento datado de 8 de Março de 2010, junto aos autos a fls…
25 -Caducidade essa que novamente e de forma expressa se invoca.
26 – A caducidade pode ser invocada extrajudicial ou judicialmente, sendo que neste último caso pode ser alegada em qualquer fase do processo.
27 -O tribunal a quo errou ao não considerar caducado o direito dos AA. requerem a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas, violando o disposto no artigo 333.º e 1085.º ambos do CC.
28 -A falta de comunicação da locação do estabelecimento comercial não é fundamento de resolução nos termos do disposto no artigo 1083.º, n.º 2 alínea e) do C.Civil, que tem de ser lido interpretado em conjugação com o disposto na alínea f) do artigo 1038.º do C.Civil.
29 – O termo “cessão” constante do artigo 1083.º, n.º 2 alínea e) deverá ser interpretado de forma restritiva de forma a abranger – apenas e só – os casos de cessão de posição contratual e já não as situações de locação do estabelecimento comercial, tal como resulta do disposto no artigo f) do artigo 1038.º.
30 -Mesmo que se entenda que o preceituado no artigo 1083.º, n.º 2 alínea e) abrange tanto a cessão de posição contratual como a cessão de exploração do estabelecimento comercial, a resolução prevista em tal preceito, não poderá operar por si só, isto é, com a simples verificação/comprovação da falta de comunicação da cessão.
31-Nos termos do n.º 2 do artigo 1083.º do CC só será fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
32 -Para aferir da gravidade (ou falta dela) na situação sub judice é essencial ter em consideração o teor do contrato de arrendamento e, especialmente, a cláusula quinta que autoriza o inquilino, ora apelante, a sublocar, ceder ou por qualquer outra forma proporcionar a outrem o gozo parcial ou total do locado.
33 -À data da outorga do contrato de arrendamento não existia uma norma idêntica à do artigo 1109.º, n.º 2, isto é, uma norma que dispensasse a autorização do senhorio no caso de locação do estabelecimento. Sendo que, antes do NRAU esta problemática não tinha tratamento uniforme, nem na doutrina, nem na jurisprudência.
34 – A Autora C…, que outorgou o contrato de arrendamento em nome próprio e na qualidade de dona e legítima possuidora do locado, aceitou ab initio e sem mais que o locado pudesse ser usado e fruído por pessoa diversa do locatário.
35 -Por força da referida cláusula contratual a senhoria ficou sujeita à decisão do inquilino de ceder, sublocar ou proporcionar a outrem o gozo parcial ou total do locado, a quem bem entendesse.
36 – Se a A. não considerou relevante ou prejudicial a possibilidade do locado ser usado e fruído por alguém que não escolheu, também não poderá considerar-se que a falta de comunicação da cedência constitua para a senhoria uma situação de grave incumprimento e com consequências onerosas.
37 - Grave e oneroso é ficar impedida de se opor à transmissão do estabelecimento comercial a um terceiro que não apresente a mesma credibilidade/idoneidade que o locatário.
38 -No caso de um estabelecimento aberto ao público basta efectuar uma compra e pedir uma factura para se ficar munido do nome/NIF e demais elementos da pessoa/entidade que explora o estabelecimento.
39 - Mesmo que assim não fosse, tratando-se de uma mera cessão de exploração, qualquer problema que houvesse no arrendado seria sempre da responsabilidade do locatário.
40 – É, pois, manifesto que o tribunal a quo decidiu erradamente ao considerar estarem preenchidos os pressupostos para a resolução do contrato de arrendamento, dessa forma violando o disposto nos artigos 1083.º, n.º 2 alínea e), 1038.º, alínea f) e 1109.º, n.º 2, todos do Código Civil.
Termos em que se requer a V.Ex.as se dignem julgar procedente o presente recurso e, em consequência, proferir acórdão que revogue a sentença recorrida substituindo-a por outra que considere improcedente a presente acção e absolva a Ré do pedido.
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Os Autores e APELADOS C…. e OUTROS vieram por sua vez contra-alegar pugnando pela manutenção da decisão recorrida.+
Remetidos os autos a este tribunal da Relação impõe-se decidir.O objecto do recurso está delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente - artº 684º-3, 685º-1, ambos do CPC - sem prejuízo das questões que, sendo de conhecimento oficioso, se revele pertinente apreciar.
E assim que, face às conclusões dos recorrentes, as questões que surge, submetidas à apreciação deste tribunal se reconduzam às seguintes:
I - Se a actividade desenvolvida no arrendado, tal como foi tida como provada, se inscreve ainda na finalidade para que o mesmo foi arrendado - snack-bar - inexistindo por isso fundamento para a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no disposto no artº 1038º, alínea c) e 1083º, nº2, alínea c), ambos do C. Civil;
II - Se as obras realizadas no locado, e que foram tidas como provadas, não são tão graves, nem têm consequências tão negativas, que justifiquem a resolução do contrato de arrendamento com tal fundamento, por referência ao disposto no artº 1083º, nº2, do C. Civil;
III - Caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento;
IV - Se a falta de comunicação da locação do estabelecimento comercial não constitui fundamento para resolução do contrato de arrendamento, mormente em face do estatuído no artº 1083º, nº2, alínea e), do C. Civil
Sem prejuízo da apreciação destas questões suscitadas pelos recorrentes, impõe-se a referência a outras matérias que são prejudiciais em relação aquelas, e que são de conhecimento oficioso deste tribunal.
Impõe-se neste contexto, uma referência à matéria de facto.
Desde logo para sublinhar que os recorrentes não impugnaram a matéria de facto, e como tal irrelevam as considerações em contrário do que vem dado como provado, como sucede na referência que fazem a que os AA tiveram conhecimento das obras realizadas no locado em data anterior a Maio de 2007 (conclusão21ª) quando vem expressamente dado como assente que foi nessa data que os AA tiveram conhecimento da realização das obras no locado.
Ainda relativamente à fundamentação de facto da sentença recorrida, impõe-se algum trabalho de saneamento.
Com efeito, apenas os factos concretos podem e devem ser objecto do esforço probatório a produzir em julgamento - artº 513º do CPC. São os factos concretos que são o objecto da instrução, e não os juízos valorativos, sejam eles juízos sobre a matéria de facto - juízos conclusivos - sejam eles juízos jurídico valorativos, que debruçando-se sobre a matéria de facto fazem já apelo a ao sentido da norma aplicável. Destinando-se o julgamento à decisão final, não pode ignorar-se a opção do legislador em separar a decisão da matéria de facto, que cabe ao juiz do julgamento, e a decisão final, de direito. Isso mesmo resulta expresso no preceituado no artº 646º-4), 1ª parte, do CPC, quando manda ter como não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito. E igual tratamento devem ter as respostas que encerrem juízos conclusivos ou valorativos da matéria de facto, por aplicação analógica do disposto no artº 646º, nº4, do CPC.
Assim que desde logo na decisão da matéria de facto, não devem englobar-se referências contendo matéria de direito, ou juízos valorativos da matéria de facto, e se o tiverem, tais referências não podem ser consideradas na sentença, devendo ter-se como não escrita a decisão da matéria de facto nessa parte.
Ora a análise da decisão da matéria de facto, e da fundamentação de facto da sentença recorrida, revela que são aí consideradas, quer em sede da decisão da matéria de facto, quer em sede da fundamentação de facto da sentença recorrida, afirmações que, porque encerram juízos conclusivos, e juízos jurídico-valorativos, nela não poderiam incluir-se.
É assim o que consta na alínea j) da fundamentação de facto da sentença recorrida. Aí ficou a constar:
j) Para além do exercício das actividades próprias e inerentes ao funcionamento de um café ou snack-bar, também ali são desenvolvidas e exploradas outras actividades típicas de outros sectores de actividade, nomeadamente da panificação e da restauração.
Trata-se de referência manifestamente conclusiva. O saber se se trata ou não de actividade típica de outros sectores de actividade que não propriamente o da exploração de snack-bar é questão a decidir em função dos factos apurados, e passível de ser sindicada em recurso da matéria de direito, e não a incluir enquanto "facto" assente.
O mesmo se dirá da referência a que as obras ali referidas "... alteraram a sua disposição interior ..." que ficou a constar da alínea p) dos factos tidos como assentes.
Igualmente no que concerne ao que ficou a constar da alínea r) da fundamentação de facto da sentença recorrida. Com efeito aí ficou a constar que "As obras implicaram alterações substanciais, quer do ponto de vista da disposição interna, quer do ponto de vista da estrutura externa, designadamente pelo carácter de perenidade que as caracterizam, porque resultam numa mudança que se pretende definitiva e duradoura." Também aqui se encerra um juízo valorativo das obras que foram apuradas nos autos, para as considerar como "alterações substanciais" com "carácter de perenidade" e como envolvendo "mudança definitiva e duradoura".
O mesmo se dirá quando na alínea s) da fundamentação de facto da sentença recorrida se refere que as obras aí mencionadas "implicam alterações que se querem definitivas, com o recurso a materiais solidamente implantados", ou quando na alínea t) se menciona que a realização das obras aí referidas "alterou a fisionomia e a configuração do edifício de forma duradoura".
E claramente assim é também quando na alínea u) da fundamentação de facto da sentença recorrida, se refere que "As obras realizadas pela Ré não se assumem como necessárias à realização do fim contratual, nem se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa."
Assim que, porque envolvendo juízos conclusivos, e de direito, tais referência serão tidas como não escritas e excluídas da matéria de facto a considerar como assente.
Igualmente será eliminada a referência constante da alínea y) da fundamentação de facto da sentença recorrida, já que o dizer-se que é falso que exista no locado qualquer actividade de panificação ou fabrico de pão, para além de encerrar uma conclusão, é inócuo, já que equivale à não prova do facto correspondente.
Assim que, muito embora a matéria de facto não haja sido impugnada, dadas as correcções que à mesma se impõem, nos termos sobreditos, passa-se a fazer menção da matéria de facto a considerar como assente, expurgada das referências jurídicas e conclusivas acima mencionadas, sendo assim a seguinte:
a) Através de escritura pública de Doação outorgada no Cartório Notarial de Lousada no dia 16 de Dezembro de 1988, a Autora C…, juntamente com seu marido, I…, entretanto falecido, doaram em comum e em partes iguais a seus filhos, D…, E…, F… e G…, e também a seu filho J…, à presente data também já falecido, o qual foi casado com a Autora H…, os prédios ali devidamente identificados, dos quais aqui se destaca o prédio referenciado sob a alínea b) daquela escritura nos seguintes termos:
“Prédio urbano, composto de cave, rés-do-chão e primeiro andar, sito a …, desta Vila e concelho de Lousada, a confinar de Norte com a …, Sul e Nascente com os doadores e do Poente com a K…, descrito na Conservatória do Registo Predial referida, sob parte do número vinte e cinco mil e seis, a folhas noventa e nove verso, do Livro B-sessenta e cinco, e inscrito na matriz sob o artigo quinhentos e trinta e três, com o valor matricial de onze milhões sessenta e nove mil e cem escudos,
b) Conforme expressamente ficou a constar daquela escritura, a doação foi efectuada com reserva do usufruto, sendo que à morte do primeiro dos doadores, o usufruto ficaria reduzido a metade;
c) Em virtude do falecimento do doador marido ocorrido em 17 de Fevereiro de 1992, o aludido usufruto ficou desde então reduzido a metade, sendo por conseguinte a 1.º Autora usufrutuária de metade do prédio urbano de a), encontrando-se tal usufruto devidamente registado na competente Conservatória.
d) Por sua vez, os aqui 2°, 3.º, 4° e 5° AA. e o falecido marido da aqui 6.º Autora tratam-se (tratavam-se) dos donos e legítimos proprietários da raiz ou nua propriedade do mencionado prédio urbano.
e) Sucede que o marido da 6.º Autora faleceu em 08 de Abril de 2006, tendo-lhe sucedido como herdeiros legais sua mulher e sua mãe, sendo que o de cujus fez testamento a favor de sua mulher à qual deixou a quota disponível da sua herança.
f) Por Contrato de Arrendamento celebrado no dia 05 de Dezembro de 2000, a 1.ª A., com o prévio assentimento dos demais comproprietários, deu de arrendamento à Ré as seguintes partes do prédio urbano de a)’: “... parte do rés-do-chão e cave do prédio ...”.
g) Do contrato de f), consta:
Um
O presente contrato de arrendamento é celebrado pelo prazo de um ano, a começar em 01 de Janeiro de 2001, sucessivamente prorrogado nos termos da lei.
Quarta
O prédio arrendado destina-se ao exercício da actividade de café, snack-bar e salão de jogos.
Quinta
A Segunda Outorgante fica expressamente autorizada a sublocar, ceder ou sob qualquer forma proporcionar a outrem o gozo parcial ou total do locado.
Sétima
Ficam desde já consentidas a execução de obras de conservação que a Segunda Outorgante julgar necessárias para uma prudente utilização do local arrendado para os fins a que se destina.
h) Tendo sido contratualmente estabelecida a renda mensal de €500,00.
i) De acordo com o estabelecido no aludido Contrato de Arrendamento, o fim do arrendamento consistia na exploração de um café, snack-bar e salão de jogos.
j) - (Eliminado)
k) O locado é utilizado para o fabrico de pizzas, sendo ali confeccionadas refeições completas, nelas se incluindo sopa, prato de carne ou de peixe e sobremesas que são servidas à mesa.
l) Não houve autorização para a confecção e serviço de tais alimentos à mesa;
m) Não foi requerida a necessária licença de utilização;
n) A Ré consentiu que outrem fizesse obras no locado, sem que para tal tivesse obtido prévio consentimento dos Autores;
o) Na parte do prédio arrendada à Ré que é composta por dois pisos, foram executadas as seguintes obras: rebaixamento do piso ao nível da cave numa profundidade de cerca de 80/90 centímetros e abertura de um “janelão”, ou seja, de uma janela de grandes dimensões, nunca inferiores a 3 metros de altura por 2 metros de largura, que passou a dar acesso a um logradouro existente nas traseiras que não faz parte do arrendado.
p) Foram ainda realizadas obras nessa mesma cave criando duas novas divisões e colocados azulejos nas suas paredes.
q) Todas as obras em apreço foram levadas a cabo por iniciativa da inquilina sem o conhecimento e sem o prévio consentimento do senhorio/proprietário;
r) (Eliminado).
s) Das obras realizadas resultaram duas novas divisões criadas, como a colocação de azulejos em todas as paredes;
t) A abertura da janela na parte das traseiras e o rebaixamento do piso ao nível da cave, passaram a dar acesso a um terreno que anteriormente lhe estava vedado;
u) (Eliminado)
v) A Ré cedeu a totalidade da exploração do locado a terceiro, sem ter comunicado aos AA. essa cessão;
w) O estabelecimento comercial instalado no arrendado não está a ser explorado pela Ré, mas sim pela sociedade comercial denominada L…, Lda.;
x) Os Autores tiveram conhecimento da realização de obras em Maio de 2007;
y) (eliminado)
z) No locado servem-se refeições ligeiras, típicas de qualquer snack bar;
aa) A Ré nunca realizou qualquer obra no locado;
bb) A Ré tem conhecimento que foram realizadas obras no locado, detectadas pelos competentes serviços camarários: alteração da fachada principal quanto à aplicação de novos materiais de revestimento exterior; no alçado posterior foi colocado tijolo numa abertura existente; no interior foi efectuada uma divisão com a área de sensivelmente 1, 44 m; foi alterada a escada de acesso à cave de madeira para cimento; foi colocado granito e tectos falsos;
cc) Os Autores tiveram conhecimento da realização das obras de bb) e não recorreram
a qualquer acção de despejo;
dd) A renda passou de 49600$00 para 100000$00;
ee) O processo camarário que decorreu da acção da CM terminou com simples admoestação aplicada pela CM de … representada pelo Autor G…;
ff) A exploração do estabelecimento pela sociedade L…, Lda. é do conhecimento da Autora que vive por cima do locado e dos restantes Autores;
gg) A Autora C…, com avançada idade, tem um débil estado de saúde que não lhe permite sair à rua, sendo que nunca foi ao estabelecimento comercial instalado no locado;
+
Isto dito passaremos a analisar as questões acima enunciadas como submetidas à apreciação deste tribunal da recurso. Para tal haverá antes de mais que indagar do regime legal aplicável.
Com efeito, o contrato de arrendamento em causa nos autos foi celebrado em 05 de Dezembro de 2000, ou seja, na vigência do RAU - Regime Jurídico do Arrendamento Urbano -, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15 de Outubro, com as alterações decorrentes do DL 257/95, de 5 de Outubro.
Este diploma legal e o RAU por ele aprovado, viriam entretanto a ser revogados pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro que veio por sua vez a aprovar o NRAU - Novo Regime de Arrendamento Urbano.
Esta lei, muito embora dispondo para o futuro, prevê a sua aplicação imediata aos contratos de arrendamento subsistentes à data da sua entrada em vigor - artº59º, nº1, da referida Lei 6/2006.
A aplicação do NRAU não é no entanto feita de forma homogénea, no que concerne aos arrendamentos celebrados antes e depois da vigência do NRAU.
Desde logo, a própria Lei 6/2006 prevê que no caso dos arrendamentos habitacionais celebrados na vigência do RAU, e contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois do DL 257/95, de 30 de Setembro, a aplicação do NRAU seja feita sem prejuízo do regime transitório que regulamenta nos artigos artº 26º a 58º da Lei nº 6/2006.
Haverá ainda que acautelar o disposto no art.º 12º do CC, se dispõe acerca da aplicação das leis no tempo.
E assim que, relativamente aos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrados no contexto da vigência do RAU - Regime de Arrendamento Urbano - em data posterior ao DL 257/95, de 30 de Setembro, o regime a que se encontram sujeitos, haverá de resultar da conjugação de diferentes tipos de normas:
- Disposições gerais da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro (artº 9º A 25º);
- Normas transitórias constantes dos artigos 26º a 58º da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro.
- Disposições gerais relativas ao contrato de locação - artigos 1022º a 1063º, do C. Civil, na redacção que lhes foi dada pela referida Lei;
- Disposições gerais relativas aos contratos de arrendamento urbano, agora constantes do Código Civil, nos artigos 1064º a 1091º do C. Civil, na redacção que lhes foi dada pela referida Lei;
- Disposições especiais relativas aos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, agora constantes do Código Civil, nos artigos 1108º 1113º do C. Civil, na redacção que lhes foi dada pela mesma Lei 6/2006;
- Disposições da lei antiga, sempre que estejam em causa efeitos já produzidos, onde se incluiu o regime resultante do acordo contratual se a nova lei se não impõe ou sobrepõe de forma imperativa ao que possa ter sido acordado pelas partes.
Do exposto se conclui que, muito embora o princípio seja o da aplicação imediata da nova lei (o NRAU) aos contratos de pretérito, essa aplicação é feita em termos adaptados, e haverá de indagar-se em cada caso, o tipo de regulamentação a considerar já que em determinados sectores haverá de aplicar ainda a lei antiga (o RAU).
Isto dito.
Assim que, no que concerne às causas de resolução do contrato de arrendamento, e tendo em conta o disposto no artº 27º e 59º, nº1, da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, e artº 12º, nº2, 2ª parte, do C. Civil, deve considerar-se ter aplicação, mesmo aos arrendamentos de pretérito, o disposto no NRAU.
E a este propósito verificou-se uma profunda alteração em relação ao que resultava do regime de arrendamento anterior.
Desde logo, com o NRAU veio pôr-se termo à taxatividade dos fundamentos para resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio, que constava do RAU, e anteriormente, do Código Civil de 1966, aproximando-se o regime dos contratos de arrendamento, do regime geral dos contratos. Assim que o artº 1083º, nº1, do CC, dispõe agora que "1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte".
Por sua vez o nº 2 do mesmo normativo prevê que "2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento...".
Consagrou-se, sem margem para dúvidas, o critério de resolução por justa causa, critério tido, aliás, como próprio dos contratos duradouros, cuja estabilidade da relação obrigacional acentua a dependência de uma parte relativamente ao comportamento negocial da outra parte, para efeito da manutenção do vínculo contratual [1].
Do exposto resultam desde logo duas conclusões:
- O enunciado das causas possíveis que se contêm no nº 2 do artº 1083º do CC, é meramente indicativo, podendo conceber-se outras situações de incumprimento do contrato de arrendamento susceptíveis de fundamentar a resolução do mesmo. E nomeadamente podem configurar-se como tal, situações que eram anteriormente ao NRAU, expressamente referidas como fundamento para resolução pelo senhorio, do contrato de arrendamento, e que agora não constam do elenco exemplificativo previsto no nº 2 do artº 1083º do C. Civil, como é o caso da realização de obras no locado, não autorizadas pelo senhorio - cfr. artº 64º, nº1, alínea d) do RAU[2]. .
- A verificação de qualquer situação de incumprimento não é suficiente, só por si, para fundamentar aquela resolução, sendo ainda necessário que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do vínculo contratual.
A este propósito importa precisar os critérios que hão-de orientar os tribunais na aplicação desta verdadeira norma em branco.
E nesse sentido haverá antes de mais de atender a que as situações de incumprimento do contrato de arrendamento, mormente as exemplificativamente enunciadas no nº 2 do artº 1083º, do CC, assumem à partida uma diferente gravidade entre si. Neste contexto, a situação de utilização do prédio para fim diverso daquele a que se destina, assume-se só por si como incumprimento contratual, independentemente de qualquer outro requisito, ao contrário das situações previstas nas alíneas a), d) e e), do nº 2 do citado artº 1083º do CC, nas quais se faz apela ainda à gravidade ou à ilicitude, para ter como configurado o incumprimento.
Depois haverá de atender a que a mesma situação de incumprimento contratual é por regra susceptível de assumir maior gravidade, em termos de ter como inexigível a manutenção do vínculo contratual, nos arrendamentos de pretérito, relativamente aos quais permanece um maior vinculismo, do que relativamente aos arrendamentos posteriores ao NRAU. Com efeito, o sacrifício que é imposto ao senhorio forçado a conviver com uma situação de incumprimento contratual criada pela outra parte, é certamente maior nos contratos de pretérito, não livremente denunciáveis, do que nos contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor do NRAU, já que nestes o senhorio sempre poderá, se não estiver satisfeito com a situação gerada, denunciar o contrato por simples comunicação ao arrendatário, respeitando apenas a antecedência imposta por lei - artº 1101º, alínea c), do CC [3].
Por outro lado, ainda que ligado ao que fica dito, a gravidade da situação de incumprimento para efeitos da eventual resolução do contrato de arrendamento, haverá de aferir-se na perspectiva da execução futura do contrato, dada a vocação de permanência deste tipo de contratos, enquanto contratos duradouros, de execução continuada, com a inerente intensificação da relação entre os contratantes.
E neste contexto não poderá deixar de perspectivar-se o incumprimento enquanto quebra de confiança inerente à relação contratual. Na medida em que o incumprimento seja de tal monta que implique uma perda de confiança no cumprimento de obrigações futuras, estará comprometida a manutenção do vínculo contratual, tanto mais grave quanto maior seja o desrespeito pelos interesses da contraparte.
Na concretização da referida cláusula geral terá de atender-se à atmosfera social envolvente, ou seja, às concepções vigentes na sociedade, sobre o que deve entender-se como sacrifício inexigível ou incumprimento incompatível com a manutenção do vínculo contratual.
Haverá sempre que ponderar o equilíbrio dos interesses em causa. Por um lado o interesse na manutenção do contrato de arrendamento, e por outro o motivo invocado como causa da sua resolução. Neste particular desempenhará sempre um papel relevante o princípio da boa-fé, enquanto bitola da inexigibilidade da manutenção do vínculo contratual perante determinada situação de incumprimento.
Sendo estes os critérios comuns a todas as situações passíveis de serem consideradas como fundamento para resolução do contrato de arrendamento urbano, importa ter presente as concretas situações invocadas na sentença recorrida, e que a recorrente impugna.
I - Desde logo o que se refere à utilização do prédio para fim diferente daquela para que foi arrendado.
E a este propósito impõe-se ajuizar se a actividade desenvolvida no arrendado, tal como foi tida como provada, se inscreve ainda na finalidade para que o mesmo foi arrendado - snack-bar.
O que vem dado como provado é que, nos termos do contrato celebrado, o prédio arrendado se destinava "ao exercício da actividade de café, snack-bar e salão de jogos.", e por outro lado, que vem sendo utilizado, para além do mais, "para o fabrico de pizzas, sendo ali confeccionadas refeições completas, nelas se incluindo sopa, prato de carne ou de peixe e sobremesas que são servidas à mesa".
Pretende o recorrente que esta actividade se inscreve ainda na actividade própria de snack-bar. Cremos no entanto que sem razão.
Com efeito, se é certo que a actividade assim desenvolvida no arrendado se inscreve na actividade própria dos denominados estabelecimentos de restauração - artº 2º do Decreto-Lei n.º 234/2007, de 19 de Junho (que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a instalação, modificação, exploração e funcionamento dos estabelecimentos de restauração ou de bebidas), não é menos verdade que neste conceito se inserem actividade diversas entre si, e como tal consideradas.
E assim sendo, na medida em que as partes claramente identificam no contrato celebrado determinado tipo de actividades que integram o conceito próprio das actividades de unidades de restauração - e não a estas de forma indiscriminada - deixando de fora outro tipo de actividades que ali se poderiam inscrever, nomeadamente o de restaurante, não é legítimo pretender que se pretendia abranger na actividade admissível no arrendado, toda e qualquer actividade própria de estabelecimentos de restauração.
Tendo sido intenção expressa dos contratantes cingir a actividade admissível à de snack bar e café (para além da de salão de jogos), será no contexto do entendimento do homem médio, colocado na situação dos destinatários da declaração negocial em causa que deverá ser interpretada a referida cláusula negocial - artº 136º do CC. E esse entendimento não poderá deixar de ser o de que assim estariam a referir um estabelecimento em que poderiam ser servidas refeições ligeiras, aperitivos, como acessório do serviço de bebidas, e não o de serviço de refeições que se configuram em si mesmo como finalidade da actividade ali desenvolvida.
É assim evidente que o fabrico de pizzas, confecção de refeições completas, nelas se incluindo sopa, prato de carne ou de peixe e sobremesas que são servidas à mesa, inscrevendo-se na actividade de restauração em sentido lato, extravasa no entanto o que comummente é entendido como actividade própria de snack bar, nos termos acima aludidos, e nessa medida configura incumprimento da obrigação que sobre a Ré, ora recorrente, recaía por força do contrato celebrado, e do preceituado no artº 1038º, alínea d), do CC, de não aplicar o prédio arrendado a fim diverso daquele a que o mesmo havia sido destinado nos termos do contrato celebrado.
Por outro lado, e por referência ao disposto no nº 2 do artº 1083º do CC, não pode deixar de anotar-se, no seguimento do que anteriormente se deixou dito, que estamos perante um contrato celebrado antes do NRAU, donde que basta atentar em que a alteração, unilateral e ilicitamente imposta pela Ré, enquanto arrendatária, a manter-se traduziria uma imposição que iria onerar o locador por tempo indeterminado, para além de implicar consequências totalmente desajustadas em função do que foi o equilíbrio das prestações tal como ele foi desenhado pelas partes aquando da celebração do contrato de arrendamento. Com efeito, mantendo-se a mesma a contraprestação - renda - o arrendatário via alargado o leque de possibilidades de exploração do prédio arrendado, e a possibilidade de o trespassar em conformidade.
Trata-se por isso de incumprimento contratual que pelas suas consequências não pode deixar de entender-se como tendo tornado inexigível a manutenção do vínculo contratual, justificando por isso a resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento.
II - Tanto bastaria para se dever confirmar a sentença recorrida que decretou a resolução do contrato de arrendamento, ficando assim prejudicada a apreciação das demais questões.
Sempre se dirá no entanto que a realização das obras no locado, tal como ficou comprovado, não podem deixar de ter-se como fundamentando, elas também, a resolução do contrato de arrendamento, e que foram tidas como provadas, não são tão graves, nem têm consequências tão negativas, que justifiquem a resolução do contrato de arrendamento com tal fundamento, por referência ao disposto no artº 1083º, nº 1 e 2, do C.Civil. Com efeito o que a esse respeito vem dado como provado é que, na parte do prédio arrendada à Ré, que é composta por dois pisos, foram executadas as seguintes obras: rebaixamento do piso ao nível da cave numa profundidade de cerca de 80/90 centímetros e abertura de um “janelão”, ou seja, de uma janela de grandes dimensões, nunca inferiores a 3 metros de altura por 2 metros de largura, que passou a dar acesso a um logradouro existente nas traseiras que não faz parte do arrendado.
Foram ainda realizadas obras nessa mesma cave criando duas novas divisões e colocados azulejos nas suas paredes.
Todas as obras em apreço foram levadas a cabo por iniciativa da inquilina sem o conhecimento e sem o prévio consentimento do senhorio/proprietário;
Das obras realizadas resultaram duas novas divisões criadas, como a colocação de azulejos em todas as paredes;
A abertura da janela na parte das traseiras e o rebaixamento do piso ao nível da cave, passaram a dar acesso a um terreno que anteriormente lhe estava vedado;
Ou seja. As obras realizadas alteraram de forma clara e substancial a divisão interna do prédio arrendado, quer no que concerne ao número de divisões, quer no que concerne à configuração das mesmas, inclusive ao nível da altura do seu "pé-direito", mediante o rebaixamento do piso da cave.
E deve salientar-se que, se em face do NRAU não tem agora consagração legal, qualquer referência ao concreto fundamento de resolução do contrato de arrendamento que constava do RAU -artº 64º, nº1, alínea d) - inerente à realização não autorizada de obras que alterassem substancialmente a estrutura externa ou a divisão interna do prédio, nem por isso poderá deixar de considerar-se que estamos aí perante um incumprimento contratual, resultante da violação do disposto nos artigos 1043º, nº1, 1073º, nº1, e 1074º, nº 2, todos do CC, devendo até entender-se que agora quaisquer obras que não se inscrevam nas obras e deteriorações permitidas em face do disposto nos referidos normativos, são agora incumprimento contratual passível de dar origem , em princípio, à resolução do contrato de arrendamento [4], não cabendo agora necessariamente a exigência legal de que implicassem alteração substancial.
Em todo o caso, no caso dos autos trata-se claramente de alterações substanciais na medida em que se reconduziram à criação de duas novas divisões, e alteraram a configuração das existentes, inclusive ao nível da altura do seu "pé-direito", mediante o rebaixamento do piso da cave.
Notoriamente estamos perante um incumprimento que se reconduz a fundamento para resolução, já que não é exigível que o locador deva conviver com este tipo de clara e ostensiva violação do direito de dispor do imóvel de que é proprietário, que lhe pertence em exclusivo.
III - E não tem fundamento nos factos apurados a referência à caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento com esse fundamento. Com efeito o que vem dado como provado é que os Autores tiveram conhecimento da realização de obras em Maio de 2007, não estando como provado que tivessem tido conhecimento da sua realização em data anterior. Não colhe assim fundamento nos factos apurados, a afirmação da recorrente - conclusão 21ª e 22ª - de que os AA, teriam tido conhecimento da realização de tais obras em data anterior a Maio de 2007.
IV - Igualmente se deve ter como verificada a violação do disposto no artº 1038º, alínea g), do CC, na medida em que a Ré , tal como vem dado como provado, cedeu a totalidade da exploração do locado, sem ter comunicado aos AA. essa cessão, estando o estabelecimento comercial instalado no arrendado a ser explorado, não pela Ré, mas por um terceiro, a sociedade comercial denominada L…, Lda.
Trata-se por isso de violação de norma legal pela qual se rege o contrato de arrendamento, consubstanciando assim incumprimento contratual susceptível igualmente de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento.
Que assim é comprova-o o facto de o legislador ter enunciado exemplificadamente essa circunstância como incumprimento contratual passível de conduzir à resolução do contrato de arrendamento - artº 1083º, nº2, alínea e) do CC.
Não colhem igualmente os argumentos que a recorrente invoca para pretender afastada a resolução, tanto mais que mesmo para quem, na vigência do anterior regime de arrendamento urbano - RAU - sustentava não ser necessária a autorização do senhorio para a cessão temporária (locação) do estabelecimento comercial, era claro o entendimento de que se impunha apesar de tudo a comunicação ao senhorio [5].
Em função do que ACORDAM NA SECÇÃO CIVEL DESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO EM CONSIDERAR IMPROCEDENTE O RECURSO, CONFIRMANDO A SENTENÇA RECORRIDA.
CUSTAS PELA RECORRENTE.
Porto, 03 de Fevereiro de 2011
Evaristo José Freitas Vieira
José da Cruz Pereira
Manuel Lopes Madeira Pinto
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[1] DAVID MAGALHÃES - A RISOLUCÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO -págs. 60/61
[2] Maria Olinda Garcia - A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano - págs. 54
[3] Neste sentido DAVID MAGALHÃES - A RISOLUCÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO - págs. 136/139.
[4] Menezes Leitão - Arrendamento Urbano, págs. 92
[5] Entro outros, o acórdão do STJ de 20-10-1992, processo nº 082368,disponível in www.dgsi.pt