Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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USUFRUTUÁRIO
SENHORIO
MORTE
CADUCIDADE
ACÇÃO
RENDA
FALTA DE PAGAMENTO
DESPEJO IMEDIATO
INVIABILIDADE
CCIV66 ART1051 C.
RELATÓRIO
Valdemar..... e mulher, Regina.....; e
José M...... e mulher, Maria....., intentaram, no Tribunal Judicial de....., acção com processo sumário contra:
- “E....., L.da”, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento por caducidade e, consequentemente, a Ré condenada a despejar e restituir imediatamente o prédio locado.
Alegaram, para tanto, em resumo, que compraram a José..... um prédio urbano, tendo o vendedor reservado para si o respectivo usufruto; o usufrutuário deu de arrendamento à Ré uma parte de tal prédio, para stand de automóveis, venda e reparação de motos, motorizadas e acessórios auto; porém, em 16/8/2000, faleceu o usufrutuário, o que foi comunicado à Ré, pelo que o contrato de arrendamento caducou.
Contestou a Ré, a qual, em via de reconvenção, pediu a condenação dos Autores a pagarem-lhe a quantia de Esc. 5.000.000$00, correspondente ao valor das benfeitorias por ela levadas a efeito no locado, e também a indemnizá-la na quantia equivalente a dez anos de renda como compensação pelo aumento do valor vocativo do prédio.
Após a contestação da Ré, os Autores requereram o despejo imediato do locado, com fundamento no não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.
Notificada de tal requerimento, a Ré sustentou que o requerido despejo imediato não tem razão de ser pelo facto de a causa de pedir da presente acção não ser a falta de pagamento de rendas.
Proferiu-se, seguidamente, despacho que, por falta de pagamento das rendas vencidas em 1 de Novembro e 1 de Dezembro de 2001 e 1 de Janeiro de 2002, decretou a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, ordenou a entrega imediata do arrendado aos Autores, livre de pessoas e coisas.
Inconformada com o assim decidido, interpôs a Ré recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de agravo e efeito suspensivo.
Alegou, oportunamente, a agravante, a qual finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
1.ª - “Tendo caducado o contrato de arrendamento por morte do senhorio, não existe da parte do inquilino a obrigação de pagamento de quaisquer rendas mas apenas e tão só uma indemnização pela ocupação do imóvel desde a data em que tal caducidade operou e a data da entrega efectiva do mesmo ao seu proprietário;
2.ª - O despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção faz pressupor necessariamente a existência de um contrato de arrendamento válido e eficaz no momento em que tais “rendas” são exigidas;
3.ª - Quando os agravados reclamaram o pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, não existia entre o agravante e aqueles qualquer relação locatícia, válida e eficaz;
4.ª - Tendo a agravante invocado a efectivação de benfeitorias no locado, assiste-lhe o direito de retenção sobre o mesmo enquanto não for indemnizada pelo valor das mesmas;
5.ª - O douto despacho recorrido violou o disposto no art.º 1.º e 58.º do RAU, 754.º e 1038.º, a) do CC”.
Não foi apresentada contra-alegação.
O M.º Juiz sustentou o despacho recorrido, mantendo-o integralmente.
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As conclusões dos recorrentes delimitam o âmbito do recurso, conforme se extrai do disposto nos artºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, as questões a decidir por este Tribunal são as de saber se a dedução de pedido reconvencional e a subsequente invocação do direito de retenção do arrendado, até ao pagamento das benfeitorias alegadas, impedem a procedência do pedido incidental de despejo imediato e se ocorrem, no caso presente, os requisitos para ser decretado o despejo imediato.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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OS FACTOS E O DIREITO
Os factos a ter em consideração para a decisão do recurso são os constantes do relatório supra.
A primeira questão que cumpre apreciar é a de saber se a dedução de pedido reconvencional e a subsequente invocação do direito de retenção do arrendado, até ao pagamento das benfeitorias alegadas, impedem a procedência do pedido incidental de despejo imediato.
Sob a epígrafe «rendas vencidas na pendência da acção», prescreve o artº 58º do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.):
1 - Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
2 - O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.
3 - O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.
Como explica Aragão Seia (Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2ª ed., 266), a acção incidental regulada neste artigo “tem a dupla natureza de medida coactiva e medida preventiva. Medida coactiva, de protecção ao senhorio, a fim de compelir o arrendatário a não se aproveitar da morosidade anormal do processo, deixando de pagar as rendas que se forem vencendo; medida preventiva, de protecção ao arrendatário, a fim de evitar que a sua imprudência ou negligência lhe faça avolumar de tal ordem a dívida das rendas que, posteriormente, em acção de despejo instaurada por falta de pagamento de rendas, o impossibilite de efectuar os depósitos liberatórios, vendo-se irremediavelmente condenado ao despejo, apesar de vencer na acção anterior”.
Por seu turno, António Pais de Sousa (Anotações ao R.A.U., 127), justifica a razão de ser do preceito do seguinte modo: “Uma acção de despejo pode arrastar-se por bastantes meses. Um arrendatário menos sério, ou porque soubesse antecipadamente a sua falta de razão, ou por outro motivo, podia aproveitar-se da demora da lide para não pagar as rendas, que entretanto, se fossem vencendo, mas sem deixar de se aproveitar do prédio. É par obviar a esse possível inconveniente que existe este artigo 58º. Cria ele uma nova acção de despejo imediato, fundada na falta de pagamento de renda que se insere ou enxerta na acção pendente, com trâmites muito simples”.
De acordo com o n.º 3 do aludido preceito, o arrendatário, após a respectiva notificação para os termos do incidente, pode fazer caducar o direito de o senhorio pedir o despejo imediato se até ao termo do prazo para a sua resposta pagar ou depositar as rendas em mora e a importância da indemnização devida, fazendo a correspondente prova.
Essa prova do pagamento ou do depósito é mesmo a única defesa de que o arrendatário pode lançar mão para fazer caducar o direito de o senhorio obter o despejo imediato, “não sendo relevante qualquer justificação como a recusa do senhorio receber a renda ou de não se encontrar em casa quando se quis pagá-la, de se invocar a compensação, etc., que não se coadunam com a simplicidade do incidente” (Aragão Seia, ob. cit., 268).
Esta doutrina foi perfilhada no Ac. do S.T.J. de 18/02/99 (B.M.J. n.º 484º, 355), segundo o qual, uma vez desencadeada a acção incidental de despejo imediato, “o inquilino-arrendatário só poderá obviar ao despejo imediato se, até ao termo do prazo para a sua resposta, pagar ou depositar definitivamente as rendas em mora e a importância da indemnização devida. Tal efeito cominatório legal (artº 58º, n.º 3, do Regime do Arrendamento Urbano) não pode ser precludido mediante a alegação e ou prova por parte do arrendatário de que foi o senhorio que se constituiu em mora, v.g. por se ter recusado a receber as rendas, por não se encontrar em casa quando aí se dirigiu para as pagar ou de não as ir receber ao seu domicílio como lhe incumbia face ao acordado. Face à disciplina e à economia do texto legal, a única defesa admissível da banda do locatário para evitar o despejo é a prova do pagamento ou do depósito nos sobreditos termos, que não a simples invocação de uma eventual mora accipiendi”.
E se é irrelevante a invocação da simples mora accipiendi em sede de resposta ao incidente de despejo imediato, também o há-de ser a dedução de pedido reconvencional com vista à efectivação da indemnização correspondente às alegadas benfeitorias e subsequente direito de retenção com base na existência desse pretenso crédito (v. acórdão proferido no Recurso n.º 719/00, desta Secção, que teve o mesmo Relator do presente).
A dedução dessa reconvenção não dispensa o inquilino-arrendatário de, confrontado com a acção incidental de despejo imediato, ter de comprovar o pagamento ou o depósito, até ao termo do prazo para a sua resposta, das rendas em mora e a importância da indemnização devida. Se o não fizer, não logrará ver caducado o direito de o senhorio pedir o despejo imediato.
Foi este o entendimento também sufragado no acórdão desta Relação de 29/09/98 (C.J., Ano 23º, 4º, 199), segundo o qual, “pedida indemnização, em sede de reconvenção, por danos ocasionados no locado, mercê da não realização de obras de conservação pelo senhorio, mas continuando a locatária a fruir o arrendado para os fins a que se destina, não pode esta deixar de pagar ou depositar as rendas na pendência da acção, sob pena de ser decretado o despejo. A tal despejo não obsta o facto de se ter alegado possibilidade de compensar o montante dos danos com o quantitativo correspondente às rendas vencidas e não pagas na pendência da acção”.
Concluímos, deste modo, que a invocação do direito de retenção sobre o local arrendado não pode obstar ao decretamento do despejo pela aludida via incidental.
Posto isto, cumpre, agora, apreciar a questão de saber se o não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção justifica o decretamento do despejo imediato da ora agravante.
Como decorre da letra do transcrito art.º 58.º, n.º 2, “o senhorio” pode requerer o despejo imediato com base no não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.
Esta faculdade está, pois, reservada ao “senhorio” e “só se pode falar em rendas vencidas na pendência da acção se esta tiver subjacente um arrendamento válido, que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu ou se este não põe em causa o direito que o autor se arroga de receber as rendas” (v. Aragão Seia, ob. cit., 267, e Ac. da R. de Lisboa de 19/1/89, C.J., Ano 14.º, 1.º, 112).
Estes requisitos não ocorrem de modo algum no caso presente. Desde logo, os Autores não se arrogam a qualidade de senhorio, já que, segundo alegam, o ajuizado contrato de arrendamento foi celebrado por José Rodrigues dos Santos Miguel Júnior, enquanto usufrutuário de um determinado prédio urbano de que eles, Autores, se dizem proprietários. E foi precisamente a morte do “senhorio” que os Autores invocaram como fundamento da caducidade do outorgado contrato de arrendamento (art.ºs 66.º do RAU e 1051, al. c), do C.C.).
Não invocam, pois, os Autores/agravados qualquer contrato de arrendamento válido, antes a caducidade de um contrato de arrendamento celebrado por outrem. E tanto assim é que os Autores, na sua petição inicial, não invocam o direito a receber da Ré/agravante qualquer renda pela fruição do locado nem fazem qualquer pedido de condenação em rendas.
O que os Autores alegam, na respectiva petição inicial (art.º 14.º), é que enquanto “proprietários têm direito a receber uma indemnização pela ocupação do prédio”.
Ora, não sendo invocada a existência de um contrato de arrendamento válido nem o direito de os Autores receberem a respectiva renda, forçoso é concluir que não pode aproveitar aos mesmos o estatuído no citado art.º 58.º, n.º 2.
Procedem, assim, nesta parte, as conclusões da agravante, pelo que o despacho recorrido não pode subsistir, antes tendo de ser revogado e substituído por outro que indefira o requerido despejo imediato.
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DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se conceder provimento ao agravo e, em consequência, revoga-se o despacho recorrido, o qual se substitui por outro que julga improcedente o suscitado incidente de despejo imediato.
Custas do incidente e do recurso pelos Autores/agravados.
Porto, 26 de Novembro de 2002
Emídio José da Costa
Henrique luís de Brito Araújo
Fernando Augusto Samões