Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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SERVIDÃO
II- Prova essa que não se contenta com a simples declaração do adquirente, mas deverá o mesmo demonstrar a possibilidade legal de construção e exibir alguma prova dos requerimentos ou licenças em curso.
RELATÓRIO
B…………….. e C…………….., casados, residentes na Rua ………… n.º …., Rio Tinto, intentaram esta acção ordinária para efectivação de direito de preferência, sob a forma sumária, contra:
1. D…………… e E…………….., casados, residentes na Av. ……., …., R/C Esq. Porto;
2. F…………….. e G…………….., casados, residentes no lugar de ……., ……., Vila Real;
3. H…………….. e I……………., casados, residentes no lugar da …………., …………, Vila Real;
4. J……………… e L…………….., casados, residentes no lugar …………, …………, Vila Real;
5. M……………. e N……………., casados, residentes no lugar …….., ……., Vila Real;
6. O……………, residente no lugar da …….., ……, Vila Real; e
7. P…………… e Q……………., casados, residentes no …………., …………, Vila Real,
alegando, em resumo e no essencial, que:
- São proprietários de um prédio rústico denominado “R…………..”, com a área de 290 m2, confinante com um outro prédio rústico com a área de 1.900 m2 que os primeiros seis Réus venderam aos sétimos Réus por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Vila Real em 21.10.2003.
- Tal venda foi efectuada sem prévia comunicação aos Autores para exercerem, querendo, o direito de preferência legal conferido ao proprietário confinante.
- O prédio dos Autores está onerado com uma servidão de passagem a favor do prédio dos Réus, conforme foi reconhecido por sentença proferida no processo n.º ……/97 do ……º Juízo do Tribunal Judicial de Vila Real.
Concluem pedindo que lhes seja reconhecido tal direito de preferência, havendo para si o mencionado prédio, declarando-se que os Réus compradores ficam substituídos pelos Autores na qualidade de compradores na respectiva escritura pública, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente o cancelamento do anterior registo da aquisição.
Contestou o Réu N…………. excepcionando a ilegitimidade dos restantes Réus para a acção, a falta de depósito do preço preferente, bem como a renúncia à preferência pelos Autores. Referiu ainda que o prédio adquirido se destina à construção de uma habitação e que houve renúncia extintiva da alegada servidão.
Os Autores responderam à contestação (fls. 91), mantendo a posição já assumida na sua petição inicial.
Findos os articulados, foi proferido despacho saneador (fls. 108), que julgou improcedentes as excepções de ilegitimidade e de falta de depósito do preço, tendo sido fixados os factos assentes e formulada a base instrutória, que não sofreram reclamações.
Realizou-se o julgamento, tendo-se respondido à matéria da base instrutória pela forma e com a fundamentação que consta de fls. 140/141, sem que surgisse qualquer crítica das partes.
Por fim, foi proferida a sentença que, na procedência da acção, condenou os Réus no pedido.
Os Réus N………… e mulher, irresignados, recorreram.
O recurso foi admitido como se apelação, com subida imediata nos próprios autos e com efeito devolutivo – v. fls. 169.
Na motivação do seu recurso os Réus recorrentes pedem a revogação da sentença e formulam, para esse fim, as seguintes conclusões:
1. In casu, excluído se encontra o direito de preferência invocado pelos Autores, na medida em que logrou o Réu provar que a sua intenção, ao adquirir o rústico preferendo, foi dar-lhe outra afectação (construção de sua casa de habitação) que não a cultura – art. 1381º, al. a), do CC.
2. Não são os Autores titulares do invocado direito de preferência, na medida em que o seu rústico não é serviente, relativamente ao prédio preferendo, por se não tratar de servidão legal, já que constituída por usucapião – art. 1555º, n.º 1, do CC.
3. Finalmente, sempre haveria a acção de improceder por se mostrar extinta a alegada servidão, face à renúncia operada – art. 1569º, n.º 1, al. d) e n.º 5 do CC.
4. Pelo que, ao assim não decidir, violou a decisão recorrida, entre outros, os citados normativos legais.
5. Impondo-se, por isso, a sua revogação e consequente substituição por outra em que se decida pela total improcedência da acção com legais consequências.
Os Autores contra-alegaram, batendo-se pela confirmação do julgado.
Foram colhidos os vistos legais.
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Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes – arts. 684º, n.º 3 e 690º do CPC – a única questão em debate é a de saber se assiste aos Autores o direito de preferência na alienação do prédio em causa.
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FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
a) Os Autores são proprietários de um prédio rústico denominado “R……….”, sito na freguesia de ….., com a área de 290 m2, confrontando a norte e nascente com estrada, a sul com S…………., e poente com T………….., inscrito na matriz sob o artigo 2.291º, descrito na respectiva Conservatória sob o n.º 01481/280598;
b) Tal prédio confina com o artigo rústico 2.367º, agora propriedade de N………… e esposa, que o adquiriram por compra aos restantes Réus;
c) Os 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º Réus eram proprietários do citado prédio supra referenciado, sito na freguesia de ……, com a área de 1.900 m2, inscrito na matriz sob o artigo 2.367º;
d) No dia 21.10.2003, no Cartório Notarial de Vila Real, foi celebrada uma escritura de compra e venda do referido prédio, só agora sendo do conhecimento dos Autores que os primeiros Réus venderam aos últimos Réus o prédio contíguo ao seu;
e) Deste negócio não foi dado conhecimento aos ora Autores;
f) O prédio dos Autores é não só confinante com o dos Réus como está onerado com uma servidão de passagem sendo o prédio dos Réus o dominante;
g) Os declarantes como alienantes na escritura pública referida em d) decidiram colocar à venda o imóvel em causa em data anterior à constante na referida escritura pública;
h) E, após publicitarem tal negócio, lograram obter uma proposta de compra, pelo valor de € 24.000,00 por parte do ora contestante;
i) Anteriormente à proposta referida em h), tinha havido negociações entre Autores e primeiros Réus com vista à aquisição do prédio em causa, não tendo chegado a acordo;
j) O prédio preferendo tem pinhal;
l) Os Réus P……….. e mulher, Q…………, ao adquirirem o prédio em causa, tinham em vista a construção no local de habitação para residência própria;
m) Porque a sua aptidão a tal fim (construção de sua casa de habitação) era requisito essencial do negócio, curou ele de obter junto da C.M. de Vila Real, parecer nesse sentido;
n) A viabilidade de construção dependeria da confinância do terreno em causa com a via pública em extensão “igual ou superior à dimensão da fachada correspondente”;
o) O que determinou o Réu a negociar com S………… e mulher U……….., proprietários do rústico localizado entre o prédio preferendo e a via pública (E.M.), uma parcela de terreno com a área aproximada de 200 m2, a anexar ao prédio preferendo;
p) Obtida que foi a informação prévia o Réu curou de dinamizar as negociações tendentes à aquisição da parcela de terreno em causa, a fim de formalizar a escritura preferenda;
q) Na sequência da sua celebração, pelo Réu foi submetido à apreciação da C.M. de Vila Real o competente projecto de construção de tal casa de habitação;
r) Tendo o Réu contraído empréstimo bancário para aquisição do referido terreno que se destinava (e destina) à construção de habitação própria permanente;
s) Face à evidente desnecessidade da servidão de passagem existente, deixaram os donos do prédio preferendo, incluindo o contestante após a sua aquisição, de fazerem uso da mesma;
t) Efectuando todo o trânsito, de e para o interior do referido prédio, a partir da E.M., através da parcela de terreno, adquirida a terceiros e anexada ao prédio preferendo.
O DIREITO
Os Autores invocaram duas razões para o exercício do direito de preferência: a de o prédio alienado ser confinante com o seu prédio rústico inscrito no art. 2.291º da matriz e o de este último prédio estar onerado com uma servidão de passagem em benefício daquele outro.
Dispõe o art. 1380º, n.º 1, do CPC que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
São pressupostos do direito de preferência consagrado neste preceito:
- que tenha sido vendido um prédio rústico com área inferior à unidade de cultura;
- que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio vendido;
- que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura;
- e que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
Ao estatuir do predito modo o legislador pretendeu, por um lado, evitar a fragmentação da propriedade rústica, e, por outro lado, favorecer o emparcelamento, isto é, a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com uma superfície fundiária apropriada a uma exploração mais produtiva e rentável – v. art. 1382º, n.º 1, do CC.
Para esse fim, foi fixada uma superfície mínima para cada zona do país, correspondente à unidade de cultura – v. Portaria n.º 202/70, de 21 de Abril.
Embora não venha indicada na petição inicial a unidade de cultura, sabemos que o prédio em causa se situa em Vila Real. Ora, segundo a Portaria n.º 202/70, a unidade fixada para essa zona é de 2 hectares para terrenos de regadio e de 3 hectares para terrenos de sequeiro.
Assim sendo, nessa zona, os prédios rústicos aptos para a cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior àquela unidade de cultura; por outro lado, os prédios que se pretendem emparcelar não podem deixar de ter em conta aquela unidade de cultura.
Tendo o prédio dos Autores a área de 290 m2 e o prédio vendido aos 7ºs Réus a área de 1.900 m2, fácil é constatar que estão reunidos os pressupostos acima identificados sob as alíneas a) e c).
Por outro lado, está também demonstrado que o prédio dos Autores confina com o prédio vendido aos 7ºs Réus, preenchendo-se, desse modo, o pressuposto da alínea b).
Finalmente, ainda que nada tenha sido alegado quanto ao pressuposto da alínea d), dá-se de barato, face à conclusão que a final se tirará, que os adquirentes do prédio não são proprietários confinantes.
Não obstante a consagração do direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes, o art. 1381º exclui esse direito quando:
- algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
- a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.
Trata-se de verdadeiras excepções peremptórias inominadas do direito de preferência dos proprietários dos terrenos confinantes na venda dos prédios a quem não seja proprietário confinante. Daí que serão os adquirentes não confinantes que terão de provar os factos que integram as arguidas excepções, em toda a sua extensão, nos termos do disposto no n.º 2 do art. 342º do CC – v. Ac. STJ de 18.03.2003, processo n.º 02A4722, em www.dgsi.pt.
É isto mesmo que ensina Henrique Mesquita, CJ Ano XI, 1986, Tomo V, pág. 51, quando refere que compete ao autor a prova dos factos constitutivos da regra que lhe é favorável (art. 1380º) e ao réu a dos factos impeditivos ou excepcionais (art. 1381º).
O Réu contestante afirmou que o prédio em questão foi adquirido tendo como fim a construção v. arts. 8º a 27º da contestação.
Na escritura pública de venda não ficou consignado qual o fim a que destinavam o prédio adquirido – v. doc. fls. 12 a 14. Em boa verdade se diga que nada obrigava à inclusão de tal menção.
Continuamos com as palavras do Prof. Henrique Mesquita:
“Ora, o normal … é que a autorização administrativa (licença) para construir só se requer e obtém após a alienação. E isto pela razão simples de que o alienante não tem, em regra, qualquer interesse em requerer a licença de construção e o adquirente só dispõe de legitimidade para o fazer depois de se tornar proprietário do terreno.
Para afastar, portanto, o direito de preferência dos proprietários confinantes ao abrigo do disposto na parte final da al. a) do art. 1381º, não deve considerar-se necessário que, à data da alienação, o terreno a alienar se encontre já afectado … a um fim diferente da cultura”.
É este também o entendimento dos Profs. Pires de lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Volume III, 2ª edição, nota n.º 3 ao art. 1381º:
“O fim que releva … não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe …
Este fim não tem que constar necessariamente da escritura da alienação, podendo provar-se por outros meios …”.
Não basta, porém, que o adquirente prove ser sua intenção afectar o terreno a um fim diferente da cultura. Ele terá também de provar que nada se opõe a que essa sua intenção se concretize e que, portanto, a mudança de destino é legalmente possível. Se assim não fosse tornar-se-ia muito fácil defraudar os interesses de ordem pública subjacentes ao preceito que confere o direito de preferência aos proprietários de terrenos confinantes – v., para além do acórdão acima citado, os Acs. do STJ de 22.11.1988, BMJ 381, pág. 592 e ss., e de 20.04.2004, no processo n.º 04A844.
No caso sub judice o Réu contestante logrou prova cabal da hipótese prevista na parte final da alínea a) do art. 1381º, não cabendo, por isso, aos Autores o direito de preferência na alienação.
De facto, o Réu adquirente, apesar de o prédio adquirido ser um pinhal – v. al. j) dos factos provados – provou que, quando o adquiriu tinha em vista a construção de habitação para residência própria e que a mesma tinha condições para ser viabilizada – como efectivamente foi (v. fls. 186/187) – pelos serviços municipais competentes - v. als. l) a r) da matéria de facto provada e documentos de fls. 72 a 86, não impugnados pelos Autores.
Invocam também os Autores o direito de preferência na alienação com base no art. 1555º do CC, cujo n.º 1 reza do seguinte modo:
“O proprietário de prédio onerado com servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante”.
A servidão legal, para os efeitos da citada norma, corresponde ao direito potestativo de a constituir.
É hoje pacífico na doutrina e na jurisprudência que o direito de opção que o art. 1555º atribui ao proprietário do prédio serviente pressupõe apenas a existência de uma servidão legal de passagem, isto é, de uma servidão estabelecida em benefício de um prédio encravado, seja qual for o título por que se tenha constituído. Como é sabido, uma servidão legal pode constituir-se por qualquer dos títulos de constituição das servidões voluntárias (contrato, testamento, usucapião ou destinação do pai de família) e, além disso, por sentença judicial ou decisão administrativa – v. art. 1547º do CC e Henrique Mesquita, RLJ, Ano 129º, pág. 189.
É inquestionável que o prédio dos Autores estava onerado com uma servidão de passagem em favor do prédio alienado, constituída por sentença – v. al. f) e documento de fls. 15 a 18.
Mas também ficou provado que, face à evidente desnecessidade da servidão de passagem existente, deixaram os donos do prédio preferendo, incluindo o contestante, após a sua aquisição, de fazerem uso da mesma, efectuando todo o trânsito, de e para o interior do referido prédio, a partir da E.M., através da parcela de terreno, adquirida a terceiros e anexada ao prédio adquirido – v. als. o), s) e t).
Ou seja, após ter sido concretizado o negócio aludido em o), o prédio alienado passou a ter acesso directo com a via pública (estrada municipal), deixando de estar encravado.
Qual a consequência jurídica – se é que há alguma – destes factos?
O Réu contestante, na decorrência dos factos descritos nas alíneas o), s) e t), invocou a renúncia à mencionada servidão, quer por parte dos alienantes, quer por parte dos adquirentes, nos termos do art. 1569º, n.º 5, do CC.
Uma das formas previstas na lei para a extinção das servidões é, precisamente, a renúncia – art. 1569º, n.º 1, al. d).
A renúncia é um negócio puramente unilateral que se traduz na perda voluntária de um direito que o renunciante demite de si, sem o atribuir ou ceder a outrem, e que tem como efeito a expansão do direito de propriedade do prédio onerado pela servidão.
O actual Código Civil deixou de a considerar negócio formal, o que significa que a renúncia pode ser provada por qualquer meio – v. Norman de Mascarenhas, “Constituição e Extinção das Servidões Prediais”, Livraria Cruz – Braga, 1982, págs. 17 e seguintes.
A renúncia pode ser expressa ou tácita, sendo que esta última modalidade se concretiza através de factos donde a mesma claramente se possa deduzir, ou seja, a renúncia tácita da extinção da servidão tem de deduzir-se de factos incompatíveis com a sua subsistência. Necessário é, neste caso, que essa incompatibilidade se deduza necessariamente do facto, visto o princípio de que a renúncia não se presume.
Importa ainda referir que a renúncia, como causa extintiva da servidão, não requer aceitação do proprietário do prédio serviente – v. n.º 5 do art. 1569º do CC. Basta provar o facto da renúncia para que a servidão se considere extinta, não se tornando necessária a prova da aceitação dessa renúncia pelo proprietário do prédio serviente para que a vontade que por ela se manifesta se torne definitiva e irrevogável.
Ora, os factos relatados em s) e t) não expressam, com a requerida suficiência, a renúncia da servidão de passagem, nomeadamente pelos anteriores proprietários do prédio alienado, únicos a quem importa fazer referência, uma vez que a renúncia, como causa extintiva da servidão, teria sempre de ocorrer em data anterior à do negócio de compra e venda, pois é a esse momento que se reporta a verificação dos pressupostos do exercício do direito de preferência.
Se os anteriores proprietários deixaram de passar, por desnecessidade, no caminho da servidão, isso não traduz, só por si, renúncia à servidão de passagem. Poderia, quando muito, ser motivo para extinção da servidão, a requerimento do dono do prédio serviente – art. 1569º, nºs 2 e 3.
A verdade, porém, é que não existem factos concretos donde se possa extrair uma atitude clara de renúncia por parte dos Réus alienantes em relação ao exercício do direito de passagem pelo prédio dos Autores preferentes. Ou, por outras palavras, não existe nenhum facto que seja incompatível com a subsistência da citada servidão de passagem.
Aliás, por aquilo que transpira dos autos, a dita desnecessidade só passou a revelar-se após a aquisição pelos 7ºs Réus da parcela de terreno aludida em o).
Por conseguinte, estando o prédio dos Autores onerado com uma servidão de passagem em favor do prédio que foi objecto do contrato de compra e venda, assiste àqueles o direito de preferência na dita alienação, de acordo com o disposto no art. 1555º do CC.
Assim, a acção teria de proceder nesta parte, como procedeu.
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III. DECISÃO
Em conformidade com o exposto, julga-se improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida, ainda que com fundamentação jurídica diversa.
Custas pelo apelante.
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Porto, 20 de Março de 2007
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha