Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3128/19.0T8PNF.P1 |  |
REJEIÇÃO
COBERTURA
NÃO INDICAÇÃO DOS CONCRETOS PONTOS DE FACTO INCORRECTAMENTE JULGADOS
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
ENTRADA EM NEGOCIAÇÕES
PROPOSTA E CONTRAPROPOSTA
II - A simples existência duma proposta e contra-proposta não preenche o conceito densificado da “entrada em negociações” para efeitos de responsabilidade civil pré-contratual.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
I – RESENHA HISTÓRICA DO PROCESSO
1. G..., Lda., instaurou a presente ação contra AA, e mulher, BB, bem como contra a C... Lda., pedindo:
• ser declarado existir responsabilidade civil pré-contratual das 1.º e 2.º R.R., por violação dos preliminares e negociações tendentes à celebração do contrato definitivo de compra e venda do prédio urbano, constituído por casa de rés-do-chão e andar, com logradouro, sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n. ... e inscrito na respetiva matriz predial sob o n. ...;
•E, condenarem-se as R.R., solidariamente, a pagar à Autora a quantia de € 352.780,00, acrescida de juros comerciais de mora, à taxa legal, vencidos e vincendos, contados desde a data da venda à 2. Ré do imóvel, ocorrida em 20/07/2018, até efetivo e integral pagamento e no pagamento das custas de parte.
Resumidamente, alegaram a Autora dedica-se há mais de 20 anos à atividade de talho, com estabelecimento comercial no prédio da Rua .... Até 2018, esse prédio era propriedade dos primeiros Réus, pagando a Autora uma renda de € 38,00. Em fevereiro de 2018, esses proprietários enviaram uma carta registada à Autora a dar a preferência na aquisição do prédio, indicando também as condições de compra e venda que já tinham estabelecido por contrato-promessa com a Ré C.... A partir daí, a Autora encetou negociações com os proprietários com vista à aquisição do prédio na sua totalidade. Os senhorios foram sensíveis aos argumentos avançados pela Autora e confirmaram o negócio por ela proposto, aceitando aguardar 60 dias para que esta obtivesse financiamento. Depois de tudo tratado com o Banco de demais documentação, a Autora agendou a escritura pública. Esta não se pode concretizar porque os Réus proprietários informaram que já tinham efetuado a venda à Ré sociedade. Com esta rutura das negociações, os Réus provocaram danos à Autora, dos quais pretende ser ressarcida conforme peticionado.
Em contestação, os Réus proprietários/vendedores impugnaram motivadamente a factualidade alegada pela Autora; a Ré sociedade/compradora suscitou o “uso reprovável da justiça e dos tribunais” e impugnou também os factos articulados.
No despacho saneador, a M.mª Juíza decidiu: considerar a Ré C... parte ilegítima, absolvendo-a da instância; absolver do pedido os Réus proprietários quanto aos montantes que a Autora alega que eventualmente poderia realizar com o negócio; improceder a parte do pedido relativa aos danos não patrimoniais; que iria prosseguir para julgamento apenas a matéria atinente aos valores alegadamente despendidos/suportados pela Autora com horas de trabalho gastas (€ 300,00); deslocações, parques de estacionamento e certidões (€ 120,00) e avaliação (€ 260,00).
Inconformada, a Autora deduziu recurso de apelação que foi admitido em 02/10/2020, o qual foi circunscrito à parte decisória de conhecimento parcial do pedido. Sendo assim, a decisão de ilegitimidade da Ré C... transitou em julgado.
Nesta Relação, esse recurso foi conhecido, por acórdão de 22/03/2021, transitado em julgado em 04/05/2021, no qual se decidiu: «(…) julgar procedente o recurso, revoga-se a decisão recorrida na parte em que conhece do mérito da causa relativamente às parcelas indemnizatórias peticionadas pela autora a título de danos patrimoniais e ordena-se o prosseguimento dos autos para ser produzida prova sobre a factualidade controvertida que as sustenta, com a consequente reformulação dos temas da prova enunciados aquando da prolação do despacho saneador.».
Face ao decidido no acórdão, a M.mª Juíza da 1ª instância acrescentou os temas da prova pertinentes.
Instruídos os autos e realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação improcedente e absolveu os Réus do pedido.
2. Inconformada com tal decisão, dela apelou a Autora, formulando as seguintes CONCLUSÕES:
I. O Autor/Recorrente/Apelante apresenta Alegações de Recurso da Sentença proferida pelo tribunal a quo, que julgou inexistente a indeminização reclamada pela aqui Recorrente.
II. Entende a Apelante que a sentença deverá ser revogada, pois baseia-se, essencialmente, em pressupostos errados, posições pré-concebidas, e faz também uma errada apreciação dos factos, violando a lei adjetiva e substantiva.
III. O tribunal a quo deu como provados os seguintes factos:
1. A Autora G..., Lda. dedica-se à actividade de talho e exerce a sua actividade no rés-do-chão do estabelecimento comercial sito no prédio da Rua ..., freguesia ..., Porto, actividade que é exercida naquele espaço comercial há mais de 20 anos.
2. O prédio onde funciona o talho era, em 2018, propriedade de AA, casado com BB, residentes na Rua ..., ..., Paredes.
3. No ano de 2018 a Autora pagava de renda aos primeiros RR. a quantia mensal de € 38,00 (tinta e oito euros).
4. O prédio é constituído pelo estabelecimento comercial sito no rés-do-chão e por mais um piso de habitação que estava desocupado e em mau estado de conservação.
5. No final do mês de Fevereiro de 2018 os então proprietários do prédio enviaram uma carta registada à Autora a ‘dar a preferência’ na aquisição do prédio onde labora o talho, conforme doc. n.º 3 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, estabelecendo as condições para a compra e venda, designadamente: A) Promitente-comprador: C... Lda.; B) Valor de venda: 200.000,00 euros; C) A título de sinal a quantia de 75.000 euros; D) O remanescente do preço a ser pago no dia da escritura que se estima até ao dia 25/06/2018; E) No caso de a escritura não ser realizada nessa data, existirá um reforço de sinal no valor de 50.000,00 euros; F) Ónus que se transmitiam com o contrato: Contrato de arrendamento com a sociedade G..., Lda., relativo ao R/C do mesmo imóvel.
6. A Autora sociedade inquilina entregou em mão ao R., em 08/3/2018, carta de resposta à opção de preferência, conforme documento 4 da PI cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
7. O gerente da A., CC, contactou o Banco com que habitualmente a A. trabalhava, “O Banco 1..., S.A.”, da agência ..., no Porto, nas pessoas de DD e EE, no sentido de os sócios se financiarem para a aquisição do prédio, a título particular.
8. EE ligou para os RR., designadamente a pedir documentos, que lhe foram negados.
9. A pedido de CC foi realizada uma avaliação do imóvel pelo Banco, em 24/04/2018, no valor de € 200.200,00, conforme documento 7 da PI, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
10. Foram emitidos avisos de cobrança de seguros de vida em nome de FF e CC, com as datas de 22/08/2018, conforme documentos 9 e 10 da PI, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
11. Os RR. venderam o prédio à empresa C... Lda., por escritura pública de compra e venda celebrada no dia 20/07/2018, no Cartório Notarial .... GG, sito na Rua ..., ..., ..., V.N.Gaia, conforme Doc. n.º 11 da PI, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
12. Em 25/09/2018, a empresa que adquiriu o prédio comunicou à A. a aquisição por escritura pública e que a partir daquela data teria de pagar a renda a essa empresa para a conta com IBAN indicado na carta, conforme Doc. n.º 12 da PI, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
13. A sociedade C... aceitou comprar o imóvel sito na Rua ..., ..., no Porto, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na CRP com o n.º ..., no estado em que o mesmo se encontrava, a necessitar de obras e com o arrendamento existente no R/C em relação à A., pelo valor de € 200.000,00, que seria superior no caso de o imóvel estar em melhor estado de conservação e/ou não estar arrendado.
14. Os RR. estavam erroneamente convictos que a A. tinha direito de preferência e comunicaram-lhe as condições de venda, que a mesma declinou, tendo os RR. reunido os documentos necessários à celebração da escritura com a sociedade C....
IV. E, como não provados, indicou os seguintes factos:
a) A Autora tem como funcionários os seus 2 únicos sócios e gerentes, CC e FF, que se dedicam de corpo e alma, a tempo inteiro à empresa.
b) Sendo um talho sobejamente conhecido e granjeando de fama na zona, quer entre habitantes do ... quer entre os comerciantes da zona.
c) Na sequência da carta recebida, os gerentes da A., desassossegados, contactaram via telefone os proprietários do prédio e, nos dias seguintes, por várias vezes, tiveram longas conversas e encetaram negociações no sentido de adquirirem para a sociedade inquilina o prédio na sua totalidade.
d) Via telefone, chegaram a um entendimento para a compra do imóvel.
e) A carta enviada aos proprietários mais não era do que o formalizar uma proposta e opção de compra por €.: 135.000,00 euros anteriormente aceite e acordada por telefone conforme se mencionou supra.
f) As razões apontadas na carta enviada aos proprietários para justificar a aquisição do prédio por um preço abaixo dos 200.000,00 euros eram perfeitamente justificadas, aceitáveis e entendíveis ao senso comum de qualquer mortal pois, na verdade, nos últimos 20 anos toda e qualquer manutenção do prédio foi realizada exclusivamente a expensas da inquilina, aqui Autora.
g) Ao longo dos últimos 20 anos, o telhado do prédio necessitou de várias reparações de fundo, manutenções a cada Inverno que passava e a inquilina sempre efectuou os arranjos e reparações que o prédio necessitava, quer exteriores quer interiores.
h) E não era menos verdade que o prédio necessitava de uma profunda e urgente reforma estrutural, cujo orçamento seria certamente superior a 150.000,00 euros e, por esse motivo, desvalorizava o prédio, naquele momento.
i) A justificar a diminuição do preço de aquisição seria o facto de o valor da renda à data ser de valor muito baixo (€ 38,00) o que, em termos de rentabilidade financeira, atirava o valor de aquisição para níveis bastante inferiores aos 200.000,00 euros.
j) A verdade é que os senhorios foram sensíveis aos argumentos avançados pela Autora e confirmaram o negócio, dando sempre, nos dias seguintes, sinais evidentes de que o negócio estava absolutamente fechado naqueles termos.
k) Aliás, perceberam os proprietários Réus que a Autora empresa inquilina não tinha fundos suficientes para realizar a escritura de imediato e acederam pacífica e compreensivelmente a aguardar 60 dias para que a A. recorresse a financiamento bancário para a aquisição do prédio.
l) Os gerentes da A. deslocaram-se várias vezes ao gabinete de contabilidade com quem trabalham para obter esclarecimentos e apoio contabilístico e fiscal para aprimorar a operação que tinham em curso.
m) A solicitação do Banco, deslocaram-se às finanças, conservatória do registo predial, Câmara Municipal ... para obter documentos essenciais ao processo de financiamento.
n) Como os únicos trabalhadores do talho são os gerentes estes tiveram de se organizar em escalas e coordenar horários para não terem de fechar o talho, o que lhes consumiu muitas dezenas de horas de trabalho extra, além de muitas insónias.
o) Foi entretanto agendada escritura de compra e venda para o dia 04/06/2018 no Cartório Notarial .... HH, pelas 13 horas e por telefone, os proprietários foram avisados, quer pelo gerente CC, quer pelo Dr. DD, gestor do processo bancário, do dia, hora e local aprazado para a realização da escritura de compra e venda do prédio.
p) Contudo, na véspera da escritura, sexta-feira anterior, a gerente do Banco 1..., S.A., EE, recebeu telefonema dos proprietários RR. a informar que já tinham vendido o prédio por 200.000,00€ euros a uma empresa, e, por isso, não iriam comparecer na escritura ora agendada.
q) Os gerentes da aqui A. ficaram, incrédulos, furiosos, absolutamente transtornados e frustrados com a atitude dos senhorios proprietários.
r) Os senhorios RR. quiseram demonstrar claramente que tinham optado por outra solução e desistido do negócio firmado com a A. inquilina.
s) Entre deslocações ao Banco 1... para reuniões, entrega de documentos, análise da avaliação ao prédio, estudo de simulações, contratação de seguros, gastaram os gerentes seguramente mais de 30 horas do seu tempo que deixaram de trabalhar para prejuízo da A., horas de trabalho que se contabilizam em pelo menos 150 euros cada gerente, no total de €.: 300.00 euros.
t) A A. teve custos com as deslocações, parques de estacionamento e certidões, de pelo menos € 120,00 euros e € 260,00 de avaliação.
u) A intenção da A. era fazer uma profunda intervenção no prédio, reabilitando os 2 pisos superiores, correspondentes a duas fracções autónomas destinadas a habitação de tipologia T1 e dar entrada de um projecto de ampliação do prédio para ser ampliado a mais um piso, pois existia essa possibilidade.
v) O acordo entre proprietários RR. e a A. inquilina para a aquisição do imóvel era de 135.000 euros, e a A. teria um ganho imediato no valor do prédio de €.: 65.200,00, face à sua avaliação em € 200.200,00.
w) O custo de construção/reabilitação por piso seria de 60.450 euros por habitação, e a reabilitação dos 2 pisos para habitação e a ampliação de mais um piso custaria à A. a quantia total aproximada de €.: 196.350,00.
x) O preço de venda da habitação de tipologia T1 seria de € 156.426,00, pelo que a A. perdeu a quantia de 156.426 x 3 – 196.350 = €.: 272.928,00.
y) Com a expectativa de aquisição do prédio a A. estava completamente confiante e entusiasmada com o facto de deixar de ter um senhorio e de viver com a sombra constante e assustadora do senhorio denunciar o contrato de arrendamento.
z) Com a celebração da escritura de compra e venda a A. iria deixar de pagar uma renda mensal de €.: 38,00, sendo expectável que a A. irá existir e laborar naquele local no mínimo por mais 20 anos, poupando em rendas, nesse período, € 9.120,00.
aa) Os RR. encetaram negociações com a A., alimentaram na A., através dos seus gerentes sociais, a fundada expectativa que o prédio iria ser dela, permitiram que a A. realizasse diligências, despesas, planos de negócio, e sem que nada o fizesse prever ou justificar, os RR. venderam o prédio a uma empresa terceira, causando prejuízos à A., no montante global de € 347.780,00.
bb) Os Autores por causa da frustração do negócio perderam muitas horas de sono, tornaram-se pessoas ansiosas e taciturnas, já não acreditam em ninguém, sentem-se enganados e ludibriados, em constante sobressalto.
V. Quando, na verdade, deveria ter dado como provados os seguintes factos:
1. Na sequência da carta recebida, os gerentes da A. contactaram os RR proprietários do prédio, tiveram conversas e encetaram negociações no sentido de adquirirem para a sociedade inquilina o prédio, sendo que chegaram a um entendimento em relação à compra do imóvel e ao preço.
2. A carta enviada pela A. aos RR proprietários mais não era do que o formalizar uma proposta e opção de compra por €.: 135.000,00 euros anteriormente aceite e acordada entre as partes.
3. Os proprietários aceitaram o preço de 135.000,00 euros, pois, para alem de os compradores serem os inquilinos, nos últimos 20 anos toda a manutenção do prédio foi realizada exclusivamente a expensas da A. (vários arranjos e reparações nos telhados, exteriores se inteiros, etc.)
4. A justificar a diminuição do preço de aquisição, para além da necessidade de reforma estrutural no edifício, seria o facto de o valor da renda ser muito baixo (€ 38,00) o que, em termos de rentabilidade financeira, atirava o valor de aquisição para níveis bastante inferiores.
5. Os RR deram sinais de que o negócio estava absolutamente fechado naqueles termos e aceitaram aguardar 60 dias para que a A. recorresse a financiamento bancário para a aquisição do prédio.
6. Os gerentes da A., deslocaram-se então, várias vezes, ao Banco, ao gabinete de contabilidade, às finanças, conservatória, Câmara Municipal ..., para obterem documentos necessários ao processo de financiamento.
7. Aprovado o crédito pela entidade bancária, foi agendada escritura de compra e venda para o dia 04/06/2018 no Cartório Notarial .... HH, pelas 13h e, por telefone, os proprietários foram avisados.
8. Na sexta-feira anterior à escritura, a gerente do balcão do Banco 1..., S.A., EE, foi informada que os RR já tinham vendido o prédio por 200.000,00€ e, por isso, não iriam comparecer na escritura ora agendada.
9. A intenção da A. era fazer uma profunda intervenção no prédio, reabilitando o piso superior, correspondente a duas frações autónomas destinadas a habitação de tipologia T1 e dar entrada de um projeto de ampliação do prédio para ser ampliado a mais um piso.
10. Com a expectativa de aquisição do prédio a A. deixaria de ter um senhorio e de viver como o receio do senhorio denunciar o contrato de arrendamento.
11. Com a celebração da escritura de compra e venda a A. iria deixar de pagar uma renda mensal de €.: 38,00, sendo expectável que a A. irá existir e laborar naquele local no mínimo por mais 20 anos, poupando em rendas, nesse período, € 9.120,00.
12. Os RR. encetaram negociações com a A., alimentaram na A., através dos seus gerentes, a fundada expectativa que o prédio iria ser dela, permitiram que a A. realizasse diligências, despesas, planos de negócio, e sem que nada o fizesse prever ou justificar, os RR. venderam o prédio a uma empresa terceira, causando prejuízos à A., no montante global de € 347.780,00.
13. Os Autores por causa da frustração do negócio perderam muitas horas de sono, tornaram-se pessoas ansiosas e taciturnas, já não acreditam em ninguém, sentem-se enganados e ludibriados, em constante sobressalto.
VI. Ora, uma a vez que que os factos dados como provados e não provados na sentença são, na realidade, transcritos da petição inicial, por uma questão de síntese, entendeu a Recorrente que seria producente abreviar os factos que considera que deveriam ter sido dados como provados, pelo que não correspondem exatamente (na sua redação) aos factos dados como não provados pelo tribunal a quo. Porém, em relação ao seu conteúdo, correspondem na integra. Passemos à análise crítica sobre a matéria de facto dada como provada, o Tribunal deveria ter dado como provados os seguintes factos:
VII. Foi proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente, por não provada e, por conseguinte, decidiu absolver os Réus do pedido.
VIII. Foi peticionada a quantia total de €.:352.780,00, em virtude da responsabilidade civil pré-contratual em que deveriam ter incorrido os RR., devido ao incumprimento do seu dever, o que causou danos quer ao nível do interesse contratual negativo, quer ao nível do interesse contratual positivo, ou seja, tanto os danos emergentes, como os lucros cessantes que a Apelante sofreu.
IX. Vejamos, a verdade dos factos: a A. é uma empresa, proprietária de um estabelecimento comercial (talho), que funciona no rés-do-chão (arrendado) do edifício ora em discussão (sito na Rua ... – Porto).
X. Os (anteriores) proprietários do edifício (aqui Recorridos), outrora senhorios da A., em 02/2018, resolveram vender o prédio. Para o efeito, deram preferência à A.
XI. Posto isto, a A., na pessoa dos seus sócios gerentes, contactaram os RR e encetaram as negociações para a empresa A. adquirir o imóvel. Tudo conforme foi descrito pelo represente legal da A e devidamente transcrito, supra, cujo teor deverá aqui ser reproduzido.
XII. Pelo que acordaram o preço (135.000,00 euros), apesar de ser inferior ao preço constante na carta de preferência, é certo que os vendedores (recorridos) aceitaram, uma vez que todas as obras realizadas no edifício foram pagas pela A.
XIII. Ora, importa ressalvar que, apesar de tal não ter sido indicado, o Réu assumiu, na audiência de julgamento, que os senhorios não fizeram qualquer obra no edifício, desde 1977, informou também que desconhecia da realização de obras por parte dos inquilinos. Diferente foi o dito pela Ré esposa, que confirmou ter visto algumas obras ou reparações (visíveis do exterior). Para o efeito, ora se remete para o discurso supratranscrito.
XIV. Como é sabido, os edifícios não podem sobreviver por mais de 40 anos sem obras, pelo que, na realidade, resultou como provado do julgamento que obras foram realizadas e a cargo da A. Assim, o facto supra deveria ter sido dado como provado.
XV. Por seu turno, uma das causas para a diminuição do preço no edifício, era o facto de o valor da renda ser muito baixo (€ 38,00) o que, em termos de rentabilidade financeira, atirava o valor de aquisição para níveis bastante inferiores. Ora, uma vez que o valor da renda (extremamente baixo) é algo que tanto o Réu, como a A. confirmam, a baixa rentabilidade do edifício é um facto notório, tal como é notório que aquele ónus (contrato de arrendamento) desvalorizaria o imóvel, termos em que se entende que deveria ter sido esse facto dado como provado.
XVI. Ora, mediante o acordado em relação ao preço, os proprietários aceitaram aguardar 60 dias para os sócios gerentes da A. agilizarem o contrato de mútuo junto do banco, tendo tratado de todas as burocracias necessárias, nomeadamente junto da Camara Municipal, gabinete de contabilidade, seguradora, etc. Tudo conforme explicou o sócio gerente da Apelante (CC), assim como as testemunhas DD e EE, funcionários do banco, II, contabilista e JJ, agente de seguros.
XVII. Sendo importante frisar que todas estas testemunhas comprovaram as diligências levadas a cabo pelo representante legal da A. para que o negócio se realizasse, provando o facto descrito.
XVIII. Findo que estava o procedimento junto da entidade bancária, foi marcada a escritura de compra e venda para o dia 04/06/2018 no Cartório Notarial .... HH, pelas 13h e, por telefone, os proprietários foram avisados.
XIX. Importa ressalvar que a testemunha EE, conhecedora dos factos, pessoa que agilizou o processo, marcou a escritura e comunicou aos RR, descreveu com exatidão o sucedido. Ora, a marcação de escritura é o culminar das negociações, e os RR aceitaram agendar a mesma.
XX. Contudo, nas vésperas da data marcada, os Recorridos decidiram avisar os proprietários que, afinal, já teriam vendido o imóvel a outras pessoas.
XXI. Ora, este abrupto desfecho trouxe perdas à A., que já havia feito planos para o edifico, iria reabilitar o piso superior, correspondente a duas frações autónomas destinadas a habitação de tipologia T1 e dar entrada de um projeto de ampliação do prédio para ser ampliado a mais um piso.
XXII. Tudo conforme descreveu o representante legal da A., mas também a testemunha KK, pois acompanhou a A.
XXIII. Ao mesmo tempo, com a realização do negócio, a A. iria deixar de pagar uma renda mensal de €38,00, sendo expectável que a A. irá existir e laborar naquele local no mínimo por mais 20 anos, poupando em rendas, nesse período, € 9.120,00, tudo conforme explicou o sócio gerente da A.
XXIV. Com o sucedido, a A., na pessoa dos seus sócio gerentes, criou a fundada expectativa que o prédio iria ser dela, permitiram que a A. realizasse diligências, despesas, planos de negócio, e sem que nada o fizesse prever ou justificar, os RR. venderam o prédio a uma empresa terceira, causando prejuízos à A., no montante global de € 347.780,00, tudo nos termos dos cálculos apresentados com a pi, cujo teor deverá ter dado aqui como reproduzido.
XXV. Com tudo isto, frustradas as legitimas expetativas, os sócios gerentes da A., por causa da frustração do negócio perderam muitas horas de sono, tornaram-se pessoas ansiosas e taciturnas, já não acreditam em ninguém, sentem-se enganados e ludibriados, em constante sobressalto.
XXVI. Tudo conforme foi descrito pelo Sr. CC.
XXVII. Importa ressalvar, nos termos supra, que o tribunal a quo não valorizou os testemunhos prestados, supracitados, pelas testemunhas pela A. arroladas, nem as declarações de parte do gerente da A., tendo somente relevado, para a decisão da causa, depoimento de parte dos RR.
XXVIII. Nestes termos, entende a A. que o tribunal a quo possuía um juízo pré-formulado em relação à presente lide, bem comprovado pelo Despacho Saneador apresentado (e recorrido) e, por essa razão, decidiu deste modo, em discordância com a prova produzida.
XXIX. Em relação ao direito, estes autos versam sobre a indeminização responsabilidade pré-contratual. Sendo certo que a boa-fé deverá estar presente, também, nesta fase pré contratual (227.º e 762.º CC), tudo conforme determina a lei a ainda a jurisprudência reproduzida supra, que aqui se reitera, existindo verdadeiramente o instituto da responsabilidade pré-contratual.
XXX. Uma vez que os RR violaram o princípio da boa-fé na preparação e formação do contrato, incumprido obrigações, de forma totalmente consciente, deverão ser responsabilizados.
XXXI. Esta dicotomia em relação ao interesse pré-contratual positivo ou negativo não é unânime na jurisprudência, nem na doutrina e, por essa razão, cremos que o Tribunal a quo tem um entendimento jurídico diferente daquele defendido e explanado.
XXXII. Tanto assim é que, no despacho saneador proferido, o tribunal a quo demonstrou a sua posição. Tal sucedeu quando decidiu, no fundo, negar a indemnização peticionada pela ótica do interesse contratual positivo (correspondente à maior parte dos danos peticionados). Sendo que o recorrido despacho saneador conheceu (apenas) parcialmente o pedido, pelo prisma do interesse contratual negativo.
XXXIII. Pelo exposto, deve a Autora ser ressarcida de todos os danos causados nos termos ora peticionados: quer ao nível do interesse contratual negativo, quer ao nível do interesse contratual positivo, ou seja, tanto os danos emergentes, como os lucros cessantes que a Autora sofreu.
XXXIV. Uma vez que a A. recorreu do dito despacho, o Tribunal da Relação do Porto, em Acórdão que não merece reparos, não perfilhou qualquer posição jurisprudencial/doutrinaria, outrossim, afirmou existirem ambas nos nossos tribunais. Tendo, portanto, revogado a o despacho saneador.
XXXV. Entende-se agora que o tribunal a quo se encontra “preso” ao juízo pré-formulada a determinado ponto de vista em relação a esta temática.
XXXVI. Nestes termos, o tribunal a quo não deveria ter dado como não provados e provados os factos supra elencados, outrossim deveria ter dado como provados aqueles indicados pela A, e que por economia processual se dão aqui como reproduzidos.
XXXVII. Pelos motivos supra expostos, corolário lógico deverá ser a revogação da sentença proferida pelo tribunal a quo de que ora se recorre, o que se requer.
Nestes termos, e nos melhores direito que V/Exas. mui doutamente suprirão, deve dar-se provimento ao presente recurso revogando a sentença recorrida, substituindo por uma outra que condene os RR. a ressarcirem os danos causados à A., devido ao incumprimento do seu dever, tudo nos termos aqui anterior e sobejamente expostos.
3. A Ré contra-alegou, CONCLUINDO:
1) Não assiste razão à a. no alegado em xi, xii, xii, xiv e xv das conclusões do seu recurso.
A A. nunca quis, ou fez qualquer diligencia para adquirir o prédio em causa nos autos ou realizar nele qualquer investimento, como resulta cristalino dos depoimentos prestados em audiência e dos documentos juntos pela A. nos autos.
2) Como resulta dos depoimentos do gerente da A. dos depoimentos de parte dos RR. E do depoimento da testemunha LL e dos documentos juntos aos autos, a sociedade “C...” propôs adquirir o imóvel (como efectivamente adquiriu) no estado jurídico e físico em que se encontrava pelo preço de € 200.000,00, ou seja, com este degradado a precisar de obras e com uma renda de € 38,00 mensais. Os argumentos da A. de ter realizado obras, do prédio estar em mau estado e da renda ser baixa, eram para o RR. irrelevantes para justificarem uma redução de preço do referido valor de € 200.000,00 para € 135.000,00.
3) Não assiste razão à A. no alegado em xvi, xvii, xviii, xix e xx das conclusões do seu recurso, reafirma-se que como resulta dos depoimentos unanimes do gerente da A. E das testemunhas, jamais em tempo alguns, a A. pretendeu, adquirir, ou tomou diligências para o efeito, o prédio dos RR.
4) A admitir por hipótese de raciocínio que o referido pelo gerente da R. e pela testemunha EE, tinham sido os gerentes da A. a título pessoal (e não em representação desta) que teriam contactado o banco para obter financiamento com vista a eles próprios (e não a A.) adquirirem aos RR. o mencionado prédio.
5) No entanto, ficou demonstrado que nenhuma diligência foi realizada pela A. ou pelos seus gerentes em sua representação no sentido de esta adquiri o prédio em causa nos autos.
6) Ao contrário do alegado na conclusão XVIII a ter sido, por mera hipótese académica, marcada uma escritura, sempre o foi no dia 11/06/2018, o que não é credível dado que a testemunha EE não conseguiu explicar como iria marcar uma escritura quando desde 25/05/2018 estava registada uma aquisição provisória (vide certidão registal junta na petição inicial como doc. nº 1) a favor da sociedade compradora “C...”.
7) Acresce que não existe qualquer explicação para que a EE funcionária bancária se substituir aos gerentes da A. a contactar os vendedores e a obter os documentos e licenças necessárias para a escritura de compra e venda, tarefa que cabe aos solicitadores e advogados e em que o banco apenas recebe os elementos necessários e encaminha para o sector que trata do financiamento. Como a própria EE acabou por reconhecer não ser normal que tal assim suceda.
8) Igualmente a referida EE que prestou o depoimento socorrendo-se de apontamentos e rascunhos que o tribunal não pôde apurar a origem dos mesmos, referiu que não tem em seu poder um documento (contrato-de-promessa, email, certidão, carta intenção, declaração de compromisso ou outro qualquer) de onde resulte direta ou indiretamente que os RR. acordam com a A. em vender o prédio. Ou seja, o banco tratou de um processo de financiamento e marcou uma escritura sem que tivesse em seu poder qualquer documento dos vendedores em como negociaram com a A. a venda.
9) Não assiste razão à A. no alegado em xxi, xxii, xxiii, xxiv, xxv das conclusões do seu recurso reafirma-se que dos depoimentos das testemunhas supra transcritos resultou que nunca a A. teve intenção ou expectativas em adquirir o imóvel, fazer nos mesmo quaisquer obras e/ou rentabilizar o mesmo.
10) A A. não teve qualquer prejuízo em não adquirir o imóvel uma vez que nunca foi sua intenção para o adquirir, nem tomou diligencias junto da entidade bancária ou quaisquer outras para o efeito.
11) Aliás, de acordo com documentos contabilísticos junto aos autos (IES), a A. não tinha condições financeiras para adquirir o prédio aos RR. multo menos para fazer qualquer investimento imobiliário.
12) Não foi provado quer por prova testemunhal, quer por perícia, se o prédio com o projecto imobiliário que a A. alega na sua petição inicial se e/ou quanto iria obter rentabilidade financeira.
13) Os sócios gerentes não são partes na acção por isso não podem ser contabilizados eventuais danos pessoais a eles respeitantes.
14) O tribunal decidiu de acordo com a livre apreciação de prova sempre balizada pela lógica, regras da experiência, normalidade das coisas, que ditam quem pode vender por € 200.00,00, sem razão fundamentada não vende por € 135.000,00. A mesma livre apreciação de prova apreciação de prova dita que quando todas as testemunhas, inclusivamente o gerente em depoimento de parte refere que a A. nunca iria adquirir o prédio, não pode peticionar quaisquer danos resultantes da perda de expectativas pela sua não aquisição.
15) Tendo a A. enquadrado a acção em responsabilidade civil pré-contratual, não há lugar a lucros cessantes resultantes da celebração de um contrato de não ocorreu.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
4. OS FACTOS
Foram os seguintes os factos considerados na douta sentença:
A) FACTOS PROVADOS
1. A Autora G..., Lda. dedica-se à actividade de talho e exerce a sua actividade no rés-do-chão do estabelecimento comercial sito no prédio da Rua ..., freguesia ..., Porto, actividade que é exercida naquele espaço comercial há mais de 20 anos.2. O prédio onde funciona o talho era, em 2018, propriedade de AA, casado com BB, residentes na Rua ..., ..., Paredes.
3. No ano de 2018 a Autora pagava de renda aos primeiros RR. a quantia mensal de € 38,00 (tinta e oito euros).
4. O prédio é constituído pelo estabelecimento comercial sito no rés-do-chão e por mais um piso de habitação que estava desocupado e em mau estado de conservação.
5. No final do mês de Fevereiro de 2018 os então proprietários do prédio enviaram uma carta registada à Autora a ‘dar a preferência’ na aquisição do prédio onde labora o talho, conforme doc. n.º 3 da PI, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, estabelecendo as condições para a compra e venda, designadamente: A) Promitente-comprador: C... Lda.; B) Valor de venda: 200.000,00 euros; C) A título de sinal a quantia de 75.000 euros; D) O remanescente do preço a ser pago no dia da escritura que se estima até ao dia 25/06/2018; E) No caso de a escritura não ser realizada nessa data, existirá um reforço de sinal no valor de 50.000,00 euros; F) Ónus que se transmitiam com o contrato: Contrato de arrendamento com a sociedade G..., Lda., relativo ao R/C do mesmo imóvel.
6. A Autora sociedade inquilina entregou em mão ao R., em 08/3/2018, carta de resposta à opção de preferência, conforme documento 4 da PI cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
7. O gerente da A., CC, contactou o Banco com que habitualmente a A. trabalhava, “O Banco 1..., S.A.”, da agência ..., no Porto, nas pessoas de DD e EE, no sentido de os sócios se financiarem para a aquisição do prédio, a título particular.
8. EE ligou para os RR., designadamente a pedir documentos, que lhe foram negados.
9. A pedido de CC foi realizada uma avaliação do imóvel pelo Banco, em 24/04/2018, no valor de € 200.200,00, conforme documento 7 da PI, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
10. Foram emitidos avisos de cobrança de seguros de vida em nome de FF e CC, com as datas de 22/08/2018, conforme documentos 9 e 10 da PI, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
11. Os RR. venderam o prédio à empresa C... Lda., por escritura pública de compra e venda celebrada no dia 20/07/2018, no Cartório Notarial .... GG, sito na Rua ..., ..., ..., V.N.Gaia, conforme Doc. n.º 11 da PI, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
12. Em 25/09/2018, a empresa que adquiriu o prédio comunicou à A. a aquisição por escritura pública e que a partir daquela data teria de pagar a renda a essa empresa para a conta com IBAN indicado na carta, conforme Doc. n.º 12 da PI, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
13. A sociedade C... aceitou comprar o imóvel sito na Rua ..., ..., no Porto, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na CRP com o n.º ..., no estado em que o mesmo se encontrava, a necessitar de obras e com o arrendamento existente no R/C em relação à A., pelo valor de € 200.000,00, que seria superior no caso de o imóvel estar em melhor estado de conservação e/ou não estar arrendado.
14. Os RR. estavam erroneamente convictos que a A. tinha direito de preferência e comunicaram-lhe as condições de venda, que a mesma declinou, tendo os RR. reunido os documentos necessários à celebração da escritura com a sociedade C....
B) FACTOS NÃO PROVADOS
A) A Autora tem como funcionários os seus 2 únicos sócios e gerentes, CC e FF, que se dedicam de corpo e alma, a tempo inteiro à empresa.B) Sendo um talho sobejamente conhecido e granjeando de fama na zona, quer entre habitantes do ... quer entre os comerciantes da zona.
C) Na sequência da carta recebida, os gerentes da A., desassossegados, contactaram via telefone os proprietários do prédio e, nos dias seguintes, por várias vezes, tiveram longas conversas e encetaram negociações no sentido de adquirirem para a sociedade inquilina o prédio na sua totalidade.
D) Via telefone, chegaram a um entendimento para a compra do imóvel.
E) A carta enviada aos proprietários mais não era do que o formalizar uma proposta e opção de compra por €.: 135.000,00 euros anteriormente aceite e acordada por telefone conforme se mencionou supra.
F) As razões apontadas na carta enviada aos proprietários para justificar a aquisição do prédio por um preço abaixo dos 200.000,00 euros eram perfeitamente justificadas, aceitáveis e entendíveis ao senso comum de qualquer mortal pois, na verdade, nos últimos 20 anos toda e qualquer manutenção do prédio foi realizada exclusivamente a expensas da inquilina, aqui Autora.
G) Ao longo dos últimos 20 anos, o telhado do prédio necessitou de várias reparações de fundo, manutenções a cada Inverno que passava e a inquilina sempre efectuou os arranjos e reparações que o prédio necessitava, quer exteriores quer interiores.
H) E não era menos verdade que o prédio necessitava de uma profunda e urgente reforma estrutural, cujo orçamento seria certamente superior a 150.000,00 euros e, por esse motivo, desvalorizava o prédio, naquele momento.
I) A justificar a diminuição do preço de aquisição seria o facto de o valor da renda à data ser de valor muito baixo (€ 38,00) o que, em termos de rentabilidade financeira, atirava o valor de aquisição para níveis bastante inferiores aos 200.000,00 euros.
J) A verdade é que os senhorios foram sensíveis aos argumentos avançados pela Autora e confirmaram o negócio, dando sempre, nos dias seguintes, sinais evidentes de que o negócio estava absolutamente fechado naqueles termos.
K) Aliás, perceberam os proprietários Réus que a Autora empresa inquilina não tinha fundos suficientes para realizar a escritura de imediato e acederam pacífica e compreensivelmente a aguardar 60 dias para que a A. recorresse a financiamento bancário para a aquisição do prédio.
L) Os gerentes da A. deslocaram-se várias vezes ao gabinete de contabilidade com quem trabalham para obter esclarecimentos e apoio contabilístico e fiscal para aprimorar a operação que tinham em curso.
M) A solicitação do Banco, deslocaram-se às finanças, conservatória do registo predial, Câmara Municipal ... para obter documentos essenciais ao processo de financiamento.
N) Como os únicos trabalhadores do talho são os gerentes estes tiveram de se organizar em escalas e coordenar horários para não terem de fechar o talho, o que lhes consumiu muitas dezenas de horas de trabalho extra, além de muitas insónias.
O) Foi entretanto agendada escritura de compra e venda para o dia 04/06/2018 no Cartório Notarial .... HH, pelas 13 horas e por telefone, os proprietários foram avisados, quer pelo gerente CC, quer pelo Dr. DD, gestor do processo bancário, do dia, hora e local aprazado para a realização da escritura de compra e venda do prédio.
P) Contudo, na véspera da escritura, sexta-feira anterior, a gerente do Banco 1..., S.A., EE, recebeu telefonema dos proprietários RR. a informar que já tinham vendido o prédio por 200.000,00€ euros a uma empresa, e, por isso, não iriam comparecer na escritura ora agendada.
Q) Os gerentes da aqui A. ficaram, incrédulos, furiosos, absolutamente transtornados e frustrados com a atitude dos senhorios proprietários.
R) Os senhorios RR. quiseram demonstrar claramente que tinham optado por outra solução e desistido do negócio firmado com a A. inquilina.
S) Entre deslocações ao Banco 1... para reuniões, entrega de documentos, análise da avaliação ao prédio, estudo de simulações, contratação de seguros, gastaram os gerentes seguramente mais de 30 horas do seu tempo que deixaram de trabalhar para prejuízo da A., horas de trabalho que se contabilizam em pelo menos 150 euros cada gerente, no total de €.: 300.00 euros.
T) A A. teve custos com as deslocações, parques de estacionamento e certidões, de pelo menos € 120,00 euros e € 260,00 de avaliação.
U) A intenção da A. era fazer uma profunda intervenção no prédio, reabilitando os 2 pisos superiores, correspondentes a duas fracções autónomas destinadas a habitação de tipologia T1 e dar entrada de um projecto de ampliação do prédio para ser ampliado a mais um piso, pois existia essa possibilidade.
V) O acordo entre proprietários RR. e a A. inquilina para a aquisição do imóvel era de 135.000 euros, e a A. teria um ganho imediato no valor do prédio de €.: 65.200,00, face à sua avaliação em € 200.200,00.
W) O custo de construção/reabilitação por piso seria de 60.450 euros por habitação, e a reabilitação dos 2 pisos para habitação e a ampliação de mais um piso custaria à A. a quantia total aproximada de €.: 196.350,00.
X) O preço de venda da habitação de tipologia T1 seria de € 156.426,00, pelo que a A. perdeu a quantia de 156.426 x 3 – 196.350 = €.: 272.928,00.
Y) Com a expectativa de aquisição do prédio a A. estava completamente confiante e entusiasmada com o facto de deixar de ter um senhorio e de viver com a sombra constante e assustadora do senhorio denunciar o contrato de arrendamento.
Z) Com a celebração da escritura de compra e venda a A. iria deixar de pagar uma renda mensal de €.: 38,00, sendo expectável que a A. irá existir e laborar naquele local no mínimo por mais 20 anos, poupando em rendas, nesse período, € 9.120,00.
AA) Os RR. encetaram negociações com a A., alimentaram na A., através dos seus gerentes sociais, a fundada expectativa que o prédio iria ser dela, permitiram que a A. realizasse diligências, despesas, planos de negócio, e sem que nada o fizesse prever ou justificar, os RR. venderam o prédio a uma empresa terceira, causando prejuízos à A., no montante global de € 347.780,00.
BB) Os Autores por causa da frustração do negócio perderam muitas horas de sono, tornaram-se pessoas ansiosas e taciturnas, já não acreditam em ninguém, sentem-se enganados e ludibriados, em constante sobressalto.
5. APRECIANDO O MÉRITO DO RECURSO
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No caso, são as seguintes as QUESTÕES A DECIDIR:
• Reapreciação da matéria de facto
• Se estão verificados os pressupostos da indemnização por responsabilidade pré-contratual
5.1. Reapreciação da matéria de facto
São hoje da maior amplitude os poderes conferidos aos Tribunais da Relação para proceder à alteração/modificação da matéria de facto, provada ou não provada, tida em conta na 1ª instância (cf. art.º 662º do CPC).
Porém, essa sindicância está absolutamente dependente do cumprimento pelo Recorrente do ónus de alegação que se lhe impõe no art.º 640º do CPC, do seguinte teor:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
Decorre claramente da leitura das conclusões da Recorrente não ter ele dado cumprimento a estas imposições legais; para além da falta de objetividade sobre quais os factos em concreto que pretende ver alterados, indicou testemunhas como meios probatórios, sem que tenha indicado quais “as passagens da gravação em que se funda o seu recurso”.
As conclusões são demasiado longas e prolixas [1], traduzindo muitas vezes mais argumentos do que “conclusões”. As conclusões servem para elencar quais os pontos de discordância, e não para referir a argumentação/fundamentação dessa discordância (cuja sede é a motivação do recurso). É o caso das conclusões IX a XXVII, em que a Recorrente dá essencialmente nota da sua visão/avaliação factual ─ no global, sem descriminação dos “concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados”, dos “concretos meios probatórios” para este ou aquele facto e sem referência à “decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas” ─, sem referir quais os meios de prova de suporte para cada um dos factos.
O que o Recorrente faz é deixar consignada a sua própria apreciação crítica da prova produzida.
O ataque à matéria de facto não pode ser feito fornecendo apenas a versão dos factos que se considera mais correta pois dessa forma o julgamento seria em conformidade com a “livre convicção do Recorrente”, em detrimento da “livre convicção do julgador”.
Ao contrário, o que nesta sede compete ao Recorrente, é a alegação/demonstração de que as provas produzidas não consentem a análise feita pelo juiz, de que a análise crítica por ele feita contraria a lógica, a razão e as regras da experiência comum, ou uma qualquer regra de direito material probatório.
Desde logo porque, tratando-se em ambos os casos de “livre convicção”, com o que ela tem de pessoal, incumbiria sempre a mesma pergunta: qual delas seria a mais consentânea com a realidade material?
A lei é bem clara que o não cumprimento desse ónus implica a rejeição (nº 1), a imediata rejeição do recurso (nº 2).
A lei descartou a hipótese de o tribunal lançar mão de um despacho de aperfeiçoamento das conclusões de recurso, como era, aliás, já entendimento unânime quer na doutrina, quer na jurisprudência, no domínio do anterior CPC. [2]
De qualquer forma, cumpre dizer que a alteração/modificação/ampliação da matéria de facto terá de comportar algum sentido útil para a sorte da ação, sob pena de se estar a incorrer na prática de atos inúteis, considerados ilícitos pelo art.º 130º do CPC.
Acresce que o convite ao aperfeiçoamento sempre seria inútil [3] dado que, como se verá a seguir (aquando da apreciação dos pressupostos da responsabilidade civil), a ação sempre teria de improceder por falta de outros factos essenciais de suporte para alguns dos pressupostos da responsabilidade pré-contratual. [4]
Consequentemente, rejeita-se o recurso sobre a decisão da matéria de facto.
5.2. Responsabilidade civil pré-contratual
No processo de evolução sócio-cultural e económico do instituto da responsabilidade civil, o reconhecimento legal da responsabilidade pré-contratual é fruto de um longo trabalho a nível doutrinal [5] e jurisprudencial [6].
Refere o art.º 227º do CC que “quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como não formação dele, proceder segundo as regras de boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Neste preceito temos então claramente consignado que existe responsabilidade mesmo antes de se firmar qualquer contrato, designadamente logo nos preliminares.
Resulta da experiência ser muitas vezes necessário um “processo de negociação”, mais ou menos longo, para conduzir a um contrato. Dependendo do contrato, enquanto que umas vezes ele se concretiza de forma quase instantânea, outras vezes torna-se necessária uma série morosa e laboriosa de atos/reuniões, avanços e recuos…
De qualquer forma, o contrato só fica concluído depois de as partes terem acordado em todas as cláusulas que consideraram necessárias para o acordo de vontades (art.º 232º CC).
Mas, sabemos também que, por força do princípio da liberdade contratual, ninguém pode ser obrigado a contratar. Então, como conciliar estas situações?
Uma vez feita a proposta e iniciado o processo de negociações, dizem as regras da vida que as partes vão consolidando uma relação de confiança e criando expetativas de que o contrato irá ser firmado.
Muitas vezes, até, efetuam despesas apenas porque acreditam que o contrato se vai realizar, ou deixam de realizar outros negócios nessa mesma convicção.
É este o campo de atuação do art.º 227º do CC e da imposição de que as partes atuem de boa fé mesmo durante o processo de negociações, sob pena de incorrerem em responsabilidade civil, mesmo que não cheguem a celebrar qualquer contrato.
Mas, sem nunca esquecer que o art.º 227º do CC não tem por fundamento proteger o contrato ou sancionar o seu incumprimento.
Na responsabilidade pré-contratual protege-se um bem jurídico diverso [7], ou seja, o que gera responsabilidade não é a simples rutura das negociações, dado que, atento o princípio da autonomia e liberdade contratuais, as partes são sempre livres para rompê-las. O que gera a responsabilidade é a ilicitude desse rompimento.
Nesta medida, o facto gerador da responsabilidade é a própria confiança, a boa fé, avaliada numa perspetiva objetiva, de acordo com as circunstâncias do caso em concreto.
As expectativas da outra parte terão de ser sérias e legítimas, numa avaliação objetiva da situação, o que acontece quando chegamos à conclusão que, naquelas circunstâncias, qualquer bonus pater famílias criaria idênticas expetativas e conduta.
São, pois, pressupostos/requisitos da responsabilidade pré contratual:
• entrada em negociações,
• criação de uma relação de confiança,
• expectativas sérias de celebração do negócio face à conduta da contraparte,
• rutura injustificada dessas negociações
• existência de prejuízos/danos
•nexo causalidade entre esses prejuízos e a não conclusão (injustificada) do negócio
E, verificados estes requisitos, quais os danos que devem ser indemnizados?
O entendimento maioritário (doutrinal e jurisprudencial), é no sentido de que sob a alçada da responsabilidade in contrahendo só é indemnizável o interesse negativo ou dano da confiança, o qual abrange o dano emergente e o lucro cessante. Ou seja, trata-se de indemnizar o prejuízo sofrido pelo facto de não ter celebrado o contrato, colocando o contraente na posição em que se encontraria se o tivesse outorgado.
Porém, ultimamente os tribunais já admitem a indemnização pelo interesse positivo, mas em situações excecionais, designadamente nos casos em que houve grande investimento por uma das partes, realização (integral ou quase) da sua prestação e só na fase final a contraparte se recusou à outorga do contrato, ou respetiva formalização. [8] [9]
Os autores também assim o têm entendido: «Outro ponto a ter em conta no que respeita à aceitação é que a referida ordem envolvente de condutas, que de contínuo acompanha e se infiltra no significado das condutas comunicativas das partes envolvidas em negociações e cria a cada passo «deveres de proteção» (nomeadamente «deveres de informação») fundados numa particular relação de confiança entre as ditas partes, pode naturalmente conduzir a situações-limite de responsabilidade pelo interesse de cumprimento.» [10]
Feita esta resenha, vejamos se estão preenchidos os pressupostos da responsabilidade pré contratual.
Desde logo no que toca à “entrada em negociações”, os factos provados não permitem uma resposta clara. Na verdade, sabe-se que os Réus deram à Autora o exercício do direito de preferência na venda que iam efetuar dum imóvel (facto provado 5); contudo, quanto à posição da Autora apenas se provou que ela respondeu com uma carta (facto provado 6); ora, dessa carta resulta que a Autora considerou o valor de aquisição muito elevado (explicando as razões) e mais referiu: “Pelo que, não podemos aceitar a preferência pelo valor enviado para opção. Contudo, considerando e valorando as razões supra mencionadas, demonstramos o n/ interesse na aquisição do prédio, propondo o valor de compra por 135.000 €. Caso seja aceite a n/ proposta, iniciaremos de imediato o processo de financiamento bancário e estamos crentes, que no máximo de 60 dias estaremos disponíveis para realizar a escritura de compra e venda (…)»
Mas nada mais se extrai da factualidade apurada, designadamente se os Autores aceitaram essa contra-proposta (afigurando-se-nos pouco curial que os Réus aceitassem baixar o preço para 135 mil, quando tinham um promitente-comprador que comprava por 200 mil, valor por que veio a ser efetivada a venda escriturada), ou como a ela reagiram.
Ou seja, dos factos provados apenas extraímos a existência duma proposta e contra-proposta, o que não preenche o conceito densificado da “entrada em negociações”.
Para além disto, e consequentemente, também não existem factos provados que sequer indiciem os demais requisitos, designadamente a rutura dessas negociações, que a rutura tenha sido injustificada, a existência de prejuízos/danos ou o nexo causalidade entre esses prejuízos.
E, quanto aos (possíveis) factos para suportar estes requisitos nada foi impugnado na matéria de facto, como atrás referimos.
Sendo assim, à míngua do preenchimento dos requisitos da responsabilidade civil pré contratual, o recurso tem de improceder.
6. SUMARIANDO (art. 663º nº 7 do CPC)
………………………………
………………………………
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III. DECISÃO
7. Pelo que fica exposto, acorda-se nesta Relação do Porto em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas do recurso a cargo da Autora.
Porto, 21/04/2022
Isabel Silva
João Venade
Paulo Duarte Teixeira
_____________
[1] Veja-se, por exemplo, as conclusões III (transcrição dos factos provados), IV (transcrição dos factos não provados), V (os factos que o Recorrente entende ser dado como provados, mas sem qualquer referência aos articulados, ou à ordenação efetuada na sentença).
[2] Cf. Abrantes Geraldes, “Recursos em Processo Civil”, Almedina, 6ª edição Atualizada, pág. 134 e 198-201; Lopes do Rego, “Comentários ao Código de Processo Civil”, vol. I, Almedina, 2004, 2ª edição, pág. 585; Amâncio Ferreira, “Manual dos Recursos em Processo Civil”, Almedina, 2008, 8ª edição, pág. 170 (nota 331).
Em termos jurisprudenciais, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), de 06.02.2008 (processo 07S3903), de 06/11/2006 (processo 06S2074), de 24.01.2007 (processo 06S2969, de 25/03/2021 (processo nº 756/14.3TBPTM.L1.S1), disponíveis em www.dgsi.pt, sítio a ter em conta nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem.
[3] O cumprimento do convite ao aperfeiçoamento sempre teria de se circunscrever à matéria original, não permitindo o alargamento para matéria de facto não impugnada originalmente.
[4] Acórdão desta Relação do Porto, de 22/02/2022 (processo nº 1135/18.9T8PRT-A.P1): «Sob pena de estar a levar a cabo atividade inútil, infrutífera, vã e estéril, deve a Relação abster-se de apreciar da impugnação da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto relativamente a factualidade que não interfere de modo algum na solução do caso, sendo alheia à sorte da ação.»
[5] Heinrich Ewald Hörster, «A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil», Almedina, pág. 473; Almeida Costa, «Noções Fundamentais de Direito Civil», 4ª edição, Almedina, pág. 50 e «Direito das Obrigações», Almedina, 10ª edição, pág. 298 ss; Galvão Teles, «Direito das Obrigações», 5ª edição, Coimbra Editora, pág. 64; Baptista Machado, “A Cláusula do Razoável”, in “Obra Dispersa, Scientia Iuridica, 1991, I, pág. 527 e seguintes.
[6] Acórdão da Relação do Porto (RP): de 15.12.994, Processo: 9410410; de 15.12.2003, Processo 0355987; da Relação de Lisboa (RL): de 21.04.2006, Processo: 2219/2004-6); de 03.07.2001, Processo: 0026047; do STJ: de 24.10.995, Processo 086020; de 27.03.2003, Processo: 01A615; de 09.07.998, Processo: 98A516; de 08.07.2003, Processo: 03B1827; de 12.12.2002, Processo: 02A3897; e de 27.03.2001, Processo: 01A615.
[7] Heinrich Ewald Hörster, obra citada, pág. 474.
[8] Acórdão do STJ, de 11.01.2007, no Processo: 06B4223: «2. Excecionalmente, cabe também na responsabilidade pré-contratual, a indemnização pelo interesse contratual positivo, como nos casos em que ocorre uma clara violação da conclusão do contrato».
[9] Acórdão do STJ de 26.01.2006, Processo: 05B4063: «IV - Quando, porém, com o encontro de proposta e aceitação, já conseguido acordo, tendo a própria fase decisória da negociação chegado já a bom termo e faltando apenas formalizar o contrato, só não formalmente concluído e só nessa medida imperfeito, é de considerar já existente autêntico dever de conclusão, e dever, por isso, ser indemnizado o interesse contratual positivo ou interesse do cumprimento».
[10] Baptista Machado, obra citada, pág. 530/531.
No mesmo sentido, Vaz Serra, Revista de Legislação e Jurisprudência, ano 110º, nº 3603, pág. 276; Paulo Soares do Nascimento, «A Responsabilidade Pré-Contratual pela Ruptura das Negociações e a Recusa Injustificada de Formalização do Contrato», in «Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Inocêncio Galvão Telles», vol. IV, Almedina, pág. 250 ss.