Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 20554/20.4T8PRT.P1 |  |
RETRIBUIÇÃO
EXCLUSIVIDADE
II - O regime previsto no art. 19º, nº2, da LMI é uma exceção a essa regra e permite a remuneração mesmo sem a celebração do contrato definitivo ou contrato-promessa.
III - Essa norma depende da alegação e prova: a) Da existência de um contrato em regime de exclusividade b) Da existência de actividade da mediadora que seja qualificada como apta a desencadear a conclusão final do negócio c) Da frustração desse resultado expetável d) por acção culposa exclusiva do mediado.
Sumário:
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I. Relatório.N..., Lda INTENTA A PRESENTE Ação de Processo Comum CONTRA AA, pedindo que
“A) Declarar-se definitivo e culposo o incumprimento do contrato de mediação por parte do réu;
B) Condenar-se o réu a pagar à autora, a quantia de €7.995,00, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, num total de €9.833,85 (…), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos (desde a data de vencimento da fatura) à taxa legal em vigor, até integral e efetivo pagamento. Ou caso assim não se entenda,
C) Condenar-se o réu a pagar à autora a indemnização que venha a ser julgada ao abrigo da equidade, mas que desde já se calcula em montante nunca inferior a €9.833,85 (…) Em qualquer dos casos:
D) Condenar-se o réu no pagamento das custas e demais procuradorias, assim como das despesas com o processo de mediação, processo judicial, encargos e honorários com mandatário, cujos valores finais se relegam para execução de sentença.”.
Como causa de pedir, alega ter celebrado com o réu um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual foi incumbida por este de promover a venda do imóvel que descreve. Porém, não obstante ter arranjado um comprador, o réu não procedeu à assinatura o contrato promessa de compra e venda e, sem fundamento para tal, colocou termo ao acordo celebrado.
Regular e pessoalmente citado, o réu contestou pugnando pela total improcedência da pretensão da autora.
A causa foi saneada, instruída e julgada finda a qual foi proferida decisão determinando “julgar a presente ação parcialmente procedente e, em consequência: condeno o réu a pagar à autora a quantia de 9.833,85 euros (nove mil oitocentos e trinta e três euros e oitenta e cinco cêntimos) acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, contados à taxa legal, desde 6/1/2020 até integral pagamento; - no mais, vai o réu absolvido do pedido formulado.
Inconformado veio este recorrer, recurso ao qual foi fixado o seguinte regime de apelação, a subir nos próprios autos, de imediato e com efeito meramente devolutivo.
2. Foram apresentadas as seguintes CONCLUSÕES:
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2.2. A autora contra-alegou, dizendo em suma que:25. A Recorrida exerceu a sua atividade mediadora, de forma imparcial e transparente, cumpriu com o dever de informação com ambas as partes.
26. Conforme resulta dos factos provados na sentença sob os n.ºs 7. a 15, a Recorrida, “promoveu a venda do imóvel nos canais que tem ao seu dispor, que era conhecimento do Ré, (…) diligenciou pela obtenção de certificado energético, (…) realizou visitas presenciais, (…) angariou um interessado na compra do imóvel e comunicou à Ré a existência de comprador (…).”
27. A Recorrida cumpriu com todas as suas obrigações e adotou todas as diligências necessárias para que o contrato definitivo previsto no contrato de mediação fosse concretizado,
28. A Recorrida, na qualidade de mediadora imobiliária, cumpriu apenas com objetivo de aproximar as partes e facilitar às partes a celebração do contrato definitivo, não se verificando qualquer conflito de interesses.
29. Pelo que bem decidiu a sentença que com fundamento nas normas legais identificadas é devida à autora a quantia reclamada a título de remuneração.
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3. Questões a decidir 1. Se a apelada tem direito à remuneração tendo em conta a fase negocial do contrato mediado.
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4. Fundamentação de Facto1. A autora é uma sociedade que se dedica à atividade de mediação imobiliária, sendo detentora da licença AMI n.º ..... e exercendo a sua atividade no âmbito da rede de mediação imobiliária X..., operando sob o nome comercial X... .../....
2. Na conservatória do registo predial do Porto, encontra-se descrita sob o n.º ........ uma fração autónoma designada pelas letras “AE”, correspondente a uma habitação, piso ..., ... andar ..., com entrada pelos n.ºs ....e .... do prédio situado na Rua ..., ... inscrito na matriz sob o art.º ........, a qual se encontra inscrita a favor do réu através da descrição Ap. .... de 1997/10/17.
3. Em 16/8/2019 a autora e o réu celebraram um acordo escrito intitulado “contrato de mediação imobiliária” nos termos do qual a autora se comprometeu, pelo período de 9 meses, a conseguir um interessado na compra, do imóvel descrito em 2., pelo valor de 159.900,00 euros.
4. Acordaram, ainda, que o acordo celebrado se renovaria“(…) automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contraentes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo”, que à autora seria devida a remuneração de 5% calculado sobre o valor da venda pelo qual o negócio fosse concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor “(…) se esta ou uma das sociedades que integram a rede X... Portugal conseguir encontrara interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato (…) e que o acordo em causa era celebrado em regime de exclusividade.
5. Mais acordaram que “O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: o total da remuneração na celebração do contrato promessa em que o valor entregue a título de sinal seja igual ou superior a 10% do total do valor da venda, Na situação em que o valor entregue a título de sinal no contrato promessa for inferior a 10% do total do valor da venda, a remuneração será liquidada aquando da escritura pública." e que “Será devida à mediadora a remuneração acordada (…), mesmo quando o negócio visado no CMI não se venha a concretizar por causa imputável ao segundo contraente (o réu) (…)”.
6. Na mesma data, a autora e os réus celebraram outro acordo escrito intitulado “contrato de mediação imobiliária” nos termos do qual a autora se comprometeu, pelo período de 6 meses renovável por igual período, a “diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra, pelo preço de 30.000,00 euros”, do imóvel descrito em 4., pertença dos réus, “desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.”.
7. O réu prestou à autora todas as informações sobre o imóvel, entregou os documentos a ele respeitantes, autorizou a realização da “foto reportagem” para que a autora pudesse promover a sua venda, permitindo para tal o acesso ao imóvel.
8. A autora promoveu o imóvel nos canais que tem ao seu dispor, o que era do conhecimento do réu.
9. A autora diligenciou pela obtenção do certificado energético relativo ao imóvel e os seus colaboradores realizaram um pré-estudo de mercado.
10. Após a celebração do acordo referido a autora realizou visitas presenciais ao imóvel com potenciais compradores.
11. Numa dessas visitas angariou um interessado na compra do imóvel, BB e mulher CC, que após a visita ao imóvel formalizaram a sua intenção de compra assinando um documento da autora, intitulado “ficha de reserva”, no dia 23/11/2019, pelo preço de 159.900,00 euros, tendo entregue à autora um cheque com o valor inscrito de 2.500,00 euros.
12. A autora comunicou ao réu a existência de um comprador, tendo ficado acordado que o contrato promessa seria assinado no dia 26/11/2019.
13. A autora enviou ao réu uma email, datado de 25/11/2019, com o seguinte teor ”Na sequência do meu contato telefónico e no sentido de podermos assinar o contrato promessa no dia de amanhã, peço o favor que assim que for possível me envie os seguintes dados/documentos necessários à realização do contrato promessa de compra e venda e posterior escritura: - identificação completa de todos os vendedores e respetivos cônjuges: NIF, estado civil (…), números e letras do cartão de cidadão e validade, naturalidade e morada. No que toca aos documentos do imóvel, serão ainda necessários: - a certidão da conservatória do registo predial (cujo comprovativo da certidão envio em anexo para pagamento) - licença de utilização.”
14. O réu não respondeu ao email referido em 13., e em 26/11/2019 a autora remeteu novo email ao réu enviando a minuta do contrato promessa de compra e venda para verificação e pedindo que “(…) assim que for possível entre em contacto comigo, a fim de podermos dar seguimento ao processo (…)”.
15. O réu nada disse e a autora não mais voltou a conseguir estabelecer contacto com o réu.
16. O réu, através do seu advogado, em 18/12/2019, remeteu à autora em email com o seguinte teor “Celebrou o meu supra referido cliente contrato de mediação imobiliária com a vossa agência, contrato esse que na cópia que foi e entregue ao meu cliente não tinha data de celebração, sendo certo que o mesmo acha que terá sido formalizado vai para três meses. O referido contrato tinha por objeto uma fração situada na Rua ..., ... Posterior, no Porto. Sucede que, conforme já transmitido pessoalmente pelo meu constituinte, a celebração do contrato ocorreu num período complicado da sua vida ao nível de saúde o que levou a que a decisão de colocar a sua única habitação no mercado não tivesse sido devidamente ponderada. O certo é que o meu cliente não pretende de todo vender de momento a sua habitação pelo que serve a presente comunicação para considerar cessado o contrato celebrado com a vossa empresa em data indeterminada.”
17. Após o referido em 16., a autora remeteu ao réu uma carta, datada de 20/12/2019, onde reclamou o pagamento da quantia de 9.833,85 euros, inscrita na fatura n.º ...42, emitida em 26/11/2019, com vencimento na mesma data, a qual remeteu juntamente com a aludida carta.
18. Por carta datada de 6/1/2020, o réu, por intermédio do seu advogado, devolveu à autora a dita fatura, negando ser devida a quantia reclamada.
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5. Fundamentação de Direito*
Nos presentes autos, o apelante foi aduzindo e abandonando justificações para não liquidar a comissão acordada.
Inicialmente, em fase pré-judicial, era porque por motivos pessoais teria abandonado a ideia de vender a sua casa (email junto aos autos na contestação).
Depois, no decurso do processo era porque nem sequer negociou os termos do contrato-promessa que lhe foi proposto.
Agora, finalmente é porque a remuneração não é devida porque nunca foi sequer celebrado um contrato promessa para alienação do imóvel.
Ora, a situação pessoal do apelante é sem dúvida delicada e merece toda a nossa maior compreensão, mas terá o mesmo de compreender que os fins sociais da justiça não são apenas o seu bem estar económico e social, nem a realização da justiça material (art, 1º, da CRP), mas também assegurar que exista segurança no tráfego jurídico, garantindo aos cidadãos e empresas o conhecimento prévio das consequências dos seus comportamentos, por forma a fomentar as transações, a economia e a livre celebração de negócios jurídicos.
Ora, in casu, encontramo-nos indubitavelmente perante um contrato de mediação imobiliária tal como se encontra definido pelo art.º 2º do Dec. - Lei n.º 15/2013, de 8/1, que dispõe “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.
Os elementos típicos dessa figura contratual estão claramente demonstrados nos factos provados (actividade de aproximação realizada por um profissional entre um comprador e um vendedor) e não são discutidos pelas partes.
Pretende apenas o apelante que a remuneração não é devida, porque o negócio não foi concluído, e nem sequer o contrato-promessa foi celebrado.
Vejamos
É pacífico entre nós que o mediador só tem direito à remuneração convencionada com o comitente/cliente se o negócio visado (constituindo objecto legal da sua actividade de mediação) vier a ser concluído/concretizado e desde que a celebração deste tenha sido o corolário ou a consequência da sua actividade – exigindo-se um nexo causal entre a sua actuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado (competindo ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal).
Isto é, o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato – a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.[1]
Acresce que também não há dúvidas que, em regra, e conforme decorre do artº 19º, da supra referida lei, o legislador quis estabelecer como imperativa a regra de que a remuneração típica desta espécie contratual é devida apenas com a conclusão e perfeição do negócio visado, sem prejuízo da possibilidade de as partes acordarem o seu pagamento/vencimento em momento antecipado (artº 440º, CC), como é o da celebração do contrato-promessa[2].
Mas, esta regra admite excepções que o apelante continua a ignorar.
Na verdade, e, nos termos do nº2, do art. 19, da mesma Lei: “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Ou seja, neste caso é evidente que o negócio não precisa de ser concluído, basta que se demonstre que a causa dessa não celebração (em qualquer fase da negociação) é imputável exclusivamente ao mediado.
Conforme salienta o Sr. Conselheiro Fernando Baptista Oliveira[3]: “estamos perante uma excepção que afasta o regime regra (…) deixando aqui a remuneração de depender de um evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, desde que a empresa mediadora faça prova da efectiva obtenção de alguém verdadeiramente interessado em celebrar o contrato visado”.
Os pressupostos para o preenchimento desta previsão legal são, assim[4]:
a) a existência de um contrato em regime de exclusividade
b) a existência de actividade da mediadora que seja qualificada como apta a desencadear a conclusão final do negócio[5]
c) a frustração desse resultado expetável
d) por acção culposa exclusiva do mediado.
In casu, foi isso precisamente que aconteceu, pois, note-se foi apresentada uma proposta pelo preço visado pelo réu, em termos tais que os documentos necessários à celebração do contrato-promessa e sua minuta foram enviados a este.
Ou seja, a autora logrou provar que a sua actividade era apta, num juízo de normalidade, a levar à conclusão do negócio prometido pelo valor pretendido pelo réu, o que se veio a frustrar apenas e só por causa da actividade do réu.
É evidente que, poderia este ter alegado e demonstrado que esse seu comportamento era ajustado contratualmente, bastando por exemplo, alegar que, mudou de intenções, por uma causa superveniente que não lhe era imputável, mas isso não aconteceu.
Desde modo, ao estarmos perante um contrato celebrado em regime de exclusividade estão preenchidos todos os requisitos a que alude o art. 19º, nº2, da L.M.I.
Importa ainda que referir ser irrelevante, nesta norma se o incumprimento do réu ocorreu na fase do contrato definitivo ou na fase do contrato-promessa. Seria no mínimo abusivo e atentatório dos normais deveres de boa fé permitir-se que o inadimplemento em fase anterior ao contrato-promessa não fosse sancionado, quando o que revela aqui é apenas saber se o incumprimento (em qualquer fase relevante) é ou não imputável em exclusivo ao Réu.
Nesta medida, basta citar o recente Ac do STJ de 22.4.2021[6] : “Em consequência, deve concluir-se, que a comissão é devida, porque “a venda não teve lugar, por ter sido inviabilizada pelos réus que, com fundamento na desistência/denúncia, não subscreveram o contrato-promessa e, por maioria de razão, não outorgaram a escritura, sem que tenha sido apurada qualquer atitude culposa da autora que tivesse determinado a não efectivação do negócio”. (nosso sublinhado).
5.2. Da dupla representação pela autora de ambas as partes.
A apelante alega, ainda que terá sido cometida uma dupla representação sem que se compreenda bem as consequências da mesma.
Se, com essa questão queria demonstrar que, por exemplo, a proposta apresentada era simulada e inverídica e por isso a comissão não era devida, poderia ter toda a razão, mas nada provou, sendo seu o ónus de prova dessa realidade (art, 342º, do CC).
Se, com essa alegação queria, pelo contrário invocar a existência de um vício genético no contrato de mediação, não o pode fazer, pois, essa imputação (dupla representação) não integra a previsão do art. 6º da LMI (idoneidade).
Por fim, essa realidade (não constante dos factos provados) poderia integrar a proibição do art. 17º, nº 2, al. a) que dispõe” - Está expressamente vedado à empresa de mediação: a) Receber remuneração de clientes e destinatários no mesmo negócio”. Sendo que esta conduta constituiu uma contraordenação nos termos do art. 32º, al. b), que dispõe: A violação do disposto no artigo 17.º, nos n.os 1 e 2 do artigo 18.º e no n.º 3 do artigo 19.º, punível com coima de (euro) 2.500 a (euro) 25.000.
Mas, como é evidente o réu nada logrou demonstrar pelo que sem a comprovação dessa realidade nenhuma consequência jurídica pode ser discutida e atribuída.
Por todo o exposto, a presente apelação terá de improceder.
6. Deliberação
Pelo exposto, acordam os juízes deste tribunal em julgar improcedente a presente apelação e, por via disso, confirmar a decisão recorrida.
Custas a cargo do apelante porque decaiu completamente.
Porto em 10.3.22
Paulo Duarte Teixeira
Ana Vieira
Deolinda Varão
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[1] Entre outros: Ac. RC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1, (Catarina Gonçalves) “O direito da mediadora à retribuição acordada no âmbito de um contrato de mediação imobiliária pressupõe, por regra e sem prejuízo das excepções previstas na lei, que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade no sentido de angariar um interessado para a celebração do negócio, que o negócio visado pelo contrato de mediação tenha sido concretizado e que este negócio tenha sido celebrado com um terceiro angariado pela mediadora, de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa.» Ac. STJ, de 19-05-2009, Revista n.o 5339/06.9TVLSB - 6.a Secção, Silva Salazar. E, por mais recente RP de 12.10.21, nº 9882/19.1T8VNG.P1 (Lina Baptista); RP de 24.9.19, nº 97151/18.4YIPRT.P1 (Márcia Portela); Ac da RP de 22.10.19, º 140/18.0T8SJM.P1 (Rui Moreira) (concausalidade entre duas mediadoras).
[2] Cfr. Ac da RL de 25.11.21, nº 8971/20.4 T8SNT.L1-8 (Teresa Sandiães); Ac da RG de 9.2.2017 nº 1671/15.9T8VCT.G1 (Fernando Freitas); Maria de Fátima Ribeiro, em “O contrato de mediação e o direito do mediador à Remuneração”, in “Revista de Direito Comercial”, 2017, pág. 215 acessível online; Higina Orvalho Castelo, in “Contrato de mediação imobiliária”, acessível em https://www.verbojuridico.net.
[3] Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, 2019, pág. 168.
[4] Aplicando esta norma, de forma consensual, nestes termos:
- Ac do STJ de 17.6.21, nº 8373/19.5T8LSB.L1.S1;
- Ac da RP de 10.1.2022, nº 1942/19.5T8MTS.P1 (Fátima Andrade); Ac da RP de 20.10.2016, nº 2050/14.0T8PRT.P1 (Manuel Fernandes)
- Ac da RC de 10.9.2019, nº 4996/17.5T8LRA.C1 (Carlos Moreira); Ac da RC de 20.12.2019, nº 53979/18.5YIPRT.C1 (Vítor Amaral);
- Ac. da RL de 29.9.2020, 13652/18.6T8LSB.L1-7 (Carlos Oliveira);
- Ac da RG de 16.12.2021, nº 600/20.2T8FAF.G1 (Sandra Melo).
- Ac da RE de 22/03/2018, proc. n.º 7439/16.8T8STB.E1:
[5] Nesta matéria Maria Ribeiro, loc cit, pág. 251 afirma: “Em conclusão, deve entender-se que a cláusula de exclusividade afasta apenas a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e o contrato celebrado entre o comitente e um terceiro – o mesmo é dizer que o mediador apenas terá direito à remuneração se provar que desenvolveu a sua actividade”.
[6] In direito em dia, nº 2952/19.8T8LSB.L1.S1 (Nuno Oliveira).