Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
1. RELATÓRIO.
B.............. e mulher C............., residentes na Rua .........., n.º ..., .........., vieram intentar acção de despejo, sob a forma sumária, contra
D.............. e, após o desencadear do respectivo incidente de chamamento, o marido E............., residentes na Rua ..........., n.º ..., .............., ............,
pedindo fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento referente ao locado identificado no art. 4.º da petição inicial, de que era arrendatária a Ré D............, com a consequente condenação de ambos os Réus a despejarem aquele locado, bem ainda devendo os mesmos serem condenados a pagarem-lhes a quantia de 370.000$00, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais.
Para o efeito e em síntese, alegaram os Autores que sendo donos do prédio onde
se insere o andar e parte do logradouro de que era arrendatária a Ré D................, esta, sem a sua autorização, levou a cabo, no logradouro comum daquele prédio e adjacente a uma garagem que fazia parte do objecto daquele contrato, a construção de uma outra, bem ainda a edificação de três pilares em cimento unidos entre si por uma trave também em cimento, destinada a ampliar a primitiva garagem, obras essas que alteravam substancialmente a estrutura externa daquele seu prédio;
acrescentaram que, tendo as mencionadas obras sido realizadas sem a devida autorização camarária, tal lhes vinha causando receio de serem responsabilizados por tal actuação, tudo contribuindo para uma constante preocupação por si suportada, geradora de um dano não patrimonial que devia ser computado em não menos de 300.000$00, para além do que a demolição das ditas construções importava para si um encargo de cerca de 70.000$00.
Citada a Ré para os termos da acção veio esta apresentar contestação - articulado que foi integralmente aceite pelo Réu marido, após o desencadear do respectivo incidente de chamamento – em que se defendeu por excepção, aduzindo a sua ilegitimidade por desacompanhada do seu cônjuge, mais tendo adiantado que a construção levada a cabo junto da garagem que era objecto do contrato de arrendamento se tratava de um pequeno anexo para arrumos que não destoava de todo o conjunto daquele referido prédio e seu logradouro, para além do que foi autorizada pelo Autor, o mesmo tendo sucedido com a edificação dos aludidos pilares, só não tendo a respectiva ampliação da garagem sido levada a cabo, por Autor e Ré não terem chegado a acordo quanto a um aumento de renda pretendido por aquele, motivo pelo qual aqueles pilares foram retirados do local onde haviam sido implantados.
Os Autores responderam, rejeitando a matéria de excepção deduzida na contestação, tendo concluído nos precisos termos do peticionado, para além de terem desencadeado o incidente de intervenção do marido da Ré.
Deferido este último incidente e citado o cônjuge da Ré, veio o mesmo fazer seus os fundamentos aduzidos na contestação.
Subsequentemente, foi proferido despacho saneador onde ficou decidido encontrar-se suprida a excepção de ilegitimidade arguida pela Ré na contestação, atento o incidente de intervenção acima referido, considerando-se a Ré parte legítima por já associada ao seu cônjuge.
Foram ainda organizados especificação e questionário, peças estas que não foram objecto de reclamação.
Realizou-se audiência de julgamento, precedida da efectivação de inspecção judicial ao local da questão, aliás requerida pelos Autores, mas a que não chegou a assistir o seu mandatário, mais se tendo proferido decisão da matéria de facto, após o que foi sentenciada a causa, julgando-se a mesma improcedente, assim se tendo absolvido os Réus dos pedidos contra os mesmos formulados.
Para tanto e no que aqui importa reter, naquela decisão entendeu-se que as construções que se apurou terem sido levadas a cabo pelos Réus – edificação de um anexo e de três pilares no logradouro do aludido prédio – não constituíam uma alteração da estrutura externa do prédio onde se inseria o locado, capaz de justificar o despejo peticionado, já que se estava diante de obra sem carácter de permanência e susceptível de facilmente ser destruída, para além do que, quanto à indemnização peticionada, não se tinham provado os necessários pressupostos capazes de sustentar a respectiva condenação.
Do assim sentenciado interpuseram os Autores recurso de apelação, tendo apresentado alegações em que concluíram pela revogação do decidido, pretendendo seja reconhecida a procedência dos pedidos formulados ou, caso seja entendido não disporem os autos de todos os elementos para a reapreciação da matéria de facto, se determine a anulação do julgamento, devendo realizar-se nova inspecção ao local da questão.
Os Réus contra-alegaram, pugnando pela manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito da apelação, sendo que a instância mantém a sua validade.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
Enunciemos, antes de mais, a matéria de facto que vem dada como apurada em 1.ª instância, a saber:
- Os Autores B............. e C.............. são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, sito na Travessa ............... – actualmente designada por Rua ............ – n.º ..., em ..............., ..............., inscrito na matriz predial urbana respectiva;
- Os Autores adquiriram o prédio por escritura pública celebrada em 1.5.1969, no .. Cartório Notarial do ............, encontrando-se esse mesmo prédio registado em seu nome;
- Por contrato celebrado em 22.4.1971, cuja cópia vem junta a fls.13, o Autor deu de arrendamento ao falecido marido da Ré o 2.º andar e respectiva garagem do descrito prédio;
- A Ré, no logradouro comum do prédio, fez uma construção – que o Autor designa garagem e a Ré designa anexo e/ou casa de arrumos, identificada nas fotografias juntas a fls. 7, 29 e 31 – contígua à garagem arrendada ao seu falecido marido;
- Os Réus edificaram três pilares em cimento no logradouro do prédio;
- Foi entregue ao Autor, para que este o assinasse, um requerimento destinado a tratar da licença camarária de ampliação da garagem;
- Os Réus desistiram da pretensão de ampliar a garagem e o marido da Ré mandou tirar os pilares construídos no logradouro;
- A construção de arrumos referida no Ponto 4 supra é feita com objectos desmontáveis;
- No logradouro já não existe qualquer pilar.
Face às conclusões formuladas pelos apelantes, o objecto do recurso poderá ser circunscrito a três questões fundamentais, uma delas dizendo respeito à invalidade ou ineficácia da diligência da inspecção judicial realizada ao local da questão, a permitir até a eventual modificação da decisão da matéria de facto; uma segunda questão relativa à contradição ínsita à decisão proferida e uma última relacionada com a própria decisão do mérito da causa, tendo a ver com a natureza das obras efectuadas merecedoras das sanções peticionadas.
Iniciemos, então, a nossa apreciação por aquela primeira questão respeitante à invocada ineficácia ou invalidade da inspecção judicial realizada pelo tribunal recorrido ao local da questão e que antecedeu a audição da prova testemunhal oferecida pelas partes em sede de audiência de julgamento.
A este propósito alegam os apelantes que a mesma se veio a realizar sem a presença do seu mandatário, apesar de, conforme até ficou registado em acta (v. fls. 93), aquele ter partido da sede do tribunal para o local da questão, mas vindo a chegar mais tarde àquele local, sem que o mesmo tribunal tivesse aguardado a sua chegada, dificultada por problemas de trânsito com origem nas diversas obras que se verificavam nas vias que ao dito local conduziam.
Pretende-se, segundo cremos, defender a verificação de uma nulidade pela prática de acto judicial a que não foi devidamente facultada a presença do mandatário da parte, quando era importante aquela presença para o tribunal tomar conhecimento completo de todo o factualismo essencial à decisão da causa.
Estaria, assim, em causa uma nulidade secundária regulamentada no art. 201, n.º 1, do CPC, segundo o qual “fora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade possa influir na decisão da causa”.
Contudo, mesma a admitir-se que, no caso referido, se está diante de uma tal nulidade – o que sempre seria discutível, pois não vêm adquiridos para os autos os motivos pelos quais se deu a dita ausência à mencionada diligência instrutória – sempre deveria a mesma ser objecto de reclamação em tempo oportuno, o que não sucedeu.
Com efeito, resulta do disposto no art. 205, n.º 1, do CPC que a parte prejudicada por acto padecendo do aludido vício e a que não esteve presente terá de arguir a respectiva nulidade no prazo de 10 dias (art. 153, n.º 1, do CPC), contados da data em que tenha intervindo em acto processual subsequente ou seja notificada para acto processual posterior.
Ora, em face dos elementos disponíveis nos autos, constata-se que o mandatário dos Autores teve intervenção na audiência de julgamento posterior à realização da aludida inspecção judicial e, apesar de logo aí poder tomar conhecimento da realização da dita diligência, só em sede do recurso aqui em análise veio suscitar a presente questão, o que constitui a arguição intempestiva de tal tipo de nulidade, já que a mesma se deve ter como sanada nos termos acima apontados.
Acresce dizer, ainda no âmbito desta problemática que os recorrentes também relacionam com a impugnação ou modificabilidade da decisão da matéria de facto, não se descortinar quais os pontos concretos de facto que devem considerar-se incorrectamente julgados, a merecer a anulação da respectiva decisão e que poderiam ser colmatados com a realização de uma nova inspecção judicial o local da questão.
Com efeito, competia aos recorrentes, em obediência ao disposto no art. 690-A, n.º 1, al. a), do CPC, discriminar quais esses pontos concretos de facto que entendem deverem ser julgados de forma diferente do decidido e o sentido dessa decisão, o que de forma alguma por aqueles vem referenciado.
Importa adiantar, ainda neste âmbito, que também não se descortina que matéria factual alegada e com interesse para a decisão da causa não foi objecto de indagação pelo tribunal “a quo” – os apelantes não a concretizam – ou em que medida se verifica que a decisão de facto padece de deficiência nalguns dos seus pontos, a exigir a anulação do julgamento nos termos, designadamente, do n.º 4, do art. 712, do CPC.
Assim sucedendo, teremos de concluir pela irrelevância da pretensão deduzida pelos recorrentes quanto à problemática respeitante à inspecção judicial que realizada foi pelo tribunal “a quo”, bem assim quanto à decisão da matéria de facto pelo mesmo tomada.
Entendem ainda os recorrentes que o sentenciado encerra em si contradição, posto que, por um lado, aí se argumenta que as obras realizadas pelos Réus são passíveis de ser destruídas com facilidade, para justificar que não alteram substancialmente a estrutura externa do identificado prédio, e, por outro, se argumenta a final que, a não ser possível a demolição das mesmas, apenas caberia ao senhorio o direito a uma indemnização.
Se com esta observação pretendem os recorrentes apontar à sentença impugnada vício de nulidade por existir oposição entre os fundamentos e a respectiva conclusão, cremos que só aparentemente é possível retirar tal ilação.
Vejamos.
A nulidade imputável à sentença com tal justificação apenas ocorrerá quando os fundamentos utilizados pelo julgador devam conduzir, dentro de um silogismo lógico, a resultado oposto ao que veio a ser acolhido na decisão – v., por todos, o Ac. do STJ, de 22.11.98, in BMJ 473-427.
Na situação a que aludem os recorrentes não é certo que o tribunal “a quo” tenha incorrido em tal vício, pois que do contexto em se que insere o raciocínio desenvolvido na sentença recorrida para concluir pela improcedência do pedido de despejo ressalta o entendimento inequívoco de que não se estava, na situação apurada, perante obras justificadoras da resolução do contrato de arrendamento, tendo a final ponderado a procedência ou não daquele outro pedido indemnizatório deduzido pelos Autores e os termos em que o mesmo, em tese, poderia ser acolhido, mas sem entrar em manifesta contradição com o antes explanado quanto aos fundamentos que permitiriam o despejo peticionado.
Não é, assim, de equacionar a invocada nulidade, aliás aqui devendo ser ultrapassada, caso necessário fosse, como o impõe o n.º 1, do art. 715, do CPC.
Importa agora entrar na apreciação daquela última questão que tem a ver com a decisão de mérito tomada pelo tribunal recorrido, ao denegar, nomeadamente, a procedência do pedido de despejo que formulado foi pelos Autores.
E o objecto central do recurso circunscreve-se à problemática de avaliar se as obras levadas a cabo pelos Réus no local arrendado, acima descritas, constituem fundamento para ser decretada a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do disposto na 1.ª parte da al. d), n.º 1, do art. 64 do RAU.
Analisemos.
Como deixámos referido, o tribunal “a quo” entendeu, face às obras que se apurou terem sido realizadas no locado, não haver motivos para ser decretado o despejo, por não se estar diante duma alteração profunda ou fundamental, sendo que as mencionadas obras não se apresentavam com carácter de permanência e imodificabilidade, a ponto de serem facilmente destrutíveis e retiradas do local os materiais com que foram feitas.
Já os apelantes entendem que se está perante obras que alteram substancialmente a estrutura externa do aludido prédio, sendo irrelevante a facilidade ou não da sua destruição, motivo pelo qual devia proceder o pedido de despejo que formularam na acção.
Em causa está a interpretação a dar ao segmento da norma do art. 64, n.º 1, al. d), do RAU, ao estabelecer que o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa”.
O fundamento para a resolução do contrato de arrendamento na base apontada radica na obrigação que decorre para o arrendatário de manter e restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização – arts. 1038, al. i) e 1043, n.º 1, ambos do CC – pois que ao arrendatário só é conferido o direito de gozo e não o de transformação do arrendado, o qual cabe apenas ao proprietário (art. 1305 do CC) – v., neste aspecto, Januário Gomes, in “O Direito” ano 125 (1993), pág. 454.
De todo o modo, imperioso se torna delimitar, para a questão em análise, qual a abrangência legal de “obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa”, capazes de fundamentar a resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo do locado.
Vem sendo expendido maioritariamente pela doutrina que o alcance de tal normativo, para fundamentar a resolução do contrato, vai no sentido de que, por alteração substancial da estrutura externa do prédio, se deve entender aquela alteração que tem a ver com a sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico – v. Henrique Mesquita, in RLJ, ano 126, pág. 279.
Assim, como escreve Capelo de Sousa, a propósito do art. 1093, al. d), do CC – norma esta transposta para o citado art. 64 do RAU – a letra da alínea em causa, “empregando uma expressão de sentido genérico e o espírito da mesma disposição, pela necessidade da sua aplicação aos diversos tipos de arrendamentos … e pela defesa de interesses arquitectónicos, exigem que à expressão ‘estrutura externa’ seja dado um sentido mais genérico e compreensivo do que o conceito muito especializado e circunscrito de estrutura em matéria de construção” – in CJ/1987, tomo 5, pág. 21.
Idêntica posição é tomada por Meneses Cordeiro, na interpretação que deve ser dada a tal expressão legal, ao escrever que “ao referir estrutura externa, o legislador quis enfocar uma realidade diferente: trata-se de preservar a orgânica exterior, a configuração visível ou, nas palavras do art. 1422, n.º 2, al. a), a ‘linha arquitectónica ou o ‘arranjo estético’ do prédio” – in “O Direito”, ano 120 (1988), págs. 234 a 235.
Temos, assim, que as obras que legitimam a possibilidade de ser decretado o despejo não têm necessariamente de traduzir-se numa alteração irreparável ou irremediável do prédio, antes podendo legitimar esse mesmo despejo aquelas obras que alterem a sua configuração ou linha arquitectónica, mas sempre considerando que se deve estar diante de uma alteração considerável, a ponto de modificar profunda ou fundamentalmente a sua fisionomia, a sua traça arquitectónica – v. Henrique Mesquita e Meneses Cordeiro, in loc. cits. e Ac. do STJ, de 4.1.97, in BMJ 463-571.
E, conforme refere Henrique Mesquita, quando um prédio urbano, além, do edifício propriamente dito, compreenda um logradouro (um jardim, um pátio, um quintal), a alteração substancial da sua fisionomia deve aferir-se em relação a todo o conjunto, pois não pode esquecer-se que a lei (art. 204, n.º 2, do CC) considera prédio urbano ‘qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro’ – in loc. cit., pág. 280.
Não terá, desta forma, importância decisiva, ao contrário do que parece resultar do raciocínio desenvolvido na sentença impugnada, para aquilatar se nos deparamos perante obra que altere substancialmente a estrutura externa de um prédio, a realização de obras que facilmente possam ser destruídas, as quais não serão, por princípio, obstáculo à resolução do arrendamento, antes devendo ponderar-se se a alteração é de monta, considerável ou profunda, a ponto de pôr em causa a fisionomia do prédio – v., a propósito, o Ac. da RE, de 16.2.95, in BMJ 444-730.
Mas, a formulação de um juízo seguro sobre o alcance de alterações substanciais, como expende Pais de Sousa, deve assentar num critério de razoabilidade, havendo a considerar “por um lado, a boa-fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro, a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo” – in “Anotações ao RAU”, 6.ª ed., pág. 207.
Definidos os princípios orientadores e basilares que delimitam as condições em que o mencionado normativo faculta ao senhorio a resolução do contrato de arrendamento, importa avaliar se as obras que vêm apuradas e realizadas pelos Réus permitem concluir pela violação ilícita das obrigações que impendem sobre o locatário e impõem, como pedido foi, o despejo do locado.
Adiantando resposta, cremos que a solução encontrada pelo tribunal recorrido se nos afigura correcta, ainda que aqui não se subscreva, como resulta dos considerandos antecedentes, toda a argumentação que conduziu à conclusão por aquele alcançada.
Vem, desde logo, apurado que os Réus edificaram, no logradouro comum do aludido prédio, três pilares em cimento, no intuito de fazerem a ampliação da garagem que ocupam naquele mesmo logradouro e que faz parte do objecto do contrato de arrendamento, edificação essa que vieram a retirar, desistindo daquela sua intenção, repondo a situação anterior.
Assim tendo sucedido e porque, para a verificação de uma alteração substancial, necessário se torna que se esteja diante de obra com carácter definitivo e perene, não vemos motivos para sancionar a actuação dos Réus nos termos pretendidos pelos apelantes, ou seja, o decretar o despejo pedido, precisamente por aqueles terem desistido de concluírem uma obra daquele natureza, ela sim, uma vez concluída, podendo configurar uma violação ilícita das obrigações que impendem sobre o arrendatário, a ser sancionada eventualmente com o despejo.
Contudo, vem ainda apurado que os Réus levaram a cabo a construção de uns arrumos contíguos à garagem que se integra no contrato de arrendamento e situada no logradouro comum do referido prédio, entendendo os apelantes que tal construção altera substancialmente a estrutura externa desse mesmo prédio, o que aliás poderá ser confirmado pelas fotografias que juntas foram aos autos.
Há que adiantar que os elementos factuais recolhidos nos autos não permitem concluir, salvo melhor entendimento, que a aludida construção seja reveladora de uma alteração da fisionomia ou linha arquitectónica do aludido prédio, a ponto de constituir uma alteração de monta, profunda ou considerável do conjunto formado pelo edifício principal e seu logradouro.
Na verdade, se nos ativermos, como defendem os apelantes, ao que é revelado pelas fotografias juntas aos autos (fls. 16, 29 e 31), diremos mesmo que a dita construção não destoa das demais construções que lhe são adjacentes, mais precisamente das que se encontram implantadas no aludido logradouro, onde aparentemente se encontram alguns anexos com materiais e linhas muitos semelhantes às que caracterizam a construção levada a cabo pelos Réus.
Assim, em face das construções existentes que são reveladas pela aludida documentação, cremos não ser manifesto resultar que o anexo construído pelos Réus ofenda a fisionomia arquitectónica de todo o conjunto predial a que nos vimos referindo, a ponto de ser legítimo concluir que se está diante de um alteração substancial a que alude o mencionado normativo e com a interpretação acima dada.
Ora, não sendo evidente, perante os elementos recolhidos nos autos, a constatação de uma alteração da mencionada natureza, então também não vemos motivos para concluir de forma diferente da alcançada pelo tribunal “a quo”, dessa forma não se justificando a procedência do pedido de despejo solicitado pelos apelantes.
Quanto aos demais peticionado, relativo à indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais, nenhum reparo há a fazer ao expendido na sentença recorrida, aqui se perfilhando a argumentação conducente à sua improcedência, quanto é certo tão pouco os recorrentes aduzirem motivação bastante para a alteração daquela no aspecto em causa, o que em parte também ficaria prejudicado com a denegação do despejo peticionado.
3. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação, nesta medida se confirmando a sentença recorrida.
Custas a cargos dos apelantes.
Porto, 11 de Março de 2004
Mário Manuel Baptista Fernandes
Pedro dos Santos Gonçalves Antunes
Fernando Baptista Oliveira