Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 24/09.2TBMTS.P1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PERDA DA COISA
EVENTO NÃO IMPUTÁVEL AO SENHORIO
Tribunal Judicial de Matosinhos – 3º Juízo Cível
Apelação
Recorrente: B…
Recorrido: C… e D…
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Pinto dos Santos e Ramos Lopes
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
Os autores C… e mulher, D…, residentes na Rua …, …, r/chão, …, Matosinhos, deduziram a presente acção declarativa de condenação com processo sumário contra a ré B…, residente na Rua …, …, …, Matosinhos, pedindo se condene a ré a realizar as obras adequadas e necessárias no 1º. andar do prédio identificado na petição inicial, realizando o seu devido isolamento de modo a impedir todo e qualquer tipo de infiltrações na habitação dos autores, bem como a pagar a quantia de € 13.920,00 para reparação dos danos patrimoniais na habitação e bens dos autores, acrescida de juros à taxa legal desde a citação e até integral pagamento, bem como a pagar a quantia de € 4.500,00 a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros à taxa legal desde a citação e até integral pagamento e a pagar a quantia de € 75,00 por cada dia de atraso na realização das obras referidas em a) a título de sanção pecuniária compulsória.
Alegam para tanto que desde 1975, ao abrigo de contrato de arrendamento verbal, vivem no r/chão do prédio pertença da ré, que em Junho de 2007 a ré retirou o telhado do piso superior e que na noite de 13 de Junho a habitação dos autores ficou inundada devido à chuva que caiu na referida noite, tendo essa habitação e diversos bens aí existentes ficado danificados.
Mais alegam que, não obstante notificada pela E… para proceder às obras referenciadas na vistoria realizada por aquela entidade, a ré não as fez e que face à falta de condições mínimas de habitabilidade foram várias vezes obrigados a pernoitar em casa do filho, estão impossibilitados de cozinhar no arrendado e de receber familiares e amigos, situação que tem causado problemas nervosos aos autores, principalmente à autora mulher, que se viu obrigada a recorrer a ajuda médica e medicamentosa.
Citada a ré, veio na sua contestação dizer que os autores não são titulares de qualquer contrato de arrendamento, que informou os autores de que pretendia fazer obras no piso superior, bem como proceder à substituição do telhado, no sentido destes acautelarem os seus bens e que as obras, depois de iniciadas, foram embargadas pela Câmara Municipal … em 25 de Junho de 2007 por carecerem da competente licença camarária.
Impugna os valores dos danos alegados, mais afirmando que os autores não deram autorização para que o empreiteiro efectuasse a intervenção necessária a estancar a infiltração, sendo que, após a queixa apresentada pelos autores, a Câmara Municipal … impediu que fosse efectuada qualquer intervenção. Alega ainda que já antes da ocorrência da intervenção no prédio os autores viviam em casa do seu filho em …, sendo esse o seu domicílio.
Em sede de pedido reconvencional, e para a eventualidade de se vir a reconhecer a invocada qualidade de arrendatários dos autores, pede que se reconheça a extinção do contrato por perda da coisa locada, porquanto o prédio está em estado de ruína, não sendo viável em termos económicos e técnicos a sua recuperação/reconstrução, que exige demolição total do seu interior e consolidação e rectificação das paredes exteriores, importando o seu custo em mais de € 50.000,00.
Os autores responderam à contestação defendendo a inadmissibilidade da reconvenção, impugnando ainda a factualidade tendente a fundar aquele pedido.
A fls. 71 foi proferido despacho saneador, tendo-se admitido a reconvenção e dispensado a condensação da matéria de facto.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal, tendo o Tribunal fixado a matéria de facto através do despacho de fls. 155 e segs., que não teve qualquer reclamação.
Seguidamente, proferiu-se sentença que julgou a acção parcialmente procedente, tendo condenado a ré a:
- proceder à realização das obras necessárias ao isolamento do primeiro andar do prédio sito no nº … da Rua … em … de forma a impedir qualquer tipo de infiltrações no rés-do-chão do mesmo prédio;
- pagar à autora a quantia de € 8.400,00 acrescida dos juros vencidos e vincendos, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
Paralelamente, o pedido reconvencional foi julgado totalmente improcedente.
Inconformada, a ré interpôs recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. A douta sentença no que respeita ao julgamento da matéria de facto, não é correcta.
2. A matéria dada como provada na als. d), e), f) e h) dos factos provados da sentença, colide frontalmente com a prova documental junta aos autos.
3. A negligência da ré, não tem qualquer sustentação documental e esta é abundante, facto que se impõe que tal conduta deve ser dada como “não provada”.
4. A ocorrência de precipitação, que não ocorreu, como factor de que decorreram os alegados danos, deve ser julgada “não provada”.
5. A ré em nada contribuiu, com a sua conduta, para a ocorrência dos danos.
6. Consequentemente afastado também o nexo de causalidade entre os danos e a conduta da ré.
7. De que decorre, necessariamente, que esta não está obrigada a indemnizar.
8. Face às conclusões anteriores verifica-se a extinção do vínculo contratual, por perda total do locado.
9. Deverá ser declarada a extinção de obrigação da ré (locadora) por perda total do locado, por facto que lhe não é imputável.
Pretende assim que a sentença recorrida seja revogada e substituída por outra que a absolva do pedido formulado e, em sede reconvencional, declare a extinção do contrato de arrendamento.
Os autores não apresentaram resposta.
Cumpre, então, apreciar e decidir.
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Aos presentes autos, face à data da sua entrada em juízo, é aplicável o regime de recursos resultante do Dec. Lei nº 303/2007, de 24.8.*
FUNDAMENTAÇÃOO âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684º, nº 3 e 685º – A, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
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As questões a decidir são as seguintes:1. Apurar se face à prova documental e pericial reunida nos autos a factualidade constante das alíneas d), e), f) e h) deverá ser dada como não provada;
2. Apurar se existe nexo de causalidade entre os danos e a conduta da ré;
3. Apurar se ocorre extinção do vínculo contratual por perda total do locado.
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OS FACTOSA matéria fáctica dada como assente pela 1ª Instância é a seguinte:
a) No ano de 1975 os autores celebraram com o anterior proprietário do prédio hoje pertença da autora, sito na Rua … em …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 465, um acordo do verbal nos termos do qual este lhes cedia o direito de usarem o rés-do-chão do referido prédio, com entrada pelo nº. 169 da referida rua.
b) Os autores vivem no referido rés-do-chão desde a data da celebração do contrato, pagando de renda, actualmente, a quantia mensal de € 7,50 que depositam na F….
c) A ré informou os autores de que pretendia efectuar obras no piso superior do prédio referido em a), nomeadamente colocar um novo telhado.
d) No dia 13 de Junho de 2007, após o início das obras e a retirada do telhado, a habitação dos autores ficou inundada devido à entrada de água pelo tecto.
e) A placa que divide os dois pisos não foi suficiente para conter as águas da chuva.
f) Em consequência da referida entrada de água as placas do tecto falso descolaram-se e a pintura do tecto da cozinha encontra-se danificada bem como a das paredes de todas as divisões, tendo-se ainda danificado uma mobília de corpo e meio situada no quarto da frente e a mobília da cozinha, avariado o exaustor, o forno e a arca frigorífica, um televisor de pequenas dimensões e um computador portátil.
g) Após participação dos autores a E… procedeu, em 17 de Janeiro de 2008, a uma vistoria ao prédio, constando do respectivo relatório que “As infiltrações encontradas no locado devem-se sobretudo às obras que se estavam a efectuar no piso superior e que neste momento se encontram paradas por terem sido consideradas ilegais pela fiscalização da Câmara Municipal … uma vez que não tinha licença. As obras de remodelação do 1º. andar incluíram a colocação de um novo telhado, aumento do pé direito, construção de um alpendre e substituição de paredes. As infiltrações ocorreram porque o local dos trabalhos não está devidamente protegido da chuva”.
h) Conclui-se ainda naquele relatório pela verificação das seguintes anomalias:
“Fachada – Revestimento da parede em falta, solto, empolada e em degradação em áreas limitadas; caixilharia das janelas do 1º. piso com vidros partidos e com elementos deteriorados que originaram deficiências de funcionamento; sistema de drenagem de águas pluviais inexistente originando infiltrações;
Sala – Estrutura com fendilhação localizada de pequena largura; Placas de tecto falso soltas indiciando risco de queda;
Corredor – Revestimento de paredes com áreas limitadas molhadas; Aparelhagem eléctrica com diversos componentes bastante deteriorados ou removidos colocando risco na manipulação; Placas de tecto falso soltas indiciando risco de quedas;
Quarto 1 – Placas de tecto falso soltas indiciando risco de queda; Revestimento de paredes solto e com alteração de cor em áreas limitadas;
Quarto 2 – Placas de tecto falso soltas indiciando risco de queda; Revestimento de paredes com sinais de eflorescências; Revestimento de paredes com fendilhação extensa de pequena largura;
Cozinha – Revestimento de paredes com sinais de eflorescências; Revestimento de tecto solto e empolado, com ataque biológico e em desagregação em grandes áreas”.
i) A ré foi notificada pela Câmara Municipal …, por comunicação datada de 31 de Março de 2008, do auto de vistoria atrás referido e para, no prazo de 60 dias, executar as obras no mesmo auto referidas.
j) A ré não iniciou as obras nem reparou os danos verificados na habitação dos autores.
k) A reparação dos tectos e paredes e a substituição dos móveis e electrodomésticos referidos em f) custará, pelo menos, € 7.900,00.
l) Os autores estão impossibilitados de utilizar a cozinha devido a problemas eléctricos.
m) Os autores não podem receber amigos e familiares, especialmente nos aniversários e épocas festivas.
n) As infiltrações de água e a falta de condições de habitabilidade daí resultantes obrigam os autores a pernoitar em casa do filho.
o) O embargo referido no auto de vistoria aludido nas alíneas g) e h) foi efectuado em 25 de Junho de 2007.
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O DIREITO1. Na primeira parte das suas alegações, a ré/recorrente insurge-se contra a matéria de facto que foi dada como provada sob as alíneas d), e), f) e h), por entender que a mesma colide frontalmente com a prova documental junta aos autos. Deveria assim ter sido considerada como “não provada”.
Vejamos então:
Nas alíneas d) e e) deu-se como assente primeiro que “no dia 13 de Junho de 2007, após o início das obras e a retirada do telhado, a habitação dos autores ficou inundada devido à entrada de água pelo tecto” e depois que “a placa que divide os dois pisos não foi suficiente para conter as águas da chuva”.
A ré/recorrente, quanto a estas duas alíneas, assenta a sua discordância no documento emitido pelo Instituto de Meteorologia, IP, do qual, na sua perspectiva, resultaria que a precipitação ocorrida na época do sinistro fora diminuta.
Ora, não é isso que decorre de tal documento, que se acha junto aos autos a fls. 125, uma vez que no mesmo se escreveu que na Região do Grande Porto, no dia 13 de Junho de 2007, “ocorreram períodos de chuva a partir da tarde.”
Mais se escreveu que “da análise das informações disponíveis, designadamente cartas sinópticas do tempo, observações nas estações meteorológicas, imagens de satélite e de radar meteorológicos e dados do sistema de detecção e de localização de descargas eléctricas atmosféricas, somos de parecer que, na freguesia de …, concelho de Matosinhos:
No dia 13 de Junho de 2007:
- se tenham verificado condições para que a quantidade de precipitação acumulada durante este dia tenha sido de 25 a 29 mm;
- a quantidade máxima de precipitação em 10 minutos tenha atingido valores de 3 a 4 mm, durante a noite.”
Sucede que do conjunto destes elementos meteorológicos não se extrai, como pretende a recorrente, a conclusão de que a precipitação tenha sido diminuta, antes o seu conteúdo se compagina inteiramente com o que factualmente foi dado como assente nas alíneas d) e e).
Quanto à alínea f) [“Em consequência da referida entrada de água as placas do tecto falso descolaram-se e a pintura do tecto da cozinha encontra-se danificada bem como a das paredes de todas as divisões, tendo-se ainda danificado uma mobília de corpo e meio situada no quarto da frente e a mobília da cozinha, avariado o exaustor, o forno e a arca frigorífica, um televisor de pequenas dimensões e um computador portátil.”], a recorrente, que sustenta dever ser a mesma dada como não provada, é algo vaga no que concerne à indicação dos meios probatórios que justificariam tal alteração factual, limitando-se a uma referência genérica a documentos juntos e a relatórios periciais.
Acontece que a Mmª Juíza “a quo” fundamentou a matéria fáctica constante desta alínea no depoimento das testemunhas G…, amigo dos autores e H… e I…, filhos dos autores, que relataram todos eles o estado em que a casa ficou após a inundação e como os estragos se vêm avolumando ao longo do tempo, sucedendo que I… estava em casa aquando da inundação e G… esteve lá logo no dia 14 de Junho de manhã, encontrando-se a mesma cheia de água. A Mmª Juíza “a quo” alude também ao depoimento da testemunha J…, encarregado-geral da Câmara Municipal …, que se deslocou à casa na noite de 13 de Junho, o qual declarou que quando lá chegou estavam a varrer água para fora de habitação e que nesse dia ocorreram várias inundações. Apontou ainda a vistoria efectuada a pedido da “E…”, onde se escreveu (fls. 17) que “as infiltrações de água encontradas no locado devem-se sobretudo às obras que se estavam a efectuar no piso superior...”, as fotografias constantes de fls. 138/150 e também o relatório pericial de fls. 99/109.
A frase seleccionada pela ré/recorrente do relatório pericial – “não é possível afirmar se as infiltrações em causa nos quartos referidos, tiveram origem nas obras que decorriam no piso superior” -, restringindo-se aos quartos, não é de molde a pôr em causa o conteúdo da referida alínea f), sendo de destacar que nesse mesmo relatório a seguir se escreveu: “Pode ainda verificar-se que no piso superior se encontram obras suspensas, e que nomeadamente no que respeita à cobertura a mesma terá sido retirada e substituída por uma nova, sendo admissível que durante a substituição se tivesse ocorrido precipitação a mesma se fizesse sentir no andar inferior, através da entrada de água.”
Acresce que a perícia, que, de resto, em nada infirma o teor da alínea f) da matéria fáctica, à semelhança do que sucede com a prova testemunhal e documental tida em conta pelo tribunal recorrido, é de apreciação livre por parte deste (cfr. art. 389º do Cód. Civil).
Não se vê, assim, qualquer motivo para alterar tal alínea.
Por fim, quanto à alínea h), que se reporta às anomalias constatadas na vistoria realizada a pedido da E…, verifica-se que a mesma encontra o seu fundamento no documento respectivo, que está junto a fls. 17/27, reproduzindo-o parcialmente.
Ora, também aqui, face ao teor desse documento, não se vislumbra razão para proceder à sua alteração para não provado, tanto mais que a ré/recorrente não indica especificamente qualquer concreto meio probatório que pudesse servir de fundamento a tal alteração.
A factualidade constante das alíneas d), e), f) e h) permanecerá assim inalterada, improcedendo, neste primeiro segmento, o recurso interposto pela ré.
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2. Na segunda parte do seu recurso, a ré sustenta que em nada contribuiu com a sua conduta para a ocorrência dos danos, pelo que entende achar-se afastado o nexo de causalidade entre essa conduta e os danos.A resposta a esta questão terá que se encontrar na própria matéria de facto dada como assente, a qual, como se viu no ponto 1., não foi objecto de qualquer modificação.
E desta factualidade o que inquestionavelmente resulta, em particular das alíneas d), e), f), g) e h), é a existência de nexo de causalidade entre os danos ocorridos no locado e a conduta negligente e descuidada da ré e a realização das obras no piso superior.
Consequentemente, também nesta parte, improcederá o recurso interposto.
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3. Por fim, defende a ré que se verificou extinção do vínculo contratual por perda total do locado, resultante de facto que não lhe é imputável, o que implicará a extinção da sua obrigação.Do acolhimento desta pretensão resultaria a procedência do pedido reconvencional formulado.
Dispõe o art. 1051º, al. e) do Cód. Civil que o contrato de locação caduca pela perda da coisa locada, preceito que se corrrelaciona com aquilo que é o núcleo essencial do próprio contrato de arrendamento (proporcionar a outrem o gozo temporário da coisa – cfr. art. 1022º do Cód. Civil) e é igualmente corolário lógico do art. 790º do mesmo diploma, onde se estatui que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.
Escreve Inocêncio Galvão Teles[1] que “a caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. O contrato resolve-se «ipso jure», sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo.”
O mesmo Mestre escreveu também (in “Manual dos Contratos em Geral”, 4ª ed., pág. 381) que “na caducidade os efeitos jurídicos desaparecem em consequência de facto não voluntário. Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor: caduca, no sentido de que cai por si, como folha que se desprende.”
No caso da alínea e) do art. 1051º do Cód. Civil, a caducidade do contrato tanto se pode verificar por a perda resultar de facto natural (incêndio; terramoto) ou de acção legítima do homem (demolição determinada por autoridade legítima, designadamente câmara municipal).
Só a perda total da coisa – que não a perda parcial – determina a caducidade do contrato de arrendamento.
A perda é total quando o evento, não imputável ao senhorio, impossibilitar objectivamente o seu uso pelo arrendatário para o fim convencionado. Por seu turno, a perda é parcial quando, não obstante o grau de destruição verificado, o arrendatário possa usufruir, no todo ou em parte, do seu gozo para o fim acordado.
É de salientar, porém, que para efeitos de caducidade do contrato, a perda não é vista apenas no plano naturalístico ou físico, mas antes por referência à própria finalidade do arrendamento.
Deste modo, há perda total da coisa se fica inviabilizada toda a utilização para os fins convencionados no contrato, quer a perda resulte de facto natural ou de conduta legítima humana, não imputável ao devedor (senhorio).
Mesmo que só parte da coisa fique destruída, haverá caducidade se o fim do contrato não puder ser realizado mediante a utilização da parte restante. Daí que haja perda total do arrendado quando este perdeu as condições mínimas indispensáveis para ser utilizado para o fim previsto pelas partes ao celebrarem o contrato, tornando-se irrecuperável essa afectação.
Em suma, ocorre perda total da coisa locada, quando o evento, não imputável ao senhorio, impossibilita, objectivamente, o seu uso para o fim convencionado.[2]
Retornando ao caso dos autos, o que se constata é que a ré iniciou obras no 1º andar do prédio onde se situa o locado, tendo retirado o seu telhado e que na noite de 13 de Junho de 2007, quando o prédio se encontrava destelhado, o rés-do-chão ficou inundado, em virtude das chuvas ocorridas nessa noite.
Daí advieram, como consequência, os danos que se mostram descritos na alínea f) da matéria fáctica dada como assente.
Consta ainda da matéria assente [al. g)] que: “As infiltrações encontradas no locado devem-se sobretudo às obras que se estavam a efectuar no piso superior e que neste momento se encontram paradas por terem sido consideradas ilegais pela fiscalização da Câmara Municipal … uma vez que não tinha licença. As obras de remodelação do 1º. andar incluíram a colocação de um novo telhado, aumento do pé direito, construção de um alpendre e substituição de paredes. As infiltrações ocorreram porque o local dos trabalhos não está devidamente protegido da chuva”.
Deu-se igualmente como provado que:
- os autores estão impossibilitados de utilizar a cozinha devido a problemas eléctricos [al. l)];
- os autores não podem receber amigos e familiares, especialmente nos aniversários e épocas festivas [al. m)];
- as infiltrações de água e a falta de condições de habitabilidade daí resultantes obrigam os autores a pernoitar em casa do filho [al. n)].
Ora, neste contexto factual, donde decorre que os autores não podem cozinhar, nem pernoitar no locado, para além de aí não poderem receber amigos e familiares, é de concluir, à semelhança do que se fez na sentença recorrida, que este não pode ser utilizado para o fim a que se destinava – habitação.
Haveria, assim, numa primeira abordagem, motivo para se considerar o contrato de arrendamento como caducado por perda total do arrendado. Só que, para tal efeito, o evento destruidor não poderia ser imputável ao senhorio.
Não é o que ocorre no caso “sub judice”.
É que, tal como assinala a Mmª Juíza “a quo”, a situação de degradação do arrendado é consequência da conduta, no mínimo negligente, da ré, que retirou o telhado do primeiro andar sem que tivesse isolado devidamente a placa do tecto do rés-do-chão, situação que esteve na origem da inundação verificada na habitação dos autores.
Para além disso, é também de destacar que a ré iniciou obras sem dispor da correspondente licença, o que motivou o seu embargo e que, tendo sido notificada pela entidade administrativa competente (Câmara Municipal …) para proceder às obras necessárias à reparação das anomalias verificadas (reparação do revestimento das fachadas, das paredes interiores e dos tectos falsos), as não executou.
Ora, na sequência do que já atrás se expendeu, para que a perda da coisa determine a caducidade do contrato de arrendamento é necessário que esta resulte de evento não imputável ao senhorio e não, o que se verifica nos presentes autos, em que a deterioração do locado se ficou a dever à negligência do próprio senhorio que não usou dos cuidados que lhe eram exigíveis na execução das obras que levou a cabo no 1º andar do prédio respectivo.
Como tal, também neste segmento, improcede o recurso interposto pela ré, sendo de confirmar, na íntegra, a sentença proferida pela 1ª Instância.[2]
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Sumário (art. 713º, nº 7 do Cód. do Proc. Civil):I - Só a perda total da coisa determina a caducidade do contrato de arrendamento, ocorrendo esta se fica objectivamente impossibilitada toda a utilização para os fins convencionados no contrato.
II – Porém, para que esta perda total conduza à caducidade do contrato de arrendamento é imprescindível que a mesma não seja imputável, a título de culpa, ao senhorio.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso interposto pela ré B…, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da ré/recorrente.
Porto, 21.6.2011
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Manuel Pinto dos Santos
João Manuel Araújo Ramos Lopes
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[1] In BMJ nº 83, pág. 151.
[2] Cfr. Ac. STJ de 7.7.1999, BMJ nº 489, págs. 311/5, Ac. Rel. Lisboa de 12.6.1997, CJ, ano XXII, tomo III, págs. 104/6, Ac. Rel. Porto de 3.11.2005, p. 0534732, Ac. Rel. Lisboa de 18.9.2007, p. 3428/2007 e Ac. Rel. Porto de 8.7.2008, p. 0822280, estes três últimos disponíveis in www.dgsi.pt.
[3] No corpo das suas alegações, sem a transpor para as respectivas conclusões, a ré/recorrente refere-se ainda a uma eventual nulidade da sentença, de acordo com o art. 668º, nº 1, al. e) do Cód. do Proc. Civil, devido à procedência de um pedido que não foi formulado pelos autores. Porém, lendo os pedidos por estes deduzidos e a parte dispositiva da sentença recorrida logo se verifica que tal nulidade não se mostra cometida, uma vez que a condenação se contém dentro dos limites do pedido, não se objectivando nem em quantidade superior nem em objecto diverso.