Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0220038 |  |
LOCATÁRIO
EXTINÇÃO
JOSÉ....., residente na Rua....., ......, intentou acção com processo comum e forma sumária contra HENRIQUE....., residente no lugar....., ....., pedindo a condenação do R. a pagar-lhe a quantia de 1.753 410$00, acrescida de juros à taxa legal de 10% ao ano, contados desde a citação até efectivo pagamento.
Para tanto, alega factos tendentes a demonstrar que celebrou com Maria..... um contrato de arrendamento urbano no qual o réu interveio na qualidade de fiador e principal pagador e que a referida Maria..... causou danos no arrendado cuja reparação está orçada em 1.753 410$00.
O réu contestou, impugnando os factos articulados pelo autor e invocando a excepção de extinção da fiança.
Simultaneamente, chamou à demanda a arrendatária MARIA......, residente no lugar....., ......
A chamada contestou, impugnando os factos articulados pelo autor.
Saneado e condensado o processo, sem reclamações, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com decisão da matéria de facto controvertida, ainda sem reclamações, após o que o Ex.mo Juiz proferiu sentença que condenou o R. e a chamada a pagar ao A. a quantia pedida, mas depois da alegação de recurso foi rectificada a parte dispositiva da sentença para a adequar à quantia efectivamente apurada, no valor de 1.345.000$00, com os juros pedidos.
Inconformado, apelou o Réu a pedir a revogação da sentença ou a repetição do julgamento quer por estar extinta a fiança quer por se ignorar quando foram praticados os danos cujo montante não teria sido concretamente apurado.
Como se vê da alegação que coroou com as seguintes Conclusões
1 - Um orçamento é uma previsão de custos e não um custo efectivo.
2 - Dado como provado que os danos que o arrendado apresentava orçavam em Esc. 1345.000$00 (um milhão trezentos e quarenta e cinco mil escudos), não podia a M.ma Juiz a quo condenar o Recorrente no pagamento de Esc. 1.753.410$00 (um milhão setecentos e cinquenta e trás mil quatrocentos e dez escudos), ou em qualquer outro valor.
3 - Não se sabendo qual o prejuízo efectivamente sofrido, não podia, desde logo, a douta Sentença condenar em tal quantia, já que se desconhece o valor real e correcto dos danos, e daí a douta Sentença devia os relegar para liquidação em execução de sentença.
4 - Sendo ainda certo que o valor orçado de Esc. 1.345.000$00 (um milhão trezentos e quarenta e cinco mil escudos), era respeitante a todos os danos alegados pelos A.A. e não foi dado como provado que este incluía a dala da cozinha e a pedra mármore (quesitos 10º e 11º).
5 - Por outro lado, é dado como provado que a chamada, no locado, não praticou qualquer acto que motivasse deterioração no arrendado.
6 - Com efeito, foi dado como provado que quando a chamada saiu do arrendado, este ficou no estado em que o encontrou - resposta ao quesito 19º.
7 - Nenhuma censura, assim, lhe pode ser imputada já que, de acordo com o art. 1.043º do Cód. Civil é seu dever manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
8 - No entanto, a M.ma Juiz invoca para o efeito o art. 342º do Cód. Civil inerente ao ónus da prova, já que, segundo a mesma, julga-se estar perante um facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado, cabendo assim ao Recorrente a referida prova.
9 - Entende o Recorrente que tal não é assim
10 - Na realidade, ficou provado que a arrendatária deixou o arrendado.
11 - E que, no mesmo, ficou um casal a habitá-lo.
12 - A chamada não pode responder por actos ilícitos praticados por terceiros sem a sua autorização e sem o seu conhecimento.
13 - A extinção da obrigação principal determina a extinção da fiança do Recorrente e daí, mesmo que os danos orçados existissem e fossem os alegados, nunca o Recorrente teria de os pagar ao Recorrido.
14 - Resulta assim que nenhuma responsabilidade pode ser imputada à arrendatária e, inerentemente, ao seu fiador.
15 - Obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem se limitar o número destes, a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração da renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.
16 - O contrato de arrendamento descrito nos autos recorridos teve inicio a 01 de Maio de 1989 e termo em 30 de Abril de 1990, renovável por sucessivos períodos iguais.
17 - Assim, a 30 de Abril de 1995 a fiança prestada pelo Recorrente à chamada, nos termos do artigo 655º do Cód. Civil, extinguiu-se.
18 - Não se sabendo em que data foram causados os danos, bem como quem os efectuou, não podia o Réu ser condenado no pagamento dos prejuízos existentes no imóvel, a existirem, e computados no valor real.
19 - Ao não decidir assim, violou a douta Sentença recorrida, entre outros, o disposto nos artigos 655º e 1.043º do Cód. Civil e 668º e 669º do Cód. Proc. Civil, devendo ser ordenado o reenvio do processo para novo julgamento, tendo em vista ser determinado o valor real dos prejuízos sofridos, a data em que os mesmos ocorreram e quem os causou.
20 - Se assim se não entender, deve a douta decisão recorrida ser revogada e substituída por uma outra, que julgue a acção totalmente não provada e improcedente, com as demais consequências.
Respondeu o recorrido em defesa do decidido.
Colhidos os vistos de lei, cumpre decidir as questões postas à nossa apreciação e que são as de
I - averiguar a autoria e consequente responsabilidade pelos danos - 5ª a 12ª e 14ª;
II - apurar o valor dos danos, mesmo depois de rectificada a sentença - Conclusões 1ª a 4ª;
III - saber se o Apelante é responsável, por via da fiança prestada, pela reparação dos danos - 13ª e 15ª a 20ª.
Mas primeiramente veremos que o Tribunal recorrido teve por assentes, sem discordância das Partes, pelo que também assim os julgamos, os seguintes
Factos
1 - Por contrato reduzido a escrito em 17.04.89, o autor deu de arrendamento à chamada, para habitação, a fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao 1º andar esquerdo do prédio urbano, sito no lote.., ....., concelho de..... - (A).
2 - O arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01.05.89 e a terminar em 30.04.90, prorrogável por sucessivos períodos iguais, mediante o pagamento da renda mensal de 23 000$00 - (B)
3 - O réu apôs a sua assinatura no referido contrato, a seguir à expressão “Fica por fiador e principal pagador do arrendatário, pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato e suas prorrogações “ - (C)
4 - Da cláusula 7ª do referido contrato consta que “o inquilino deverá, findo o contrato, entregar ao senhorio, a parte arrendada, em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nela presentemente se encontrar, indemnizando o proprietário dos prejuízos que porventura possa haver “ - (D)
5 - Quando foi dada de arrendamento à chamada, a fracção autónoma estava em razoável estado de conservação - (E)
6 - Em finais de 1995, o arrendado apresentava a alcatifa rota e muito suja, portas interiores partidas e descoladas, estores partidos e sem fita e caixas de estores partidas, parapeitos das janelas partidos, porta exterior partida, falta de algumas tomadas e interruptores, armário de parede em fórmica destruído, armário de banca partido, fechos das janelas partidos, azulejos e mosaicos das duas casas de banho e cozinha partidos, falta de sanita num dos quartos de banho, cilindro de 80 litros danificado e papel da parede arrancado. (2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º 8º, 9º, 12º, 13º, 14º, 15º, 16º).
7 - A reparação dos danos referidos nos quesitos anteriores está orçada em 1.345.000$00 com IVA incluído - (17º).
8 - Quando a chamada saiu do arrendado este ficou no estado em que o encontrou - (19º)
9 - Quando a chamada deixou o arrendado, ficou um casal a habitá-lo - (20º)
10 - A chamada deixou de habitar o arrendado a partir de finais de 1991, princípios de 1992 - (23º)
11 - A partir daquela data, passou a habitar o arrendado um casal - (24º)
Sintetizando esta factualidade, temos que por contrato reduzido a escrito em 17.04.89, o autor deu de arrendamento à chamada, para habitação, a fracção autónoma em causa, pelo prazo de um ano, com inicio em 01.05.89 e a terminar em 30.04.90, prorrogável por sucessivos e iguais períodos iguais, mediante o pagamento da renda mensal de 23 000$00.
O réu apôs a sua assinatura no referido contrato, a seguir à expressão “Fica por fiador e principal pagador do arrendatário, pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato e suas prorrogações”.
Da cláusula 7ª do referido contrato consta que “o inquilino deverá, findo o contrato, entregar ao senhorio, a parte arrendada, em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nela presentemente se encontrar, indemnizando o proprietário dos prejuízos que porventura possa haver”.
Quando foi dada de arrendamento à chamada, a fracção autónoma estava em razoável estado de conservação.
Quando a chamada saiu do arrendado, em finais de 1991 ou princípio de 1992 este ficou no estado em que o encontrou, mas ficou um casal a habitá-lo.
Em finais de 1995, o arrendado apresentava a alcatifa rota e muito suja, portas interiores partidas e descoladas, estores partidos e sem fita e caixas de estores partidas, parapeitos das janelas partidos, porta exterior partida, falta de algumas tomadas e interruptores, armário de parede em fórmica destruído, armário de banca partido, fechos das janelas partidos, azulejos e mosaicos das duas casas de banho e cozinha partidos, falta de sanita num dos quartos de banho, cilindro de 80 litros danificado e papel da parede arrancado. (2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º 8º, 9º, 12º, 13º, 14º, 15º, 16º), danos estes cuja reparação está orçada em 1.345.000$00 com IVA incluído.
Não se apurou que o casal que ficou a habitar a casa o fizesse com ordem e conhecimento do autor nem que este tivesse conhecimento da data da saída da chamada ou de que lá tenha ficado a viver esse casal - resposta negativa aos quesitos 21º e 25º.
Os danos foram verificados em finais de 1995 - e não quando a chamada deixou de viver na casa - resposta restritiva ao quesito 2º.
Sendo estes os factos e aplicando-lhes o Direito
I questão
Pretende o Apelante se ordene o reenvio do processo para novo julgamento, tendo em vista ser determinado o valor real dos prejuízos sofridos, a data em que os mesmos ocorreram e quem os causou.
Isto porque se não sabe quem entregou o imóvel ao A., não foi levado ao questionário o alegado em 9º da petição onde se afirmava que a inquilina entregou o locado num estado calamitoso e o orçamento não corresponde ao custo efectivo.
Nos termos do nº 4 do art. 712º do CPC, a Relação pode mandar ampliar a matéria de facto quando entenda que essa ampliação é indispensável à correcta aplicação do direito.
Ora, como se vai ver de seguida, a decisão de direito não carece de mais ampla factualidade e se é certo não ter sido quesitado o facto (?) conclusivo alegado em 9º da petição, não é menos verdade ter resultado improvado o quesito 1º, tirado do nº 22 da petição, que perguntava precisamente se a inquilina chamada deixou o arrendado em Novembro de 1995.
Não sofre dúvida ter sido celebrado entre A. e chamada, em Abril de 1989 e com início em 1 de Maio desse mesmo ano, um contrato de arrendamento de imóvel àquele pertencente, pelo período prorrogável de um ano, contra o pagamento da renda mensal de 23.000$00 e sujeito ao regime de renda condicionada.
Nesse mesmo contrato o R. ora Apelante obrigou-se como fiador e principal pagador da arrendatária, pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato e suas prorrogações.
Celebraram, pois, A. e chamada contrato de arrendamento que a lei ao tempo vigorante - art. 1022º e 1023º do CC - definia como contrato pelo qual uma das partes - o senhorio - se obriga a proporcionar à outra - o arrendatário ou inquilino - o gozo temporário de uma coisa imóvel, mediante retribuição.
Com qualquer contrato sinalagmático, o arrendamento gera obrigações para ambas as partes, fixadas na lei tanto para o locador - art. 1031º - como para o locatário - 1038º.
De entre estas e no que aqui interessa, avultam as previstas nas al. d), f), h) e i), ou seja, não fazer da coisa uma utilização imprudente, não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa, salvo permissão da lei ou autorização do locador, avisar imediatamente o locador de algum perigo que ameace a coisa ou de que terceiros se arrogam direitos em relação a ela e restituir a coisa locada findo o contrato.
A violação de algumas destas obrigações [(das al. d) e f)] dá ao senhorio o direito de resolver o contrato - art. 64º, nº 1, al. d) e f) do art. 64º do RAU e, antes, do art. 1093º do CC - e gera obrigação de indemnizar, como é próprio do incumprimento culposo - art. 798º - na certeza de que incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua - art. 799º, nº 1.
Mais especificamente quanto à obrigação de restituição, dispõe o art. 1043º que o locatário é obrigado a restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, presumindo-se que o arrendado lhe foi entregue em bom estado de manutenção.
Por sua vez e nos termos do art. 1044º, o locatário responde pelas deteriorações da coisa que não sejam inerentes a este uso prudente, salvo se tais deteriorações resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
Como claramente resulta da letra deste preceito, em conformidade, de resto, com a regra geral do nº 2 do art. 342º do CC, cabe ao locatário provar este facto extintivo de que a causa das deteriorações ilícitas não é imputável a si ou a pessoa a quem permitiu a utilização da coisa. Assim mesmo ensina a Doutrina [Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª ed., 130] e decide o Supremo Tribunal [Por último, o Ac. na Col. Jur. (STJ) de 2001, Tomo I, pág. 121].
Quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação - art. 562º - verificando-se esta obrigação de indemnizar em relação a todos os danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão - 563º.
Salvo outras causas determinadas na lei, o arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade ou por denúncia - art. 50º do RAU, aprovado pelo Dec-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.
Cada uma destas causas de cessação vem regulada na lei:
- acordo entre as partes (revogação ou distrate) - art. 62º
- resolução - arts. 63.º a 65º
- caducidade - arts. 66º e 67º
- denúncia - arts. 68º a 73º .
A resolução consiste na destruição da relação contratual que fora validamente constituída, destruição operada por um dos contraentes com base em facto posterior à celebração do contrato, no intuito de fazer regressar as partes à situação anterior à celebração do mesmo, como se não tivesse sido realizado, sendo equiparada, na falta de disposição especial, quanto aos seus efeitos, à nulidade anulabilidade do negócio jurídico - art. 433º do C.C.
A caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. O fundamento da resolução opera por si e imediatamente.
A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência, sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado.
O acordo das partes tem de ser reduzido a escrito quando o imóvel não seja logo devolvido ou quando contenha cláusulas compensatórias.
É imperativo o regime legal da resolução, da caducidade e da denúncia - 51º - sendo obrigatório o recurso a acção judicial, pelo senhorio, nos casos de resolução - (63º, 2), de denúncia (70º) e de caducidade - (55º, 2) se o arrendatário recusa despejar o prédio.
Voltando aos factos assentes e aplicando-lhes os preceitos legais ora vistos, é seguro que arrendado esteve em poder da arrendatária desde Maio de 1989 até finais de 1995, data em que o senhorio verificou os danos que a casa apresentava.
Com efeito, impendendo sobre a locatária a obrigação de restituir o locado findo o contrato e demonstrado ter ela incumprido tal obrigação quando deixou de viver no arrendado, em fins de 1991 ou princípio de 1992, data em que lá ficou a viver um casal, é forçoso concluir que o prédio só voltou à posse do senhorio em finais de 1995 por forma que se desconhece, mas não por restituição da inquilina.
Nem se diga que o contrato cessou com a saída da arrendatária, pois não se apurou qualquer uma das vistas formas de cessação do arrendamento. Como facto extintivo da sua obrigação de restituição, cabia à chamada inquilina provar a entrega, a realização da sua prestação, o cumprimento, a cessação do contrato, nos termos do art. 342º, nº 2, do CC. Prova que não fez, antes se apurou que o casal que ficou a habitar o arrendado já lá estava quando a inquilina saiu, como resulta do facto 9 acima, da resposta ao quesito 20º; portanto, o dito casal só lá permaneceu porque a locatária, antes de sair, lhe proporcionou o gozo da casa, em violação do disposto na al. f) do art. 1038º CC.
Tendo a chamada permitido a utilização da casa a terceiros, é responsável pelas deteriorações ocorridas desde que recebeu o locado até à sua restituição ao senhorio, apesar de, quando saiu, o ter deixado no estado em que o encontrou e os danos só poderem ter sido causados por aquele casal - art. 1044º do CC.
Não se torna, pois, necessário ampliar a matéria de facto para saber quem entregou o imóvel ao A. ou quando foram os danos praticados, se antes ou depois da entrega ao senhorio, ou quem os praticou. A inquilina recebeu a casa em bom estado de manutenção e enquanto esteve em seu poder ou de pessoas a quem proporcionou o seu gozo sofreu os descritos danos.
Por isso e nos termos dos art. 1043º e 1044º do CC, até cumprir a obrigação de restituição da coisa, a locatária responde pelos danos apresentados, a menos que prove que tais deteriorações não são imputáveis nem a si nem a terceiros a quem tenha proporcionado a utilização do arrendado.
Termos em que improcede e se desatende o vertido nas conclusões 5ª a 12ª, 14ª e 2ª parte da 19ª .
II
Quanto ao valor dos danos - conclusões 1ª a 4ª - temos que o A. pediu o pagamento de 1.753.410$00 (não falando em juros desde a citação), sendo 1.498.642$00 o valor orçado da reparação de todos os danos e o restante de imposto sobre o valor acrescentado, à taxa de 17%.
O senhor Perito averiguou os danos e avaliou a reparação dos encontrados na quantia de 1.150.000$00, acrescido do IVA a 17%, no total de 1.345.000$00.
Levada a matéria ao quesito 17ª, o Ex.mo Juiz acolheu o relatório pericial e decidiu que a reparação dos danos está orçada em 1345000$00 com IVA incluído. Naturalmente referia-se aos danos apurados nas respostas aos anteriores quesitos, não também à dala da cozinha e à pedra mármore, tudo em conformidade com aquele relatório pericial.
A fs. 4 da sentença (fs. 92 dos autos) concluiu: A chamada deve assim o autor a quantia de 1.345.000$00 que este terá de pagar para reparar tais estragos.
Apreciou de seguida a responsabilidade do fiador e na decisão condenou os demandados a pagar ao autor a quantia inicialmente pedida de 1.753.410$00.
Antes de mandar subir o recurso e como a lei lhe impõe, o Ex.mo Juiz leu a alegação do apelante, deu conta do erro e, ao abrigo dos art. 666º, nº 2 e 667º, nº 1, do CPC, corrigiu o lapso manifesto, reduzindo a condenação aos apurados 1.345.000$00 e ajustando a condenação em custas ao decaimento. Procedeu em total conformidade com a lei.
Não é, porém, certo que, como diz o Apelante, os 1345000$00 respeitassem a todos os danos pedidos, pois o valor deles era de 1.498.642$00, correspondendo a diferença para o pedido total ao IVA.
Por outro lado, o valor da reparação dos danos é o encontrado, independentemente da expressão orçados a que se agarra o recorrente. É claro que o valor orçado ou orçamentado pode não ser igual ao custo efectivo, mas corresponde ao preço da empreitada logo que aceite o orçamento e deve ser pago (art. 1207º e 1211º) qualquer que seja o custo efectivo da obra. Condenando no pagamento do valor orçado deu o Ex.mo Juiz inteiro cumprimento ao disposto nos art. 562º a 566º do CC e não tinha que remeter o apuramento dos danos para execução de sentença por ter presentes todos os elementos necessários para quantificar a indemnização - art. 661º, nº 2, do CPC.
Também improcede o concluído de 1ª a 4ª.
Resta saber se o Apelante é responsável, por via da fiança prestada, pela reparação dos danos . É a III questão levada às conclusões 13ª e 15ª a 20ª.
Nesta parte releva a factualidade seguinte:
O réu (aqui apelante) apôs a sua assinatura no referido contrato, a seguir à expressão “Fica por fiador e principal pagador do arrendatário, pelo exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato e suas prorrogações".
Da cláusula 7ª do referido contrato consta que “o inquilino deverá, findo o contrato, entregar ao senhorio, a parte arrendada, em bom estado de conservação e com todos os vidros, chaves e tudo o mais que nela presentemente se encontrar, indemnizando o proprietário dos prejuízos que porventura possa haver".
O presente contrato iniciou-se em 1 de Maio de 1989 e, dado que foi celebrado pelo período de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, teve a sua primeira renovação em 1 de Abril de 1990.
A inquilina saiu do arrendado em fins de 1991 ou princípio de 1992, deixando a casa no estado em que a recebeu, tendo ficado a habitar o arrendado um casal.
Jamais senhorio e ou inquilina puseram termo a este contrato por qualquer forma admitida na lei e nunca a inquilina restituiu a casa ao senhorio, mas este teve acesso à casa em finais de 1995, altura em que verificou os danos apurados.
Como é sabido e resulta da lei - art. 627º do CC - o fiador garante, assegura com o seu património, a satisfação do direito do credor.
É , ainda, certo que a extinção da obrigação afiançada, a obrigação principal, determina a extinção da fiança. Trata-se de corolário lógico da acessoriedade da fiança expressamente afirmado no art. 651º do CC.
Mas nem toda a fiança é acessória da obrigação principal no sentido de que primeiramente deve o credor exigir a obrigação ao devedor principal. Como se vê do art. 640º, al. a), do CC, se tiver assumido a obrigação de principal pagador, o fiador não goza do benefício da excussão e o credor tem o direito de exigir de qualquer deles toda a prestação - art. 519º, nº 1, CC.
De qualquer forma, a fiança não pode exceder a dívida principal - art. 631º, nº 1 - mas pode garantir obrigações futuras - art. 654º - tem o conteúdo daquela e cobre as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor - 634º, todos do CC.
Especificamente para a fiança pelas obrigações do locatário, estabelece o nº 1 do art. 655º do CC que, salvo estipulação em contrário, tal fiança abrange apenas o período inicial de duração do contrato; e acrescenta o nº 2: obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem se limitar o número destes, a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração de renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação.
Dir-se-á, antes de mais, que as disposições contidas neste artigo são supletivas. Nada obstará a que se estabeleçam no contrato regras diferentes das legais, e se obrigue o fiador em termos mais ou menos onerosos [P. Lima-A. Varela, Anotado, I, nota 1 ao art. 655º]. Nem podia deixar de ser assim em matéria não excluída da disponibilidade das partes e em que vigora, dentro dos limites da lei, naturalmente, ampla liberdade negocial - art. 405º, nº 1, do CC.
Que a Relação de Lisboa já decidiu, há mais de vinte anos, ser imperativa a norma em análise é ponto resultante do sumário inscrito no BMJ 309-393; mas não é menos certo que a mesma Relação emitiu pronúncia em contrário em seus Acórdãos de 25.11.1986 e 15.6.89 [Col. Jur. 1986-V-126 e 1989-III-141].
A Relação do Porto reafirmou a natureza supletiva do preceito em seus Ac. de 9.5.95 [Col. Jur. 95-III-210] e de 16.11.93, como se infere das expressões salvo estipulação em contrário e na falta de nova convenção [Col. Jur. 93-V-219].
Já o Supremo Tribunal, apreciando aquele Ac. da Relação de Lisboa, de 15.6.89, referiu ser imperativa a norma do nº 2 do art. 655º do CC e nula a cláusula pela qual o fiador se constitui na obrigação de garante para além do prazo de cinco anos previsto naquele artigo, sem que um novo prazo seja definido [Ac. de 23.4.90, no BMJ 396-388, referido pelo Apelante].
Tal cláusula seria nula porque tornaria a obrigação do fiador indeterminada e ilimitada. Sem o afirmar expressamente, referia-se o Supremo à nulidade da fiança por indeterminabilidade do objecto, nos termos do art. 280º, nº 1, do CC, questão que fez correr muita tinta e acabou por ser objecto de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência em 23.1.2001, publicado no DR., IA, de 8.3.2001, com o seguinte sumário:
É nula, por indeterminabilidade do objecto, a fiança de obrigações futuras, quando o fiador se constitua garante de todas as responsabilidades provenientes de qualquer operação em direito consentida, sem menção expressa da sua origem ou natureza e independentemente da qualidade em que o afiançado intervenha.
Não é o caso da fiança do locatário quando, à partida, está determinado ou é determinável o objecto da fiança. Esta garante o exacto cumprimento de todas as condições inerentes a este contrato e suas prorrogações, obrigações perfeitamente expressas no art. 1038º do CC. A questão está na interpretação do nº 2 do art. 655º do CC.
Em 17.6.98 [Ac. na Col. Jur. (STJ) 98-II-114] o mesmo Supremo Tribunal decidiu ser válida a cláusula incluída em contrato de arrendamento que estendia a responsabilidade do fiador até à restituição do arrendado, mesmo que houvesse alteração da renda fixada e mesmo depois de decorrido o prazo de cinco anos, aludido no art. 655º do CC. Clausulara-se expressamente no contrato a subsistência da fiança apesar de alterações de renda e mesmo para além dos cinco anos, até à efectiva restituição do locado.
Interpretando a expressão nova convenção, o referido Ac. de 16.11.93, desta Relação, decidiu que «a nova convenção a que se refere o nº 2 do art. 655º do Cód. Civil não tem que ser posterior à celebração do contrato de arrendamento, nem tem que ser contemporânea da alteração legal ou contratual da renda. Há-de é ser autónoma, isto é, específica da obrigação que se pretende assumir, figurando, nessa medida, quando aposta no próprio contrato celebrado inicialmente, como fiança de obrigações futuras».
E concluiu: existe, pois, no contrato, clausulado (nova condição[Deve ter-se escrito “nova convenção”]) que constitui estipulação manifestamente destinada a afastar o regime supletivo legal (nº 2 do art. 655º).
Contra este entendimento insurgiu-se a Relação de Lisboa [Ac. de 18.5.95, na Col. Jur. 95-III-109] nos termos seguintes:
A duração da fiança prestada a favor do locatário tem suscitado larga reflexão devido á sensibilidade dos interesses em confronto, uma vez que se trata de contrato com especial vocação de perenidade, o que tem o seu expoente máximo no regime do arrendamento urbano quando a sua renovação reveste a característica da obrigatoriedade na óptica do locador. Por um lado, se este exige um fiador e ao fim de determinado período de tempo vê a fiança extinguir-se sem poder por isso denunciar o contrato, entra em crise um dos pressupostos que o determinaram à contratação. Por outro lado, se o fiador assume, sem a devida consciência do que faz, uma obrigação cuja duração e importância não pode controlar, sem que qualquer correspectivo lhe seja devido em contrapartida do encargo suportado, está preso a um vínculo cuja iniquidade é fácil constatar.
Daí que o legislador do Código Civil de 1966 tenha desde o inicio considerado o problema, como se vê dos trabalhos preparatórios designadamente do que Vaz Serra escreveu - cfr. Fiança e Figuras Análogas, BMJ nº 71, pg. 261 e segs..
E considerou-se não ser suficiente o regime geral da fiança de obrigações futuras inserto no art. 654º - ao qual se seria levado dado que a locação, por força da sua especificidade já apontada, é fonte norma de obrigações futuras -, instituindo-se em seu lugar o regime especial que o art. 65º contém.
Em linhas gerais, a lei determina que a fiança só vale, em princípio, para o período inicial, não se estendendo às renovações; admite-se, porém, estipulação em sentido contrário; existindo esta, e não sendo feita limitação ao número de renovações garantidas pelo fiador, entende-se que a fiança se extingue logo que haja alteração da renda ou logo que passem cinco anos sobre o início da primeira prorrogação; admite-se que, neste último caso, a fiança possa subsistir se houver nova convenção.
Tem sido maioritário ... o entendimento segundo o qual estas regras têm natureza supletiva, do que é exemplo a seguinte passagem de Antunes Varela, Das obrigações em Geral, Vol. II, 5ª edição, pg. 500: 'Todas estas limitações revestem, como na própria disposição se prescreve, carácter supletivo. Assim mesmo, constituem um meio precioso de defesa do fiador conhecendo-se a frequência com que, compreensivelmente aliás, os senhorios exigem a prestação de fiança, sobretudo nos contratos de arrendamento."
Não nos satisfaz esta afirmação, com ressalva do muito respeito merecido por este ilustre jurista. O nº 2 não contêm na sua letra uma afirmação clara da sua natureza supletiva, a qual implicaria a possibilidade de, por ocasião da estipulação inicial da fiança se convencionar logo que esta vigoraria para além daquele limite de cinco anos, mesmo sem se limitar o número de renovações; e a existência da afirmação clara dessa natureza supletiva resulta da diferença entre a expressão que nele se usa na falta de nova convenção - e a constante do nº 1 - salvo estipulação em contrário.
Sendo de presumir que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados - art. 9º, nº 3 -, o uso, em preceitos contíguos, de diferentes expressões a respeito da mesma matéria significará coisas diferentes; acresce que esta segunda expressão poderia equivaler a uma outra que fosse, por exemplo, "na falta de diferente convenção", mas não é isto o que consta do nº 2, onde a expressão "nova" aponta para a necessidade de uma convenção que não seja a mesma que institui a fiança.
Aliás, o intérprete deve igualmente presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas; e esta será, no caso, aquela que melhor defenda o fiador - cuja posição em relação a um arrendamento tem os riscos especiais que já ficaram aflorados - contra a insuficiente ponderação e a imperfeita consciência da responsabilidade que assume. Uma nova convenção obrigará a que o fiador repense o alcance daquilo a que se obrigou.
Assim, uma cláusula que se limite a dizer que a fiança abrangerá as renovações do arrendamento não garante que o fiador tenha previsto o seu real alcance. Nesse caso, só uma nova estipulação de fiança vinculará o fiador para além do período de 5 anos que o nº 2 prevê, garantindo que ele está consciente daquilo a que se obriga...
E sempre a nova convenção terá que ser posterior à primeira, sob pena de se esquecer o sentido inequívoco da expressão usada pelo legislador. Não será, pois, aceitável o entendimento que foi adoptado pela Relação do Porto no seu acórdão de 16/11/93, publicado na Col. Jur., 1993, Vol. V, pg. 218, para o qual, pressupondo a natureza supletiva do nº 2 do art. 655º, a nova convenção pode ser uma cláusula inserida no próprio contrato de arrendamento em sentido diverso do que é preceituado no nº 2; na verdade, esta ideia faz tábua rasa da diferença de redacção assinalada e da intenção que lhe está subjacente.
A declaração de fiança em análise consta do documento em que as partes verteram o contrato de arrendamento, documento escrito, pois.
Não sofre dúvida que a lei - art. 236º, nº 1, do CC - consagra, como grande princípio da interpretação negocial, a conhecida doutrina da impressão do destinatário: torna-se o declaratário efectivo, nas condições reais em que se encontrava, e presume-se depois ser ele uma pessoa normal e razoável, medianamente instruída e diligente. E o sentido prevalecente será aquele que objectivamente resulte da interpretação feita por esse destinatário razoável, que ajuíza não só das circunstâncias efectivamente conhecidas pelo declaratário real mas também daquelas outras que um declaratário normal, posto na situação daquele, teria conhecido[Calvão da Silva, Estudos de Direito Civil (Pareceres), 124].
A prevalência do sentido correspondente à impressão do destinatário é, todavia objecto, na lei, de uma limitação, em conformidade com o ponto de vista de LARENZ e, entre nós, de FERRER CORREIA: para que tal sentido possa relevar torna-se necessário que seja possível a sua imputação ao declarante, isto é, que este pudesse razoavelmente contar com ele (art 236º, nº 1, in fine). Não se verificando tal coincidência entre o sentido objectivo correspondente à impressão do destinatário e um dos sentidos ainda imputáveis ao declarante, a sanção parece ser a nulidade do negócio.
Em conformidade com o ditame da velha máxima «falsa demonstratio non nocet», o nº 2 do artigo 236º estabelece que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Neste caso a vontade real, podendo não coincidir com o sentido objectivo normal, correspondeu à impressão real do destinatário concreto, seja qual for a causa da descoberta da real intenção do declarante. O sentido querido realmente pelo declarante releva, mesmo quando a formulação seja ambígua ou inexacta, se o declaratário conhecer este sentido (com as limitações decorrentes, para os negócios formais, do art. 238º, nº 2). Quer dizer: a ambiguidade objectiva, ou até a inexactidão, da expressão externa não impedem a relevância da vontade real, se o destinatário a conheceu. Houve coincidência de sentidos (o querido e o compreendido), logo, este é o sentido decisivo[Mota Pinto, Teoria Geral, 3ª ed., 449].
Nos termos do art. 238º do CC,
1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.
A doutrina preferível, em tese geral, quanto ao problema da hermenêutica negocial, sofre desvios quanto a certos negócios. Esses desvios traduzem-se:
Num maior objectivismo: é o que sucede nos negócios solenes ou formais. Quanto a estes, o sentido objectivo correspondente à impressão do destinatário, isto é, o sentido correspondente à doutrina geral, não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência, embora imperfeita, no texto do respectivo documento (art 238º, nº 1). Tal restrição constitui «um corolário natural - se não mesmo inevitável - do carácter solene destes negócios».
Qual a consequência da inexistência de uma expressão, ainda que imperfeita, da impressão do destinatário no texto do documento? O artigo 238º deixa a questão em aberto. Há quem propenda para a relevância do sentido objectivo normal. Parece, todavia, preferível a solução para a qual já se inclinava M. DE ANDRADE: a «nulidade do negócio, em sede interpretativa». Como fundamento desta solução formulamos o argumento de que o problema é, no fundo, um problema de vício de forma: o sentido obtido, no plano da interpretação, isto é, o sentido correspondente ao critério do artigo 236º (impressão do destinatário), não está formalizado. Ora, a sanção correspondente ao vício de forma é, como sabemos, a nulidade (art. 220º).
Admite-se, todavia, que um sentido não traduzido, rudimentarmente sequer, no respectivo documento, possa valer, desde que se verifique um duplo condicionalismo:
1) - Corresponder à vontade real e concordante das partes, mesmo no caso de real impropriedade das expressões utilizadas («falsa demonstratio non nocet»).
2) - Não oposição a essa validade das razões determinantes da forma do negócio: assim, por exemplo, parece haver obstáculo insuperável, quando essas razões forem, predominantemente, razões de certeza ou segurança e quando estejam em causa interesses de terceiros [Ibidem, 452/453].
Embora a letra da lei não seja decisiva na sua interpretação - art. 9º, nº 1 -, certo é que não pode ser considerado pelo intérprete pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso - nº 2 - pois na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete deve presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados - nº 3.
Aplicando estes ensinamentos doutrinários e comandos legais à interpretação tanto da cláusula constitutiva da fiança como do nº 2 do art. 655º do CC, temos por seguro que a fiança não se extingue com a alteração da renda, alteração impensável ao tempo da feitura da norma mas legal à data dos contratos de arrendamento e constitutivo da fiança. Quando, em 1989, um fiador normalmente prudente garante um contrato sem limite de prorrogações sabe, ou deve saber, que a lei permite aumentos anuais de renda.
Mas também sabe que decorridos cinco anos sobre a primeira renovação a fiança se extinguira ope legis, a menos que então ele renove a convenção de fiança ou se, logo na convenção inicial de fiança, tiver afastado este limite de cinco anos.
A extinção da fiança pelo decurso do prazo de cinco anos sobre a primeira prorrogação resulta directamente da letra da lei e está conforme à defesa dos interesses em jogo; se dúvidas houvesse, prevaleceria este entendimento por ser o que conduz ao maior equilíbrio das prestações - art. 237º CC.
Com efeito, a nova convenção a que se refere o nº 2 do art. 655º não pode deixar de ser uma convenção nova, diferente da inicial, a menos que nesta as partes tenham expressamente afastado a necessidade de recurso a nova e futura convenção, assumindo aí o fiador a obrigação para além dos cinco anos de lei. Prazo de cinco anos este também vigorante - art. 654º, in fine -, em geral e na falta de convenção em contrário, para fiança de obrigações futuras.
Na falta de nova convenção e perante a cláusula de garantia do contrato e suas prorrogações, sem se limitar o número delas, ficaria o fiador indefinidamente amarrado a obrigações porventura pesadas, permitindo ao credor-locador desinteressar-se da sorte do arrendamento, pois sempre teria ao seu dispor o património do fiador.
Voltando ao nosso caso e revendo a cláusula em apreço, temos por certo que o fiador se obrigou, logo de entrada, pelo exacto cumprimento, pelo locatário, de todas as condições inerentes ao contrato e suas prorrogações, não se tendo limitado o número destas.
Também é seguro que em 30 de Abril de 1995, quando se completaram cinco anos sobre a primeira prorrogação, nenhuma nova convenção houve.
Portanto e nos termos do nº 2 do art. 655º do CC, a fiança prestada pelo Apelante à locatária e em favor do locador extinguiu-se em 30 de Abril de 1995.
Sabemos que os danos são da responsabilidade da arrendatária afiançada mas não se sabe quando eles ocorreram, se foi antes ou depois de Maio de 1995; apenas é certo terem sido eles verificados em finais de 1995.
Além de serem da responsabilidade da arrendatária, é facto constitutivo do direito do A. credor contra o fiador terem os danos ocorrido na vigência da fiança - art. 342º, nº 1, CC.
Ora, o A. não provou este facto e disso se deu conta a sentença em crise quando afirma terem os danos ocorridos em período abrangido na sua quase totalidade pela vigência da garantia da fiança. Mas bem podem ter ocorrido fora desse período de validade, depois de Maio e até finais de 1995, sendo até mais provável que alguns deles - falta de tomadas e interruptores, destruição de fechos das janelas, do cilindro e exaustor e falta de sanita no quarto de banho - tenham sido provocados muito próximo da saída.
Assim, não se sabendo se os danos foram praticados antes ou depois de extinta a fiança, resta decidir contra a parte a quem o facto aproveitaria, o A. locador.
Tem, nesta parte, razão o Apelante e não pode manter-se o decidido.
Decisão
Termos em que, na procedência da apelação, acordam os da Relação
a) - revogar a decisão recorrida,
b) - absolver o R. ora recorrente do pedido e
c) - condenar nas custas pelo Apelado, por vencido - art. 446º, n.os 1 e 2, do CC.
Porto, 19 de Fevereiro de 2002
Afonso Moreira Correia
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves