Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0131246 |  |
CONTRATO-PROMESSA
PROCEDIMENTOS CAUTELARES
ENTREGA JUDICIAL DE BENS
ADMISSIBILIDADE
DL 149/95 DE 1995/06/24 ART21 N1.
II - Este princípio sofre, porém, duas excepções, uma delas relativa à forma, a outra referente às disposições que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato-promessa.
III - Relativamente à forma, em princípio, o contrato-promessa apenas deve ser reduzido a escrito particular quando para o contrato prometido a lei exigir documento.
IV - No caso do contrato-promessa de locação financeira, pressupondo que o bem está em poder do promitente locatário, que existe motivação para a resolução desse contrato-promessa e que o bem é já pertença do promitente locador ou este é titular de um direito que lhe permite dispor do mesmo, não há motivos bastantes para afastar a restituição do bem prometido locar.
V - Assim, é aplicável ao contrato-promessa de locação financeira o procedimento cautelar definido no artigo 21 n.1 do Decreto-Lei n.149/95, de 24 de Junho - entrega judicial.
1. RELATÓRIO.
“..... LEASING, S.A.”, com sede na Rua .............,
veio instaurar Procedimento Cautelar de Entrega Judicial, ao abrigo do disposto no art. 21, do DL 149/95, de 24/6, contra
“N............, Ld.ª”, com sede na Zona Industrial .............,
pedindo que lhe sejam entregues os imóveis e bens que descrimina no art. 5.º do requerimento inicial, os quais se encontram em poder da requerida.
Para o efeito, a requerente alegou a seguinte factualidade para justificar esse seu pedido:
. Celebrou com a requerida, em 30.1.98, um contrato promessa de locação financeira imobiliária, por força do qual prometeu locar-lhe o lote de terreno com o n.º .., destinado a construção para fins comerciais ou industriais, com a área de 8.325 m2, sito no Lugar ..........., correspondendo-lhe o alvará n.º ../.., descrito na respectiva Conservatória sob o n.º ... e inscrito na matriz sob o art. ...., bem assim as construções a edificar aí, designadamente, uma unidade industrial, escritórios e quatro pontes rolantes e ainda a fracção autónoma do prédio urbano em construção nos lotes n.ºs .. e .., destinado a comércio, escritórios ou serviços, sito no mesmo aludido local, correspondendo-lhes (àqueles lotes) o mesmo identificado alvará, lotes esses descritos na Conservatória sob o n.ºs .... e ... e inscritos na respectiva matriz sob os n.ºs ... e ..., respectivamente, tudo representando uma operação de financiamento no montante global de 377.720.000$00;
. Celebrou ainda com a mesma requerida, em 9.7.98, um outro contrato promessa, mediante o qual prometeu locar-lhe a fracção autónoma do prédio urbano em construção nos lotes n.ºs .. e .., destinado a comércio, escritórios ou serviços, sito no mesmo aludido local, correspondendo àqueles lotes o mesmo referido alvará de loteamento, lotes esses descritos na respectiva Conservatória sob os n.ºs ... e ... e inscritos na matriz sob os n.ºs ... e ..., respectivamente, representando uma operação financeira no montante global de 25.000.000$00;
. Acrescentou que, nos termos desses contratos e por os imóveis objecto dos mesmos não se encontrarem, à data da celebração daqueles, em condições de formalmente serem adquiridos por si, foi acordado entre ambas que a requerida se obrigava a edificar as construções prometidas locar, bem assim a obter a documentação necessária à celebração da escritura de compra e venda dos imóveis referidos até 31.3.98 e 31.9.98, respectivamente, e ainda a celebrar consigo os contratos definitivos de locação financeira até essas mesmas datas, enquanto, pela sua parte, se obrigava a suportar os custos dessas edificações, sendo-lhe directamente facturado os montantes inerentes à realização das mesmas;
. Na sequência da celebração dos aludidos contratos promessa de locação financeira, a requerida celebrou dois contratos promessa de compra e venda, em 23.1.98 e 22.6.98, com a dona dos mencionados terrenos – “V.........., S.A.” – e dois contratos de empreitada, em 23.1.98 e 22.6.98, com a sociedade construtora das fracções supra referidas – “S........, Ld.ª”;
. A Requerida, nos termos do estabelecido nos aludidos contratos promessa de compra e venda, nomeou a Requerente para assumir a posição de promitente compradora que aquela detinha nesses mesmos contratos, o que foi aceite e comunicado por si à respectiva promitente vendedora, assim assumindo a posição de promitente compradora detida pela Requerida;
. Aduziu ainda que, entretanto, procedeu à aquisição, através da competente escritura, do aludido lote 37 a que alude aquele primeiro contrato promessa de locação financeira e que foi acordado entre a Requerente, a Requerida e a referida sociedade construtora – “S..........., Ld.ª” – que o custo da construção das fracções a edificar nos aludidos lotes seria facturado directamente à Requerente, suportando esta última o preço integral da construção dessas fracções, ficando dona das mesmas, o que sucedeu, sendo que tais fracções se encontram já construídas e totalmente pagas pela requerente, sendo utilizadas e fruídas pela Requerida;
. Porém, a Requerida, apesar do estabelecido nos mencionados contratos promessa de locação financeira, não pagou os juros contratualmente previstos e calculados sobre os montantes efectivamente disponibilizados pela Requerente, nem celebrou os prometidos contratos de locação financeira dentro dos prazos contratualmente fixados, sem que para tal tenha apresentado qualquer justificação, pelo que, através de comunicação que lhe dirigiu em 20.7.2000, considerou resolvidos os aludidos contratos promessa com a obrigação de cessar a utilização que aquela Requerida vinha fazendo dos imóveis prometidos locar;
. Apesar de tal comunicação, a Requerida não lhe restitui os aludidos imóveis, bem assim como não se disponibilizou a celebrar os mencionados contratos definitivos e a pagar os montantes em dívida, motivo pelo qual se viu obrigada a recorrer ao presente procedimento cautelar.
No tribunal “a quo” foi ordenada a citação da Requerida para se opor, querendo, ao procedimento solicitado, por se ter entendido que não vinham alegados factos bastantes de onde pudesse concluir-se que a audição daquela iria pôr em risco o fim ou a eficácia do procedimento.
Apresentou, então, a Requerida oposição, tendo, numa primeira linha, alegado facualidade para justificar a recusa da providência solicitada, já que o deferimento da mesma lhe iria causar maiores prejuízos que aqueles que se pretendem evitar para a Requerente, para tanto apelando ao disposto no art. 387, n.º 2, do CPC.
Para além disso, justificando o indeferimento da providência, limitou-se a aduziu que a não celebração dos contratos definitivos de locação financeira se ficou a dever a motivos alheios à sua vontade, já que a sociedade que se obrigara a realizar a mencionadas empreitadas abandonou as obras que vinha realizando, deixando-as inacabadas e cheias de anomalias, tendo sido até por tal motivo que a Requerente não procedeu ao pagamento da totalidade do preços estabelecidos nos aludidos contratos de empreitada, sendo certo que os imóveis edificados tão pouco estão em condições de serem licenciados para a actividade a que se destinavam, não tendo a Requerente providenciado para ultrapassar essa situação de incumprimento dos ditos contratos de empreitada.
A Requerente tomou ainda posição quanto à documentação junta com a oposição, adiantando que a mesma não tem a relevância que a Requerida lhe pretende dar, para justificar o incumprimento em que caiu.
Subsequentemente, foi proferido despacho a julgar inepto o requerimento inicial, por se entender que o pedido formulado estava em contradição com a causa de pedir e, nessa medida, foi a Requerida absolvida da instância.
Para o efeito, ponderou-se que, baseando-se a providência de entrega judicial dos mencionados imóveis no incumprimento por parte da Requerida dos contratos promessa de locação financeira, não podia a mesma sustentar-se no regime que vem previsto no art. 21, do DL 149/95, de 24/6, pois que este último normativo apenas é aplicável aos casos de existência de um contrato de locação financeira e não a um contrato promessa de locação financeira;
acrescendo ainda que a locação financeira pressupõe que o locador seja o proprietário dos bens cedidos por força daquele contrato, sendo que não vinha devidamente comprovado nos autos que a Requerente fosse dona dos imóveis objecto dos contratos promessa referidos.
Do assim decidido interpôs recurso de agravo a requerente, tendo apresentado alegações em que concluiu da forma que se passa a indicar:
- Os imóveis objecto da presente providência cautelar de entrega judicial encontram-se já construídos, integralmente pagos pela aqui agravante e os contratos definitivos de locação financeira só não foram celebrados por motivos exclusivamente imputáveis à aqui agravada;
- Nos termos do disposto no n.º 1 do art. 410 do Código Civil, "A convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido...”;
- Nos termos do n.º 1 do art. 21 do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, uma vez resolvido o contrato e não tendo sido restituído o bem ao locador, pode este requerer ao Tribunal providência cautelar tendo em vista a entrega do bem, normativo legal que se enquadra nas disposições aludidas no n.º 1 do art. 410 do Código Civil;
- Nos termos da alínea d) dos considerandos dos contratos promessa de locação financeira juntos aos autos, ambas as partes acordaram, expressamente, vincular-se, desde logo, nos termos e cláusulas dos contratos de locação financeira prometidos celebrar;
- Condições gerais e particulares dos contratos de locação financeira para as quais os próprios contratos promessa remetem expressamente, por livre acordo das partes;
- Sendo certo que, em face do incumprimento da agravada, os contratos foram validamente resolvidos, os imóveis não foram entregues, nem pagas as quantias em dívida, encontrando-se, assim, devidamente preenchidos os requisitos exigidos pelo art. 21 do DL n.º 149/95, de 24 de Junho;
- Isto posto, o douto despacho de que ora se recorre fez, salvo melhor opinião, uma incorrecta interpretação do preceituado no art. 21 do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, ao considerar não ser este (providência cautelar de entrega judicial) o meio idóneo para a aqui agravante fazer valer os seus direitos e, em consequência, decretar inepto o requerimento inicial e, em consequência, nulo todo o processado;
- Termos em que, deverá conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se o despacho recorrido, e ordenar-se o prosseguimento dos autos.
A Requerida apresentou resposta em que pugna pela manutenção do decidido.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do agravo, sendo que a instância mantém a sua validade.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
A materialidade a ter em conta para a apreciação do agravo é a que supra vem referida em relatório e que resulta da alegação da agravante, salvo no que diz respeito ao pagamento integral do preço dos aludidos contratos de empreitada e de que os imóveis estejam já totalmente acabados e prontos a ser licenciados pelas entidades competentes, sendo que a agravada apresentou, no essencial, defesa por excepção e que, a seu ver, é motivo para a recusa do procedimento cautelar, nos termos do art. 387, n.º 2 ou, então, para o seu indeferimento, por não lhe ser imputável a não celebração dos contratos definitivos de locação financeira.
Posto isto, interessa definir o objecto do recurso, o qual passa por saber se, perante a celebração dos mencionados contratos promessa de locação financeira, a estes últimos são aplicáveis as normas que são próprias dos contratos prometidos, designadamente, no que tem a ver com a possibilidade de dedução da providência cautelar que vem prevista no art. 21, do DL 149/95, de 24/6.
Já vimos que no despacho recorrido foi entendido existir ineptidão do requerimento inicial, por se ter dado resposta negativa àquela questão, tendo-se ainda ponderado que o pedido de entrega formulado tinha como pressuposto ser a agravante dona dos aludidos imóveis o que não vinha comprovado nos autos.
Antes de entramos na apreciação daquela questão fundamental, sempre diremos que a conclusão lógica a retirar da argumentação aduzida no mencionado despacho não seria a absolvição da instância da requerida, mas antes o de julgar improcedente o procedimento solicitado, já que, atentas essas razões, não estaria ao alcance da agravante conseguir o seu desiderato, por não terem sido alegados os requisitos necessários para a procedência do pedido – não seriam aplicáveis aos contratos promessa celebrados o regime que vem previsto para os contratos prometidos e não vinha demonstrado a titularidade dos bens cuja entrega foi pedida.
Contudo, há que apreciar aquela questão da aplicação ou não ao contrato promessa das normas relativas ao contrato prometido.
Estabelece, a este propósito, o art. 410, n.º 1, do CC que
“À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa”.
Do preceito em causa resulta com manifesta evidência o princípio geral de que ao contrato promessa são aplicáveis as normas específicas do contrato prometido, para além daquelas que sejam comuns aos contratos em geral – trata-se da adopção do princípio da equiparação.
O princípio em causa sofre, porém, duas excepções, uma delas relativa à forma, a outra referente às disposições que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato promessa.
Relativamente à forma, em princípio, o contrato promessa apenas deve ser reduzido a escrito particular, quando para o contrato prometido a lei exigir documento.
No que diz respeito àquela outra excepção ao princípio da equiparação, dever-se-á ter em conta se uma determinada norma disciplinadora do contrato prometido é ou não aplicável ao respectivo contrato promessa, atendendo ao seu fundamento – v, no sentido acabado de expor, os ensinamentos de A. Varela, in “Das Obrigações Em Geral”, vol. I, 10.ª ed., págs. 315 a 316 e 327 a 328 e Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, 8.ª ed., págs. 346 e 364.
Para o caso de que nos vimos ocupando – não interessando aqui fazer qualquer referência à forma, já que estamos diante de contratos promessa que foram reduzidos a escrito - importa reflectir se algum fundamento existe para ser afastada a possibilidade de, em face da verificação de motivação bastante para os aludidos contratos promessa terem sidos resolvidos por parte da agravante, ser decretada a restituição imediata dos bens que foram objecto daqueles contratos promessa, através do procedimento cautelar a que alude o assinalado art. 21, do DL 149/95.
Cremos que a resposta a esta questão não poderá deixar de ser positiva.
Vejamos.
Atenta a natureza que reveste o contrato de locação financeira e os fundamentos que podem conduzir à sua resolução por incumprimento e os efeitos que daí podem resultar, sendo um deles a restituição do bem locado, não vemos motivos bastantes para afastar a mesma consequência – restituição do bem prometido locar – no caso de estarmos perante um contrato promessa de locação financeira, pressupondo que o bem está em poder do promitente locatário, que existe motivação para a resolução desse contrato promessa e que o bem é já pertença do promitente locador ou é titular de um direito que lhe permite dispor do mesmo.
No âmbito desses pressupostos, dúvidas não existem que a agravada vem dispondo dos bens que são objecto dos aludidos contratos, sendo que, embora tenha alegado que os edifícios a construir nos mencionados lotes não se encontram totalmente acabados – sem que se discrimine o que falta para os mesmos se considerarem concluídos – o que é certo é que aquela os vem utilizando para desenvolver a sua actividade, mais aceitando que o aludido lote .. e as edificações levadas a cabo nos referenciados lotes .. e .. pertencem à agravante, por não impugnar tal factualidade, assim se revelando destituída de fundamento a consideração expressa no despacho recorrido de que não vem comprovado nos autos a propriedade dos mencionados bens por parte da agravante.
Ora, a resolução do contrato de locação financeira pode ser declarada, por mora no pagamento das rendas (art. 16); nos termos gerais, com fundamento no incumprimento das obrigações assumidas (art. 17) e ainda por dissolução ou liquidação da sociedade locatária ou por verificação dos fundamentos para ser declarada a falência do locatário, com a inerente consequência de restituição do bem ou bens objecto do contrato de locação financeira.
No caso dos autos, um dos motivos que levou à declaração de resolução por parte da agravante dos aludidos contratos de promessa teve a ver com o não cumprimento de pagamento dos juros contratualmente previstos e que incidiam sobre as quantias adiantadas pela agravante para liquidação do sinal nos mencionados contratos promessa de compra e venda e dos adiantamentos efectuados para liquidação do preço dos também assinalados contratos de empreitada – materialidade não posta em causa pela agravada – sendo expressamente clausulado entre agravante e agravada nos aludidos contratos promessa de locação financeira que tal era motivo de resolução dos mesmos.
Diante deste apontado quadro, não se encontram motivos para não estabelecer para os contratos promessa de locação financeira a mesma consequência, face à verificação de fundamento para a sua resolução, que para os contratos de locação financeira é estabelecida em idênticas situações e que passa necessariamente pela restituição ao locador do bem ou bens locados.
Ambos os contratos, face aos termos em que foram definidos pelas partes, gozam de eficácia obrigacional, pelo que nesse aspecto vigora o falado princípio da equiparação, não havendo que distinguir para cada um deles os efeitos do negócio.
E, se assim vem entendida esta problemática, então não se descortina motivação suficiente para não ser aplicável ao caso o regime substantivo e processual que vem definido no art. 21, do citado DL e que tem a ver com a possibilidade de o locador se ver restituído do bem ou bens que foram objecto desses contratos de promessa de locação financeira, verificados que sejam os requisitos aí estabelecidos de que depende a procedência da respectiva providência cautelar de entrega imediata.
Aqui chegados, afigura-se-nos poder concluir que nenhum obstáculo de ordem substantiva ou processual existiria para dar seguimento à providência solicitada, muito menos padecendo o requerimento inicial do vício de nulidade que lhe é apontado na decisão recorrida.
Em face do raciocínio que se acaba de expor, é também correcto aceitar que assiste razão à agravante, ao pretender que seja dado seguimento aos termos normais da presente providência, designadamente, para averiguar se é de deferir a pretensão daquela, sem prejuízo de averiguação da eventual aplicação à situação descrita do que vem previsto na parte final do n.º 4, do citado DL, o que tudo depende de prova a produzir, atenta até a fundamentação adiantada pela agravada na questão prévia que levanta na oposição deduzida.
Desta forma, terão de aceitar-se como procedentes as conclusões adiantadas pela agravante para ver apreciado em juízo a sua pretensão e, em conformidade com a prova a produzir, se decidir do mérito daquela.
3. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se conceder provimento ao agravo e, revogando-se o despacho recorrido, determina-se que os autos prossigam os seus termos para, em conformidade com a prova a produzir e fixada a respectiva factualidade, se decidir do mérito do procedimento solicitado.
Custas do presente recurso a cargo da agravada, sem prejuízo da decisão que for tomada quanto ao benefício de apoio judiciário pela mesma solicitado.
Porto, 18 de Outubro de 2001
Mário Manuel Baptista Fernandes
Leonel Gentil Marado Serôdio
Maria Rosa Oliveira Tching