Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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António ..... e mulher Conceição ....., intentaram, em 9.5.2002, pelo Tribunal Judicial da Comarca de Vila do Conde – ..... Juízo – acção especial de Fixação Judicial de Prazo contra:
António S..... .
Pedindo que se fixe prazo de 60 dias para a outorga da escritura pública do contrato definitivo de compra e venda de uma parcela de terreno, com a área com 2000 m2, a destacar da descrição n°...../..... e do artigo rústico ....., sita no lugar de ....., da freguesia de ....., deste concelho, a confrontar do Norte com António S....., do Sul com Manuel ....., do nascente com caminho e do poente com os promitentes-vendedores, prometida comprar pelo requerido, aos requerentes.
Para tanto, alegaram, em suma, que:
- em 17 de Março de 1989, os requerentes celebraram um contrato-promessa de compra e venda com o requerido, por forma escrita, mediante o qual os primeiros prometiam vender ao segundo, e este comprar, uma parcela de terreno com a área de 2000 m2 a destacar da descrição n° ...../..... e do artigo rústico ...., sita no lugar de ....., da freguesia de ....., deste concelho, a confrontar do Norte com António S....., do Sul com Manuel ....., do nascente com caminho e do poente com os promitentes-vendedores;
- o preço acordado foi de 1.000.000$00, já recebido dos primeiros pelo segundo;
- no contrato-promessa de compra e venda não foi fixado prazo para a outorga do contrato definitivo, tendo ficado acordado que a escritura definitiva seria celebrada quando o segundo quisesse, tendo ficado a seu inteiro cargo, assim com a desanexação da referida parcela, e, para qualquer diligência, que fosse necessária, o segundo avisaria os primeiros com cinco dias de antecedência a fim de estes prestarem a colaboração necessária;
- competia ao requerido o encargo respeitante às despesas, e o mais que fosse necessário a proceder à mencionada desanexação;
- o requerido e a esposa estão na posse da parcela em causa;
- no entanto, até hoje, o requerido nada fez para desanexar a parcela e para marcar e celebrar a escritura de compra e venda.
Terminam, afirmando que, esta omissão duradoura e inexplicável, tem trazido grandes problemas e prejuízos aos Autores que não estão dispostos a protelar a situação, impondo-se por isso a marcação da escritura pública de compra e venda, reputando adequado o prazo de 60 dias para a celebração da mesma.
Regularmente citado, nos termos previstos no art. 1457°, n° 1, do Código de Processo Civil, o requerido respondeu, alegando, essencialmente:
- que a referida parcela está inserida na Reserva Agrícola Nacional e, desde 1990, que o requerido se encontra a tratar do processo de legalização/desafectação junto da Direcção Regional Reserva Agrícola, delegação Porto e posterior destaque junto da Câmara Municipal de Vila do Conde;
- porém, o pedido de desafectação junto do organismo competente só poderá ser efectuado pelos Autores, sendo estes os únicos com legitimidade para o requerer uma vez que estão inscritos como titulares da propriedade total;
- os Autores negaram-se por diversas vezes a assinar os documentos necessários à desafectação da parcela de terreno apesar das diversas solicitações efectuadas;
- os Autores nunca tiveram qualquer prejuízo com este processo, pois o valor do imóvel está pago e por fim que o prazo solicitado pelos Autores é curto já que é necessário efectuar a desafectação e o destaque.
Concluiu, pela improcedência da acção e se assim não se entender a fixação de um prazo não inferior a 90 dias para a realização da escritura definitiva, contados após os AA assinarem os respectivos pedidos de desafectação e destaque e os mesmos serem deferidos.
Foram inquiridas testemunhas - cfr. fls. 79 e 80 e foram juntos documentos pelo requerido a fls. 40 a 43 e 71 a 78.
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A final, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e absolveu o requerido do pedido.***
Inconformados recorreram os requerentes que, alegando, formularam as seguintes conclusões:a)- Em 17/03/89 foi celebrado o contrato-promessa.
b)- Ficou a cargo do requerido a tarefa da desanexação, registo e marcação da escritura pública, da parcela prometida vender.
c)- O recorrido nada fez nesse sentido.
d)- Os recorrentes, independentemente, dos problemas e prejuízos que para eles podem suscitar, por força da lei, não são obrigados a manter-se em incumprimento, embora imputável ao recorrido das suas obrigações.
e)- De resto, os problemas e os prejuízos para os recorrentes podem advir de muitas situações objectivas que todos os dias ocorrem - a morte, a negação da sua propriedade, a constituição de encargos, etc, etc.
f)- Mas não se pode de modo nenhum ignorar o interesse dos recorrentes em pretender ver cumprido o seu contrato.
Por isso, mostram-se, em obediência, preenchidos os pressupostos para a fixação de prazo, para o recorrido cumprido.
Por isso, a decisão viola o artigo 777°, n°2, do Cód. Civil.
Termos em que deve ser dado provimento ao recurso e revogando-se a decisão recorrida, se fixe o prazo para cumprir a obrigação, pois só assim se fará Justiça.
O requerido contra-alegou, pugnando pela confirmação do julgado.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta a seguinte matéria de facto:1. Em 17 de Março de 1989 os requerentes celebraram um contrato promessa de compra e venda com o requerido, por forma escrita, mediante o qual os primeiros prometiam vender ao segundo, e este comprar, uma parcela de terreno com a área de 2000 m2 a destacar da descrição n° ...../..... e do artigo rústico ....., sita no lugar de ....., da freguesia de ....., deste concelho, a confrontar do norte com António S....., do sul com Manuel ....., do nascente com caminho e do poente com os promitentes-vendedores.
2. O preço acordado foi de Esc. 1.000.000$00, já totalmente pago aos primeiros pelo segundo.
3. No contrato-promessa de compra e venda não foi fixado prazo para outorga do contrato definitivo, tendo ficado acordado que a escritura definitiva seria celebrada quando o segundo quisesse, tendo ficado a seu inteiro cargo, assim com ficou a desanexação da referida parcela, e, para qualquer diligência, que fosse necessária, o segundo avisaria os primeiros com cinco dias de antecedência a fim de estes prestarem a colaboração necessária.
4. Competia ao requerido o encargo respeitante às despesas, e o mais que fosse necessário a proceder à mencionada desanexação.
5. O requerido e a esposa estão na posse da parcela em causa e nela edificaram a sua habitação.
6. Até hoje, o requerido não convocou os requerentes para a outorga da escritura de compra e venda.
7. A referida parcela está inserida na Reserva Agrícola Nacional.
8. Já após a instauração da presente acção que ocorreu em 9 de Maio de 2002, o requerido enviou aos requerentes a carta constante de fls. 71 e 72, em 5 de Julho de 2002, na qual solicita a assinatura do requerimento com vista a se proceder à desafectação da parcela junto do organismo competente.
9. Em 12 de Julho de 2002 o requerente enviou ao requerido a carta constante de fls. 75, cujo teor se dá aqui por inteiramente reproduzido.
Fundamentação:
A questão objecto do recurso, delimitada pelas conclusões do recorrente, que delimitam o respectivo âmbito, consiste em saber se no circunstancialismo emergente do contrato e dos factos se impõe a fixação de prazo impetrada pelos requerentes.
Vejamos:
O que está na base do litígio é a existência do contrato de fls. 4 e verso, celebrado em 17.3.1989 – que, sem dissídio das partes, foi apelidado de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”.
Nele os requerentes da acção – António ..... e mulher – na veste de promitentes -vendedores comprometeram-se a vender ao requerido António S..... (e mulher) que prometeram comprar uma parcela de terreno àqueles pertencente, com 2000 m2, pelo preço de 1.000.000$00, logo pago aos promitentes-vendedores, pelo promitente-comprador.
Não ficou estipulado prazo para outorga da escritura de compra e venda. Antes ficou acordado:
– “A escritura definitiva será celebrada quando os segundos quiserem, a qual fica a seu inteiro encargo, tal qual fica a desanexação da referida parcela, bem como todas as despesas a que isso der causa, quer judiciais quer extrajudiciais.
Para qualquer diligência, que seja necessária, os segundos avisarão os primeiros com cinco dias de antecedência a fim de estes prestarem a colaboração necessária.”
Ou seja, a marcação da data da escritura de compra e venda ficaria a cargo dos promitentes-compradores “quando eles quisessem”.
Mas, depreende-se do contrato e os factos confirmaram, que importaria proceder à desanexação da “referida parcela”, que integraria o prédio dos requerentes, ou seja, a área que, pela via do contrato-prometido, passaria a ser propriedade do requerido e mulher (promitentes-compradores) teria, para que se pudesse celebrar o contrato de compra e venda, de ser desanexada, suportando os promitentes-compradores os encargos (leia-se preço) não só da desanexação, mas de todas as despesas a que a escritura e a desanexação desse causa.
O contrato-promessa foi celebrado no remoto ano de 1989.
Sem dúvida que para a desanexação da área de terreno prometida vender pelos requerentes, estes deveriam cooperar, já que, sendo donos do prédio de onde a desanexação se fará, eles teriam de a requerer.
Mas como a escritura seria celebrada quando os promitentes-compradores quisessem estes, querendo, teriam que dar um primeiro passo, ou seja, dirigirem-se aos promitentes-vendedores (os requerentes) solicitando colaboração – que estes têm de dar, visando a desanexação da parcela - condição “sine qua non”, imprescindível para que, obtida a desanexação, pudessem “quando quisessem”, marcar a data da escritura de compra e venda.
E que fizeram os promitentes-vendedores, no caso claramente beneficiários do prazo?
Segundo o que se provou, nada até 5.7.2002 – quando com a acção já pendente – pela carta de fls. 71, solicitaram ao promitente-vendedor que assinasse um requerimento que enviaram em anexo, para que o requerente requeresse a desanexação do terreno em causa.
É certo que nessa carta deixam supor que anteriormente – sem que mencionem datas – já tinham insistido com o requerente visando tal objectivo.
Mas dos factos apurados apenas se provou que o requerido escreveu tal carta, cerca de 13 anos após a data do contrato-promessa.
Em qualquer contrato as partes devem actuar de boa-fé cooperando para que as prestações a que se vincularam seja realizada - art. 762º,n2, do Código Civil.
O prazo para realização da prestação é um elemento essencial do contrato. Sucede que as partes nem sempre o estipulam nas declarações negociais.
Por isso o art. 777º do Código Civil, supletivamente, estabelece regras baseando o seu critério norteador na consideração de a obrigação ser pura ou a prazo.
Como se sabe, nas obrigações puras o cumprimento pode ser exigido a todo o tempo bastando a interpelação para constituir o devedor em mora; por sua vez, o devedor pode exonerar-se a todo o tempo realizando a sua prestação – art. 777º, nº1, do Código Civil.
Sendo a obrigação a prazo, a exigibilidade do respectivo cumprimento é diferida para momento posterior.
Como ensina Menezes Leitão in “Direito das Obrigações” vol. II, pág. 153:
“Em certos casos, no entanto, nem as partes nem a lei fixam um prazo de cumprimento, mas a obrigação não se pode considerar pura, uma vez que se torna necessário um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer pelas circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos.
Nesse caso, as partes devem entender-se quanto à determinação do prazo, cabendo a sua fixação ao tribunal, na falta de acordo (art. 777º, n°2, e arts. 1456°-1457° Código de Processo Civil )”.
Ora, salvo melhor opinião, a hipótese dos autos só aparentemente exprime obrigação pura, apesar de as partes terem acordado que a escritura seria feita quando os promitentes-compradores quisessem.
É que a estes compete interpelar o promitente-vendedor para que ele diligencie no sentido de obter a desanexação da superfície prometida vender, o que exprime um dever acessório de conduta que recai sobre os requerentes.
“Os deveres acessórios de conduta (protecção, informação e lealdade) que surgem no âmbito das relações específicas, aplicam-se primordialmente na fase cumprimento das obrigações, determinando que tanto a conduta do devedor como a do credor obedeçam a princípios de correcção e colaboração recíprocas, por forma a permitir a plena satisfação do interesse do credor sem sacrifícios excessivos para qualquer das partes. O devedor não pode assim realizar a prestação em termos tais que, embora respeitando formalmente a vinculação assumida, a sua actuação se mostre inadequada à satisfação do interesse do credor ou possa vir a causar-lhe danos.
Mas, da mesma forma, o credor deve adequar a sua conduta por forma a permitir a realização da prestação pelo devedor e evitar a ocorrência de danos para este” – autor e obra citada, pág.141.
Sem a cooperação dos requerentes, os promitentes-compradores, mesmo que queiram, não podem marcar a data da escritura, mas não menos verdade é que, ficando na sua total disponibilidade a marcação da escritura se eles não diligenciarem pela desanexação, interpelando os promitentes-vendedores, nada este poderão fazer porque a escritura será marcada quando os promitentes-compradores quiserem.
Como vimos, a diligência do requerido foi ténue e tardia, dir-se-ia que a situação actual de longa e persistente inércia lhes parece convir, mas os promitentes-vendedores têm todo o interesse em ver definida a situação, sendo certo que se não provou que tivessem, ao longo do tempo, recusado colaboração com o requerido.
Na decisão recorrida, depois de se aludir à carta escrita ao requerente pelo requerido, escreveu-se: “...Não se apurou que o requerido tenha feito quaisquer outras diligências nesse sentido, decorridos que estão mais de 12 anos desde a celebração do contrato-promessa em causa”.
Todavia, a acção foi julgada improcedente por, também, se ter ponderado não existir qualquer prejuízo para os requerentes, tanto mais que receberam na data do contrato-promessa, o pagamento do preço.
Com o devido respeito, a inexistência de “prejuízo”, além de não ser elemento fulcral para o tipo de providência solicitada com a acção, não se pode aferir apenas pela circunstância de os requerentes terem já recebido o preço. No processo especial de fixação judicial de prazo, o pedido é a fixação do prazo, sendo causa de pedir a falta de acordo entre credor e devedor quanto ao momento em que se vence a obrigação.
O que eles pretendem, e com razoabilidade, é que a situação “velha de cerca de 13 anos”, se defina – [a certeza e segurança, sendo valores do comércio jurídico são-no igualmente para as partes] – para poderem regularizar a situação da titularidade da propriedade que, ante a inércia do requerido, continua, “de jure”, na esfera patrimonial dos promitentes-vendedores, quando resulta, até, que os promitentes-compradores “estão na posse da parcela em causa e nela edificaram a sua habitação”.
Não obstante a realização da escritura de compra e venda dever ser marcada pelo promitente-comprador e tendo este, previamente, que diligenciar para que o promitente-vendedor diligencie para obter a desanexação da parcela em causa, sem o qual a prestação do requerido não poderá ser cumprida, e porque sem prazo estipulado este feixe de deveres e obrigações recíprocas não se deslindará, importa marcar prazo.
Tendo em conta que, inicialmente, os requerentes têm de cooperar com o requerido, considera-se razoável, dado o lapso de tempo decorrido e a diligência que agora o promitente-comprador demonstra, fixar o prazo de 60 dias, peticionado pelo requerentes.
Se acaso os requerentes não cooperarem, tão logo o requerido solicite, em tal prazo, a sua colaboração para desanexarem a parcela – solicitação que incumbe ao requerido – incorrerão os requerentes em mora, dispondo os requeridos de meios legais para se ressarcirem de eventuais prejuízos.
“Acordando as partes que o contrato definitivo seria celebrado quando o promitente- comprador o entender, restava ao promitente vendedor, perante a inércia do devedor, pedir a fixação judicial de prazo para cumprir, de acordo com o artigo 777º do Código Civil”. - Acórdão da Relação de Lisboa de 5.7.2000, in, CJ, 2000, IV, 85.
No caso em apreço, sem dúvida, que importa a fixação de prazo, não só pelos antecedentes do contrato e respectiva execução, como por ser inerente e este tipo contratual e aos interesses dos contraentes, a necessidade da respectiva fixação. – art. 777º, nº2, do Código Civil.
Decisão:
Nestes acorda-se em conceder provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, fixando-se, em sessenta dias, o prazo para que o requerido, diligenciando pela desanexação da parcela – com a cooperação devida pelos apelantes – proceda à marcação da escritura de compra e venda a que se reporta o contrato-promessa.
Custas pelo apelado.
Porto, 6 de Outubro de 2003
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale