Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3829/08.8TBVLG.P1 |  |
ARRENDAMENTO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II - Tratando-se de um contrato-promessa de arrendamento, a sentença que supre a declaração negocial em falta fixa o montante da renda e a data do início do arrendamento em consonância com o que foi expressamente acordado no dito contrato-promessa.
III - Em acção cujo pedido foi a execução específica de um contrato-promessa de arrendamento, não pode o tribunal, uma vez fixado o montante da renda mensal em conformidade com o acordado, proceder depois no âmbito dessa mesma acção à redução do montante daquela renda em virtude da ocorrência de cortes no abastecimento de água e de energia eléctrica ao locado.
Tribunal Judicial de Valongo – 3º Juízo
Apelação
Recorrente: B…
Recorrida: “C…, SA”
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora B… intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra a ré “C…, SA”, com sede na Rua …, nº …., …, Valongo.
Alegou ter celebrado com a ré um contrato que foi denominado de “comodato com promessa de arrendamento condicionado”, através do qual esta lhe declarou dar de comodato várias fracções pelo prazo de 18 meses, podendo a autora utilizá-las e transcorrido que fosse o dia 9.9.2008 sem que a autora procedesse à sua entrega seria outorgado um contrato de arrendamento comercial, mediante o pagamento de 2.500,00€, a pagar no mês respectivo.
Sendo vontade da autora não proceder à entrega das fracções comunicou à ré a sua intenção de celebrar o contrato prometido, tendo esta dito que o faria mediante o pagamento da quantia mensal de 2.940,00€, acrescida de 100,00€.
Alegou ainda que, pela cobertura de fibrocimento, têm vindo a ocorrer infiltrações de água, o que lhe causa transtornos.
Concluiu pedindo a condenação da ré no cumprimento do contrato-promessa de arrendamento comercial, procedendo-se à sua execução específica, outorgando-se contrato de arrendamento com as seguintes condições:
- Prazo de um ano com início a 10 de Setembro de 2008;
- Renda mensal a pagar no mês a que disser respeito no valor ilíquido de 2.500,00€, que inclui fornecimento de água, energia eléctrica e está isento de qualquer outra despesa de manutenção, nomeadamente condomínio.
Pediu também que se considerasse legítima a ocupação que vem sendo efectuada das fracções, desde a data do termo do contrato de comodato até à outorga do contrato de arrendamento que deverá retroagir à data em que deveria ter sido celebrado e que reparasse a cobertura das fracções, colmatando o vício referente às infiltrações das águas pluviais, no prazo de 15 dias.
Citada, a ré apresentou contestação, na qual impugnou a versão da autora apenas no que respeita ao valor da contrapartida devida pela ocupação das fracções findo o prazo inicial, defendendo que a autora assumiu o pagamento das despesas relativas ao fornecimento de energia eléctrica e água.
Concluiu, porém, pela improcedência da acção.
Foi proferido despacho saneador, fixou-se a factualidade assente e organizou-se a base instrutória.
A autora apresentou articulado superveniente, através do qual alterou o pedido, devendo a renda ser fixada nos seguintes termos:
- 2.500,00€ brutos até Janeiro de 2009 inclusive;
- 1.750,00€ brutos de Fevereiro a Julho de 2009 inclusive e
- 1.250,00€ brutos de Agosto de 2009 em diante e até que se altere qualquer das circunstâncias.
O articulado superveniente foi admitido e aditados novos factos à matéria assente.
Realizou-se audiência de julgamento com observância do legal formalismo, tendo o tribunal respondido à matéria da base instrutória, sem reclamações, através do despacho de fls. 139/140.
Foi depois proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, supriu a declaração da ré “C…, SA”, julgando-se celebrado com a autora B… o contrato de arrendamento relativo às fracções AO, AS e AU, pertencentes ao prédio constituído em regime de propriedade horizontal e parte integrante do polígono industrial designado por “D…”, sito na Rua …, nº …., …, Valongo, pelo período de um ano, para alojamento e tratamento de animais e para atendimento a associados da autora e serviços de secretaria mediante o pagamento da contrapartida mensal de 2.500,00€, que inclui fornecimento de água, energia eléctrica e está isento de qualquer outra despesa de manutenção, nomeadamente condomínio.
Simultaneamente, absolveu a ré do demais peticionado.
Inconformada, a autora interpôs recurso, finalizando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Relativamente às fracções “AO”, “AS” e “AU” do prédio a que corresponde o polígono industrial designado por D… em …, Valongo foi celebrado um contrato de comodato da recorrida a favor da recorrente datado de 6 de Março de 2007 – al. a) e b) da matéria de facto assente.
2. A apelante pretendeu a celebração do contrato de arrendamento nos termos prometidos, sejam os de por 2.500,00€ mensais, incluindo qualquer despesa, usufruir das fracções mencionadas, o que foi demonstrado ter sido acordado – al. d), p), q) e r) da matéria de facto provada.
3. Findo o período desse comodato que decorreu no início de Setembro de 2008 veio a apelada comunicar que o contrato seria celebrado mas que ao valor referido acresceriam os valores de condomínio, energia eléctrica consumida e consumo de água realizado – al. e).
4. Recorreu a apelante a tribunal para fazer valer o seu direito derivado de contrato-promessa celebrado, o que veio a ser demonstrado na sua razão.
5. Por conseguinte a apelada veio a ser condenada a reconhecer um contrato de arrendamento celebrado para com a apelante como inquilina e nos termos pretendidos por esta (porque efectivamente haviam sido estipulados no contrato-promessa).
6. No decurso do arrendamento e na pendência do presente processo, veio a apelada a cortar o acesso à apelante de energia eléctrica e de água nos locados, isto em 3 de Fevereiro de 2009 a energia eléctrica e água em 9 de Julho de 2009 – al. g), h) e m).
7. Face a tal comportamento posterior à entrada do presente processo em tribunal, viu-se a apelante obrigada a recorrer a um articulado superveniente.
8. Fundamentou esse seu articulado nos factos supervenientes relatados, e formulando uma alteração do pedido inicial.
9. Nessa alteração pretendeu fazer valer que se mantinha interessada no arrendamento dos autos, mesmo nas condições referidas (sem água e sem energia eléctrica).
10. Mas esse interesse implicaria uma redução de renda que quantificou e contabilizou.
11. Referiu que após solução com uma bomba de água por si adquirida em Julho de 2009, a apelante passou a possuir água, mas que não teria qualidade para ser facultada ao consumo pelos animais, sendo a água para esse fim que ter que ser transportada em bidões – al. i), j) e l) da matéria de facto assente.
12. Desse articulado superveniente devidamente admitido, não foi deduzida qualquer defesa ou oposição por parte da apelada, confessando assim o seu teor.
13. Nesse sentido e porque ficou demonstrado que a apelada cortou o acesso à água em 3 de Fevereiro de 2009 (al. g) dos factos assentes) e a energia eléctrica aos locados em 9 de Julho de 2009 (al. m) dos factos assentes), quantificou que o valor do arrendamento seria desvalorizado de 750,00€ mensais no período decorrido entre Fevereiro e Julho de 2009 e de 500,00€ mensais no período seguinte – al. n).
14. A desvalorização pela falta de energia eléctrica ascenderia a 750,00€ mensais a partir do seu corte, seja de Julho de 2009 – al. o).
15. Logo aceitou a apelada por confissão estes factos e valores, todos eles decorrentes de factos modificativos dos vertidos na petição inicial mas versando a mesma matéria, pedido e causa de pedir, sendo pois supervenientes nos termos do art. 506º nº 1 e 2 do C.P.Civil, sendo ainda deduzidos em prazo e momento próprio.
16. Ora ao ter sido provado o que foi provado, ao ter a apelante êxito na sua pretensão ao pretender que o contrato de arrendamento em discussão deveria ter as condições alegadas, não poderá ser outra a decisão final do tribunal.
17. Consta ainda dos autos e por informação da apelada de 10 de Março de 2011 que esta entregou as chaves dos locados nesse momento, denunciando assim o arrendamento vigente cujas condições e termos estavam em discussão no presente processo.
18. Não houve qualquer entrave a essa denúncia nem efectuada qualquer alegação ou oposição à mesma.
19. Logo, a decisão final face ao que foi demonstrado deveria traduzir-se em
- Arrendamento a partir de Setembro de 2008 a Janeiro de 2009 com renda mensal de 2.500,00€ (isento de qualquer despesa como seja consumo de água, energia eléctrica e condomínio, por incluídos no valor da renda);
- Renda de 1.000,00€ mensais (despesas e consumos incluídos) de Fevereiro de 2009 a Julho de 2009, inclusive;
- Renda de 1.250,00€ mensais (despesas e consumos incluídos) de Julho de 2009 a Março de 2011, exclusive, momento para o qual foi denunciado o contrato
20. A decisão em recurso não logrou aplicar a matéria de facto provada, violando assim o disposto nos arts. 490º nº 2, 505º e 506º nº 1, 2 e nº 4 parte final, do Código do Processo Civil.
Não consta dos autos a apresentação de contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOO âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684º, nº 3 e 685º - A, nº 1 do Cód. do Proc. Civil de 1961, que correspondem aos arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Novo Código do Proc. Civil.
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A questão a decidir é a seguinte:Apurar se na sentença sob recurso, que se destina a produzir os efeitos da declaração negocial em falta, se deverá reportar o início do contrato de arrendamento a 10.9.2008 e se se deverá proceder à redução do montante da renda mensal em virtude da ocorrência de cortes de água e de energia eléctrica.
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OS FACTOSÉ a seguinte a matéria de facto dada como provada pela 1ª Instância:
A) A 6 de Março de 2007, a autora e a ré, então com a denominação social de “E…, SA”, declararam, por escrito, nos termos constantes de fls. 24 a 27, que se dão aqui por integralmente reproduzidos para todos os efeitos, que a primeira utilizaria as fracções “AO”, “AS” e “AU”, todas pertencentes ao prédio constituído em regime de propriedade horizontal e parte integrante do Polígono Industrial designado por “D…”, sito na Rua …, nº …., …, Valongo, de que a ré é dona, pelo período de 18 meses, com início a 6.3.2007 e termo a 9.9.2008, para alojamento e tratamento de animais e para atendimento a associados e serviços de secretaria.
B) Autora e ré declararam ainda prometer declarar por escrito, respectivamente, ceder o uso e o gozo daquelas e entregar uma contrapartida mensal em dinheiro se, findo aquele prazo, a primeira pretendesse não entregar aquelas fracções à segunda no respectivo termo.
C) As referidas fracções correspondem a espaços autonomizados entre si, sendo a fracção AO destinada a indústria ou armazém, com a área de 425,17 m2, sita no piso 0 – Zona I, com uso exclusivo de um logradouro sito na parte posterior da mesma, identificado por AOI, com a área de 142,91 m2, a fracção AS destinada a indústria ou armazém, com a área de 301,40 m2, sita no piso 1 – Zona 2, e a fracção AU destinada a indústria ou armazém, com a área de 301,94 m2, sita no piso . – Zona ..
D) Em Agosto de 2008, a autora comunicou à ré pretender não entregar as aludidas fracções à ré.
E) Após esta comunicação, a ré comunicou à autora que a contrapartida mensal referida em B) dos factos assentes correspondia à quantia de 2.940,00€, acrescida de 100,00€ a título de encargos e deduzidos 15% de retenção na fonte a título de IRS sobre aquele valor, tendo enviado à autora, a 6.8.2008 e a 1.9.2008, duas facturas nesse valor, que a autora devolveu.
F) As fracções encontram-se a ser utilizadas actualmente pela autora para os fins descritos na alínea A).
G) No dia 3 de Fevereiro de 2009 a ré procedeu ao corte de água ao locado.
H) A autora ficou privada de água até Julho de 2009 tendo que abastecer os seus animais e limpar o espaço recorrendo ao transporte de água em baldes.
I) Razão pela qual instalou uma bomba de água, que custou, pelo menos, 3.000,00€, num furo de água da ré cujo acesso veio a ser pela mesma permitido.
J) A água obtida desse furo não é potável, sendo escura e suja, não servindo para fornecimento aos animais albergados.
L) Motivo pelo qual a água para esse fim, continua a ser, semanalmente, transportada em bidões.
M) No dia 9 de Julho de 2009 a ré procedeu ao corte de energia eléctrica ao locado tendo a autora necessitado de colocar um gerador.
N) A utilização do espaço sem água implica uma redução no valor da renda em 750,00€, mensais, de Fevereiro a Julho e após instalação da bomba de água em 500,00€, mensais.
O) E pela falta de energia, uma desvalorização de 750,00€.
P) Autora e ré acordaram que a contrapartida mensal referida em B) dos factos assentes seria de 2.500,00€, sem quaisquer adicionais valores ou encargos, a pagar no mês respectivo.
Q) Autora e ré acordaram também que a primeira poderia consumir água e energia eléctrica, a fornecer pela segunda, sem qualquer contrapartida.
R) E acordaram ainda que não seria cobrado à autora qualquer valor a título de condomínio ou de outras despesas.
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O DIREITOA promessa de contrato futuro ou contrato-promessa, como a própria lei o qualifica, consiste na «convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato» (cfr. art. 410º, nº 1 do Cód. Civil), dizendo-se contrato prometido ou definitivo aquele cuja realização se pretende.
Efeito fundamental do contrato-promessa é a obrigação de emitir uma declaração negocial correspondente ao negócio definitivo, sendo que a prestação que dele emerge é pacificamente havida como prestação de facto jurídico positivo, ou seja, a de concluir, no futuro, um contrato, o prometido.
Simultaneamente, a celebração deste contrato representa a execução da promessa, o cumprimento daquele outro negócio, anteriormente celebrado.[1]
No caso “sub judice”, o que se verifica é que no dia 6.3.2007, a autora e a ré celebraram um contrato que denominaram de “contrato de comodato (com promessa de arrendamento condicionado)”, no qual declararam por escrito que a autora utilizaria as fracções designadas pelas letras “AO”, “AS” e “AU”, todas pertencentes ao prédio da ré, pelo período de 18 meses, com início naquela data e termo a 9.9.2008, para alojamento e tratamento de animais e para atendimento a associados da autora e serviços de secretaria.
Acordaram ainda que, se findo aquele prazo, a autora não pretendesse entregar tais fracções, a ré ceder-lhe-ia o seu uso e gozo, mediante a entrega de uma contrapartida mensal em dinheiro - cfr. als. A) e B).
Mais concretamente, no que tange a este último aspecto, consta o seguinte da cláusula terceira de tal contrato (fls. 26):
“a) Caso a Segunda Outorgante não venha a pretender entregar os espaços comodatados à Primeira Outorgante no termo do prazo estipulado, desde já ficam ambos obrigados a cumprir com um contrato de arrendamento para fins comerciais, que aqui é mutuamente prometido.
b) Para o efeito a Segunda Outorgante deverá comunicar à Segunda (sic)[2] e por qualquer meio escrito comprovável, essa sua intenção, sempre com uma antecedência de 60 dias relativamente ao termo deste contrato.
c) Assim, à data do término do presente contrato de comodato, se a Segunda Outorgante não desocupar as fracções passará então a pagar renda mensal à Primeira Outorgante no valor de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), a pagar no mês respectivo, celebrando-se nessa altura o respectivo Contrato de Arrendamento Comercial e que será de Duração Limitada ao mínimo de tempo à data permitido por Lei.
d) As condições previstas para o presente contrato serão integralmente mantidas, caso se venha a verificar o arrendamento condicionado à pretensão da segunda outorgante.”
Constata-se pois que a autora e a ré, verificados os condicionalismos previstos nesta cláusula, prometeram celebrar um contrato de arrendamento para fins comerciais.
Ora, decorre da factualidade dada como assente que em Agosto de 2008, a autora comunicou à ré pretender não lhe entregar as fracções e que após esta comunicação, a ré, por seu turno, comunicou à autora que a contrapartida mensal referida em B) dos factos assentes correspondia à quantia de 2.940,00€, acrescida de 100,00€ a título de encargos e deduzidos 15% de retenção na fonte a título de IRS sobre aquele valor, tendo enviado à autora, a 6.8.2008 e a 1.9.2008, duas facturas nesse valor, que a autora devolveu – cfr. als. D) e E).
Tal como se afirmou na sentença recorrida, tendo a autora comunicado a sua intenção de manter a ocupação das fracções e propondo-se pagar o valor acordado no contrato-promessa como contrapartida dessa ocupação (2.500,00€ mensais), é a ré a responsável pelo incumprimento da promessa espelhado na não celebração do contrato definitivo, de arrendamento.
O art. 830º do Cód. Civil, onde se encontra prevista a execução específica, dispõe o seguinte no seu nº 1:
«Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.»
Daqui resulta que se um dos promitentes não celebrar o negócio definitivo, cabe à outra parte a faculdade de conseguir sentença que substitua a manifestação de vontade do faltoso.
A execução específica significa assim que é possível obter-se uma sentença que valha pelo contrato prometido; uma sentença (constitutiva) que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso.
Esta sentença fica pois valendo como título constitutivo do contrato prometido, substituindo não apenas a manifestação de vontade do promitente faltoso, mas também a da parte que estaria disposta a emiti-la.
O tribunal limita-se a tornar certo o que era, ou foi, pretendido pelas partes, e que se contém explicitamente no contrato.[3]
Contudo, para obter a sentença que, nos termos do art. 830º, nº 1 do Cód. Civil, produza os efeitos da declaração negocial em falta, é necessária a verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
a) Incumprimento [não definitivo] do contrato-promessa por parte do demandado;
b) Inexistência de convenção em contrário;
c) Não incompatibilidade da substituição da declaração negocial faltosa com a natureza da obrigação assumida.
Todos estes requisitos, conforme se afirmou na sentença recorrida, se encontram reunidos no caso “sub judice”, sendo que no tocante ao enunciado em c) sempre será de salientar que as obrigações decorrentes do contrato-promessa de arrendamento não são incompatíveis com o instituto da execução específica. A circunstância do direito ao arrendamento ser constituído, por vezes, “intuitu personae”, não basta para excluir aquela possibilidade, à qual não parece opor-se a natureza da obrigação assumida.[4]
Por conseguinte, nenhum obstáculo se coloca à execução específica do contrato-promessa de arrendamento que foi celebrado entre a autora e a ré. Divergimos, porém, do entendido pela 1ª Instância, quando na sentença recorrida se afirma, de forma liminar, que apenas com a procedência desta acção será proferida decisão a produzir os efeitos da declaração negocial em falta, consubstanciada no arrendamento das fracções em causa. Ou seja, o decidido somente produzirá efeitos para o futuro.
Com efeito, como já se afirmou, a presente sentença destina-se a emitir a declaração negocial do faltoso, de modo a que se torne certo o que era pretendido pelas partes, e que se contém explicitamente no contrato-promessa.
Sucede que da leitura do contrato-promessa celebrado entre a autora e a ré, o que se constata é que estas se vincularam, não entregando a autora as fracções anteriormente comodatadas no dia 9.9.2008, à celebração de um contrato de arrendamento cujos termos estão no essencial definidos na cláusula terceira acima transcrita.
O início do contrato de arrendamento verificar-se-á assim no dia seguinte ao término do contrato de comodato (10.9.2008) e o montante da renda mensal será de 2.500,00€.
Desta forma, a sentença para ficar plenamente a valer pelo contrato prometido terá que reportar a data do início do contrato de arrendamento, objecto da promessa, ao dia 10.9.2008.
De contrário, entendendo-se, na linha do que foi sustentado na decisão recorrida, que a sentença proferida, ao abrigo do art. 830º do Cód. Civil, só produz efeitos para o futuro, tal poder-nos-á conduzir a uma solução vizinha do absurdo. Isto é, corre-se o risco de se considerar celebrado o contrato de arrendamento numa data em que a autora já deixou as fracções objecto do contrato.
Por isso, neste segmento relativo à data do início do contrato de arrendamento, a pretensão recursiva da autora procederá.
Acontece, porém, que a autora pretende também com o seu recurso que a renda que no início do contrato era de 2.500,00€ mensais seja reduzida primeiro a partir de Fevereiro de 2009 em virtude do corte da água ao locado e depois também a partir de Julho de 2009 como resultado do corte da energia eléctrica, tudo isto em conformidade com articulado superveniente por si apresentado.
Considera a autora/recorrente que não tendo havido oposição ao articulado superveniente, toda a factualidade aí alegada por si terá que ser havida como provada, do que resultaria a procedência da sua pretensão.
É inequívoco que a falta de impugnação por parte da ré da matéria fáctica alegada pela autora no articulado superveniente tem como efeito a sua admissão por acordo – cfr. arts. 506º, nº 4, “in fine”, 505º e 490º, nº 2 do Cód. do Proc. Civil de 1961, que correspondem aos arts. 588º, nº 4, 587º e 574º nº 2 do Novo Cód. do Proc. Civil.
Por esse motivo, tal factualidade foi considerada como assente pela Mmª Juíza “a quo”, correspondendo às alíneas G) a O) – cfr. despacho de fls. 127/8.
Mas daí não se extrai, desde logo, a conclusão de que a pretensão da autora no tocante à redução do montante da renda mensal terá inevitavelmente que proceder.
A este propósito afirmou a Mmª Juíza “a quo” na sentença recorrida que “sendo escopo destes autos suprir a vontade da ré no contrato prometido, fixando a renda no montante que as partes acordaram, não pode o tribunal estar a fazer os “descontos” e “acertos” pretendidos pela autora.”
Não podemos deixar de estar de acordo com esta afirmação.
Com efeito, com o presente processo visa-se a execução específica de um contrato-promessa de arrendamento, pretendendo-se obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, neste caso a ré.
Como nesse contrato-promessa foi acordada a renda mensal de 2.500,00€, é esta que o tribunal deverá ter em conta.
A circunstância de a 1ª Instância ter admitido o articulado superveniente apresentado pela autora e depois, face à falta de oposição da ré, ter considerado assentes os factos aí alegados, não é de molde a alterar o decidido – cfr. despachos de fls. 111/2 e 127/8.
O princípio da estabilidade da instância postula que citado o réu, a instância se deverá manter a mesma quanto às pessoas, ao pedido e à causa de pedir, salvas as possibilidades de modificação consignadas na lei – cfr. art. 268 do Cód. do Proc. Civil de 1961, que corresponde ao art. 260º do Novo Cód. do Proc. Civil.
A pretensão da autora de alterar o pedido no sentido da redução da renda mensal face à ocorrência de cortes no abastecimento de água e de energia eléctrica, o que se teria de fundar no disposto no art. 273, nº 2 do Cód. do Proc. Civil de 1961 (art. 265º, nº 2 do Novo Cód. do Proc. Civil), não é processualmente viável.
Só o seria, se tal alteração fosse um desenvolvimento ou uma consequência do pedido primitivo. O que não é! O pedido primitivo, como já se assinalou, reporta-se à execução específica de um contrato-promessa de arrendamento, onde se acordou uma concreta renda mensal e o que a autora agora visa é a alteração do montante dessa renda, apoiando-se para tal nos posteriores cortes de água e energia eléctrica acima referidos, sem descurar a instalação, por sua iniciativa, de uma bomba de água no locado.
Estamos perante realidades bem diversas, em que o agora também pretendido pela autora não se harmoniza com o pedido primitivo que deduziu destinado à execução específica do contrato-promessa de arrendamento, não podendo pois ser havido como seu desenvolvimento ou consequência.[5]
Deste modo, não pode o recurso interposto pela autora proceder no tocante à pretensão de ver reduzido o montante da renda mensal nos termos por si referidos nas alegações de recurso.
Por fim, pretende ainda a autora que o tribunal declare que o contrato de arrendamento aqui em causa se extinguiu com referência ao dia 10.3.2011, data em que terá procedido à entrega das chaves das fracções locadas.
Informação que trouxe ao processo a fls. 120, esclarecendo depois a fls. 125, na sequência de notificação que lhe foi feita pelo tribunal, não visar com tal informação a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide.
Não podem caber dúvidas de que a entrega ao proprietário das chaves do locado, verificando-se, significará o término do contrato de arrendamento.
Porém, mais uma vez nos encontramos perante algo que é estranho ao objecto dos presentes autos, que se circunscreve à execução específica do contrato-promessa de arrendamento, e que não carece, por isso, de ser declarado.
Consequentemente, também nesta parte não pode ser acolhido o recurso interposto.
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Sintetizando:- A execução específica do contrato-promessa, prevista no art. 830º do Cód. Civil, destina-se a obter uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, limitando-se esta a tornar certo o que era, ou foi, pretendido pelas partes e que se contém explicitamente no contrato.
- Tratando-se de um contrato-promessa de arrendamento, a sentença que supre a declaração negocial em falta fixa o montante da renda e a data do início do arrendamento em consonância com o que foi expressamente acordado no dito contrato-promessa.
- Em acção cujo pedido foi a execução específica de um contrato-promessa de arrendamento, não pode o tribunal, uma vez fixado o montante da renda mensal em conformidade com o acordado, proceder depois no âmbito dessa mesma acção à redução do montante daquela renda em virtude da ocorrência de cortes no abastecimento de água e de energia eléctrica ao locado.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar parcialmente procedente o recurso interposto e, em consequência, supre-se a declaração da ré “C…, SA”, julgando-se celebrado com a autora B…, com início em 10.9.2008, o contrato de arrendamento relativo às fracções AO, AS e AU, pertencentes ao prédio constituído em regime de propriedade horizontal e parte integrante do Polígono Industrial designado por “D…”, sito na Rua …, nº …., …, Valongo, pelo período de um ano, para alojamento e tratamento de animais e para atendimento a associados da autora e serviços de secretaria mediante o pagamento da contrapartida mensal de 2.500,00€, que inclui fornecimento de água, energia eléctrica e está isento de qualquer outra despesa de manutenção, nomeadamente condomínio.
As custas do presente recurso serão suportadas na proporção de ¾ pela autora e de ¼ pela ré.
Porto, 17.9.2013
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Márcia Portela
Manuel Pinto dos Santos
___________________
[1] Cfr. Fernando de Gravato Morais, “Contrato-Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial”, Almedina, pág. 31.
[2] Trata-se de um manifesto lapso do contrato, pois deveria ter-se escrito “Primeira”.
[3] Cfr. Abel Delgado, “Do Contrato-Promessa”, 3ª ed., págs. 310/1; Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 11ª ed., pág. 426.
[4] Cfr. Pereira Coelho, “Arrendamento. Direito substantivo e processual”, 1988, págs. 89/90; Fernando de Gravato Morais, “Contrato-Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial”, Almedina, pág. 317.
[5] Deixa-se consignado que ao invés do que sucedeu com o articulado superveniente que foi objecto de despacho de admissão liminar (fls. 111/2), a Mmª Juíza “a quo” só se pronunciou sobre a alteração do pedido, rejeitando-a, em sede de sentença (fls. 151).