Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO DO CONTRATO
OBRAS
II - Essa alteração só é "substancial" quando for profunda, fundamental ou considerável.
BELMIRO... intentou, nos Juízos Cíveis (actuais Varas) do Porto, a presente acção declarativa, com processo ordinário, que depois passou a sumário contra MANUEL...Lda, pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento que tem por objecto a fracção predial identificada no artigo 1º da petição e se condene a R. a despejar de imediato o arrendado.
Alega, em síntese, que a R. efectuou, sem sua autorização, obras no arrendado que alteraram substancialmente a sua estrutura externa e disposição interna e causaram-lhe deteriorações consideráveis. Alega ainda que afectou o arrendado a uso diverso do fixado no contrato.
A R. contestou alegando, em síntese, que as obras efectuadas foram precedidas da audição do senhorio e são obras de conservação que não alteram a estrutura externa ou interna do prédio. Impugna que o arrendado esteja a ser utilizado para fim diverso do estipulado no contrato.
Conclui pedindo a improcedência da acção e a condenação do A. como litigante de má fé.
O A. replicou, mantendo a posição assumida na petição, pedindo a condenação da Ré como litigante de má fé.
Foi proferido despacho saneador e fixados a especificação e o questionário com reclamação da R., que foi atendida.
Realizou-se o julgamento, tendo-se respondido à matéria do questionário por acórdão de fls. 83 a 84, sem reclamações.
Foi posteriormente proferida sentença que julgou a acção improcedente.
Inconformado, o A. apelou, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“1- A apelada estava obrigada a comunicar ao senhorio a intenção de proceder à realização de obras e de obter o seu consentimento por escrito.
2- O ónus da prova da existência de consentimento escrito para a feitura das referidas obras competia à apelada.
3- A apelada não cumpriu o seu dever jurídico, violando a disposição contida na al. h) do artigo 1038º do C.C.
4- A apelada não logrou provar tal facto, o que não foi atendido na sentença recorrida, violando assim o disposto na al. d) do n.º 1 do art.º 64 do R.A.U.
5- Ainda assim, realizou obras que não só não são facilmente reparáveis como algumas não são reparáveis.
6- São da competência do senhorio, a realização de obras extraordinárias no locado, pelo que incorre na previsão da al. d) do n.º 1 do artigo 64º do R.A.U.
7- Sem o consentimento por escrito do senhorio, tais obras, a serem necessárias, eram da competência deste, conforme dispõe o artigo 11º do R.A.U.
8- Foram erroneamente interpretados e aplicados os conceitos do R.A.U. no que respeita à noção de “obras extraordinárias”, “consentimento” e “ónus da prova”.
9- Não foi proferido qualquer despacho quanto à inspecção ao local requerida pelo apelante.”
A final, pede que se declare a resolução do contrato com o consequente despejo da R.
A R. contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
FACTOS PROVADOS (indicando-se entre parênteses a correspondente alínea da especificação e artigo do questionário):
1- O A. é dono da fracção B do prédio sito na Rua de..., n.º..., da freguesia..., inscrito na 1ª C.R.P. do Porto sob o n.º... e inscrito na matriz urbano de... sob o art.... (A).
2- A Ré tomou de sublocação, em 27/11/42, ao arrendatário Dr. Francisco..., a mencionada fracção, pela renda anual de 19.200$00 que é actualmente de 55.950$00 (B).
3- Em 5/3/80, o A. adquiriu a referida fracção aos seus proprietários (C).
4- Actualmente o A. é o senhorio da Ré e esta reconheceu-o como tal, pagando-lhe a renda (D).
5- O contrato de arrendamento refere, na sua cláusula 4ª, que os arrendatários não podem fazer quaisquer obras ou benfeitorias sem consentimento escrito do senhorio (E).
6- O arrendado tinha como único e exclusivo destino o “comércio de retalho de camisaria e lingerie se senhoras e meninos”.
7- No interior do arrendado foi efectuada a abertura de dois buracos na placa que divide o r/c à cave, com colocação de gradeamento (3º).
8- As escadas de acesso à cave, em madeira apodrecida e, por isso perigosas, foram substituídas por outras novas e mais cómodas, facilmente amovíveis e colocadas no mesmo local das anteriores (23º).
9- No exterior e na parede das traseiras apenas foi colocado um suporte de ferro dos 3 ali instalados aparelhos de ar condicionado (24º).
10- Destinados a suavizar as elevadas temperaturas da cave, causadas pelo A. (25º).
11- Foi danificado o chão em pedra de granito trabalhado, na parte do saneamento, com substituição da pedra por argamassa de cimento (6º).
12- Com as obras de colocação dos aparelhos de ar condicionado foi alterada a fachada exterior traseira do edifício (7º).
13- E danificado o exterior das traseiras do prédio (9º).
14- Os buracos efectuados para suporte dos aparelhos de ar condicionado perfuraram o granito da fachada exterior, das traseiras do prédio, que não pode ser reposto como anteriormente à sua colocação mas apenas tapados com cimento (10º).
15- O A. foi ouvido verbalmente sobre as alterações realizadas na fracção arrendada (11º).
16- As obras feitas pela R. destinaram-se a limpar, embelezar e higienizar o arrendado (13º).
17- De modo a assegurar o conforto e comodidade quer do pessoal quer da clientela, face ao degradante estado de conservação e aspecto arcaico (14º).
18- Em ordem a transformar o local numa loja moderna e atractiva, essencial à sua subsistência (15º).
19- Com ressalva do constante na resposta ao quesito 10º (n.º 14), as obras são facilmente reparáveis (16º).
20- Ao nível da fachada as montras mantêm a mesma altura e profundidade (17º) apenas se substituíram os dois estrados de madeira por dois novos também de madeira (18º).
21- A nível interior a separação do r/c e cave era feita por um soalho de madeira parcialmente apodrecida, dada a sua idade, perigosa à passagem das pessoas (19º), pelo que houve necessidade de substituir por outras novas as apodrecidas tábuas do soalho (20º) e deixar duas pequenas aberturas, a seguir ao termo das montras, facilmente fecháveis com igual madeira gradeadas, para evitar possíveis quedas para a cave, essenciais para a ventilação desta (21º).
22- Contígua à cave da R. e da vizinha cave do A., onde este fabrica variada doçaria, advém elevado calor dos seus fornos, tornando irrespirável a cave daquela (22º).
23- No pátio das traseiras, que não faz nem nunca fez parte do arrendado, apenas foram substituídas umas duas pedras apodrecidas de granito por argamassa de cimento (26º e 32º).
24- Porque no referido pátio está colocada a tampa do saneamento do prédio o qual entupiu e deu lugar a uma enorme saída de águas sujas pela dita tampa (27º), as quais invadiram a cave locada e impossibilitaram o seu uso, danificando valiosos artigos de seu comércio (28º).
25- Daí a necessidade da R., autorizada pelo A., mandar proceder ao desentupimento do saneamento (30º).
26- Para o efeito, tiveram de ser levantadas umas duas pedras que cobrem o prédio e que, por apodrecidas, tiveram de ser substituídas por argamassa de cimento (31º).
FUNDAMENTAÇÃO:
Na sua conclusão 9ª o Apelante afirma que não foi proferido qualquer despacho quanto à inspecção ao local por ele requerida.
Na verdade, não foi proferido qualquer despacho a pronunciar-se sobre a inspecção ao local requerida pelo A/ apelante na réplica.
Tal omissão constitui uma nulidade secundária, prevista no artigo 201º n.º 1 do C.P.C., que dispõe: “Fora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um acto que a lei não admita, bem como a omissão de um acto ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade possa influir na decisão da causa”.
No entanto, como é entendimento unânime, dos despachos recorre-se e contra as nulidades reclama-se (cfr. Alberto do Reis, Comentário ao C.P.C., vol. 2ª, pág. 507) .
De qualquer forma, como resulta do artigo 205º n.º 1 do C.P.C., quando a nulidade é praticada na ausência da parte tem esta, para a arguir, o prazo geral de 10 dias (art.153º n.º 1), contados a partir da data em que:
- intervenha em acto processual posterior;
- seja notificada para acto processual posterior.
Ora, o A. foi notificado do despacho que admitiu os róis e designou dia para julgamento, por carta registada que lhe foi enviada em 28.5.95 e, posteriormente, teve intervenção na audiência de julgamento, sem ter arguido a referida nulidade.
É, pois, manifesto que a mesma se encontra sanada.
Improcede, pois, a conclusão 9ª.
Das restantes conclusões a única questão que delas resulta é a de saber se os factos provados integram o fundamento de resolução previsto na al. d) do n.º 1 do artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo D.L. n.º 321-B/90, de 15 de Outubro (sendo deste diploma os artigos citados sem referência).
O citado artigo, dispõe:
“1. O senhorio só pode resolver o contrato:
d) Se (o arrendatário) fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma.”
Para interpretar o fundamento de resolução previsto na citada disposição, importa ter presente o pendor proteccionista da lei para com o arrendatário que caracteriza o arrendamento urbano. Assim, enquanto que o arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, alegando incumprimento pelo senhorio e fazendo-o por simples declaração receptícia - artigo 63º n. 1 -, já bem diferente é o que se passa com a resolução por iniciativa deste último. A lei impõe a resolução por via judicial - artigo 63º n. 2 - e esta não pode fundar-se no simples incumprimento por parte do locatário mas apenas nas infracções taxativamente previstas no artigo 64º.
Por outro lado, quanto à ratio da primeira parte do artigo 64º n.º 1 é de referir que esta disposição visa sancionar a violação, por parte do arrendatário, do direito de transformação do imóvel que pertence ao proprietário (artigo 1305º do Código Civil). Como ao arrendatário cabe apenas o gozo temporário do imóvel, quando ele pratica actos de transformação ingere-se na esfera patrimonial do proprietário, o que a lei sanciona com o despejo (cfr. Januário Gomes, O Direito, ano 125º, pp.448 e segs.).
Importa agora proceder à interpretação do artigo 64º, tendo em vista decidir se as obras efectuadas pela R. alteraram substancialmente a estrutura externa e/ou a disposição interna das divisões do arrendado.
Sobre o que deve entender-se por “estrutura externa” há dois entendimentos: um equipara-a à noção corrente em construção civil, com correspondência à estrutura resistente; a outra fá-la corresponder à fisionomia do prédio.
O primeiro desses entendimentos não é de acolher, por um lado, porque, como é notório, no campo da moderna construção civil, a construção de edifícios de andares não tem sequer uma estrutura externa, entendida como estrutura resistente a constituir o exterior do prédio. A estrutura resistente é composta por uma espécie de esqueleto, formado por colunas e placas horizontais de betão, cujos espaços exteriores são depois preenchidos por paredes que podem ser de tijolos ou vidro, mas que em qualquer caso não afectam a estabilidade ou resistência do prédio. Por outro lado, não se concebe que, conscientemente, um senhorio dê autorização escrita para que o arrendatário faça obras que vão pôr em risco a segurança do prédio (cfr. Ac. do S.T.J. de 4. 01.97, B.M.J. 463º, 571).
O segundo entendimento, que concebe a estrutura do prédio ligada à sua fisionomia, é o correcto.
Por um lado, a própria letra do artigo aponta nesse sentido ao utilizar a expressão “estrutura externa” em vez de apenas “estrutura”. Por outro lado, só esse entendimento permite a defesa de interesses arquitectónicos e estéticos e evita que o arrendatário exerça poderes de transformação que a lei só permite que sejam exercidos pelo proprietário.
Este entendimento é maioritário na doutrina, tendo apoio em Capelo de Sousa, em parecer publicado na C.J., 1987, tomo V, pág. 20; Aragão Seia, em Arrendamento Urbano Anotado, 4ª edição, pág. 347; Pais de Sousa, em Extinção do Arrendamento Urbano, 1ª edição, pág. 209.
A jurisprudência é também largamente maioritária no sentido de considerar que tais alterações substanciais da estrutura externa respeitam à fisionomia do prédio e não à sua resistência e segurança (cfr. os acórdãos, citados no referido parecer de Capelo de Sousa e mais recentemente da Rel. de Évora de 18.03.93, B.M.J 425º, p. 639 e do S.T.J. de 4. 01.97, B.M.J. 463º, 571).
Quanto à disposição interna das divisões, ela é alterada quando se modifique, de modo permanente, isto é, sem que a modificação seja amovível, o que depende dos materiais usados e da forma da sua implantação.
Por outro lado, como escreve Aragão Seia, obra citada, pág. 348 “..abrange não apenas as divisões do interior, ou miolo, de um edifício urbano, mas também outras realidades, e nomeadamente, a planificação interna, ou o modo de distribuição interna, desse tipo de prédio”.
Por último, importa referir que só releva para a resolução do arrendamento a alteração da estrutura externa e da disposição interna de divisões que seja substancial.
Isto significa que a alteração deve ser profunda ou fundamental (Pais de Sousa, obra citada, pág. 209) ou considerável (Aragão Seia, obra citada, pág. 345 e jurisprudência aí citada e também Januário Gomes, O Direito, ano 125º, pág. 461).
No caso em apreço, da factualidade alegada pelo A. quanto às obras efectuadas no interior do locado ficou provado que foi efectuada a abertura de dois buracos na placa que divide o r/c e a cave, com colocação de gradeamento (resposta ao quesito 3º).
O A. alegava que a R. tinha mudado o local onde se situavam as escadas de acesso do r/c à cave, destruindo as existentes, facto levado ao quesito 4º.
No entanto, provou-se apenas que essas escadas de acesso à cave tinham a madeira apodrecida e eram perigosas, tendo sido substituídas por outras novas e mais cómodas, facilmente amovíveis e colocadas no mesmo local das anteriores (resposta ao quesito 23º).
Atentas as obras acima referidas é evidente que não foi alterada substancialmente a disposição interna das divisões do arrendado.
De referir que mesmo a abertura dos dois buracos na placa que divide o r/c da cave não foi, como isoladamente aparenta, um acto de deterioração ilícita, pois a R. provou que a separação do r/c e cave era feita por um soalho de madeira parcialmente apodrecida, dada a sua idade, perigosa à passagem das pessoas, pelo que houve necessidade de substituir por outras novas as apodrecidas tábuas do soalho e deixar duas pequenas aberturas, essenciais para a ventilação da cave (respostas aos quesitos 20º e 21º).
Assim, é manifesto que as obras efectuadas pela R. no interior do locado são benfeitorias, isto é, destinaram-se a conservar e melhorar a coisa arrendada. E mesmo as referidas aberturas ou buracos são pequenas deteriorações lícitas, permitidas pelo artigo 4º.
No que concerne à estrutura externa do arrendado, provou-se que no exterior e na parede das traseiras apenas foi colocado um suporte de ferro dos três aparelhos de ar condicionado ali instalados (resposta ao quesito 24º).
Provou-se ainda que esses buracos danificaram o exterior das traseiras do prédio, dado que perfuraram o granito da fachada exterior das traseiras, o qual não pode ser reposto como anteriormente à sua colocação mas apenas tapado com cimento (respostas aos quesitos 10º e 11º).
De notar que se provou também que foi danificado o chão em pedra de granito trabalhada, na parte do saneamento, com substituição da pedra por argamassa de cimento (resposta ao quesito 6º).
No entanto, este acto não pode ser levada em consideração para a eventual resolução do contrato de arrendado, pois ficou provado que o pátio das traseiras onde foram substituídas essas duas pedras em granito não faz nem nunca fez parte do arrendado (respostas aos quesitos 26º e 32º).
Por outro lado, importa recordar que essa obra foi efectuada porque no referido pátio está colocada a tampa do saneamento do prédio o qual entupiu e deu lugar a uma enorme saída de águas sujas que invadiram a cave locada e impossibilitaram o seu uso, danificando valiosos artigos de seu comércio (respostas aos quesitos 27º e 28º). Por isso, a R., autorizada pelo A., mandou proceder ao desentupimento do saneamento e, para o efeito, tiveram de ser levantadas as duas pedras que, por apodrecidas, tiveram de ser substituídas por argamassa de cimento (respostas aos quesitos 30º e 31º).
É, assim, evidente que esta obra está justificada.
De salientar ainda que o A. também não logrou provar que a R. tenha aumentado as montras em altura e em profundidade (resposta negativa ao quesito 2º).
Por conseguinte, ao nível da estrutura externa, a única obra a considerar são os buracos abertos na parede das traseiras onde foram colocados os suportes em ferro para suportar os três aparelhos de ar condicionado ali instalados.
Ora, essa obra, apesar de alterar a fisionomia exterior das traseiras do arrendado, não a alterara substancialmente. Por isso, não é causa de resolução do arrendamento.
Assim e ainda que se considere que essa obra é ilícita por não caber na esfera dos poderes da arrendatária e não ter sido autorizada pelo senhorio, este apenas poderá exigir a sua demolição, com reposição do prédio no estado em que se encontrava e, se tal não for possível, a respectiva indemnização.
Em conclusão: as obras efectuadas pela R., porque não alteram substancialmente a estrutura externa do prédio arrendado, a disposição interna das suas divisões nem causaram deteriorações consideráveis, não atribuem ao A. o direito de obter o despejo.
DECISÃO:
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 28 de Junho de 2001.
Leonel Gentil Marado Serôdio
Norberto Inácio Brandão
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho