Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 878/13.8TJPRT.P1 |  |
II - O carácter sinalagmático e comutativo das prestações acertadas na transacção resulta do próprio contrato de transacção e não da relação material controvertida a que aquele pôs termo, sendo aquelas exigíveis, em cumprimento da transacção, ainda que a elas não houvesse lugar à luz desta relação material.
III - Se não for arguida a invalidade da transacção com base em qualquer vício da declaração ou da vontade, a transacção permanece válida e eficaz, vinculando as partes ao seu cumprimento.
IV - Não é possível, em resultado da mera interpretação da transacção e sem a demonstração dos requisitos de um vício da vontade, concluir que as cláusulas da transacção são ideologicamente falsas e devem ser corrigidas em conformidade com a vontade real dos contraentes.
Processo n.º 878/13.8TJPRT.P1 [2.ª Vara Cível do Porto]
Acordam os Juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I.
A B…, Lda., pessoa colectiva n.º ………, com sede no Porto, intentou acção declarativa contra C…, com o bilhete de identidade n.º …….., residente em …, pedindo a condenação da ré no seguinte:
a) entregar-lhe imediatamente a casa . do Bairro …, no Porto, livre de pessoas e bens, e a pagar-lhe a quantia de €100,00 mensais, desde a citação até efectiva entrega dessa casa;
b) demolir, no prazo de 15 dias e a expensas suas, as obras que edificou clandestinamente no logradouro da aludida casa, a remover todos os entulhos derivados dessa demolição e a deixar limpo o terreno da sua implantação.
Para tanto, alegou, em síntese, que:
- intentou uma acção declarativa contra a ora Ré, a qual, sob o nº 3809/03.0TVPRT, correu termos na 3ª Vara Cível deste Tribunal;
- na transacção judicial celebrada no âmbito dessa acção, a ora Autora reconheceu a Ré como arrendatária da casa . do prédio urbano denominado Bairro …, no Porto, tendo a Ré reconhecido a Autora como proprietária dessa mesma casa;
- em 24.1.2013, comunicou à Ré a sua intenção de proceder a um aumento da renda, tendo a Ré respondido, em 29.1.2013, que optava pela denúncia do contrato de arrendamento;
- no acordo celebrado na aludida acção nº 3809/03.0TVPRT foi estipulada, a favor da Ré, uma indemnização de €30.000,00, a pagar pela Autora no caso de denúncia do contrato de arrendamento, tendo sido intitulado que a razão dessa indemnização era por benfeitorias realizadas;
- a fixação desse valor de €30.000,00 teve unicamente em vista não uma indemnização por benfeitorias eventualmente realizadas mas apenas a fixação de um quantum indemnizatório pela denúncia antecipada do contrato de arrendamento;
- a Ré recusa-se a entregar à Autora a casa ., invocando direito de retenção sobre a mesma, enquanto não lhe foi liquidada aquela quantia de €30.000,00 a título de benfeitorias por ela realizadas;
- a Autora ainda hoje não reconhece qualquer benfeitoria realizada pela Ré na casa . como passível de indemnização, porquanto nenhuma obra que eventualmente a Ré tenha efectuado no então locado foi susceptível de aumentar o valor do mesmo;
- a Ré, ao exercer direito de retenção, pretende locupletar-se com valores que sabe não lhe serem devidos ou sequer passíveis de serem valorizados, agindo conscientemente com abuso de eventual direito, o que equivale à não existência desses alegados direitos, sejam à indemnização, seja ao direito de retenção;
- no período de ocupação da casa ., a Ré, sem autorização da Autora, edificou obra e edificou espaços clandestinamente na área de logradouro da casa, tendo aí construído um quarto, tratando-se de construções abusivas e clandestinas, devendo a Ré entregar e repor a casa no estado em que a recebeu e com a edificação estritamente inicial.
A Ré contestou, invocando a excepção do caso julgado, com o argumento de que a presente acção é, quanto às partes, à causa de pedir e aos pedidos, idêntica à acção que a Autora intentou contra ela, e que correu termos sob o nº 3809/03.0TVPRT, na 3ª Vara Cível do Porto.
Mais alegou em sua defesa o seguinte:
- na transacção celebrada e homologada por sentença transitada em julgado, as partes fixaram uma indemnização, no valor de €30.000,00, a pagar pela Autora à Ré a título de benfeitorias realizadas, tendo acordado que o pagamento do montante dessa indemnização seria efectuado aquando da entrega das chaves da habitação;
- apesar de o arrendamento se encontrar extinto, a Ré recusa-se a proceder à entrega da habitação, porque a Autora se recusa expressamente a pagar a apontada indemnização;
Na conclusão, defendeu que excepção do caso julgado deve ser julgada procedente e a Ré absolvida da instância. A terminar, deduziu, subsidiariamente, reconvenção, formulando os seguintes pedidos:
a) a Autora seja condenada a pagar-lhe a quantia de €30.000,00, a título de indemnização por benfeitorias (adicionada de juros moratórios legais contados desde a notificação da reconvenção até integral pagamento) ;
b) seja fixado à Autora um prazo para cumprir o pagamento da apontada quantia;
c) seja declarado e reconhecido à Ré o direito de retenção sobre o prédio, pelo tempo necessário, até que seja efectuado o pagamento integral da quantia em dívida a título de benfeitorias.
A Autora replicou, rebatendo a excepção dilatória do caso julgado e pugnando pela improcedência da reconvenção.
Em sede de audiência prévia, uma vez frustrada a conciliação das partes, o Mmo. Juiz a quo proferiu prontamente decisão conhecendo da excepção dilatória e do mérito da acção.
No que tange à excepção dilatória do caso julgado, o Mmo. Juiz a quo decidiu nos seguintes termos:
-julgo parcialmente procedente, por provada, a excepção dilatória do caso julgado deduzida pela Ré (…) e, em consequência, absolvo-a da instância desta acção, no que concerne ao pedido contra ela aqui deduzido pela Autora (…) e mencionado em (…) b), no sentido de a mesma ser condenada «a demolir», no prazo de 15 dias e a expensas suas, «as obras que edificou clandestinamente» no logradouro da casa . do Bairro …, no Porto, «a remover todos os entulhos» «derivados» dessa «demolição» e «a deixar limpo o terreno da sua implantação».
No que concerne à parte restante do pedido da Autora, o Mmo. Juiz conheceu de mérito e decidiu nos seguintes termos:
-julgo a presente acção improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvo a Ré (…) do pedido contra ela deduzido pela Autora (…) e aludido em (…) a), no sentido de a referida Ré ser condenada a entregar imediatamente à Autora a casa . do Bairro …, no Porto, livre de pessoas e bens, e a pagar-lhe a quantia de €100,00 mensais, desde a citação até efectiva entrega dessa casa.
Notificada destas decisões, a autora interpôs recurso de apelação, que foi admitido apenas no tocante a este último pedido [alínea a)] julgado improcedente. As respectivas alegações terminam com as seguintes conclusões:
1- A Apelante foi senhoria da Apelada.
2- Nos termos da nova redacção dada ao NRAU (Lei 31/2012 de 14 de Agosto), a Apelante comunica à Apelada e por carta registada C/AR de 24 de Janeiro de 2013, a sua intenção de proceder a um aumento de renda.
3- Em resposta a essa comunicação e por carta de 29 de Janeiro de 2013, veio a Ré a utilizar a faculdade que lhe passou a ser permitida pela redacção dada ao artº 31 nº 3 alínea d) e artº 34º do NRAU, seja comunicar que optava pela denúncia do contrato de arrendamento.
4- Essa denúncia determinará eventual direito a indemnização por benfeitorias realizadas nos termos do possuidor de boa fé – artº 29 nº 2 do NRAU, exercendo a Apelada direito de retenção sobro o imóvel.
5- Anteriormente e em processo que havia corrido termos pela 3ª Vara Cível do Porto, 2ª Secção com o nº 3809/03.0TVPRT, a Apelante havia pretendido reivindicar o prédio em causa da Apelada, acabando por aí reconhecer a Apelada como a legítima arrendatária do seu prédio, a casa . do bairro.
6- A Apelante pretendia então negociar o terreno em que estava inserido o bairro … e a casa arrendada, acordando com a Apelada a forma de, pretendo o prédio devoluto, o conseguir e considerarem o contrato extinto por revogação mútua.
7– Foi celebrado termo de transacção homologado para prever essa mesma possibilidade, contando que fossem observadas determinadas condições, seja a comunicação da Apelante à Apelada com pelo menos 6 meses de antecedência relativamente ao momento pretendido e que a Apelante pagasse à Apelada uma quantia de € 30.000,00 e que referiu ser a título de benfeitorias.
8- Estava estipulado um sinalagma em que uma das partes pagava porque recuperava o espaço nas condições pretendidas e acordadas e não noutras, sempre se estipulando uma antecipação pretendida.
9– No processo alvo de transacção a própria Apelada reivindicava benfeitorias de apenas € 4.000,00.
10- Tinha e tem consciência, bem sabendo que o valor acordado foi apenas para a antecipação do termo do contrato, se ele se viesse a dar nas condições estabelecidas no termo de transacção homologado e transitado em julgado.
11- Bem se entendeu, porque pensamos ser patente tal intenção e ratio do termo de transacção, que a indemnização operaria apenas e só para o caso da Apelante pretender comunicar a intenção de recuperar a sua casa devoluta de pessoas e bens, sem razão que justificasse a extinção do contrato reconhecido.
12- A clausula 3ª da transacção prevê a obrigação de entregar a casa quando for notificada para tal e é com essa entrega que tem direito à indemnização (clausula 5ª).
13- Logo só para esse caso de ter que entregar se for para tal notificada, sendo que nunca a Apelante notificou a Apelada para qualquer entrega.
14– O valor acordado (€ 30.000) foi de tal forma discrepante relativamente ao valor reivindicado a título de benfeitorias (€4.000) e mesmo ao real valor da casa, (cerca de €7.000), que outro entendimento e razão o acordo não pode ter.
15- De outra forma estaríamos, como no caso estamos, perante um efectivo e patente abuso de um aparente direito.
16- Mas esse aparente direito apenas se tornará profícuo no caso de não interpretarmos correctamente o alcance do acordado, o que só por si bastará para determinar a razão da Apelante.
17- O alcance do termo de transacção foi aquele que supre referimos e justificamos, sendo necessário e caso duvidas existam, socorrermo-nos analogicamente das regras interpretativas do direito, seja o artº 9º e 10º do Código Civil.
18- O espírito de quem cria a norma, neste caso a Apelante e a Apelada, terá sempre que determinar o verdadeiro alcance do que foi pretendido, na boa fé e sem abusos.
19- A transacção homologada criou obrigações para ser cumprida nos termos em que foi acordada, funcionando como lei para os seus destinatários.
20- O nº 1 do artº 9º do C. Civil determina que a interpretação não se cingirá apenas à letra da norma, mas deverá reconstituir as circunstâncias em que foi elaborada tendo em conta as condições específicas do tempo, o que torna evidente que a razão de criar a obrigação se estipulou apenas para o caso concreto da revogação do contrato por acordo e não para qualquer outra situação.
21– De qualquer forma age aqui a Apelada com conscientemente abuso de eventual direito, o que equivale à não existência desses alegados direitos, sejam à indemnização e seja até ao direito de retenção – artº 334º do C. Civil.
22- A doutrina e jurisprudência sempre determinaram que para existir abuso de direito o mesmo nem necessita de ser conscientemente exercido, bastando que objectivamente determine uma conduta abusiva.
23- No caso presente a Apelada bem sabia a razão do acordo efectuado em 2004 e exerce um aparente direito sabendo que o mesmo não lhe foi criado para existir da forma como o reivindica.
24- O meritíssimo juiz a quo entendeu o texto da transacção como não passível de outra interpretação que não a meramente literal, partindo de uma interpretação tendencial e absolutamente literal dessa tendenciosidade, como se taxativa fosse essa interpretação.
25- Basta seguir todo o alcance do raciocínio no texto do acordo, para determinar que essa indemnização surgiu apenas no corolário de determinadas situações que obrigatoriamente se teriam que verificar, seja a intenção comunicada da Apelante, o cumprimento de um prazo e então sim, nessa situação e apenas nessa, um pagamento.
26- A lei tende a ser justa e a estabelecer justiça e equilíbrio social, o que de forma alguma será conseguido com tal entendimento.
27- Daí a acção dever sempre prosseguir para determinar a matéria de facto sobejamente alegada, alegado também que foi o ratio do termo de transacção, o abuso na sua interpretação, bem como os factos relativos a eventuais benfeitorias.
28– Na douta decisão em recurso não se logrou atender a factos alegados e interpretar o texto da transacção de forma a aplicar as formas interpretativas e integradoras de direito, violando-se os artº 9º e 10º do Código Civil.
29- De igual forma, ao não atender-se ao alegado, desvalorizou-se o instituto do abuso de direito e o artº 334 do Código Civil.
A recorrida respondeu a estas alegações defendendo a falta de razão dos fundamentos do recurso e pugnando pela manutenção do julgado.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
As conclusões das alegações de recurso colocam este Tribunal perante o dever de resolver as seguintes questões:
i) Se a transacção judicial homologada por sentença vincula as partes ao seu cumprimento e em que medida.
ii) Se por via dessa transacção a autora ficou vinculada a indemnizar a ré pela realização de benfeitorias no arrendado ou pode ainda demonstrar que não foram realizadas benfeitorias.
iii) Se sem invocar qualquer vício da vontade na transacção e apenas através da interpretação das respectivas cláusulas é possível afastar esse efeito jurídico.
iv) Se ao exercer o direito de retenção do arrendado até que lhe seja paga a indemnização pelas benfeitorias a ré actua em abuso do direito.
III.
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
a) Em 07.07.2003, a ora Autora intentou contra a aqui Ré uma acção declarativa que, sob o nº 3809/03.0TVPRT, correu termos na 2ª Secção da 3ª Vara Cível deste Tribunal;
b) Nessa acção nº 3809/03.0TVPRT a Autora pediu, designadamente, a condenação da Ré:
1. a entregar-lhe a casa . do Bairro …, no Porto, livre de pessoas e bens, e a pagar-lhe a quantia de €200,00 por mês, desde a citação até entrega efectiva da aludida casa;
2. a demolir, a suas expensas, todas as construções ilegais e clandestinas que edificou, sem autorização ou consentimento da Autora, no logradouro da casa e que funcionam como quartos e salas de utilização diária, devendo repor a casa no estado em que anteriormente se encontrava ;
c) Na petição inicial apresentada naquela acção nº 3809/03.0TVPRT, a Autora alegou, nomeadamente, que:
1. era proprietária da casa . do Bairro …, no Porto ;
2. a Ré ocupava essa casa sem qualquer título válido que legitimasse essa ocupação, na medida em que o contrato de arrendamento que existia tinha caducado por morte do inquilino;
3. a Ré edificou no logradouro da casa uma construção permanente em cimento e tijolo e cobertura, que funciona como quartos e salas de utilização diária, construção essa que é ilegal e abusiva, devendo ser demolida a expensas da Ré, na medida em que foi realizada sem autorização ou consentimento da Autora;
d) Na contestação que apresentou na acção nº 3809/03.0TVPRT, a Ré impugnou a factualidade alegada pela Autora na petição inicial, tendo-se batido pela improcedência da acção e sua consequente absolvição dos pedidos;
e) Nessa mesma contestação, a Ré deduziu, subsidiariamente, reconvenção contra a Autora, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de €4.000,00, a título de indemnização por benfeitorias realizadas no locado;
f) Na acção nº 3809/03.0TVPRT, a Autora e a Ré celebraram, em 18.11.2004, transacção subordinada às seguintes cláusulas:
1. «A Ré reconhece a Autora como legítima proprietária da casa . do Bairro …, no Porto, bem como dos terrenos circundantes»;
2. «A Autora reconhece a Ré como legítima arrendatária da referida casa ., qualidade e direito esse por sucessão do seu falecido pai, D…, falecido a 30.01.1970»;
3. «A Ré obriga-se a entregar a casa e terreno que ocupa de que é arrendatária, livre de pessoas e bens e na data para a qual a Autora a notificar por carta registada com aviso de recepção, data essa em que ambas as partes consideram revogado o contrato de arrendamento»;
4. «A notificação referida na cláusula anterior será realizada com antecedência mínima de 6 meses»;
5. «Na data da entrega a Autora pagará à Ré, a título de indemnização pelas benfeitorias realizadas no locado, a quantia de €30.000,00, quantia esta actualizável com os índices de correcção monetários publicados pelo Banco de Portugal à data do efectivo pagamento»;
6. «A Autora desiste dos demais pedidos formulados contra a Ré (…)».
g) A transacção aludida na precedente al. f) foi homologada por sentença de 09.12.2004, transitada em julgada, que condenou e absolveu as partes nos precisos termos em que se obrigaram e constantes do ajuizado acordo.
h) No âmbito da transacção celebrada, em 18.11.2004, entre a Autora e a Ré, na acção que, sob o nº 3809/03.0TVPRT, correu termos na 2ª Secção da 3ª Vara Cível deste Tribunal – a qual foi homologada por sentença de 09.12.2004, transitada em julgado –, a Autora reconheceu a Ré como legítima arrendatária da casa . do Bairro …, no Porto;
i) Em 24.01.2013, a Autora comunicou à Ré a sua intenção de proceder a um aumento da renda, tendo a Ré respondido, em 29.01.2013, que optava pela denúncia do contrato de arrendamento;
j) A Ré recusa-se a entregar à Autora a aludida casa ., invocando como fundamento dessa recusa o direito de retenção da mesma, até que a Autora liquide a quantia de €30.000,00, que se obrigou a pagar-lhe, a título de indemnização pelas benfeitorias realizadas no locado, foi fixada, no âmbito da ajuizada transacção, homologada por sentença de 09.12.2004, há muito transitada em julgada.
IV.
Ambiciona a autora, através da presente acção, obter a entrega imediata, livre de pessoas e bens, da casa no Bairro …, de que é proprietária e a ré era arrendatária, e, bem assim, que a ré lhe pague um valor mensal até à entrega da referida casa.
Foi esta pretensão que foi julgada improcedente e de cuja decisão vem interposto o presente recurso.
A autora é a proprietária da referida casa. Tal facto não só não foi questionado nos autos, como se encontra, inclusivamente, provado através da competente certidão do registo predial. Acresce que na transacção judicial celebrada no anterior processo a ré reconheceu esse direito da autora. Em suma, é inquestionável que a autora é titular do direito de propriedade sobre casa.
Em condições normais, como sabemos, o proprietário pode exigir de qualquer possuidor ou detentor o reconhecimento desse direito e a entrega da coisa (artigo 1311.º do Código Civil). Isso é assim porque o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (artigo 1305.º do Código Civil). Por isso, havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei (artigo 1311.º, n.º 2, do Código Civil), casos esses que correspondem a situações em que o detentor da coisa possui um direito pessoal de gozo ou um direito real de garantia oponíveis ao proprietário.
No situação que nos ocupa, o fundamento jurídico invocado para a não entrega da casa ao seu proprietário é o direito de retenção do arrendatário pelas benfeitorias realizadas no arrendado. Não é mais o próprio arrendamento – direito pessoal de gozo – uma vez que o contrato foi entretanto denunciado e ambas as partes – senhoria e arrendatária – aceitam a extinção do contrato, pelo que obviamente se extinguiu o direito pessoal de gozo decorrente dessa posição contratual que constituiria excepção ao dever de restituição do imóvel ao proprietário.
Efectivamente, nos termos do artigo 754.º do Código Civil, o arrendatário goza do direito de retenção pelas benfeitorias que haja feito de forma lícita no arrendado[10]. Ora nos termos do artigo 29.º, n.º 2, aplicável em conjugação com o disposto no artigo 31.º, n.º 3, alínea d), ambos do NRAU, tendo a autora, na qualidade de senhoria, pretendido actualizar a renda ao abrigo do artigo 30.º, a ré, na qualidade de arrendatária, podia optar, unilateralmente, por denunciar o contrato. A ré fez essa opção e ficou com o direito de receber uma compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.
Para pedir a entrega da coisa, a autora sustenta que não estão verificados os requisitos do direito de retenção, concretamente que não está verificado o requisito da existência das próprias benfeitorias. Ora na transacção celebrada no anterior processo, a senhoria obrigou-se a pagar à arrendatária, a título de indemnização pelas benfeitorias realizadas no locado, a quantia de €30.000,00.
Cabe então determinar o valor jurídico da transacção e da sentença que a homologou. O artigo 1248.º do Código Civil define a transacção como o contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões, acrescentando que as concessões podem envolver a constituição, modificação ou extinção de direitos diversos do direito controvertido.
Daqui resulta, desde logo, que a transacção é um contrato e, por isso mesmo, que se encontra sujeito à disciplina dos contratos, designadamente às suas disposições gerais (artigos 405.º a 409.º) e ao regime geral dos negócios jurídicos (artigos 217.º e segs.), incluindo as exigências de forma e consequências da respectiva inobservância (artigos 219.º e 220.º), bem como as regras de interpretação da declaração negocial (artigo 236.º a 238.º, todos do Código Civil).
No dizer que Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, 3.ª ed., pág. 856, o fim do contrato é prevenir ou terminar um litígio. Admite, portanto, a lei que a transacção tenha lugar, não só estando a causa pendente, mas também antes da proposição da acção judicial; trata-se, neste caso, da transacção chamada preventiva ou extrajudicial, a que se refere o artigo 1250.º. O que a lei não dispensa é uma controvérsia entre as partes (cfr. n.º 2), como base ou fundamento de um litígio eventual ou futuro: uma há-de afirmar a juridicidade de certa pretensão, e a outra negá-la. (…) A transacção tem por objecto recíprocas concessões (transactio nullo dato vel retento seu promisso minime procedit: 1.38 C. de transact., 2,4). Se a parte que invoca o seu direito desiste de o tornar efectivo, dando ao acto um simples efeito extintivo, há uma desistência: se a outra parte acaba por reconhecer a legalidade da pretensão, através de um acto com eficácia meramente confirmativa ou constitutiva, há uma confissão. Na transacção, nem há desistência plena, nem reconhecimento pleno do direito. Também não há na transacção o ânimo de fixar ou determinar a situação jurídica anterior das partes (negozio di accertamento); a ideia básica dos contraentes é a de concederem mutuamente e não a de fixarem rigidamente os termos reais da situação controvertida, como quando se fixa a redução do preço correspondente à venda de uma coisa defeituosa ou à entrega da obra com defeitos por parte do empreiteiro.
A transacção é assim a formulação contratual de uma solução de compromisso para um determinado diferendo[2]. Nelas as partes põem fim ao diferendo, conformando os seus interesses através de um consenso resultante de concessões e cedências mútuas. As cláusulas da transacção não têm pois de estar em conformidade com a correcta, verdadeira ou integral conformação jurídica dos factos reais que motivam o diferendo, já que toda a concessão ou cedência mútua pressupõe um afastamento dessa justa medida que o direito emprestaria a tais factos e às pretensões iniciais dos litigantes.
Aliás o objectivo da transacção é mesmo o de colocar fim ao diferendo por acordo das partes, obstando e impedindo que caiba ao tribunal apurar os factos do diferendo e fazer-lhes a aplicação da legalidade estrita, sendo certo que a sua homologação judicial, por sentença, depende apenas da auscultação da possibilidade legal e licitude do seu objecto e da legitimidade das pessoas que nela intervieram, não cabendo ao tribunal qualquer poder de verificação da razoabilidade ou adequação das cláusulas respectivas e/ou do seu fundamento jurídico.
Atentas as correspectivas concessões, as obrigações a que as partes se vinculam na transacção têm carácter sinalagmático, são geradoras de prestações recíprocas para ambas as partes do contrato de transacção. Mas esse carácter comutativo reside no conjunto das prestações que têm como origem a transacção, não a relação material controvertida onde a transacção é alcançada. Por outras palavras, a presença de sinalagma e o respeito do princípio do contrato afirma-se mesmo que a relação controvertida não gerasse efectivamente o direito que seria o correspectivo da prestação prevista na transacção.
Ao permitir que as concessões possam envolver a constituição, modificação ou extinção de direitos diversos do direito controvertido, o n.º 2 do artigo 1248.º do Código Civil alarga o objecto da transacção a todos os interesses jurídicos que as partes possam chamar para a negociação e usar para obter a adesão da outra à solução de compromisso. Mais do que puderem ultrapassar o objecto do direito concretamente controvertido e que motivou o diferendo, as partes podem incluir na transacção a composição sobre direitos em relação aos quais não tinham sequer qualquer diferendo. Daí que se entenda ser lícito às partes em litígio judicial colocarem fim a todas as acções entre si pendentes mediante transacção global lavrada por termo num dos processos[3].
Sucede assim que uma vez celebrada de forma válida, a transacção opera como que uma substituição da obrigação primitiva por outra[4]. A nova obrigação pode ser bastante diferente da obrigação original e, sobretudo, não tem de corresponder à obrigação que resultaria da fonte original do direito em litígio ou chamado à composição de interesses por via transaccional, uma vez que a sua fonte é a transacção propriamente dita, sendo o resultado do exercício da liberdade negocial. A transacção pode inclusivamente conter em si mesma os termos de outro contrato, como sucede na transacção em que as partes se vinculam às prestações características de um tipo negocial cuja conteúdo aí fixam (v.g. num determinado conflito sobre a existência de um arrendamento de um bem, as partes celebram transacção operando a venda do bem ao detentor que se arroga arrendatário do mesmo). Nessa situação a transacção faz mesmo nascer uma nova relação contratual que não existia anteriormente e cuja celebração nenhuma das partes podia exigir em virtude da relação controvertida que motivou a celebração da transacção.
Se não enfermar de qualquer invalidade, a transacção vincula as partes e vincula-a nos precisos termos da obrigação definida ou estabelecida no acordo. O que significa que o credor da obrigação fixada na transacção pode exigir o seu cumprimento, mesmo que a relação jurídica, legal ou contratual, originária do diferendo não lhe conferisse o direito a essa prestação. Por outras palavras, uma vez celebrada, em corolário do princípio pacta sunt servanda (artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil), a transacção é irrevogável unilateralmente, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes.
Daqui resulta, no que interessa para o caso concreto, a seguinte conclusão: é absolutamente irrelevante a autora pretender discutir se em função da relação jurídica que se discutia na anterior acção onde foi lavrada a transacção a ré tinha mesmo direito a benfeitorias ou podia vir a tê-lo ou se esse eventual direito podia ascender no máximo a €4.000,00 (valor das benfeitorias reclamado pela ré nessa acção em sede de reconvenção) em vez dos €30.000,00 que ficaram estabelecidos na transacção.
Ainda que isso fosse assim (ou seja, que a ré não tivesse esse direito ou que o seu direito não tivesse essa expressão monetária), uma vez celebrada de forma válida a transacção, as partes ficaram vinculadas juridicamente às prestações que assumiram na transacção e que foram reciprocamente causa da cedência da outra. E essa vinculação, repete-se, formada no estrito exercício da liberdade negocial, possui eficácia jurídica por mais que se afaste do que, se não tivesse sido celebrada a transacção, resultaria da decisão do tribunal na anterior acção. Por outras palavras, a autora ficou obrigada a pagar €30.000,00 a título de benfeitorias realizadas no arrendado pela ré, mesmo que na acção esse direito não pudesse vir a ser reconhecido à ré ou reconhecido nesse montante ou com essa amplitude.
Significa isto que as partes não podem questionar os efeitos jurídicos da transacção? A resposta é óbvia: como em relação a qualquer outro contrato, e neste independentemente de o mesmo ter sido homologado por sentença, as partes podem opor ao contrato a existência de qualquer fonte de invalidade, designadamente os decorrentes dos vícios na formação da vontade. Tal como podem reclamar que a transacção seja objecto de interpretação em ordem a definir com rigor o seu objecto e significado.
Nos termos do artigo 291.º do novo Código de Processo Civil (artigo 301.º do anterior) o trânsito em julgado da sentença proferida sobre a transacção não impede que se intente acção destinada à declaração da sua nulidade ou à sua anulação, sem prejuízo da caducidade do direito a esta última. É assim possível, apesar de a transacção ter sido homologada por sentença, suscitar quaisquer vícios do próprio do contrato de transacção e obter com base neles a declaração da nulidade ou a anulação da transacção, se for caso disso.
Ora, lida a petição inicial não se detecta nela a alegação pela autora de qualquer falta ou vício da vontade, designadamente a simulação, a reserva mental, a declaração não séria, a falta da consciência da declaração, o erro na declaração, o erro na transmissão da declaração ou o erro-vício, o dolo ou a coação[5]. Aliás, nem nas alegações de recurso a recorrente questiona essa conclusão ou sustenta coisa diversa.
A sua afirmação de que era prática nos tribunais acordar-se um valor a título de compensação pela revogação do contrato de arrendamento por mútuo acordo e mencionar na transacção que esse valor seria pago a título de benfeitorias não pode em consciência ser questionada ou tão pouco aceite. O que sucede é que ou essa circunstância importa um fundamento específico de invalidade do contrato, o qual terá de ser alegado e demonstrado, ou deixa intocada a validade deste.
As partes não podem lavrar transacções judiciais com o conteúdo que serve os seus interesses em determinado momento e prevalecer-se delas enquanto isso satisfizer os seus interesses, e depois, no momento em que os interesses se alteram, pretender sem mais que não queriam aquilo que fizeram incluir na redacção da cláusula mas coisa diversa. Ou a concreta situação configura um vício relevante para invalidar o contrato e estão reunidos os pressupostos desse vício e os requisitos da sua arguição judicial ou as partes permanecem vinculadas àquilo que fizeram constar da transacção homologada por sentença. Por essa razão, na presente acção não será nunca possível afastar os efeitos jurídicos do contrato de transacção por efeito de qualquer invalidade de que o mesmo padeça. Para os fins da acção, a transacção é, em definitivo, válida e eficaz e nessa medida, as prestações nela fixadas são judicialmente exigíveis.
Pretende no entanto a autora que através da interpretação da transacção é possível alcançar um significado diferente para a mesma, ou seja, que é possível em resultado de uma pura tarefa interpretativa – que, portanto, preserva a validade integral do contrato – atribuir às cláusulas do contrato um outro conteúdo ou sentido, mais especificamente afastar o reconhecimento da existência de benfeitorias e do seu valor. Vejamos se assim é.
O contrato, como qualquer documento escrito, pode carecer de interpretação. A tarefa de interpretação consiste em descortinar por detrás do teor literal das palavras constante do documento o sentido que lhes deve ser atribuído e concretizado. Toda a palavra remete para um determinado significado linguístico que é essencialmente cultural e, portanto, em qualquer caso o resultado da interacção dos sujeitos com o ambiente onde a linguagem é usada. Daí a necessidade da interpretação. Quando as palavras se agrupam de modo a representar actos ou actuações essa tarefa torna-se necessariamente mais premente.
Todavia, daqui não resulta que a tarefa da interpretação seja sempre necessária, melhor dizendo, que tenha sempre a mesma acuidade e interesse para a determinação do sentido a atribuir ao texto. Não pode, com efeito, excluir-se que o texto só possa ter um único sentido, ou melhor, que a atribuição ao texto de um determinado sentido seja absolutamente inultrapassável.
A tarefa da interpretação exige não apenas que haja algo a interpretar, mas sobretudo que haja algo carecido de interpretação. Se a parte se obrigar a vender à outra um imóvel inscrito na matriz predial X e descrito na descrição predial Y, as quais respeitam ao mesmo imóvel, é necessário fazer a interpretação do documento para saber que as partes se queriam referir ao imóvel descrito nesses documentos? Parece que não. Logo não será por via da interpretação do contrato que se poderá pretender alcançar o resultado de o imóvel não ser afinal esse mas outro.
Quando a autora declarou na transacção que iria pagar à ré uma quantia a título de benfeitorias pode questionar-se que ela, estando representada por advogado, quisesse dizer que esse pagamento seria a contrapartida da realização pela ré de obras para conservar ou melhorar o arrendado? Parece que não.
Aliás, em rigor a autora não defende o contrário, sustenta é que essa afirmação não era verdadeira, que as partes se referiram falsamente a benfeitorias, porque era assim que se costumava fazer nos processos (diremos nós, porque era conveniente para as partes dissimular dessa forma o pagamento de uma contrapartida pela extinção do contrato), mas esse pagamento foi assumido a outro título (por outra causa jurídica) que não as benfeitorias. Portanto, o que a autora pretende não é interpretar o contrato de transacção, não é levar a que o texto seja interpretado (lido) como querendo dizer algo ligeiramente diverso ou mais específico do que lá consta, o que pretende é mudar o seu conteúdo com fundamento na deliberada falsidade ideológica do que nele se fez constar e na verdade do que pretende agora que lhe seja atribuído.
Suponhamos a seguinte situação. As partes celebram um determinado contrato simulado. Não se verificando ou não se demonstrando um dos requisitos da simulação, podem as partes afastar a vinculatividade do contrato por efeito da pura interpretação do seu teor apenas com o fundamento de que a vontade declarada não corresponde à vontade real e este, nos termos do n.º 2 do artigo 236.º do Código Civil, deve valer de acordo com a vontade real? A resposta é, quer-nos parecer, negativa, pelo menos no que aos contratos formais respeita.
Segundo o artigo 238.º do Código Civil, nos negócios formais a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso; para poder valer, o sentido pretendido tem de corresponder à vontade real das partes e não estar abrangido pelas razões determinantes da forma do negócio.
O contrato de transacção é precisamente um caso de contrato formal. A transacção judicial tem de ser celebrada perante o tribunal, no processo, sendo uma das peças escritas do processo ou fazendo parte de algum dos seus actos escritos (v.g. a acta; cf. artigo 290.º do Código Civil) e a transacção extra-judicial tem de ser celebrada no mínimo por escrito (artigo 1250.º do Código Civil). Essa exigência de forma visa naturalmente impedir o surgimento à posteriori de conflitos sobre a própria existência da transacção e dos termos do acordo alcançado, razão pela qual não pode deixar de se entender que a razão determinante da exigência da forma abrange a totalidade do conteúdo da transacção[6].
Desse modo, mesmo que a vontade real dos intervenientes na transacção seja divergente da que (conscientemente) fizeram constar do respectivo documento, nunca a declaração poderia valer (repete-se, em resultado de uma tarefa meramente interpretativa, ou seja, afastada a questão da existência de qualquer vício da declaração ou da vontade) com o sentido correspondente à vontade real, uma vez que esta não encontra no texto (que é o que diz a norma, e não no contexto) um mínimo de correspondência e as razões determinantes da forma legal exigiam que uma cláusula com esse sentido constasse do documento.
Para efeitos da presente acção não importa averiguar se a autora é mesmo devedora à ré da quantia de €30.000,00 prevista na transacção a título de benfeitorias. Basta apurar que foram realizadas no imóvel benfeitorias pela ré, uma vez que a existência destas é condição necessária e suficiente para gerar a favor da ré o direito de indemnização previsto no artigo 29.º do NRAU.
Nessa medida, a discussão sobre se a cláusula que prevê o pagamento desse montante a título de indemnização pelas benfeitorias se aplica apenas no caso de o contrato de arrendamento se extinguir na situação prevista na cláusula anterior (como defende a autora e parece ter acolhimento bastante na interpretação do contrato) ou também em qualquer outra situação de extinção do contrato (designadamente por denúncia do arrendatário, como aqui ocorreu, e que parece não poder ter estado aquando da transacção na mente das partes, até pela singela razão de que à data essa possibilidade não existia no regime jurídico do arrendamento), ultrapassa o âmbito do necessário para decidir a presente acção.
Com efeito, estando em causa apenas o pedido de entrega da coisa, para a acção ter de improceder basta que se demonstre que a ré tem direito de retenção, independentemente de saber se este visa salvaguardar um crédito de €1 ou um crédito de €30.000,00. Basta, portanto, que se demonstre que a ré tinha realizado benfeitorias no arrendado, uma vez que face aos dados legais actuais esse facto confere-lhe direito de indemnização (e direito de retenção para assegurar o seu pagamento), independentemente do estipulado no contrato de arrendamento (ou seja, independentemente de as partes terem estabelecido anteriormente que a ré tinha ou não tinha direito a uma indemnização pela realização dessas benfeitorias, tornando assim inútil a discussão, para efeitos da presente acção, do efectivo campo de aplicação dessa cláusula da transacção).
O relevo da cláusula para a presente acção não é assim a definição do montante devido a título de indemnização por benfeitorias (até porque o artigo 29.º do NRAU não atribui o direito qualquer que seja a natureza da benfeitoria, relegando antes a definição das benfeitorias que dão efectivo direito de indemnização para as regras da posse de boa fé, nas quais nem todas as benfeitorias dão lugar a indemnização: cf. artigo 1275.º do Código Civil). O seu relevo reside na aceitação pela senhoria de que a arrendatária realizou benfeitorias e estas são susceptíveis de serem indemnizadas (ainda que neste caso se chegasse à mesma solução por aplicação do regime legal do artigo 29.º do NRAU).
Admitamos que a acção prosseguia os seus termos até final e que em resultado da produção da prova se demonstrava que a ré não realizou no arrendado nenhumas benfeitorias. Pergunta: nessa situação a autora ficava desonerada do pagamento da indemnização? Afigura-se-nos que a resposta tem de ser negativa. Porquê? Porque ao reconhecer na transacção que a ré efectuou benfeitorias e inclusivamente tem o direito (leia-se: é credora da prestação) de ser indemnizada pela sua realização, enquanto a transacção for válida e/ou não for modificada, a ré pode exigir indemnização por esse facto, mesmo que se demonstre que na relação material controvertida que motivou a transacção (ou seja: o contrato de arrendamento) esse direito não lhe seria reconhecido. Essa é a consequência de a transacção ser ela mesma um contrato, possuir a força vinculativa de um contrato e gerar deveres de prestação e correspondentes direitos que têm como fonte a transacção e não a relação material controvertida, abstraindo desta.
Não se diga que a autora só reconheceu a existência de benfeitorias para os efeitos estritos da cláusula, melhor dizendo, em relação ao concreto âmbito de aplicação que assinalaram à cláusula. Por um lado, isso não é dito em lado algum da transacção, quando na acção estava formulado especificamente um direito de indemnização pelas benfeitorias. Por outro lado, se a autora se vinculou a pagar uma indemnização por benfeitorias teve de admitir que elas existiam, não sendo concebível, por implicar uma contradição insanável, admitir em simultâneo que as benfeitorias existiam e não existiam, existiam para um efeito e não existiam para outro efeito. A cláusula tem de ser interpretada, portanto, como impondo a consequência inelutável do reconhecimento da existência de benfeitorias susceptíveis de serem indemnizadas.
Em conclusão: a autora reconheceu, numa transacção devidamente homologada por sentença e cuja validade e eficácia jurídica não vem questionada, a existência de benfeitorias realizadas pela ré no arrendado; por força do artigo 29.º do NRAU a existência de benfeitorias confere à ré o direito de indemnização pela sua realização, podendo exercer sobre o arrendado direito de retenção até que esse pagamento seja efectuado; independentemente da discussão sobre o campo de aplicação da cláusula da transacção na qual a ré se obrigou a pagar €30.000 por essas benfeitorias, a autora não pode obter a entrega do arrendado que lhe pertence porque permanece vinculada ao reconhecimento que fez da existência de benfeitorias; a interpretação do contrato de transacção não pode conduzir a efeitos típicos da invalidade do negócio jurídico decorrente da existência de vícios não alegados.
Para impedir esta consequência jurídica, a recorrente invocou por último o instituto do abuso do direito.
O direito de retenção é um mecanismo de coerção legal, um meio criado pela própria ordem jurídica para assegurar as condições práticas para a concretização de um determinado direito (de crédito) de categoria inferior ao direito (real) neutralizado. Por conseguinte, é inerente ao direito de retenção uma inversão do valor relativo dos direitos em conflito. Não se pretende com isto sustentar que o direito de retenção, como qualquer direito, não possa ser exercido com abuso do direito. O que se pretende acentuar é apenas que o abuso do direito não pode emergir apenas do confronto entre os direitos pois eles possuem ab initio valores extremamente diferenciados que, apesar disso, à face da lei, não obstam à legitimidade do exercício do direito de retenção.
Por outro lado, quando o direito resulta não apenas da lei mas também da cláusula de uma transacção judicial eficaz tornam-se mais prementes os cuidados em considerar que o seu exercício é abusivo, na medida em que se desconhece se e em que medida o reconhecimento do direito por uma das partes contribuiu para cedências recíprocas da outra parte. Aquilo que visto isoladamente poderá parecer desproporcionado e irrazoável, pode ser afinal, face ao modo como as partes compuseram, globalmente, o equilíbrio de concessões e cedências mútuas em que se traduziu a transacção, perfeitamente justificado e adequado.
Saber se a ré tem mesmo direito a receber €30.000 de indemnização pelas benfeitorias é algo que excede o necessário para decidir a acção e, sobretudo, é algo que se decidirá por interpretação das próprias cláusulas da transacção e da determinação do seu âmbito de aplicação, pelo que a ré tem ou não tem um direito de indemnização nesse valor. Se tem, ao exercitá-lo não actua naturalmente em abuso de direito. Se não tem, a falta de legitimidade para o exercitar deriva dessa conclusão jurídica e não de o seu exercício poder ser abusivo.
Tendo presentes estas ideias, não se nos afigura, de modo algum, que para efeitos da finalidade da autora de que lhe seja entregue o arrendado, a recusa da ré de o entregar, com arrimo no direito de retenção por benfeitorias cuja existência a autora reconheceu em transacção judicial, se possa considerar afrontoso da boa fé e dos bons costumes, quando, como já demonstrámos, para essa finalidade e para efeitos da presente acção é irrelevante a determinação do montante do direito de crédito que subjaz ao direito de retenção.
Bem andou, pois, o Mmo. Juiz a quo ao julgar de imediato a acção improcedente no tocante ao pedido que nos ocupa, pelo que o recurso improcede.
V.
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em julgar o recurso improcedente e, em consequência, negando provimento à apelação, confirmam a douta decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
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Porto, 24 de Abril de 2014.Aristides Rodrigues de Almeida (Relator; Rto135)
José Amaral
Teles de Menezes
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[1] Cf. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 5.ª edição, pág. 317.
[2] Como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.04.2001, Sousa Inês, in www.dgsi.pt, a transacção, do ponto de vista substantivo, é um acordo vinculativo pelo qual as partes previnem ou terminam um litigio, mediante recíprocas concessões ou dando uma à outra alguma coisa em troca do reconhecimento do direito em litígio - art. 1248º do Código Civil – no mesmo sentido e local, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.03.2004, Araújo de Barros -.
[3] Cf. Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado II, 4ª Edição, pág. 930 e seg., e Menezes Leitão, in Direito das Obrigações – III, Contratos em Especial, 4ª Edição, Almedina, Coimbra, 2006, pág. 588 e seg.). Na jurisprudência, cf. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25.02.2014, João Proença, in www.dgsi.pt.
[4] Afirma-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.05.2000, Garcia Marques, in www.dgsi.pt que o facto de uma transacção ser efectuada em audiência e homologada por sentença, não lhe retira o carácter e natureza contratual: consiste num contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões, através das quais se podem até constituir, modificar ou extinguir direitos diversos do direito controvertido.
[5] Apesar de defender que só está colocada perante a situação em que se encontra face à mudança legislativa operada que veio dar ao arrendatário a faculdade de denunciar o contrato e ter direito de indemnização pelas benfeitorias, a autora também não invoca, para fundamentar a sua pretensão, o instituto da alteração anormal das circunstâncias, apesar de haver quem sustente que no âmbito deste instituto se podem incluir alterações motivadas por uma mudança na ordem jurídica que não fosse esperada ou com a qual não fosse razoável contar. De todo o modo, ainda que essa via pudesse, porventura, consentir uma modificação do valor atribuído na transacção às benfeitorias (no pressuposto legal de que só assim o contrato de arrendamento podia cessar e para essa finalidade estrita) e afastar a consequência de apesar de a cláusula não ter sido pensada para esta situação, por aplicação de uma norma legal (o artigo 29.º do NRAU) se alcançar o mesmo resultado, certo é que era necessária a formulação de um pedido específico e que a decisão a proferir seria sempre constitutiva, ou seja, enquanto uma decisão desse jaez não existir, a solução jurídica não pode abstrair da transacção.
[6] Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, 3.ª edição revista, pág. 859, em anotação ao artigo 1250.º afirma que a exigência mínima do documento escrito explica-se através do principal requisito substancial da transacção, que é o das concessões de ambos os transigentes. Por outras palavras, o que justifica a necessidade do documento escrito é a circunstância de na transacção as partes cederem em algo, prescindirem de algo a que teriam direito ou a que se arrogavam no direito, tornando absolutamente necessário saber com rigor que cedências concretas fizeram.