Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
SINAL
II - Por sua vez, legitima a resolução do contrato pelo outro contraente, mesmo sem a verificação dos pressupostos do art. 808º do CC.
5ª SECÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I
B………. e mulher, C………., residentes na Rua ………., n.º .., ………., Figueira da Foz, propuseram contra D………., LDA., com sede na ………., n.º .., ………., Vila Nova de Gaia, acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, alegando em síntese, que:Celebrou o Autor marido com a Ré um contrato promessa de compra e venda de um prédio rústico pelo preço de Esc: 219.300.000$00, tendo entregue de sinal Esc: 70.000.000$00; no contrato foi acordado que a Ré teria de ter a licença de construção a pagamento na C. M. de ………. até 30/01/00, com prorrogação de 45 dias, bem como teria de realizar até tal data determinadas obras, sendo que, se o não fizesse poderia o Autor marido resolver o contrato; a Ré não cumpriu tais obrigações pelo que em finais de Maio de 2000 o Autor marido resolveu o contrato.
Terminam pedindo a condenação da Ré no pagamento do dobro do sinal, ou seja, € 698.317,06.
Contestou a Ré alegando, em resumo, que não teve culpa no atraso da obtenção da licença, que tal se deveu a exigência do Autor em negociar previamente uma outra parcela; a cláusula do prazo deve ser interpretada de acordo as regras de boa-fé pois não estava na disponibilidade da Ré a maior ou menor demora na obtenção da licença; assim, por força da resolução do contrato, sem justa causa, tem direito a fazer seu o sinal.
Termina pedindo a improcedência da acção e, em pedido reconvencional, a perda do sinal prestado pelo Autor marido.
Replicaram os Autores mantendo a sua versão e pugnando pela falta de responsabilidade do A. no incumprimento do contrato.
Pedem a improcedência da reconvenção e, em termos subsidiários, que a Ré seja condenada a cumprir o contrato em prazo razoável e a indemnizar os prejuízos sofridos pela mora.
Realizou-se a audiência de julgamento tendo sido proferida sentença que julgou a acção procedente por provada e o pedido reconvencional não provado e, em consequência, decidiu condenar a Ré a entregar aos Autores a quantia de € 698.317,06 e absolver os Autores reconvindos do pedido reconvencional contra si formulado pela Ré reconvinte.
Inconformada com tal decisão dela veio recorrer a Ré concluindo do seguinte modo as suas alegações de recurso:
I - A ora Recorrente não se conforma com a Douta sentença que decidiu condenar a Recorrente no pedido, declarando resolvido o contrato promessa de compra e venda com fundamento em incumprimento da mesma e em consequência condenando a Recorrente a pagar o dobro do sinal.
II - Salvo o devido respeito, parece que o meritíssimo juiz a quo não valorizou sequer a prova documental apresentada pela Recorrente, nomeadamente a correspondência trocada entre as partes, Documentos nºs 3, 6, 7 e 8 apresentados com a contestação, e que, na nossa modesta opinião, são fulcrais à boa decisão da causa, invertendo em absoluto a decisão tomada.
III - Pois, naqueles documentos está bem patente a férrea vontade da Recorrente em cumprir o contrato e, por outro lado, transparece a vontade do Recorrido em não cumprir o contratado e a pretensão de o resolver.
IV - Tem algum cabimento que estando o projecto pronto a dar entrada na Câmara em Novembro, aliás o projecto foi mostrado ao Recorrido nas negociações para a celebração do contrato promessa de compra e venda, que a Recorrente não o tenha imediatamente entregue na Câmara.
V - E em vez disso, se tenha proposto adquirir uma parcela de terreno confinante com o lote E, designada pela letra “Z”, que não lhe pertencia, por um preço exorbitante, obtendo com esse negocio um prejuízo líquido de 18.500.000$00.
VI – Pois a Recorrente acordou a venda daquela parcela de terreno, pelo preço global de 40.000.000$00 e o preço a pagar pelo Recorrido por aquela parcela, previamente estipulado (clausula décima segunda do contrato promessa) seria de 21.500.000$00 (4.300.000$00 X 5 fracções).
VII - Parece pois, mais do que evidente, que o Recorrido tinha muito mais interesse na aquisição daquela parcela do que a Recorrente, que não teve vantagem nenhuma, antes pelo contrário, daí que o Recorrido tenha pressionado a Recorrente para comprar a dita parcela e tenha pedido o adiamento da entrega do projecto na Câmara.
VIII - Exactamente neste sentido vão as declarações proferidas pelo Arquitecto E………., autor do projecto, na audiência de julgamento realizada a 24-01-2003, gravadas na cassete 1, lado B:
Arquitecto: “Eu na altura tinha o projecto concluído, houve por parte do Sr. B………. que me transmitiu na altura que ele até compraria o terreno, mas também queria que fosse com a outra parte, que a D………., Lda acordasse com o proprietário a compra daquela parte, porque não fazia sentido deixar aquele intervalo …”
Pergunta: - “O Sr. B………. tinha ou não interesse na aquisição dessa parcela?”
Arquitecto: - “Sim tinha, porque como disse há um bocado, numa das reuniões que tive com o Sr. B………., ele chegou a dizer que se não fosse com aquele bocado ao lado, ele não manteria interesse em ficar com o terreno”.
IX - O acordo para a aquisição daquela parcela foi estabelecido em Dezembro de 1999, conforme resulta provado do documento nº 3 junto com a contestação, nesse fax datado de 17-12-1999 o sócio da Recorrente informa o Recorrido que havia chegado a acordo - “muito desfavorável para nós”, acrescentando “que o projecto de arquitectura se encontra pronto (já com o resto do terreno) para que o Sr. B………. aprove antes de entrar na CM………”.
X - Consequentemente, em face desta prova, a matéria dos artigos 4º, 5º e 6º da Base Instrutória deve ser dada como provada.
XI - Quanto ao prazo esperado para a aprovação do projecto, existia a forte expectativa que esse prazo fosse curto, de 3 ou 4 meses, em virtude do plano de urbanização aprovado pela Assembleia Municipal em 17-10-96 e em Conselho de Ministros a 16-12-96, mas tal não se veio a verificar por inépcia da Câmara e não por culpa da Recorrente que procedeu com a máxima diligencia para a aprovação do projecto.
XII - Nesse sentido mais uma vez as declarações proferidas pelo Arquitecto E………., autor do projecto, na audiência de julgamento realizada a 24-01-2003, gravadas na cassete 1, lado B:
Arquitecto: Nós só teríamos que no fundo respeitar as regras do plano e meter um projecto que interiormente respeitasse os regulamentos para que aquilo saísse rapidamente.
Arquitecto: D………., Lda andava ao mesmo tempo que eu a mexer na Câmara para tentar acelerar o processo, lá dentro, a tal ponto que nós conseguíamos obter as informações antes mesmo de serem oficiadas … para lhe dar resposta imediata.
Arquitecto: São processos que demoram 2, 3 meses, no máximo 4 messes, neste momento.
Arquitecto: Fui eu que propus este negócio à D………., Lda, exactamente pela celeridade que aquele processo iria implicar … gorou-se completamente.
XIII - Por outro lado, a Recorrente teria que finalizar as infra-estruturas 6 meses antes da conclusão da construção dos edifícios, marcada para 20 meses após o início da mesma, ou seja, após a aprovação do projecto de especialidades e da licença de construção ser posta a pagamento, sendo esta da competência do comprador, neste caso Recorrido/Autor.
XIV - Todavia, apesar de ter muito tempo, a Recorrente iniciou imediatamente as obras de infra-estruturas, tanto assim que a Recorrente informa em 24-04-2000 por fax o Recorrido (Doc. nº 6 junto com a contestação) que a rua está concluída tendo os trabalhos sido aprovados pela Câmara.
XV - A Recorrente deu cumprimento ao clausulado na alínea a) da cláusula sexta do contrato promessa e a todas as exigências quer legais, quer camarárias, tendo o projecto todos os documentos para ser aprovado.
XVI - Pelo que, se o projecto não foi imediatamente deferido, deveu-se apenas aos trâmites, burocracia e delongas da Câmara Municipal ………., sem quaisquer responsabilidades da Recorrente.
XVII - Evidentemente que não está na disponibilidade das partes o deferimento dos projectos, da competência exclusiva das Câmaras, que no caso da Câmara de ………. demorava cerca de um ano a apreciação e deferimento de um projecto.
XVIII - No caso vertente não se previa a mesma delonga face à urbanização já ter sido objecto de um plano de urbanização aprovado, quer pela Assembleia Municipal em 17-10-96, quer pelo Conselho de Ministros em 16-12-96.
XIX - Mas as partes sempre salvaguardaram essa mora independente da sua vontade e responsabilidade, tanto é assim que a clausula oitava do contrato promessa estipula que a escritura só será realizada 30 dias após a Câmara de ………. efectuar a notificação de que a licença de construção está pronta a levantar.
XX - Tendo o promitente comprador, ora Recorrido, uma dupla salvaguarda, pois ficou ainda com a incumbência de marcar a escritura notarial (Clausula 9ª), o que não se verificou.
XXI - Assim, na nossa modesta opinião, estamos perante uma impossibilidade temporária em cumprir, não devida à culpa da Recorrente, prevista e regulada no artigo 792 do C.C.
XXII - Além do mais, atendendo aos princípios da boa fé, ter-se-á que interpretar restritivamente a clausula 5ª do contrato promessa, vinculando as partes apenas quanto à parte livremente disponível e da responsabilidade das mesmas, tanto mais que os contratos apenas têm eficácia bilateral, vinculam quem os celebram, nunca terceiros e muito menos Câmaras Municipais;
XXIII - Ou seja, quanto ao caso vertente, resulta claramente que a Recorrente estava obrigada a dar entrada do projecto e de todos elementos acessórios, cumprindo todas as normas, quer legais, quer municipais, e efectuar todas as infra-estruturas de apoio à construção, nos prazos consignados no contrato.
XXIV - Ora, a Recorrente deu tempestivamente cumprimento a todos estes deveres a que estava obrigada, conforme acima se comprovou.
XXV - Por outro lado, já não pode estar obrigada a aprovar o projecto e emitir a licença de construção, porque isso não está na sua disponibilidade, compete exclusivamente à autarquia.
XXVI - Quando muito deve a Recorrente ser diligente junto da Câmara de ………., o que de facto aconteceu, conforme acima se comprovou.
XXVII - Ora, sendo o Recorrido construtor civil, sabe perfeitamente das delongas que por vezes os projectos padecem nas Câmaras, pelo que de boa fé não haverá outra interpretação senão a aqui deixada do clausulado do contrato promessa.
XXVIII - Se pelo contrário o Recorrido pretendeu aproveitar-se dessa eventual delonga Camarária, então agiu com manifesta má fé, e não pode tratar o eventual inadimplemento como causa de incumprimento definitivo.
XXIX - Aliás, não existiu da parte da Recorrente, quer face aos factos, quer face ao direito, incumprimento definitivo, nos termos do previsto nos artigos 442º, nº 2 e 808º do C.C.
XXX - Tanto mais que, a Recorrente não deixou de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, a Câmara levou mais de 2 anos a aprovar o projecto – deu entrada a 12-01-2000 e foi aprovado a 05-02-2002.
XXXI - A Recorrente sempre cumpriu todas as obrigações que estavam na sua esfera de disponibilidade e a que estava obrigada, disso dando conhecimento ao Recorrido, este é que se pôs na posição de incumprimento definitivo.
XXXII - Desde logo, ao enviar a carta registada com aviso de recepção, datada de 25-05-2000, manifestando a vontade de resolver o contrato promessa celebrado com a Recorrente, coloca-se numa posição de recusa do cumprimento.
XXXIII - A Recorrente opôs-se à resolução do contrato promessa por considerar não existir justa causa, ou seja, incumprimento definitivo da sua parte, conforme se pode comprovar pela carta datada de 14-06-2000.
XXXIV - Todavia o Recorrido ao reafirmar a resolução do contrato promessa por carta datada de 21-6-2000, colocou-se, ele sim, na situação de incumprimento definitivo.
XXXV - Assim sendo, a resolução do contrato promessa operada pelo Recorrido carece de fundamento, quer legal, quer factual, pelo que a Recorrente não deverá restituir o sinal em dobro ao Recorrido.
XXXVI – Aliás, a consequência da resolução ilícita do contrato promessa é a perda do sinal e de quaisquer direitos sobre a coisa prometida.
XXXVII - Assim, a ilicitude da resolução operada pelo Recorrido do contrato promessa celebrado entre o mesmo e a Recorrente, resulta no incumprimento do contrato por causa imputável ao Recorrido e a consequente perda do sinal, no valor de Esc: 70.000.000$00, a favor da Recorrente, nos termos do artigo 442º, nº 1 do Código Civil.
XXXVIII – Resumindo, salvo melhor opinião, o Tribunal a quo não fez a correcta aplicação do direito, designadamente não existiu incumprimento definitivo da parte da ora Recorrente, quer nos termos do artigo 442º, nº 2, quer nos termos do artigo 808º, ambos do Código Civil, pois exige-se uma causa directamente imputável ao devedor.
IXL – Ora, o que na verdade existiu foi uma impossibilidade temporária de cumprimento do contrato, por causa imputável a terceiros e fora da disponibilidade e esfera da Recorrente, nos termos do artigo 792º do Código Civil.
XL – A ilicitude da resolução contratual promovida pelo Recorrido, resulta no seu próprio incumprimento definitivo e consequente perda do sinal, nos termos do artigo 442º, nº 1 do Código Civil.
A final requer que seja substituída a Douta Sentença recorrida, por decisão que declare a inexistência de fundamento para a resolução do contrato pelo Autor/Recorrido, decidindo-se pela improcedência do pedido do autor/recorrido, e julgando totalmente procedente o pedido reconvencional formulado pela Ré/Recorrente, com as demais consequências legais.
Não houve contra-alegações.
II
É a seguinte a factualidade dada como provada pela 1ª Instância:1) Por contrato celebrado em 27/09/99, a Ré prometeu vender ao Autor marido e este prometeu comprar àquela, o prédio de que aquela se declarou legítima dona e possuidora, designado por lotes D e E, compreendido entre a Rua ………. e a Rua ………., freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 11.837, a fls. 86 verso do Livro B-48 (al.A).
2) O preço da compra e venda ali ajustada é de € 1.093.863,79 (Esc: 219.300.000$00), tendo os Autores pago de imediato a título de sinal e por conta do mencionado preço a quantia de € 349.158,53 (Esc: 70.000.000$00) - (al. B)-.
3) Nos termos da cláusula quinta do contrato-promessa junto, a Ré comprometeu-se a ter a licença de construção a pagamento na Câmara Municipal ………. à data de 30/01/2000, para que o Autor pudesse promover o início da construção a partir dessa data (al.C).
4) Mais se comprometeu a Ré a efectuar ou mandar efectuar todas as infra-estruturas de apoio à construção - estradas, electricidade, água, saneamento, gás, telecomunicações, etc. -, de modo a que à supra referida data de 30/01/2000 elas permitissem a edificação do edifício no prédio prometido comprar e vender (al.D).
5) Mais se obrigou a Ré a ter todas as infra-estruturas devidamente finalizadas 180 dias antes da conclusão das obras, marcada para 20 meses após o início das mesmas (al.E).
6) Acordaram ainda as partes em que o Autor concederia uma prorrogação de 45 dias se em 30/01/00 a Ré não tivesse ainda cumprido as obrigações que assumira e descritas nos nºs. 4 e 5 (al. F).
7) Mais acordaram Autor e Ré em que ultrapassados os 45 dias de dilação acima referidos, sem que a Ré cumprisse as aludidas obrigações, podia o A. exigir a restituição em dobro do sinal entregue, bem como a resolução do contrato-promessa celebrado (al. G).
8) Até ao presente, a Ré não cumpriu os compromissos assumidos para com o Autor marido, constantes do aludido contrato e nada pagou aos Autores (al.H).
9) Teor dos docs. de fls. 11 a 14 dos autos, que se dá aqui reproduzido – carta enviada pelo Autor marido à Ré a declarar a resolução do contrato promessa acima mencionado, com registo datado de 24/05/00 e a/r de 25/05/00 - (al.I).
10) Teor do doc. de fls. 53 dos autos, que se dá aqui por transcrito carta datada de 24/04/00 enviada pela Ré ao Autor onde a mesma informa que estão autorizados a avançar com a divisão física dos lotes e que os projectos estão na fase de arquitectura - (al.J).
11) Teor do doc. de fls. 54 dos autos, que se dá aqui por reproduzido – carta datada de 14/06/00 enviada pelo mandatário da Ré onde nega a existência de incumprimento da sua cliente e que ficará sujeito o Autor a perder o sinal - (al.L).
12) Teor do doc. de fls. 55 dos autos, que se dá aqui por transcrito – resposta do Autor à carta referida em 11) onde afirma que a sua advogada respondeu ao advogado da Ré - (al. M).
13) As partes convencionaram que a escritura de compra e venda do contrato prometido seria realizada 30 dias após a Câmara Municipal de ………. efectuar a notificação de que a licença de construção estava pronta a levantar, conforme descrito na cláusula quinta do contrato-promessa (al. N).
14) O Autor marido exerce a actividade de construção civil, directamente ou através das sociedades de que é sócio-gerente (facto 1.º).
15) A Ré tinha o projecto de arquitectura pronto a dar entrada na Câmara de ………., em Novembro de 1999 (facto 3.º).
16) A Ré deu entrada do projecto de arquitectura na Câmara Municipal de …………., em 12/01/2000, já com a inclusão daquela parcela de terreno (designada pela letra «Z») e contendo todos os documentos necessários à sua aprovação (facto 7.º).
17) O prazo de 1 ano é, em regra, razoável para que a Câmara Municipal aprecie e aprove um projecto (facto 8.º).
18) No caso em apreço, a zona a edificar já tinha sido objecto de um plano de urbanização (9.º).
19) O projecto obteve deferimento da autarquia em 05/02/2002 (facto 10.º).
III
O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer das matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do C. P. Civil).Assim, são as seguintes as questões a decidir:
-da impugnação da matéria de facto
-da ausência de pressupostos fácticos para a resolução contratual por causa imputável à Ré
- da verificação dos pressupostos para a procedência do pedido reconvencional
Da impugnação da matéria de facto
Pretende a recorrente que sejam dados como provados os quesitos 4º, 5º e 6º da base instrutória, os quais tiveram resposta negativa.
São eles do seguinte teor:
4º - O autor marido exigiu que a ré adiasse a entrega daquele projecto?
5º - …e que negociasse a parcela de terreno confinante com o lote “E”, designada pela letra “Z”, que não lhe pertencia?
6º - A ré, pressionada pelo autor marido e face aos prazos estabelecidos, conseguiu o acordo para a venda daquela parcela de terreno em finais de Dezembro de 1999?
O Tribunal a quo justificou as respostas negativas a tais pontos da base instrutória no seguinte contexto fundamentador:
«A testemunha F………., mediador imobiliário que teve intervenção no negócio celebrado entre o A. marido e a Ré negou que o eventual interesse do A. no terreno confinante tivesse por qualquer modo influído na marcha do processo de elaboração dos projectos e sua submissão à Câmara Municipal e que aquele tivesse exigido à Ré que adquirisse tal parcela, uma vez que o aqui demandante tinha apenas interesse seguro e definido na conclusão da compra e venda relativa às parcelas “Z” se e quando a Ré a conseguisse adquirir a um terceiro, seu proprietário.
Tal depoimento mostrou-se credível e surge reforçado pelo teor dos documentos de fls. 46 a 49 e 142 a 145, donde resulta que só em 09.02.2000 foi celebrado entre a aqui Ré e o proprietário da parcela de terreno em questão contrato promessa de compra e venda daquele imóvel, e que somente em 23.03.2001 foi efectuada a respectiva escritura de compra e venda, pelo que a Demandada deu entrada do projecto de arquitectura na C.M. de ………. num momento em que não tinha sequer celebrado o dito contrato promessa, o que pressupõe que tal apresentação nunca esteve dependente da invocada satisfação das exigências do A. no que concerne a uma outra parcela de terreno que não as constantes do contrato promessa entre as partes celebrado.
A testemunha E1………. (leia-se, Arquitecto E……….), não tinha conhecimento directo acerca da sobredita factualidade (nunca assistiu a qualquer conversa entre as partes, nem da correspondência relativa a tal assunto).
Pelo exposto deu-se por não provada a factualidade vertida nos quesitos 4º a 6º».
A recorrente contudo, pretende que os documentos nºs 3, 6, 7 e 8 juntos com a contestação, complementados com o depoimento da testemunha arquitecto E………. conduzem a julgamento contrário.
Importa assim que se questione o seguinte:
Após a celebração do contrato promessa em discussão, fez o Autor depender a aquisição das fracções “D” e “E” constantes daquele da aquisição de uma outra fracção (“Z”), de terceiros, de modo a que, enquanto a Ré não conseguisse comprar esta fracção para a vender de seguida ao Autor, não seria exigível à Ré, ou mesmo razoável que, procedesse à entrega do projecto à Câmara Municipal de ………., conforme acordado no contrato, com vista à obtenção da licença de construção a pagamento à data de 30/01/2000 (prorrogável por 45 dias, ou seja, até meados de Março de 2000), para que o Autor pudesse promover o início da construção a partir dessa data?
Vejamos.
O documento 3 junto com a contestação consiste numa comunicação, via fax, emitida pela Ré e dirigida ao A., com data de 17.12.99 dando conta do resultado das negociações havidas com o terceiro vendedor da fracção, posteriormente assinalada como “Z” e, informando que o projecto de arquitectura se encontra pronto (já com o resto do terreno) para que o A. aprove antes de entrar na CM………. .
O documento 6, reporta-se a uma nova comunicação via fax, da Ré ao Autor, datada de 24-04-2000 (data posterior à última prevista no contrato promessa para obtenção da licença de construção) dando conta de que “dado o avanço do estado da rua, em reunião com o Eng G………. na CM………., este aprovou os trabalhos realizados. Estamos autorizados a avançar com a divisão física dos lotes, emissão das certidões e registo de conservatória. Prevemos cerca de um mês para que a documentação esteja em ordem para escrituras”.
Recordemos que em tal data já o prazo concedido à Ré no contrato promessa estava esgotado.
O documento 7 consiste numa carta dirigida pelo mandatário da Ré ao A., respondendo à carta de 01/06/2000 na qual o A. manifesta a intenção de resolver o contrato e, na qual a Ré recusa a imputação de incumprimento pela sua parte.
Nesta a Ré afirma, o que agora procura provar, ou seja, que o Autor esteve na origem do sucessivo atraso na apresentação do projecto de arquitectura na Câmara de ………., “pois era do V. interesse a aquisição da parcela do terreno contígua ao lote E, conforme resulta da clausula décima segunda do mencionado contrato promessa. Aquisição esta que como é do V. conhecimento apenas se processou em Janeiro do corrente ano, daí que o projecto de arquitectura só tenha dado entrada no passado dia 12/01/2000, após várias alterações introduzidas por V. Exª ao projecto original, que se encontrava pronto a ser enviado para a respectiva autarquia desde Outubro de 1999”.
Por sua vez o documento 8 junto com a contestação, reporta-se a uma carta do Autor à Ré dando conhecimento de ter entregue o assunto a uma advogada.
Resulta do teor dos docs. de fls. 11 a 14 dos autos, que por carta enviada pelo Autor marido à Ré este declarou a resolução do contrato promessa acima mencionado, com registo datado de 24/05/00 e a/r de 25/05/00 (facto dado como provado).
Os documentos assinalados pela recorrente são, só por si, incapazes de conduzir à prova pretendida.
Ouvimos todos os depoimentos gravados.
Realça a Ré o depoimento do arquitecto E………. .
Este, cuja empresa, de que é sócio gerente, presta serviços de arquitectura à Ré, e que procedeu a diligências junto da CM………. com vista à aprovação dos projectos de construção, referiu que:
Numa altura, numa reunião houve interesse do A. no escritório da testemunha, interesse em adquirir essa parcela “Z” que pertencia a terceiros, de modo a que o edifício não deixasse ali um espaço livre, de modo a colmatar o projecto. Foi necessário fazer uma alteração ao projecto de modo a juntar este terreno. Tinha o projecto feito sem este bocado. Quando se formalizou a compra do terreno ao lado (o proprietário era complicado), fizeram uma reunião com o Sr. B………., depois de tudo concluído a compra do terreno tinha sido efectivada. O outro projecto estava concluído. Fez um estudo do aumento do edifício. A D………., Lda é que deu a ordem final para registar na Câmara. A 10 completou o projecto no escritório, a 12 entrou na Câmara. A D………., Lda teve um prejuízo da ordem dos 50% relativamente ao que pagou e ao que ia receber a mais. A Ré fez um esforço para cumprir. O Sr. B………. tinha um óbvio interesse em que a parcela “Z” fosse adquirida. “Se não fosse aquele bocado ao lado ele não tinha interesse em ficar com o terreno”. Janeiro de 2000 foi a primeira vez que o projecto entrou na Câmara….
Embora não tendo assistido a quaisquer negociações entre a Ré e o A. nem tendo acompanhado a celebração do contrato promessa, esta testemunha referiu ter falado com o A. e ter estado com ele, pelo menos numa reunião havida no seu escritório, onde o A. terá manifestou interesse na aquisição da parcela “Z”.
Ora, essa parcela, havia sido já objecto de negociação aquando da celebração do contrato promessa em causa nos autos.
Estipulou-se, efectivamente, na cláusula 12 do contrato que:
«A primeira contraente obriga-se a celebrar com o segundo contraente contrato promessa de compra e venda da parcela de terreno contígua ao lote E, e a que as partes no documento 2 anexo a este contrato e dele fazendo parte integrante dão a denominação “Z”, na eventualidade de vir a adquirir a propriedade do mesmo, nas mesmas condições de preço de 4.300.000$00 por cada fracção a edificar no referido prédio que ascende a cinco. O primeiro contraente obriga-se ao cumprimento desta cláusula até ao dia 30 de Novembro».
A dar como certo o depoimento da testemunha, e não vislumbramos razões para o não tomar como credível, quando se formalizou a compra do terreno ao lado, o que ocorreu em Janeiro de 2000, fizeram uma reunião com o Sr. B………., e a 12 de Janeiro o processo deu entrada na Câmara já com as alterações necessárias à inclusão no projecto daquela fracção “Z”.
Ora, se tal reunião ocorreu em Janeiro de 2000, antes do dia 12, tal significa que o Autor aceitou o adiamento do prazo previsto na cláusula 12ª (aquisição pela D………., Lda da fracção “Z” até 30 de Novembro de 1999), bem como aceitou que, só a partir de então o processo respeitante às três fracções desse entrada na Câmara, o que implicou, inevitavelmente o reconhecimento implícito de um prazo, antecedente, prejudicado.
Ou seja, em 10/12 de Janeiro de 2000 o A. aceitou como válida a aquisição pela Ré da fracção “Z”, para lá da data estipulada, que era Novembro de 1999, e, que o processo desse agora entrada na Câmara, não podendo desconhecer, então, da inviabilidade prática do cumprimento do términos do prazo anteriormente fixado no contrato – 30 de Janeiro de 2000 – para a licença de construção a pagamento na Câmara.
É certo que em depoimento de parte o A. declarou que nunca pediu a alteração do projecto, que não era nem deixava de ser do seu interesse a aquisição da fracção “Z”, que não sabe quando se concretizou a fracção da mesma, mas, então, porque não reagiu à comunicação que a Ré lhe dirigiu em 17.12.99 dando conta do resultado das negociações havidas com o terceiro vendedor da fracção “Z” e, informando que o projecto de arquitectura se encontrava pronto (já com o resto do terreno) para que o A. o aprovasse antes de entrar na CM………., quando o prazo previsto no contrato promessa para a Ré adquirir tal fracção se encontrava já ultrapassado?
Da ponderação conjugada e crítica dos elementos de prova que ressalvamos resulta a necessidade de alterar a resposta aos pontos impugnados da matéria de facto.
Assim, os quesitos:
4º - O autor marido exigiu que a ré adiasse a entrega daquele projecto?
5º - …e que negociasse a parcela de terreno confinante com o lote “E”, designada pela letra “Z”, que não lhe pertencia?
6º - A ré, pressionada pelo autor marido e face aos prazos estabelecidos, conseguiu o acordo para a venda daquela parcela de terreno em finais de Dezembro de 1999?
Passarão a ter as seguintes respostas:
4º - O autor marido aceitou que a ré adiasse a entrega daquele projecto.
5º - …e que negociasse a parcela de terreno confinante com o lote “E”, designada pela letra “Z”, que não lhe pertencia.
6º - A ré, com a aceitação do autor marido, conseguiu o acordo para a venda daquela parcela de terreno em finais de Dezembro de 1999.
Da ausência de pressupostos fácticos para a resolução contratual por causa imputável à Ré
Provou-se que a Ré deu entrada do projecto na Câmara em 12/01/2000, tendo o A. aceite o adiamento por cerca de mês e meio do prazo de entrega do projecto, outrora em condições de ser entregue em Novembro de 1999, para tal data, por via da aquisição de um outro terreno e, dada a necessidade de alteração do projecto inicial.
As partes previram o prazo de cinco meses e meio a contar da celebração do contrato, como adequado à obtenção pela Ré da licença de construção a pagamento.
O projecto obteve deferimento da autarquia apenas em 05/02/2002, ou seja, cerca de dois anos depois de entrado na Câmara.
Tal deferimento excede em 18 meses e meio o prazo contratual, e em 12 meses o prazo tomado por razoável para tal deferimento.
Tal atraso não pode ser imputável ao A. que a partir do momento em que o projecto deu entrada na Câmara não impediu ou atrasou, por qualquer modo, o normal desenvolvimento do processo.
E, tendo-se a Ré comprometido a obter a aprovação do projecto poder-se-á imputar-lhe o atraso nessa aprovação, devendo, nos termos contratuais, ser responsabilizada pela mora?
Estipulou-se, efectivamente, no contrato promessa que:
«SÉTIMA: Al. a) Se em 30 de Janeiro de 2000 o primeiro contraente não tiver por concluídas as obrigações emergentes do estipulado nas cláusulas quinta e Sexta do presente contrato, o segundo contraente conceder-lhe-á um prazo de mais 45 (quarenta e cinco) dias para esse efeito.
Al. b) Se mesmo assim se verificar mora ou falta de cumprimento das mencionadas obrigações, pode o segundo contraente exigir a restituição em dobro de todas as quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento, bem como a resolução do presente contrato-promessa».
Tendo as partes estipulado um prazo de cinco meses e meio para o cumprimento pela Ré das suas obrigações contratuais, tendo as diligências para o efeito sido iniciadas em 12 de Janeiro de 2000, com o acordo do Autor, teremos de considerar que a Ré estava obrigada ao cumprimento das suas obrigações contratuais até finais de Junho de 2000.
Assim, só a partir de tal data poderia o Autor invocar a perda do interesse no contrato e exigir a resolução contratual com a restituição em dobro do sinal.
O A. por carta enviada à Ré declarou a resolução do contrato promessa com registo datado de 24/05/00 e a/r de 25/05/00, ou seja, antes de lhe ser legítimo fazê-lo.
A resolução em tal data é extemporânea.
Contudo, tendo a acção dado entrada em 11 de Dezembro de 2000 e pedindo nesta, o A., que seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R, por incumprimento desta e consequente desinteresse dos AA no negócio face à mora da Ré e incumprimento do acordado, e consequentemente condenar-se a Ré a pagar aos AA. a quantia correspondente ao sinal em dobro, poder-se-á, ainda, sem violação do princípio do pedido, aferir da perda objectiva do interesse do credor nos termos do artigo 808º do C.Civ., por referência ao momento do pedido.
A finalidade da fixação dum prazo consistia em permitir que o Autor marido pudesse iniciar a construção no local em determinado prazo.
Ponderou-se na sentença recorrida que, «está em causa um investimento avultado por parte do Autor e é natural que tenha querido salvaguardar a sua posição em termos de rentabilidade do projecto. A Ré aceitou tal motivação do Autor marido e aceitou ainda as consequências da sua inércia».
A Ré teria de cumprir até finais de Junho de 2000.
A acção deu entrada em 11 de Dezembro de 2000, ocorrendo então uma mora por 6 meses.
É certo que para um industrial de construção se mostra premente rentabilizar os investimentos.
Mas, o período temporal de seis meses, considerando a actividade industrial em concreto, e em termos de experiência comum de vida, não é um prazo que inviabilize essa rentabilização. A própria construção considerando o montante do empreendimento não seria realizada dum dia para o outro, passe a expressão, e a rentabilização só se concretiza ao fim de um longo processo que culmina na venda ao consumidor.
Esta fase construtiva e de venda que, diz a experiência comum, não será inferior a dois anos é de molde a diluir as consequências daquele atraso de seis meses.
À data da entrada da p.i em juízo e decorridos apenas seis meses sobre a mora do Réu não é razoável considerar verificada a perda objectiva do interesse do credor, na realização do negócio, à luz do da experiência comum e para um negócio desta dimensão.
Também não reportou o Autor para os autos quaisquer factos concretos, particulares e excepcionais que permitam concluir de forma diferente.
De resto o prazo de 1 ano é, em regra, o razoável para que a Câmara Municipal de Gaia aprecie e aprove um projecto.
Desta forma, conclui-se não ter ocorrido perda do interesse do credor, apreciada objectivamente, não sendo igualmente lícita a resolução do contrato, operada à data da p.i. em juízo, nos termos do artigo 442.º, n.º 2, do C. C..
Não tem o A., por isso, direito ao dobro do sinal que prestou, ou seja, € 698.317,06.
Da verificação dos pressupostos para a procedência do pedido reconvencional
Peticionou a Recorrente, com fundamento em alegada resolução indevida do contrato por parte do A., a condenação dos demandantes à perda do sinal prestado.
Alega a Recorrente que “a ilicitude da resolução operada pelo A. do contrato promessa celebrado entre o A. e a R. resulta no incumprimento do contrato por causa imputável ao Autor e a consequente perda do sinal, no valor de Esc. 70.000.000$00, a favor da R., nos termos do artigo 442º nº 1 do Código Civil”.
Efectivamente, ao resolver ilegitimamente o contrato-promessa, o A. manifestou uma clara e inequívoca vontade de não cumprir, constituindo-se uma situação de incumprimento definitivo.
A jurisprudência tem vindo a entender que a declaração inequívoca de um dos contraentes no sentido de não pretender cumprir o contrato-promessa gera o incumprimento, legitimando a resolução do contrato pelo outro contraente, mesmo sem a verificação dos pressupostos do art.º 808.º do Código Civil – nesse sentido, acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 29 de Junho de 2006 (processo n.º 06B1991), e do Tribunal da Relação de Lisboa, de 20 de Abril de 2006 (processo n.º 2478/2006-6), ambos acessíveis em www.dgsi.pt.
Também, no mesmo sentido, vai a doutrina, quando refere a equiparação ou equivalência da declaração antecipada de não cumprir a incumprimento (CALVÃO DA SILVA, Sinal e Contrato-Promessa, 1988, pág. 91 e seguintes).
Na verdade, exprimindo o comportamento de um contraente uma vontade categórica e definitiva de não cumprir o contrato, seria de todo injustificável obrigar o outro contraente a manter-se vinculado, sem poder, desde logo, responsabilizar a contra-parte, quando a confiança e a legítima expectativa no pontual cumprimento desapareceram por completo.
Nesse circunstancialismo, antecipando-se o incumprimento, deve a outra parte poder responsabilizar o incumpridor, nos termos legais.
No caso vertente, o A. considerou o contrato-promessa resolvido em 25/05/2000, significando isso que, em tal data, manifestou a intenção de não cumprir.
Neste contexto, a declaração ilegítima da resolução do contrato-promessa, com efeitos a partir de 25 de Maio de 2000, corresponde a uma manifestação categórica da vontade de não cumprir o contrato, equivalente ao incumprimento definitivo.
Assente que o incumprimento definitivo do contrato-promessa é imputável ao Autor, assiste ao outro contraente, no caso a Ré, o direito de fazer sua a coisa entregue, em conformidade com o disposto no n.º 2 do art.º 442.º do Código Civil.
IV
Termos em que, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e, em consequência, absolver a Ré do pedido e condenar os AA. pelo incumprimento do contrato promessa na perda do sinal de Esc. 70.000.000$00 (€.349.158,53).Custas pelos apelados.
Porto, 17 de Dezembro de 2008
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Maria de Deus Simão da Cruz Silva Damasceno Correia
Maria Adelaide de Jesus Domingo