Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1971/06.9TVPRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CONTRATO CUMPRIDO
CONTRATO DE EXECUÇÃO CONTINUADA OU PERIÓDICA
II - Pressupõe este preceito que o contrato não esteja cumprido, e daí, considerar-se que os contratos de execução continuada constituem o domínio de eleição da sua aplicação.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B…, C…, entretanto, falecida, tendo sido habilitados como seus herdeiros D…, E… e F…, intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra o G…, pedindo que se declare: a) O direito dos autores a obterem, na parte respeitante ao preço, a modificação do contrato de compra e venda celebrado entre os avós dos autores e o réu, pelo qual se transmitiu para o réu a propriedade nele vendida, ou, quando assim não seja, o direito a 1/8 de uma indemnização compensatória equivalente, em ambos os casos, à diferença entre o preço acordado na transmissão e o preço por que a parcela do terreno ocupada pelo edifício H… teria sido vendido na altura, devidamente actualizado aos preços correntes actuais; b) O direito dos autores a ocuparem 1/8 de um camarote do novo estádio do réu, que seja idêntico ao que os autores desfrutavam no I…, ou, quando tal não possa ser, o direito a uma indemnização equivalente ao respectivo valor, a liquidar em função dos preços actuais e camarotes idênticos do novo estádio, «em qualquer dos casos a liquidação posteriormente ou pelo menos em execução de sentença» (sic).
A fundamentar aquele pedido, alegaram que são netos de J… e de K…, e filhos de L…, todos eles já falecidos, e que os avós eram donos de um prédio denominado «M…», na freguesia de …, no Porto.
Invocaram que, na década de 40 (do séc. XX), por insistência dos representantes do G… (G1…) e das mais representativas autoridades do Município, os avós dos autores foram instados a vender ao G1… uma área de terreno com cerca de 48.000 m2, a destacar da M…, tendo em vista a construção, nesse terreno, dos campos de jogos do G1…, com o que acabaram por concordar, com o desejo de colaborarem com a população e para o engrandecimento da cidade do Porto, outorgando com o G1… a escritura de compra e venda a 7 de Fevereiro de 1948, pelo preço de Esc.: 1.440.000$00, preço esse muito inferior ao valor real, tendo em conta que naquela época e naquele local o terreno não valia menos de Esc.: 100$00/m2.
O comprador sabia que os vendedores só aceitavam vender, nesses termos desvantajosos, atendendo ao fim a que o terreno se destinava, para construção das novas instalações desportivas e, portanto, em benefício, não só do G1…, mas também da cidade do Porto.
Nessa escritura de compra e venda refere-se o destino a dar ao objecto da venda e que foram fixadas condições, designadamente, o G1… ficou obrigado a reservar, no futuro campo de jogos, um camarote em nome da família dos vendedores e seus sucessores.
O G1… construiu, em parte do terreno vendido, o I….
Entretanto, o G1… efectuou um destaque do terreno adquirido e, no âmbito de um processo de loteamento urbano, criou dois lotes de terreno, num deles tendo construído instalações desportivas, cedendo o outro à N…, Lda., de que é sócio o G1…, sociedade que nele construiu um edifício com 17 pisos, denominado H1… ou H…, para venda a terceiros, com fins lucrativos, desrespeitando o destino funcional referido na escritura de compra e venda.
O G1… nunca teve intenção de construir naquele lote qualquer instalação desportiva, e que, ou por terem enganado os avós dos autores ou por alteração da base fáctica em que assentaram o negócio, os autores têm direito a exigir do réu uma modificação do contrato por forma a estabelecer o seu equilíbrio, no que se refere ao preço estipulado, ou, pelo menos, a uma indemnização correspondente à diferença entre o valor estipulado no contrato e aquele que o lote teria na altura em que foi vendido, com a capacidade construtiva de agora, acrescida de juros vencidos e vincendos.
Com a demolição do I… o G1… fez extinguir, unilateralmente, o direito que assistia aos sucessores dos avós dos autores de terem um camarote, não lhes tendo sido atribuído, no novo O…, o direito a camarote.
Entendem os autores que são credores de 1/8 de um novo camarote no O… ou, se isso não for fisicamente possível, a uma indemnização correspondente ao valor que o camarote tinha.
Invocam que se não for possível na acção liquidar o dano, deverá a mesma ser relegada para execução de sentença.
O réu contestou o, invocando excepção de ilegitimidade activa dos autores.
Impugnou o réu que a venda tenha sido feita por valor inferior ao real, alegando que o foi por preço justo, fixado pelos vendedores.
Alegou ainda que, na escritura, a referência ao destino a dar ao imóvel – edificação de parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora – foi efectuada para efeitos de obtenção de isenção fiscal, que a lei concedia às agremiações com estatuto de instituições de utilidade pública desportiva, e não como condição para a realização do negócio.
Além do que o G1… deu ao terreno o destino que estava referido na escritura, ai tendo edificado o I…, cerca de 50 anos depois tendo cedido uma pequena parte do terreno, onde foi construída a H…, parte do qual foi ocupado pelo G1… e outra parte vendida a terceiros, como forma de obtenção de fundos que foram aplicados à prossecução dos mesmos fins.
Conclui que não se verifica alteração das circunstâncias, não havendo também incumprimento contratual por parte do réu.
O direito ao camarote caducou com a demolição do I…, que ocorreu no âmbito da execução do Plano de Pormenor …, da exclusiva iniciativa do Município do Porto.
Os autores apresentaram réplica, defendendo a improcedência das excepções de ilegitimidade e de caducidade.
Em audiência preliminar, foi proferido despacho saneador, julgando-se improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade activa. Seleccionaram-se os factos assentes e elaborou-se base instrutória.
Procedeu-se a julgamento e, a final, foi proferida sentença, na qual a acção foi julgada improcedente.
Inconformados, os autores recorreram para esta Relação, formulando as seguintes conclusões:
1.A decisão da Matéria de Facto contém erros de julgamento no que respeita ao que foi decidido a respeito dos artigos 6, 7 e 14 da Base Instrutória;
2.No que respeita ao primeiro dos artigos indicados na conclusão anterior, a decisão não atendeu, verdadeiramente, aos depoimentos de todas as testemunhas dos AA, não atendeu aos estudos e pesquisas feitas pela testemunha Dr. P…, aos elementos fornecidos pelo Relatório dos Peritos, nem ao facto de a taxa de inflação ser praticamente nula entre os anos de 1948 e 1956;
3.Se o Tribunal tivesse atendido ao que se refere na conclusão anterior ser-lhe-ia permitido responder positivamente ao quesito 6, embora com alguma restrição, dando apenas como provado que o preço referido na alínea E) dos F.A. é inferior ao valor real do terreno vendido, tendo como referências as transacções e expropriações feitas, na época, referentes a terrenos da mesma zona da cidade;
4.Quanto ao artigo 7, que está em perfeita relação com o artigo 6, os elementos fornecidos pelo processo e tendo em conta as circunstâncias em que as Partes estipularam o contrato, o Tribunal tem elementos para dar o artigo como Provado, sem a palavra “manifestamente”;
5.Outro sim a resposta ao Quesito 14 deve ser Provado, tendo em consideração o depoimento da testemunha Q… que acompanhou de perto as negociações do Réu tendentes a obter a aprovação do Plano de Pormenor … e sobretudo, o Relatório Municipal sobre tal Plano que revela o interesse e a intervenção do G1… no processo da sua aprovação;
6.Tais erros na decisão de facto deverão ser corrigidos em conformidade com o expendido no texto aqui proposto;
7.Patenteiam os autos que na base negocial do contrato celebrado entre os Avós dos AA e o G1… estava incluído, como condição de venda, o destino a dar pelo comprador ao terreno vendido;
8.Tal resulta expressamente do texto da escritura de venda, e da resposta ao quesito 8º da Base Instrutória;
9.O réu, sabendo bem deste circunstancialismo, apenas construiu o seu campo de jogos em parte do terreno adquirido aos Avós dos autores, tendo destacado dele uma parcela de 2.200m2, junto à …, que cedeu a uma sociedade para ali ser construído um edifício com 17 pisos acima do solo e 6 pisos abaixo dele;
10.Com este expediente obteve um avultado e anormal benefício que se apercebe pela desproporção entre o preço da venda do terreno e o do seu actual valor que é superior a 7.000.000,00€;
11.Com o destaque desta parcela e com a decisão do R. de nela efectuar a construção do edifício conhecido pela H…, o Réu desviou-se, do destino a dar ao terreno vendido alterando anormalmente as circunstâncias em que as Partes assentaram a sua decisão de contratar;
12.Tal alteração, além de anormal, é tão valorativa da posição do réu, que a manutenção da prestação dos autores, como herdeiros dos seus Avós, fere os princípios da boa fé pela “turbação da equivalência” que ela causou nas prestações recíprocas do contrato;
13.Na verdade, manter a prestação dos vendedores no contrato em causa, sem que lhes seja reconhecido o direito à sua modificação ou a uma indemnização com o fim de restabelecer o seu justo equilíbrio, deixa de poder considerar-se aquela prestação como contra valor da do G1…;
14.Esta situação viola gravemente os princípios da boa fé consagrados no artigo 437º do C.C. e não parece que tal alteração deva, pela sua anormalidade, estar coberta pela álea própria do contrato;
15.Verificam-se, assim, os pressupostos da aplicação do artigo 437º, nº 1, do C.C., ao contrato dos autos, pelo que se considera que a sentença recorrida violou este dispositivo legal ao negar aos autores em direito;
16.Quanto ao camarote que o G1… estava obrigado a reservar para a família dos AA., nos termos da obrigação por si assumida na escritura de 7 de Fevereiro de 1948, entendem os recorrentes que ele não pode ser referido apenas ao I…;
17.A referência feita na escritura ao “futuro campo de jogos” deve estender-se também ao O…, como substituto e “sucessor” do campo de jogos anterior;
18.Na verdade a extensão aos herdeiros dos vendedores do direito ao camarote estipulada na dita escritura aponta para o carácter intemporal de tal direito cuja correspondente obrigação deve acompanhar a vida da colectividade do G1… e não a “vida” do I…, como parece ser a vontade hipotética das partes;
19.Assim, a obrigação do réu não se extinguiu por impossibilidade da prestação, até porque a aprovação do Plano Pormenor … não pode entender-se como totalmente alheio à intervenção e aos interesses do G…;
20.O réu teve, de facto, na sua aprovação, grande interesse e influência pelo que tal Plano lhe é também imputável;
21.Seja como for, o não cumprimento de tal obrigação por parte do réu, fá-lo incorrer em responsabilidade civil que legalmente se presume, até porque o G1… não ilidiu tal presunção provando, nomeadamente que tudo fez para manter o direito dos autores;
22.A decisão recorrida viola os artigos 238º, nº 2, 437º, nº 1, 790º, nº 1 e 799º, nº 1, do C.C.
O apelado apresentou contra-alegações, concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os seguintes factos:
1.Os autores são os únicos filhos e também os universais herdeiros de L…, falecido em 30 de Agosto de 1975, no estado de divorciado de S…, falecida em 27 de Abril de 1991, que era mãe dos autores. (al. A) dos Factos Assentes).
2.O pai dos autores era, por sua vez, filho de J… e de K… também já falecidos (designados por Avós dos autores) (al. B).
3.Os Avós dos autores eram donos e senhores de um prédio denominado “M…” sita na freguesia de … desta cidade e registado na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 43449, a fls. 145 do Livro B – 124 (al. C).
4.A M… e, sobretudo o seu solar, implantado no meio de um belo jardim, era um centro de convívio dos membros da família T…. e ponto de encontro de famílias da alta-roda portuense, que constituíam a elite cultural da cidade do Porto de então (resposta ao quesito 1º).
5.No decorrer da década de 40, por diversas vezes e com grande insistência de vários representantes do G…, (doravante G1….) e das mais representativas autoridades do Município, os Avós dos autores foram instados a vender, ao G1…, uma área de terreno com cerca de 48.000m2, a destacar da M…, tendo em vista à construção nesse terreno, dos campos de jogos do G1…, dado o local ser privilegiado para o efeito, ter bons acessos ao centro da cidade e de fácil escoamento dos espectadores para as saídas da cidade (resposta ao quesito 2º).
6.Os avós dos autores, depois de tantas insistências, acabaram por concordar, e o seu assentimento fundou-se no mesmo espírito que sempre tiveram de colaborar para o engrandecimento da cidade, que já os havia levado anteriormente a cederem gratuitamente terrenos à C.M.P. para a construção do prolongamento da … e a doarem à AB… o terreno para a construção de uma igreja nas … (resposta ao quesito 3º).
7.Na época, constituía um gesto de distinção gerador de gratidão por parte dos poderes públicos, as pessoas, com fortuna, cederem gratuitamente, ou a preços inferiores ao real, às entidades públicas, ou de benemerência social, bens que estas necessitassem para a realização dos seus fins específicos (resposta ao quesito 4º)
8.Em 7 de Fevereiro de 1948, foi realizada escritura pública, através da qual, os avós dos autores declararam vender ao réu, que, por seu turno, declarou comprar, «com destino a edificação do parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora», uma área de terreno com cerca de 48.000 m2, destacada da “M…”, nos termos do documento a fls. 12-20 (al. D), com acrescento da referência ao destino).
9.A venda foi efectuada pelo preço de Esc.: 1.440.000$00 (um milhão e quatrocentos e quarenta mil escudos) (al. E).
10.Deste valor apenas Esc.: 1.400.000$00 correspondiam ao preço, porquanto Esc.: 40.000$00 foram destinados ao pagamento das custas e despesas efectuadas com o processo judicial instaurado, para obtenção do necessário consentimento judicial para a venda, dado que a M… constituía um bem dotal da Avó dos autores, D. J… (al. F).
11.Na referida escritura, além de delimitado o objecto da venda em plena conformidade com a planta topográfica anexa à escritura que aqui se dá por reproduzida, de referido o destino a dar ao objecto da venda, e de estabelecido o respectivo preço, foram fixadas as seguintes condições de venda que o G1… aceitou:
1.Ficou vedado ao comprador minar o poço de água designado na planta como poço A.
2.O comprador fica obrigado a fazer uma boa e assegurada conduta de água da mina existente junto do poço A pela forma constante da súbdita escritura.
3.O G1… ficou obrigado a reservar no futuro campo de jogos um camarote para todos os espectáculos que ali se realizarem em nome da família dos vendedores e seus sucessores.
4.O G1… fica obrigado a mandar construir um muro de vedação vulgar no limite dos terrenos rústicos que ficam a circundar a casa de M1….
5.O G1…. fica obrigado a assegurar aos vendedores e aos seus sucessores a integridade dos terrenos da parte restante da M… e assim assegurar aos vendedores a posse e a propriedade do terreno que confina e entesta com uma faixa de terreno que faz parte das mesmas quintas e para cumprimento desta condição o G1… terá de outorgar e assinar uma escritura de doação ou de adjudicação aos vendedores do aludido terreno sem quaisquer encargos para os vendedores (al. G).
12.O negócio referido no ponto 8 foi celebrado com o espírito de colaboração dos Avós dos autores, baseando a sua vontade no desejo de colaborar com a população, para o engrandecimento da cidade do Porto (resposta ao quesito 5º).
13.O comprador sabia bem que os vendedores só aceitavam vender porque o terreno vendido se destinava a ser afectado pelo comprador à construção das suas novas instalações desportivas e, portanto, em benefício, não só do Clube, mas também da cidade do Porto (resposta ao quesito 8º).
14.Não fora o ânimo de colaboração dos vendedores, simpatizantes do G1…, e o fim a que o mesmo se destinava, e o negócio não teria sido efectuado (resposta ao quesito 9º).
15.Uma vez outorgada a escritura o G1… construiu, em parte do terreno vendido pelos Avós dos autores, o seu estádio de Futebol, conhecido como o I…, bem como diversas estruturas de apoio ao estádio, os pavilhões gimno-desportivos e outros campos de jogos e piscinas (al. H).
16.Entretanto, o G1… efectuou um destaque do terreno adquirido e, no âmbito de um processo de loteamento urbano, criou dois lotes de terreno, correspondendo, um deles, à área onde construiu as estruturas desportivas referidas no item anterior (al. I).
17.O outro lote, com a área de cerca de 2.200m2, o G1… cedeu-o a uma sociedade imobiliária denominada N…, Lda., de que ele faz parte como sócio, sociedade que nele construiu um edifício com 17 pisos acima do solo e seis abaixo desse nível, conhecido pela H1… ou H… (al. J).
18.Do respectivo alvará de loteamento consta que os diversos pisos e fracções da H… se destinam à venda, no mercado imobiliário, para habitação, escritórios, comércio e serviços (al. K).
19.Os autores têm conhecimento que a N…, Lda., já vendeu e prometeu vender a terceiros no mercado imobiliário algumas fracções da H1… (al. L).
20.A desproporção entre o valor por que foi vendido o terreno ao G1… e o seu custo actual é superior a €7.000.000,00. Alínea M).
21.Na altura da venda, não era normal ou comum que os clubes de futebol desenvolvessem, directa ou por interposta pessoa, actividades lucrativas de construção imobiliária para venda no mercado (resposta ao quesito 10º).
22.Na H…, construída pelo R. em um dos lotes em que dividiu o terreno objecto dos autos, o réu ocupa um espaço onde não se pratica qualquer actividade desportiva (resposta ao quesito 11º).
23.O G1… alienou fracções da H… a terceiros, como forma de obtenção de fundos necessários à prossecução das suas finalidades desportivas (resposta ao quesito 12º).
24.O G1…, no seguimento das alterações profundas das suas instalações desportivas, procedeu à construção de um novo … — o O… —, tendo posteriormente demolido o I… que fora construído em terrenos vendidos pelos Avós dos autores. (al. N).
25. Isto, no âmbito da execução do Plano de Pormenor …, a qual nos termos do seu artigo 33°, foi efectuada por imposição administrativa (al. N).
26.O Plano de Pormenor … foi elaborado, atendendo, designadamente, à necessidade de construção de um novo estádio do G1… (resposta ao quesito 14º).
27.O G1… demoliu o I… sem atribuir aos autores, no novo O…, qualquer direito a camarote para assistir e ver os espectáculos desportivos (al. O).
28. O G1… não negociou com os autores a extinção do direito deles poderem assistir, no seu camarote, aos diferentes espectáculos que ali se realizam (al. P).
29.Desde que foi inaugurado o O…, os autores nunca mais assistiram a qualquer espectáculo ali realizado, nas condições em que sempre o fizeram, ou seja, gratuitamente, a partir do camarote que lhes pertencia (al. Q).
São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respectivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do C.P.C.
As questões a decidir são as seguintes: impugnação da decisão relativa à matéria de facto, no que concerne aos números 6, 7 e 14 da base instrutória; se o direito aplicável está conforme aos factos que se consideraram ou vierem a considerar provados.
I. Encontrando-se gravada a prova produzida em julgamento, nos termos do disposto nos artigos 522º-B e 522º-C, do C. P. Civil, pode alterar-se a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto, se para tanto tiver sido observado o condicionalismo imposto pelo artigo 685º-B, como o permite o disposto no artigo 712º, nº 1, alínea a), ambos do mesmo diploma.
Igualmente, nos termos do citado artigo 712º, nº 1, alínea b), do C. P. Civil, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas.
O registo dos depoimentos prestados em audiência de julgamento tem como objectivo facilitar a reparação de um eventual erro de julgamento. Esta tarefa – apreciação da prova – está cometida, em primeira linha e como regra geral, à primeira instância e em execução do princípio da imediação, que a reforma processual trazida pelo Decreto Lei nº 329-A/95, de 12/12, veio reforçar quanto à prova testemunhal.
Os casos em que, pela via do recurso, se há-de reapreciar a prova produzida em primeira instância, terão de ser, concretamente, evidenciados pelo recorrente, destacando-os dos demais, indicando com exactidão as passagens da gravação em que se funda, nos termos do nº 2, do citado artigo 522º-C (artigo 685º-B, nº 2, do C. P. Civil).
Os apelantes, mencionando os concretos meios probatórios, constantes do processo, da gravação ou da transcrição nele realizada que, em seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, preenchem, no essencial, estes requisitos legalmente impostos, para que se possa apreciar o alegado erro na apreciação da matéria de facto.
Os pontos da matéria de facto que a recorrente considera incorrectamente julgados são os seguintes: “O preço referido na alínea E) é muito inferior ao valor real do terreno vendido, tendo em conta que, naquela época e naquele local, o terreno não valia menos de 100$00/m2, conforme vendas transmissões feitas na época de terrenos confinantes?”; “Este preço do terreno, manifestamente inferior ao praticados por outros proprietários da zona, deveu-se ao facto de as instalações desportivas a construir no terreno, passarem a poder ser usufruídas pelos habitantes do Porto e de o G1… poder dispor de um parque de jogos e respectivas instalações capazes de servir as necessidades desportivas não apenas da cidade, mas também do Norte de Portugal?”; “O réu colaborou activamente para a realização do Plano de Pormenor, através de cedências de terrenos, o que o implica também na demolição do I…, donde, aliás, lhe advieram vantagens económicas, como foi tornado público?”.
Ao número 6 e 7 da base instrutória foi dada a resposta de não provado; ao número 14 foi dada a resposta de “provado apenas que o Plano de Pormenor … foi elaborado, atendendo, designadamente, à necessidade de construção de um novo estádio do G1…”.
Com base nos depoimentos das testemunhas que arrolaram (U…, V…, W…, X…, Y… e Dr. P…), os autores consideram que, embora com alguma restrição, a matéria incluída no número 6 podia ter sido dada como provada; tendo em conta aqueles mesmos depoimentos, a resposta a dar ao número 7 deverá confirmar que o preço referido na alínea E) dos factos assentes, sendo inferior ao praticado por outros proprietários da zona, deve-se ao facto de o terreno se destinar a uma obra destinada ao engrandecimento do Clube e da cidade; finalmente, quanto ao número 14, entendem os autores que lhe deve ser dada a resposta de provado.
Os apelantes, porém, não têm razão na apreciação que fazem de tais depoimentos, bem como da prova pericial, cujo relatório se encontra a fls. 353 e seguintes.
Da audição da respectiva gravação digital e até das transcrições parciais efectuadas pelos apelantes, o que resulta é que a matéria de facto retrata com fidelidade e exactidão aquelas provas produzidas.
A testemunha U…, neta dos avós dos autores, além do mais, referiu que “eu pelo que sempre ouvi a minha mãe dizer, a minha avó fez um preço especial, mais baixo, exactamente, por ser para um complexo desportivo que beneficiaria a cidade; (…) acho que eles (avós) não vendiam aquilo, não precisavam de vender; não e aquilo continuaria assim, até porque coincidiu, eles venderam em 48 e em 49 morreram os dois, portanto, digamos que os filhos tinham recebido a quinta por inteiro”.
A testemunha Q… referiu que a família estava convencida “de que tinha sido, de facto, um preço muito especial para fomentar tudo isso;
Pergunto, falou com ele (tio Z…) a respeito do preço? Se foi um preço real, abaixo ou acima? Qual era a ideia dele?
Era essa que eu transmiti há pouco, embora eu objectivamente não me recorde de lhe ter posto a pergunta nesses moldes, embora estivesse de tal maneira implícito e generalizado nas conversas que ele participava e que falamos há pouco, que eu, de facto, não me recordo de ter tido uma conversa mais profunda e séria com o meu tio nesse sentido”.
A testemunha W… também referiu que (…) “sempre ouvi dizer que a venda foi feita, mais ou menos, por um preço fictício, que era para de facto, para bem da cidade, ter aqueles terrenos, para fazerem um estádio de futebol e seria bom para a cidade do Porto e para a cidade”.
Os depoimentos das testemunhas X…, Y… foram no mesmo sentido.
A testemunha Dr. P…, primo dos autores e bisneto, por afinidade, dos vendedores, patrocinou familiares dos autores na acção análoga à presente, a que se referem os documentos de fls. 126 e seguintes fez “uma investigação amplíssima, porque tive de demonstrar ao tribunal, que o valor venda foi inferior ao valor médio corrente de um terreno com as mesmas características, e nós investigamos o arquivo histórico do notariado do Porto e (…) detectamos que a data mais antiga a que eu fui com uma média rigorosa, foi de 1956. (…) Em … os preços eram dos mais elevados e, no período entre 1955 e 1959, o valor foi de três euros e quarenta cêntimos, utilizando a moeda actual”.
Portanto, concluiu aquela testemunha que o valor médio das transacções de terrenos, na freguesia de …, nos anos de 1955 a 1959, andava pelos €3,40/m2.
Ora, como proficientemente se encontra descrito na motivação da decisão sobre a matéria de facto, «ninguém afirmou que as pressões exercidas sobre os vendedores tenham incidido também no preço, levando a uma fixação por valor muito inferior ao valor real – e não apenas na decisão de vender.
Ninguém soube dizer qual seria o preço real dos terrenos vendidos.
O tribunal pode admitir, com base nestes depoimentos, que o preço foi fixado por baixo, em atenção aos fins para que era vendido e à qualidade do comprador. Aliás, o que seria normal era que o G1…, à época, não tivesse grandes meios financeiros e que por isso só pretendesse comprar se fosse a bom preço. Mas, o que se perguntava não era se o preço era baixo – e admite-se que o tenha sido, mas antes se era muito inferior ao valor real, e disso não se fez prova por via destes depoimentos.
(…) Ainda sobre esta matéria, a testemunha Dr. P…, mandatário que patrocinou familiares dos autores na acção, análoga à presente, a que se referem os documentos de fls. 126 e seguintes, veio referir que procedeu a aturada busca no arquivo histórico do notário do Porto, para encontrar preços de venda de terrenos, tendo concluído que o valor médio das transacções, nos anos de 1955 a 1959, foi de €3,40 por m2. Os documentos a fls. 540 e seguintes referem-se aos resultados dessas buscas.
O valor da venda do terreno das …, em causa, foi de 29$16 por m2 – como decorre dos dados constantes das alíneas D), E) e F) – portanto, muito inferior.
Não pondo em causa a credibilidade deste depoimento e os resultados obtidos com a pesquisa efectuada, subsiste o problema já notado que também afectou a perícia. É que, para além de estarem a ser considerados valores da década seguinte à da venda em causa, e não se saber se houve alterações de mercado, entretanto, o certo é que não sabemos que terrenos foram vendidos, pelo que, desconhecemos as suas características, designadamente, áreas e localização, o que impede qualquer comparação.
Donde de toda a prova produzida, quer testemunhal, quer pericial, quer documental, não foi possível extrair, com um mínimo de segurança, que o preço da venda em causa foi muito inferior ao real, por um lado, e qual seria o valor real, por outro. Este non liquet resolve-se contra os autores, a quem competia o ónus da prova. E daí a resposta negativa aos quesitos 6º, 7º e restritiva aos quesitos 8º e 9º, a parte em que aludem ao preço.
(…) Sobre o grau de intervenção do G1… na elaboração do Plano de Pormenor … e o mais que se perguntava no quesito 14º, a prova não foi cabal, nem o modo como o quesito estava formulado, de forma genérica e parcialmente conclusiva (partindo de uma alegação dos autores) a facilitava.
As testemunhas arroladas pelos autores pronunciaram-se em sentido oposto ao das testemunhas arroladas pelo réu. As primeiras atribuem ao G1…. o papel principal na elaboração daquele plano, as segundas dizem que o mesmo lhes foi imposto pela C.M.P., contra a vontade e os interesses do G1….
Os textos referentes ao Plano (fls. 56 e seguintes) referem-se à necessidade de construção do novo estádio do G1…, e este seguramente queria construí-lo, como as testemunhas por si arroladas referiram.
Sobre os entendimentos e desentendimentos entre a C.M.P. e o G1… muito se falou e escreveu, mas dentro deste tribunal e no âmbito deste processo, nenhuma prova se fez, para além do óbvio – a construção do novo estádio foi peça chave naquele Plano e na reorganização da zona das Antas».
Mas, sobre a matéria do valor real da venda, foi efectuada perícia colegial, cujo relatório se encontra a fls. 353 e seguintes, aí referindo os peritos do tribunal e do réu que: «Entende-se que o valor declarado de 1.400.000$00 seria o mais apropriado para a época e para aquele terreno.
No Relatório de Actividade da Câmara, revista semestral Civitas, referente a 1951, e nessa altura a inflação era muito baixa, senão mesmo nula, referem-se duas expropriações, uma para o AC… e outra para as AD…, respectivamente, de 794.350$00 e 711.000$00.
Das plantas da Internet, obtiveram-se as áreas que conduziram aos valores seguintes:
AC…:
Custo da expropriação: 794.350$00
Área: 7.444m2
Custo unitário do terreno: 794.350$00:7.444m2 = 106$71/m2
AD…:
Custo da expropriação: 711.000$00
Área: 50.102m2
Custo unitário do terreno: 711.000$00:50.102m2 = 14$19m2
Atendendo à área muito elevada do terreno das … e que à data o seu valor teria um valor intermédio àqueles dois, entende-se que o valor constante da escritura reproduz o valor real de então».
Também em relação a esta prova pericial, o tribunal considerou, e bem, que os peritos não terão conseguido encontrar dados seguros, «desde logo, porque o terreno separado da M… tem uma área muito grande, com uma frente para o que veio a ser a …, seguramente mais valiosa, e uma área mais recuada de grandes dimensões, à época usada para fins rurais.
Os peritos encontraram preços de venda de terrenos muito mais pequenos, lotes para construção de moradias à face da avenida, mas não de áreas com características similares (com grande profundidade)».
Portanto, tendo em conta os documentos juntos aos autos, os referidos depoimentos e a prova pericial realizada, confrontando todos estes elementos com a matéria de facto provada e com a não provada, conclui-se que ambas retratam com fidelidade e exactidão aquelas provas produzidas em audiência de julgamento.
Os apelantes, no fundo, pretendiam que esta Relação fizesse uma nova valoração dos meios de prova, de forma a concluir que os factos que discriminam foram julgados erradamente e que, por consequência, eles deveriam ser alterados. Tal valoração foi feita e, como se referiu, a decisão sobre a matéria de facto retrata com fidelidade e exactidão as provas produzidas em audiência de julgamento.
No caso concreto, tendo em atenção a prova testemunhal, documental e pericial, a convicção desta Relação é a de que as dúvidas levantadas pelos apelantes não tinham fundamento, considerando-se, por isso, correcta a forma como o tribunal a quo decidiu a matéria de facto questionada, ou seja, não dando como provados os factos incluídos nos números 6 e 7 da base instrutória e, no que toca ao número 14, provando apenas que o Plano de Pormenor … foi elaborado, atendendo, designadamente, à necessidade de construção de um novo estádio do G1….
II. Não havendo fundamento para alterar as respostas que foram dadas aos números 2 a 5 da base instrutória, também inexiste razão para alterar a decisão de direito: quer porque o objecto do recurso, visando, essencialmente, a alteração da decisão de direito, na medida em que fosse alterada a matéria assente, essa alteração não procedeu; quer porque, em face dos factos provados, a decisão de direito é a adequada e não merece qualquer censura.
Os autores formulam os seguintes pedidos: a) O direito a obterem, na parte respeitante ao preço, a modificação do contrato de compra e venda celebrado entre os avós dos autores e o réu, pelo qual se transmitiu para o réu a propriedade nele vendida, ou, quando assim não seja, o direito a 1/8 de uma indemnização compensatória equivalente, em ambos os casos, à diferença entre o preço acordado na transmissão e o preço por que a parcela do terreno ocupada pelo edifício da H… teria sido vendido na altura, devidamente actualizado aos preços correntes actuais; b) O direito dos autores a ocuparem 1/8 de um camarote do novo estádio do réu, que seja idêntico ao que os autores desfrutavam no I…, ou, quando tal não possa ser, o direito a uma indemnização equivalente ao respectivo valor, a liquidar em função dos preços actuais e camarotes idênticos do novo estádio, «em qualquer dos casos a liquidação posteriormente ou pelo menos em execução de sentença».
Agora, referem os autores que a problemática jurídica que a questão posta em juízo levanta, divide-se em dois aspectos ou problemas: a alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar; e o problema respeitante ao direito que os autores tinham ao camarote, estipulado na escritura de venda do terreno.
Vejamos o primeiro aspecto – alteração anormal das circunstâncias.
Em 7 de Fevereiro de 1948, foi realizada escritura pública, através da qual, os avós dos autores declararam vender ao réu, que, por seu turno, declarou comprar, «com destino a edificação do parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora», uma área de terreno com cerca de 48.000 m2, destacada da “M…”.
Este negócio foi celebrado com o espírito de colaboração dos avós dos autores, baseando a sua vontade no desejo de colaborar com a população, para o engrandecimento da cidade do Porto.
O comprador sabia bem que os vendedores só aceitavam vender porque o terreno vendido se destinava a ser afectado pelo comprador à construção das suas novas instalações desportivas e, portanto, em benefício, não só do Clube, mas também da cidade do Porto.
Não fora o ânimo de colaboração dos vendedores, simpatizantes do G1…, e o fim a que o mesmo se destinava, e o negócio não teria sido efectuado.
No artigo 437º, nº 1, do C.C., estabelece-se:
Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Exigem-se, portanto, dois requisitos: alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar; manutenção do conteúdo contratual afectando gravemente os princípios da boa fé e não estando abrangida pela álea própria do contrato.
Os autores/apelantes pretendem fundamentar a anormal alteração das circunstâncias em que as partes assentaram o negócio, quanto ao preço, ou ao valor do terreno, considerando «que a desproporção entre o valor praticado na venda e o seu custo actual atinge a enorme cifra de €7.000.000,00».
Mas, será que o artigo 437º tem aplicação ao contrato de compra e venda celebrado entre os avós dos autores e o réu, em 7 de Fevereiro de 1948?
Como resulta da matéria de facto assente, uma vez outorgada a escritura, os vendedores receberam o preço acordado de 1.400.000$00, e o comprador construiu, em parte do terreno vendido pelos avós dos autores, o seu estádio de futebol, conhecido como o I…, bem como diversas estruturas de apoio ao estádio, os pavilhões gimno-desportivos e outros campos de jogos e piscinas.
Ou seja, os alienantes cumpriram a sua obrigação, transferindo a propriedade do terreno vendido para o adquirente G1…, que entregou a totalidade do preço da venda e, desde logo, ficou dono daquele.
Em casos como este, há um entendimento generalizado de que os contratos já integralmente cumpridos e executados não podem resolver-se ou modificar-se ao abrigo do disposto no artigo 437º.
Como refere Vasco da Gama Lobo Xavier, «se a coisa cuja propriedade se transmitiu foi entregue ao adquirente, o alienante não pode já valer-se do artigo 437º, visto que a doutrina deste texto legal só diz respeito às prestações obrigacionais que ainda não hajam sido efectuadas pelo contraente que invoca a alteração das circunstâncias. É o que se infere, desde logo, do próprio teor literal da norma e o que, além disso, impõe a consideração razoável das coisas». C.J., Ano VIII, Tomo 5, pág. 21.
O que é necessário, no dizer de Pires de Lima e A. Varela, «é que o contrato não seja de execução imediata, que alguma das prestações deva ser realizada no futuro». Código Civil Anotado, Volume I, pág. 413.
O artigo 437º pressupõe que o contrato não esteja cumprido, e daí, considerar-se que os contratos de execução continuada constituem o domínio de eleição da sua aplicação.
A doutrina estrangeira, refere Almeida Costa, «encontra-se dividida sobre se a resolução ou modificação (…) envolve apenas os contratos que ainda não se encontrem cumpridos – quer dizer, tão-só as prestações por efectuar quando se invoca a alteração das circunstâncias. Aceita-se a resposta afirmativa como princípio. É a solução predominante, apoiada no forte argumento da segurança do tráfico e dos interesses da contratação». Direito das Obrigações, 6ª edição, pág. 283 e 284.
No mesmo sentido de que o artigo 437º pressupõe que o contrato não esteja inteiramente cumprido, entre outros, Vaz Serra, RLJ, Ano 111º, pág. 351; Ferrer Correia e Vasco da Gama Lobo Xavier, Contrato de Empreitada e Cláusula de Revisão: interpretação e erro; alteração das circunstâncias e aplicação do artigo 437º do C.C., Revista de Direito e Economia, 1978, 1, pág. 125. Mota Pinto, Teoria Geral da Relação Jurídica, pág. 603; Menezes Cordeiro, Da Alteração das Circunstâncias, Separata dos Estudos em Memória do Prof. Paulo Cunha, pág. 70; e Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume II, pág. 136.
Mas também a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a decidir que não é aplicável o artigo 437º do Código Civil (modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias) se o contrato já está cumprido.
Se a resolução ou alteração do contrato «não pode ocorrer quando ele é de execução imediata, não se descortina nenhuma razão para autorizar quando, embora não sendo de execução imediata, está já cumprido». Acórdão do STJ, de 23.10.1986, BMJ 360, pág. 596.
E, mais recentemente, no Acórdão de 23.4.2009, refere-se que «importa ter em linha de conta que o disposto no artigo em análise só é aplicável aos contratos cujas prestações devam ser cumpridas no futuro, o que não acontece com o contrato de compra e venda, dada a sua estrutura, de execução imediata». in www.dgsi.pt.
Não se verifica, por isso, a invocada alteração anormal das circunstâncias em que os avós dos autores e o réu fundamentaram a decisão de contratar, em 7 de Fevereiro de 1948, uma vez que não se pode resolver ou modificar um contrato já cumprido.
Na escritura de compra e venda ficou a constar que a aquisição é feita «com destino a edificação do parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora».
Na sentença recorrida faz-se a afirmação, com a qual concordamos, de que essa referência ao destino a dar à parcela de terreno negociada não podia ser interpretada como condição da venda, por tal não ter a mínima correspondência no texto da escritura – artigo 238º, nº 1, do C.C.
De facto, se as partes tivessem querido condicionar a venda a um determinado destino, seria na escritura que a menção haveria de ter sido feita e, de facto, não foi.
De qualquer modo, repete-se, o comprador construiu, em parte do terreno vendido pelos avós dos autores, o seu estádio de Futebol, conhecido como o I…, bem como diversas estruturas de apoio ao estádio, os pavilhões gimnodesportivos e outros campos de jogos e piscinas e, por conseguinte, mesmo que de condição se tratasse, ela sempre teria sido cumprida.
Numa parte do terreno negociado, que o réu veio a desanexar, foi, muitos anos depois, construído um imóvel, designado por H…, em parte, ocupado por aquele e noutra parte vendido a terceiros.
Ora, a mera declaração na escritura pública de compra e venda, no sentido de que a aquisição era feita com destino a edificação do parque de jogos e respectivas instalações da sociedade compradora, não vinculava esta «a afectar cada um dos metros adquiridos à construção de instalações desportivas» e, por outro lado, o réu, efectivamente, «construiu nesse terreno o I…, que funcionou por cerca de meio século».
A propósito, diz-se no citado Acórdão do STJ, de 23.4.2009, que «a mera declaração produzida pela entidade pública no contrato de compra e venda, na posição de compradora no quadro do direito privado, no sentido de que a parcela de terreno se destinava à construção de um conjunto habitacional não é idónea a vinculá-la juridicamente, no confronto do vendedor, a dar-lhe esse destino. A circunstância de a referida entidade não ter utilizado a parcela de terreno na edificação daquele conjunto habitacional não integra o incumprimento contratual, nem, consequentemente, constitui fundamento legal para a resolução do contrato de compra e venda. O facto de o terreno não ter sido utilizado para aquele fim ou outro e terem passado mais de dezoito anos sobre a data da alienação não integra a alteração das circunstâncias a que se reporta o artigo 437º, nº 1, do C.C., que não é aplicável a contratos já cumpridos, como ocorre no caso».
O réu não estava, pois, impedido de dar a uma parte do terreno que não foi necessária para as suas instalações desportivas o destino que mais lhe conviesse.
A questão respeitante ao direito que os autores tinham ao camarote.
O réu G1… ficou obrigado a reservar no futuro campo de jogos um camarote para todos os espectáculos que ali se realizassem em nome da família dos vendedores e seus sucessores – ponto 11 da matéria de facto assente.
Neste aspecto, o sentido a dar à obrigação do réu de reservar o camarote também não pode ser diferente daquele que lhe foi dada na sentença recorrida. Isto é, «o futuro campo de jogos» foi, evidentemente, aquele que veio a ser construído no terreno vendido pelos avós dos autores, o I….
Não se diz na escritura que os membros da Família T… teriam o direito a um camarote em qualquer estádio que viesse a pertencer ao G1…, mas apenas que “a sociedade compradora (…) fica obrigada a reservar no futuro Campo de Jogos, um camarote para todos os espectáculos que ali vierem a realizar-se, em nome da família dos vendedores e dos seus herdeiros.
O sentido pretendido pelos apelantes levaria a que “o futuro campo de jogos” não fosse apenas aquele que veio a ser construído no terreno vendido ao réu/apelado e, entretanto, demolido, mas sim qualquer campo de jogos que viesse a ser erigido por aquele noutro terreno ou local.
Desde que o I… foi demolido, a obrigação relativa ao camarote extinguiu-se por impossibilidade objectiva, nos termos do artigo 790º do C.C., sendo certo que tal impossibilidade não é imputável ao réu, na medida em que foi por razões impostas pelo Plano de Pormenor … que o novo estádio veio a ter outra localização.
Em consequência, também não pode proceder a pretensão dos apelantes de lhes ser reconhecido o direito a ocuparem 1/8 de um camarote do novo estádio do réu, que seja idêntico ao que os autores desfrutavam no I…, ou o direito a uma indemnização equivalente ao respectivo valor, a liquidar em função dos preços actuais e camarotes idênticos do novo estádio, «em qualquer dos casos a liquidação posteriormente ou pelo menos em execução de sentença».
Improcedem, deste modo, as conclusões das alegações e o recurso dos autores.
Em conclusão:
Considera-se correcta a apreciação da matéria de facto.
Os contratos já integralmente cumpridos não podem resolver-se ou modificar-se ao abrigo do disposto no artigo 437º do C.C. Pressupõe este preceito que o contrato não esteja cumprido, e daí, considerar-se que os contratos de execução continuada constituem o domínio de eleição da sua aplicação.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 15.2.2012
António Augusto de Carvalho
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho (dispensei vistos)
Rui António Correia Moura (dispensei o visto)