Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
I. Relatório
- B..... e marido C....., residentes na Rua Dr......, ..... – .....;
- D..... e marido E....., residentes no Edifício....., .... – .....;
- F....., residente na Rua....., ..... – .....; e
- G....., residente em....., ..... – .....,
intentaram a presente acção de notificação para preferência, com processo especial,
contra
H....., residente na Travessa....., ..... – .....,
pedindo que a demandada seja notificada para declarar, dentro do prazo de oito dias, se pretende ou não exercer o direito de preferência relativamente à venda que se propõem fazer do prédio de que é, em parte, arrendatária.
Deduziu a demandada oposição, manifestando o desejo de preferir apenas relativamente à parte do prédio de que é arrendatária, que é autonomizável da restante. Alega ainda que não estão reunidas as condições para preferir por a descrição predial abranger não só este prédio, bem como um outro. Pede, por isso, a improcedência da acção.
Responderam as demandantes defendendo que a demandada, ao não declarar que queria exercer o direito de preferência, perdeu esse direito, devendo já declarar-se isso mesmo.
Após inspecção judicial ao local, foi proferida sentença em que se reconheceu que a demandada perdeu o direito de exercer a preferência porque, não estando constituída a propriedade horizontal, o direito de preferência tem de abranger a totalidade do prédio projectado vender, e, por outro lado, não manifestou inequivocamente a intenção de exercer o direito de preferência relativamente à parte de que é arrendatária.
Inconformada com o teor desta sentença, dela recorreu a demandada, alegando que os demandantes não especificaram, no requerimento inicial, todas as cláusulas do contrato projectado e invocando a sua nulidade quer por excesso quer por omissão de pronúncia.
Em suas contra-alegações os demandantes defendem a manutenção do decidido.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo da recorrente radica no seguinte:
1- A diversa doutrina e jurisprudência, comungada, aliás, pelo Meritíssimo Juiz a quo aponta no sentido de que não estando constituído o regime de propriedade horizontal, o arrendatário que pretenda exercer o direito de preferência tem de o exercer relativamente à totalidade do prédio;
2- O ónus de notificação para a preferência cabe ao senhorio – art° 1458° do Código de Processo Civil, que tem o dever de especificar o preço, as condições e outras cláusulas que entenda serem necessárias;
3- A notificação para preferência tem de ser, também ela, direccionada para a totalidade do prédio e não apenas para uma parte dele;
4- O art. 1459° do Código de Processo Civil refere-se a coisa que vai para além daquela sujeita a direito de preferência mas que está englobada no preço proposto;
5- No caso dos autos a questão é inversa. No preço não está contido tudo quanto deveria estar englobado no direito de preferência;
6- A sentença recorrida deixou de se pronunciar quanto a questões sobre as quais se deveria pronunciar – a não globalidade da coisa sujeita a direito de preferência;
7- A sentença recorrida pronunciou-se sobre coisas sobre as quais se não devia pronunciar – a onerosidade da efectivação de obras para eventual constituição do prédio em regime de propriedade horizontal – art° 660°, n° 2 do Código de Processo Civil;
8- Por ter apreciado questões de que não deveria tomar conhecimento e por ter deixado de se pronunciar sobre questões que devia apreciar, a sentença está eivada, salvo o devido respeito por melhor opinião, de nulidade – art. 668°, n° 1, alínea d) do Código de Processo Civil;
9- Foram violadas, entre outras, as normas constantes dos arts. 660°, 668°, 1458°, e 1459° todos do Código de Processo Civil.
B- Face às conclusões das alegações, delimitativas do âmbito do recurso, reconduzem-se, no essencial, a duas as questões controvertidas a dilucidar:
- se os demandantes cumpriram o ónus de especificar todas as cláusulas do contrato projectado
- nulidade da sentença
III. Fundamentação
A- Os factos
Para apreciação das questões sub judice há a considerar os seguintes factos, que se têm como assentes:
1. Os demandantes são donos em comum de um prédio, composto de casa, coberto e quintal com a área coberta de 180 m 2 e descoberta de 500 m2, destinado exclusivamente a habitação, sito no lugar de....., da freguesia de....., concelho de..... inscrito no artigo urbano 178, que é parte do descrito sob o n.° 31.715;
2. A demandada é arrendatária de parte deste prédio;
3. O prédio em causa não está sob o regime da propriedade horizontal;
4- Afirmando os demandantes que nem tem condições para esta ser realizada, como: entradas autónomas, total separação entre o rés-do-chão e primeiro andar, placas de piso;
5. Querem os aqui demandantes vender este prédio;
6. E alegam no requerimento inicial desta acção, que já ajustaram o preço com o comprador e demais cláusulas do contrato de compra e venda:
- é comprador I....., casado no regime de comunhão de adquiridos com L....., natural de..... e residente na R......, freguesia de....., ....., contribuinte n.° 100 004 050;
- o preço acordado é de € 75.000,00 (setenta e cinco mil euros);
- o pagamento do preço far-se-á no acto da escritura a celebrar durante o mês de Fevereiro ou nos trinta dias subsequentes à notificação para preferir do arrendatário;
- o prédio é vendido livre de quaisquer hipotecas ou ónus reais.
7- Na oposição deduzida, alegou a demandada que estará, eventualmente, interessada na aquisição da parte do prédio que traz de arrendamento, tudo dependendo, obviamente, do preço e condições de pagamento;
8- E mais alegou que o prédio em referência tem condições para nele ser constituído o regime de propriedade horizontal.
B- O direito
1- especificação das cláusulas do contrato projectado
O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ... do local arrendado há mais de um ano, diz-se no nº 1 do art. 47º RAU.
Através desta disposição legal confere-se ao arrendatário a faculdade de, em igualdade de condições, ter a prioridade na aquisição da coisa locada. O arrendatário tem o poder de impor e fazer valer o seu direito relativamente a um terceiro adquirente.
Existindo um direito legal de preferência, deve o obrigado, quando se disponha a vender a coisa objecto da preferência, comunicar ao titular do direito o projecto da venda para exercer, se assim o entender, o seu direito.
No requerimento de notificação para preferência dever-se-ão especificar o preço e as restantes cláusulas do contrato projectado, bem como se indicará o prazo dentro do qual, segundo a lei civil, o direito pode ser exercido e pedir-se-á que a pessoa seja pessoalmente notificada para declarar, dentro desse prazo, se quer preferir – nº 1 do art. 1458º C.Pr.Civil.
Sem dúvida que os obrigados à preferência deram cumprimento a este normativo legal, porquanto, no respectivo requerimento de pedido de notificação para preferência, além de indicarem o preço por que se dispunham a vender o prédio em questão, forneceram a identidade do potencial comprador, preço da venda, condições e prazo de pagamento, além de indicarem o prazo legal dentro do qual tal direito devia ser exercido.
Mas previamente coloca-se verdadeiramente a questão de saber se a preferência abrange todo o imóvel ou apenas parte dele, concretamente aquela que está arrendada.
Por não ter sido questionado, está assente que o arrendamento abrange apenas parte de um prédio composto de casa, coberto e quintal com a área coberta de 180 m 2 e descoberta de 500 m2, destinado exclusivamente a habitação, inscrito no artigo urbano 178. E que o prédio em causa não está sob o regime da propriedade horizontal.
Também se sabe que o prédio descrito sob o nº 31.715 abrange actualmente uma parte urbana –art. 178º- e uma parte rústica –art. 297º -cfr. doc. de fls. 48 a 50, correspondendo aquela à descrição predial supra referida. Equivale isto por dizer que a parte urbana se encontra perfeitamente identificada e com autonomia relativamente à parte rústica, parte esta que tem a área de 700 m2.
É, portanto, relativamente à parte urbana, com a descrição aludida, que se impõe averiguar se a preferência deve abranger a sua totalidade ou apenas a parte arrendada.
Pensamos ser pacífico o entendimento jurisprudencial de que, não se encontrando o prédio sujeito ao regime da propriedade horizontal, o arrendatário de parte desse prédio tem direito de preferir na venda de todo o prédio e não apenas na parte arrendada [cfr., neste sentido, acs. S.T.J., de 97/01/28, in C.J.,V-1º,77 (acs.S.T.J.); e R.C., de 96/11/19, in C.J.,XXI-5º,13].
Uma vez que cada fracção autónoma é juridicamente uma coisa com autonomia, uma coisa imóvel, no dizer de P.Lima e A.Varela [C.Civil, Anotado, I, pág. 196], ao conceder-se ao arrendatário o direito de preferência na compra e venda de prédio urbano ou de sua fracção autónoma quis-se objectivar esse direito na alienação da coisa em que a habitação se integra e não ao restrito espaço físico correspondente ao arrendado.
Se o prédio não estiver submetido ao regime de propriedade horizontal, significa que não há, no seu todo, fracções com autonomia física e jurídica, sendo que esta autonomia apenas se verifica em relação ao prédio no seu conjunto.
Por isso, o direito de preferência do arrendatário de uma parte do prédio nessas condições tem de abarcar todo o imóvel.
Sendo esta a situação vertente, é evidente que a especificação de todas as cláusulas do contrato projectado a levar ao conhecimento do preferente tinham de se reportar à unidade predial urbana onde se integra o locado.
Foi isso precisamente o que fizeram os demandantes em seu requerimento inicial, transmitindo-lhe todos os elementos indispensáveis para que pudessem accionar o seu direito legal de preferência.
Na posse dos dados que lhe foram comunicados, estava o preferente em condições de aquilatar do interesse na efectivação do negócio, devendo então, caso o mesmo lhe interessasse, levar ao conhecimento do obrigado à preferência a sua intenção de preferir no negócio projectado.
Não o fazendo dentro do prazo legal assinalado, perde o direito de preferência, tal como resulta do disposto no nº 3 do art. 1458º C.Pr.Civil.
Foi isso precisamente que aconteceu.
Em seu requerimento de oposição, a preferente limitou-se a afirmar que estará, eventualmente, interessada na aquisição da parte do prédio que traz de arrendamento, tudo dependendo, obviamente, do preço e condições de pagamento.
A preferente não manifestou de um modo claro e inequívoco a intenção de exercer o seu direito de preferência. E este direito, pelas razões já apontadas, tinha de contemplar todo o prédio urbano em que se integrava o locado e não apenas o espaço físico correspondente à parte arrendada.
Na hipótese de ser possível a preferência limitada a esta parte, então incumbia à preferente dar cumprimento ao estatuído no nº 1 do art. 1459º C.Pr.Civil, o que de todo não observou. Na omissão deste proceder, também teria perdido o respectivo direito.
Nenhuma censura nos merece, por isso, a sentença recorrida.
2- nulidade da sentença
Entende a apelante que a sentença recorrida deixou de se pronunciar sobre questões que foram colocadas e conheceu de outras de que não podia tomar conhecimento,
Afigura-se-nos, todavia, que a sentença não incorreu em tais vícios processuais.
Ainda que não discorrendo expressamente sobre a realidade da descrição predial do prédio descrito sob o nº 31.715, a sentença tem subjacente a factualidade alegada e comprovada pela respectiva certidão de descrição predial de que aquele nº 31.715 engloba duas partes: uma parte urbana e uma parte rústica. E que é a globalidade da parte urbana, sobre que incide parcialmente o arrendamento, que os demandantes pretendem transaccionar, reportando-se os elementos transmitidos para exercício do direito de preferência precisamente a esta parte urbana.
Mesmo que alguma omissão de pronúncia se pudesse encontrar, ficaria agora sanada com o que a este respeito se deixou já consignado supra.
Também não se vislumbra qualquer excesso de pronúncia na sentença recorrida.
A sujeição ou não sujeição do prédio objecto do direito de preferência ao regime da propriedade horizontal constituía um pressuposto do correcto cumprimento da notificação para preferência a observar pelos obrigados à preferência. Esta situação teria, por isso, que ser abordada.
Não obstante ser um dado adquirido que o prédio não estava submetido ao regime da propriedade horizontal, entendeu-se mesmo assim ex abundanti discorrer sobre a viabilidade da constituição, na parte predial urbana, do regime de propriedade horizontal e do ónus da prova dessa viabilidade.
Esta abordagem não extravasa do tema em discussão, nem foram utilizados factos alheios aos articulados.
Improcedem todas as conclusões formuladas.
IV. Decisão
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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Porto, 12 de Abril de 2005 Alberto de Jesus Sobrinho
Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz