Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
I. RELATÓRIO
B.......... e mulher, C.........., residentes na .........., n.º .., .........., Matosinhos, propuseram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra D.........., solteiro, empresário, com última residência conhecida na Rua .........., nºs .../..., Porto, pedindo que seja proferida sentença que:
a) produzindo os efeitos da declaração negocial do Réu faltoso, opere a transferência da propriedade da fracção a constituir no regime de propriedade horizontal, respeitantes à habitação e garagem individual que o Réu lhes prometera vender, para a titularidade dos Autores:
b) seja o Réu condenado a assim o ver julgado;
c) seja julgada procedente e provada a requerida modificação do contrato “sub judice”, reduzindo o seu preço ao valor que vier a ser fixado, após a dedução da quota-parte que aos Autores competirá pagar para a conclusão do edifício e todos os demais encargos com a mesma relacionados, valores a apurar em execução de sentença;
d) seja o Réu condenado ainda no pagamento aos Autores da quantia necessária ao expurgo dos ónus incidentes sobre o bem que lhes prometera vender, na parte respectiva, acrescida dos juros vencidos e vincendos que recaem sobre aqueles ónus reais.
Alegou, para tanto, que:
- celebraram com o Réu um contrato promessa de compra e venda mediante o qual este prometeu vender-lhes uma habitação em fase de construção, de tipologia T 4+1, no 3º andar do Bloco ., com a área global de 265 m2;
- o preço acordado foi de Esc. 52.000.000$00, tendo os Autores já entregue ao Réu, por conta desse preço, o valor de Esc. 20.800.000$00;
- o remanescente do preço seria pago aquando da celebração da escritura pública, que o Réu se obrigou a celebrar até 30.09.2001;
- em Abril de 2002, o Réu abandonou a obra, encontrando-se esta ainda em fase construtiva atrasada;
- o empreendimento está onerado com vários ónus;
- a obra terá que ser concluída, já que sem o acabamento não pode ser emitida a licença de utilização, ainda inexistente.
O Réu foi citado e contestou, alegando que apenas parou a sua actividade profissional por se encontrar doente, sendo o seu pai quem assumiu a direcção dos seus negócios.
O Mmº Juiz, findos os articulados, considerou estar em condições de decidir sobre o mérito da causa, tendo notificado as partes para apresentarem, querendo, alegações escritas.
A fls. 46 e ss., o Mmº Juiz proferiu saneador-sentença, no qual julgou improcedente a acção, absolvendo o Réu dos pedidos formulados.
Os Autores não concordaram e recorreram.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo – v. fls. 60.
Nas alegações de recurso, os Autores pedem a revogação do julgado e formulam as seguintes conclusões:
1. A decisão em crise é, para além de precipitada, incorrecta legalmente e despropositada.
2. É precipitada porquanto o tribunal a quo substituiu-se aos Autores Recorrentes, concluindo o que lhe não era lícito concluir, por ausência de elementos para tal.
3. É legalmente incorrecta porque o tribunal a quo ignora se já existe ou não “licença de utilização”, e sem dados para a conclusão a que chega, conclui que inexiste.
4. Designadamente, o tribunal a quo subvaloriza a possibilidade legal de já existir alvará ou licença de utilização da fracção prometida vender aos Autores.
5. É, finalmente, despropositada, porquanto o tribunal a quo, confrontado com a dúvida razoável sobre a existência ou não de alvará, deveria ter lançado mão da prerrogativa legal ao seu alcance de suspender a instância para que a parte – ou até que a parte – desse cumprimento ou mostrasse estar cumprida essa formalidade legal.
6. Já que, ocorria motivo justificativo para tal, na previsão do n.º 1 do art. 279º “in fine” do CPC.
7. E mesmo que assim não fosse, sempre o Juiz deveria, por apelo aos princípios da economia processual e da cooperação, previsto no art. 266º do CPC, ter ordenado a suspensão da instância até que a questão se mostrasse clarificada, em termos formais.
8. A sentença em crise, conhecendo de questões de que não podia tomar conhecimento está ferida de nulidade insuprível.
9.Na previsão legal da al. d) do n.º 1 do art. 665º (por certo queria dizer-se art. 668º) do CPC.
Nas contra-alegações, o Réu bate-se pela manutenção do julgado.
Foram colhidos os vistos legais.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões dos recorrentes – arts. 684º, n.º 3 e 690º do CPC – as questões que se suscitam na apelação são:
a) Deveria o tribunal suspender a instância para que os Autores pudessem demonstrar a existência da licença de utilização?
b) A sentença é nula porque o tribunal conheceu de questão de que não podia tomar conhecimento?
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II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
O Tribunal recorrido, em ordem ao conhecimento do mérito da causa, considerou provado que:
1. Sob a epígrafe CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, em que intervém como promitente vendedor e primeiro outorgante o ora Réu e como segundo outorgante e promitente comprador os ora Autores, foi pelo primeiro declarado que é dono da fracção autónoma em construção, correspondente a uma habitação de tipologia T 4+1, no 3º andar, com entrada pelo Bloco ., sita no Condomínio Fechado “E..........”, na Rua .........., em ........., que, pelo referido contrato, promete vender ao segundo outorgante, que por sua vez a promete comprar, pelo preço de Esc. 52.000.000$00, a pagar nos termos e condições ali expressos na cláusula quarta, estabelecendo-se na al. e) que o restante e final valor de Esc. 31.200.000$00 seria liquidado na data da celebração da escritura de compra e venda, que será outorgada até Setembro de 2001 – doc. fls. 17 da providência cautelar apensa, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
2. Sob o n.º 2945/041192 da Conservatória do Registo Predial de .........., freguesia de .........., encontra-se descrito um prédio rústico denominado “F..........”, composto por terra a pinhal, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 1139º, tendo como último titular inscrito o ora Réu, prédio sobre o qual impendem os ónus e encargos melhor identificados no documento constante de fls. 27 e 28 dos autos de procedimento cautelar apensos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
3. A fracção referida em 1. encontrava-se a ser construída pelo Réu no prédio referido em 2., cuja projectada construção se encontrava licenciada por alvará camarário.
4. Em data anterior a Junho de 2002 o Réu parou de exercer qualquer actividade, não tendo concluído a obra acima identificada, que, por não se encontrar concluída, não possui licença de utilização.
O DIREITO
a)
Quando alguém propõe uma acção, não pode limitar-se a dizer o que quer. Tem também de dizer por que motivo quer, expondo os fundamentos da sua pretensão.
É isto que constitui o acto postulativo traduzido na demanda judicial, enquanto manifestação de vontade de submissão de uma dada situação a julgamento e de proferimento de uma decisão com determinado conteúdo. Esse acto tem, não só uma eficácia vinculante para o tribunal, como também uma função delimitadora da sua actuação – v. Paula Costa e Silva, “Acto e Processo”, págs. 261 e 263.
Contudo, as partes só podem produzir as afirmações dos factos que lhes aproveitem e requerer as provas que pretendam produzir, dentro de determinados prazos, sob pena de preclusão. Resulta daqui a necessidade de o autor ter de aduzir, no mesmo acto, todas as causas de pedir e todas as pretensões possíveis, umas a título principal e outras in eventu (art. 268º), e de o réu ter de deduzir toda a sua defesa na contestação (art. 489º, n.º 1).
É o que se designa pelo princípio da eventualidade ou da preclusão, que é um dos princípios estruturantes do nosso processo civil, e que, no dizer de Manuel de Andrade, “Noções Elementares de Processo Civil”, edição de 1963, pág. 355, contribui para que a luta processual entre as partes se desenvolva com lealdade, compelindo-as a fazerem jogo franco.
Embora a lei consagre algumas excepções a essa rigidez, permitindo a alteração superveniente e pontual do objecto processual (cfr. arts. 273º, 489º, n.º 2, 506º e 523º, n.º 2, do CPC), esse princípio domina o nosso ordenamento processual civil – v. também, Anselmo de Castro, “Direito Processual Civil Declaratório”, Vol. III, págs. 171 a 173.
Assim, pode dizer-se que se verifica uma situação de irreversibilidade tendencial nos actos em que as partes produzem os seus meios de ataque ou de defesa.
Por isso, é que a auto-responsabilidade das partes no modo como conduzem a lide se mostra agravada num sistema, como o nosso, dominado por tal princípio.
Vem tudo isto a propósito do principal pedido formulado pelos Autores – cfr. al. a) do petitório – que configura claramente o pedido de execução específica do contrato promessa em questão, previsto no art. 830º do CC.
“A chamada execução específica é, no plano funcional, a mesma coisa que a acção de cumprimento: apenas esta se dirige à condenação do devedor no adimplemento da prestação, enquanto aquela produz imediatamente os efeitos da declaração negocial de faltoso, ou seja, o credor obtém o que poderemos chamar cumprimento funcional, isto é, o resultado prático de cumprimento, independentemente e mesmo contra a vontade do promitente faltoso, em via imediata e sem ter de recorrer à sentença de condenação, nem obviamente, ao processo executivo” - Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, pág. 97.
Em apoio de tal pedido, alegaram os Autores, além do mais, que:
“Incontornável é, em todo o caso, que a emissão da ‘licença de utilização’, pressupõe necessariamente o acabamento total da fracção, em função do que, após vistoria camarária, será emitida a aludida licença de utilização” – art. 10º da petição inicial.
“É, assim, líquido que sem licença de utilização não possa haver lugar a escritura de compra e venda, e sem o acabamento total da fracção, em condições de habitabilidade, não possa ser emitida a competente licença pela Autarquia Administrativa” – art. 11º da petição inicial.
“Ocorre que o Réu, desde, pelo menos o mês de Abril do corrente ano de 2002, abandonou a obra, ausentando-se para parte incerta, quando a mesma se encontrava ainda numa fase construtiva muito atrasada – como, aliás, deste momento se encontra” – art. 14º da petição inicial.
Resulta do conjunto destes artigos da petição inicial, com suprema linearidade, que a obra onde se inclui a fracção prometida vender ainda se encontra numa fase construtiva bastante atrasada e que, por isso mesmo, não existe licença de utilização emitida pela autoridade administrativa competente.
A licença de utilização, que é precedida de vistoria, certifica a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com o uso previsto no alvará de licença de construção.
A influência da licença de construção ou de utilização de prédios urbanos ou fracções no comércio dos mesmos, motivou várias iniciativas legislativas, visando, principalmente dois objectivos: travar a selvática e desordenada ocupação construtiva do território; e garantir condições de segurança, salubridade e estética dos edifícios urbanos. Dessas iniciativas nos dá conta, de modo exaustivo, o Ac. do STJ de 04.06.2002, CJSTJ Ano X, Tomo II, págs. 94 a 97.
Nessa linha, o art. 1º do DL 281/99, de 26 de Julho, prescreve que:
“Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura”.
Esta norma tem carácter imperativo e é do tipo preceptivo, na medida em que impõe ao particular a realização de determinado comportamento positivo, a saber, a prova suficiente da inscrição na matriz e da existência da licença de utilização.
Se, sem licença de utilização ou prova da sua existência, não pode ser celebrada a escritura pública, também não poderá o tribunal proferir sentença em que faça produzir os efeitos da declaração negocial do promitente faltoso, se não estiver demonstrada a existência dessa licença.
Como se diz no citado acórdão, “a permissão da entrada no comércio jurídico de construções naquela situação, por via da execução específica dos contratos promessa seria contrariar o sentido da lei permitindo que o tribunal se substituísse ao promitente vendedor, emitindo por ele uma vontade que, à face da lei, ele não poderia emitir” – v. pág. 96.
Os Tribunais superiores têm sido unânimes na defesa deste ponto de vista que, além do mais, nos parece de uma enorme evidência – v., verbi gratia, Ac. desta Relação de 08.01.2004, no processo n.º (citado na sentença recorrida); Ac. Relação de Lisboa de 16.11.2004, no processo n.º 10437/2003-1; e Ac. STJ de 06.07.2004, no processo n.º 04B1311, todos em www.dgsi.pt.
Assim, tendo os Autores alegado que não existe licença de utilização relativa ao prédio em questão, não podiam eles prevalecer-se da execução específica do contrato-promessa e obter sentença que fizesse proceder esse pedido.
Como defender-se, então, que o tribunal poderia e deveria suspender a instância até que se provasse existir a licença de utilização?
Sinceramente, não vemos qualquer suporte legal para tal afirmação, cabendo lembrar aos Autores que foram eles que delinearam os termos em que deduziram a sua pretensão e, ao fazê-lo, produziram a alegação de que não existia licença de utilização da fracção prometida vender, comprometendo em definitivo o êxito da demanda.
b)
Os apelantes invocam também a nulidade da sentença prevista na al. d) do n.º 1 do art. 668º do CPC.
Dizem, em abono dessa arguição, que estava vedado ao tribunal pronunciar-se sobre questão de que não podia tomar conhecimento.
Mais uma vez não têm qualquer razão.
De harmonia com o citado preceito, a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
A verdade, porém, é que a sentença recorrida pronunciou-se sobre aquilo de que lhe era lícito conhecer, no quadro das questões colocadas nos articulados, nomeadamente na petição inicial.
Ao pronunciar-se, em concreto, sobre a alegação feita pelos Autores da falta de licença de utilização, considerando-a decisiva para a solução de Direito, o Mmº Juiz actuou dentro dos poderes de cognição a que estava adstrito, não se verificando, por conseguinte, qualquer nulidade da sentença.
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III. DECISÃO
Termos em que, julgando-se improcedente a apelação, se confirma o julgado da 1ª instância.
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Custas pelos apelantes.
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PORTO, 24 de Janeiro de 2006
Henrique Luís de Brito Araújo
Afonso Henrique Cabral Ferreira
Albino de Lemos Jorge