Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5295/13.7TBVNG.P1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
DIREITO DE PREFERÊNCIA EXERCIDO SOBRE A TOTALIDADE DO NEGÓCIO
II – Não configura este prejuízo o obrigado que, no caso, não demonstra que a venda conjunta de várias frações de um mesmo prédio, nelas se incluindo a fração objeto da preferência, era imprescindível à salvaguarda dos seus interesses.
Vila Nova de Gaia
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório.
1. B…, divorciado, economista, residente na Rua …, nº …, .º dto, …, Vila Nova de Gaia, instaurou contra C…, residente na Rua …, nº …, .º dto, …, Vila Nova de Gaia, D…, residente na Rua …, nº …, .º esq, …, Vila Nova de Gaia, e E…, residente na Rua … nº …., …, Santa Maria da Feira, ação declarativa com processo sumário.
Alegou, em síntese:
Que por contrato celebrado em 21/9/2009, com a primeira ré e seu marido, entretanto falecido, tomou de arrendamento a fração autónoma designada pelas letras “AA”, correspondente a uma habitação, no 2ºandar direito – Bloco …, com entrada pela Rua …, lugar de garagem e arrumo, ambos na sub-cave, inscrita na matriz predial respetiva sob o artº 8157-AA.
Por contrato celebrado em 17/1/2013, os primeiros réus venderam à terceira ré, entre outras, a referida fração, sem lhe haver sido comunicada a projetada e agora concretizada, venda e os seus elementos essenciais.
Na qualidade de arrendatário da fração há mais de três anos goza do direito de preferência na compra e venda e procedeu ao depósito da quantia de € 35.000.00, a título de preço.
Conclui pedindo o reconhecimento deste direito, a nulidade dos registos de aquisição posteriores à data da venda objeto da preferência e o direito a fazer suas as rendas que vierem a ser pagas no decurso da ação.
Defendeu-se a ré E… sustentando, em síntese, que a venda da fração arrendada ao autor foi realizada em conjunto com outras cinco frações do mesmo prédio, pelo valor global de € 300.000,00 e com as demais condições que anota.
E isto porque, à data, a fração objeto da preferência e as frações “E” e “G”, do dito prédio, encontravam-se penhorados, pelos Juízos de Execução de Vila Nova de Gaia, para pagamento da quantia exequenda de € 181.927,22 e o contrato de compra e venda teve como propósito evitar a venda judicial e permitir aos executados pagar a quantia exequenda, bem como a dívida dos vendedores à Fazenda Nacional no montante de € 6.518,43, pagamento este que era indispensável à liquidação do IMT e do imposto de selo.
Foi dado conhecimento ao autor das condições deste negócio tendo ele optado por não preferir.
O negócio teve, assim, por objeto o conjunto das seis frações, permitindo aos vendedores levantar as penhoras e pagar a dívida fiscal, desiderato que a venda isolada de uma fração não permitiria e, de qualquer forma, a contestante não estava disponível para efetuar a compra de parte das frações, ou comprava todas, ou não comprava nenhuma.
Termos em que conclui pela improcedência da ação.
O autor ainda respondeu para afirmar a improcedência desta defesa.
2. Foi proferido despacho saneador que afirmou a validade e regularidade da instância e, sem reclamações, foi exarado despacho que identificou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e depois foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
“Pelo exposto, julgo a acção procedente e, em consequência, condeno os RR. a:
a) Reconhecerem ao Autor o seu direito de preferência na aquisição da fracção autónoma designada pelas letras "AA" melhor identificada na alínea A) dos factos provados, no que se refere ao acto de compra e venda de 17 de Janeiro de 2013, lavrado por Título de Compra e Venda na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, em que foram vendedores C… e D…, donos, em comum e sem determinação de parte ou direito, como herdeiros de F…, e compradora E…, substituindo esta, na posição de adquirente, pelo Autor.
b) A abrir mão da fracção autónoma designada pelas letras "AA", objecto de venda, a favor do Autor.
c) Vai decretada a nulidade de todos os registos de aquisição posteriores à data da venda objecto da preferência.
d) E as rendas pagas pela fracção "AA", na pendência da presente acção, sejam pertença do mesmo A.”
3. O recurso.
É desta sentença que a ré E… interpõe recurso, exarando as seguintes conclusões que se transcrevem:
“1ª O Tribunal deu erradamente, como provada a factualidade constante da alínea O), considerando que o preço da fracção AA foi de Eur: 35.000,00€, uma vez que da prova produzida em audiência não pode, resultar provada tal factualidade.
2ª Apenas por imposição legal, para que se formalizasse a venda desta e das demais fracções, é que foi atribuído um valor patrimonial a cada uma o que não significa, nem foi o que aconteceu, que esse valor tivesse correspondência com a realidade dos factos.
3ª O negócio foi realizado de uma forma mais abrangente e global, englobando diversas fracções, que foram adquiridas como um todo, por um valor global, Eur: 300.000,00€.
4ª Sendo que os valores parcelares atribuídos a cada urna das fracções foram definidos de forma aleatória, tal como resulta da prova testemunhal supra transcrita e para a qual se remete.
5ª O negócio foi celebrado tendo como pressuposto a transmissão da propriedade sobre a totalidade das fracções em causa e o preço foi fixado para a globalidade e não para cada uma das fracções.
6ª O preço fixado para cada uma das fracções foi definido de forma aleatória, sem qualquer rigor ou base factual, mas apenas para cumprir com as imposições legais, designadamente para que pudesse ser liquidado o IMT e o imposto de selo.
7ª Ou seja, não pode o Tribunal dar como provado que o preço daquela específica fracção foi de Eur. 35,000,00, uma vez que este valor foi atribuído de forma aleatória para cumprir urna determinação legal, já que o preço efectivamente fixado foi de Eur: 300.000,00€ para a totalidade das fracções.
8ª Ou seja, a matéria referida na alínea d) da factualidade assente deve ser dada como não provada, já que o que ficou demonstrado foi que o preço definido foi de 300.000,00€, como preço global para todo o negócio.
9ª Por Outro lado, e relativamente à matéria elencada em b), d), e) e k) da matéria não provada, deveria a mesma ter sido dada como provada.
10ª Desde logo com base nos depoimentos supra transcritos, mas também na demais prova produzida nos autos.
11ª É inequívoco que os vendedores/Réus, apenas venderam estes prédios numa situação de grande dificuldade e porque estavam na eminencia de ver os mesmos ir à praça pública para serem vendidos no âmbito de um processo executivo, em razão das dividas à H… e à Fazenda Publica.
12ª E foi esta a razão da pressa na realização da venda, e que todos os intervenientes referiram.
13ª Por outro lado, é por demais evidente que o foi em razão do volume das dívidas, próxima dos duzentos mil euros (a esta duas entidades), mas que se depreende existirem outras, atentas as declarações do Réu supra transcritas do Réu D….
14ª Jamais seria possível a realização do negócio apenas relativamente à fracção objecto de preferência.
15ª Até porque, conjugadas as declarações supra transcritas com as regras de experiencia
e os conhecimentos de que o Tribunal, por razões funcionais deve dispor, de que não é possível a alguém com dividas à Fazenda Publica conseguir proceder à liquidação de IMT e Imposto de Selo, para efectuar uma transmissão de um imóvel.
16ª Como também não pode desconhecer e as regras de experiência também o ditam, que sem o pagamento da totalidade da divida, o credor banco, não autoriza o distrate de qualquer hipoteca.
17ª Ou seja, a única forma de conseguir pagar as dividas e assim obter o distrate quer da penhora quer das hipotecas seria sempre pela realização de dinheiro suficiente para o pagamento de todas as dívidas elencadas.
18ª Logo, estando em causa urna divida próxima dos Eur: 200.000C, não seria com a venda da fracção objecto da preferência que o conseguiria fazer.
19ª Logo, cremos não restar qualquer dúvida que o que está em causa nos presentes autos será a venda da fracção juntamente com outras por um valor global.
20ª E, tal como prevê o art.º 417º n.2 1, é licito que se exija que o preferente exerça a preferência relativamente à totalidade do negócio, uma vez que, caso o mesmo não tivesse sido realizado de forma global, o mesmo sofreria, previsivelmente um prejuízo apreciável.
21ª Prejuízo que resultava da impossibilidade de realizar qualquer negócio e com isso se sujeitar a ver os bens serem vendidos no âmbito de um processo judicial.
22ª Já que nem a venda da fracção AA poderia ser realizada de forma isolada, pois não seria possível o distrate da penhora e da hipoteca por não se proceder ao pagamento da totalidade das dívidas;
23ª Nem sequer seria possível a liquidação do IMT e consequentemente, realizar a escritura de compra e venda.
24ª Ou seja, é por demais evidente a existência de prejuízo apreciável com a não venda em bloco dos bens objecto do negócio celebrada pela Ré.
25ª Consequentemente, além de não estar definido o valor pelo qual o Autor poderia preferir, uma vez que o valor de Eur: 35.000,00 não corresponde ao valor da venda e consequentemente não pode ser este o valor que deveria ser depositado aquando do exercido da preferência.
26ª Também está perfeitamente demonstrado que, atendendo ao facto de a venda ter sido realizada na globalidade, nos termos do disposto no art.º 417º n.º 1 do CC, o preferente deveria ter exercido o direito de preferência quanto à globalidade do negócio, uma vez que a não realização do mesmo naqueles termos causaria um prejuízo.
27ª No caso concreto, impedia-o de proceder ao pagamento das dividas indicadas e consequentemente obter o distrate das hipotecas e penhoras e assim impedir a venda da mesma no âmbito do processo executivo.
28ª Por esta razão não poderia ser reconhecido o direito do Autor a exercer a preferência apenas quanto ao negócio da fracção AA, e muito menos pela valor de Eur: 35.000,00C;
29ª Uma vez que não se provou ser este o valor da venda em causa.
30ª Mas tão só um valor atribuído de forma aleatória, inclusivamente não foi definido pelos intervenientes, compradora ou vendedores.
31ª Deve pois, ser revogada a decisão recorrida.
Nestes termos,
E nos melhores de direito que V. Ex.ªs doutamente suprirão, deve o presente Recurso ser julgado totalmente procedente revogando-se a decisão recorrida e alterando-a nos termos supra expostos.
Assim decidindo farão V. Ex.ªs a acostumada JUSTIÇA!”[1]
O autor contra-alegou defendendo a manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Objeto do recurso.
Considerando as conclusões da motivação do recurso, importa decidir:
- a impugnação da matéria de facto;
- se o exercício do direito de preferência tem por objeto a totalidade do negócio;
- caso a preferência deva ser exercida apenas sobre a fração arrendada, se o pode ser pelo preço de € 35.000,00.
III. Fundamentação.
1. Os factos
Como ponto de partida das questões colocadas no recurso, importa reter o julgamento de facto da 1ª instância que foi o seguinte:
A) Por compra e venda celebrada em 17 de Janeiro de 2013, conforme Título de Compra e Venda lavrado na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, que aqui se dá como reproduzido, a 1.ª e o 2.º R.R., respectivamente, C… e D…, donos, em comum e sem determinação de parte ou direito, como herdeiros de F…, venderam à 3.ª Ré E…, além do mais, a fracção autónoma designada pelas letras "AA", identificada no respetivo Título de Compra e Venda como Prédio ., correspondente a uma habitação, T- dois, no 2ª andar direito Bloco …, com entrada pela Rua … com a Rua …, …; lugar de garagem e arrumo, ambos na sub-cave e devidamente assinalados com as letras "AA", inscrita na matriz urbana sob o n.° 8157, — Vid. Certidão da 2.° CRP de VNGaia (DOC N.° 1).
B) Tal fracção que faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua … com a Rua … …, … e …, freguesia de Vila Nova de Gaia (…), concelho de Vila Nova de Gaia, encontra-se descrita na Primeira Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.9 1616-AA, - Vid. Certidão da 2.° CRP de Vila Nova de Gaia (DOC N.° 2).
C) Em consequência da referida compra e venda a fracção "AA" foi inscrita a favor da 3.ª Ré E… pela Ap. 2179 de 2013/01/17 da 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, (DOC. N.° 2).
D) O preço da venda, correspondente à fracção em causa, melhor identificada no art.° 19 desta petição, foi de 35.000,00€ (Trinta e Cinco Mil Euros) — conforme resulta do Título de Compra e Venda junto (DOC. N.° 1).
E) A venda da mesma fracção foi feita livre de quaisquer ónus ou encargos, designadamente das hipotecas registadas pela Ap. 6 de 10/01/2006 e Ap. 2.648 de 23/07/2010; e da penhora registada pela Ap. 4.751 de 21/12/2012 — (DOC. N.9 1 e 2).
F) Em consequência, pela Ap. 2089 de 17/01/2013 foi cancelada a penhora resultante da Ap. 4751 de 21/12/2012- (DOC. N.9 2); bem como pelas Ap. 2212 e Ap. 2213, ambas de 17/01/2013 foram, por sua vez, canceladas as hipotecas resultantes da Ap. 6 de 10/01/2006 e Ap. 2648 de 23/07/2010 - (DOC. N.9 2).
G) A fracção em causa (fracção autónoma designada pelas letras "AA", correspondente a uma habitação, no 2º andar direito Bloco …, com entrada pela Rua … com a Rua …, …; lugar de garagem e arrumo, ambos na sub-cave) inscrita na matriz predial respectiva sob o art.9 8157-AA, foi dada de arrendamento ao A. B… em 21 de Setembro de 2009 - conforme se vê do contrato escrito que aqui se dá como reproduzido - Vid. (DOC. N.9 3). De facto, por documento escrito intitulado de "Contrato de Arrendamento Habitacional Prazo Certo (5 anos) datado de 21 de Setembro de 2009, os então donos e legítimos proprietários, F…, entretanto falecido, e mulher C…, 1.° Ré, cederam ao A. o gozo e fruição daquela aludida fracção autónoma designada pelas letras "AA", da qual faz parte integrante um lugar e garagem e arrumos com a mesma letras "AA" na sub-cave do prédio - Vid. Clausula segunda do contrato (DOC. N.º 3). Tal contrato de arrendamento, de duração limitada, foi celebrado pelo prazo de cinco anos, e teve o seu início em 1 de Outubro de 2009 Vid. Clausula quarta do contrato (DOC. N.° 3). Mediante a renda anual inicial de € 4.500,00€, dividida em duodécimos de 375,00, e mais € 50,00, para o respectivo condomínio; e ao fim de um ano de efectividade do contrato a renda mensal de € 400,00€ mais € 50,00 de condomínio, no total faz € 450,00 Vid. Clausula sexta do contrato (DOC. N. 3). O contrato convencionou o regime de renda livre e destinou-se a habitação do A. B…, onde este instalou e tem a sua casa morada de família - Vid. Clausula oitava e nona do contrato (DOC. N.° 3).
H) O contrato foi participado ao serviço de Finanças em 23 de Setembro de 2009 (DOC. N.9 3).
I) O A. sempre pagou as rendas devidas pela cedência do local arrendado — Vid. recibos de Outubro e Novembro de 2009 (DOC. N.° 4); recibo de Outubro de 2010 (DOC. N.º 5); recibo de Janeiro a Dezembro de 2012 (DOC. N.º 6).
J) O referido contrato de arrendamento relativo à fracção "AA" estava, em todas as suas cláusulas e condições, há mais de 3 anos, em pleno vigor à data da venda em causa, ou seja, a 17 de Janeiro de 2013, como ainda hoje se encontra.
K) Com fundamento da senhoria em se recusar a receber a renda, A. procedeu ao depósito na CGD da renda de 400,00€ relativa ao mês de Março, vencida em Fevereiro de 2013, acrescida de 50,00€ de condomínio — Vid. Depósito de renda que se junta (DOC N.º 7).
L) E, por carta registada com A.R. de 6 de Fevereiro de 2013, que aqui se dá como reproduzida, notificou a 3ª Ré do depósito de renda (DOC N.º 8, 9 e 10).
M) Continuado ainda hoje o A. a pagar a renda por meio de depósito na CGD - Vid. Depósitos de renda relativos aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2013 que se juntam (DOC N.º 11, 12, 13 e 14).
N) O A. comunicou à 3.ª Ré na aludida carta de 6 de Fevereiro de 2013, o seguinte: " Aproveito para informar V. Ex.ª que não abdico de qualquer direito que a lei me assiste, tendo que ser informado da venda que teve lugar, pelo que agradeço o favor de me enviar cópia da escritura." Vid. (DOC N.º 8).
O) Na sequência da carta aludida em N), a 3.ª Ré não respondeu ao pedido do A.
P) A compra da fracção AA, foi realizada no âmbito de um negócio mais amplo, ou seja, na aquisição de um conjunto de seis fracções do identificado prédio que se encontra inscrito na matriz urbana n.º 8157 da freguesia … em Vila Nova de Gaia e descrita na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1616 (vide contrato de compra e venda junto com a petição inicial).
Q) Existia uma penhora, no âmbito do processo que, sob o n.º 9533/12.5TBVNG, correu termos pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia, realizada através da apresentação 4751 de 21/12/2012 sobre a fracção AA supra citada.
R) Cuja quantia exequenda ascendia a eur: 181.927,22€ (DOC 1).
S) Além da fracção supra referida (AA. da descrição 1616/19960625), foram abrangidas pela referida penhora outras duas fracções: a fracção E e a fracção G do prédio descrito 2617/20040506.
T) Tendo por base esta realidade e por forma a evitar a venda judicial, sempre mais penalizadora para os Executados, procuraram os mesmos os serviços de intermediação imobiliária da sociedade G…, Lda. (conforme escritura de compra e venda).
U) Através da qual foi interpelada a Ré para a possibilidade de celebrar o aludido negócio de aquisição das seis fracções.
V) Sempre tendo como pressuposto inultrapassável, por parte dos vendedores, a compra de todas as fracções num único lote.
W) Em dia que não se consegue precisar da última semana de Dezembro de 2012, e após a Ré/Compradora ter acertado os termos do possível negócio, foi realizada uma reunião, com a presença dos mediadores imobiliários, dos vendedores, da compradora e em que se encontrava também o Autor.
FACTOS NÃO PROVADOS
a) Por referência ao facto provado em K), que tal tenha sido realizado por a senhoria, aqui 3.ª R. se ter recusado a receber a renda, o A. foi obrigado a proceder ao depósito das rendas na instituição bancária.
b) A aquisição aludida em A) e P), das referidas fracções por parte da Ré foi realizada no seguimento da efectivação de uma penhora, no âmbito do processo que, sob o n.º 9533/12.5TBVNG, correu termos pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia, realizada através da apresentação 4751 de 21/12/2012.
c) Por referência ao facto provado em V), que tal tenha sido pressuposto inultrapassável por parte da compradora, aqui 3.ª R., a compra de todas as fracções num único lote.
d) Desde logo porque só assim (o aludido em V) dos factos provados e e) dos factos não provados) seria possível proceder ao pagamento do crédito da H…, a favor de quem se encontravam registadas as penhoras e o consequente cancelamento das mesmas.
e) Bem como uma dívida à fazenda publica no valor de Eur: 6.518,43€, que os vendedores mantinham e que, caso a mesma não fosse integralmente paga, não poderia ser realizado o negócio, por imposição legal e impossibilidade de liquidação de IMT e Imposto de Selo.
f) Por referência ao facto provado em W) que foram apresentados ao A. os termos do negócio.
g) E que se consubstanciava no preço global, pelas seis fracções, da quantia de Eur: 300.000,00€. Este valor deveria ser pago com a realização da escritura de compra e venda, que deveria ocorrer nos primeiros dias de Janeiro e pago da seguinte forma: a) A quantia necessária para o cancelamento da penhora, que se cifrava em Eur: 178.000,00€, como forma de assegurar de imediato o respectivo cancelamento (valor fixado com a entidade bancária); b) A quantia de Eur: 6.518,53€, necessária para proceder o pagamento da dívida dos vendedores à fazenda pública; c) A quantia de Eur: 18.450,00€ a título de comissão de intermediação à Imobiliária; d) E os remanescentes Eur: 97.031,57€ a pagar, também de imediato, aos vendedores. (DOC 2 e 3 — protesta-se juntar comprovativo do pagamento da aludida dívida à fazenda publica, no prazo de 15 dias).
h) Das condições deste negócio foi dado conhecimento ao Autor, o qual, atentos os números envolvidos e, por ser condição da realização do mesmo, a venda de todo o lote, optou por não preferir.
i) Até porque, muito embora o seu direito de preferência apenas abrangesse a fracção AA, como era condição sine qua non a compra e venda da integralidade daquelas fracções, foi-lhe proposto o negócio nos mesmos termos em que foi realizado e que, como se disse, este optou por não preferir.
j) Conforme conta do aludido contrato de compra e venda, o negócio foi realizado pelo valor global de Eur: 300.000,00€, sendo que apenas foram atribuídos valores parcelares às fracções por mera imposição legal, já que do contrato resulta claro que se trata de uma venda por um valor global.
k) Uma vez que o negócio só seria realizado pela venda de todas as fracções, já que sem a mesma não seria possível o levantamento das penhoras nem o pagamento da dívida fiscal, pelo que, a venda de apenas uma fracção não resolveria o problema dos vendedores (obrigados), e o facto de a Ré não pretender a aquisição de apenas parte das fracções, causaria um grave prejuízo aos vendedores, já que não conseguiriam liquidar a dívida exequenda e assim, vender qualquer uma das fracções.
l) Nem sequer a Ré/contestante estaria disponível para a realização do negócio que não nos termos em que o foi, em suma, ou adquiria todas as fracções ou nenhuma.
2. A impugnação da matéria de facto.
Com recurso ao depoimento de parte do réu D…, ao depoimento da testemunha I… e na demais prova produzida, que não concretiza, considera a recorrente que a matéria subordinada à al. D) dos factos provados, não se mostra provada e que se prova a matéria descrita sob as als. b), d), e) e k) dos factos não provados.
Sobre os ónus que impendem sobre o recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, dispõe o nº1 do artº 640º, do Código de Processo Civil (CPC), o seguinte:
“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”
Ao impugnante incumbe indicar os concretos pontos de facto, os concretos meios probatórios que suportam a divergência e a concreta decisão a proferir. Indicações genéricas dos pontos de facto em discórdia, dos meios probatórios que os suportaram ou do conteúdo destes não cumprem as condições de exercício do direito ao duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto.
O que se compreende, o impugnante da matéria de facto há-de saber, forçosamente, o que concretamente quer ver modificado na decisão e os concretos motivos para tal modificação e daqui a exigência de os expressar na motivação; com evidentes benefícios processuais na obtenção célere da justa composição do litígio; indicando o recorrente, em concreto e claramente, em que consiste a sua divergência com o julgado e a sua causa, a parte contrária poderá exercer plenamente o contraditório e o tribunal de recurso estará certo dos justos limites da sua apreciação.
A indicação genérica ou, na terminologia da lei, não concretizada, dos pontos de facto considerados incorretamente julgados, dos meios de prova que suportam a divergência, ou, enfim, da decisão que sobre os mesmos deva incidir, por ausência da exigência de especificação, determinam a rejeição da impugnação.
A impugnação da recorrente observa as exigências das als. a) e c) e cumpre parcialmente os requisitos reportados na alínea b), ou seja, quanto a esta, concretiza os depoimentos que fundamentam a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, mas não concretiza a demais prova produzida que impõem a decisão que preconiza.
Assim, e sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal [ibidem nº2, al. b)] a sindicância sobre o julgamento da matéria de facto, na parte impugnada, partirá dos meios probatórios concretamente especificados, ou seja, dos ditos depoimentos.
2.1. Ainda assim, há factos que pela própria dinâmica do processo deixam de carecer de prova, como é o caso daqueles que, v.g. nos articulados, sejam confessados ou admitidos por acordo.
Reconhecendo a parte, espontaneamente nos articulados, um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária, ou não impugnando os factos alegados pelo adversário e adquirido, neste último caso, que a impugnação não resulta da defesa considerada no seu conjunto, que o facto não impugnado admite confissão e que a lei não exige a sua prova por documento escrito, é inútil qualquer atividade probatória destinada à sua demonstração, no primeiro caso, por confissão do facto (artºs 352º, 355º, nº1 e 2 e 356º, todos do Código Civil) e no último caso, por admissão por acordo (artº 574º, nº2, do CPC).
E isto porque, na sentença, o juiz deverá tomar em consideração, para além dos factos que julga provados, os factos admitidos por acordo ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando uns e outros, por forma a subsumi-los às normas jurídicas que julgar aplicáveis e a concluir pela decisão final (artº 607º, nºs 1 e 2, do CPC).
Dizer isto, significa resolver parcialmente a impugnação.
A decisão recorrida julgou provado que “o preço da venda, correspondente à fracção em causa (…), foi de 35.000,00€ (…) – conforme resulta do Título de Compra e Venda junto (doc 1)” e a recorrente impugna esta decisão por considerar que apenas se prova o valor global da venda e que os valores parciais das frações, designadamente o valor de € 35.000,00 constantes da escritura de compra e venda, foram determinados de forma aleatória e para responder a uma exigência legal, sem qualquer correspondência com a realidade como resulta, a seu ver, dos depoimentos que transcreve.
A dinâmica processual colide, a nosso ver, com esta pretensão.
O autor alegou no artº 4º da petição inicial que “o preço de venda correspondente à fração em causa (…) foi de € 35.000,00” e a ré, ora recorrente, iniciou a sua contestação por dizer que “é verdade o vertido em 1º a 4º da p.i, acrescentando-se, contudo, que a compra da fração AA foi realizada no âmbito de um negócio mais amplo, ou seja, na aquisição de um conjunto de seis frações do identificado prédio (…)” – cfr. artº 1º da contestação.
Não se desconhece que a declaração confessória é indivisível, o que significa que sendo “acompanhada de outros factos ou circunstâncias tendentes a infirmar a eficácia do facto confessado ou a modificar ou extinguir os seus efeitos, a parte que dela quiser aproveitar-se como prova plena tem de aceitar também como verdadeiros ou outros factos ou circunstâncias, salvo se provar a sua inexatidão” (artº 360, do Código Civil).
No caso dos autos o autor aceita a dita venda em conjunto, por força da remissão para o título de transmissão em que se mostra consubstanciada (v.g. artº 4º da p.i.) e ainda que assim não fosse, estando em causa, como está, tão só o valor da fração, a confissão considerada no seu conjunto não modifica o facto, nem extingue os seus efeitos, pois que o valor total não modifica os valores parcelares, aliás, corresponde à soma destes e, decisivamente, não é o preço da fração que fundamenta o peticionado direito de preferência, mas sim a qualidade de arrendatário do autor, independentemente do preço daquela e daqui a insusceptibilidade da venda em conjunto extinguir os efeitos da confissão do valor da fração.
E à indivisibilidade da confissão também não se opõe a afirmação da ré contestante que “o negócio foi realizado pelo valor global de € 300.000,00, sendo que apenas foram atribuídos valores parcelares por mera imposição legal, já que do contrato resulta claro que se trata de uma venda por um valor global” (artº 16º da contestação), pois se é certo a que a lei exige a indicação, nos instrumentos notariais, do “valor de cada prédio” (artº 63º, nº1, do Código do Notariado), não resulta desta afirmação que o valor da fração, ainda que atribuído por mera imposição legal, seja outro que não o constante no título de compra e venda e muito menos que haja sido atribuído de forma aleatória e sem qualquer correspondência com o valor real como agora, extemporaneamente, a ré defende no recurso [na contestação justificou a concretização do preço, no titulo de transmissão, tão só por imperativos de ordem legal, como dito].
Em conclusão, não se vê como se pode expressa e espontaneamente aceitar que o valor de venda da fração, no âmbito de um negócio mais amplo, foi de € 35.000,00 e depois validamente defender que não se prova este valor.
Por se mostrar confessado o facto improcede, nesta parte, a impugnação.
2.2. A decisão recorrida julgou não provado que:
“b) A aquisição aludida em A) e P), das referidas frações por parte da Ré foi realizada no seguimento da efetivação de uma penhora, no âmbito do processo que, sob o n.º 9533/12.5TBVNG, correu termos pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia, realizada através da apresentação 4751 de 21/12/2012.
d) Desde logo porque só assim (o aludido em V) dos factos provados e e) dos factos não provados) seria possível proceder ao pagamento do crédito da H…, a favor de quem se encontravam registadas as penhoras e o consequente cancelamento das mesmas.
e) Bem como uma dívida à fazenda publica no valor de Eur: 6.518,43€, que os vendedores mantinham e que, caso a mesma não fosse integralmente paga, não poderia ser realizado o negócio, por imposição legal e impossibilidade de liquidação de IMT e Imposto de Selo.
k) Uma vez que o negócio só seria realizado pela venda de todas as frações, já que sem a mesma não seria possível o levantamento das penhoras nem o pagamento da dívida fiscal, pelo que, a venda de apenas uma fração não resolveria o problema dos vendedores (obrigados), e o facto de a Ré não pretender a aquisição de apenas parte das frações, causaria um grave prejuízo aos vendedores, já que não conseguiriam liquidar a dívida exequenda e assim, vender qualquer uma das frações.”
A recorrente considera que se prova esta matéria.
Conhecendo pela ordem da impugnação, as als. A) e P), reportam-se respetivamente ao teor do contrato de compra e venda celebrado entre os réus no dia 17de Janeiro de 2013, sendo a alínea P) uma repetição do que já constava na alínea A).
Diz-se depois nas als. Q) e S) dos factos provados que:
“Existia uma penhora, no âmbito do processo que, sob o n.º 9533/12.5TBVNG, correu termos pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia, realizada através da apresentação 4751 de 21/12/2012 sobre a fração AA supra citada.”
“Além da fração supra referida (AA. da descrição 1616/19960625), foram abrangidas pela referida penhora outras duas frações: a fração E e a fração G do prédio descrito 2617/20040506”.
Provando-se, assim, que o contrato de compra e venda celebrado entre os réus teve por objeto, entre outras, às frações “AA”, “E” e “G” e que existia uma penhora, no âmbito do processo que, sob o n.º 9533/12.5TBVNG, correu termos pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia, que incidia sobre estas frações, não se vê como julgar não provado que a “aquisição aludida em A) e P), das referidas frações por parte da Ré foi realizada no seguimento da efetivação de uma penhora, no âmbito do processo que, sob o n.º 9533/12.5TBVNG, correu termos pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia, realizada através da apresentação 4751 de 21/12/2012”, pois se a aquisição foi realizada depois da penhora, seguiu-se a esta, como cremos evidente.
Mas tal não significa que o facto deva ser julgado provado, por impossibilidade lógica de assim se julgar; declarando-se provada esta matéria, não se trataria de julgar provado um facto, mas sim uma conclusão e as sentenças apenas devem declarar os factos julgados provados e não provados e não as presunções que, impostas pela lei ou pelas regras da experiência, deles ocorra extrair.
As ilações dos factos, embora tenham natural cabimento na fundamentação da sentença, supõem regras decorrentes da lei ou da experiência (artº 607º, nº4, do CPC), e, como tal, inserem-se lato sensu na motivação de direito que aquela deve comportar.
Distinguir entre matéria de facto e matéria com significação jurídica não é, reconhecidamente[2], tarefa fácil, mas enunciar tal distinção não é difícil; os factos são as ocorrências da vida real, os eventos materiais e concretos, as questões de direito envolvem a interpretação ou aplicação da lei. Tudo se complica, porém, quando nos aproximamos da fronteira destes conceitos. Em primeiro lugar, porque não tendo o legislador o monopólio das palavras há expressões cujo significado é comungado pela lei e pela linguagem da vida quotidiana (v.g. emprestar, comprar ou arrendar), “o conceito normativo enunciado na lei é igual ao conceito empírico”[3] ; depois, porque há proposições que embora não concretizem, nem a interpretação, nem a aplicação do direito também não traduzem factos materiais simples, apreensíveis pela perceção humana, resultando de inferências, juízos de valor ou presunções a partir destes formadas e cuja inserção no julgamento da matéria de facto importaria uma intolerável intromissão na liberdade de indagação, interpretação e aplicação das regras de direito[4], do juiz (artº 5º, nº3, do CPC) e, no rigor dos princípios, uma compressão das garantia de defesa das partes vocacionado, como se encontra, o recurso da matéria de facto, para correção de erros de valoração da prova[5] e não para a sindicância de ilações ou deduções sobre a matéria de facto que o julgamento desta haja de justificar.
Assim, também os juízos de valor constituem matéria de direito[6], neles se incluindo, as operações lógico-dedutivas que a partir dos factos materiais simples seja lícito ao julgador extrair; estas operações extravasam o julgamento da matéria de facto e, como tal, não podem nele ser incluídas.
Concluindo, a al. b) dos factos não provados traduz uma operação lógico-dedutiva de factos que se provam – os constantes nas als. A), Q) e S) – e, como tal, não é matéria de facto, é matéria de direito; em consequência, considera-se como não escrita.
Idêntico raciocínio é valido para a matéria que consta nas als. d), e) e k) dos factos não provados, pois que “só assim seria possível proceder ao pagamento” que é essência das duas primeiras, na parte em que não remetem mesmo para imposições legais, ou “uma vez que o negócio só seria realizado pela venda de todas as frações, já que sem a mesma não seria possível o levantamento das penhoras nem o pagamento da dívida fiscal”, questão central na última, não são ocorrências da vida real, nem eventos materiais e concretos, que devam ser perguntados às testemunhas, são ilações de outros factos e, não obstante as testemunhas, poderem manifestar sobre tais ilações uma opinião esta não pode, há-de concordar-se, substituir a valoração do juiz, sob pena de se deslocar a decisão de direito para o âmbito da prova e «o direito não pode ser “provado” no sentido próprio e específico do termo: jura novit curia, (…) cabe ao juiz conhecer o direito que deve aplicar para decidir a controvérsia.»[7]
Não estranha, assim, que os depoimentos considerados relevantes, pela impugnante, para a prova desta matéria, a cuja audição, ainda assim, se procedeu, sejam manifestamente inócuos para o visado desiderato como, aliás, resulta da transcrição dos excertos dos depoimentos por ela selecionados, por estarmos perante matéria insuscetível de apreensão pelas testemunhas, sem recurso à falada via lógico-dedutiva, o que obsta à sua inclusão na base factual do litígio.
Por estas razões, improcede a impugnação da matéria de facto, sem prejuízo de também a matéria descrita sob as als. d), e) e k) dos factos não provados se haver como não escrita.
3. Direito.
3.1. O arrendatário tem direito de preferência na compra e venda do local arrendado há mais de três anos e caso ocorra a sua venda sem que se lhe dê conhecimento, tem o direito de haver para si o local arrendado, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação – artº 1091º, nº1, al. a) e nº 4 e artº 1410º, nº1, ambos do Código Civil.
Ao exercício do direito de haver para si a coisa vendida, caso a venda ocorra com inobservância do procedimento destinado ao conhecimento, pelo preferente, da venda e dos seus elementos essenciais, dá a lei a designação de ação de preferência.
É o caso dos autos. O autor alega que é arrendatário da fração designada pelas letras “AA” do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua … com a Rua …, …, … e …, da freguesia de Vila Nova de Gaia (…), concelho de Vila Nova de Gaia, sem que lhe haja sido dado conhecimento, esta fração foi vendida, pelos 1º e 2º réus à 3ª ré e veio exercer o direito de havê-la para si, direito este que a sentença recorrida lhe reconheceu.
3.1. Se o exercício do direito de preferência deve ter por objeto a totalidade do negócio.
A ré compradora, ora recorrente, discorda da sentença essencialmente porque a fração foi objeto de venda em conjunto com outras frações do mesmo prédio e o negócio, se feito em separado, causar-lhe-ia prejuízo apreciável, razão pela qual o autor deveria exercer o direito de preferência sobre a globalidade do negócio e que, ademais, não se prova o valor da venda da fração de que o autor é arrendatário e, não se provando este valor, não pode ser reconhecido ao autor o direito de preferir por ele.
Argumentação que nos remete para o regime da venda da coisa juntamente com outras, previsto pelo artº 417º, ex vi do nº4, do artº 1091º, ambos do Código Civil, que diz assim:
“1. Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.
2. O disposto no número anterior é aplicável ao caso de o direito de preferência ter eficácia real e a coisa ter sido vendida a terceiro juntamente com outra ou outras.”
Parece decorrer da letra da lei que o prejuízo apreciável suscetível de deslocar o âmbito do direito, do preferente, da coisa para as coisas vendidas em conjunto é o que pode resultar da inseparabilidade destas.
Foi, aliás, este o entendimento suposto pela decisão recorrida [escreveu-se a propósito: “de igual modo, a letra da lei impõe que o obrigado à preferência pode exigir que a mesma abranja todos os bens vendidos, caso estes não possam ser separados uns dos outros sem prejuízo apreciável. Sendo que para determinar a existência de um prejuízo apreciável do sujeito passivo, há que atender ao caso concreto, incumbindo ao juiz decidir de acordo com as regras da equidade. Ora, da factualidade dada como provada, nada resulta. Isto é, não decorre dos factos provados que ocorra alguma ligação entre as fracções alienadas que permita concluir por existir urna qualquer ligação entre elas e nem demonstrou que a separação das fracções lhe causa um prejuízo apreciável].
Mas a interpretação da norma não pode ater-se a uma visão tão restrita, pois que “estipulado o pacto de preferência em relação a uma coisa, que o obrigado pretende alienar juntamente com outra ou outras, é de supor que ela possa ser alienada separadamente (…)”[8]
Pressuposta, assim, a separabilidade da coisa, o prejuízo apreciável suscetível de conceder ao obrigado o direito de opor ao preferente o exercício do direito sobre a globalidade do negócio é o que pode resultar, a nosso ver, dos interesses expressos no próprio negócio.
A preferência real, como o é a atribuída ao arrendatário do local arrendado há mais de três anos, “confere, ao preferente, um aproveitamento da coisa que se traduz em poder exigir que, a tanto por tanto, um negócio acordado com terceiro seja preferencialmente concluído com ele”.[9]
Esta ideia de tanto por tanto, ou seja, de igualdade de condições que limita a liberdade de disposição dos bens de que se é proprietário, na dimensão da escolha do comprador, é estruturante do direito de preferência; se o preferente não acompanhar as condições oferecidas por um outro contraente, ninguém duvidará que o obrigado à preferência readquire total liberdade para, nas mesmas condições, alienar o bem ao terceiro interessado.
A possibilidade que a lei confere ao obrigado de se opor à separação das coisas se daí lhe resultar prejuízo apreciável é uma manifestação deste princípio; exige-se que o preferente acompanhe as condições oferecidas pelo terceiro interessado. Envolvendo a separação das coisas, vendidas em conjunto, prejuízo apreciável para os interesses do obrigado, pode este opor-se à separação delas e o preferente terá que exercer o seu direito em relação a todas elas, tal como o projeta fazer o terceiro interessado.
Como, aliás, ensina Antunes Varela: “o obrigado pode, contudo, opor-se à separação das coisas, se ela envolver um prejuízo apreciável dos seus interesses; nesse caso, o titular da preferência terá que exercer o seu direito, se não o quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado.”[10]
É este prejuízo apreciável dos seus interesses, com a separação da fração onerada com a preferência, da venda conjunta de seis frações, que a recorrente acusa verificado, ao considerar que a venda só é viável em conjunto, porque só o preço global do negócio lhe permitia pagar uma dívida no valor de € 200.000,00, desonerar os bens das penhoras e hipotecas para, enfim, realizar o negócio, coisa que a venda isolada da fração onerada com a preferência não lhe permitia, acrescentando que só a venda conjunta das frações era aceitável para o comprador.
E, em tese, ou seja, a ser assim, estaria, a nosso ver, com a razão; tanto mais que há um ponto que impressiona: a situação jurídica da fração objeto da preferência alterou-se significativamente com a venda conjunta, antes onerada com hipoteca e penhora, hoje livre de ónus e encargos [cfr. als. E) F) e Q) dos factos provados].
Se acaso se provasse que os 1º e 2º réus, obrigados à preferência, ou realizavam o negócio, nas ditas condições, ou não o realizavam, caso em que as frações, designadamente a onerada com a preferência, seguiriam para venda na ação executiva, caracterizado estaria o prejuízo apreciável dos interesses daqueles suscetível de validamente se oporem à separação dos bens ou, no limite, o sacrifício que lhes seriam então imposto seria desproporcional à vantagem auferida pelo autor/preferente evidenciando, assim, uma exercício ilegítimo deste direito, a reclamar correção.
Mas não é este o caso. Não se adquiriu nos autos a inevitabilidade das condições do negócio e isto porque não se provando que a ré compradora, ora recorrente, ou comprava todas as frações, ou não comprava nenhuma [al. l) dos factos não provados], não se pode concluir que os obrigados à preferência não tivessem a possibilidade de excluir da venda a fração objeto da preferência e assim pagar a alegada dívida de € 200.000,00 para desonerarem os bens e evitarem a venda na ação executiva [300.000,00 – 35.000,00 = 265.000,00].
Por assim ser, não se vê como dar razão à recorrente.
3.1. O preço da venda.
Não se reconhecendo aos réus vendedores o direito de se oporem à separação das frações e não se colocando qualquer questão que inquine o direito de preferência do autor, na venda da fração “AA”, da qual é arrendatário, resta a questão do preço.
A recorrente defende que o autor não pode preferir pelo preço de € 35.000,00 constante do título de transmissão, uma vez que este valor foi fixado aleatoriamente e atribuído à fração, no título de transmissão, por imperativo legal.
A decisão recorrida julgou provado ser este o preço da venda da fração [al. D) dos factos provados], a recorrente impugnou esta matéria e a impugnação não procedeu pelas razões supra expostas.
Bastará, pois, dizer que o preço da venda da fração que se prova é de € 35.000,00 e que este valor foi depositado nos autos pelo autor (cfr. fls. 54), assim se preenchendo a condição do depósito do preço indispensável ao êxito da ação (artº 1410º, nº1 do CC).
Improcede, pois, o recurso restando confirmar a decisão recorrida, com fundamentação que, a nosso ver, não diverge, na essência, da fundamentação da 1ª instância.
Sumário:
I- No exercício do direito de preferência, de coisa vendida conjuntamente com outras, a lei confere ao obrigado o direito de se opor à separação das coisas se daí lhe resultar um prejuízo apreciável dos seus interesses.
II – Não configura este prejuízo o obrigado que, no caso, não demonstra que a venda conjunta de várias frações de um mesmo prédio, nelas se incluindo a fração objeto da preferência, era imprescindível à salvaguarda dos seus interesses.
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 10/2/2015
Francisco Matos
Maria de Jesus Pereira
Maria Amália Santos
______________
[1] Transcrição de fls. 304.
[2] “(…) a separação ou distinção entre o direito e o facto é um dos problemas mais embaraçosos do direito processual” – Alberto dos Reis, CPC anotado, 1950, Vol. 3º, pág. 206.
[3] Barbosa de Magalhães, Rev. Ord. Adv. 8º-304, cit. por Abílio Neto., CPC anotado, 14ª ed.º pág 575.
[4] “As máximas da experiência não podem realmente catalogar-se como factos da causa; (…) Na apreciação e valoração dos factos da causa (…) o juiz servir-se-á, naturalmente, das máximas de experiência, como se serve das suas faculdades próprias, da sua cultura, do seu senso critico, etc. E assim, pode recusar-se a admitir um facto impossível, um facto cuja existência seja repelida pela experiência comum, anda que as partes estejam de acordo em o afirmar” – Cfr. Alberto dos Reis, citando Betti, CPC anotado, 1952, vol. V, pág. 97.
[5] Cfr. artº 640º, do CPC.
[6] Cfr. Ac. STJ de 4/12/1986, BMJ, 362º-526.
[7] Michele Taruffo, in Julgar, Edição da ASJP, nº13, pág. 120.
[8] P. Lima e A. Varela, Código Civil anotado2ª ed., vol. 1º, pág. 344.
[9] Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II Direito das Obrigações, Tomo II, 2010, pág. 483.
[10] Das Obrigações em geral, 3ª ed., vol 1º, pág. 284.