Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8452/05.6TBMTS.P1 |  |
OBRIGAÇÕES
SENHORIO
ARRENDATÁRIO
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
II - Já o mesmo não sucede com o invocado pelos arrendatários para justificarem o não pagamento das rendas e relativa à obrigação do senhorio de lhes entregar cópia da licença de habitação do locado.
*
I – B………. veio propor acção de condenação com forma sumária contra C………. e mulher, D………., e E………. e mulher, F………., em 26/09/05, pedindo que:- fosse considerado o contrato de arrendamento objecto dos autos resolvido;
- os réus C………. e D………. fossem condenados a entregar de imediato as fracções do prédio identificado livres de pessoas e bens;
- os réus C………., D………., E………. e F………. fossem condenados solidariamente a pagar ao autor a quantia de € 3.420,00, acrescida de juros de mora à taxa anual legal e desde a citação,
- bem como € 400,00 mensais a título de renda e de € 27,50 a título de despesa de condomínio desde Outubro de 2005, inclusive, até entrega efectiva.
Alegou, para tanto, e em resumo, que:
- Por contrato de arrendamento, outorgado em 13 de Agosto de 2004, cedeu aos 1ºs RR., pelo período de cinco anos e com início em 01 de Setembro de 2004, o uso das fracções “BI” e “EP” do prédio urbano, sito à Rua ………. n.º …, ………, em ………., mediante o pagamento de renda mensal no valor de € 400,00, a ser paga no primeiro dia do mês anterior a que dissesse respeito, através de depósito bancário em conta identificada.
- Os 1ºs RR. assumiram, ainda, o pagamento do valor mensal devido a título de despesas de condomínio, valor esse que foi à data e é hoje de € 27,50 mensais.
- No mesmo contrato, os 2ºs RR. assumiram para si a responsabilidade principal de liquidação ao Autor dos quantitativos devidos a qualquer título e provenientes de créditos do contrato que também assinaram, caso o Réu C………. não procedesse a essa liquidação.
- Em Fevereiro os Réus não liquidaram qualquer quantitativo, seja a título de renda, seja de condomínio, pelo que a renda devida em Fevereiro e referente a Março de 2005, bem como todas as restantes não estão pagas, nem estão cumpridas as despesas de condomínio desde Fevereiro, inclusive, despesas de condomínio que o Autor tem saldado perante a respectiva administração.
Citados, vieram os 1ºs RR. apresentar contestação, alegando, em síntese, que:
- o contrato celebrado com os AA. é nulo, nos termos do disposto nos arts. 8º, n.º 2, al. c) e 9º do Dec. Lei 278/93 de 10/08, com fundamento em que a informação aposta no contrato de que o locado possui alvará de habitabilidade com o n.º …….., emitido pela Câmara de Matosinhos em 23-03-90 é falsa. No momento do seu arrendamento, 13 de Agosto de 2004, o locado não possuía a licença de habitabilidade necessária para que fosse realizado aquele contrato de arrendamento.
- celebraram o supra referido contrato de arrendamento tendo em vista a possibilidade de se candidatarem a bolseiros no Instituto Nacional de Habitação, nos termos do D.L. n.º 123/99 de 20 de Abril. Para tal necessitavam, entre outras condições, que o locado que arrendassem tivesse Licença de Utilização. Nessa medida, e uma vez que lhes tinha sido dito pelo A. que a fracção era possuidora de tal licença, conforme consta no próprio contrato de arrendamento, pediram ao senhorio que o mesmo lhes fornecesse uma cópia dessa licença para poderem dar inicio ao pedido de bolseiros. No entanto, a entrega de tal documento era-lhes sempre adiada. Com o decorrer do tempo ficaram impedidos de se candidatarem à “renda bonificada” referente àquele locado. Por tal razão, a partir de Fevereiro de 2005, deixaram de pagar a renda ao A., uma vez que, o mesmo, não lhes fornecia uma cópia da licença de habitabilidade do locado. Informaram também o senhorio que se este não lhes fornecesse a cópia da licença de habitabilidade/utilização do locado que estes deixavam de estar interessados no mesmo. Só em 01/07/2005, quando foi levada a cabo uma vistoria na fracção que os RR. arrendaram pela C.M.M., tomaram conhecimento de que a fracção não possuía qualquer licença de utilização.
- Em inícios de Janeiro de 2006, o A., trocou a fechadura do locado, impedindo os RR. de lá entrar e de o usufruírem, ficando inclusive impedidos de aceder aos seus bens que lá se encontravam. Assim, afirmam, não tem o A. direito a receber as rendas vencidas a partir de Janeiro de 2006.
Deduziram, ainda, pedido reconvencional de condenação do A. no montante do subsídio que os RR. beneficiariam desde 13 de Agosto de 2004 até Dezembro de 2005 e que não beneficiaram por culpa única e exclusiva do A., ao arrendar o locado sem licença de habitabilidade, impedindo-os, assim, de se candidatarem a bolseiros, a liquidar em execução de sentença.
Em 27/01/2006 veio o A. deduzir o incidente de despejo imediato, por falta de pagamento de rendas na pendência do processo, incidente ao qual os 1ºs RR. deduziram oposição com fundamento em que o locado já se encontra na posse do A. desde Janeiro, conforme referido na contestação.
Em Junho de 2006, veio o A. comunicar aos autos que quando deduziu o incidente ainda não havia recuperado a posse do locado, embora, “hoje”, já a tenha recuperado porque os RR. assim o pretenderam, sem quaisquer bens no interior do mesmo.
O A., notificado da contestação, veio apresentar articulado de resposta, no qual, afirma que:
- Quando da celebração do contrato de arrendamento, existia para a fracção a licença de habitabilidade emitida quando da construção do edifício onde está integrada, emitida em 1990, que o alcance da nulidade a que se referem os Réus tem apenas o dos espaços destinados a arrendamento permitirem condições de habitabilidade e de salubridade condignas para os inquilinos, e não a nulidade do contrato. De qualquer forma a nulidade do contrato, a ser declarada, implicaria a entrega do locado, o que efectivamente já aconteceu mas não impede os Réus de liquidarem um valor relativo a uma ocupação da qual usufruíram. Essa entrega aconteceu porque os Réus assim o pretenderam e disso deram conhecimento ao Autor, comunicando-lhe que haviam já abandonado o apartamento, e que o entregavam. Foi durante o mês de Janeiro que os Réus foram vistos pelos restantes habitantes do prédio a retirar os seus pertences, apenas o comunicando ao Autor nos primeiros dias de Fevereiro de 2006, pelo que recuperou a posse do mesmo no dia 04 de Fevereiro de 2006.
- Os Réus, quando contrataram com o Autor, nunca referiram ou exigiram qualquer licença de utilização para qualquer fim, sendo que, apenas em meados de 2005, lhe referiram que estavam a ponderar solicitar esse subsídio, pelo que necessitariam da vistoria requerida especialmente para o efeito, o que foi feito.
No que à reconvenção diz respeito pugnou pela sua improcedência porquanto não foi condicionada ao contrato qualquer existência de qualquer licença, sendo mesmo reconhecido que o prédio estava e está em perfeitas condições de habitabilidade e salubridade.
Mais requereu, a condenação dos Réus contestantes como litigantes de má-fé. Pois, quando tiveram conhecimento da acção de despejo presente, apressaram-se a conseguir novo lugar para habitar, arquitectando estratagema para não liquidar o que bem sabiam que deviam. Até porque chegaram a referir ao Autor que elaborasse um documento de divida para liquidarem em prestações as rendas atrasadas, o que este fez e aqueles nunca cumpriram.
Notificados, vieram os RR. contestantes pugnar pela improcedência do pedido da sua condenação como litigantes de má fé, formulando idêntico pedido relativamente à litigância do A..
Proferido despacho a convidar os 1ºs RR. a quantificar o montante do subsídio que alegadamente deixaram de auferir entre 13/08/2004 e Dezembro de 2005, concluindo pela formulação de um pedido líquido, vieram estes afirmar que, caso tivessem na sua posse a licença de habitabilidade, poderiam ter beneficiado do montante global de 2.992,80, tendo em conta os rendimentos auferidos, as datas de nascimento e o montante da renda.
Notificado, o A. pronunciou-se pelo seu desentranhamento por não se apresentar em forma articulada, e que, de qualquer forma, a própria afirmação dos RR. não conduz a qualquer prejuízo, não alegam nem juntam eventual pedido solicitado, e que a receber qualquer quantitativo, os Réus teriam que pagar a renda, o que não fizeram.
Foi proferido despacho a indeferir o desentranhamento do articulado, e o incidente de despejo imediato, decisões que não foram objecto de recurso.
Oportunamente, foi elaborado despacho saneador, tendo sido dispensada a selecção da matéria de facto.
Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento e, após, foi proferido e publicado o despacho que dirimiu a matéria de facto controvertida, sem reclamação.
Seguidamente, foi proferida sentença pela qual foi julgada a acção procedente por provada e, em consequência:
- Foi declarado resolvido o contrato de arrendamento em causa nos autos;
- Foi julgada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de despejo e consequente entrega do locado;
- Foram condenados todos os RR., solidariamente, a pagar ao A. a quantia de € 3.420,00, relativa às rendas e despesas de condomínio vencidas desde Fevereiro a Setembro de 2005, ambos inclusive, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos contados desde 04/10/2005 e até efectivo e integral pagamento;
- Foram condenados todos os RR., solidariamente, a pagar ao A. a quantia de € 1.282,50, relativa às rendas e despesas de condomínio vencidas desde Outubro a Dezembro de 2005, ambos inclusive.
- Foi absolvido o A. do pedido reconvencional.
*
Inconformados, os RR. C………. e mulher, D………., interpuseram recurso de apelação, apresentando, oportunamente, as alegações e respectivas conclusões, conforme o estipulado pelo art.º 690º, do CPC, onde referem que: 1- Não se conformam quer com a resposta aos factos provados e não provados, bem como com a fundamentação de direito.
2- Assim:
existe nos autos documento válido e legitimo – doc.2, junto com a contestação/reconvenção, para dar como provado que os RR. ficaram impedidos de se candidatarem à “renda bonificada”, referente ao locado, pela falta de entrega da licença de utilização, por parte do A..
3- Tal facto foi, igualmente, provado pelo depoimento da testemunha G………., que também corrobora aquele facto, cfr. gravação – 0808 a 1230 – lado B.
4- Os 1ºs RR. ao alegarem, na sua contestação, que não tinham de cumprir com a sua obrigação de pagamento das rendas peticionadas pelo A ., tendo em conta o facto de o mesmo não entregar àqueles uma cópia da licença de habitabilidade do locado para poderem dar inicio ao pedido de bolseiros no INH, invocaram a excepção de não cumprimento, nos termos do art.º 428º, do C.C..
5- Ao contrário do que se mostra decidido na decisão recorrida, entendem que, tal entrega, constitui uma das obrigações do senhorio, decorrente do contrato de arrendamento em causa, existindo, assim, uma correspectividade entre as obrigações do senhorio de entregar a coisa locada e de assegurar o seu gozo e a obrigação de entregar o referido documento, aos 1ºs RR., pelo que, deverá ser julgada procedente a invocada excepção, bem como o pedido reconvencional, dado que, foi por culpa exclusiva do A., que os 1ºs RR. foram impedidos de se candidatarem ao IAJ e ficaram impedidos de beneficiarem da quantia de €2.992,80.
Terminam, pedindo a revogação da sentença recorrida.
Não houve contra-alegações.
II – Corridos os vistos, cumpre decidir.
Como é sabido, o âmbito do recurso afere-se pelas conclusões das alegações do/a recorrente.
Sendo assim, essas proposições, nestes autos, dirigem-se:
- à impugnação da decisão de facto;
- à invocada excepção de não cumprimento, nos termos do art.º 428º, do C.C.;
- à, alegadamente, indevida improcedência do pedido reconvencional.
*
Comecemos, desde já, pela apreciação da primeira, deixando as restantes, para momento posterior.A este respeito, nos termos do art.º 690º-A, do CPC, deverá quem recorre obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (nº1, al. a), bem como os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (nº1, al.b) e, neste último caso, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados (como aqui acontece), incumbe ainda ao recorrente sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no nº2, do art.º 522º- C, do mesmo diploma legal.
Assim, ao recorrente, neste tipo de situação, exige-se a satisfação de dois ónus: -o da discriminação fáctica e, ainda, o da discriminação da respectiva prova que lhe serve de fundamento, sendo que este, basta-se com a simples indicação dos depoimentos em que se baseia para a pretendida alteração factica, com referência ao que se encontra assinalado em acta, conforme o estabelecido pelo normativo já citado.
No caso em apreço, neste tocante, nenhuma censura há a fazer, aos RR..
No entanto, tendo presentes os fundamentos em que assentam a sua pretensão, de verem dado como provado que ficaram impedidos de se candidatarem à “renda bonificada”, referente ao locado, pela falta de entrega da licença de utilização, por parte do A., verifica-se que, a prova por eles assinalada, é manifestamente insuficiente para o efeito. Desde logo, porque, uma tal exigência (a entrega da referida licença), a ter sido feita aos RR., no caso concreto, pelo organismo indicado, extravasa o legalmente estatuído pelo art.º 6º, do diploma legal aplicável a esse fim – o DL nº321-B/90, de 15/10, (que apenas obriga ao preenchimento de impresso próprio e à apresentação dos seguintes documentos: - cópia do contrato de arrendamento e do último recibo; cópia da última declaração exigível, nos termos da lei fiscal, para o IRS; Indicação da conta bancária aberta na H………. ou noutra instituição de crédito autorizada, para efectuar o pagamento do IAJ. Pelo que, para se compreender o porquê disso, de forma a dar como assente que a mesma, neste caso concreto, teve lugar, teriam de ser carreados e produzidos, elementos probatórios fortes de onde se pudesse colher, com clareza, que tal aconteceu, não obstante ir além do disposto no normativo citado, não tendo, logicamente, força suficiente para isso, um documento com as características daquele que foi junto pelos RR. como doc. 2, a fls. 125 e 126, o qual é constituído por duas simples folhas A4 que, no topo, têm escrito Instituto Nacional de Habitação, antecedido das iniciais INH, sem qualquer referência, data e/ou assinatura apostas, desconhecendo-se de que forma, para que fim concreto, quando e por quem foi obtido. Isto, articulado com o que foi dito pela testemunha supra identificada, no depoimento que prestou em julgamento, não chega para contrariar o veredicto do Tribunal a quo, que, oportunamente e bem, decidiu dar como não provado esse facto, por insuficiência de prova.
Por conseguinte, mantém-se a matéria de facto já fixada.
*
São estes, os factos provados:1) Por acordo reduzido a escrito em 13/08/2004, o A. cedeu aos RR. C………. e D………., para sua habitação e aparcamento, o uso das fracções designadas pelas letras “BI” e “EP”, ambas do prédio urbano constituído em propriedade horizontal e sito à Rua ………. com entrada pelo n.º … e a que corresponde o …….., e lugar de aparcamento de viatura com entrada pelo n.º …. da Rua ………, em Matosinhos, conforme documento junto aos autos a fls. 14 a 15, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
2) Tal cedência era pelo prazo de 5 anos, com início em 01 de Setembro de 2004, mediante a renda anual de € 4.800,00 a pagar em duodécimos de € 400,00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse.
3) A renda mensal nunca foi alterada no seu valor.
4) Assumiram, também, os RR. C………. e D………. o pagamento do valor mensal devido a título de despesas de condomínio, valor que foi à data e é hoje de € 27,50 mensais.
5) Os RR. E……… e F………. apuseram a suas assinaturas no documento referido em 1), na qualidade de fiadores e principais pagadores, declarando garantir pessoalmente o cumprimento daquele acordo em todas as suas cláusulas. 6) Os 1ºs RR. pagaram as rendas e as prestações de condomínio até Janeiro de 2005, inclusive.
7) Na cláusula A) do documento referido em 1) encontra-se aposta a menção de que as fracções detêm o “alvará de habitabilidade n.º …….., pela Câmara de Matosinhos em 23-03-90”.
8) Os RR celebraram o supra referido contrato de arrendamento tendo em vista a possibilidade de se candidatarem a bolseiros no Instituto Nacional de Habitação.
9) Com vista a formularem tal pedido, o 1º R. pediu ao A. que lhe fornecesse cópia da Licença de Utilização das fracções referidas em 1), o que este nunca chegou a fazer, razão pela qual deixaram de pagar a renda a partir de Fevereiro de 2005.
10) Em 01/07/2005, e ao abrigo do disposto no art. 9º do Dec. Lei n.º 321-B/90 de 15/10, foi efectuada, a requerimento do A., pela Câmara Municipal de Matosinhos, uma vistoria à fracção “BI” referida em 1), que concluiu que a dita fracção “não se encontra construída de harmonia com o projecto licenciado e acima mencionado e não está em condições de se poder emitir o alvará de utilização pelos seguintes motivos: o compartimento designado como despensa foi transformado em segundo quarto de banho”, conforme documento junto aos autos a fls. 124, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
11) Em 22 de Junho de 1990 foi emitido o alvará de licença de utilização n.º … para as fracções referidas em 1), conforme resulta do documento junto aos autos a fls. 245, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
12) Resulta, ainda, do mesmo documento, que a licença de utilização mencionada em 7) foi emitida para as fracções “AO” e “AX” do mesmo prédio.
13) Pelo menos desde Fevereiro de 2006, os RR. encontram-se impossibilitados de aceder ao interior da fracção “BI” referida em 1), uma vez que o A. trocou a fechadura do locado.
14) Em 14/03/2005, os 1ºs RR. entregaram no “Serviço de Finanças do Porto .” a declaração de IRS que se mostra junta aos autos a fls. 201 a 203, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
15) Com os elementos constantes de fls. 207, o valor do IAJ para 12 meses, em 11/10/2006, é de € 2.992,8, conforme documento junto aos autos a fls. 207 a 209, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
*
Passemos à análise do restante, questionado pelos RR.- Quanto à alegada excepção, ela encontra-se prevista no art. 428º, do C.C., segundo o qual: “1. Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”. Ou seja, trata-se da "faculdade que, nos contratos bilaterais, cada uma das partes tem de recusar a sua prestação enquanto a outra, por seu turno, não realizar ou não oferecer a realização simultânea da respectiva contraprestação" (in, “A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português”, de José João Abrantes, Almedina, 1986, pág. 39).
Portanto, para que tal excepção possa ser invocada, é necessário que: - estejamos perante um contrato sinalagmático que vincule ambas as partes; - ambas as prestações devam ser efectuadas simultaneamente e que um delas o não seja.
Ainda dentro desta figura, havendo “uma prestação viciada ou incompleta, a contraparte pode recusar a sua prestação até que o mal seja remediado", dado que o que se tem em vista é a satisfação da "justiça comutativa, impedindo que alguém seja obrigado a prestar sem ter recebido a contraprestação (Menezes Cordeiro, Violação Positiva do Contrato, Estudos de Direito Civil, I, Almedina, págs. 139 e 140): "a pessoa que recebe uma coisa viciada, fica numa situação valorativamente similar à de quem nada recebe ou à de quem apenas recebe parte" (Menezes Cordeiro, Violação Positiva do Contrato, Estudos de Direito Civil, I, Almedina, págs. 139 e 140).
Portanto, a exceptio non adimpleti contractus, de que falamos, é válida para os casos de falta absoluta e integral de cumprimento da obrigação e, igualmente, para as situações de falta parcial (vg. Art.º 763º, do C.C) e cumprimento defeituoso da obrigação, desde que este seja relevante.
A razão de ser desta excepção, prende-se necessariamente à ideia do sinalagma, justificando-se “a recusa do credor a cumprir, alegando" a exceptio, "porque a sua prestação é o correlativo da contraprestação do devedor, porque as respectivas obrigações estão ligadas entre si por um nexo de causalidade - uma é o motivo determinante da outra - ou de correspectividade. Logo, se o devedor não cumpre, não quer cumprir ou não pode cumprir, ainda que não imputavelmente, o credor pode suspender o cumprimento da sua obrigação, dada a ausência de contrapartida e reciprocidade que liga causalmente a prestação debitória e a creditória" (cfr. João Calvão da Silva, em “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, Coimbra, ed. de 1987, pág. 330) .
"O pressuposto é o da inexecução de uma obrigação que já devia ter sido cumprida; o efeito é o da prevenção de um desequilíbrio ou o da repristinação do equilíbrio, por ser esse equilíbrio o elemento caracterizador essencial da relação contratual em causa" (Ana Prata, Cláusulas de Exclusão e Limitação da Responsabilidade Contratual, Almedina, pag. 1985, pág. 477; José João Abrantes, ob. cit., pág. 50).
Ora, acontece que, nestes autos, o contrato celebrado entre as partes é um contrato de arrendamento, cuja característica de bilateralidade é manifesta, bem como o é a existência do supra indicado sinalagma, revelado pela obrigação, para os RR., de pagarem a renda acordada, sendo o correlativo desta prestação a contraprestação do A./Recorrido, como senhorio, consubstanciada na obrigação de entregar o locado e assegurar o gozo do mesmo, aos primeiros, enquanto inquilinos. Estas duas obrigações estão, assim, inequivocamente, ligadas entre si por um nexo de causalidade - uma é o motivo determinante da outra - ou de correspectividade.
Já o mesmo não sucede com o invocado pelos RR., para justificarem o não pagamento das rendas.
Com efeito, entre esta obrigação dos RR. e aquela que estaria a cargo do A ./Recorrido, corporizada na entrega de cópia da licença de habitação do locado, não encontramos o apontado nexo ou correspectividade, essencial para legitimar a conduta dos primeiros.
Logo, também aqui, os Recorrentes não têm razão e o mesmo sucede relativamente ao pedido reconvencional, uma vez que não logram provar os factos em que o mesmo assente, designadamente, que tenha sido por culpa do A. que não obtiveram o beneficio referido atrás. Pelo que, bem andou o Tribunal a quo ao decidir pela improcedência desse pedido, nada mais havendo, da nossa parte, a acrescentar.
Por tudo isto, conclui-se que este recurso de apelação carece de fundamento.
*
III- Pelo exposto, acordam em julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirmam a sentença recorrida.Custas pelos Recorrentes.
*
Porto, 15 de Julho, de 2009
Maria da Graça Pereira Marques Mira
Mário António Mendes Serrano
António Francisco Martins