Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
EXCEPTIO
II- Entrega esta, o seu campo de aplicação será muito limitado, não bastando um incumprimento parcial, mas devendo existir um incumprimento que assuma relevo significativo, que não possa ser colmatado com o instituto da redução.
III- No fundo, para que a suspensão do pagamento da renda possa ser total necessário é que à luz da boa fé essa suspensão se mostre adequada e proporcional à falta de condições ou à natureza dos vícios.
5ª SECÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I
B……………., residente na Avª ………., nº …., ….º dto., no Porto, intentou a presente acção de despejo sob a forma ordinária contra C……………… e D……………, residentes na Rua ………, nº ….., em Vila Nova de Gaia, dizendo, em suma, que:- O 1º R., arrendatário comercial de imóvel que identifica, não pagou as rendas relativas aos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Dezembro de 2002, nem as rendas vencidas em 2003 e Janeiro de 2004, sendo a renda mensal de € 1.396,63;
- O 2º R. é responsável uma vez que se constituiu fiador e principal pagador da primitiva inquilina durante a duração do contrato e suas prorrogações, renunciando ao benefício de excussão prévia;
Conclui pedindo que se decrete a resolução do contrato, condenando-se o 1º R. a despejar o prédio, entregando-o livre e desembaraçado de pessoas e bens e ambos os RR. a pagarem-lhe o valor de € 27.335,59 referente às rendas em dívida e juros legais, sem prejuízo dos juros vincendos e das rendas que se vierem a vencer na pendência da acção até efectivo e integral pagamento.
Os RR. vieram conjuntamente contestar e o 1º R. deduzir reconvenção aduzindo, em suma, que:
- O 1º R. pagou as rendas reclamadas vencidas em 2002, se bem que com fundamento na falta de pagamento das mesmas caducou inclusive o direito da A. de resolver o contrato de arrendamento;
- Em Janeiro de 2003, o 1º R. deixou de pagar as rendas, uma vez que o locado passou a deixar de poder ser utilizado para a sua actividade de pronto-a-vestir, devido a deficiências de que o edifício ficou a padecer e que enumera, pelo que está legitimado para não pagar a renda por o locado não poder ser utilizado para o fim a que se destina;
- Porém, ainda que as rendas fossem devidas, nunca o 2º R. seria responsável, devido às actualizações entretanto havidas, sendo que de todo o modo a fiança se extinguiu uma vez que foi prestada à primitiva inquilina, extinguindo-se esta obrigação perante a A. por virtude do trespasse efectuado;
- Se pudesse continuar a exercer a sua actividade desde Janeiro de 2003 até à data da reconvenção, o 1º R. obteria um lucro não inferior a € 76.960;
Rematam pedindo que a acção seja julgada improcedente e que os RR. sejam absolvidos dos pedidos e que por virtude da reconvenção a A. seja condenada a indemnizar o 1º R. na quantia de € 76.960, acrescida de lucros entretanto não auferidos a partir da data da reconvenção, a liquidar em execução de sentença. Mais requer a condenação da A. como litigante de má-fé em multa e indemnização a favor do 1º R. em quantia nunca inferior a 50 U.C..
Notificada da contestação apresentada, a A. replicou, dizendo, em síntese, que:
- Aceita a invocada caducidade, mas tal é de todo irrelevante, uma vez que existem as rendas não pagas a partir de Janeiro de 2003;
- A A. recebeu de facto as rendas relativas a Agosto e Outubro de 2002 e Janeiro de 2003, que por mero lapso peticionou na p.i.;
- Quanto às demais rendas, a A. reafirma que as não recebeu;
- Quanto às alegadas deficiências do arrendado, existe outra acção a correr termos nos mesmos termos da presente reconvenção, verificando-se a excepção de litispendência;
- Quanto às deficiências no locado, a existirem não foram causadas pela A., uma vez que esta sempre adoptou todos os comportamentos adequados para a resolução das mesmas;
- Impugna ainda os alegados danos com o encerramento do estabelecimento comercial instalado no arrendado e defende que a fiança se manteve apesar das actualizações da renda e do trespasse;
Termina pedindo que sejam julgadas improcedentes as excepções deduzidas, que os RR. sejam condenados a título subsidiário no pagamento das rendas referentes a Setembro, Novembro e Dezembro de 2002 (sic), como litigantes de má-fé em multa e indemnização e ainda que seja julgada procedente a excepção de litispendência e consequentemente seja absolvida a A. da instância quanto ao pedido reconvencional, ou caso assim não se entenda, julgar totalmente improcedente o pedido reconvencional e absolver a A. do pedido.
O 1º R. veio apresentar tréplica, reafirmando, em suma, o alegado na contestação, referindo ainda que não se verifica a excepção de litispendência e concluindo pela improcedência das invocadas excepções e pela improcedência da acção e procedência da reconvenção.
Elaborou-se o despacho saneador, tendo-se julgado improcedente a excepção de litispendência aduzida pela R..
Foi igualmente julgada improcedente a excepção de caducidade deduzida pelos RR..
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento tendo sido proferida sentença que julgou:
I - parcialmente procedente a acção proposta pela A. B……………… e, em consequência, decretou-se a resolução do contrato de arrendamento relativo ao imóvel identificado no item “1” dos factos provados, condenando-se o 1º R. C……………….. a:
- entregar tal imóvel livre e desembaraçado de pessoas e bens;
- pagar à A. as rendas relativas a Fevereiro de 2003 até à propositura da acção acrescidas de juros à taxa legal desde o seu vencimento e as rendas vencidas na pendência da acção – enquanto não for entregue o arrendado -, tudo até efectivo e integral pagamento;
- No mais julgou-se improcedente o peticionado pela A. em relação ao 1º R.;
II - totalmente improcedente em relação ao 2º R. D………….., absolvendo-se o mesmo do pedido contra si formulado.
Julgou-se também totalmente improcedente a reconvenção deduzida pelo 1º R. C……………., absolvendo-se a A. B…………… do pedido reconvencional contra si deduzido.
Inconformado com tal decisão dela veio recorrer o Réu, concluindo as suas alegações de recurso, do seguinte modo:
I – Provada a existência de infiltrações e humidades na placa de tecto da fracção locada em consequência do que se formaram manchas no tecto e águas acumuladas no chão, demonstrada está a limitação ou privação, ainda que parcial, do gozo da fracção pelo inquilino;
II – Demonstrado, pela alteração à resposta ao artigo décimo segundo da douta Base Instrutória com base nos elementos constantes do processo e pelas doutas Decisões proferidas no Proc. n.º. …../2000 do 2º Juízo deste Tribunal, cuja a alteração se requer, que é imputável à senhoria e não a terceiros a produção de tais vícios, verifica-se que houve incumprimento por parte da senhoria na sua obrigação de assegurar o gozo da coisa para os fins a que a mesma se destina;
III – Assim, enquanto tais vícios ou defeitos não fossem sanados pela senhoria, é legitimo ao inquilino suspender o pagamento das rendas, salvaguardado no regime da excepção de não cumprimento do contrato, como fez o ora Recorrente a partir de Fevereiro de 2003;
IV – Por outro lado, quem vê diminuído o gozo do seu locado, ainda que parcialmente, tem de ter prejuízos, mesmo que não haja elementos para fixar o objecto ou a quantidade dos mesmos;
V – Assim, podia e devia a douta sentença Recorrida, fixar a existência de prejuízos, mesmo sem ter elementos para fixar o objecto ou a quantidade dos mesmos, relegando a sua fixação para liquidação em execução de sentença;
VI – Ao julgar diversamente o Meritíssimo Juiz Recorrido violou por erro de interpretação e aplicação os artigos 428º., 779º., 1031º. e 1038º. do Código Civil, bem como 661º., n.º. 2, do C.P.C., devendo ser revogada a douta sentença no sentido da procedência da excepção de não cumprimento do contrato por parte do inquilino, bem como da fixação da existência de danos ou prejuízos embora inexistindo elementos para fixar o abjecto ou a quantidade dos mesmos.
Termos em que, na procedência do presente Recurso, deve a douta sentença ser revogada julgando procedente a excepção de não comprimento do contrato por parte do inquilino, bem como e existência de prejuízos a liquidar em execução de sentença.
Contra-alegou a apelada pugnando pela manutenção do julgado.
II
São os seguintes os factos considerados provados pela 1ª instância:1- Encontra-se inscrita a favor da A. a aquisição, por compra, da fracção autónoma designada pela letra E, correspondente a estabelecimento comercial sito no rés-do-chão do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, na Rua ….., nº ….., em Espinho, descrita no nº 00360/230888, da Conservatória do Registo Predial;
2 – Por escritura pública de 20/01/1999, foi declarado dar o mencionado prédio de arrendamento à sociedade E…………., Lda., que declarou aceitar, destinado ao comércio a retalho e por grosso de pronto-a-vestir, adornos, têxteis lar, móveis e decoração, electrodomésticos e produtos alimentares embalados ou não e serviços;
3 – Ficando convencionado que a renda, livre, anual, é de três milhões trezentos e sessenta mil escudos, a pagar em duodécimos de duzentos e oitenta mil escudos, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, na residência da senhoria, ou de quem ela indicar, nos termos que resultam da cópia de fls. 16 e segs., cujo teor restante se dá por reproduzido;
4 – A renda mensal é de € 1.396,63;
5 – Estipulou-se ainda, na referida escritura, que o 2º R. fica como fiador e principal pagador durante a duração deste contrato e suas prorrogações, renunciando, desde já, ao benefício de excussão prévia;
6- Por escrito, com data de 28/6/2002, a sociedade E…………….., Lda. declarou trespassar o estabelecimento instalado na fracção indicada em “1” para o 1º R., que declarou aceitar, tomando nessa data posse do mesmo, nos termos que constam da cópia junta a fls. 20 e 21 e cujo teor restante se dá por reproduzido;
7 – A 4/12/2002 e 14/11/2003, a A. comunicou ao 1º R. as actualizações legais que incidiam sobre a renda do imóvel;
8 – Foi intentada contra a A. a acção nº …../2000, do 2º Juízo deste Tribunal, na qual foi pedida a condenação daquela, além do mais, a efectuar obras de reparação da placa de tecto, com vista à eliminação de todas as infiltrações de água e humidades e na redução da renda mensal em 1/3 do seu montante, nos termos que constam da certidão junta a fls. 130 e segs., cujo teor restante se dá por reproduzido;
9 – As rendas respeitantes a Fevereiro de 2003 e meses seguintes não foram pagas à A.;
10 – A correspondência relativa ao pagamento das rendas de Setembro, Novembro e Dezembro de 2002 foi enviada para uma morada que não pertencia à A.;
11 – Tais rendas foram pagas à A.;
12 – Desde Novembro de 1999 começaram a surgir infiltrações e humidade pela placa do tecto da fracção, sendo que tais infiltrações são provenientes do terraço de cobertura e pátio das fracções M e O do mesmo prédio e/ou da escorrência de águas no alçado posterior do edifício;
13 – Em consequência, formaram-se manchas no tecto e águas acumuladas no chão;
14 – A A. pagou as despesas determinadas em assembleia de condóminos para as obras de reparação nos estragos na fracção.
III
O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer das matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 e 3 do CPC).Da questão prévia da admissibilidade da junção de documentos com as alegações.
Veio o apelante juntar com as alegações três documentos que constituem respectivamente as decisões proferidas pela 1ª Instância e demais Instâncias de recurso, no âmbito da acção nº …../2000 referida nos autos e alusiva ao litígio que pendeu entre a primitiva arrendatária do locado e a ora Autora /senhoria, ali Ré, com vista a tornar conhecido destes autos o desfecho último, daquela acção .
As partes podem juntar documentos às alegações, nos casos excepcionais a que se refere o artº 524º ou no caso de a junção apenas se tornar necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª Instância.
Aquando do encerramento da discussão destes autos, constata-se das datas, ainda não tinha sido proferido o Acórdão do STJ, pelo que a sua apresentação não era viável.
Por sua vez, a sentença do Tribunal a quo nestes autos proferida, conduz a uma “não culpa” por parte da senhoria, por sobreposição de responsabilidade do condomínio, que naqueles autos, não é reafirmada, e que legitima o interesse do apelante na sua junção.
Assim, deferimos à mesma.
Da apelação são as seguintes as questões a decidir:
- da excepção de não cumprimento do contrato por parte do inquilino
- da fixação da existência de danos ou prejuízos embora inexistindo elementos para fixar o objecto ou a quantidade dos mesmos.
I - Da questão prévia da admissibilidade da junção de documentos com as alegações:
II - Da (in)existência de fundamentos para a verificação da excepção de não pagamento das rendas por parte do inquilino
Pretende o apelante que, por se ter dado como provado que: “foi intentada contra a A. a acção nº …../2000, do 2º Juízo do Tribunal Judicial de Espinho, na qual foi pedida a condenação daquela, além do mais a efectuar obras de reparação da placa do tecto, com vista à eliminação de todas as infiltrações de água e humidades e na redução da renda mensal em 1/3 do seu montante… (nº 3 dos factos provados), e que “desde Novembro de 1999 começaram a surgir infiltrações e humidades pela placa do tecto da fracção, sendo que tais infiltrações são provenientes do terraço de cobertura e pátios das fracções M e O do mesmo prédio e/ou da escorrência de águas no alçado posterior do edifício (nº 2 dos factos provados) em consequência do que “se formaram manchas no tecto e águas acumuladas no chão” (nº 13 dos factos provados), tal factualidade, ao contrário do decidido na sentença, porque reveladora duma situação nunca minimizada ou sanada pela senhoria, ora A., consubstancia um incumprimento parcial por parte desta relativo à sua obrigação em assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina que, como é normal se agravaram com o tempo decorrido entre 1999 e Fevereiro de 2003.
Assim, perante tal ocorrência, entende o apelante que podia recusar o cumprimento da sua obrigação de pagamento da renda, nos termos do disposto no artigo 428º nº 1 do C.Civ. e, invocando a seu favor o Ac. do STJ de 21.02.2006, in www.dgsi.pt, número convencional JSTJ 000 (Relator: Borges Soeiro).
Vejamos.
O contrato de arrendamento foi celebrado com a anterior trespassante, a sociedade E…………, Lda em 20/01/1999, para comércio a retalho e por grosso de pronto-a-vestir, adornos, têxteis lar, móveis e decoração, electrodomésticos e produtos alimentares embalados ou não e serviços.
Em 2000 esta sociedade intentou uma acção contra a senhoria, aqui Autora, pedindo a condenação daquela, além do mais, a efectuar obras de reparação da placa de tecto, com vista à eliminação de todas as infiltrações de água e humidades e na redução da renda mensal em 1/3 do seu montante.
Em 28/6/2002, a mesma sociedade inquilina trespassou o estabelecimento em causa para o 1º Réu que, a partir de Fevereiro de 2003 deixou de pagar as rendas na sua totalidade.
Poderia tê-lo feito ?
Dispõe o art. 428.º do CC: "se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro contraente não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo".
Necessário é assim que haja reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes, o que se verifica nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos.
No dizer de Mário Júlio de Almeida Costa in, "Direito das Obrigações", 7 ª ed., pag. 309 a "exceptio" constitui uma faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428° n° 1).
Explica, contudo este Ilustre Autor que, a inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, apontado como requisito à aludida "exceptio", carece, todavia, "de interpretação exacta".
Na verdade, o seu verdadeiro sentido é o de que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte. E, desta forma, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da "exceptio" pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas já nada impede o outro de opô-la.
No que se refere ao contrato de arrendamento, o pagamento da renda é uma das obrigações do arrendatário (art. 1038° al.a) do C.Civil).
E, enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio o arrendatário não está obrigado a pagar a renda, podendo invocar, a "exceptio", de harmonia com o disposto no art. 428° n° 1 do C.Civil.
A excepção do não cumprimento do contrato é, assim, aplicável ao contrato de arrendamento em que se verifique a não entrega da coisa.
O que importa agora apreciar é se, uma vez esta entregue, a mencionada excepção de não cumprimento do contrato é ainda aplicável a situações de cumprimento parcial ou defeituoso, e, em caso afirmativo, se apenas àquelas que pela sua especial relevância comprometam a finalidade do contrato ou, a outras de menor relevância.
Reportamo-nos como é evidente ao incumprimento ou cumprimento defeituoso por parte do senhorio.
Apoiamo-nos na fundamentação do Acórdão do STJ, citado pelo apelante:
“No caso de privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, o arrendatário tem o direito de suspender o pagamento da parte proporcional da renda; o mesmo acontece, quando o prédio apresente vícios (sublinhados nossos).
Contudo, já não é possível suspender o pagamento das rendas face à necessidade de obras no locado, por a obrigação de as efectuar não se contrapor já à obrigação de pagar a renda.
Nesta sequência o Ac. deste S.T.J. de 11.12.1984 considerou que em matéria de locação a excepção de não cumprimento do contrato tinha um "campo de aplicação muito limitado". Comentando este Acórdão, Almeida Costa in, "R.L.J.” I 19°, pag. 137 concordando com o seu teor, sustentou que o locatário tem a faculdade de invocar, nos termos gerais, a excepção de inadimplência, quando se verifique mero incumprimento parcial da correspectiva obrigação do locador. Mas a boa fé exige, por um lado, que a falta assuma relevo significativo e, por outro lado, que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente. A ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das contraprestações manifesta-se no instituto da redução (art. 292° do C.Civil). No que se refere à locação, o mesmo princípio aflora a propósito da redução da renda ou do aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada (sublinhados nossos) “.
Do que fica dito, poder-se-á retirar a conclusão no sentido de ser admitida a "exceptio", com incidência em suspensão total do dever de pagamento da renda, quando a falta de condições de habitabilidade/exercício do comércio ou a existência de vícios sejam de tal ordem que não permitam ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, carecendo o mesmo das qualidades asseguradas no início do contrato.
Para que a suspensão do pagamento de rendas possa ser total, necessário é que à luz do princípio da boa fé, essa suspensão se mostre adequada e proporcional à falta de condições ou à natureza dos vícios.
Ora, considerando a factualidade dada como provada, verifica-se que o locado pouco depois de ser entregue foi objecto pela primitiva inquilina de uma demanda judicial da senhoria, para a realização de obras de reparação da placa de tecto, com vista à eliminação de todas as infiltrações de água e humidades e para a redução da renda mensal em 1/3 do seu montante.
Mas não se provou que a actividade de comércio tivesse deixado de aí ser exercida, ou tivesse sofrido uma significativa diminuição, em razão desses vícios, nem então, nem depois, sob a exploração do ora apelante.
Donde resulta que, o arrendatário apenas poderia invocar a "exceptio" pela privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, na forma de suspensão parcial do pagamento da renda, ou pagamento parcial da renda.
Tal redução constitui, no caso, a consequência adequada à falta cometida pela senhoria e concordante com o princípio da boa fé.
Assim, no caso de privação parcial do gozo do prédio ou da existência de vícios, imputáveis ao senhorio, que não comprometam de forma significativa a sua utilização para os fins destinados, o arrendatário tem apenas o direito de suspender o pagamento da parte proporcional da renda.
Tal consequência mostra-se conforme com o preceituado no artº 1040º do CC, alusivo à redução da renda ou aluguer : “Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior”.
Essa, aliás a opção tomada pela primitiva inquilina na acção supra referida e que veio a ter a sua procedência nos seguintes termos: - “…condenar a ré B………….. a efectuar obras de reparação da placa do tecto do rés-do-chão do arrendado, com vista a eliminar todas as infiltrações de águas e humidades…. E a ver diminuída a renda mensal na proporção de 1/7 do seu montante, enquanto perdurarem as humidades” – cfr. certidão de fls. 391.
No caso, não é legítima a “exceptio” invocada pelo apelante respeitante à falta de pagamento total das rendas vencidas respeitantes a Fevereiro de 2003 e seguintes.
E, não o sendo, o despejo, com fundamento em tal não pagamento deve proceder.
III - Do reconhecimento da existência de danos embora carecendo de elementos para fixar o objecto ou a quantidade.
Invoca o apelante que, quem vê diminuído o gozo do seu locado para os fins a que o mesmo se destinava, tem de ter prejuízos, ainda que só determinados em sede de liquidação em execução de sentença.
Provada está a existência de infiltrações e humidade pela placa do tecto da fracção, em consequência do que, formaram-se manchas no tecto e águas acumuladas no chão.
Provou-se ainda que tais infiltrações são provenientes do terraço de cobertura e pátio das fracções M e O do mesmo prédio e/ou da escorrência de águas no alçado posterior do edifício,
Mais se provou que a A. pagou as despesas determinadas em assembleia de condóminos para as obras de reparação nos estragos na fracção.
Desta factualidade importa reter que, a responsabilidade perante o inquilino é do senhorio, com quem o mesmo contrata o arrendamento e sobre quem incide a obrigação de assegurar o gozo da coisa para os fins a que a mesma se destina (artº 1031º CC) e não do condomínio que responde perante os condóminos e a quem compete através da pessoa do administrador realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns.
Assim, a haver danos por parte do inquilino, a sua ressarcibilidade pelo senhorio impõe-se independentemente da sua contribuição pecuniária para as obras de reparação aprovadas pelo condomínio.
No caso, o apelante não logrou, contudo, provar a existência de prejuízos, como lhe competia de acordo com as regras do ónus da prova (artº 342º nº 1 CC).
As infiltrações e humidades apenas são susceptíveis de implicar uma indemnização se provocaram prejuízos de índole patrimonial (por ex: diminuição da capacidade de ganho) ou não patrimonial (por ex: frustração, desgosto) ao arrendatário.
Nada se provou quanto a isso.
Assim, não pode proceder o pedido reconvenvional deduzido tendo por base a existência de prejuízos, que no caso não se presumem.
IV
Termos em que, acorda-se em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.Custas pelo apelante.
Porto, 05 de Maio de 2008
Anabela Luna de Carvalho
Maria de Deus S. da C. Silva D. Correia
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho