Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REVOGAÇÃO
II- Mas tal acordo revogatório está livre de qualquer forma, desde que logo efectuado, com a desocupação do locado por parte do arrendatário e a subsequente entrega da chave ao senhorio.
RELATÓRIO
B...... e mulher, C....., intentaram, no Tribunal Judicial de Espinho, a presente acção com processo sumário contra:
- D......., pedindo a condenação desta a:
a) Proceder à entrega das partes do prédio identificado nos artigos 1.º e 2.º da petição, livre de pessoas e coisas;
b) Pagar aos Autores a quantia de Esc. 2.500.000$00, a título de indemnização por danos patrimoniais e os que se vierem a liquidar em execução de sentença.
Alegaram, para tanto, em resumo, que foi celebrado entre eles e a Ré um contrato de arrendamento, através do qual esta cedeu para habitação ao primeiro Autor o rés-do-chão do prédio que melhor identificam, enquanto que à segunda Autora concedeu uma sala desse mesmo piso, para o exercício da sua actividade de manicure, vendo-se, porém, obrigados a abandonar o locado e a arrendar uma outra casa, em virtude da existência de humidades originadas pela ruptura de canalizações, queda de pedaços do tecto e escorrência de águas provenientes do 1.º andar; após a sua saída dessa casa e na pendência de uma acção de despejo interposta pela Ré contra os Autores, aquela fez obras no locado, o qual passou a estar em perfeitas condições de habitabilidade, passando aí a residir um filho da mesma, o que lhes tem causado prejuízos, que indicam, no valor de Esc. 2.500.000$00 e que se manterão até à entrega daquela casa.
Contestou a Ré, excepcionando que os Autores, por volta de 1993/94, procederam à entrega das chaves do locado, tendo, em consequência, o seu filho mais novo ido residir com a sua família para essa mesma casa, tendo sido o mesmo que procedeu às respectivas obras, sendo certo que os Autores aí se deslocam para os visitar, nunca lhes manifestando qualquer intenção de reocupar a mesma, pelo que esta acção consistiria num abuso de direito, para além de que considerar-se válido este contrato redundaria numa violação dos art. 61.º e 62.º da Constituição; que os filhos da Ré nunca deram qualquer autorização à mesma para esta arrendar tal rés-do-chão, sendo os mesmos seus comproprietários, impugnando ainda os alegados prejuízos; termina pedindo a improcedência da acção.
Os Autores replicaram, mantendo a versão inicial e pugnando pela validade do contrato.
Proferiu-se o despacho saneador, consignaram-se os factos tidos como assentes e organizou-se a base instrutória, de que reclamou a Ré, com parcial êxito.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se respondeu à matéria da base instrutória, sem reclamações.
A seguir, verteu-se nos auto sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, absolveu a Ré do pedido de proceder à entrega das partes do prédio e condenou a mesma Ré a pagar aos Autores a quantia de Euros 9.306,07.
Por acórdão deste Tribunal, constante a fls. 203-210, foi anulado o julgamento de parte da matéria de facto, com vista à formulação de novos quesitos, o que foi feito, seguindo-se nova audiência de julgamento.
Nesta, as partes acordaram-se quanto às respostas aos novos quesitos formulados.
Seguidamente, veio a verter-se nos autos nova sentença (fls. 276 a 285) que, julgando a acção parcialmente procedente, absolveu a Ré do pedido formulado pelos Autores de proceder à entrega das partes do prédio e condenou a Ré a pagar aos Autores a quantia de Euros 9.306,07.
Inconformada com o assim decidido, interpôs a Ré recurso para este Tribunal, tendo os Autores recorrido subordinadamente, recursos esses que foram admitidos como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Alegaram, oportunamente, os apelantes, os quais finalizaram as suas alegações com a seguinte síntese conclusiva:
A – Apelação independente
1ª – “A douta sentença é nula porque condenou em objecto diverso do pedido (os AA pediram uma indemnização de Esc. 2.500.000$00 por lucros cessantes na actividade de manicura e a sentença concedeu-lhe Esc. 1.866.300$ por hipotética renda habitacional a suportar noutra casa e pela devolução de rendas);
2ª – Os AA confessaram no nº 34º da petição inicial que, até 19.12.1996, tinham vivido por favor em casa de familiares e não tinham arrendado casa mas o tribunal considerou que em Dezembro de 1988 (8 anos antes) tinham arrendado outro locado (sem contrato e sem recibo?) e condenou a apelante a pagar-lhes, como indemnização, as rendas que afinal nunca tinham pago;
3ª – As respostas dadas aos quesitos 3º, 9º e 10º são nulas porque excedem os factos alegados e contrariam os factos confessados constantes dos articulados, devendo considerar-se não escritas;
4ª – O novo contrato de arrendamento só podia ser provado por documento escrito pelo que se tem por não escrita a alínea d) da matéria de facto assente e resposta ao quesito 9º da base instrutória (além de contrariar a confissão dos AA no 34º da petição inicial);
5ª – A Ré/apelante deu de arrendamento, sem autorização dos demais donos, apenas por um ano (1971/1972) e não podia ser obrigada a assegurar aos AA, perpetuamente, um prazo que as partes não quiseram, nem a gastar o dinheiro, que não tinha e num prédio que não é só seu, na recuperação de um prédio muito velho;
6ª – Não foram alegados, nem provados, factos essenciais para fundamentar os prejuízos, a culpa e o nexo de causalidade;
7ª – Sendo o prédio centenário, ao fim de 27 anos de arrendamento forçado, constitui um abuso de direito e uma inconstitucionalidade exigir que uma pessoa idosa, sem rendimentos suficientes como lhe foi reconhecido com a concessão do apoio judiciário, recebendo a pequena renda mensal de 4.300$00, realizasse obras no locado;
8ª – De qualquer modo, tendo os AA abandonado o locado havia mais de 3 anos à data da propositura da acção, sempre teria prescrito o direito a indemnização (artº 498º do CC);
9ª – Os AA abandonaram o locado em 1988, retiraram de lá todos os objectos pessoais, mandaram cortar água, luz e telefone, deixaram de pagar qualquer renda (factos aceites por acordo), entregaram as chaves do locado à senhoria e só depois de deixarem decorrer oito anos vieram instaurar a presente acção – pelo que mesmo que tivessem tido qualquer direito as suas pretensões excedem manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico e social do direito e violam o artigo 334º do Código Civil;
10ª – Foram violadas, entre outras, as seguintes normas jurídicas: artigos 334º, 342º, nº 1 e 498º do CC, artigos 3º, 268º, 660º e 668º do CPC e artigo 7º do RAU”.
B) Apelação subordinada
1ª – “Revogação real do contrato só existe quando se reúnem três elementos: Acordo revogatório, cumprimento imediato e desocupação material do prédio;
2ª – Este acordo, no que se refere à casa de morada de família, tem de provir de ambos os cônjuges;
3ª – Nos autos não está provado que os AA tenham desocupado a casa. O que está provado é que, por culpa da R, se viram impedidos de a ocupar;
4ª – Embora se tenha dado como provado que o A marido entregou as chaves, não se provou a razão porque o fez;
5ª – Atendendo a que antes da entrega das chaves tinha usado todos os meios legais possíveis para manter o arrendamento e depois da mesma accionou a R para o lograr. Efectivamente, reocupar o locado poderão ser várias as ilações a tirar, só que, seguramente, nunca a de que pretendia pôr termo ao contrato;
6ª – A ter de aceitar-se, como se tem, que as chaves foram entregues a única razão lógica seria a de que o foram para viabilizar a realização de obras. Realcem-se as respostas restritivas aos quesitos aditados;
7ª – Assim sendo nunca se poderia ter decidido como decidiu pela improcedência da alínea A) do pedido;
8ª – Quanto à indemnização por danos emergentes de maiores encargos com rendas a mesma terá, consequentemente, de contemplar todo o tempo de privação do locado, que ainda se mantém;
9ª – Quanto às perdas patrimoniais emergentes de diminuição de clientela está provado que existiram;
10ª – À míngua de melhores elementos para a sua quantificação haveria que fazer recurso a um juízo de equidade”.
Contra-alegou apenas a Ré, pugnando pelo indeferimento do recurso dos Autores.
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O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684º, n.º3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, as questões a decidir por este Tribunal são as de saber: se a sentença recorrida é nula; se é de alterar a decisão da matéria de facto da 1ª instância; se existe motivo para arbitrar aos Autores alguma indemnização; se existiu revogação dos contratos de arrendamento em causa; se existe abuso de direito ou inconstitucionalidade que impeça a atribuição de indemnização aos Autores; e se o direito à indemnização prescreveu.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
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OS FACTOS
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1.º - Em 1 de Setembro de 1971, a Ré, na qualidade de senhoria, deu em arrendamento ao A. marido o rés-do-chão do seu prédio, sito na Rua ...., n.º ...., em Espinho e inscrito na matriz sob o art. 2374, pelo prazo de um ano e pela renda mensal de Esc. 800$00, tendo como fim a habitação do arrendatário; [A)]
2.º - Em 24 de Outubro de 1984, a Ré, deu em arrendamento à A. mulher uma sala do mesmo locado para o exercício da actividade de manicure e depilação pela renda mensal de 3.500$00; [B)]
3.º - Ficando a Ré a habitar no 1.º andar do mesmo prédio, sua pertença; [C)]
4.º - No decurso de finais de 1987 ou princípios de 1988, começaram a escorrer águas no tecto do rés-do-chão, o que sucedia de modo frequente, que eram provenientes do 1.º andar; [1.º)]
5.º - Tendo sido instada a Ré para que procedesse à reparação do rés-do-chão, nada fez; [2.º)]
6.º - Essas infiltrações de água, provocaram o alagamento de zonas do soalho do rés-do-chão, sendo ainda susceptíveis de despoletar um qualquer curto-circuito, atenta essa situação e uma vez que a instalação eléctrica era bastante velha; [3.º)] (vide infra)
7.º - No decurso de finais de 1988, parte do tecto começou a desabar e a cair no soalho desse rés-do-chão; [4.º)]
8.º - Na sequência desse desabamento alguns pedaços de estuque caíram por cima da cama e da mobília do quarto de dormir dos Autores; [5.º)]
9.º - Nos outros compartimentos a ameaça de acontecimentos iguais era permanente; [6.º)]
10.º - Tendo até algumas pessoas que frequentavam esse rés-do-chão de deslocar-se ao quarto de banho do mesmo, munidos de guarda-chuva para não se molharem; [7.º)]
11.º - Perante estas infiltrações de água, tornou-se praticamente impossível habitar ou a Autora mulher trabalhar no referido rés-do-chão, já que algumas das suas clientes deixaram de lá ir; [8.º)]
12.º - Perante estes factos os Autores viram-se obrigados, em Dezembro de 1988, a arrendar uma outra casa, igualmente sita em Espinho, para onde se mudaram, mediante uma renda mensal de, pelo menos, Esc. “37.000$00, o que fizeram durante cerca de 2 anos; [D) e 9.º)] (vide infra)
13.º - Os Autores continuaram, contudo, a pagar renda até cerca de Agosto de 1990, tendo em Setembro desse mesmo ano insistido com a Ré para que esta realizasse as obras necessárias para tornar esse rés-do-chão habitável; [10.º)]
14.º - No decurso da acção sumária n.º 6/91, da então 3.ª Secção do Tribunal de Espinho, em que D..... demandava B..... e mulher C....., foi por aquela pedido que fosse decretado a resolução do contrato de arrendamento respeitante ao locado identificado em 1.º e 2.º, com o fundamento de há cerca de 2 anos os segundos terem deixado de aí habitar e de não pagarem renda desde 1990/Set./01, condenando-se ainda os mesmos a despejarem esse prédio, entregando-o livre e devoluto, pagando as rendas vencidas e vincendas desde 1990/Set./01 e até entrega efectiva;
15.º - Nessa sentença, que foi proferida em 1992/Out./19 e que transitou em julgado, decidiu-se julgar a acção improcedente, com base em ter sido por exclusiva culpa da demandante de então que os demandados tiveram que abandonar o locado e deixar de pagar a respectiva renda;
16.º - Depois de ter deixado de pagar a renda e em data que não foi possível concretamente apurar, mas entre 1993 a 1995 o Autor B...... dirigiu-se à Ré e entregou-lhe as chaves do referido rés-do-chão; [19.º)]
17.º - A Ré ou um dos seus filhos veio posteriormente e em data que não foi possível apurar, mas após ter sido entregues as chaves do rés-do-chão, a fazer obras no mesmo, tornando-o actualmente em perfeitas condições de habitabilidade; [11.º) e 12.º)]
18.º - Após as obras realizados no rés-do-chão anteriormente identificado, passou aí a habitar o filho da Ré; [E)]
19.º - Na sequência da entrega dessas chaves e das mencionadas obras no rés-do-chão, um dos filhos da Ré, esposa e restante família, passaram a dormir e comer no locado como se tratasse do seu domicílio; [20.º) e F)]
20.º - Impedindo os Autores de o reocupar; [G)]
21.º - Os Autores têm, por uma ou outra vez, entrado nesse mesmo rés-do-chão como amigos do filho e mulher da Ré, onde vão buscar e levar a filha destes últimos; [21.º)]
22.º - Algumas das clientes da Autora mulher deixaram de ir fazer a manicure e pedicure ao referido rés-do-chão, por causa da falta de condições que o mesmo então apresentava; [13.º)]
23.º - A Autora C...... apresentou para efeitos de IRS e na sequência da sua actividade como manicure os seguintes rendimentos anuais líquidos: no ano de 1987 Esc. “41.860$00”; no ano de 1988 Esc. “52.431$00”; no ano de 1989 de Esc. “42.206$00”; tendo prestado serviços (rendimento ilíquido) nesses mesmos anos e seguindo a mesma ordem no valor de, respectivamente, Esc. “106.465$00”, “121.900$00” e “141.400$00”, enquanto nos anos de 1993, 1994 e 1995 esse rendimento ilíquido foi, respectivamente, de Esc. “120.067$00”, “104.548$00” e “172.739$00”; [14.º)]
24.º - Os Autores viveram naquela outra casa arrendada em Espinho, tendo posteriormente ido residir para casa de familiares em Nogueira da Regedoura, freguesia das proximidades daquela cidade; [16.º)]
25.º) Ultimamente os Autores passaram a residir numa casa sita em Anta, do IGAP (antigo Fundo de Fomento de Habitação); [17.º)]
26.º - Os Autores não conseguem tomar de arrendamento uma casa pelos montantes mencionados em 1.º e 2.º; [A) e B)]. [18.º)]
27.º - Os Autores são padrinhos de baptismo e a Autora C...... foi ama de uma neta da Ré, chamada E....., e que é filha de um filho da Ré, o dito F....., que vive no mencionado rés-do-chão; [21-A.º)]
28.º - O citado F..... (filho da Ré) e mulher são compadres dos Autores. [22. -B.º)]
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O DIREITO
A Ré começa por arguir a nulidade da sentença recorrida, por, segundo afirma, ter condenado em objecto diverso do pedido, já que os Autores teriam pedido uma indemnização de Esc. 2.500.000$00 por lucros cessantes na actividade de manicura e a sentença concedeu-lhes Esc. 1.866.300$00 por hipotética renda habitacional a suportar noutra casa e pela devolução de rendas.
Nos termos do disposto no artº 661º do C. de Proc. Civil, a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir. É nula a sentença quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido (artº 668º, nº 1, al. d), do mesmo código).
No caso presente, como mostra o relatório supra, os Autores pediram (al. b) do pedido) a condenação da Ré a pagar-lhes “a quantia de Esc. 2.500.000$00, a título de indemnização por danos patrimoniais e os que se vierem a liquidar em execução de sentença”.
Ora, a sentença recorrida veio a condenar a Ré tão-somente na quantia de Euros 9.306,07, correspondentes a Esc. 1.866.300$00.
Por isso, não se vê como a sentença recorrida possa ter condenado em quantia diversa do pedido. Saber se existe motivo para condenar daquele modo é questão que tem a ver com o fundo da causa.
Não ocorre, pois, a invocada nulidade da sentença.
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Seguidamente, a Ré refere que são nulas as respostas dadas aos quesitos 3º, 9º e 10º, porque excedem os factos alegados e contrariam os factos confessados constantes dos articulados. Além disso, diz que deve considerar-se não escrita a alínea d) da matéria de facto assente.
A matéria desta alínea d) tem a seguinte redacção: Em Dezembro de 1988 os Autores arrendaram uma outra casa e para lá se mudaram.
Esta matéria foi alegada pelos Autores (artº 16º da petição inicial) e não foi impugnada, pelo que foi considerada como assente. E bem, há que reconhecer. Na verdade, ao invés do que a Ré afirma, o novo contrato de arrendamento não tinha que ser provado por documento escrito, mas por qualquer forma permitida em direito. Aliás, a Ré, na apresentada reclamação contra a selecção da matéria de facto, não impugnou por qualquer forma a matéria daquela alínea.
Os apontados quesitos têm a seguinte redacção e obtiveram como resposta:
3º - Tendo até despejado água com o intuito de agravar inundações no local e provocar curto-circuitos?
Resposta: Provado apenas que “Essas infiltrações de água, provocaram o alagamento de zonas do soalho do rés-do-chão, sendo ainda susceptíveis de despoletar um qualquer curto-circuito, atenta essa situação e uma vez que a instalação eléctrica era bastante velha”.
9º - Perante estes factos, os Autores viram-se obrigados a arrendar e a ir habitar para outra casa?
Resposta: Provado e com o esclarecimento de que “Perante estes factos os Autores viram-se obrigados a realizar o referido em D), casa essa igualmente sita em Espinho, mediante uma renda mensal de, pelo menos, Esc. 37.000$00, o que fizeram durante cerca de 2 anos”.
10º - Continuaram, contudo, a pagar a renda e a insistir com a Ré para que esta realizasse as obras que tornassem o locado habitável?
Resposta: Provado e com o esclarecimento de que “os AA. continuaram, contudo, a pagar renda até cerca de Agosto de 1990, tendo em Setembro desse mesmo ano insistido com a Ré para que esta realizasse as obras necessárias para tornar esse rés-do-chão habitável”.
Refere a Ré que as respostas dadas pelo Tribunal “a quo” a estes quesitos excedem os factos alegados e contrariam os factos confessados constantes dos articulados, pelo que devem considerar-se não escritas. Vejamos.
A matéria do quesito 3º provém do artº 8º da petição inicial, onde os Autores verteram: “Tendo até despejado água com o intuito de agravar as inundações no local e provocar curto-circuitos”.
Confrontando a resposta que foi dada ao quesito 3º com aquilo que foi alegado, constata-se, sem grande esforço, que o Tribunal foi muito para além daquilo que foi alegado. Na verdade, os Autores limitaram-se a alegar, naquele artº 8º, que a Ré até despejou água com o intuito de agravar inundações no local e provocar curto-circuitos. Mas a resposta a esta matéria, constante do quesito 3º, não se limita a dar como não provado ou como provado o quesito. Nem tão pouco dá uma resposta restritiva ou até explicativa. Dá como provada coisa diversa daquela que foi quesitada e até alegada. Em lugar algum dos seus articulados (petição inicial e réplica) os Autores alegaram que as infiltrações de água provocaram o alagamento de zonas do soalho do rés-do-chão e que a instalação eléctrica era bastante velha.
O tribunal só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo dos casos legalmente previstos, que aqui não ocorrem (artº 264º, nº 2, do C.P.C.). Por isso, a resposta dada ao quesito 3º tem de considerar-se, como se considera, não escrita, tudo se passando como se essa resposta fosse de não provado.
A matéria do quesito 9º foi alegada, essencialmente, no artº 16º da petição inicial. O núcleo deste quesito é saber se os Autores se viram obrigados a arrendar e a ir habitar para outra casa. Pois já vinha dado como assente que, em Dezembro de 1988, os Autores arrendaram uma outra casa (al. d) dos factos assentes).
Mas a resposta que veio a ser dada a este quesito vai também muito para além do quesitado. Apenas se respeita a matéria do quesito quando se responde: “Perante estes factos os Autores viram-se obrigados a realizar o referido em D)”. A restante resposta do quesito – “casa essa igualmente sita em Espinho, mediante uma renda mensal de, pelo menos, Esc. 37.000$00, o que fizeram durante cerca de 2 anos” – extravasa claramente aquilo que se encontra quesitado.
Além disso, esta matéria que foi dada como provada na resposta ao quesito 3º, constituindo um claro acrescento ao que foi quesitado, nem sequer foi alegada pelos Autores, nos seus referidos articulados. Na verdade, não foi alegado que essa casa se situa em Espinho e que foi arrendada por uma renda mensal de, pelo menos, Esc. 37.000$00, o que fizeram durante cerca de 2 anos.
Deste modo, tem de considerar-se também, como se considera, não escrita a parte da resposta ao quesito 9º em que se afirma “casa essa igualmente sita em Espinho, mediante uma renda mensal de, pelo menos, Esc. 37.000$00, o que fizeram durante cerca de 2 anos”.
A matéria do quesito 10º foi extraída do artº 17º da petição inicial. Aí se pergunta: Continuaram, contudo, a pagar a renda e a insistir com a Ré para que esta realizasse as obras que tornassem o locado habitável?
A resposta que obteve foi a de provado e com o esclarecimento de que “os AA. continuaram, contudo, a pagar renda até cerca de Agosto de 1990, tendo em Setembro desse mesmo ano insistido com a Ré para que esta realizasse as obras necessárias para tornar esse rés-do-chão habitável”. Esta resposta afigura-se-nos puramente explicativa estando dentro dos limites da mataria alegada pelos Autores. Na verdade, como é sabido, a resposta a um determinado quesito não tem de ser pura e simplesmente como provado e não provado. Pode ser dada uma resposta explicativa, contanto que se mantenha dentro da matéria alegada. Parece-nos ser esse o caso da resposta ao quesito 10º, pelo que a mesma não merece censura.
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Como se diz na sentença recorrida, que, nesta parte, acompanhamos, atenta a noção legal de arrendamento urbano expressa no art. 1.º do R.A.U., aprovado pelo Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15/9, segundo o qual “arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição” teremos que classificar como tal o contrato que foi celebrado entre o Autor B..... e a Ré D..... – apenas esta e mais ninguém – bem como o que foi outorgado entre a Autora C.... e a mesma Ré, estando aquele aflorado no item 1.º e este último no item 2.º dos factos provados.
Por outro lado, atentos os fins possíveis de um arrendamento urbano expressos no art. 3.º do RAU, o primeiro contrato destina-se a habitação, tendo o seu início em 01/09/71, e o segundo a uma actividade comercial, estando vigente desde 24/10/84, ou seja, antes da entrada em vigor daquele RAU, o que sucedeu na sua generalidade em 15/11/1990, muito embora exista alguma controvérsia a este propósito – cfr. art. 2.º, Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15/10; 12.º, n.º 2, do C. Civil.
Por isso, as condições da sua validade formal e substancial são reguladas pelo Código Civil, como decorre do art. 6.º do Decreto Dec.-Lei n.º 321-B/90, e 12.º, n.º 2, do C. Civil, só podendo qualquer vício formal ser invocado pelo respectivo arrendatário, o que aqui não foi feito, pelo que não iremos tecer quaisquer outras considerações a propósito – cfr. art. 1.º, n.º 1 a 4, do Dec.-Lei n.º 13/86, de 23/Jan. e 1029.º, n.º 3 do Código Civil, revogados pelos art. 3.º, n.º 1, al. j) e 5.º, daquele Decreto-Lei.
Passando a apreciar o cerne do pedido, constata-se que o mesmo assenta em factos que dizem essencialmente respeito à violação por parte da Ré de uma das suas obrigações enquanto locadora e que está contemplada no art. 1031.º al. b) do C. Civil, segundo o qual é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina.
Essa concessão de gozo é de resto um dos elementos caracterizadores do contrato de arrendamento, conforme vem enunciado no citado art. 1.º do RAU, consistindo numa actividade negativa (non facere), que será de abster-se em interferir nesse direito do arrendatário, como numa actividade positiva (facere) de modo a assegurar a fruição do respectivo prédio para os fins a que se destina – cfr. ainda o art. 1037.º, n.º 1 do C. Civil; vide Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 2ª ed., págs. 60 e 61 e Ac. STJ de 11/2/92, in BMJ nº 414, 455.
Ora, decorre dos factos que, no decurso de finais de 1987 ou princípios de 1988, começaram a escorrer águas no tecto do rés-do-chão, o que sucedia de modo frequente, que eram provenientes do 1º andar, onde a Ré habitava (itens 3º e 4º).
A Ré foi instada para proceder à reparação do rés-do-chão, mas nada fez (item 5º).
Assim, como concluiu a sentença recorrida, poder-se-á dizer que os Autores, desde finais de 1987 ou princípios de 1988, foram sendo gradualmente privados das condições necessárias para habitarem no arrendado ou de aí desenvolverem a sua actividade, o que culminou com a sua saída forçada de casa no fim desse último ano.
Impunha-se, por isso, na sequência do aviso que lhe foi feito pelos Autores (1038.º al. h) e 1033.º, al. d) ambos do C. Civil), que a Ré realizasse as obras necessárias para remover aquelas anomalias entretanto verificadas, no seguimento do seu dever geral de “facere” para assegurar aos primeiros o gozo do locado.
Acresce ainda que, surgindo tal situação anómala cerca de 16 anos após o inicialmente contratado com o Autor marido e 4 anos com a Autora mulher e sendo as escorrências de água provenientes do 1.º andar, o qual é precisamente habitado pela Ré, podem extrair-se duas presunções, conforme permite o disposto no art. 349.º e 351.º do Código Civil.
A primeira é de que tal vício surgiu posteriormente à entrega do locado e a segunda é de que a Ré, por actos ou por omissão, deu causa àquelas infiltrações de água com as já aludidas consequências.
Será de referir que nestes casos tem plena aplicabilidade o disposto no art. 1032.º al. b) do Código Civil onde se estipula que “Quando a coisa locada apresentar vício que não lhe permita realizar o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido: Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador”.
Pode, pois, concluir-se que a Ré violou aquela sua obrigação de proceder à reparação do locado, pelo que incorreu em responsabilidade civil pelos prejuízos por si causados – segundo o disposto no art. 798.º do C. Civil “O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo causado”.
Tendo a Ré a obrigação de indemnizar os Autores no que diz respeito a esse mesmo prejuízo e estando os critérios para determinar o correspondente quantum fixados nos art. 562.º e ss. do Código Civil, tem de se atender essencialmente ao nexo de causalidade entre o facto e o dano (563.º), assim como ao prejuízo causado, bem como aos lucros que o lesado deixou de obter, podendo ainda atender-se aos danos futuros desde que previsíveis (564.º), apontando-se primeiro para a reconstituição natural e só depois para a indemnização em dinheiro (566.º todos do C.C.).
Aqui, porém, começa a nossa divergência com o decidido em primeira instância. A sentença recorrida calculou em Esc. 888.000$00 o dano correspondente ao arrendamento pelos Autores de uma outra casa. Mas, como supra ficou decidido, foi considerada não escrita parte da resposta ao quesito 9º, precisamente a parte em que a sentença se baseou para calcular aquela importância. Por isso, não pode arbitrar-se aos Autores aquela importância, já que não alegaram aqueles factos.
De concreto, agora, temos apenas que os Autores se viram obrigados, em Dezembro de 1988, a arrendar uma outra casa (vide item 12º). Mas os factos provados não nos dizem se com isso tiveram algum prejuízo, já que provado não vem sequer que a renda que pagaram por essa casa era superior àquela que estavam a pagar. E, ainda que a renda fosse superior, podia a casa ter melhores condições do que a arrendada pela Ré e os Autores não terem prejuízo algum com a mudança. O prejuízo não se presume, tendo de ser concretamente alegado e provado. Por isso, não pode ser arbitrada aos Autores a referida quantia de Esc. 888.000$00 ou qualquer outra que pudesse ser relegada para execução de sentença, já que não se mostra provado qualquer prejuízo específico, no que toca ao arrendamento de outra casa.
Segundo a sentença recorrida, a Ré teria também de pagar aos Autores a renda que estes pagaram à Ré, desde o mês de Dezembro de 198 e até Agosto de 1990, o que perfaz Esc. 90.300$00 (4.300$00 x 21).
Além disso, refere a sentença, “existe porém um período que vai desde os fins de 1999 até uma data que não foi possível concretamente apurar, mas que se situa entre 1993 a 1995, que os autores mantiveram-se em poder das chaves do arrendado [16.º) factos provados], o que faz presumir que até então aguardavam que se realizassem aí obras que eram necessárias para voltar a habitá-lo.
Assim e como nesse período os AA. continuaram privados de habitar o arrendado, não existindo outros elementos factuais para além dos já referidos para se apurar uma indemnização correspondente a essa lapso de tempo, iremos recorrer a juízos de equidade enunciados no art. 566.º, n.º 3 do C. Civil, sendo certo que é sempre aos AA. que cabe o correspondente ónus de prova – cfr. art. 342.º, n.º 1 do C. Civil.
Destarte iremos estabelecer que entre 1993 e 1995 situa-se 1994, o que perfaz dois anos, mantendo-se aquela mesma renda mensal referida em 12.º) dos factos provados, apesar dos AA. terem deixado de aí habitar, sendo certo que nunca mais conseguem tomar de arrendamento uma casa pela renda paga à RR. [26.º dos factos provados], o que dá um valor de pelo menos Esc. “888.000$00” (37.000$00 x 24)”.
É certo que os Autores se viram obrigados, em Dezembro de 1988, a arrendar uma outra casa. Mas não entregaram o arrendado à Ré e continuaram a pagar a renda respectiva até cerca de Agosto de 1990 (item 13º). Até que, depois de terem deixado de pagar a renda e em data que não foi possível apurar, mas entre 1993 a 1995, o Autor B..... dirigiu-se à Ré e entregou-lhe as chaves do arrendado (item 16º).
Não se vislumbra, aqui, prejuízo algum por parte dos Autores. É certo que, após terem arrendado nova casa, continuaram a pagar durante algum tempo as rendas à Ré. Mas não é menos certo também que continuaram em poder do arrendado, do qual só vieram a entregar as chaves respectivas à Ré entre 1993 e 1995. Desconhecemos, por tal não vir alegado nem provado, se até à entrega das chaves à Ré, os Autores fizeram algum uso do arrendado, como ter nele deixado coisas suas. O certo é que os Autores continuaram a dispor do arrendado.
Ainda poderia pensar-se que a restituição das rendas pagas pelos Autores, após Dezembro de 1988, sempre seria devida à luz do instituto do enriquecimento sem causa, aliás, não invocado. Mas nem isso se pode concluir, já que, embora pagando as rendas, os Autores tiveram à sua disposição o arrendado, privando a Ré do respectivo uso.
Resta abordar o alegado prejuízo invocado pelos Autores com a falta de obtenção de lucros com o exercício da actividade de manicure e depilação.
Neste ponto, a sentença recorrida considerou não ser devida aos Autores qualquer quantia. Pensamos que bem.
A este propósito, vem apenas provado que “algumas das clientes da Autora mulher deixaram de ir fazer a manicure e pedicure ao referido rés-do-chão, por causa da falta de condições que o mesmo então apresentava” (item 22º). Não se extrai daqui, necessariamente, que a Autora mulher teve prejuízos.
Na verdade, como se deu como provado também, a Autora C..... apresentou para efeitos de IRS e na sequência da sua actividade como manicure os seguintes rendimentos anuais líquidos: no ano de 1987 Esc. “41.860$00”; no ano de 1988 Esc. “52.431$00”; no ano de 1989 de Esc. “42.206$00”; tendo prestado serviços (rendimento ilíquido) nesses mesmos anos e seguindo a mesma ordem no valor de, respectivamente, Esc. “106.465$00”, “121.900$00” e “141.400$00”, enquanto nos anos de 1993, 1994 e 1995 esse rendimento ilíquido foi, respectivamente, de Esc. “120.067$00”, “104.548$00” e “172.739$00” (item 23º).
Não decorrem da comparação destes rendimentos diferenças de monta. As diferenças mais notórias ocorrem entre os anos de 1989 e 2003, mas nesses anos os Autores já tinham arrendado outra casa. E essa diferença pode dever-se às mais variadas razões, como o aumento de preço dos serviços prestados ou o aumento da clientela, por, entretanto, à medida que se tornava mais conhecida, a Autora ir expandindo o número de clientes. Sabe-se que, no tipo de actividade em questão, contam mais as qualidades da pessoa que presta o serviço, do que o local onde o mesmo é prestado.
Deste modo, não se arbitra aos Autores qualquer quantia a este título nem se relega o apuramento da mesma para execução de sentença, o que se nos afigura inteiramente inútil, já que não se mostram comprovados prejuízos alguns, que careçam de ser apurados.
Concluiu-se, pois, pela total improcedência da acção em relação ao pedido da alínea b) da petição inicial.
.........
O pedido da al. a) do mesmo articulado foi julgado inteiramente improcedente na sentença recorrida.
Nesta parte, estamos inteiramente de acordo com a sentença, pelo que aqui a seguimos de perto.
Os contratos de arrendamento em causa apenas persistiram até ao momento em que o Autor B..... se dirigiu à Ré e lhe entregou as chaves do arrendado, o que sucedeu, como resulta do item 16.º dos factos, entre 1993 e 1995.
E isto porque entendemos que, não já estando os Autores a residir no arrendado e tendo entregue as respectivas chaves à Ré, deram ambos por findo, pelo menos de modo implícito, os contratos de arrendamento em causa.
Naturalmente que e segundo o art. 1682.º-B que “relativamente à casa de morada da família, carecem do consentimento de ambos os cônjuges: b) A revogação do arrendamento por mútuo consentimento”.
Por outro lado, o arrendado pela Ré mulher é distinto do que foi arrendado ao Autor marido, muito embora integre esse arrendado.
Assim, e partindo do pressuposto que o arrendado mencionado no item 1º dos factos constituiria a casa de morada de família dos Autores, o que temos é todo um comportamento da Autora mulher que não colide com essa revogação, mas faz presumir que a mesma foi tacitamente concedida, como resulta da matéria dos itens 21.º, 27º e 28º dos factos.
Daí que, como se concluiu na sentença, aquele comportamento por parte do Autor marido, deve ser visto como extensível à Autora mulher e abrangendo a sala referida no item 2º.
Nesta conformidade, estamos perante aquilo que na jurisprudência tem sido vulgarmente apelidado de revogação real de um contrato.
Como se sumariou no Ac. R. L. de 3/06/1977, in BMJ 270/260 “O contrato de arrendamento pode, entre outras causas, cessar pela simples vontade das partes que, em qualquer altura, mediante acordo mútuo, põem fim ao mesmo. Trata-se, então, de revogação do contrato que, em princípio, deve obedecer à mesma forma da sua constituição, mas que, quando assume a natureza de revogação real – como acontece quando se verifica a desocupação do prédio pelo inquilino e sua entrega ao senhorio – não está sujeita a forma especial nem supõe actividade jurisdicional, bastando o acordo das partes acompanhado daquelas desocupação e entrega, cessando a partir daí os respectivos direitos e obrigações” – neste sentido vide ainda o Ac. R. L. de 15/02/1979, in BMJ 287/369.
Tal forma de cessação do contrato de arrendamento por acordo das partes está actualmente expressamente prevista no art. 62.º, n.º 1, do RAU ao estabelecer que “As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato mediante acordo a tanto dirigido”.
Poder-se-ia pensar que perante o estipulado no n.º 2 daquele art. 62.º, sempre seria necessário que tal revogação fosse reduzida a escrito – aí se diz que “O acordo referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer cláusulas acessórias”.
Mas tal acordo revogatório está livre de qualquer forma, porque foi desde logo efectuado, com a desocupação dos locados por parte dos arrendatários e com a subsequente entrega à senhoria das chaves, não havendo quaisquer outras cláusulas entre si estabelecidas – no sentido de que continua a ser possível a revogação real e que esta não está sujeita a forma escrita, vide Pais de Sousa, in “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU)”, p. 162/3; Januário Gomes, in “Arrendamentos para habitação” (1994), p. 212; Menezes Cordeiro e Castro Fraga, in “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (1990), p. 108.
Sendo assim, o pedido da al. a) da petição, ou seja, a condenação da Ré a entregar o arrendado, tinha de improceder, como bem decidiu a sentença recorrida.
.........
A Ré invocou também a figura do abuso de direito e a inconstitucionalidade que seria exigir a uma pessoa idosa, sem rendimentos suficientes, que realizasse obras no locado, do qual apenas recebia a renda de Esc. 4.300$00 mensais.
Esta questão está, porém, prejudicada pela solução dada às demais.
A mesma Ré invocou, ainda, na sua alegação de recurso, a prescrição do direito à indemnização pedida pelos Autores.
Para além desta questão se mostrar também prejudicada, já que nenhuma indemnização é devida aos Autores, o certo é que a prescrição, que não é de conhecimento oficioso, foi arguida apenas em sede de recurso. Por isso, sobre ela não se debruçou a sentença recorrida. E, se a não abordou a sentença recorrida, também dela não pode conhecer esta Relação.
Com efeito, os recursos são, como é sabido, meios de obter a reforma das decisões dos tribunais inferiores e não vias jurisdicionais para alcançar decisões novas, como resulta, entre outros, do disposto nos artºs 676º, n.º 1, 680º, n.º 1, e 690º, todos do C. de Proc. Civil (v., por todos, neste sentido, o Ac. do S.T.J. de 4/10/95, B.M.J. n.º 450º, 492).
Destarte, procede a apelação da Ré e improcede a dos Autores.
……….
DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação dos Autores improcedente e procedente a apelação da Ré e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, a qual se substitui por outra que julga a acção totalmente improcedente e absolve a Ré do pedido.
Custas, em ambas as instâncias, pelos Autores, sem prejuízo do apoio judiciário concedido.
Porto, 07 de Março de 2006
Emídio José da Costa
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso