Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
I.
B.......... intentou a presente acção de despejo, sob a forma sumária, contra C.......... e marido, D...........
Pediu que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento identificado nos autos, condenando-se os réus a despejar e entregar, livre e devoluto, ao autor, o prédio objecto daquele referido contrato.
Como fundamento, alegou, em síntese, que é dono do prédio id. nos autos, tendo o 2º andar sido dado de arrendamento, em 23.09.63, ao pai da ré mulher, sendo os réus os seus actuais arrendatários, com direito a servir-se dos segundo e terceiros pavimentos do quintal do prédio. Em Agosto de 2001 teve conhecimento que, sem o seu consentimento, foi deitado abaixo um muro, com o que foi alterada substancialmente a sua estrutura. Em finais de 2001 teve conhecimento que os réus subarrendaram ou emprestaram o prédio arrendado, sendo que o segundo e terceiro pavimentos do quintal estavam a ser cultivados pelo possuidor do prédio vizinho, que deitou parcialmente abaixo o muro que delimita a propriedade do autor.
Os réus contestaram, negando os factos articulados pelo autor, alegando, designadamente, nunca subarrendaram ou emprestaram parcialmente o prédio e não destruíram qualquer muro, nem autorizaram ninguém a fazê-lo.
Concluíram pela improcedência da acção.
O autor apresentou resposta, defendendo-se da alegação dos RR. e concluindo como na p.i..
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.
Discordando desta decisão, dela interpôs recurso o autor, de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1. O recorrente pretende arguir a nulidade decorrente da omissão da gravação da audiência de julgamento tal como o requereram as partes e o admite e prescreve os art.ºs 522.º-B e 522.º-C do CPC, já que nos autos não se encontra gravada a integralidade da prova produzida em audiência de julgamento, designadamente, a produzida pela testemunha do A. E..........;
2. Tal nulidade, cometida por omissão, influi no exame e decisão da causa, designadamente, ao nível da necessária transcrição e audição para efeitos do presente recurso de apelação;
3. O que conduzirá à anulação dos actos praticados posteriormente a tal omissão;
4. Nulidade que é arguida por quem tem legitimidade e tempestivamente, na medida da confrontação do recorrente com a omissão de gravação invocada na altura da audição, para efeitos de transcrição, do depoimento da última testemunha a ser inquirida em audiência de julgamento;
5. Incumbindo ao recorrente demonstrar a existência de pontos de facto incorrectamente julgados e a correspectiva remissão para os meios probatórios que, avaliados em sede de recurso, permitiriam a aplicação de decisão diversa da ora recorrida nos termos conjugados das alíneas a) e b) do n.º 1 do art.º 690.º-A do CPC, far-se-á tal exercício com localização dos factos que, dados enquanto provados, preferem à discordância daqueles;
6. Tendo o M.mo Juiz dos autos dado como provados os factos constantes dos n.ºs 4. a 6. do ponto II – Fundamentação de facto; e como não provado o facto quesitado sob o n.º 4 da B.I., encontra-se em causa a prova do exigido pelo art.º 64.º do RAU nos termos imperativos do n.º 1 do art.º 342.º do CC;
7. Entende o recorrente que a prova testemunhal contida na gravação da audiência traduz, porém, um entendimento diverso do que encerra a decisão, porquanto, e contrariando os factos dados como provados, foram prestados depoimentos no sentido de que, relativamente ao conhecimento e consentimento dos réus da utilização que ao segundo e terceiro pavimentos do quintal vinha sendo feito pelo vizinho do arrendado, e ao contrário do que entendeu o Tribunal, os testemunhos acima transcritos parcelarmente demonstram que a utilização do segundo e terceiro pavimentos por parte do vizinho dos RR. jamais poderia ser levado a cabo sem o conhecimento e autorização, ainda que tácita, dos RR.;
8. Destarte a propalada condição física deficiente da R./mulher se ter declarado há cerca de nove/dez anos, o certo é que a utilização abusiva do quintal pertença do arrendado se instituiu, pelo menos, cerca de 5/7 anos antes do debilitar físico da R./mulher utilizado enquanto argumento para o pretenso desconhecimento do abuso ;
9. Entendendo-se que os factos demonstrados pelos depoimentos das testemunhas provam um conhecimento e consentimento, pelos menos tácitos, quer da utilização dos pavimentos do quintal que integram o locado, quer, ainda, da capacidade atribuída ao sublocatário para transpor o muro que dividia as propriedades através do comprovado derrube deste;
10. O conhecimento, ainda que, reitera-se, tácito, destes elementos integradores da capacidade de resolução, formula suficiente para o decretar da violação das regras contidas nas alíneas d) e f) do art.º 64.º do RAU e, consequentemente, ser decretada a resolução do arrendamento e ordenado o despejo dos RR. do imóvel que ocupam a título de arrendamento;
11. A decisão recorrida, na parte valorada normativamente, violou o disposto nos artºs 64º nº 1, als. d) e f) do RAU e 342º nº 1 do CC;
Razão pela qual se pugna por que seja a decisão recorrida revogada e substituída por outra que decrete a resolução do arrendamento e ordene o despejo dos RR. do imóvel que ocupam a título de arrendamento.
Os RR. contra-alegaram concluindo pela improcedência da apelação.
Após os vistos legais cumpre decidir.
II. Questões a decidir
Tendo em consideração as conclusões do recurso, importará apreciar:
- a nulidade processual arguida;
- a impugnação da matéria de facto;
- se se verificam os fundamentos invocados de resolução do contrato de arrendamento referido nos autos.
III. Fundamentação
1. Nulidade processual
Segundo o Recorrente, esta nulidade decorreria de não ter sido integralmente gravada a prova produzida na audiência de julgamento, mais concretamente o depoimento da testemunha E...........
Na apreciação desta questão, importa, porém, ter em atenção que esse depoimento está realmente gravado, constando de uma das cassetes ( a 5ª) juntas aos autos.
O que se passou foi o seguinte:
- a audiência de julgamento teve várias sessões: 11.12.2002, 14.1.2003, 17.1.2003 (inspecção ao local) e 24.1.2003 (leitura da decisão de facto);
- depois da 1ª sessão, a douta mandatária do autor apresentou requerimento, em 20.12.2002, para “gravação das cassetes da audiência de julgamento, deixando para o efeito quatro cassetes, de sessenta minutos cada” – fls. 105;
- o requerimento foi deferido (despacho de fls. 108) e a cópia da gravação efectuada foi entregue a uma representante da ilustre mandatária em 10.1.2003, conforme termo de entrega de fls. 120;
Como é óbvio, nessa data, a gravação apenas incluía a prova produzida na 1ª sessão de julgamento.
Perante estes elementos, não parece que tenha sido cometida qualquer irregularidade ou omitido qualquer acto, susceptíveis de constituir nulidade (art. 201º do CPC).
Mesmo admitindo que a secretaria judicial só deveria ter entregue as cassetes depois de findo o julgamento (cfr. art. 7º do DL 39/95, de 15/2), a ilustre mandatária poderia ter-se apercebido, quando as mesmas lhe foram entregues, que a audiência (contra o que porventura supôs ao formular desde logo o requerimento) continuaria com a audição da testemunha que faltara, como veio a acontecer (numa altura em que já tinha em mão a cópia da gravação).
Assim, mesmo admitindo um menos correcto procedimento da secretaria, a irregularidade cometida – que não seria de qualquer modo a invocada falta de gravação e independentemente da influência que poderia ter no exame e decisão da causa– teria de considerar-se sanada, nos termos do art. 205º nº 1 do CPC.
Improcedem, deste modo, as conclusões 1ª a 4ª.
2. Impugnação da decisão de facto
O Recorrente sustenta que foram prestados depoimentos no sentido de que a utilização do quintal integrado no arrendado por parte do vizinho dos RR. foi levada a cabo com conhecimento e consentimento, pelo menos tácito, destes.
No fundo, impugna assim tão só a resposta negativa dada ao quesito 4º, onde se perguntava se o cultivo do terreno (quesito 1º) e o derrube do muro (quesito 2º) foram efectuados com a autorização e aquiescência dos réus.
Antes de analisarmos a questão, importará referir que uma das situações em que é admitida a alteração da decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto é a prevista no art. 712º nº 1 a), segunda parte, do CPC: ter ocorrido gravação dos depoimentos prestados e tiver sido impugnada, nos termos do art. 690ºA, a decisão com base neles proferida.
Neste caso, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados – art. 712º nº 2.
A prova, afirma Antunes Varela [RLJ 116-339], visa apenas a certeza subjectiva do julgador, não a certeza absoluta da verificação do facto; atenta a inelutável precariedade dos meios de conhecimento da realidade (especialmente dos factos pretéritos e dos factos do foro interno de cada pessoa), tem de contentar-se com certo grau de probabilidade do facto: a probabilidade bastante, em face das circunstâncias concretas da espécie, para convencer o julgador da verificação ou realidade do facto.
Por outro lado, como se afirma no Ac. da Rel. de Coimbra de 3.10.2000 [CJ XXV, 4, 27], a garantia do duplo grau de jurisdição não subverte o princípio da livre apreciação da prova pelo juiz e na formação dessa convicção não intervêm apenas factores racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação áudio ou vídeo.
O tribunal de segunda jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si.
Para apreciação da questão, procedemos a uma leitura atenta da transcrição dos depoimentos efectuada pelo recorrente e à audição do depoimento da testemunha E.........., confirmando a ideia que as próprias conclusões sugerem ao aludirem à declaração tácita dos RR.: nenhuma prova foi feita, directa e expressamente, sobre o facto constante do quesito 4º. Nem mesmo com a exaustiva instância feita à testemunha F.........., a pessoa que em melhores condições estaria de esclarecer a questão, uma vez que os factos das respostas aos quesitos 1º e 2º lhe são imputáveis.
Tal não significa, porém, que se adira inteiramente à motivação da decisão de facto nesse ponto.
Aceita-se que, como aí se afirma, o referido vizinho tenha, a partir de certa altura, passado a cultivar o terreno por sua iniciativa e sem nunca ter pedido aos RR. qualquer autorização para o efeito. Porventura com o pretexto inicial (afirmado) da necessidade de limpeza do terreno.
Contudo, não se aceita a aí admitida falta de conhecimento por parte dos RR.; é, realmente, impensável que esses actos de cultivo tenham sido executados sem esse conhecimento.
Saliente-se que essa actuação do vizinho se desenrolou ao longo de nove anos, tendo cessado quando foi proposta a presente acção; e que, embora o quintal não tenha em relação à parte urbana do prédio uma disposição normal – sendo constituído por dois patamares situados a um nível superior ao andar arrendado a que respeitam – está, em relação à casa, numa situação de proximidade que é comum a qualquer casa citadina com (um pequeno) quintal.
Neste condicionalismo, atendendo ao longo período de tempo por que perdurou a actuação do vizinho e a proximidade do quintal, pode afirmar-se que os RR. tinham de ter conhecimento dos referidos actos de cultivo, o que deve presumir-se (arts. 349º e 351º do CC). Presunção que, por idêntica razão, se estende ao facto objectivo de algumas pedras do muro terem caído.
Por outro lado, apesar de não poder afirmar-se que os RR. autorizaram o referido vizinho a cultivar o terreno, deve reconhecer-se que os RR., pelo menos, não se opuseram a tal utilização do quintal, tolerando-a, o que é corroborado pela utilização em si ao longo de tanto tempo, sem manifestação de qualquer oposição.
Assim, afigura-se-nos que a resposta dada ao quesito 4º deve ser alterada, passando a ser a seguinte:
Provado apenas que os RR. tinham conhecimento dos actos de cultivo referidos na resposta ao quesito 1º e de que algumas pedras do muro haviam caído, não se opondo àqueles actos de cultivo, tolerando-os.
3. Os factos
Os factos a considerar, tendo em conta a decisão proferida e a alteração introduzida no nº anterior, são os seguintes:
1) A propriedade do prédio urbano composto por casa para habitação de rés-do-chão e três andares, sendo o último recuado, com logradouro, sito na Rua...., nºs. ... a ..., freguesia de ....., concelho do Porto, descrito na primeira Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 001 de ..... e inscrito na matriz sob o artigo 000, encontra-se registada a favor do autor, conforme documentos de fls. 22 a 24 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
2) Por acordo celebrado em 23 de Setembro de 1963, o gozo "... do segundo andar do prédio nº ..., da Rua ....., do Porto, com direito a servir-se dos segundo e terceiro pavimentos do quintal do mesmo prédio..." foi cedido a G.........., conforme documento de fls. 9 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
3) Em virtude do falecimento do G.........., a ré mulher, sua filha, sucedeu nesse gozo, conforme documentos de fls. 10 a 12 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, pela contrapartida da renda mensal de € 21,09 (Esc. 4.228$00);
4) O segundo e terceiro pavimento do quintal mencionado em 2) foram cultivados pelo possuidor do prédio vizinho durante cerca de 9 anos, o qual deixou de fazer esse cultivo por altura da instauração da presente acção;
5) Por força da utilização de uma escada de ferro utilizada pelo vizinho referido em 4) para aceder àqueles pavimentos, parte das pedras que constituíam o muro que delimita a propriedade do autor caíram;
6) O cultivo referido em 4) ocorreu sem consentimento do autor;
7) Os RR. tinham conhecimento dos actos de cultivo referidos em 4) e de que algumas pedras do muro referido em 5) haviam caído, não se opondo àqueles actos de cultivo, tolerando-os;
8) Antes de adquirir o prédio dos autos, o autor mediava a sua venda, tendo-se deslocado às áreas interiores e exteriores do mesmo com potenciais compradores para lhes mostrar o prédio;
9) Actualmente, no local referido em 4) apenas existem plantas trepadeiras, plantas de chila e uma planta de "xuxus" já seca;
10) O muro que derrocou há mais de 10 anos é o que fica no extremo oposto ao referido em 5);
11) O quintal traseiro da habitação foi limpo;
12) Antes este quintal detinha uma vegetação composta por arbustos, ervas e plantas, que tapavam a entrada no muro referido em 5);
13) Os actos que os réus atribuem ao autor contundiram-no, por ser pessoa educada, séria, honesta, respeitada e respeitadora;
14) Com a atitude dos réus o autor sentiu-se humilhado, ultrajado, ofendido, embaraçado, inseguro, temeroso e angustiado, por se ver vilipendiado em processo judicial público e perante estranhos;
15) O autor é pessoa educada, de elevada sensibilidade;
16) As expressões e imputações dos réus transtornaram o autor.
4. Resolução do contrato de arrendamento
O Recorrente sustenta que se verificam, no caso, os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, previstos no art. 64º d) e f) do RAU.
Conforme dispõe o art. 1038º do CC são, entre outras, obrigações do locatário:
d) não fazer uma utilização imprudente da coisa locada;
f) não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar.
Por seu turno, nos termos do artigo 64° do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário: (...)
d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma;
f) Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do Código Civil.
No caso ficou provado apenas que:
- O segundo e terceiro pavimento do quintal mencionado em 2) foram cultivados pelo possuidor do prédio vizinho durante cerca de 9 anos, o qual deixou de fazer esse cultivo por altura da instauração da presente acção – 4);
- Por força da utilização de uma escada de ferro utilizada pelo vizinho referido em 4) para aceder àqueles pavimentos, parte das pedras que constituíam o muro que delimita a propriedade do autor caíram – 5);
- O cultivo referido em 4) ocorreu sem consentimento do autor – 6);
- Os RR. tinham conhecimento dos actos de cultivo referidos e de que algumas pedras do aludido muro haviam caído, não se opondo àqueles actos de cultivo, tolerando-os – 7).
De entre os contratos referidos nas citadas disposições – subarrendamento, comodato ou empréstimo e cessão da posição contratual – a situação descrita apenas pode aproximar-se do comodato.
Segundo o art. 1129º do CC, comodato é o contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que sirva dela, com a obrigação de a restituir.
A este respeito, afirma Pais de Sousa [Extinção do Arrendamento Urbano, 2ª ed., 263] que, não se demitindo o locatário do direito ao uso e fruição da coisa locada, não há empréstimo se ele autorizar a ocupação do arrendado, por outrem, a título precário.
Com efeito, é pacífico o entendimento de que não há cedência ilícita quando não há demissão ou renúncia, total ou parcial, ao uso e fruição do arrendado por parte do arrendatário [Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª ed., 135].
Como tem sido afirmado reiteradamente, só existe cedência do gozo da coisa locada quando há, por parte do arrendatário, uma demissão do gozo da coisa em benefício de terceiro e não quando apenas ocorre uma simples permissão de utilização precária, desacompanhada de qualquer ideia de transferência do gozo do locado.
Ou seja, para que se verifique uma situação de violação da obrigação estabelecida na al. f) do art. 1038º do CC, importa que o locatário se vincule juridicamente a facultar a outrem o uso e fruição do local arrendado. Não existe um tal vínculo, quando apenas existe uma autorização precária, e a todo o tempo revogável, de utilização do locado [Cfr. Acs. da Rel. de Lisboa de 9.10.79, BMJ 294-391 e de 23.6.94, CJ XIX, 3, 138, da Rel. do Porto de 30.10.80, BMJ 300-448, da Rel. de Coimbra de 28.1.92, BMJ 416-716 e de 14.10.92, BMJ 420-655 e da Rel. de Évora de 21.1.93, BMJ 423-620].
No caso, apenas se provou que os RR. não se opuseram ao cultivo do quintal por parte do vizinho, tolerando essa utilização.
Esta posição passiva dos RR. é compatível com uma autorização ou consentimento tácitos em tal utilização (como o Recorrente pretende), mas não satisfaz a (exigível) vinculação em facultar ao vizinho o uso e fruição do arrendado. Os RR. não se demitiram desse direito de gozo de arrendatários, apenas não impedindo, tolerando, a utilização pelo vizinho, utilização que não assenta em qualquer título, sendo necessariamente precária.
Daí não resultou, com efeito, qualquer obrigação para os RR, nem qualquer direito para o vizinho, podendo aqueles pôr termo à situação quando bem entendessem. Como veio a acontecer (sem, aliás, se provar que o tenha sido por iniciativa dos RR.), tendo a utilização cessado sem gerar qualquer conflito por parte daquele vizinho.
No que respeita ao muro a situação parece ainda mais clara: o derrube ocorreu no circunstancialismo referido na resposta ao quesito 2º, e, desse facto, apenas se provou que os RR. tinham conhecimento de que algumas pedras do muro haviam caído.
De qualquer modo, como parece manifesto, essa situação nunca seria susceptível de consubstanciar a causa de resolução prevista no art. 64º nº 1 d) do RAU: não é imputável aos RR. e não pode ser considerada uma alteração substancial da fisionomia essencial do prédio ou uma deterioração considerável deste.
Em suma, não se verifica qualquer dos fundamentos resolução invocados pelo autor.
Daí que as demais conclusões do recurso devam improceder.
IV. Decisão
Em face do exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 17 de Junho de 2004
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo