Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1951/12.5TBVNG.P1 |  |
VALOR BASE DA VENDA
Relator: Fernando Baptista
Adjuntos:
Des. Ataíde das Neves
Des. Amaral Ferreira
I. RELATÓRIO:
Acordam na Secção Cível do tribunal da Relação do Porto
B…, Lda, S.A., instaurou na Instância Central - 1ª Secção de Execução – da Comarca do Porto, contra C… e D…, melhor identificadas nos autos, Execução Comum (Agente de Execução) para pagamento de quantia certa, dando à execução a sentença proferida na Acção de Processo Ordinário que a ora Exequente instaurara contra as aludidas Executadas, com cópia certificada a fls. 8 a 10 verso destes autos, na qual foram condenadas as ali Rés a pagar à ali Autora a quantia de € 21.452,38 e juros de mora.
Na aludida execução foi penhorada a fracção predial melhor identificada a fls. 15.
O processo executivo seguiu seus trâmites, designadamente com citação dos credores para eventual reclamação de créditos.
Demonstrado nos autos o falecimento da executada C…, foi suspensa a instância nos termos do despacho de fls. 30, tendo posteriormente a exequente desistido da instância relativamente à mesma executada, desistência que foi julgada válida por despacho com cópia a fls. 41, com as legais consequências.
Por despacho de 09.01.2014 foi designado o dia 12.03.2014 para “abertura de propostas em carta fechada”.
No dia designado, a Srª Juíza que presidia à diligência de “abertura de propostas”, porque não foi apresentada qualquer proposta para a compra do imóvel penhorado, “nos termos do disposto na al. d) do artigo 832º e nº 2 do artigo 833º, ambos do CPC” determinou se procedesse à “venda por negociação particular, a realizar pelo agente de execução, caso as partes não designem mediador oficial, nos dez dias após notificação, nos termos do artigo 833º, nº3 do CPC” (cfr. fls. 43).
Por requerimento de 09.12.2014, do Agente de Execução, dirigido ao Juiz do processo (cfr. fls. 44), informa-se que na venda por negociação particular, levada a efeito por mediadora oficial, apenas se conseguiu uma única proposta para aquisição do imóvel, no valor de € 35,000,00, e outrossim que, notificados da aludida proposta o Exequente, Executada e credor reclamante, apenas a executada se pronunciou desfavoravelmente.
Mais requer ali o Agente de Execução que, “uma vez que o preço oferecido é inferior a 85% do valor base inicialmente fixado para a venda por propostas em carta fechada, caso em que é entendimento de muitos tribunais ser necessária autorização judicial para a aceitação da proposta”, o Sr. Juiz “se digne autorizar a venda da fracção penhorada pelo preço oferecido – 35.000,00 €”.
Sobre o aludido requerimento de fls. 44 recaiu o despacho de 24.03.2015, com cópia a fls. 61, nos seguintes termos:
«Fls. 44:
Estamos em sede de negociação particular e não na modalidade da abertura de propostas pelo que o valor mínimo fixado é apenas um valor de referência, não sendo aplicável a regra prevista no art. 816º, nº 2, do CPC. Acresce que a proposta foi oferecida por um terceiro e não pela exequente ou credor reclamante.
Assim sendo, não se vislumbram obstáculos legais à aceitação dessa proposta, cumprido que foi o contraditório às partes nestes autos pelo Sr. AE.
Nessa conformidade, e dado que a decisão quanto à venda compete ao Sr. AE deverá o mesmo tomar essa decisão, não havendo lugar a qualquer autorização judicial.
Not.».
Notificado deste despacho de 24.03.2015, o Sr. Agente de Execução proferiu decisão a 25.03.2015, na qual decidiu aceitar a supra referida proposta de aquisição da fracção por 35.00,00 € (cfr. fls. 63).
Inconformada com esta decisão de venda proferida pelo Sr. Agente de Execução e do despacho do Sr. Juiz de 24.04.2015, dela recorreu a Executada D…[1], apresentando alegações que remata com as seguintes
«CONCLUSÕES:
A) Frustrando-se a venda por proposta em carta fechada, por ausência de propostas, a venda realizar-se-á por negociação particular.
B) A fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda, conforme dispõe o art° 812° do CPC.
C) O valor base fixado na decisão de venda judicial apenas pode ser reduzido para o limite de 85% do valor base em duas situações: quando a venda se faz por proposta em carta fechada (art° 816° n° 2) e por decisão unânime de exequente, e executado
D) Nos termos do disposto no artigo 799° n° 3, o requerente de adjudicação deve indicar o preço que oferece, não podendo a oferta ser inferior ao valor que alude o artigo 816° n° 2 CPC.
E) Em todas as outras situações da venda por negociação particular os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda.
F) Se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior.
G) Cabe, pois, apreciar se a proposta apresentada para a aquisição do imóvel penhorado deveria ter sido aceite, ou não.
H) Ora, conforme resulta dos autos, o valor base fixado para a venda foi de € 71.279,62, sendo aceite a proposta de melhor preço acima do valor de € 60.587,68, que representa 85% do valor base.
I) O valor oferecido pelo proponente foi de € 35.000,00, corresponde a um valor inferior em € 36.279,62 relativamente ao valor base, e em € 25.587,68 relativamente ao valor mínimo (85%).
J) Desconhece-se, pois não consta qualquer informação nos autos, quais as diligências que o Sr. Agente de Execução levou a efeito para encontrar o melhor preço, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado na zona, e outros elementos pertinentes, que permitam aceitar o valor oferecido.
K) O valor proposto, e decidido pelo Sr. AE não assegura a defesa dos interesses da executada, nem de eventuais credores.
L) Ora, a fracção autónoma penhorada trata-se da habitação da executada.
M) A venda da habitação da executada, por um valor bastante inferior ao valor base e ao valor mínimo é injustificado e ilegal.
N)A celeridade processual na venda não justifica a venda de habitação a qualquer custo.
0) O direito à habitação constitucionalmente consagrado no artigo 65° CRP, não se encontra assegurado com a venda da fracção / habitação da executada por preço inferior aos valores mínimos e de mercado.
P) Beneficiando, assim, injustificadamente o proponente à custa do empobrecimento da executada.
Q) A venda da fracção autónoma penhorada por preço inferior em 49% do valor base, e de mercado, faz com que o proponente enriqueça injustificadamente à custa do empobrecido, aqui executada.
R) Assim, salvo o devido respeito, não foram pelo tribunal a quo ponderadas as circunstâncias do caso em apreço.
S) Não deverá a Justiça permitir a desigualdade entre as partes.
T) A alienação da fracção autónoma penhorada, habitação da executada, deverá conciliar os interesses de ambas as partes, e não apenas os direitos creditórios da exequente e credor reclamante.
U) A fracção penhorada não deve ser vendida por valor inferior a 85% do valor base, sem autorização judicial.
V) Entende-se também que os autos não habilitam desde já conferir autorização para a aceitação do valor proposto, devendo o Sr. Agente de Execução proceder às diligências necessárias para, tendo em atenção o valor de mercado do imóvel, tentar encontrar melhor oferta para a sua venda.
NESTES TERMOS e nos melhores de direito que V. Exª doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a decisão de venda da fracção penhoradas nos autos, pelo preço de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros), e em consequência ordenando-se o prosseguimento das diligências de venda do bem penhorado por negociação particular, pelo valor mínimo de 85% do valor base.».
Foram colhidos os vistos legais.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
II.1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
- O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 635º, nº4 e 639º, do C. P. Civil);
- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
as questões suscitadas na apelação são:
● Se, frustrada a venda por proposta em carta fechada (onde se fixou o valor base da venda), por ausência de propostas, na subsequente venda por negociação particular é (também) obrigatória a fixação do valor base desta venda e se tal venda não pode ocorrer por valor inferior a esse valor base fixado na decisão sobre a venda, salvo autorização judicial ou acordo de todos os interessados, para o efeito.
● Se a venda por negociação particular por valor inferior ao valor base, e de mercado, da habitação da executada viola o direito à habitação constitucionalmente garantido.
II.2. OS FACTOS:
- A factualidade já supra descrita
- A fracção autónoma penhorada, inscrita na matriz sob o artº 9747º-V (anterior 7475º) apresentava um valor patrimonial de € 71.279,62, determinado em avaliação de 2008/12/17.
- Sendo, deste modo, o valor base da venda decidido pelo Sr. Agente de Execução de € 71.279,62,
Assim tendo decidido o Sr. Agente de Execução proceder à venda do mesmo imóvel por meio de propostas em carta fechada, com o valor a anunciar de 85% do valor base, o que perfaz € 60.587,67.
III. O DIREITO:
Vejamos, então, as questões suscitadas no recurso.
● Primeira questão: frustrada que foi a venda por proposta em carta fechada, por ausência de propostas, e tendo-se seguido a venda por negociação particular, tinha nesta de ser fixado (tal como naquela) o valor base da venda? E a venda não podia, então, ter lugar por valor inferior a esse valor base fixado na decisão sobre a venda, a não ser que houvesse autorização judicial ou acordo de todos os interessados, para o efeito?
Vejamos.
A venda pode revestir qualquer das modalidades previstas no artº 811º do CPC – designadamente,.... venda por propostas em carta fechada e venda por negociação particular.
Havendo acordo entre exequente, executado e credor reclamante com garantia sobre o bem a vender, a venda far-se-á nos termos que acordarem (artº 812º/1 CPC).
Assim, a venda nos autos teve, inicialmente, lugar por proposta em carta fechada.
Nessa venda, deve fixar-se o valor base do bem a vender, sendo certo que, tratando-se de bem imóvel, o respectivo valor base corresponde ao maior dos valores previstos nas als. do nº 3 do cit. artº 812º.
Na venda inicialmente acordada nos autos (propostas em carta fechada), foi respeitada a previsão legal, fixando-se o valor base nos sobreditos termos.
Porém, não apareceu qualquer proposta. E – dentro dos seus poderes –, o magistrado judicial que presidiu à diligência ordenou se procedesse a venda por negociação particular.
Acontece, porém, que o preço oferecido na única proposta apresentada para aquisição do bem era inferior a 85% do valor base inicialmente fixado para a venda por propostas em carta fechada, razão pela qual entendeu o Sr. Agente de Execução submeter a autorização de venda por esse valor ao Sr. juiz.
Porém, o Sr. juiz entendeu que não havia necessidade de tal autorização, uma vez que foi cumprido o contraditório e a seu ver a decisão quanto à venda na modalidade ora em referência (negociação particular) competia ao Sr. Agente de Execução.
Sustentou-se, como vimos, no despacho do Sr. juiz: “o valor mínimo fixado é apenas um valor de referência, não sendo aplicável a regra prevista no art. 816º, nº 2, do CPC. Acresce que a proposta foi oferecida por um terceiro e não pela exequente ou credor reclamante”.
Em parte tem razão o Sr. Juiz.
Mas apenas...em parte, como se verá (não o tem quando decide que não há lugar, in casu, a qualquer autorização judicial para a venda pelo valor apresentado na única proposta havida).
Vejamos.
Efectivamente, no artº 816º do CPC – respeitante à venda por proposta em carta fechada e precisamente com a epígrafe “valor base e competência” –, teve-se o cuidado de, expressamente, se consignar que o valor base a anunciar para a venda era igual a 85% do valor base dos bens (valor base esse determinado nos termos do citado artº 812º /3 do CPC).
Essa regra vale, obviamente, para essa modalidade de venda. Por isso o legislador o referiu ali expressamente.
O nº 3 do artº 821º CPC diz que “Não são aceites as propostas de valor inferior ao previsto no n.º 2 do artigo 816.º, salvo se o exequente, o executado e todos os credores com garantia real sobre os bens a vender acordarem na sua aceitação.”.
Daí que se tenha avançado para outra modalidade de venda – a venda por negociação particular, em conformidade com o estatuído no nº 2 do artº 822º CPC.
O que questiona, então, é, desde logo, se nesta segunda modalidade da venda – que se seguiu à venda por propostas em carta fechada – tinha de fixar-se um preço mínimo para a venda do imóvel.
Cremos que deve, de facto, indicar-se esse valor base. É o que parece resultar do artº 812º CPC, na medida em que o mesmo se insere na “subsecção VI – Venda”, nas “Disposições Gerais”.
A fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda pois o artº 812º do CPC (anterior 886º-A) insere-se nas disposições gerais da venda, apenas se exceptuando os casos das alíneas a) e b) do artº 832º (quando o exequente ou executado propõem um comprador ou um preço que é aceite, respectivamente pelo executado e pelo exequente e demais credores).
Prevê a lei a redução do valor base dos bens para o limite de 85% desse valor em duas outras situações: como vimos já, quando a venda se faz por proposta em carta fechada (artº 816º nº 2); e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados (artº 799º nº 3 do CPC).
Assim, numa primeira apreciação da letra da lei, somos tentados a crer que na venda por negociação particular (e bem assim na venda efectuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só poderão ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda.
Não vemos, porém, que a lei impeça o juiz de, frustrada a venda por propostas em carta fechada, fixar o valor mínimo da venda a levar a efeito por negociação particular abaixo daquele valor base do bem que a lei estipula para a venda por propostas em carta fechada.
Dizemos mais: tal venda por valor inferior àquele, para se poder concretizar, deve ter o “aval” ou autorização do juiz.
Ou seja: não só não vemos obstáculo a que se fixe esse valor inferior, como cremos mesmo que a venda não pode ter lugar por valor inferior aos 85% a que se refere o artº 816º/2 CPC sem que o juiz dê expressa autorização para tal. É que só desta forma se logrará garantir a defesa dos interesses de todos os interessados, designadamente dos executados e demais credores.
No entanto, para que esse interesse de todos os interessados – em particular dos executados – possa ser efectivado ou protegido na negociação particular, após frustração da venda por propostas em carta fechada por o valor base não ter sido atingido, parece seguro que, não apenas não deve rejeitar-se in limine a proposta apresentada, como, ao invés, deve ser ponderada a sua aceitação de forma casuística, tendo em conta, designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a forma como a conjuntura económica evolui, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado na zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da possível aceitação da(s) oferta(s) havidas.
Neste sentido, vejam-se as palavras de LEBRE DE FREITAS: “se o valor base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução corresponde ao valor do mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente da execução é encarregado da venda (…) lhe coubesse baixar o valor base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder (…) de autorizar a venda por preço inferior ao valor base”[3] – poder e....dever, acrescentamos nós, quando tal se justifique!
Não vemos qualquer interesse em trazer aqui à colação o artº 799º CPC (como faz a Apelante), na medida em que este normativo vale para a “adjudicação” (que aqui não está em causa) – que é um dos modos de pagamento a par do produto da venda, previstos no artº 795º do CPC.
Em causa, apenas e só, está a consideração de uma proposta de compra do imóvel penhorado em sede de negociação particular.
***
Isto posto, temos que não só não há nos autos qualquer acordo expresso da executada à proposta de aquisição do bem, como há até a sua oposição frontal à aludida proposta de venda pelo valor que foi apresentado (de 35.000,00 euros – portanto, por preço (bem) inferior ao supra referido valor base da venda). E sendo assim, é claro que não podia deixar de ser apreciada e autorizada tal proposta de venda pelo Sr. Juiz, na ponderação dos acima aludidos factores ou outros que entenda relevantes, solicitando, para o efeito, designadamente, ao Sr. Agente de Execução que colha os pertinentes elementos/informações.Razão tem a Apelante/Executada quando refere desconhecer, “por não resultar dos autos qualquer informação, que diligências o Sr. Agente de Execução levou a efeito para encontrar o melhor preço, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado na zona do imóvel, entre outros, que possam permitir aceitar o valor oferecido”. Valor esse oferecido pelo proponente que, obviamente, não parece assegurar a defesa dos interesses da executada e nem dos eventuais credores.
Assim procede a primeira questão – o que torna despida de qualquer interesse a apreciação da segunda questão suscitada – , impondo-se a revogação da decisão de venda do bem imóvel, pelo preço de 35.000,00, devendo o Sr. Juiz emitir apreciação e pronúncia sobre a proposta (ou outras propostas) de venda apresentada, mas só após o Sr. Agente de Execução proceder às diligencias julgadas necessárias no fito de, tendo em atenção o valor de mercado do imóvel (e demais factores supra referidos), procurar encontrar melhor oferta para a sua venda.
V. DECISÃO:
Termos em que acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente a apelação, revogando-se o despacho recorrido, devendo o Sr. Juiz proferir decisão a autorizar, ou não, a venda por negociação particular, nos termos da proposta apresentada nos autos, após levar a efeito as diligências jugadas pertinentes, nos termos supra explicitados.
Custas a fixar a final.
Porto, 24 de Setembro de 2015
Fernando Baptista
Ataíde das Neves
Amaral Ferreira
____________
[1] Recurso inicialmente não admitido, por se julgar extemporâneo, mas que a Relação acabou por admitir, em sede de reclamação do respectivo despacho (ut artº 643º do CPC).
[2] Cfr., neste sentido, v.g., Acs. RE de 26.02.2015 (BERNARDO DOMINGOS), RE de 15.01.2015 (ALEXANDRA MOURA SANTOS), RL de 25.09.2014 (CARLA MENDES), proc. nº 512/09.0TCNT-A.L1-8 e da mesma Relação de 6/11/2013, proc. nº 30888/09.3T2SNT.L1-8, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
[3] C.P.C. Anotado”, Vol. III, p. 602.