Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1731/05.4TBMCN.P1 |  |
ARGUIÇÃO DE NULIDADES
CONHECIMENTO OFICIOSO
(apelação)
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Relator: Pinto dos Santos
Adjuntos: Des. Ramos Lopes
Des. Henrique Araújo
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Acordam nesta secção cível do Tribunal da Relação do Porto:1. Relatório:
B… e mulher C… instauraram a presente acção declarativa constitutiva, sob a forma ordinária, contra D…, E… e F… (todos residentes em …, Marco de Canaveses, à excepção do 1º réu que reside na freguesia de …, nesta cidade do Porto), pedindo, no essencial, que lhes seja reconhecido o direito de preferência na compra e venda do prédio rústico que os 1º e 2º réus (na qualidade de vendedores) celebraram com a 3ª ré (adquirente) – prédio que identificam na p. i. - e que esta seja substituída nesse contrato por eles, autores.
Fundamentaram a sua pretensão no facto de serem arrendatários rurais do aludido prédio desde 01/11/1974, beneficiando, por isso, de direito de preferência na respectiva alienação, que não lhes foi dado conhecimento do projecto de venda do imóvel, nem dele tiveram notícia, tendo, ainda, acrescentado não lhes ser possível juntar documento escrito que titule o contrato de arrendamento rural por os réus se terem negado a reduzi-lo a tal forma quando para isso foram por eles, demandantes, interpelados através de cartas registadas que lhes dirigiram.
Os réus, devidamente citados, contestaram a acção negando que os autores sejam arrendatários do prédio sobre o qual pretendem exercer direito de preferência e acrescentaram, ainda, que o mesmo esteve há venda durante vários anos, com conhecimento daqueles, que eles não o compraram porque não quiseram, que a 3ª ré não o adquiriu para fins agrícolas, mas sim para nela vir a construir um edifício, quando para isso tiver oportunidade e que os autores também não pretendem o imóvel para fins agrícolas, mas para nele levarem a efeito uma construção.
Pugnaram, por isso, pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Registada a acção e realizada a audiência preliminar, foi proferido despacho saneador e foram seleccionados os factos assentes e os controvertidos, estes formando a base instrutória, tendo havido reclamação dos réus.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com produção de prova, tendo, no final da mesma, sido proferido despacho de resposta aos quesitos da base instrutória pela forma constante de fls. 158 a 168.
Foi depois proferida douta sentença (fls. 172 a 203) que, na parcial procedência da acção, decidiu assim:
“a) Condeno os réus D…, E… e F… a reconhecerem o direito de arrendamento rural dos autores, B… e C… sobre o prédio rústico denominado «…», sito no …, em …, Marco de Canavezes, registado na Conservatória do Registo Predial do Marco de Canavezes sob a ficha 2904 e inscrito na matriz sob o art. 497, com as cláusulas que se encontram descritas no artigo 2º da petição inicial;
b) Substituo a terceira ré, F…, pelos autores, B… e C…, passando estes a ocupar a posição contratual que por ela é ocupada no contrato de compra e venda que tem por objecto a «…», outorgado pelos réus mediante escritura pública celebrada no Cartório Notarial do Marco de Canavezes no dia 22 de Julho de 2005, autorizando a que a 3ª ré, F…, após trânsito da presente sentença proceda ao levantamento da quantia de 50.000,00 Euros (cinquenta mil euros), correspondente ao preço que pagou aos 1º e 2º réus pela compra do prédio preferendo, depositada à ordem dos presentes autos;
c) Absolvo os réus do demais pedido.
Custas por autores e réus na proporção do respectivo decaimento, que se fixa em 1/3 para os autores e em 2/3 para os réus. (…)”.
Inconformados com o sentenciado, interpuseram os réus o recurso de apelação em apreço (admitido com efeito meramente devolutivo), culminando a respectiva motivação com as seguintes conclusões:
“1) Os autores apenas notificaram D… e E…, em nome individual, para a redução a escrito do alegado contrato de arrendamento rural;
2) Contudo, e como resulta da prova documental dos autos, dona e senhoria seria a herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de seu pai G…;
3) Mesmo assim, o contrato proposto seria nulo por não concretizar a renda devida;
4) Consumada a venda do imóvel por escritura pública, o titular anterior do prédio – a herança ou os herdeiros – carecem de legitimidade para a outorga de qualquer contrato de arrendamento;
5) Os autores, e como consta da aliás douta sentença, nada alegaram quanto a qualquer notificação para redução a escrito do contrato de arrendamento rural quanto à então compradora, senhoria e dona, F…, ora apelante;
6) Falta, pois, o pressuposto exigido pelo artigo 35º, nº 5 do Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro, persistindo o seu não cumprimento, com a consequência de acarretar a extinção da instância;
7) Os autores invocam o seu direito em consequência simultânea ou sequencial da declaração judicial da ineficácia da escritura de compra e venda documentada nos autos;
8) O direito de preferência resultaria de tal ineficácia, tese que o Tribunal «a quo» não acolheu porque não considerou existir qualquer ineficácia na transacção efectuada;
9) Apesar disso declarou substituir a ré F… pelos autores na posição contratual que por ela é ocupada enquanto compradora do prédio preferendo;
10) O direito de preferência e o respectivo exercício assentam, necessariamente, numa compra e venda válida e eficaz, atenta a sua natureza de direito real de aquisição;
11) A petição inicial mantém-se inepta por serem incompatíveis os pedidos formulados na alínea B) de fls. 7, vício invocável a todo o tempo, que acarreta a nulidade do processo e a improcedência da acção;
12) O Tribunal «a quo» valorou erradamente a matéria de facto apurada e não interpretou, nem aplicou correctamente, o respectivo direito;
13) Violou a aliás douta sentença o disposto nos arts. 35º, nº 5 e 28º do Decreto-Lei nº 385/88, de 25 de Outubro, 193º, nºs 1 e 2, al. c) e 668º, nº 1, al. c) do Código de Processo Civil.
Pelo exposto, (…), revogando a aliás douta sentença e absolvendo os réus da instância ou do pedido, farão, como sempre, inteira Justiça”.
Os autores responderam pugnando, nas conclusões da sua motivação, pela confirmação da sentença recorrida e pela improcedência da apelação.
Foram colhidos os vistos legais.
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2. Questões a apreciar e decidir:Sabendo-se que o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes (art. 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC, na redacção aqui aplicável, anterior às alterações introduzidas pelo DL 303/2007, de 24/08, por a acção ter sido intentada antes de 01/01/2008) e que este Tribunal não pode conhecer de matéria nelas não incluída, a não ser em situações excepcionais que aqui não ocorrem, as questões que importa apreciar e decidir são as seguintes:
I – Se a redução a escrito do contrato de arrendamento rural em questão devia ter sido solicitada à herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de G…, progenitor dos 1º e 2º réus [conclusões 1 e 2 das alegações];
II – Se tal contrato de arrendamento rural é nulo por falta de concretização da renda devida [conclusão 3];
III – Se os autores deviam ter interpelado a 3ª ré, e não os 1º e 2º réus, para que aquele contrato de arrendamento fosse reduzido a escrito, por, à data da interpelação, já ter sido celebrado o contrato de compra e venda entre os demandados [conclusões 4 a 6]
IV – Se os autores formularam pedidos substancialmente incompatíveis, geradores de ineptidão da petição inicial e se deve ser anulado todo o processado [conclusões 7 e segs.].
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3. Factos provados:Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos (que as partes não impugnam):
A) A 1 de Novembro de 1974, os autores celebraram verbalmente um contrato de arrendamento rural em que, à data, G… era o senhorio.
B) O referido contrato regeu-se ao longo de 31 anos pelas seguintes cláusulas, estipuladas ab initio:
a) o objecto do arrendamento rural é o “…”, sito no …, Marco de Canavezes; este prédio está registado na Conservatória do Registo Predial de Marco de Canavezes na ficha 2904 e inscrito na matriz sob o art. 497.
b) o prédio arrendado destinava-se à exploração agrícola, sendo que no “…” cultivavam-se várias culturas, nomeadamente batatas, vinho, feijão, cebola, etc.
c) o prazo do arrendamento é de sete anos, renovável por períodos sucessivos de um ano, enquanto não for denunciado por qualquer das partes, com antecipação legal e teve o seu início em Novembro de 1974.
d) a renda anual é paga em géneros correspondentes às culturas que colhiam, sendo que metade das colheitas eram entregues aos senhorios, depositando os inquilinos esses géneros na loja dos mesmos, que se localiza no prédio contíguo ao “…”.
C) O prédio arrendado, desde sempre, foi utilizado para a exploração agrícola, sendo que no “…” cultivam-se várias culturas, nomeadamente batatas, vinho, feijão, cebola, etc..
D) Desde sempre amanharam a terra do “…” sem qualquer oposição, à vista de todos, pagando em contrapartida do gozo a renda anual, em géneros correspondentes às culturas que colhiam, sendo que metade das colheitas eram entregues aos senhorios, depositando os inquilinos esses géneros na loja dos mesmos, que se localiza no prédio contíguo ao “…”.
E) Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial do Marco de Canavezes, no dia 22 de Julho de 2005, o primeiro e segundo réus venderam à terceira ré a denominada “…”.
F) Pelo preço de 50.000,00 Euros.
G) Mediante a celebração do contrato verbal identificado em A) e B) e nas condições aí referidas, G…, além do denominado “…”, cedeu aos autores, conjuntamente com aquele, o gozo temporário da denominada “…” – resposta ao ponto 1º da base instrutória.
H) Em data não apurada, mas posterior a 22/07/2005, na sequência de terem ouvido rumores de que a … de que eram arrendatários, havia sido vendida, e de um incidente ocorrido em Agosto/Setembro de 2005 entre os Autores e o marido da 3ª ré a propósito do corte de árvores que o último levou a efeito naquela bouça, os autores encetaram diligências no sentido de reduzirem a escrito o contrato verbal identificado em A) e B), o qual tinha por objecto aquela bouça e o “…” – resposta ao ponto 3º da base instrutória.
I) Os Autores notificaram os senhorios D… e E…, por cartas registadas em 04 de Novembro de 2005, juntas aos autos a fls. 9 e 12, para reduzirem a escrito o contrato de arrendamento identificado em A) e B) tendo por objecto o “…” e a “…”, tendo enviado ao D… a minuta do contrato que se encontra junta aos autos a fls. 10 e 11 para que este o assinasse e devolvesse – resposta ao ponto 4º da base instrutória.
J) Por escrito de fls. 16, D… negou a existência do contrato de arrendamento relativo à “…”, tendo-se recusado a assinar a minuta do contrato que lhe foi enviada pelos autores – resposta ao ponto 5º da base instrutória.
K) Em data não apurada, mas posterior a 22/07/2005 e o mais tardar em Agosto/Setembro de 2005, os autores tomaram conhecimento que a “…” tinha sido vendida à terceira Ré – resposta ao ponto 6º da base instrutória.
L) Os 1º e 2º réus não comunicaram aos autores qualquer projecto de venda da … e estes não conheciam as condições em que aqueles a venderam à 3ª Ré – resposta ao ponto 7º da base instrutória.
M) Os autores só vieram a tomar conhecimento dessas condições de venda da … à 3ª ré à posteriori – resposta ao ponto 8º da base instrutória.
M) Em Agosto/Setembro de 2005, o marido da 3ª ré e um funcionário deste, a mando do primeiro, procederam ao corte de árvores na referida … – resposta ao ponto 9º da base instrutória.
N) Os factos relatados infra em O, P, Q e R foram desde a celebração do acordo identificado em A) e B) sempre exercidos pelos autores à vista de todos os que passavam pela …, de vizinhos e proprietários de prédios confinantes daquela bouça, bem como da 3ª ré, que viam os autores a cuidarem da bouça – resposta ao ponto 11º da base instrutória.
O) Desde a celebração do contrato identificado em A) e B), os autores amanhavam a dita bouça, de lá extraindo e retirando mato, limpando-a frequentemente e ocasionalmente nela pensavam ovelhas – resposta ao ponto 12º da base instrutória.
P) Os autores desde a celebração do contrato identificado em A) e B) sempre utilizaram a “…” para a apanha da lenha, do mato nela produzido para estrumar o “…” e, ocasionalmente, para nela pensar o gado – resposta ao ponto 13º da base instrutória.
Q) Sem qualquer oposição de quem quer que seja, o que sucedeu por mais de trinta anos consecutivos – resposta ao ponto 14º da base instrutória.
R) Os autores actuaram da forma descrita sobre a “…” na convicção de lhes assistir esse direito por via do acordo identificado em A) e B), com exclusão de qualquer outra pessoa, de forma ininterrupta e assumindo sempre perante terceiros serem arrendatários daquela bouça – resposta ao ponto 15º da base instrutória.
S) A … situa-se a cerca de 1 Km de distância do … – resposta ao ponto 17º da base instrutória.
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4. Apreciação jurídica:I – Se a redução a escrito do contrato de arrendamento rural em questão devia ter sido solicitada à herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de G…, progenitor dos 1º e 2º réus.
Com o objectivo de demonstrarem que os autores, ora apelados, não podiam ter-lhes imputado a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento rural em que fundaram o seu direito de preferência, os apelantes começam por sustentar que a interpelação para aquele efeito devia ter sido dirigida à herança ilíquida e indivisa aberta por óbito do progenitor dos dois primeiros demandados, G….
Não está aqui em discussão a natureza do contrato em que os autores-apelados estribaram a pretensão que formularam nos autos – trata-se, inequivocamente, de um contrato de arrendamento rural e como tal foi qualificado, com concordância das partes, na sentença recorrida -, nem se o mesmo lhes conferia (em abstracto, pelo menos) o direito de preferência que visaram exercitar com a propositura desta acção.
Lendo a contestação que os ora apelantes apresentaram nos autos, constante de fls. 56 a 65, facilmente se constata que a questão em apreço não foi ali invocada e só agora, em sede recursória, foi trazida ao processo.
Trata-se, por isso, de «questão nova» invocada apenas nas alegações do recurso.
Os recursos ordinários – de que a apelação é exemplo – destinam-se “a permitir que um tribunal hierarquicamente superior proceda à reponderação da decisão recorrida”, encontrando-se a demanda de tal tribunal “circunscrita às questões que tenham sido submetidas ao tribunal de categoria inferior” [assim, Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil – Novo Regime”, 2008, pgs. 25, 94 e 95; idem, Castro Mendes, in “Direito Processual Civil – Recursos”, 1980, pgs. 27-28]. Significa isto que, em princípio, não podem ser colocadas «questões novas» ao tribunal superior.
Esta regra comporta, no entanto, excepções, reportando-se a principal às questões de conhecimento oficioso. Quanto a estas, ainda que não tenham sido colocadas nem apreciadas no tribunal recorrido, as partes podem suscitá-las em sede de recurso, cabendo, então, ao tribunal hierarquicamente superior apreciá-las pela primeira vez [Autores, obras e locais citados; ainda, Acórdãos do STJ de 01/10/2002, in CJ-STJ ano X, 3, 65 e de 29/04/98, in BMJ 476/401].
A questão ora trazida aos autos não se reconduz, contudo, a tal excepção, pois não se reporta a questão de conhecimento oficioso – não diz respeito a nenhum pressuposto processual, nem determina a nulidade de qualquer negócio, contrato ou declaração negocial.
Bastaria esta constatação para, sem se tomar conhecimento da questão, julgarmos a apelação improcedente neste segmento.
Não ficaremos, no entanto, por esta solução formal, já que a pretensão dos apelantes também falece materialmente.
Com efeito, ainda que se pudesse conhecer da questão em referência, sempre se concluiria pela sua improcedência; não tanto por não ter ficado provado que à data em que os autores interpelaram os apelantes (04/11/2005) a herança aberta por óbito do progenitor dos dois primeiros réus [que foi quem deu de arrendamento rural os dois prédios a que aludem os factos provados] ainda estivesse indivisa e impartilhada [prova que competia ao apelantes fazer, nos termos do nº 2 do art. 342º do CCiv.], mas, principalmente, porque resulta dos autos que o prédio que é objecto de direito de preferência por parte dos demandantes estava então registado (na competente CRP) em nome dos 1º e 2º réus, aqui recorrentes, conforme consta da certidão do registo predial junta a fls. 111-112, onde, sob a inscrição G-Ap. 7, de 2005/05/18, se vê registada a favor de ambos, sem determinação de parte ou direito, a aquisição da dita «…». E desta inscrição registral e da presunção estabelecida no art. 7º do CRegPred [que não foi posta em causa pelas partes] decorre que eram eles os comproprietários do prédio à data em que foram interpelados para reduzir o contrato de arrendamento a escrito, tendo sido certamente por isso que na escritura de compra e venda do mesmo imóvel que celebraram com a 3ª ré, em 22/07/2005, junta a fls. 18-20, os mesmos actuaram em nome próprio [o 1º réu agiu também como procurador do 2º réu] e não na qualidade de herdeiros do seu falecido pai e/ou de representantes da respectiva herança ilíquida e indivisa.
Mas mesmo que a herança aberta por óbito de G… estivesse, à data, indivisa, nada haveria a apontar à interpelação feita pelos apelados com vista à redução a escrito do contrato de arrendamento rural de que eram titulares; por um lado, porque não tinham que ser eles a «adivinhar» se tal herança já estava ou não partilhada e, por outro, porque a interpelação foi feita a quem tinha que o ser, ou seja, aos únicos [pelo menos é o que decorre dos autos] representantes da herança, a quem, em conjunto, competia o exercício dos direitos a ela relativos, em conformidade com o estabelecido no art. 2091º nº 1 do CCiv. [sendo certo que não estaria em causa acto susceptível de integrar a previsão do art. 2078º ou dos artigos anteriores àquele].
Há, assim, que julgar improcedente esta primeira questão colocada pelos apelantes a esta Relação.
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II – Se o contrato de arrendamento rural é nulo por falta de concretização da renda devida.*
Como segunda questão que suscitam nas alegações/conclusões, os apelantes entendem que o contrato de arrendamento rural invocado pelos autores é nulo «por não concretizar a renda devida».
Trata-se, também aqui, de «questão nova», já que sobre o assunto nada disseram na contestação que apresentaram nos autos. Não deixaremos, porém, de apreciá-la por estar em causa situação enquadrável na excepção indicada no item I, de conhecimento oficioso, na medida em que a renda é elemento essencial de qualquer contrato de arrendamento, incluindo o rural, e a sua falta [que pode resultar de falta de concretização da mesma] pode pôr em causa a validade do contrato e a sua própria existência jurídica, pois, não havendo renda estipulada nos termos legalmente admitidos, não poderá haver contrato de arrendamento, mas um outro qualquer.
A falta de concretização da renda devida, invocada pelos apelantes, não tem que ver com a natureza da renda em si, ou seja, com o facto de ter sido fixada em géneros, mas sim com a (eventual) falta de determinação da mesma, conforme se afere da conjugação da conclusão 3) com o que consta do 1º parágrafo da página 2 do corpo das alegações [ou último parágrafo do respectivo ponto III], onde aqueles dizem que «a renda tinha de ser fixada em géneros, mas de forma concreta e determinada, o que nunca foi sequer alegado pelos autores».
Se a invocada falta de concretização/determinação da renda tivesse a ver com o facto de estar fixada em géneros – veja-se o que se mostra provado sob a al. B-d) do ponto 3 deste acórdão - e não em dinheiro [e, eventual e simultaneamente, também em géneros], como prevê o art. 7º nºs 1 e 2 da LAR (Lei do Arrendamento Rural), aprovada pelo DL 385/88, de 25/10 [que vigorava à data da propositura da acção; actualmente está em vigor um Novo Regime do Arrendamento Rural, aprovado pelo DL 294/2009, de 13/10, que não é aplicável ao caso «sub judice», conforme resulta do disposto no seu art. 39º nº 2], estaria a mesma votada ao insucesso já que ao caso não é aplicável [no que diz respeito à questão em análise – determinação da renda] o regime estabelecido naquele art. 7º - que no nº 1 impõe que a renda seja “sempre fixada em dinheiro, a menos que as partes a fixem expressamente em géneros e em dinheiro simultaneamente” -, mas sim o que vigorava à data em que o contrato foi celebrado, ou seja, em 01/11/1974, que era, nem mais nem menos, o do art. 1067º do CCiv. [na redacção originária; este artigo e os demais referentes ao arrendamento rural – arts. 1064º a 1082º - foram revogados pelo DL 201/75, de 15/04, que entrou em vigor em 30/04/1975] que permitia que a renda (no arrendamento rural) fosse fixada em dinheiro ou em géneros, deixando ao critério/disponibilidade das partes a modalidade que lhes aprouvesse [assim, Acórdãos da Relação de Coimbra de 30/11/1982, in CJ ano VII, 5, 40 e da Relação de Lisboa de 16/11/1982, in CJ ano VII, 5, 97, que proclamaram que “um contrato de arrendamento rural celebrado na vigência do C.C. de 1966 é à luz deste diploma que tem de ser apreciado” e que “naquele Código, a renda podia ser fixada em dinheiro ou em géneros”; apesar de proferidos antes da entrada em vigor do DL 385/88, estes arestos mantêm-se pertinentes por o diploma acabado de referir não prever na sua estatuição a obrigatoriedade daquelas rendas antigas, exclusivamente em géneros, serem convertidas, pelo menos em parte, em dinheiro].
Mas votada ao insucesso está, igualmente, a questão suscitada pelos recorrentes.
Do que se mostra provado em d) da al. B) do ponto 3, resulta que a renda convencionada tem periodicidade anual, é paga em géneros e pela metade das colheitas das culturas produzidas no prédio, procedendo os autores-apelados à respectiva entrega aos senhorios mediante depósito numa loja destes.
Sendo a renda em géneros e concretamente em metade de todos os produtos cultivados e colhidos, como é, não se vê como poderia ela ser mais concretizada, como parecem pretender os apelantes, já que a produção agrícola não é igual/uniforme todos os anos, não apenas pela necessidade de variar de culturas, para não cansar os solos, mas também porque as quantidades de produtos colhidos diferem quantitativamente de ano para ano, dependendo de variadíssimos factores que vão desde as condições meteorológicas até à qualidade dos produtos cultivados (plantados ou semeados).
Certamente por isso é que o art. 1067º do CCiv. [que vigorava, como já dissemos, à data em que o contrato de arrendamento rural em apreço foi celebrado, e em função do qual deve ser analisada a problemática aqui em análise] estabelecia que “a renda será fixada em dinheiro ou em géneros e pode ser certa ou consistir numa quota dos frutos”. E no caso dos autos não há dúvida que a renda consiste «numa quota dos frutos» (concretamente, metade) anualmente produzidos e colhidos pelos autores-apelados no(s) prédio(s) indicados nos factos provados. Não se exigia, assim, maior concretização que a que foi acertada entre os outorgantes (os ora apelados e o então senhorio) aquando da celebração daquele contrato, estando a modalidade acertada em conformidade com o que aquele preceito do CCiv. permitia.
Como tal, improcede também nesta parte a douta apelação.
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III – Se os autores deviam ter interpelado a 3ª ré, e não os 1º e 2º réus, para que o contrato de arrendamento fosse reduzido a escrito.*
Defendem, ainda, os apelantes que os apelados não podiam beneficiar da excepção prevista na parte final do nº 5 do art. 35º da LAR [dispõe este nº 5 que “nenhuma acção judicial pode ser recebida ou prosseguir, sob pena de extinção da instância, se não for acompanhada de um exemplar do contrato, quando exigível, a menos que logo se alegue que a falta é imputável à parte contrária”] por não terem interpelado quem deviam, pois entendem que, tendo então já sido celebrada a escritura de compra e venda mediante a qual os 1º e 2º réus venderam à 3ª ré, e esta comprou-lhes, o prédio objecto de preferência por parte daqueles [está provado nas als. E) e I) do ponto 3 que a escritura de compra e venda foi celebrada em 22/07/2005 e que a interpelação para redução do contrato a escrito teve lugar a 04/11/2005], deviam eles ter notificado a 3ª ré – e não os 1º e 2º réus, como fizeram - para a redução a escrito do aludido contrato de arrendamento rural.
Mais uma vez não lhes assiste razão.
O art. 28º nº 1 da LAR (aprovada pelo DL 385/88) estabelece um verdadeiro direito legal de preferência a favor do arrendatário rural com, pelo menos, três anos de vigência do contrato, na transmissão do prédio objecto deste contrato; direito de preferência que, como prescreve o nº 2 daquele preceito, só cede perante o exercício de igual direito por co-herdeiro ou comproprietário. Os autores são arrendatários do prédio denominado «Bouça da Portela» [do outro prédio mencionado nos factos provados não importa aqui falar] há muito mais de três anos e os 1º e 2º réus, comproprietários do mesmo, venderam-no à 3ª ré, através de escritura pública outorgada a 22/07/2005. Ocorrem, assim, os pressupostos fixados naquele nº 1.
O direito de preferência nele estabelecido tem eficácia real, o que significa que tem efeito «erga omnes» e goza da inerência própria dos direitos reais, incluindo os de aquisição; o preferente tem direito de exigir a coisa de qualquer terceiro adquirente, substituindo-se a ele, pagando o preço por este pago ao alienante quando esteja em causa transmissão onerosa do bem.
Como decidiu o STJ em recente douto aresto [Acórdão de 29/04/2010, proc. 81/05.0TBMTS.P1.S1, disponível in www.dgsi.pt/jstj] – que embora reportado a direito de preferência do arrendatário urbano, conferido pelo art. 47º nº 1 do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10, vale plenamente para o caso «sub judice» em que está em causa o direito de preferência do arrendatário rural - “aquele que compra ou recebe em doação uma coisa, sujeita ao direito de preferência de outrem, não pode considerar-se seu verdadeiro proprietário, enquanto não decorrer o prazo para o exercício daquele direito ou enquanto este não é definido judicialmente, ficando numa situação semelhante àquele que contrata sob condição resolutiva ou que é sujeito de um negócio jurídico inválido. Verificada a condição ou declarada a invalidade, tudo tem de ser reposto no estado anterior ao contrato ou ao negócio jurídico, nos termos estipulados pelos artigos 270º, 276º, 289º e 290º, todos do CC. Porém, a procedência da acção de preferência tem efeito retroactivo, até ao preciso momento da alienação, daí resultando a substituição, com eficácia «ex tunc», ou seja, «ad initio», do adquirente pelo preferente, razão pela qual enquanto a alienação estiver pendente do exercício do direito de preferência, não pode dizer-se que o adquirente é proprietário definitivo da coisa comprada ou doada” [em abono desta última afirmação, o douto Acórdão chama à colação o ensinamento de Vaz Serra, constante da RLJ, ano 101º, pg. 329].
Face ao que se deixa enunciado, facilmente se conclui que a argumentação dos apelantes, acima exposta, não pode ser acolhida. Os autores não tinham que interpelar a 3ª ré (adquirente) para que o contrato de arrendamento de que eram titulares fosse reduzido a escrito. Tinham sim, como fizeram, que interpelar os 1º e 2º réus (alienantes), já que o direito daquela estava ainda em situação precária [sujeito a «condição resolutiva», por exercício, com êxito, do direito de preferência por parte dos demandantes] e ela não era, pelo menos para eles, titulares do apontado direito de preferência legal, a verdadeira proprietária do prédio - ainda não tinha decorrido o prazo de seis meses [a contar da data em que tiveram conhecimento dos elementos essenciais da alienação] de que estes dispunham para o exercício de tal direito, de acordo com o disposto no art. 1410º nº 1 do CCiv., supletivamente aplicável à preferência exercida pelo arrendatário rural [cfr. Aragão Seia, in “Arrendamento Rural”, 1989, pgs. 118 e 119, notas 8 a 11 e Gama Prazeres, in “Novo Regime de Arrendamento e Emparcelamento Rural”, 1989, pg. 60].
Nem faria, com o devido respeito, qualquer sentido, que os arrendatários exigissem à 3ª ré a redução a escrito do contrato de arrendamento que os vinculava aos 1º e 2º réus, sucessores do primitivo senhorio com quem celebraram verbalmente o mesmo, quando era precisamente a posição dela no contrato de compra e venda celebrado com aqueles que eles, autores, queriam pôr em causa substituindo-se a ela na qualidade de compradores do prédio. Só quando a aquisição da 3ª ré se consolidasse na ordem jurídica, pelo menos perante os autores [o que ocorreria se eles não intentassem a acção de preferência no prazo legal ou, fazendo-o, esta viesse a improceder], é que ela passaria a ser a verdadeira senhoria deles e só então poderia opor-lhes, com êxito, o seu direito de propriedade.
Além disso, como bem se diz na douta sentença recorrida, sempre haveria, pelo menos, que ter em conta que “para que uma transmissão do direito de propriedade sobre um determinado prédio arrendado possa ser validamente oposta ao arrendatário e, por conseguinte, lhe possa ser oponível a transmissão da qualidade jurídica de «senhorio» do precedente proprietário/senhorio para o actual proprietário/senhorio, necessário se torna que essa transmissão seja comunicada pelos anteriores ou pelos actuais proprietários do prédio arrendado, ou seja, pelos réus aos autores” e que “não tendo os réus alegado e, por conseguinte, não tendo provado terem comunicado aos autores a venda que os 1º e 2º réus fizeram à terceira ré do prédio arrendado, essa transmissão (…) não se mostra oponível aos autores, pelo que, pese embora estes tivessem conhecimento, o mais tardar, em Agosto/Setembro de 2005 da venda feita (…), não estavam obrigados a interpelar a terceira ré para que fosse esta a reduzir a escrito o contrato de arrendamento rural verbal celebrado em 1974, mas sim os 1º e 2º réus, que eram quem detinha a qualidade jurídico-contratual de «senhorios» antes desta compra e venda” – cfr. pg. 19 da sentença, correspondente a fls. 190 dos autos.
Por isso se concluiu ali, logo de seguida, que “tendo os autores alegado e provado em como notificaram os 1º e 2º réus para reduzirem a escrito o contrato de arrendamento rural tendo por objecto o prédio denominado «…» (…) e, bem assim, que aqueles se recusaram a reduzir esse contrato a escrito, está-lhes conferido o caminho para invocar tal contrato de arrendamento como causa de pedir aos direitos que vêm exercer nos autos, onde se inclui o direito de preferência que exercem quanto ao prédio arrendado, vendido pelos 1º e 2º réus à 3ª ré em 22 de Julho de 2005”.
Deste modo, sem necessidade de outros desenvolvimentos, impõe-se, também neste segmento, julgar improcedente a apelação.
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IV – Se os autores formularam pedidos substancialmente incompatíveis, geradores de ineptidão da p. i. e se deve ser anulado todo o processado. *
Sustentam, por fim, os apelantes que a p. i. sofre do vício de ineptidão, por os autores terem formulado, sob a al. B) das respectivas conclusões, pedidos substancialmente incompatíveis e que a nulidade dali decorrente deve ser agora declarada em sede recursória.
Trata-se, uma vez mais, de «questão nova» só invocada nas alegações/conclusões do recurso, mas que, por na óptica dos apelantes, versar sobre matéria de conhecimento oficioso, não deixaremos de a apreciar, até para que fiquem convencidos que não têm razão.
Naquela al. B) das conclusões da p. i., os autores, ora apelados, pediram que se declarasse “a compra e venda da «…» outorgada mediante escritura pública no Cartório Notarial do Marco de Canavezes, no dia 22 de Julho de 2005, ineficaz em relação aos autores, substituindo-se os autores na posição contratual da terceira ré”.
No art. 193º do CPC (na versão aqui aplicável) diz-se, no nº 1, que “é nulo todo o processo quando for inepta a petição inicial”, acrescentando o nº 2 que “diz-se inepta a petição:
a) quando falte ou seja ininteligível a indicação do pedido ou da causa de pedir;
b) quando o pedido esteja em contradição com a causa de pedir;
c) quando se cumulem causas de pedir ou pedidos substancialmente incompatíveis”.
A propósito da ineptidão prevista na última destas alíneas, refere, ainda, o nº 4 daquele normativo que a inerente “nulidade subsiste, ainda que um dos pedidos fique sem efeito por incompetência do tribunal ou por erro na forma do processo”.
No caso dos autos os apelantes invocam a dita al. c) do nº 2 como causa de nulidade da p. i..
Não é este, porém, o nosso entendimento.
Ao pedirem que se declare ineficaz em relação a eles o mencionado contrato de compra e venda [celebrado entre os 1º e 2º réus, como vendedores e a 3ª ré, como compradora], os autores não pretendiam a invalidade deste contrato; pretendiam apenas e tão-só, por estarem a exercer o direito real de aquisição que o art. 28º da LAR lhes confere, que se declarasse que o mesmo não produzia quanto a eles todos os seus efeitos legais/normais. E já vimos atrás que durante o prazo em que os autores poderiam exercer o seu direito de preferência/prelação [e em que efectivamente exerceram], o direito de propriedade da 3ª ré-apelante, resultante da referida transacção, estava, relativamente a eles, demandantes, sujeito como que a uma «condição resolutiva», não podendo ela opor-lhes, durante esse período, o seu direito de propriedade em toda a sua plenitude.
Se os autores tivessem pedido que se declarasse a invalidade do referido contrato de compra e venda [invocando, por ex., a sua nulidade ou anulabilidade] e, ao mesmo tempo, que se decretasse a substituição, nesse contrato, da ré adquirente por eles próprios [por procedência do invocado direito de preferência], não teríamos dúvidas em afirmar que, aí sim, estaríamos perante pedidos substancialmente incompatíveis, pois não poderiam querer que ele desaparecesse da ordem jurídica e, simultaneamente, substituir-se à 3ª ré na qualidade de adquirente/compradora nesse mesmo contrato [veja-se Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. III, 1987, pg. 382, anotação 11 ao art. 1410º, que entendem que “deve, …, considerar-se inepta, por incompatibilidade dos pedidos, a petição inicial da acção de preferência em que o autor peça o reconhecimento do direito de opção e, simultaneamente, a anulação ou declaração de nulidade da venda”].
Mas como os autores não põem em causa a validade intrínseca do contrato de compra e venda nem os respectivos efeitos entre os réus vendedores e a ré compradora, mas unicamente os efeitos dele decorrentes relativamente a eles, demandantes [deviam, com mais propriedade, é certo, ter utilizado a expressão «inoponível» em vez de «ineficaz»], não vemos que haja incompatibilidade substancial de pedidos, havendo apenas alguma imprecisão de conceitos [sobre a diferença entre os conceitos de «invalidade» - decorrente de nulidade ou anulabilidade – e de «ineficácia em sentido estrito», vejam-se Manuel de Andrade, in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, vol. II, 1987, pgs. 411 e segs. e Menezes Cordeiro, in “Tratado de Direito Civil Português”, I, Parte Geral, Tomo I, 2000, pgs. 642-644 e 654-655].
Consequentemente, por aqui improcederia o último fundamento da apelação.
Mas ainda que os ditos pedidos pudessem apelidar-se de «substancialmente incompatíveis» e, por isso, coubessem na previsão da al. c) do nº 2 do art. 193º, não poderiam os apelantes invocar só agora (no recurso) a nulidade daí decorrente, nem este Tribunal poderá declará-la, sequer oficiosamente.
Com efeito, resulta dos arts. 202º, 203º nº 1, 204º nº 1 e 206º nº 2 do CPC, que tal nulidade:
● pode ser invocada pelo interessado [na observância da formalidade ou na repetição ou eliminação do acto] só até à contestação ou nesse articulado;
● e pode ser oficiosamente conhecida pelo Tribunal no despacho saneador ou, não o havendo, até à sentença final.
Ultrapassadas estas fases, aquela nulidade não pode ser invocada nem conhecida/declarada [cfr. Anselmo de Castro, in “Direito Processual Civil Declaratório”, vol. II, 1982, pg. 233 e Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. 1º, 1999, pg. 357].
«In casu» os apelantes não arguíram a (eventual) nulidade da p. i., por ineptidão, nem até à contestação, nem em tal articulado. O Tribunal «a quo» também não a declarou no despacho saneador. Depois destes momentos processuais ficou precludida a possibilidade dos réus, ora apelantes, a invocarem e de a mesma ser oficiosamente declarada pelo Tribunal [quer pelo de 1ª instância, quer por esta Relação].
E mesmo que se entendesse que aquela nulidade se verifica efectivamente [tese que, como expusemos atrás, não perfilhamos], nenhuma censura poderíamos opor agora à douta sentença recorrida por não ter julgado improcedente a acção e ter julgado apenas improcedente a parte do pedido da al. B) das conclusões da p. i. em que os autores pediam que se declarasse «ineficaz» em relação a eles o dito contrato de compra e venda [quanto ao pedido de substituição dos autores «na posição contratual da terceira ré», o mesmo foi ali julgado procedente] – improcedência que o Mmo. Juiz «a quo» fundamentou com a afirmação de que “esse contrato tem eficácia translativa do direito de propriedade para a 3ª ré, pelo que se mostra plenamente eficaz em relação aos autores ficando, contudo, ante a instauração da presente acção, o direito de propriedade da 3ª ré sobre o prédio preferendo sujeito a uma condição resolutiva traduzida na circunstância de na procedência da presente acção aquela ser substituída na qualidade de proprietária do prédio preferendo pelos aqui autores”.
É que, tendo aquele pedido sido expressamente apreciado na sentença recorrida [e nela julgado improcedente, como dissemos] e não tendo aí sido considerado substancialmente incompatível com o outro pedido da mesma alínea que foi julgado procedente, aquela censura passaria obrigatoriamente por uma de duas coisas: pela invocação, fora de tempo [como vimos], dessa nulidade por parte dos apelantes, ou pelo seu conhecimento por esta Relação apenas nesta fase de recurso; e em qualquer destes casos estariam a ser violados os normativos supra referenciados.
Tudo para concluir, portanto, que também neste ponto a apelação terá que improceder e a sentença recorrida que ser confirmada.
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5. Decisão:Nesta conformidade, os Juízes desta secção cível da Relação do Porto acordam em:
1º) Julgar improcedente a apelação e confirmar a douta decisão recorrida.
2º) Condenar os recorrentes nas custas devidas nesta fase.
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Porto, 2011/07/13Manuel Pinto dos Santos
João Manuel Araújo Ramos Lopes
Henrique Luís de Brito Araújo