Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 84410/17.2YIPRT.P1 |  |
REMUNERAÇÃO
ANGARIAÇÃO
VENDA
NEXO DE CAUSALIDADE
II – O mediador, devido ao risco/álea inerente à actividade comercial da mediação, apenas tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado, o que significa que tem de se verificar um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio, de modo a que se possa afirmar que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação.
Origem: Comarca do Porto-Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia-J2
Relator: Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Miguel Baldaia
2º Adjunto Des. Jorge Seabra
Sumário:
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I - RELATÓRIO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B…, Ld.ª, com sede na Av. …, …, Vila Nova de Gaia apresentou injunção contra C…, residente na Rua …, n.º .., …, Vila Nova de Gaia pedindo que o mesma seja condenado a pagar-lhe a quantia de €10.560,07, sendo que deste valor €7.250,00, corresponde ao capital, €1.540,57, corresponde aos juros, €1.667,50, a outras quantias e €102,00 de taxa de justiça.I - RELATÓRIO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Alega para o efeito que mediou a venda do imóvel pertencente ao requerido, não este pago a respectiva comissão.
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Notificado, veio o requerido deduzir oposição pugnado pela improcedência do peticionado com a sua consequente absolvição do pedido.*
Tendo o processo seguido os seus regulares termos foi, a final, proferida decisão que julgou parcialmente procedente o pedido formulado e, consequentemente, condenou o réu a pagar à autora a quantia de €5.500,00 - cinco mil e quinhentos euros – acrescida do correspondente IVA, à taxa legal, respectivos os juros desde 07.08.2014 e os vincendos até efectivo e integral pagamento, às taxas legais aplicáveis.*
Não se conformando com o assim decidido veio o requerido interpor o presente recurso concluindo as suas alegações pela forma seguinte:A. A douta sentença de que se recorre condenou o Réu a pagar à Autora a quantia de 5.500,00€, acrescida de IVA e juros de mora, com fundamento na existência de um contrato de mediação entre as partes datado de 17.01.2012 e de uma ficha de visita assinada por aquele que veio a comprar o imóvel, concluindo que, como tal, o Réu beneficiou dos serviços prestados pela Autora;
B. Entendeu a Meritíssima Juíza do Tribunal a quo, que tais factos se revelaram suficientes para que a mediadora imobiliária/Recorrida tivesse direito a receber a respectiva comissão;
C. Ora, os factos dados como provados não poderiam levar a tal conclusão e, consequentemente, à condenação do Recorrente;
D. Consta, ainda, da fundamentação da douta sentença, que o depoimento da testemunha D… foi consentâneo com o que está documentado nos autos;
E. E, pela testemunha foi afirmado que, quando visitou o imóvel deu a entender ao vendedor (funcionário da Recorrida) que não estava interessado porque, disse, não gostou da abordagem do vendedor e não ia fazer negócio com ele, acrescentando, que, posteriormente, viu o dito imóvel à venda no OLX;
F. Tal como foi dado como provado, foi o amigo do Recorrente, E…, que estabeleceu o contacto entre o réu e o comprador do imóvel D…, vindo este a adquirir o dito imóvel pelo preço de 95.000,00€;
G. Ou seja, o comprador visitou o imóvel em 07.Março.2013, por intermédio da Recorrida, a quem não mostrou interesse na respectiva aquisição, e veio adquiri-lo, 15 meses depois, em 27.Junh0.2014, na sequência do anúncio publicado no site OLX;
H. A regulação do exercício da actividade imobiliária encontrava-se (à data dos factos) regulada pelo Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, a qual previa, que "A actividade de mediação imobiliária é aquela que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição cujo objecto seja um bem imóvel";
I. "A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da divulgação, publicitação ou da realização de leilões;
J. Um dos pressupostos do contrato de mediação imobiliária é que a conclusão efectiva do negócio entre o comitente e o terceiro seja consequência adequada da actividade do mediador:
K. Resulta do referido diploma legal, que o mediador apenas tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação:
L. O que significa, que tem que haver "um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido"-cfr. Acórdão do ST] de 03.04.2008, e Acórdãos da Tribunal da Relação do Porto de 19.02.2009,15.07.2009 e 02.11.2009;
M. A Recorrida não logrou provar que, na sequência da visita por si efectuada, o cliente, após conhecimento da fracção e preço, houvesse manifestado interesse na respectiva aquisição;
N. Facto, que seria imperativo e determinante para que tivesse direito à respectiva remuneração pela venda do imóvel;
O. De onde se conclui, que a actividade de mediação da Recorrida em nada contribuiu para a concretização do negócio celebrado mais tarde com o Recorrente, falhando a requerida causalidade entre a actividade e o resultado final da mesma;
P. "É insuficiente a prova da visita do imóvel com um cliente que a imobiliária angariou e que esse cliente veio algum tempo depois a celebrar o negócio com o dono do imóvel"-cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10.02.2015;
Q. Neste mesmo sentido, veja-se, ainda, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 04.05.2013: "A remuneração da mediadora só é devida se o contrato previsto for realizado e, esta só adquire o direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, o que tem aplicação mesmo quando o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade";
R. E o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 25.06.2013, "A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação";
S. A Recorrida não passou da fase da promoção e angariação para a fase final da concretização e perfeição do negócio, de onde se conclui, que a esta não teria direito a qualquer remuneração;
T. Face ao exposto, Tribunal a quo violou o disposto no nº 1 do artigo 8.º do Decreto-lei 211/2004, de 20.08 e o artigo 342.º do Código Civil;
U. A douta sentença, de que se recorre, condenou, ainda, o Réu no pagamento dos juros de mora desde 07.08.2014-data, em que a Autora remeteu ao Réu carta a solicitar o pagamento da comissão;
V. No entanto, a Recorrida não veio juntar aos autos prova, nomeadamente, factura emitida em nome do Recorrente relativa à comissão a que se arroga, não podendo, por isso querer habilitar-se a receber determinado montante sem ter sido facturado-neste sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09.12.2015;
W.A douta decisão a quo viola, ainda, o disposto no artigo 29.º, nº 1 do CIVA.
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Devidamente notificada contra-alegou a requerente concluindo pelo não provimento do recurso.*
Corridos os vistos legais cumpre decidir.*
II-FUNDAMENTOS
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.II-FUNDAMENTOS
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No seguimento desta orientação é apenas uma a questão que importa apreciar:a)- saber se o tribunal recorrido efectuou, ou não, uma correcta subsunção jurídica da factualidade que nos autos se mostrou assente.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
É a seguinte a matéria de facto que vem dada como provado pelo tribunal recorrido:A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A) A requerente é uma sociedade por quotas que se dedica á actividade comercial de mediação imobiliária, detentora da licença AMI n.º 6958, emitida pelo Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI) e é agente da “F…”.
B) O requerido pretendendo vender uma fracção autónoma designada pelas letras “BF”, correspondente ao R/ch …, com lugar de garagem na cave, sita na Rua …, n.º …, inscrita na matriz urbana da freguesia de …, do Concelho de Vila Nova de Gaia, sob o artigo 3661-BF e descrita na CRP sob o n.º 1917, em 17.11.2012, celebrou, com a requerente, o contrato de mediação, com a referência 116120233, mediante o qual o réu atribuiu à B…, em regime de exclusividade, a mediação para a promoção do negócio e a requerente se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do imóvel em referência, mediante a remuneração de 5% sobre o preço conseguido para o imóvel, nunca inferior a 5.500€, acrescida do correspondente IVA á taxa legal em vigor, que o requerido se obrigou a pagar, tendo ficado estipulado que o preço de venda do imóvel seria de 145.000€ (cento e quarenta e cinco mil euros).
C) O contrato foi celebrado pelo período de 9 meses, automaticamente renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso, entretanto, não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outros meios equivalentes, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
D) Após a celebração do contrato e dado que não pretendia acompanhar as visitas, o requerido confiou a chave da fracção à B…, que colocou cartaz de comercialização no imóvel e fez divulgar a sua venda na Internet e promoveu a venda através da actividade dos seus vendedores, que, com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, acompanharam as visitas de todo os interessados que pretenderam ver o apartamento, nomeadamente, no dia 07.03.2018 a visita que efectuou D….
E) No dia seguinte a angariadora, G…, informou o Requerido da visita efectuada.
F) Em 22.04.2013 a B… propôs ao requerido efectuar uma “H…”, mas depois de lhe ser explicado o funcionamento da mesma o requerido disse que não pretendia esse tipo de exposição e que, além do mais, o apartamento, aos sábados estava sempre ocupado, entre as 16:30 e as 19:30h.
G) No fim de 2013 o imóvel deixou de estar online porque o imóvel não possuía Certificado Energético.
H) A requerente tomou conhecimento em 27.06.2014, tinha sido feito um registo de aquisição do imóvel em nome de D…, pelo preço declarado de 95.000€.
I) A autora interpelou o réu para o pagamento da remuneração, por carta registada, enviada ao requerido em 07.08.2014, que foi recebida em 11.08.2014.
J) A requerente informou o requerido que este teria que obter o Certificado Energético.
K) Em Junho de 2014, aquando da venda do imóvel, o requerido despendeu de 170,00€ para obter tal certificação.
L) Entre Janeiro e Fevereiro de 2014 o requerido procedeu ao levantamento das chaves do imóvel, altura em que questionou se teria que assinar qualquer documento para dar por terminado o contrato de mediação.
M) O requerido remeteu à requerente carta de "denúncia" do contrato de mediação, datada de 26.03.2014, com o Aviso de Recepção.
N) E… estabeleceu o contacto entre o réu e o comprador do imóvel D…, vindo este a adquirir o imóvel pelo preço de 95.000,00€
Factos não provados
Não se provou que:- Em 28.02.2013 a B… sugeriu a D…, que visitasse o imóvel objecto do contrato de mediação em questão nos presentes autos,
- Em 16.01.2014 o Requerido comunicou à angariadora, G…, que iria viver para o apartamento;
- Nos vários contactos feitos pela B… com o interessado, D…, que tinha visitado o apartamento em 07.03.2013, este começou por dizer que antes de comprar tinha que vender o seu apartamento na Rua …, em …;
- O preço fixado para a venda foi-o pela requerente para haver margem para negociação;
- Desde a data da celebração do contrato de mediação (17.11.2012) a requerente nunca comunicou qualquer dos referidos factos ao requerido;
- A requerente não comunicou ao requerido do alegado interesse e/ou de apresentação de qualquer proposta ou contra-proposta do referido D….
- Por referência ao Facto Provado em J) para vender o imóvel e pelo preço aproximado de €600,00.
- Por referência ao Facto Provado em L) foi-lhe dito pela promotora G…, que não.
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III. O DIREITO
Como supra se referiu é apenas uma a questão que importa apreciar e decidir:III. O DIREITO
a)- saber se o tribunal recorrido efectuou, ou não, uma correcta subsunção jurídica da factualidade que nos autos se mostrou assente.
Como se evidencia da decisão recorrida aí se entendeu ter o recorrente solicitado e beneficiado dos serviços prestados pela autora, tendo esta angariado comprador para o bem imóvel que aquele pretendia vender.
Deste entendimento dissente o recorrente estribado no circunstancialismo de que a Autora apelada apenas se limitou a mostrar o imóvel ao pretenso comprador e nada mais que isso, sendo que a aquisição pelo mesmo apenas se verificou 15 meses após a referida visita.
Quid iuris?
Não vem questionado a qualificação jurídica da relação negocial estabelecida entre as partes como sendo de um contrato de mediação imobiliária.
Este contrato pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.[1]
São assim elementos caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
Saliente-se que a actividade do mediador consiste essencialmente na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa actividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas.[2]
Por outro lado, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não).[3]
No caso concreto, no momento em que foi celebrado o contrato em discussão o exercício da actividade de mediação imobiliária encontrava-se regulada pelo Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, regime que, por força do respectivo artigo 57.º, nº 1, substituiu o que fora regulamentado no Decreto-lei nº 77/99, de 16 de Março que, por sua vez, havia revogado o Decreto-lei nº 285/92, de 19 de Dezembro (cfr. respectivo art.º 40º).
Decorria do artigo 2.º daquele DL, tal como já sucedia no anterior diploma que:
1. A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
2. A actividade de mediação consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
3. As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.
Tal como nos anteriores diplomas legais, o legislador no artigo 2.º, nº 1 do referido diploma, define a actividade de mediação imobiliária como a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
O artigo 19.º do citado diploma estatui, por sua vez, sobre alguns dos elementos do citado contrato.
Das características atrás elencadas sobre o referido contrato interessa-nos, no caso concreto, a referente à retribuição, pois que, a apelante fundamenta a acção no incumprimento contratual e, portanto, no não pagamento da retribuição acordada.
Com efeito, o contrato aqui em causa é um contrato necessariamente oneroso.
É contrato sujeito a prazo, impondo-se a sua por tempo determinado, mas o período de vigência é deixado na disponibilidade das partes, sendo supletivo o prazo de seis meses (no caso concreto, as partes estabeleceram no contrato o prazo de nove meses).
Para além disso, caracteriza-se também por ser um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito”.[4]
Com efeito, no artigo 18.º do mencionado Decreto-Lei, dispõe-se, efectivamente, que:
1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
3 - Sem prejuízo do disposto no nº 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos nºs 1 e 2.
De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.
Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz[5], é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, ressalvado o caso do nº 2.
Portanto, a remuneração do mediador, em princípio, está dependente duma condição essencial, também dita de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.[6]
E, nesse sentido, sempre se vem afirmando que, em geral, a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.[7]
Na verdade, como refere Higina Orvalho[8] “a conclusão do contrato visado perfeito não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador a remuneração (…) Repare-se que não sendo celebrado o contrato visado (…) o mediador não tem direito a ser remunerado. Isto torna-se claro com a leitura do nº 2 do art. 19º que introduz uma excepção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente determinados pressupostos, a saber: contrato de mediação celebrado com proprietário… de bem imóvel; regime de exclusividade e não concretização do negócio visado por causa imputável ao cliente (…)”.
Portanto, concluindo, salvo casos excepcionais, previstos no n.º 2 do citado artigo 18.º, a remuneração (ao mediador) só (é) devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Aliás, é entendimento da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça que para o mediador ter direito à comissão, é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do negócio.[9]
Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção.
Entendimento que, aliás, é aplicável mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade, como o foi no caso concreto.
Sobre o ónus da prova compete à mediadora, como elemento constitutivo do seu direito à remuneração, nos termos do artigo 342º n.º 1 do Código Civil alegar e provar esse nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio.
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Sendo, portanto, este o arquétipo legal da figura do contrato de mediação imobiliária, nomeadamente no que concerne ao direito à remuneração por parte do Mediador Imobiliário, importa aplicar estas considerações ao caso concreto.Ora, salvo o devido respeito por entendimento diferente, é inequívoco, em face da matéria de facto que vem prova nos autos, que a Autora recorrida não logrou provar o nexo de causalidade exigido entre a angariação do cliente e a concretização do negócio, para ter direito à remuneração acordada.
Efectivamente, sob este conspecto, está apenas provado nos autos que:
“Após a celebração do contrato e dado que não pretendia acompanhar as visitas, o requerido confiou a chave da fracção à B…, que colocou cartaz de comercialização no imóvel e fez divulgar a sua venda na Internet e promoveu a venda através da actividade dos seus vendedores, que, com o objectivo de conseguir comprador para o mesmo, acompanharam as visitas de todo os interessados que pretenderam ver o apartamento, nomeadamente, no dia 07.03.2013[10] a visita que efectuou D…”;
No dia seguinte a angariadora, G…, informou o Requerido da visita efectuada” [cfr. als. D) e E) da fundamentação factual].
Repare-se, porém, que para ter direito a remuneração acordada, a Autora recorrida tinha de provar que na sequência da visita referida, o cliente, após conhecimento da fracção e preço, tinha manifestado interesse na aquisição da referida fracção autónoma.
Ora, nada disso vem provado nos autos.
O que está provado é que:
“A requerente tomou conhecimento em 27.06.2014, tinha sido feito um registo de aquisição do imóvel em nome de D…, pelo preço declarado de 95.000€;
E… estabeleceu o contacto entre o réu e o comprador do imóvel D…, vindo este a adquirir o imóvel pelo preço de 95.000,00€” [cfr. als. H) e N) da fundamentação factual]
Portanto, o que resulta do quadro factual é que a Autora desenvolveu uma concreta actividade de promoção do negócio em causa, uma vez que acompanhou o então potencial comprador D… numa visita ao imóvel do requerido recorrente.
Todavia, não está provado o mencionado nexo de causalidade entre essa sua concreta actividade e a concretização do negócio final.
Na verdade, tomando-se em consideração a distância temporal entre a visita realizada com a Autora-07/03/2013-e a data da aquisição do imóvel-27/06/2014-e o contacto realizado entre o comprador D… e E… e atendendo ainda à substancial diferença entre o preço inicial do imóvel (€145.000,00) constante do contrato de mediação, e aquele pelo qual o mesmo veio a ser vendido (€95.000,00) 15 meses depois, não pode concluir-se pela existência do aludido nexo de causalidade.
De onde se conclui, que a actividade de mediação da recorrida em nada contribuiu para a concretização do negócio celebrado mais tarde com o recorrente e o referido D… falhando, assim, a citado nexo de causalidade entre a actividade e o resultado final da mesma.
Portanto, não tendo a recorrida ultrapassado a fase da promoção e angariação para a fase final da concretização e perfeição do negócio, não tem ela qualquer direito à remuneração acordada.
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Procedem, deste modo, as conclusões A) a T) formuladas pelo recorrente e, com elas, o respectivo recurso.*
IV - DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente por provada e, consequentemente, revogando-se a decisão recorrida absolve-se o requerido recorrente do pedido contra ele formulado.IV - DECISÃO
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Custas da apelação pela apelada requerente (artigo 527.º nº 1 do C.P.Civil).*
Porto, 22 de Outubro de 2018.Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Jorge Seabra
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[1] Cfr. C. Lacerda Barata, Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, 192. Sobre mediação, cfr. ainda L. Brito Correia, Direito Comercial, I, 202 e 203; Pessoa Jorge, O Mandato sem Representação, 231 e segs e M. Helena Brito, O Contrato de Concessão Comercial, 6, 7 e 112 e segs- cfr. art. 2º do DL 285/92.
[2] Cfr. Lacerda Barata, Ob. Cit., 193.
[3] Cfr. Lacerda Barata, Ob. Cit., 198.
[4] Higina Orvalho Castelo, in “Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado”, 2015, Almedina, pág. 126 “por força desta circunstância que coloca a remuneração na dependência da celebração do contrato visado o mediador corre um risco especifico de não ser remunerado, mesmo tendo cumprido escrupulosamente a sua prestação. Daí a referida frequente classificação do contrato de mediação como aleatório (…)”.
[5] Como refere Higina Orvalho obra citada pág.129 “Quando o contrato é celebrado sob condição suspensiva o direito à remuneração só nasce quando a condição se verifica; e quando enferma de invalidade absoluta, o mediador não tem direito à remuneração (…)”.
[6] Como refere Higina Orvalho, obra citada pág. 126 “(…) o contrato de mediação não se classifica como contrato condicional em sentido próprio, mas incorpora uma condição atípica ou circunstância de eventualidade cuja ocorrência é necessária à produção de um dos seus efeitos jurídicos principais, o dever de remunerar (…)“.
[7] Cfr. Ac. do STJ de 03/04/2008, e Acs. desta Relação do Porto de 19/02/2009, de 15/07/2009, e de 02/11/2009, todos disponíveis in www.dgsi.pt. e, ainda, Meneses Cordeiro, in “Do Contrato de Mediação”, O Direito, ano 139, III, pgs. 516 e segs.).
[8] Obra citada pág. 122/123
[9] Cfr. Ac. S.T.J. de 18-3-97, Col. Jur. Acs. S.T.J., V, 1º, pág. 158, transcrito pelo Ac. do STJ de 20/04/2004.
[10] Existiu lapso de escrita na referida data já que nunca poderia ser 2018.