Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0151405 |  |
EXPURGAÇÃO DE HIPOTECA
João..., casado, residente na Praça..., da freguesia de... (...), Guimarães, instaurou, na 1.ª Vara Mista do T. J. da comarca de Guimarães - a presente acção declarativa, com processo comum e forma ordinária contra "... e Irmão L.da", com sede na Rua..., ..., da freguesia de..., Guimarães - acção n.º .../00 - pedindo que seja condenada a pagar-lhe a quantia de 3.260.808$00, acrescida de juros à taxa legal sobre 2.655.404$00 até efectivo pagamento .
Alega, para tanto e em síntese:
- Comprou à R. determinada fracção de prédio urbano, referida sem quaisquer ónus ao tempo da celebração da escritura e que, em posterior acção executiva movida pelo Crédito Predial Português, a R. deu à execução um crédito com garantia hipotecária sobre a fracção;
- Contactou a R. para que esta cancelasse a inscrição hipotecária, o que não fez ainda que reconhecesse dever fazê-lo;
- Entrou em contacto com o exequente, pagou o crédito que era de 1.850.000$00, procedeu ao cancelamento da inscrição e solicitou à R. o pagamento, o que esta se recusou fazer;
- Para pagamento desta importância contraiu um empréstimo bancário, tendo despendido em encargos e juros, até 21.1.1994, 605.404$00, o que fez o total de 2.455.404$00;
- Os juros devidos sobre esta quantia totalizam, à data da propositura da acção, 460.135$00, ao que devem acrescer, 200.000$00 para o pagamento de despesas judiciais.
Contestou a ré, alegando que desconhecia a hipoteca, pois nada lhe foi dito pelo anterior proprietário, Sebastião...; a aceitar-se que o A., ao tempo da realização da escritura, desconhecia a existência da hipoteca, poderia anular o negócio ou fazer caducar o contrato. Não tendo utilizado quaisquer meios, tem o A. de suportar as consequências.
Concluiu pela improcedência da acção
Na sua resposta o A. concluiu como na petição inicial.
Foi proferido despacho saneador e no mesmo afirmou-se a validade e a regularidade da instância.
A especificação e o questionário fixaram-se sem reclamações das partes.
Procedeu-se a julgamento e, a final, o Ex.mo Juiz proferiu sentença em que, julgando improcedente a acção, absolveu a R. do pedido.
Inconformado da mesma o A. interpôs recurso de apelação e, por Acórdão proferido por esta Relação de 9.3.1999, foi confirmada a aludida decisão.
Ainda inconformado da mesma o A. interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça e esta instância, por Acórdão de 19.10.1999, tendo concluído que não foi fixada a factualidade resultante dos documentos de fls. 34 a 38, de fls. 82 a 85 e de fls. 114 e que foi dado como provado que, por escritura pública de 14.0782, a ré vendeu a Sebastião... a fracção autónoma designada pelas letras “AM”, quando nenhum dos documentos comprova tal venda, ordenou a baixa do processo ao Tribunal da Relação para que, após reparadas as deficiências apontadas julgar a questão de direito.
Por Acórdão proferido em 18 de Janeiro de 2000 por esta Relação foi decidido ordenar a correcção da al. A) da Especificação e anular a decisão da 1ª instância no que respeita às respostas dadas aos quesitos 1 e 6 do Questionário, devendo repetir-se o julgamento.
Após a correcção da alínea A) da Especificação (cfr. despacho de fls. 192), procedeu-se a julgamento, tendo aos artigos 1 e 6 do Questionário sido dadas as respostas constantes do Acórdão de fls. 207 e v., que não foram objecto de censura. A final a Ex.ma Juíza proferiu sentença em que, julgando improcedente a acção, absolveu a R. do pedido.
Inconformado com esta sentença recorreu o autor que alegou e concluiu do modo seguinte:
1. No caso presente, ao comprador, ou seja, ao A. ora recorrente, assistia o direito de, em alternativa à possibilidade de anulação do contrato de compra e venda - do qual sairia fortemente prejudicado, atenta a elevadíssima inflação então em vigor - ser ele a expurgar junto do credor a hipoteca que impendia sobre a fracção que o mesmo comprou à Ré, na convicção de que a mesma estava livre de quaisquer ónus ou encargos;
2. Ao tê-lo feito, nas condições em que o fez, assiste-lhe o direito de exigir e receber da ré o pagamento das quantias que o mesmo despendeu para esse efeito, como o fez através da presente acção,
3. Devendo, por isso, a mesma ser, ao contrário do decidido em primeira instância, totalmente procedente por provada.
4. A sentença recorrida violou o disposto no art.º 830.º, n.º 4, do Cód. Civil.
Contra-alegou a recorrida pedindo a manutenção do julgado.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os factos seguintes:
1º - Por escritura pública celebrada na Secretaria Notarial em 24 de Novembro de 1982, Armindo..., em representação de “... e Irmão, L.da “, declarou vender ao autor, que declarou aceitar a venda, pelo preço de Esc. 500.000$00, a fracção autónoma designada pelas letras “AM”, oitavo andar frente, destinado a habitação, com a área coberta de 37 m2, ainda não inscrita na matriz, tendo sido apresentada na 1.ª Repartição de Finanças de Guimarães, em 29 de Junho de 1982, a participação para a sua inscrição, localizada no prédio urbano situado na Rua..., à urbanização de..., freguesia de..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., submetido ao regime da propriedade horizontal conforme inscrição nº ..., daquela Conservatória (doc. de fls. 114 a 117).
2º - O Crédito Predial Português informou o Tribunal que acedeu ao cancelamento da hipoteca que respeita à fracção designada pela letras "AM" (o teor do doc. de fls. 11 a 14).
3º - O A. comprou o prédio supra referido no n.º 1 na convicção que sobre o mesmo não impendiam quaisquer ónus ou encargos.
4º - O A,. logo que conheceu a pendência dessa hipoteca, contactou a vendedora, ora ré, no sentido de esta tratar do cancelamento da mesma.
5º - A sobredita acção executiva prosseguiu a sua normal tramitação e o A., ao tomar conhecimento de que a mesma iria ser colocada à venda por meio de arrematação em hasta pública no dia 14-10-92, contactou a exequente, no sentido de conseguir, através do pagamento do que, relativamente a essa fracção fosse devido, o cancelamento dessa inscrição hipotecária, tendo para o efeito, o A. pago à exequente - Crédito Predial Português - a quantia de 1.850.000$00.
6º - Acresce que, para poder fazer face a esse pagamento, sob pena de ver perder essa habitação que ao A. tanto tinha custado a comprar, este teve de socorrer-se de um empréstimo bancário desse montante de 1.850.000$00, junto da secção de Guimarães, da Nova Rede, Banco Comercial Português, empréstimo esse que foi sucessiva e gradualmente amortizado, ao longo do tempo até 21-1-94 e no que despendeu, em encargos e juros sobre as quantias amortizadas, a quantia de 605.404$00 - doc. 5 a 17.
7º - A verdade é que, ao tempo da realização da escritura pública respectiva, a ré desconhecia que sobre aquele dita fracção "AM" estaria pendente hipoteca a favor do Crédito Predial Português, pois que de nada havia sido informado pelo anterior proprietário – Sebastião... - tendo sido celebrada a escritura pública de compra e venda respectiva sem qualquer referência de ónus ou encargos (cfr. doc. nº 1, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
Passemos agora à análise das censuras feitas à sentença recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.).
A questão posta no recurso é a de saber se, tendo adquirido a fracção autónoma designada pelas letras “AM” onerada, sem o saber, com hipoteca a favor do Crédito Predial Português, ao o autor/apelante deve ser pago tudo o que despendeu para expurgar essa hipoteca.
Não obstante o enquadramento que o apelante faz da situação jurídica “sub-judice” não ser o correcto, sobretudo quando nas conclusões do recurso pretende que seja aplicável o regime do art. 830º, nº4, do Código Civil, o certo é que a questão não deve ser abordada à luz do regime legal previsto nos artigos 905º e 907º do Código Civil – anulabilidade por erro ou dolo em caso de venda de bens onerados – como entendeu a sentença recorrida:
Vejamos:
O Autor adquiriu à ré uma fracção autónoma destinada à sua habitação, na convicção de que ela estava livre de ónus ou encargos. Veio, entretanto, a saber que sobre ela estava registada uma hipoteca a favor do credor/exequente – “Crédito Predial Português” – e, logo que soube de tal facto, contactou com a ré/executada.
Esta argumentou, por sua vez, que tinha comprado fracção a Sebastião... e ao tempo da realização da escritura ignorava, por não ter sido informada por aquele vendedor, que a fracção estava onerada com tal hipoteca.
Ora, este facto não merece o relevo que a decisão recorrida lhe atribui, porquanto mesmo que a ré ignorasse a existência de hipoteca o que se nos afigura pouco razoável, o certo é que ficou a conhecê-lo aquando da informação que lhe foi dada pelo Autor comprador.
A partir daqui a ré não podia ignorar que tendo-se comprometido a vender fracção livre de ónus ou encargos, incumprira essa sua obrigação. Quedou-se inerte deixando prosseguir a execução.
O Autor ante a iminência da venda executiva e a possibilidade de perder o local da sua habitação – interesse deveras relevante – pagou directamente ao credor/exequente e com a anuência deste, o valor em dívida da responsabilidade da ré – 1.850 contos – para o que teve de recorrer a empréstimo bancário. Logrou, assim, o cancelamento do registo da hipoteca, solvendo a dívida ré.
Pretender que o Autor lançasse mão da acção de anulação como única forma de defender o seu interesse parece-nos incorrecto.
Por um lado, seria proteger a ré numa clara situação de má-fé, porquanto esta fora avisada e não podia ignorar que a fracção estava hipotecada, nada fazendo para a desonerar; depois, porque a iminência da venda executiva tornaria inviável o recurso, em tempo útil, a tal acção, nem sequer era do interesse do Autor, deveras interessado em conservar o negócio.
Daí que, atenta a causa de pedir invocada, o Tribunal deva enquadrar a pretensão do apelante noutro enfoque.
Assim:
É, em primeira linha, sobre o devedor que incumbe a realização da prestação debitória – art. 762º, nº1, do Código Civil – devendo a obrigação ser prestada por ele, ou pelo seu representante legal ou voluntário.
Todavia, a lei reconhece a terceiro interessado ou não no cumprimento da obrigação a realização da prestação que incumbe ao devedor – art. 767, nº1, do Código Civil.
Tal normativo consigna – “A prestação pode ser feita tanto pelo devedor como por terceiro, interessado ou não no cumprimento da obrigação”.
Esse terceiro tanto pode ser o cessionário da posição contratual do devedor ou a pessoa que, por força da lei, responde pela dívida como é o caso de adquirente de bens onerados com garantia real – a consabida característica da sequela – de que goza o sujeito activo de acompanhar a coisa nas suas transmissões – cfr. Mota Pinto, in “Teoria Geral das Obrigações”, 3ª edição-145.
Ora, no caso em apreço, é indiscutível que o apelante tinha interesse no cumprimento da obrigação, uma vez que a venda executiva privá-lo-ia – se não acorresse a arrematar com êxito – a fracção que constituía a sua habitação, sendo evidente a má-fé do vendedor que, alertado da existência da hipoteca, deixou prosseguir a acção executiva.
“Sendo o terceiro que realiza a prestação um interessado na satisfação do crédito, ele ficará sub-rogado nos direitos do credor em relação ao devedor, nos termos do art. 592º do Código Civil” – cfr. “Código Civil Anotado”, de Pires de Lima e Antunes Varela, vol. II, 4ª edição, págs. 12/13.
O art. 592º, nº1, do citado Código estabelece: “Fora dos casos previstos nos artigos seguintes ou noutras disposições da lei, o terceiro que cumpre a obrigação só fica sub-rogado nos direitos do credor quando tiver garantido o cumprimento, ou por outra causa, estiver directamente interessado na satisfação do crédito”.
O interesse do apelante é um interesse directo pelas razões que nos dispensamos de repetir.
Em anotação ao citado normativo – art. 592º do Código Civil – os citados tratadistas no vol. I, da obra citada pág. 608, anotam – “...Dentro da rubrica geral do cumprimento efectuado no interesse próprio do terceiro cabem não só os casos em que esta visa evitar a perda ou limitação dum direito que lhe pertence, mas também aqueles em que o solvens apenas pretende acautelar a consistência económica do seu direito”.
Dando como exemplo, entre outros o caso do “...adquirente da coisa empenhada ou hipotecada, que cumpre a obrigação pelo devedor, na mera intenção de prevenir a venda e adjudicação do penhor ou a execução do crédito hipotecário” – sublinhámos.
O Autor, como sub-rogado, adquiriu pelo facto do pagamento feito ao credor hipotecante o exequente Crédito Predial Português, os poderes que a este competiam – art. 593º, nº1,, do Código Civil, pelo que pode exigir da apelada aquilo que por ela pagou, sem ter que recorrer à acção de anulação prevista no art. 905º do Código Civil, porquanto o interesse do Autor, repete-se, não era anular o negócio mas conservá-lo, havendo no caso a particularidade importantíssima de haver uma execução tendo por objecto um bem que tinha adquirido e que estava onerado com hipoteca.
Se o Autor pretendesse anular a venda com fundamento em erro – o facto de desconhecer que a fracção estava onerada com uma garantia real – é que teria cabimento a acção de anulabilidade – art. 905º do Código Civil.
Tal acção claramente não era do interesse do Autor, pelos motivos que bem se compreendem: queria ficar com a fracção onde havia instalado a sua casa de morada – (não queria anular o negócio de compra e venda) – e estava na iminência de ver vendida tal fracção, em sede executiva.
Neste contexto o apelante teria direito a receber da ré a quantia peticionada, que pagou, bem como os encargos que teve de suportar por causa do empréstimo que teve de contrair para solver a dívida em que, sem dúvida, era directo interessado no pagamento.
Pelo exposto, julgando procedente o recurso, revoga-se a sentença recorrida e condena-se a ré/recorrida “... e Irmão L.da” a pagar ao autor/recorrente João... a quantia de 3.260.808$00, acrescida de juros à taxa legal sobre 2.655.404$00 até efectivo pagamento.
Custas pela recorrida.
Porto, 10 de Dezembro de 2001.
António da Silva Gonçalves
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa