Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO-PROMESSA
FRACCIONAMENTO DA PROPRIEDADE RÚSTICA
II- Sem que esta tenha existência e autonomia jurídica, não é possível a execução específica.
III- A proibição de fraccionamento imposta pelo art. 1376.º do CC tem um carácter físico e material e não tanto jurídico.
I – Nos presentes autos de acção declarativa com processo ordinário que B…….. e mulher, C…….., residentes na Rua ….., nº ….., Vila Nova de Famalicão intentaram contra D……. e mulher, E……., residentes na Rua ….. nº …., Vila Nova de Famalicão, pedem os autores que seja declarado válido e existente o contrato-promessa mencionado nos autos; seja proferida sentença que produza os efeitos legais da declaração negocial dos réus, com as legais consequências e que a mesma sentença permita que seja iniciado ou concluído o respectivo processo administrativo de discriminação do prédio.
Alegam para tanto os autores que os réus proposeram aos autores a aquisição de uma parcela de terreno que ficou separada da sua casa de habitação e que resultou da expropriação de uma parcela de terreno, pela F…….., do prédio de que são donos e legítimos possuidores sito no lugar ….., ……, Rua ….., inscrito na respectiva matriz sob o artº 39º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 679
Autores e réus acordaram nesse negócio, pelo preço de 6.000,00 € e que a escritura se realizaria logo que estivesse completo o processo administrativo de discriminação do prédio. Nessa altura os autores entregaram aos réus a quantia de 2.500,00 € e entraram de imediato na posse de tal terreno.
Em Setembro de 2003, os autores entregaram aos réus a restante parte do preço, ou seja, 3.500,00 €.
Sem que nada o fizesse prever, em 28.10.2003, os réus, por carta registada, alegaram a existência de vícios insanáveis em tal contrato-promessa, já que a lei não permite a celebração da escritura de compra e venda por se tratar de parte de um prédio rústico.
Não há qualquer obstáculo legal à discriminação da referida parcela de terreno em prédio autónomo, pelo que também não há qualquer obstáculo legal à realização da escritura de compra e venda.
O certo é que os réus se recusam a cumprir aquele contrato-promessa, pelo que os autores pretendem a sua execução específica.
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Os réus foram pessoal e regularmente citados e vieram contestar o pedido formulado, pedindo a sua absolvição e deduziram pedido reconvencional, pedindo que os réus sejam declarados donos e possuidores legítimos do prédio identificado no artº 1º da p. inicial e que o contrato-promessa referido nos autos seja declarado nulo, por ser negócio contra a lei, ou subsidiariamente, se assim se não entendesse, decretar-se a anulação do mesmo, com fundamento em erro sobre o objecto do negócio.
Para tanto alegam os réus que é verdade que o seu referido prédio rústico foi objecto de expropriação de uma parcela e consequentemente deu-se a divisão física do mesmo, passando a ser composto por duas partes.
A lei não permite a divisão hurídica daquele prédio rústico, mesmo composto por duas partes. Aliás o terreno que os autores querem que os réus lhes vendam está classificado pelo PDM de Vila Nova de Famalicão como terreno de Reserva Agrícola Nacional, não sendo nele permitida qualquer construção.
Pelo que o objecto de tal contrato-promessa é contrário à lei, pelo que tal contrato é nulo.
Por outro lado, tal contrato-promessa não é passível de execução específica já que os autores entregaram aos réus a quantia total de 6.000,00 €, a título de antecipação do preço, tendo a natureza de sinal.
Os réus nunca conferiram aos autores a posse de tal parcela de terreno.
Sendo aquele contrato-promessa nulo, os réus dispuseram-se a devolver aos autores o preço recebido.
Foram os autores que propuseram aos réus a compra de tal parcela de terreno e por um preço irrisório, já que ela tem uma área de cerca de 4.000 m2, como bem sabiam, pois o autor marido era o procurador dos réus. Os réus ao celebrarem tal contrato-promessa desconheciam a área de tal parcela e nunca estariam dispostos a vender o terreno por 1,50/m2, quando em sede de expropriação lhes pagaram 10,85 /m2.
Assim os réus ao negociarem fizeram-no em erro sobre o objecto do negócio o que determina a anulabilidade do contrato.
Finalmente, o pedido formulado sob a alínea c) é ilegal, pois trata-se de um comportamento para tornear a impossibilidade de fraccionar juridicamente o prédio.
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Os autores resplicaram pugnando pela validade do contrato-promessa e pedindo que seja declarado improcedente por não provado o pedido reconvencional formulado.
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Foi proferido despacho saneador, organizada a listagem dos factos provados e a base instrutória, de que os réus reclamaram e veio a ser indeferido, por despacho de fls. 88.
Realizou-se a audiência de julgamento e decidiu-se a matéria de facto, conforme despacho de fls. 142 a 144, sem qualquer censura das partes.
Finalmente proferiu-se sentença onde se decidiu julgar existente e válido o contrato-promessa em apreço nos autos e absolveu-se os réus dos demais pedidos.
Mais se julgou que os réus são donos e possuidores do prédio identificado na p. inicial, absolvendo-se os autores/reconvindos dos demais pedidos reconvencionais formulados.
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Inconformados, vieram réus e autores, respectivamente, interpor os presentes recursos de apelação.
Juntas aos autos as respectivas alegações, nelas concluem os réus que:
I – O disposto nos nºs 1 e 3 do artº 1376º do CC proíbe a alienação de uma das parcelas, embora não contíguas, de um único prédio rústico.
II – A violação de tal proibição, que é de interesse e ordem públicas, determina a nulidade do respectivo negócio.
III – É nulo, por aplicação do princípio da equiparação, consagrado no artº 410º do CC, o contrato promessa de compra e venda de uma das parcelas de prédio rústico, quando não se verifique nenhuma das hipóteses previstas no artº 1377º do CC, como determinam os artºs 1376º nº 1 e 3 e 280º do CC.
IV – O contrato promessa celebrado entre recorrente e recorridos é nulo, por ter por objecto a promessa de alienação de uma das parcelas de terreno que compõem um prédio rústico.
V – A descontinuidade de duas parcelas que compõem um prédio rústico não permite a alienação de uma dessas parcelas, uma vez que nenhuma delas corresponde a um prédio distinto, como exige o nº 3 do artº 1376º do CC.
VI – A sentença recorrida violou o disposto nos artºs 280º, 410º, 1376º e 1377º, bem como o disposto nos artºs 1º, 8º e 13º do Dec.-Lei nº169/89, de 14 de Junho e, ainda, o disposto no artº 1º do Dec.-Lei 172/95, de 18 de Julho.
VII – A sentença recorrida deve ser revogada, na parte em que declarou válido e existente o contrato-promessa dos autos, e proferido acórdão que declare nulo tal contrato-promessa.
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Vieram depois os autores juntar aos autos as suas alegações e contra-alegações onde formulam as seguintes conclusões:
A – O juiz “a quo” ao declarar válido o contrato-promessa celebrado entre as partes, estava obrigado a proferir a decisão que condenasse os réus/recorridos a cumprir todas as obrigações acessórias conducentes ao cumprimento da obrigação principal.
B – Dado que o prédio objecto do contrato está fisicamente autonomizado em virtude de uma expropriação a que o prédio do qual fazia parte foi sujeito, nos termos do artº 13º do CIMI, os réus estavam obrigados à sua inscrição na matriz ou à sua discriminação nos termos dos artigos 36º, 100º e 106 alínea c) do mesmo diploma legal.
C – Tal obrigação de inscrição ou discriminação fiscal, sendo necessária para a transmissão da propriedade do prédio, constituiu obrigação acessória da obrigação principal de venda a que os réus se obrigaram no sobredito contrato promessa.
D – O juiz “ a quo” ao não condenar os réus nessas obrigações acessórias ou, em alternativa, ordenar oficiosamente a respectiva inscrição ou discriminação fiscal, proferiu sentença que viola claramente o disposto no artº 2º do Cód. Pro.Civil.
E – Viola ainda a sentença em crise o diposto nos artigos 227º, 762º e segs. Do Código Civil.
F – Tal como refere a sentença, o disposto no artº 1376º e 280º do C.C. não tem qualquer aplicabilidade ao caso sub judice, porquanto não há qualquer fraccionamento proibido por lei.
G – Sendo que o prédio objecto da promessa está perfeitamente autonomizado não confinando com qualquer outro de propriedade deles réus.
H – Pelo que nesta parte, a sentença não merece qualquer censura.
I – A sentença recorrida deverá ser alterada por outra que condene os réus no cumprimento das obrigações acessórias por forma a permitir o cumprimento da obrigação principal, devendo de qualquer modo manter-se a decisão de que o contrato promessa é perfeitamente válido .
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Contra-alegaram os réus, formulando as seguintes concluões:
I – A mera divisão física de um prédio não origina a constituição de novos prédios.
II – As partes do prédio resultantes de uma divisão meramente física não correspondem à noção civilística de prédio.
III – A porção de terreno referida no contrato-promessa não corresponde à noção civilística de prédio.
IV – Só devem ser inscritos na matriz as parcelas de terreno resultantes da divisão jurídica de prédios.
V – A inscrição na matriz de partes de prédio, resultantes de mera divisão física, se admitida tal inscrição, poderia dar início a procedimentos de fraccionamento ilegais.
VI – A inscrição matricial, com significado meramente fiscal, não acarreta nenhuma presunção de natureza civil.
II - Colhidos os vitos legais, cumpre decidir.
Na 1ª instância fixou-se a seguinte matéria de facto:
Os Réus são donos e possuidores de um prédio sito no lugar de ….., ….., Rua ……, inscrito na matriz rústica sob o art. 39º e descrito na competente C.R.P. sob o nº 00679.
Um faixa de terreno do prédio referido em 1. foi objecto de uma expropriação por parte da F…… para remodelação e alargamento da linha-férrea.
Em virtude dessa expropriação, o prédio referido em 1. ficou fisicamente dividido em duas parcelas de terreno, sendo atravessado pela linha-férrea.
De um lado ficou uma parcela de terreno junto à casa de habitação dos Réus e, do outro lado, ficou uma parcela de terreno perfeitamente delimitada.
Os Autores e Réus assinaram o documento nº 1, junto aos autos com a p.i., que denominaram de “contrato de compra e venda de imóvel”, cujo teor aqui se dá por reproduzido, através do qual os Réus prometem vender aos Autores e estes prometem comprar-lhes a parcela de terreno identificada com a letra C, nesse mesmo documento, pelo preço de 6.000,00 euros.
Mais acordaram os Autores e os Réus, que o preço seria pago no acto da celebração do contrato de compra e venda e que a escritura pública respectiva seria efectuada em data futura a marcar.
Quanto acordaram na venda e aquisição da referida parcela de terreno, os Autores entregaram aos Réus a quantia de 2500 euros.
Os Autores, em Setembro de 2003, quanto os Réus regressaram de França, entregaram-lhes mais a quantia de 3500 euros.
Em 28.10.2003, os Réus enviaram aos Autores, o escrito que constitui o documento nº 2, junto aos autos com a p.i., escrito esse que foi recebido pelos Autores, dizendo-lhes que o contrato que tinha celebrado sofre de vícios insanáveis que o tornam inválidos, declarando que lhes devolviam, por cheque, que acompanhou tal escrito, a quantia recebida.
A parcela de terreno prometida vender/comprar está classificada no Plano Director Municipal de Vila Nova de Famalicão, publicado no D.R., 1ª Série, de 16.9.1994, como terreno de Reserva Agrícola Nacional.
Apesar da expropriação, o prédio referido em 1. continua a ter uma única descrição predial e uma única inscrição matricial.
O Autor marido é irmão da Ré mulher.
O Autor marido foi durante dezenas de anos, procurador dos Réus, enquanto estes residiam em França.
Foi o Autor marido, quem, como procurador dos Réus, cerca de 4 meses antes da assinatura do contrato referido em 5., contratou com a F…… a expropriação amigável da parte do prédio referida em 1., com a qual obteve para aqueles uma indemnização de 16.655 euros, que inclui também as benfeitorias existentes na parcela de terreno expropriada e a desvalorização da parte sobrante.
Após a expropriação referida em 2., Autores e Réus negociaram a venda destes àqueles da parcela de terreno sobrante que ficava separada da habitação dos últimos.
Os Autores construíram nessa parcela de terreno uma cerca com piso em cimento, para albergar cães.
Os Réus estiveram emigrados em França durante dezenas de anos, de onde regressaram definitivamente no mês de Setembro de 2003.
Foi nessa altura e no dia seguinte ao da chegada dos Réus que os Autores lhes propuseram a assinatura do contrato mencionado em 5. e lhes entregaram a parte do preço que faltava, o seja, quantia de 3500 euros.
Já no Natal anterior Autores e Réus tinham acordado no preço de 6000 euros, tendo aqueles então entregue a estes 2500 euros.
Autores e Réus, antes da assinatura do contrato referido em 5., não chegaram a proceder a qualquer medição do terreno prometido vender/comprar.
Tal parcela de terreno tem entre 3000 a 4000 metros quadrados de área.
Os Réus tinham consciência de que esse preço era inferior ao pago pela F…… para terrenos expropriados naquele lugar.
Essa parcela passou a ter acesso estradal próprio na sequência da expropriação pela F……. daquela que lhe era contígua.
A F…… estava a pagar aos donos de terrenos situados próximos da parcela em causa um valor de indemnização na ordem dos 7,5 euros por metro quadrado.
III - O âmbito do recurso é definido pelas conclusões das alegações, não podendo o tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que se trate de questões de conhecimento oficioso, cfr. artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3, ambos do C.P.Civil, e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu objecto delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida, pelo que são duas as grandes questões a decidir nos autos:
1ª – Saber se o objecto do contrato-promessa em apreço nos autos é legalmente possível ou não e consequentemente se tal contrato-promessa é válido ou nulo.
2ª – Saber se, sendo tal contrato-promessa válido, é possível a sua execução específica.
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Começemos pela primeira das referidas questões.
Com interesse para a sua decisão, estão assentes nos autos os seguintes factos:
Os Réus são donos e possuidores de um prédio sito no lugar de ….., …., Rua ….., inscrito na matriz rústica sob o art. 39º e descrito na competente C.R.P. sob o nº 00679.
Uma faixa de terreno do prédio referido em 1. foi objecto de uma expropriação por parte da F…… para remodelação e alargamento da linha-férrea.
Em virtude dessa expropriação, o prédio referido em 1. ficou fisicamente dividido em duas parcelas de terreno, sendo atravessado pela linha-férrea.
De um lado ficou uma parcela de terreno junto à casa de habitação dos réus e, do outro lado, ficou uma parcela de terreno perfeitamente delimitada.
Os autores e réus assinaram o documento nº 1, junto aos autos com a p.i., que denominaram de “contrato de compra e venda de imóvel”, cujo teor aqui se dá por reproduzido, através do qual os réus prometem vender aos autores e estes prometem comprar-lhes a parcela de terreno identificada com a letra C, nesse mesmo documento, pelo preço de 6.000,00 euros.
Tal parcela de terreno tem entre 3000 a 4000 metros quadrados de área.
Resulta do teor do referido documento, junto a fls.5 e 6 dos autos, que autores e réus acordaram, entre si, o que consta das seguintes cláusulas:
“1ª O primeiro contraente é proprietário e legítimo possuidor do imóvel que se passa a descrever.
O terreno actualmente existente vai ser dividido em 3 partes (ver figura abaixo):
uma parcela A onde está uma casa de habitação com acesso através de estrada.
A parcela B que vai ser objecto de expropriação por parte da F…… (parcela 153) e a
Parcela C entre a linha de ferro futura e a actual.
O imóvel objecto de compra e venda a que se refere este contrato é a parcela C.
2ª Pelo presente contrato o primeiro contratante promete vender, devoluto e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, ao segundo contratante e este promete comprar-lhe, o imóvel identeificado na cláusuka anterior, pelo preço de 6000 Euros (seis mil euros).
3ª O preço convenconado será pago pelo segundo contratante ao primeiro contratante no acto da celebração do contrato de compra e venda.
4ª São por conta do segundo contratante todas as despesas relativas à celebração do presente contrato, da escritura pública de compra e venda, aos registos e impostos devidos. A escritura pública será efectuada em data futura a marca.”.
Invocam os réus, em sede da excepção, a nulidade do contrato-promessa, argumentando com a impossibilidade legal do destacamento da parcela prometida vender e com a inviabilidade de construção nessa parcela, de harmonia com o disposto no nº1 do artº 1376º e no artº 410º, nº 1, ambos do C.Civil, atendendo ao principio da equiparação do contrato-promessa ao contrato prometido, e ao que se dispõe no Plano Director Municipal de Vila Nova de Famalicão, publicado no DR 1ª série de 16.09.1994, que situa o terreno em zona da Reserva Agrícola Nacional.
Segundo o nº 1 do artº 1376º do C.Civil:
“ Os terrenos aptos para cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País (...)”.
E diz o nº 3 do mesmo preceito que:
“O preceituado neste artigo abrange todo o terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora seja composto por prédios distintos”.
Tal proibição legal de fraccionamento de prédios rústicos destina-se a evitar a divisão da propriedade, por razões de ordem económica que respeitam à exploração da terra e visa potenciar a formação de unidades agrícolas com uma dimensão que lhes proporcione um mínimo de viabilidade, evidentemente, também por razões de ordem económica. A unidade de cultura a que se faz referência não é uniforme para cada uma das zonas para que foi fixado, variando a sua dimensão com o tipo agrícola do terreno, cfr. Portaria 202/70 de 21/04 (a qual ainda se encontra em vigor, face ao estabelecido no art. 21º do DL. 384/88 de 25/10 e 53º do DL 103/90 de 22/03).
No caso dos autos, e por via da celebração do contrato promessa em apreço, tencionavam autores e réus proceder à futura venda, pelos segundos aos primeiros, de uma parcela de terreno que faz parte do seu prédio rústico, sito no lugar de ….., ….., Rua ……, inscrito na respectiva matriz rústica sob o artº 39º e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº 00679.
Mas essa parcela de terreno tem as seguintes particularidades, ela está perfeitamente delimitada e fisicamente autonomizada do restante prédio e situa-se em zona que pelo PDM de Famalicão é de R.A.N., isto é, onde, em princípio, não é permitida a construção.
Na verdade, depois da expropriação de uma parcela de tal prédio dos réus, este ficou, fisicamente, constituído por uma parcela de terreno situada junto à sua casa de habitação e por uma outra parcela de terreno, perfeitamente, delimitada da primeira, pela interposição entre ambas, de uma outra parcela, hoje, depois da referida expropriação, pertencente à F…….. e que é atravessada pela linha férrea.
É manifesto que por efeito do supra referido acto expropriativo, o prédio dos réus é hoje formado, fisicamente, por duas porções de terreno, descontínuas, e perfeitamente autonomizadas uma da outra.
Ora, a possibilidade de fraccionamento de tal imóvel em dois prédios perfeitamente autonomizados e distintos, cada um deles correspondente a uma das duas parcelas em que o prédio hoje se compõe, ficando a pertencer a donos diferentes não é proibida por lei, cfr. artº 1376º nº1 e 3 do C.Civil.
A proibição de fraccionamento imposta pelo artº 1376º do C.Civil, tem um carácter, manifestamente, físico ou material e não tanto jurídico.
Essa proibição dirige-se, primordialmente, ao fraccionamento de terrenos, entendendo estes numa dimensão física ou material e de propriedade, razão pela qual na sua aplicação se atende às áreas dos terrenos, à sua localização contígua ou não, à sua situação no País e ainda ao seu proprietário.
Assim se explica que o nº 3 de tal preceito legal proíba o fraccionamento de um terreno contíguo, pertencente ao mesmo proprietário, mesmo constituindo duas entidades jurídicas autónomas, ou seja, dois prédios rústicos distintos, quando dele resulte prédios de área inferior à unidade d cultura.
No caso da parcela de terreno que os réus prometeram vender aos autores e estes lhes prometeram comprar, ela está já, física e materialmente, autonomizada relativamente ao restante do prédio, pelo que o constituir-se dela um novo prédio rústico, pela desanexação do prédio hoje existente, não viola os interesses de ordem pública e a razões económicas que determinam a proibição de fraccionamento e o emparcelamento de prédios rústicos.
Donde se conclui que o fraccionamento do prédio rústico dos réus, em dois prédios rústicos autónomos, correspondentes às duas parcelas físicas já hoje existentes e perfeitamente autonomizadas e descontínuas entre si, e a subsequente venda de um desses prédios (o correspondente à parcela a que se refere o contrato-promessa em apreço nos autos), aos autores é permitido por lei. Pelo que o contrato-promessa de compra e venda que tem tal objecto é perfeitamente válido.
Assim, é de confirmar o decidido em 1ª instância, julgando improcedente as conclusões dos réus-apelantes, pois o contrato-promessa não sofre de qualquer nulidade por impossibilidade legal de realização do seu objecto, alegadamente contrário à lei, cfr. artºs 280º e 410º, ambos do C.Civil.
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Passemos à segunda questão, ou seja, a de se saber se tal contrato-promessa é passível de execução específica, como peticionaram os autores-apelantes.
Ficou decidido em 1ª instância que devido ao facto de a parcela de terreno, objecto do contrato-promessa em apreço nos autos, se manter parte do prédio rústico, inscrito na respectiva matriz rústica sob o artº 39º e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº 00679, era impossível proceder, por escritura, à transmissão do direito de propriedade que incida sobre essa parcela, como realidade jurídica distinta. Para que essa transmissão fosse possível, além de mais, exigia-se uma inscrição coincidente e própria na matriz e no registro predial, cfr. arts. 54º, 57º e 58º, do Código do Notariado.
O contrato-promessa, modalidade de contrato a que se referem os artºs 410º e segs. do C. Civil, é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato. O contrato promessa cria a obrigação de contratar, ou mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido, cfr. Antunes Varela, in “ Das Obrigações em Geral”, Vol I, 10ª ed. pag. 308).
Em caso de recusa de incumprimento da obrigação assumida pelo promitente, admite a lei, cfr. artºs 442º nº 3 e 830º, ambos do C.Civil, a execução específica do contrato-promessa.
Nos termos do nº1 do artº 830º do C.Civil, “se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza do obrigação assumida”.
Como ensina Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato Promessa”, 10ª ed. pag. 150, “através dela (da acção de execução específica) pretende o autor obter uma sentença (constitutiva) que produza imediatamente os efeitos da declaração negocial do faltoso, tendo-se por celebrado o contrato prometido”.
O modo como, na prática, o tribunal supre a declaração negocial do faltoso é o de considerar como realizado o contrato prometido, por força de sentença, “é o de decretar directamente o efeito fundamental do contrato prometido, como se o requerente e o demandado o tivessem celebrado”, A.Varela, in “das Obrigações em Geral”, vol. I, pág. 344.
Mas certo é que o tribunal só se pode substituir ao devedor faltoso no caso de este se recusar a celebrar o contrato prometido, podendo fazê-lo.
Assim se o promitente faltoso não poder, no momento, validamente, e sem mais, celebrar o contrato prometido, também não poderá o tribunal suprir a sua omissão, mediante uma sentença produtora de efeitos iguais.
O que os autores-apelantes peticionaram, em sede de acção, foi que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos legais da declaração negocial dos réus, com as legais consequências e que a mesma sentença permitisse que fosse iniciado ou concluído o respectivo processo administrativo de discriminação do prédio.
Em sede de conclusões de alegações, os autores-apelantes pedem agora que se condene os réus a cumprirem as obrigações acessórias da obrigação principal, necessárias para a realização da transmissão da propriedade do prédio, designadamente, a sua inscrição na matriz, (cfr. artº 13º do CIMI), ou a sua discriminação (cfr. artºs 36º, 100º e 106 alínea c) do mesmo diploma legal).
Na verdade, estas pretensões formuladas agora em sede de alegações de recurso, além de não se inscreverem no âmbito da execução específica que os autores peticionam na acção, nunca poderiam ser atendidas, na medida em que não constam das obrigações a que os réus se vincularam mediante o contrato-promessa em apreço.
Por outro lado, de harmonia com o disposto no artº 676º nº1 do CPCivil, os recursos visam apenas modificar as decisões recorridas e não criar decisões novas sobre matéria nova.
Nos autos verifica-se que os autores-apelantes não solicitaram, em sede de 1ª instância, que se condenasse os réus a inscreverem na matriz predial ou a procederem à discriminação da parcela de terreno que prometeram vender-lhes, pois tão só solicitaram que a sentença permitisse que fosse iniciado ou concluído o respectivo processo administrativo de discriminação do prédio, o que é algo totalmente diverso, pelo que também, por esta razão, se não pode agora atender ao peticionado pelos autores-apelantes.
Contudo, sempre se dirá que como escreveu Vaz Serra, in RLJ, ano 109, pág. 119 e relativamente aos deveres e obrigações emergentes de um contrato-promessa que: “ao lado dos deveres principais ou típicos, podem surgir outros a que podemos chamar deveres secundários ou acidentais da prestação. Dentro desta categoria cabem não só os deveres acessórios da prestação principal (destinados a preparar o cumprimento ou a assegurar a perfeita execução da prestação), mas também deveres relativos às prestações substitutivas ou complementares da prestação principal.
Muitos destes deveres encontram-se dispersos pelo Código Civil e pela legislação avulsa, mas eles estão hoje genericamente consagrados, através do princípio geral proclamado no artº 762º, segundo o qual no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa-fé”.
No caso dos autos, conclui-se que o mesmo tem, como todos os contratos promessa, por objecto uma prestação de factos, isto é, a celebração do contrato de compra e venda prometido. Esta obrigação principal do promitente vendedor está rodeada de outras obrigações ou deveres acessórios, que não tendo expressão no texto do contrato-promessa, são essenciais para o seu cumprimento, ou terão de ser realizadas, tendo em vista o cumprimento do contrato prometido.
São obrigações ou deveres acessórios dos promitentes vendedores, “in casu” dos réus, a autonomização da parcela de terreno prometida vender como um prédio autónomo, dotado de inscrição matricial própria e subsequentemente, descrito no Registo Predial.
Como acima se deixou referido, o pedido de condenação dos réus na prestação de tais factos não consta do petitório da acção, (aliás, nem tais obrigações resultam do teor do clausulado do aludido contrato-pomessa), pelo que este tribunal está impedido de apreciar agora de tal pedido, apenas formulado em sede de conclusões do recurso.
Sem que o parcela de terreno prometida vender tenha existência e autonomia jurídica, como prédio rústico, não é possível ao tribunal substituir-se aos promitentes vendedores, ora réus, e emitir, em vez deles, a declaração de venda de tal bem – execução específica do contrato-promessa.
Finalmente, sempre se dirá que se porventura o objecto do contrato prometido acabar por nunca ter existência física, o que ocorrerá é uma impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa (a qual será superveniente), que terá as legais consequências.
IV – Pelo exposto, acorda-se em julgar as presentes apelações totalmente improcedentes, pelo que se confirma a sentença recorrida.
Custas, por ambas as partes, na proporção de 50% para cada. Digo, custas de cada um dos recursos, pelos respectivos recorrentes.
Porto, 24 de Outubro de 2006
Anabela Dias da Silva
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves