Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2731/06.2TJPRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INCUMPRIMENTO PARCIAL
II- Se o inquilino não depositou o valor correspondente a 50% da renda, no montante de €1,63, devido em virtude do pagamento tardio de uma das rendas, tal incumprimento parcial é de escassa importância, pois trata-se de infracção mínima que não afecta a base de confiança subjacente ao contrato, não podendo assim justificar a resolução do contrato de arrendamento.
3º Juízo Cível do Porto – 2ª secção
Apelação
Recorrente: B…………..
Recorrido: C……………
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Canelas Brás e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
O autor B…………., casado, residente na Rua ………., …., Porto, intentou a presente acção declarativa nos termos do disposto no Dec. Lei nº 108/06, contra a ré C………….., viúva, residente na Rua ……., nº …, ..º Esquerdo, Porto, pedindo a resolução de qualquer eventual contrato de arrendamento com o consequente despejo.
Fundamenta o seu pedido na falta de pagamento de rendas vencidas a partir de 9.11.2004.
A ré apresentou contestação, alegando que as rendas vencidas a partir de Novembro de 2004 se encontram integralmente pagas.
No despacho saneador foi proferida decisão que julgou caduco o direito de obter a resolução do contrato de arrendamento em causa, com fundamento na falta de pagamento da renda relativa a Janeiro de 2006 e quanto às demais rendas considerou demonstrado o seu pagamento atempado.
Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, o qual viria a ser julgado procedente, sendo anulada a decisão recorrida e determinada a organização da matéria de facto assente e a que há-de ser sujeita a produção de prova.
Efectuou-se assim audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo, tendo-se no início da mesma seleccionado a matéria de facto assente e organizado a base instrutória.
Proferiu-se seguidamente sentença, na qual se julgou a acção improcedente.
Novamente inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
(...)
2. A sentença dá como provado que a renda referente a Janeiro de 2006 foi feita de forma tardia em 16.12.2005.
3. Ela venceu-se na sexta-feira dia 2 de Dezembro (nº 2 do art. 1075 do Cód. Civil).
4. Este simples facto de ser depositada em 16 de Dezembro constitui em mora a ré locatária (nº 1 do art. 1041 do Cód. Civil).
5. Daí resulta que são consideradas em dívida todas as rendas posteriores (nº 3 do art. 1041).
6. Os depósitos posteriores não privam o locador autor do direito à resolução do contrato, por força do nº 4 do mesmo art. 1041.
7. A sentença está tirada contra lei expressa.
8. De resto nada consente à mesma sentença fazer a compensação da renda faltosa com outra renda eventualmente depositada em duplicado oito meses antes, ou seja em Abril de 2005.
9. Foi violada toda a legislação referida e transcrita nestas alegações e suas conclusões.
A ré apresentou contra-alegações, pronunciando-se pela confirmação do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOAos presentes autos, face à data da sua entrada em juízo, é ainda aplicável o regime de recursos anterior ao Dec. Lei nº 303/07, de 24.8.
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O objecto dos recursos encontra-se balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso – arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do Cód. do Proc. Civil -, sendo ainda de referir que neles se apreciam questões e não razões, que não visam criar decisões sobre matéria nova e que o seu âmbito é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.*
A questão a decidir é a seguinte:Apurar se há lugar à resolução do contrato de arrendamento num caso em que o inquilino, através de depósito, procedeu ao pagamento de todas as rendas, verificando-se, porém, que uma dessas rendas (a de Janeiro de 2006), paga tardiamente, o foi em singelo - €3,25 – e sem ser acompanhada pela indemnização igual a 50% do valor dessa renda prevista no art. 1041, nº 1 do Cód. Civil (€1,63).
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OS FACTOSA matéria fáctica dada como assente pela 1ª Instância é a seguinte:
1. Por contrato verbal o marido da ré tomou de arrendamento para habitação o segundo andar esquerdo do prédio sito na Rua …… nº …, 4200-208 Porto, mediante a renda anual de 7.800$00, a pagar em duodécimos de 650$00, hoje €: 3,25, em casa do senhorio.
2. O Eng.º D………….. faleceu em 9 de Novembro de 2004, tendo sido habilitados dezanove herdeiros à sua herança, conforme escritura de habilitação outorgada em 26 de Abril de 2005 no Cartório Notarial de Matosinhos, a cargo do Dr. E………….
3. O Eng.º D…………. emitiu os recibos de renda em nome do marido da ré, mesmo depois da morte deste, até falecer, em 9 de Novembro de 2004.
4. A ré pagou as rendas a que se reportam os recibos de fls. 21 a 34.
5. Desde o início do contrato que o falecido F…………. se deslocava ao arrendado, mensalmente, para aí receber as rendas a que tinha direito.
6. A partir de determinada altura – mais ou menos coincidente com o seu falecimento passou a ser a empregada do F……………, de nome G……….., quem se deslocava ao arrendado, para receber as ditas prestações.
7. Após a morte do F…………., a G………….. continuou a ser empregada do filho deste, o referido Eng.º D……………..
8. Há cerca de dez anos a G…………. deixou de realizar aquela tarefa de se deslocar mensalmente ao arrendado para receber as correspondentes rendas, conforme era uso e contratualmente acordado.
9. E passou a ser a própria ré quem se deslocava, mensalmente, a casa do Eng.º D………….. para entregar, normalmente à G………….., as rendas devidas.
10. As relações entre a ré e seu falecido marido com o F…………., o Eng.º D………….. e a G…………, eram relações de amizade, respeito e confiança.
11. No mês de Dezembro de 2004, após a morte do Eng.º D………….., a ré deslocou-se, mais uma vez, a casa do falecido, onde vivia também a G…………., para proceder ao pagamento da respectiva renda.
12. Nessa altura a G………… disse à ré que eram muitos os herdeiros do F…………. sugerindo-lhe que aguardasse mais algum tempo dizendo-lhe ainda que aqueles herdeiros haveriam de aparecer para emitir os respectivos recibos.
13. Apesar das relações de confiança que existiam, a ré decidiu, uma vez impossibilitada de efectuar a prestação, por desconhecimento dos herdeiros, efectuar os respectivos pagamentos através de depósito na CGD, a partir de Dezembro de 2004 até à contestação.
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O DIREITODa análise dos documentos juntos aos autos (cfr. fls. 54 a 82 e 114) resulta que a ré procedeu ao pagamento de todas as rendas vencidas a partir de Dezembro de 2004 até à contestação.
Sucede, porém, que a renda referente ao mês de Janeiro de 2006 foi depositada de forma tardia, mais concretamente no dia 16.12.2005 (cfr. fls. 69).
Com efeito, conforme estabelece o nº 2 do art. 1075 do Cód. Civil, a primeira renda vencer-se-à no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito, o que significa que a renda de Janeiro de 2006 se venceu em 2.12.2005, uma vez que o 1º de Dezembro não é dia útil.
Consequentemente, a ré/inquilina constituiu-se em mora, daí decorrendo que o locador tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (cfr. art. 1041, nº 1 do Cód. Civil).
Porém, o nº 2 deste mesmo art. 1041 estatui que o direito à indemnização ou à resolução do contrato cessa se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
Tal não ocorreu.
Por isso, enquanto não forem cumpridas as obrigações a que se refere o nº 1 do art. 1041 do Cód. Civil, tem o locador o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as quais são consideradas em dívida para todos os efeitos, acrescendo que a recepção de novas rendas não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização de 50%, com base nas prestações em mora (cfr. nºs 3 e 4 do art. 1041 do Cód. Civil).
Ora, da leitura destas disposições legais, face ao pagamento em singelo (€3,25) da renda de Janeiro de 2006, ocorrido apenas em 16.12.2005, pareceria ser de concluir, como o fez o autor/recorrente nas suas alegações, que esta renda, bem como as posteriores, estão em mora, o que lhe conferiria o direito à resolução do contrato de arrendamento.
Todavia, não concordamos com esta posição.
É certo que não existem dúvidas quanto ao incumprimento da ré, atendendo a que esta, ao ter pago tardiamente a renda respeitante ao mês de Janeiro de 2006, não procedeu ao depósito da indemnização, correspondente a 50% do valor da renda (€1,63), a que alude o art. 1041 do Cód. Civil.
Mas deste facto não resulta como consequência imediata e inevitável que o autor/senhorio possa resolver o contrato de arrendamento.
É que, conforme estabelece o art. 802, nº 2 do Cód. Civil, «o credor não pode...resolver o negócio, se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância.»
Consagra-se, assim, neste preceito legal uma limitação do direito do credor a pedir a resolução do negócio, a qual radica no princípio geral, contido no art. 762, nº 2 do Cód. Civil, de que as partes, no cumprimento da obrigação e no exercício do direito correspondente, devem proceder de boa fé[1] e se conjuga também com o preceituado no art. 334, onde se considera ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
A escassa importância terá de ser aferida por um critério objectivo: a gravidade do incumprimento resultará, grosso modo, da projecção do concreto inadimplemento (da sua natureza e da sua extensão) no interesse actual do credor, ou seja, será “aferido” pelas utilidades concretas que a prestação lhe proporciona ou proporcionaria.[2]
Por outro lado, salientar-se-à ainda que no domínio do contrato de arrendamento a resolução surge como a última sanção, de tal forma que a mesma será naturalmente de excluir quando estejam em causa infracções mínimas, de escassa importância e que de modo algum frustrem o plano contratual ou afectem a base de confiança própria de um contrato “intuitus personae”, como este o é.[3]
Regressando agora ao caso concreto, logo se terá de concluir que o facto da ré não ter depositado com a renda respeitante ao mês de Janeiro de 2006 (€3,25) o valor da indemnização correspondente a 50% desta renda (€1,63), devida pelo seu pagamento tardio, tem escassa importância, pois trata-se de infracção mínima que não frustra o plano contratual, nem tão pouco afecta a base de confiança subjacente ao contrato.
Determinar, neste caso, a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento num incumprimento que roça a insignificância, seria totalmente injustificado, de acordo com os ditames da boa fé, surgindo assim tal sanção como manifestamente desproporcionada face à irregularidade cometida.
E, para além do que se vem expondo, também não poderá deixar de se assinalar que a ré/inquilina, face à documentação junta aos autos (cfr. fls. 82 e 114), procedeu ao pagamento em duplicado da renda respeitante ao anterior mês de Abril de 2005, o que mais injustificada e abusiva torna a pretensão do autor/senhorio ver resolvido o contrato de arrendamento com o fundamento invocado.[4]
Impõe-se, por conseguinte, a confirmação da sentença recorrida.
Em síntese:
- O senhorio não pode resolver o contrato de arrendamento quando o incumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância;
- Se o inquilino não depositou o valor correspondente a 50% da renda, no montante de €1,63, devido em virtude do pagamento tardio de uma das rendas, tal incumprimento parcial é de escassa importância, pois trata-se de infracção mínima que não afecta a base de confiança subjacente ao contrato, não podendo assim justificar a resolução do contrato de arrendamento.[5]
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelo autor B……………, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas a cargo do recorrente.
Porto, 13.10.2009
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
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[1] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. II, 3ª ed., pág. 61.
[2] Cfr. Ac. STJ de 3.7.1997, BMJ, nº 469, págs. 486/493.
[3] Aliás, nesta linha, aludir-se-à também à actual redacção do art. 1083, nº 2 do Cód. Civil, introduzida pelo NRAU (Lei nº 6/2006), onde se diz que fundamento de resolução é o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torna inexegível à outra parte a manutenção do arrendamento, com o que se concretiza a ideia de que o princípio da boa fé postula a exigência de um incumprimento resolutivo suficientemente grave. – Cfr.Fernando Baptista de Oliveira, “A resolução do contrato no novo regime do arrendamento urbano”, pág. 33.
[4] Sucedendo que o valor aqui pago a mais (€4,86) sempre abarcaria a indemnização de 50% devida pelo pagamento tardio da renda de Abril de 2005 (€1,63).
[5] Cfr., em casos com alguma semelhança e em sentido idêntico, Ac. Rel. Porto de 19.12.2006, p. 0622668, Ac. Rel. Porto de 4.12.2003, p. 0335522 e Ac. Rel. Porto de 27.9.2001, p. 0031124, todos disponíveis in www.dgsi.pt.