Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PROPRIEDADE HORIZONTAL
PARTE COMUM
REPARAÇÃO DA COISA
INDEMNIZAÇÃO
II - Uma vez que esse defeito tem origem nas partes comuns do edifício, a sua reparação é da responsabilidade do condomínio, pelo que a compradora não pode reclamar da vendedora a respectiva reparação, por esta não a poder realizar.
III - Neste caso, tem a compradora o direito de exigir indemnização pelos prejuízos causados, que correspondem à sua quota-parte no custo das obras de eliminação dos defeitos a efectuar pelo condomínio.
Apelação
Juízos Cíveis do Porto – .º juízo, .ª secção - proc. …./05.2 TJPRT
Recorrente – B……….
Recorrida – C……….
Relator – Anabela Dias da Silva
Adjuntos – Desemb. Antas de Barros
Desemb. Maria do Carmo
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I – B………. intentou nos Juízos Cíveis do Porto a presente acção declarativa com processo sumário contra C………., pedindo que a ré fosse condenada a pagar-lhe, até 16 de Fevereiro de 2006, a quantia de 4.356,66 €, acrescida de juros legais desse essa data.
Para tanto alega, em síntese, a autora que adquiriu, em 23.12.2004, à ré uma fracção autónoma de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, convencida de que a mesma e as partes comuns do imóvel se encontravam em bom estado de conservação, como aparentavam e lhe foi garantido pela ré.
Em Março de 2005, a autora recebeu uma carta que lhe foi endereçada pela administração do respectivo condomínio, onde a informavam que teria de pagar a quantia de 4.353,66 € até ao dia 16.02.2006 – para eliminação das infiltrações de humidade nas paredes exteriores do prédio, conforme deliberação da assembleia de condóminos de 17.02.2005.
A obrigação de pagar a quota parte dessa reparação já existia na data da compra e venda da fracção. A ré foi convocada para a referida assembleia de condóminos e como não compareceu foi informada da respectiva deliberação e nada disse à autora.
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A ré foi pessoal e regularmente citada e veio contestar o pedido, dizendo que a deliberação para pagamento da quantia em apreço só foi tomada dois meses após a venda da fracção à autora, pelo que só a autora é responsável pelo respectivo pagamento.Mais alega que deu conhecimento à autora da existência das infiltrações no prédio. Mas à data da venda da fracção, ainda a assembleia de condóminos não havia aprovado o orçamento das obras, e mesmo a quantoa ora peticionada ainda nem sequer é definitiva.
Por fim, e à cautela, alega ter direito de compensação sobre o crédito da autora, derivado do facto de também ter adquirido uma casa à autora, no convencimento de que a mesma apenas careceria de pequenas obras de conservação, e só mais tarde veio a constatar que tal era falso, tendo-se visto obrigada a realizar obras de vulto, cujo montante pretende ver compensado com o eventual crédito da autora.
Termina pedindo a sua absolvição do pedido.
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A autora respondeu à contestação dizendo que as obras realizadas pela ré na casa que adquiriu à autora não foram meras obras de conservação, e portanto necessárias, mas profundas remodelações, com alteração da própria estrutura da casa.Termina pedindo que a ré seja condenada com litigante de má-fé.
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Proferiu-se despacho saneador, após o que tendo-se julgado que a matéria de facto controvertida se revestia de simplicidade, dispensou-se a elaboração da listagem dos factos assentes e da base instrutória.*
A autora reduziu o seu pedido para a quantia de 2.704,48 €.*
Realizou-se o julgamento da matéria de facto, com gravação audio dos depoimentos prestados, após o que foi proferida a respectiva decisão, de que as partes não reclamaram.*
Por fim proferiu-se sentença onde se julgou a acção totalmente improcedente, por não provada, e em consequência absolveu-se a ré do pedido.*
Inconformada com tal decisão dela recorreu a autora, pedindo que a mesma seja revogada e substituída por outra que julgue a acção procedente.A apelante juntou aos autos as suas alegações onde formula as seguintes conclusões:
1 - A ré, ao vender à autora, o apartamento que esta lhe comprou, vendeu-lhe a permilagem correspondente nas partes comuns, de que fazem parte as paredes exteriores do prédio – artºs 1420º nº 1 e 1421º nº1 al. a) C.C..
2 - Essas paredes necessitavam de ser impermeabilizadas, embora, aparentemente, estivessem em bom estado.
3 - A ré não alegou, sequer, que, sem culpa, ignorava o estado dessas paredes, por forma a ser isenta de responsabilidade pela sua reparação, nos termos da parte final do artº 914º C.C.
4 - E cabia-lhe tal ónus, como resulta do nº 2 do artº 342º C.C., sendo certo que a culpa da ré é de presumir (artº 799º C.C.).
5 - Assim, a ré devia pagar à autora o que esta, por virtude da deliberação da assembleia de condóminos, tivesse de contribuir para a reparação dessas paredes, sendo certo que a autora não podia exigir-lhe essa reparação, nos termos do citado artº 914º C.C., por estar sujeita à deliberação da dita assembleia.
6 - Porém, a sentença recorrida julgou improcedente a acção, com o fundamento de a ré ter vendido à autora apenas o apartamento e não as paredes comuns e, além disso, ter valorizado este com as obras feitas.
7 - Mas tal fundamentação, como decorre do alegado anteriormente, não tem razão de ser dado que, por um lado, a ré, ao vender o apartamento, vendeu a sua permilagem nas paredes exteriores do prédio – artºs 1420º nº 1 e 1421º nº 1 al. a) C.C. - e, por outro lado, ao repará-lo, não colheu beneficio económico algum, já que não se provou que o tenha comprado por preço inferior ao seu valor, dada a necessidade da sua reparação.
8 - Assim, a sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1420º nº 1, 1421º nº 1 al. a), 914º, 342º nº2 e 799º C.C., pelo que deve ser revogada e a acção julgada procedente.
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A apelada juntou aos autos as suas contra-alegações pugnando pela confirmação da decisão recorrida.II – Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Da 1ª instância chega-nos assente a seguinte matéria de facto, que não é impugnada por via do presente recurso:
1. Por escritura lavrada em 23 de Dezembro de 2004, a autora comprou à ré o andar em que vive, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras “AM” do prédio em regime de propriedade horizontal, inscrito na matriz predial urbana da freguesia da ………., sob o artº 2772º e descrito na Conservatória respectiva sob o nº 412, conforme doc. de fls. 4 a 18, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
2. No mesmo dia em que a autora adquiriu a fracção autónoma referida em 1), a ré adquiriu à autora a casa sita na Rua ………., nº .., Bairro ………….., freguesia de ………., concelho do Porto.
3. O imóvel referido em 1) e partes comuns estavam em aparente bom estado de conservação.
4. Em Março de 2005, a autora, por carta que lhe foi endereçada pela administração do condomínio, em 7 desse mês, foi informada que terá de pagar 4.353,66 € – quantia que deve ser paga até 16 de Fevereiro de 2006 – para eliminação das infiltrações de humidade nas paredes exteriores do prédio, conforme deliberação da assembleia geral de condóminos, de 17 do anterior mês de Fevereiro, conforme doc.s de fls. 19 a 24, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
5. Tais paredes tinham sido objecto de intervenções anteriores para eliminar essas infiltrações que não resultaram.
6. A autora pretendeu que a ré assumisse a obrigação de pagar ao condomínio a importância referida em 4), mas esta, depois de inicialmente se propor pagar metade, comunicou-lhe que não está na disposição de proceder a qualquer pagamento.
7. A ré sabia que a casa que adquiriu carecia de obras de recuperação, nomeadamente de arranjo de pavimento e pintura de tectos e paredes.
8. A ré fez uma instalação eléctrica nova.
9. A ré colocou janelas e portas novas.
10. A ré meteu vigamento novo.
11. A ré refez um muro por dentro.
12. A ré pagou por estas obras a quantia de 23.480 €.
13. Valor global que negociou com o empreiteiro que apresentou orçamentos no valor de 23.760 €, acrescido de IVA, conforme doc.s de fls. 72 a 76, que aqui se dão por reproduzidos.
14. A casa que a autora vendeu à ré era uma casa antiga, a precisar de obras, cuja necessidade era bem visível, que incluía arranjos de pavimentos, pintura de paredes e tectos e instalação eléctrica.
15. E foi tendo em atenção a necessidade dessas obras, que foi fixado o preço por que o prédio foi vendido à ré.
16. Esta, porém, não se limitou a proceder às reparações necessárias, tendo procedido a obras profundas de remodelação, designadamente, no rés do chão desviou uma parede a todo o comprimento, eliminou outra e transformou uma pequena janela na parede exterior, nas traseiras, numa abertura ampla, com cerca de 3 metros de largura.
III - Como é sabido, o âmbito dos recursos é definido pelas conclusões das alegações, não podendo o tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que se trate de questões de conhecimento oficioso, cfr. artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3, ambos do C.P.Civil, sendo certo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, é o seu objecto delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida, pelo que são questões a decidir:
1ª – Saber se, após a compra de uma fracção autónoma um imóvel constituído em regime de propriedade horizontal, o comprador constatar a existência de infiltrações nas paredes exteriores do prédio, tal se traduz em compra e venda de coisa defeituosa?
2ª – Em caso afirmativo, e sendo a reparação de tais infiltrações da competência do condomínio, o que pode exigir o comprador do vendedor da fracção?
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Resulta assente dos autos que a ré, por escritura de 23.12.20004, vendeu à autora, que lhe comprou para sua habitação, uma fracção autónoma (na situação de usada), de um imóvel constituído sob o regime da propriedade horizontal.À ocasião do referido negócio, tanto a referida fracção autónoma como as partes comuns do edifício estavam em aparente bom estado de conservação.
Mas, decorridos cerca de três meses após tal negócio, a compradora/autora, ora apelante, veio a saber da existência de infiltrações de humidades nas paredes exteriores do prédio. Tal sucedeu quando a mesma recebeu uma carta da administração do condomínio onde se lhe dava conta de deliberação da assembleia de condóminos que, tendo constatado a existência de tais infiltrações, decidiu, com vista à realização das respectivas obras, elaborar um orçamento extraordinário para suportar tais custos, tendo estão sido estimado que a quota parte devida pela autora, proprietária da fracção “AM”, seria de 4.353,66 €.
Posteriormente, a assembleia de condóminos veio a fixar que a quota-parte devida pela autora nos custos da reparação de tais partes comuns do edifício era apenas de 2.704,48 €.
Por via da presente acção pretende a autora que a ré lhe pague a quantia correspondente à sua quota-parte nos custos de reparação de tais partes comuns do edifício onde se situa a fracção que lhe vendeu.
Na decisão recorrida, depois de se ter largamente pronunciado sobre questões laterais à directamente em causa nos autos, como sejam, de quem é a responsabilidade, perante o condomínio, pelo pagamento da referida quota-parte nos custos daquelas reparações, ou seja, se ela era da ré, ante-proprietária da fracção ou da autora, actual condómina, e sobre a natureza de tal obrigação perante o condomínio, certo é que tendo chegado ao regime jurídico da venda de coisa defeituosas e de ter entrado pelo regime da caducidade da acção respectiva, concluiu, singelamente que: “(...) É que o defeito, o vício verificado tem que dizer respeito, obviamente, à coisa vendida.
E em ponto algum foi alegado que era a fracção vendida que padecia de infiltrações.
O que está provado é que as infiltrações se verificavam nas paredes exteriores do prédio. Nem sequer vem alegado, ou resultou provado, que tais infiltrações se reflectissem, ainda que indirectamente, na fracção vendida pela ré.
E a ré apenas vendeu uma fracção. Não vendeu o prédio todo.
Não pode, pois, ser responsabilizada por defeitos ou vícios verificados nas partes comuns do prédio, com este fundamento.
Não se tendo provado que o objecto vendido padecesse de qualquer vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, não pode proceder a pretensão da autora, com base nos arts. 913º e 914º do Código Civil.
Ora, não podemos concordar com o essencial de tais afirmações.
Na verdade, a ré apenas vendeu à autora uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal e não o prédio todo. No entanto, o direito de propriedade da autora, ao adquirir a dita fracção, não se esgota na mesma, já que como é sabido na propriedade horizontal, cfr. artº 1414º e segs. do C.Civil, cada condómino é titular de um direito real composto, resultante da fusão do direito de propriedade singular sobre a fracção que lhe pertence com um paralelo e incindível direito de compropriedade sobre as partes comuns do edifício, cfr. artº 1420º do C.Civil.
Assim, entre a autora, como compradora, e a ré, como vendedora, foi celebrado um contrato de compra e venda, na concreta definição do artº 874º do C. Civil. De acordo com o preceituado no artº 879º do C.Civil, os efeitos essenciais da compra e venda são a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito (al. a)) que se realiza por mero efeito do contrato; a obrigação de entregar a coisa (al. b)); e a obrigação de pagar o preço (al. c)).
O negócio de compra e venda celebrado entre autora e ré implicou, além do mais, a transmissão, da primeira para a segunda, do direito de propriedade singular e pleno sobre a referida fracção autónoma, conjuntamente com a transmissão do direito de compropriedade (forçada) sobre as partes comuns do edifício.
A ré cumpriu a obrigação de entrega da fracção autónoma a que estava adstrita para com a autora por via do contrato de compra e venda que com ela celebrou, mas não da forma que lhe era devida.
Na verdade, as partes comuns do respectivo edifício apresentavam, à data, defeitos ocultos, consistentes em infiltrações de humidades –, no dizer de Pedro Romano Martinez, in “Cumprimento Defeituoso, Em especial na compra e venda e na empreitada”, pág.20, os quais sendo desconhecidos da credora (autora) podiam ser legitimamente ignorados, pois não eram detectáveis através de um exame diligente.
Trata-se de um defeito da coisa vendida, pois constitui um desvio com respeito à qualidade corpórea que seria devida, já que a coisa entregue pela ré vendedora está afectada de vícios materiais, não estando conforme ao contrato, dada a sua não correspondência às características acordadas ou legitimamente esperadas pela autora compradora.
Ora, de acordo com o disposto nos artºs 406º, 408º, 762º e 879º b) todos do C.Civil, o contrato com eficácia real, como a compra e venda de coisa determinada, deve ser cumprido ponto por ponto (pontualmente), cumprindo o vendedor a prestação a que está vinculado quando entrega a coisa em conformidade com o contrato.
No caso em apreço, as prestações a cargo da ré vendedora – a transmissão da propriedade e a entrega da casa, cfr. artº 879º als. a) e b) do C.Civil – foram cumpridas. O que houve foi uma compra e venda de coisa defeituosa. A ré vendedora cumpriu, mas cumpriu “mal, imperfeitamente, inexactamente, a obrigação de entregar a coisa alienada”, cfr. Ac. do STJ de 7.03.2006, in CJ/STJ, Ano XIV, tomo I, pág. 114, não obstante a origem do vício se encontrar nas partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal.
Segundo o disposto no artº 913º do C.Civil:
“1 – Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2 – Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”
Assim, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina, cfr. artº 913º nº 2 do C.Civil..
Segundo Calvão da Silva, in “Compra e Venda de Coisas Defeituosas”, pág. 41: “a lei posterga a definição conceitual e privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.
Daí a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina: falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina”.
Na determinação do defeito da coisa vendida considera-se, em primeiro lugar, o particular uso preestabelecido por contrato atendendo ao fim em vista pelas partes, o que se descurtinará através da interpretação do negócio.
Esta concepção subjectiva de defeito supõe que as partes tenham determinado ou precisado no contrato e documentos que o integram ou suportam as características fundamentais da coisa e o fim a que se destina. Pelo que o vício da coisa recebida apreciar-se-á em concreto, por comparação com as precisões ou especificações do contrato, devidamente contextualizado na fase negociatória, traduzindo-se numa desconformidade com estas.
Mas, quando as partes não precisam contratualmente o fim específico a que a coisa vendida se destina, ou em caso de dúvida acerca desse fim, a inidoneidade do produto é determinada pela “função normal das coisas da mesma categoria, o que quer dizer, pelo uso habitual, ou função económico-social das coisas do mesmo tipo, com as qualidades normais ou típicas necessárias ou essenciais segundo o tráfico.
Pelo que é considerando o destino da coisa fixado pelas partes, ou na sua falta ou insuficiência, considerando o uso corrente ou função normal das coisas da mesma categoria que se apreciará a existência do defeito, de vício que desvaloriza a coisa ou que impede a realização do fim a que se destina e de falta das qualidades asseguradas ou necessárias para a realização do fim esperado.
No caso dos autos, não nos restam dúvidas de que há uma falta de conformidade ou de qualidade do bem adquirido para o fim (específico e/ou normal) a que é destinado, pelo que se trata de uma coisa defeituosa.
Ou, como se escreve no Ac. do STJ 19.06.2007,in www.dgsi.pt, aplicável ao caso: “Na situação ajuizada vem provada a existência de deficiências nas partes comuns do edifício que se traduzem, objectivamente, numa diminuição do valor intrínseco do prédio, susceptíveis de afectarem negativamente o preenchimento da sua função, ao serviço das fracções autónomas”.
Esta má execução do dever de uma prestação principal, esta violação contratual positiva ou “violação positiva do contrato”, este mau cumprimento, cumprimento imperfeito ou cumprimento inexacto da obrigação de entregar a coisa nos termos devidos, resulta do facto de a coisa – fracção autónoma vendida pela ré à autora - estar afectada de vícios materiais ou vícios físicos, ou seja, vícios intrínsecos, inerentes ao seu estado material (não obstante terem a sua origem nas partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal), não sendo, assim, conforme ao contrato, uma vez que não corresponde às características acordadas ou legitimamente esperadas pela compradora, cfr. Calvão da Silva, in obra citada, pág. 28.
Pelo que procedem as respectivas conclusões da apelação da autora.
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Passemos agora à segunda questão do presente recurso.O artº 913º do C.Civil, tendo em vista a protecção do comprador de coisas defeituosas, manda observar, com as devidas adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios do direito ou venda de bens onerados (artº 905º e segs do C.Civil), em tudo quanto não seja modificado pelas disposições reguladoras dos vícios da coisa.
Assim, o comprador de coisa defeituosa goza do direito de anulação do contrato e do direito de redução do preço, nos termos vistos para a venda de bens onerados. E goza, igualmente, do direito à indemnização do interesse contratual negativo, nos termos previstos para a venda de coisas oneradas, mas na anulação por simples erro, a indemnização (apenas respeitante aos danos emergentes) só é devida se o vendedor conhecer, com culpa, o vício ou falta de qualidade de que a coisa padece, cabendo-lhe ilidi-la, mediante a prova de que desconhecia, sem culpa, o vício ou da falta de qualidade da coisa.
Além da anulação do contrato e da redução do preço, cumuláveis com uma indemnização, o regime da venda de coisas defeituosas concede ainda ao comprador um quarto direito – o cumprimento do contrato, ou seja, o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a sua substituição, cfr. artº 914º, 1ª parte, do C.Civil, mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece, cfr. 2ª parte do referido preceito legal e 915º do C.Civil.
Ora, esse desconhecimento tem de ser alegado e provado pelo próprio vendedor, já que se tratar de um facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador, cfr. artº 342º nº2 do C.Civil, e estar ele obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos, por força do disposto nos artºs 406º e 762º, ambos do C.Civil.
Segundo Pedro Romano Martinez, in “Direito das Obrigações, Parte Especial – Contratos”, pág. 130 e também in obra já citada, pág. 440 e 441, os diversos meios jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida não podem ser exercidos em alternativa, havendo uma espécie de sequência lógica: em primeiro lugar, o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se essas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato. A indemnização cumula-se com qualquer das pretensões com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios.
Consequentemente vem sendo entendimento pacífico, a não eliminação dos defeitos ou a não repetição da prestação não faculta ao comprador o direito de per si, ou por intermédio de terceiro, eliminar os defeitos, reclamando, posteriormente do vendedor o pagamento das despesas efectuadas com esses trabalhos. Só na fase executiva, de harmonia com o disposto no artº 828º do C.Civil, o comprador/exequente pode pedir que o facto seja prestado por outrem à custa do devedor, cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. II, pág. 896.
A denúncia dos defeitos é um pressuposto do exercício de tais direitos.
Segundo o disposto no artº 916º do C.Civil que diz respeito à denúncia dos defeitos para efeitos de caducidade da acção:
1 - O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo.
2 – A denúncia será feita até 30 dias depois de conhecido o defeito ou dentro de 6 meses após a entrega da coisa.
3 - Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel.
No caso dos autos, a questão da caducidade não foi colocada, assim face aos factos assentes, temos que a autora denunciou, tempestivamente, junto da ré a existência de defeitos na coisa vendida.
Pelo que a autora, compradora tem direito, além do mais, a exigir da ré, vendedora, a reparação dos defeitos da coisa, cuja culpa se presume, cfr. artºs 799º nº 1 e 914º 1ª parte do C.Civil, e não foi por esta ilidida, já que nem alegou (pelo que também não poderia provar) que desconhecia, sem culpa, à data da celebração do contrato de compra e venda, o vício de que a coisa padece.
Segundo o que dispõem os artºs 910º nº1 e 913º nº1, ambos do C.Civil, no caso de o vendedor não cumprir a obrigação de reparar o defeito ou de substituir a coisa defeituosa, ele incorre em responsabilidade civil contratual, nos termos gerais derivada do incumprimento do dever de eliminar os defeitos ou de proceder à referida substituição.
No litígio em apreço, a autora, expressamente, afasta qualquer intenção de resolução ou de anulação do contrato de compra e venda, pugnando claramente por manter em vigor o contrato para a realização do escopo prático perseguido pelas partes, ou seja, pretendendo ser ressarcida pelo que vai dispender com a título da sua quota-parte nos custos das partes comuns do edifício.
Como se referiu, na venda de coisa defeituosa, o cumprimento do contrato far-se-á através da reparação do defeito da coisa vendida ou pela substituição da coisa defeituosa, por parte do vendedor.
E, no caso, a autora compradora não exigiu da ré vendedora nem a reparação da coisa vendida, nem a sua substituição, estando esta fora de questão já que não se está perante uma coisa fungível.
Mas, uma vez que o vício ou defeitos da coisa vendida têm origem nas partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal, e a reparação das suas partes comuns são da responsabilidade do condomínio, por força do disposto no artigo 1421º nº1 al. b) e nº 3 do C.Civil, pelo que, também não poderia a autora, utilmente, reclamar da ré a reparação de tais defeitos, pois esta não o poderia realizar.
As paredes exteriores do edifício é uma parte comum a todos os condóminos, não podendo estes deixar de respeitar o prescrito no nº 1 do artº 1424º do C.Civil que dispõe no sentido de que «as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (...) são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
E a realização dessas obras insere-se no poder de administração do respectivo administrador.
Logo, tendo a ré vendido a fracção em Dezembro de 2004, deixou, a partir dessa data, de ser corresponsável pela conservação das paredes, que é parte comum do prédio, já que, com a venda da fracção, a ré deixou de ser comproprietária das partes comuns do prédio, onde se verificaram os defeitos.
Daqui decorre que, pretendendo a autora manter em vigor o contrato, e sendo a reparação da coisa por parte da ré vendedora, uma prestação impossível de realizar, estamos perante um caso de incumprimento definitivo e culposo do dever de reparação que incumbia à ré, cfr. artº 798º e 799º, ambos do C.Civil e consequentemente faculta à autora compradora, o direito de exigir uma indemnização pelos prejuízos causados pelo incumprimento; e estes correspondem à sua quota-parte nos custos das obras de eliminação dos defeitos a efectuar pelo condomínio do edifício.
Pelo que, há que revogar a decisão recorrida e em sua substituição condenar a ré a pagar à autora a quantia peticionada nos autos.
Procedem as restantes conclusões da apelação da autora.
IV – Pelo exposto, acordam os Juízes que compõem esta secção cível em julgar a presente apelação procedente, e consequentemente revogando a sentença recorrida, condenam a autora a pagar á ré a quantia total de 2.704,48 €, (Dois, setecentos e quatro euros e quarenta e oito cêntimos), acrescida de juros vencidos desde esta data e até efectivo e integral pagamento, à taxa legal de 4% ao ano.
Custas pela apelada.
Porto, 6 de Novembro de 2007
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues
Cristina Maria Nunes Soares Teixeira Coelho