Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
- A não subordinação de um dos fins ao outro (situação regra do n.º1, a que se aplica a 1.ª parte do n.º2 do art. 1028.º do CC).
- A de não resultar do contrato ou das circunstâncias que o acompanham a discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades (2.ª parte do n.º2).
- A de as várias finalidades serem solidárias entre si (parte final do n.º2).
- A de haver subordinação dos fins a um fim principal ( a do n.º3).
II - No caso de existir um arrendamento com pluralidade de fins há que, por via da interpretação ou por via da integração, determinar qual o regime que para cada caso melhor corresponde à vontade comum, presumível, hipotética ou conjectural.
III - Para o efeito, dever-se-à atender não apenas ao valor locativo de cada uma das partes, mas sim a todas as circunstâncias que por interpretação e integração, permitam determinar a vontade comum conjectural dos contraentes na altura do contrato.
B………. e C………. intentaram no Tribunal Judicial de Oliveira de Azeméis acção de processo sumário nº …/05.5 contra D……….; F……….; G……….; H……….; I………. e J………. formulando os seguintes pedidos:
a) A decretação da resolução do arrendamento descrito na petição inicial, e
b) A condenação dos Réus a despejar imediatamente o locado arrendado descrito em um, dois e três da petição inicial.
Alegam, para tanto, que, em 3 de Janeiro de 1972, deram verbalmente de arrendamento a K………., falecido pai dos Réus, todo o rés – do – chão e o primeiro andar esquerdo de um prédio composto por rés – do – chão direito e esquerdo, primeiro andar direito e esquerdo, com pequeno logradouro, garagem e anexos no exterior, sito em ……….., ………., concelho de Oliveira de Azeméis.
Desde o início do arrendamento, o local destinou-se à habitação do Réu, no primeiro andar esquerdo e ao exercício do comércio de café e snack bar no lado esquerdo do rés – do – chão e do comércio de mercearia do lado esquerdo do rés – do – chão.
Após a morte de K………., há cerca de 12 anos, sucedeu-lhe a esposa L………., que continuou a habitar o locado e a explorar o comércio atrás assinalado, até falecer em 13/12/1998.
À data da sua morte e vários anos antes, a falecida viveu no arrendado unicamente com a filha mais nova e solteira, de nome D………., sendo esta que passou depois a habitar o locado e a explorar o comércio nos mesmos moldes, primeiro sozinha e cerca dois anos depois da morte da mãe, juntamente com o 2º Réu G………. (irmão) e a 3ª Ré H……… (irmã).
Ocorre, porém, que, em 2001, a metade esquerda do rés – do – chão destinada ao comércio de mercearia ficou devoluta, e posteriormente, foram nela colocados jogos diversos, tais como uma mesa de bilhar e várias máquinas de jogos electrónicos onde após a colocação de moedas, os clientes jogam até à presente data.
Entretanto, a 1ª Ré D………. e a 3ª Ré H………. deixaram de exercer qualquer actividade nos comércios instalados no rés – do – chão, passando os mesmos a serem explorados pelos 2ºs Réus G………. e H………. .
Acresce – se, ainda, que após o seu casamento com o 1º Réu F………., os 1ºs Réus D………. e F………. habitaram o locado até Novembro de 2004.
A partir desta data, o casal passou a viver num apartamento sito em ………., Oliveira de Azeméis, e foram os 2ºs Réus G………. e H………. que passaram a viver no 1º piso.
Finalmente, os galinheiros estão, actualmente, a ser utilizados por um vizinho do local, mais concretamente, o ocupante do primeiro andar direito, sem qualquer intervenção dos ora Réus.
Citados os Réus, apresentaram a contestação de fls. 38 e ss., defendendo – se por excepção e impugnação.
No que diz respeito à defesa por excepção, arguiram a excepção peremptória de caducidade do direito dos Autores a pedirem a resolução do contrato de arrendamento.
Fundaram a mesma no facto dos Autores terem tomado conhecimento da verificação das invocadas causas resolutivas do contrato de arrendamento (ou seja, o uso ou consentimento de uso do prédio arrendado destinado ao comércio para fim ou ramo de negócio diverso daquele (s) a que se destino e o empréstimo total ou parcialmente do prédio arrendado ou cedência da sua posição contratual) há mais de um ano.
Relativamente à defesa por impugnação, alegaram sucintamente, o seguinte:
Em meados de 1966 ou 1967 a mãe dos Réus tomou de arrendamento verbal um prédio sito em ………., concelho de Oliveira de Azeméis pertença de Dona M………. (tia dos Autores) e destinado ao exercício de comércio, só por ela, no rés – do – chão e ainda à habitação da mãe dos Réus e do agregado familiar, no 1ºpiso. Desde essa data, a mãe dos Réus explorou o comércio e habitou o primeiro piso juntamente com o agregado familiar.
Após a morte da senhoria, os ora Autores passaram a ser proprietários do aludido prédio arrendado por sucessão «mortis causa» e, em finais de 1971, depois dos Autores terem construído o prédio, em discussão, nos autos, os mesmos acordaram com os pais dos Réus na transferência do arrendamento existente e vigente para este prédio, mantendo – se todas as condições do arrendamento anterior. Na ocasião, nada ficou acordado entre eles relativamente ao ramo de comércio a exercer no locado.
Em observância ao acordado, a falecida mãe dos Réus transferiu o seu estabelecimento comercial para o rés – do – chão onde passou a exercer o comércio de taberna, cervejaria e mercearia, e a sua habitação e do seu agregado familiar para o 1º piso esquerdo desse prédio.
Após o falecimento da mãe dos Réus, em 13 de Dezembro de 1998, o estabelecimento comercial e o arrendamento foram transmitidos à herança aberta por seu óbito representados pelos ora Réus, os quais, nessa qualidade, passaram a explorar o comércio no arrendado e a usufruir indiscriminadamente do 1º andar esquerdo para habitação de acordo com os turnos de serviços organizados por estes para assegurar a abertura, fecho e manutenção do estabelecimento comercial, sendo ai onde os Réus recebiam e recebem toda a sua correspondência, com o consentimento expresso dos Autores. Afecto a esse comércio do café sempre existiu mesa de bilhar e algumas máquinas de jogos para divertimento dos clientes.
Sensivelmente, dois ou três anos depois da mãe morrer, os Réus decidiram, em conjunto, deixar de comercializar produtos de mercearia, apostando, apenas, no exercício do comércio de café e snack bar, em virtude do aparecimento das grandes superfícies, no inicio da década de 90 e da recessão económica.
Os Autores deduziram «Direito de Resposta» a fls. 53 e ss. relativamente à matéria de excepção, defendendo – se por mera impugnação.
A fls. 57 e ss. foi proferiu – se Despacho Saneador, com dispensa da selecção da matéria de facto.
Em sede de saneamento do processo, o tribunal a quo conheceu e decidiu a excepção peremptória de caducidade do direito de resolução decorrente das causas resolutivas subsumíveis nas als. b) e i) do nº1 do art. 64º do R.A. U. no sentido da sua improcedência e deferiu o conhecimento e decisão da excepção de caducidade do direito de resolução decorrente da causa resolutiva subsumível na al. f) do nº1 do art.64º para decisão final.
Foi proferida sentença que julgou a acção procedente e:
1.absolveu os Autores do pedido de condenação como litigantes de má – fé;
2. declarou a resolução do contrato de arrendamento com pluralidade de fins, em discussão, na presente acção, e
3. condenou os Réus D……….; F……….; G……….; H……….; I………. e J………. a despejarem o arrendado descrito nos pontos 1) e 2) dos Factos Assentes.
Os RR. interpuseram o presente recurso de apelação da sentença.
São as seguintes as conclusões de recurso apresentadas pelos apelantes:
1. Nos presentes Autos o Meritíssimo Juiz “ad quo” considerou a acção instaurada pelos Autores, ora Apelados, procedente por provada e consequentemente decidiu:
- absolver os Autores do pedido de condenação dos mesmos como litigantes de má-fé,
- declarar a resolução do contrato de arrendamento com pluralidade de fins em discussão, na presente Acção; e
- condenar os Réus a despejarem o arrendado descrito nos factos 1) e 2) dos factos Assentes.
2. É com esta decisão que os Réus/ Apelantes não concordam motivo pelo qual instauram o presente Recurso.
I – Da má-fé dos Autores e do Abuso de Direito.
3. Os Autores alegam entre outros fundamentos para a resolução contratual o não exercício do comércio de mercearia no rés do chão do lado direito do arrendado, passando aí a ser explorada uma máquina de bilhar e algumas máquinas de jogos.
4. Encontra-se provado que os Autores tiveram conhecimento deste facto á cerca de 6 anos a esta parte e nunca se opuseram a tal facto, nem nunca tomaram qualquer atitude, nomeadamente de abordagem do assunto com os ora Réus.
5. Porque razão vêm agora os Autores, e passados todos estes anos (cerca de 6 anos) invocar um facto que sempre aceitaram ou pelo menos nunca consideraram como um motivo para resolução contratual?
6. Os Autores pretendem constituir o prédio em propriedade horizontal e pretendem vender as respectivas fracções, motivo pelo qual instauraram a Acção de Despejo ora em causa, numa atitude completamente egoísta e interesseira.
7. Ou seja, os Autores criaram e quanto ao fundamento ora em causa, a convicção por parte dos réus de que não havia, da sua parte, qualquer violação contratual, vindo agora e passados tantos anos, aproveitar-se do mesmo para fundamentar um ilegal pedido de Despejo só porque pretendem vender o prédio em questão.
8. Com esta sua atitude, os Autores litigam em manifesto Abuso de Direito – “abuso de direito” que ora se invoca para todos os devidos e legais efeitos -. Abuso de direito este que, também é manifesto se atendermos ao facto de que com a pretendida Acção de Despejo por parte dos Autores, estes estão incorrectamente a pôr em causa uma relação locatícia que perdura á cerca de 34 anos a esta parte e que põe em crise a subsistência económica de várias famílias numa atitude de total má-fé.
II – No que concerne a resolução do Arrendamento Habitacional.
9. Tal como é referido pelo Meritíssimo Juiz “ad quo”, no caso presente e como decorre da factualidade constante dos Autos e dada como assente, os Autores e os falecidos pais dos Réus celebraram um contrato de arrendamento com pluralidade de fins: comércio no r/ch e habitação no 1º andar.
10. Ao arrendamento com pluralidade de fins é aplicável o preceituado no artigo 1028º do Código Civil.
11. Por aplicação desta norma, haverá que, por via de interpretação ou por via de integração, determinar qual o regime que para cada caso melhor corresponde à vontade comum, presumível, hipotética ou conjectural das partes.
12. O Meritíssimo Juiz “ad quo” subsumindo os factos dados como provados ao Direito concluiu, no entender dos Apelantes, de forma errada, não ser legítimo presumir que a vontade dos contraentes teria sido de subordinarem um fim ao outro.
13. Pela análise dos factos dados como provados o Meritíssimo Juiz “ad quo” não podia nem pode apurar qual o tipo de fim do contrato pretendido pelos contraentes à data da celebração do mesmo,
14. fundamentando a sua decisão principalmente no facto de os contraentes ao celebrarem o contrato terem afectado os diversos fins do arrendamento a parcelas diversas do edifício.
15. Ora, como bem observa o Dr. Mário Frota, in Arrendamento urbano comentado e anotado, 1987,41 e 485, a prevalência dum fim em relação aos demais ou é expressamente clausulada pelos contraentes (o que não é o caso) ou se tem de inferir das circunstâncias de facto que envolveram o negócio e se plasmam na quotidiana actuação do beneficiário do contrato com pluralidade de fins e na articulação com os bens em si mesmo configurados e na sua interrelação.
16. Face á omissão do contrato, e face aos factos dados como provados, o Meritíssimo Juiz “ad quo” teria que lançar mão da interpretação da declaração negocial, nos moldes previstos nos artigos 236º a 239º do Código Civil.
17. Neste caso concreto e, contrariamente ao sufragado pelo Meritíssimo Juiz “ad quo”, existem elementos de prova nos Autos que, apesar de não constarem nos factos dados como provados, levam á conclusão da real vontade das partes aquando da celebração do negócio, elementos estes colhidos até com muita acuidade e perspicácia pelo próprio Juiz aquando do depoimento de parte prestado pelo Autor marido, no decurso da Audiência de Julgamento.
18. É o próprio Autor marido que ao ser interrogado pelo Meritíssimo Juiz “ad quo” afirma com segurança que ainda que o rés do chão possa ser ligado ao comércio e o 1º piso á habitação, era como se fizessem parte da mesma unidade, afirmando ainda que é como se fosse um e único prédio, pagando uma única renda. Diz ainda o mesmo que só alugou a casa de cima á mistura com o café e mercearia por se tratar do mesmo dono e era útil para as parte ter o café associado.
19. Quem melhor do que o próprio contraente e, neste caso, o Senhorio, para explicar ao Tribunal qual a real vontade dos contraentes.
20. Já aquando da celebração do negócio (contrato de arrendamento verbal) o Senhorio (ora Autor marido) ficou bem ciente que celebrou um contrato de arrendamento com pluralidade de fins (comercial e habitacional), bem sabendo que o fim principal era o comercial a instalar no r/ch, e que o arrendamento habitacional do 1º andar só existiu por existir o arrendamento comercial e por utilidade devido à possibilidade e comodidade da existência do mesmo, o que se compreende face aos horários nocturnos de funcionamento do estabelecimento de café e ao facto de, na altura, os Réus ainda serem pequenos.
21. Concluindo-se, assim, que caso não existisse o arrendamento do r/ch para comércio não existiria o arrendamento para habitação, sendo por isso subordinado àquele.
22. Acresce que a própria configuração do prédio, com acesso interior ao andar superior e que é referida, quer pelo Autor no seu depoimento de parte, quer pelo próprio Juiz “ad quo” na Douta Sentença recorrida, onde habitavam os Réus, faz concluir que o arrendamento do 1º andar teve em vista o complemento do comércio.
23. De toda esta factualidade descrita resulta, pois, que foi vontade das partes subordinarem o fim habitacional ao fim comercial, sendo este o fim principal do contrato de arrendamento.
24. Pelo que, nos termos do artigo 1028, nº 3, 1ª parte do Código Civil, dever-se-á observar o regime do fim principal, neste caso o comercial, pelo que se conclui que os fundamentos invocados pelos Autores para a resolução contratual, nomeadamente os previstos nas alíneas f) e i) do artigo 64º do RAU terão que necessariamente improceder, pois, aplicando-se o regime do arrendamento comercial, o arrendamento transmitiu-se não para a Ré D………. mas para a herança ilíquida e indivisa aberta por óbito da falecida L………., sendo a cessão permitida por Lei. (cfr. artigo 1113º do Código Civil e artigo 112º da RAU)
25. Não existindo qualquer cessão ilícita do locado porquanto os Réus, na sua qualidade de representantes da herança ilíquida e indivisa da falecida L……….., passaram a explorar o arrendado, em virtude de o estabelecimento comercial fazer parte do património daquela por força das disposições conjugadas dos artigos 2024, 2025, nº 1 “a contrario”, 2031, 2079 e 2091, nº 1 todos do Código Civil.
26. O Meritíssimo Juiz “ad quo” ao considerar procedente e provada a presente Acção quanto a este fundamento invocado pelos Autores, violou, por má aplicação, o disposto no artigo 64º, alínea j) do RAU, os artigos 236º a 239º do Código Civil e o artigo 1028º, número 3 também do Código Civil.
III – No que concerne á resolução da Arrendamento Comercial
27. Os Réus também não podem concordar com a decisão proferida quanto ao fundamento de resolução invocado pelos Autores previsto no artigo 64, nº 1, alínea b) do RAU.
28. Os Autores/ Apelados invocaram na sua Petição Inicial e para fundamentar esta causa de resolução que, cerca de 2 anos após o falecimento da sua mãe, os Réus deixaram de exercer o comércio de mercearia no r/ch do lado direito do arrendado para aí passarem a explorar uma máquina de bilhar e algumas máquinas de jogos.
29. Alegaram os Réus que, aquando da celebração do contrato de arrendamento, nada foi acordado entre senhorios e arrendatária quanto ao ramo do comércio a exercer no locado, não se estabelecendo qualquer restrição dentro desta actividade.
30. Os Autores não alegaram nem provaram que o r/ch tivesse sido arrendado para certo e determinado ramo de comércio e nomeadamente para café, snack-bar no r/ch esquerdo e mercearia do lado direito, simplesmente alegaram que desde o início do arrendamento o local se destinou a esses ramos de comércio.
31. Ou seja, não foi clausulada no contrato de arrendamento qualquer restrição do ramo de comércio a exercer no r/ch.
32. Não existindo qualquer restrição clausulada no contrato, quanto ao ramo de comércio a exercer no locado, a instalação no local onde funcionava a mercearia de outro ramo de comércio não desvirtua o fim para o qual o local foi arrendado, tanto mais que conforme se alegou, o comércio aí instalado é o prolongamento do comércio existente no lado esquerdo desse mesmo local e que a actividade comercial é a mesma a que os Réus se dedicavam e continuam a dedicar.
33. Assim, o locado é e sempre foi utilizado para comércio que foi e é o fim do contrato.
34. O facto de usar o locado como complemento do comércio de café e snack-bar instalado no lado esquerdo do r/ch e aí terem sido colocadas as máquinas de diversão que ali se encontravam para uso dos clientes que se dirigem a este estabelecimento explorado pelos Réus, não envolve a utilização para fim diverso daquele a que se destina, visto que nada foi articulado no sentido de que tenha sido feita qualquer ressalva no contrato de arrendamento.
35. Portanto, não se verifica os requisitos de que depende a resolução do contrato, prevista na alínea b) do artigo 64º do RAU.
36. Mas, mesmo que assim não se entenda, e que só por mera cautela se invoca, sempre é inexistente o fundamento invocado para a resolução do contrato de arrendamento invocado pelos Autores, nos termos da alínea b) do artigo 64º do RAU pois o fim principal do arrendamento foi o exercício por estes do comércio de café.
37. Foi para esse efeito, e conforme é referido pelo Autor marido no seu depoimento de parte que o pai dos Réus pretendeu arrendar o espaço em causa.
38. Aqui, quanto à vontade conjectural das partes o que se extrai da prova já analisada e do depoimento do senhorio (Autor marido), é que o arrendamento do r/ch destinou-se ao comércio sem se estabelecer qualquer limitação quanto ao tipo de comércio, embora o pai dos Réus o tivesse contactado para aí instalar um café.
39. Quanto à subsistência ou não das restantes partes do arrendamento não afectadas pela presumível violação contratual, haverá a frisar que, conforme consta do depoimento das testemunhas, o local onde estava instalado a dita mercearia embora também no r/ch é independente do local onde se encontra instalado o café e snack-bar podendo este comércio subsistir sem o local onde se encontrava essa mercearia, tendo entrada independente pelo exterior, podendo a passagem interior ser devidamente tapada.
40. Cumpre-nos a isto dizer que, se aceita inteiramente o raciocínio do Meritíssimo Juiz “ad quo” quando considera que a actividade de café e snack-bar é o ramo principal sempre exercido no locado.
41. Não se aceitando, no entanto, refutando categoricamente o seu errado raciocínio de que os Réus ao passarem as ditas máquinas para o local onde antigamente existia a mercearia se está a dar um cunho principal a essa actividade de exploração de jogos.
42. Contrariamente ao sufragado, com essa transferência das máquinas para esse local não se dá qualquer proeminência ou destaque às mesmas pois, continuam a ser um acessório da actividade de café e snack-bar.
43. Ou seja, as máquinas continuaram a ser um complemento acessório do café que é a actividade principal, tanto mais que para aceder ao local e ao uso das mesmas, o cliente só o pode fazer pelo interior do Estabelecimento de café e nunca pela porta exterior do lado direito e que servia de acesso à mercearia, a qual, conforme relatado por testemunhas arroladas pelo Autor, se encontra á vários anos fechada, conforme o depoimento da testemunha O………. .
44. O Meritíssimo Juiz “ad quo” ao considerar procedente e provada a presente Acção violou, por má aplicação o disposto no artigo 64º do RAU e nos artigos 236º e 237º do Código Civil.
Foram apresentadas contra alegações.
Objecto do recurso
Nos termos do disposto nos art. 684, nº3 e 4 e 690, nº1, do CPC o objecto do recurso delimita-se, em princípio, pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do conhecimento das questões de que cumpra apreciar oficiosamente, por imperativo do art. 660, ex vi do artº 713, nº2, do mesmo diploma legal.
Os factos dados como provados pelo Tribunal a quo são os seguintes:
1 – Em princípios da década de 70 do século 20, os Autores deram de arrendamento aos falecidos pais dos Réus K………. e L………. todo o rés – do – chão e o primeiro andar esquerdo, logradouro, garagem e dois anexos exteriores destinados a galinheiro de um prédio sito em ………., freguesia de ………., concelho e comarca de Oliveira de Azeméis, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 281º.
2 – Desde o início do arrendamento que o local se destinou à habitação dos falecidos pais dos Réus e do seu agregado familiar composto pelos Réus/filhos no primeiro andar esquerdo e ao exercício do comércio de café e snack bar no lado esquerdo do rés – do – chão, em cerca de 2/3 e de mercearia do lado direito, em cerca de 1/3, visto a partir da via pública.
3 – Os Autores e os pais dos Réus acordaram inicialmente a renda mensal de 1.600$00, a ser paga no primeiro dia útil do mês a que dizia respeito …
4 - … e a ser paga, ora, na residência do senhorio, que era e é, em ………., ora, na carpintaria que ele explorara e explora, sita no ………, freguesia de ………. .
5 – Mercê das actualizações legais, a renda passou a ser de 164,00 euros mensais, a partir do mês de Janeiro de 2005.
6 – Após o falecimento do pai dos Réus, a mãe destes continuou a habitar o 1º andar e a explorar o comércio aludido em 2) com a ajuda dos filhos, os co – réus.
7 – Em 13 de Dezembro de 1998 faleceu a mãe dos Réus.
8 – À data da morte da mãe dos Réus era a Ré D………. que vivia com ela no 1º piso do prédio arrendado…
9 – …que passou a habitar o 1º andar do prédio arrendado …
10-…tendo, posteriormente, casado com o 1º Réu F………., ficando o casal a habitar o 1º andar até Novembro de 2004.
11- Após o falecimento da mãe dos Réus, foi a herança indivisa de L………., na pessoa dos ora Réus, na qualidade de herdeiros, que passou a explorar o comércio discriminado em 2).
12 – Do lado direito do rés – do – chão do prédio arrendado o comércio consistiu, desde o início do arrendamento, em ter expostos produtos vários de mercearia, tais como arroz, feijão, leite, bolachas e todo o tipo de géneros alimentícios e pequenas utilidades domésticas, os quais eram vendidos aos clientes em geral que lá se deslocavam para os adquirir…
13 - …procedendo – se o atendimento ao balcão que separava a maioria dos géneros expostos dos clientes.
14 – Um ou dois anos após o falecimento da mãe dos Réus, o lado direito do rés – do – chão ocupado pela mercearia foi despojada de qualquer elementos que ai se encontrava …
15 - …passando a existir um espaço amplo…
16 - …e nesse espaço foram colocados jogos diversos, tais como mesa de bilhar e várias máquinas que funcionam ligadas à energia eléctrica onde, após a colocação de moedas, os clientes jogam uma diversidade de possibilidades de divertimento.
17 – Actualmente, o comércio do rés – do – chão continua a ser exercido sob a administração do Réu G………. na qualidade de herdeiro da herança indivisa de L………. e a Ré H………. …
18 - …sendo a Ré H………. que ai se encontra todos os dias, no atendimento aos clientes, quer do café e snack-bar, quer do salão de jogos, sendo auxiliada pelo Réu H……….., em algumas ocasiões.
19 – Em Novembro de 2004, os 1ºs Réus D………. e F………. passaram a habitar num apartamento sito em ………., ………. – .. onde comem, dormem, recebem os seus amigos e correspondência…
20 - …e a parte do 1º piso passou a ser utilizada pelos 2ºs Réus G………. e H………. …
21 - …que ai vivem, ou seja, dormem, comem, recebem amigos e correspondência.
22 – Era do conhecimento dos Autores o falecimento da mãe dos Réus e que os Réus eram herdeiros desta.
23 – Os Autores tiveram conhecimento imediato do óbito dos pais dos Réus.
24 - Em data anterior ao arrendamento aludido em 1), pretendendo exercer o comércio em nome individual, a mãe dos Réus tomou de arrendamento verbal o rés – do – chão de um prédio pertença a uma tia dos Autores de nome M………., sito em ………. e de uma parcela de terreno para cultivo, um curral e um compartimento com retrete, sito em frente ao prédio do outro lado da estrada.
25 – O pai dos Réus, na data mencionada em 24) era trabalhador na «N……….».
26 – Desde o início do arrendamento verbal mencionado em 24) que a mãe dos Réus explorou o comércio de mercearia e taberna no aludido rés – do – chão.
27 – Em data que não se sabe precisar, a senhoria M………. morreu, tendo os Autores passado a ser os proprietários do prédio aludido em 24).
28 – Os Autores declararam na repartição das finanças que o titular do arrendamento em 1) era o pai dos Réus.
29 – O prédio aludido em 1) nunca se encontrou constituído em propriedade horizontal.
30 – O comércio de café e snack bar encontrava – se implantado no lado esquerdo, ocupando cerca de 2/3 do rés – do – chão e a o de mercearia encontrava – se implantado no lado direito, ocupando cerca de 1/3 do rés – do – chão, visto a partir da via pública.
31 – No início da década de 90, com o aparecimento das grandes superfícies comerciais e a dada a conjuntura económica vigente e que hoje se mantém entendeu a mãe dos Réus em conjunto com o agregado familiar, deixar de exercer, de forma gradual, a actividade de mercearia, apostando mais no exercício do comércio de café e snack bar.
32 – Dadas essas circunstâncias, os Réus como representantes da herança, e após o óbito da sua mãe, decidiram deixar definitivamente de comercializar produtos de mercearia, continuando somente com a exploração do comércio de café e snack-bar.
33 – Afecto ao comércio de café e snack-bar sempre existiu uma mesa de bilhar e algumas máquinas de jogos para divertimento dos clientes.
34 – Os Autores tencionam vender o prédio arrendado id. em 1).
Apreciemos então o recurso interposto.
Os apelantes nas suas conclusões de recurso invocam que os Autores litigam em manifesto abuso de direito requerendo que este Tribunal de recurso se pronuncie quanto a esta questão.
No entanto o abuso de direito não foi invocado no processo sendo pois questão nova sobre a qual este Tribunal não se pode pronunciar pois os recursos não têm por objecto o conhecimento de questões novas.
Os recorrentes não impugnam a factualidade dada como provada pelo Tribunal a quo mas entendem que da prova produzida, concretamente do depoimento de parte do autor marido e do depoimento da testemunha O………., resultaram provados factos que não foram tidos em conta pelo julgador e que se prendem com a real vontade das partes aquando da celebração do contrato de arrendamento.
Assim, entendem que do depoimento de parte do autor se extraem os seguintes factos que deveriam ter sido dados como provados:
- Após a construção pelos Autores do prédio aludido em 1) dos factos dados como provados foi acordado entre o Autor marido e o pai dos Réus a celebração de um contrato de arrendamento.
- Que o comércio instalado na casa da D. M………. passou para o prédio aludido em 1).
- Que foi arrendada a parte habitacional porque houve o arrendamento do r/ch para café;
- Que o senhorio (Autor marido) só arrendou a “parte de cima” (1º andar) porque se tratava da mesma pessoa;
- Que a partir daí os “donos do café dormiam lá em cima.”
- Que a opinião do senhor K………. (pai dos Réus) foi para pôr um café no r/ch.
- Que “o senhor K………. (pai dos Réus) vivia no ………. e porque tinham necessidade de viver em conjunto com a sua actividade” arrendaram o 1º andar para habitarem.
- Que “para ser útil a ambas as partes que alugaram a casa, tinha que ter o café associado.”
- Que do r/ch tinha e tem um acesso interior à parte de cima (1º andar);
- Que “o prédio em causa (r/ch e 1º andar) é como se fosse um único prédio”.
E do depoimento da testemunha entendem os apelantes resultar que não existe um estabelecimento com salão de jogos com funcionamento e horário próprio.
Vejamos:
Os fundamentos de prova indicados pelo recorrente para a modificabilidade da decisão facto assentem assim nos critérios de convicção do julgador na apreciação da prova produzida. Importa, referir que, no nosso ordenamento jurídico vigora, o princípio da liberdade de julgamento ou da prova livre (art. 655 do CPC), segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação quanto à natureza de qualquer delas, e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido.
No tocante ao julgamento da matéria de facto refere o Tribunal Constitucional, 3.10.2001, in Acórdãos do Tribunal Constitucional, vol. 51°., págs. 206 e ss. – “A garantida do duplo grau de jurisdição não subverte, nem pode subverter, o princípio da livre apreciação das provas", e não se pode perder de vista que na formação da convicção do julgador" entram, necessariamente, elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação da prova" e factores que não são "racionalmente demonstráveis", de tal modo que a função do Tribunal de 2ª Instância deverá circunscrever-se a "apurar da razoabilidade da convicção probatória do 1º grau dessa mesma jurisdição face aos elementos que agora lhe são apresentados nos autos. A questão é saber a convicção vertida nas respostas cabe, razoavelmente, nesses elementos. Esses elementos suportam ou não essa convicção? O Tribunal de segunda jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção do tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os mais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si".
A recente jurisprudência do STJ refere o seguinte: “ a análise da prova gravada não importa a assunção de uma nova convicção probatória, mas tão só a averiguação da razoabilidade da convicção atingida pela instância recorrida (Ac. STJ, de 13.03.2002, Rev. n°. 58/03, 7ª Secção, Sumários, Março/2003, www.stj.pt);
No caso sub judice o conjunto da prova produzida não permite pôr em causa a razoabilidade da convicção formulada pela 1ª instância, não procedendo os fundamentos invocados pela recorrente.
Com efeito em sede de fundamentação da decisão de facto o julgador nenhuma referência fez ao depoimento de parte do A. o que só pode significar que o mesmo não foi relevante para a prova, não obstante o não ter consignado no despacho. Acrescente-se, de resto, que também os RR. depuseram e do mesmo modo o seu depoimento não mereceu qualquer referência no despacho fundamentador. Anote-se no entanto que na acta a fls. 212, ficou consignado a dispensa da assentada por não ter havido confissão plena de nenhum facto.
Reapreciado o referido depoimento não vemos que do mesmo se possa dar como provados os factos que os apelantes pretendem aditar à matéria de facto.
Quanto ao facto de” não existir um estabelecimento com salão de jogos com funcionamento e horário próprio” que os apelantes consideram ter resultado provado do depoimento da testemunha O……… o mesmo engloba matéria conclusiva que como tal não poderia ser dada como provada.
O que resultou provado no que a esta matéria respeita foram os factos 14 a 16
(14 – Um ou dois anos após o falecimento da mãe dos Réus, o lado direito do rés – do – chão ocupado pela mercearia foi despojada de qualquer elementos que ai se encontrava …
15 - …passando a existir um espaço amplo…
16 - …e nesse espaço foram colocados jogos diversos, tais como mesa de bilhar e várias máquinas que funcionam ligadas à energia eléctrica onde, após a colocação de moedas, os clientes jogam uma diversidade de possibilidades de divertimento.) que, de resto, não foram postos em causa pelos apelantes.
Concluímos assim que não se justifica qualquer aditamento à matéria de facto, improcedendo as conclusões de recurso neste particular.
Mantendo-se inalterada a matéria de facto há que apreciar se o julgador subsumiu correctamente os factos ao direito aplicável.
Em face da factualidade provada de 1 a 5 afigura-se-nos correcto o entendimento vertido na decisão da 1º instância de que os Autores e os falecidos pais dos Réus celebraram um contrato de arrendamento com pluralidade de fins, a saber: arrendamento do 1º piso para fins habitacionais e do lado esquerdo do rés – do – chão para comércio de café e snack – bar e do lado direito do rés – do – chão para comércio de mercearia, em conformidade com o preceituado no art. 1028º, nº1, 1ª parte do C.C.
E todo o raciocínio jurídico sustentado na decisão no que respeita à resolução do arrendamento habitacional nos merece inteiro acolhimento sufragando na integra a decisão, cujos passos transcreveremos para melhor compreensão, por nos merecer cabal concordância:
(…)
“havendo um contrato de arrendamento com pluralidade de fins, sendo-lhe aplicável o disposto no artigo 1028 do Código Civil, há a distinguir quatro situações:
a) A não subordinação de um dos fins ao outro (situação regra do nº 1, a que se aplica a 1ª parte do nº 2).
b) A de não resultar do contrato ou das circunstâncias que o acompanham a discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades (2ª parte do nº 2).
c) A de as várias finalidades serem solidárias entre si (parte final do nº 2).
d) A de haver subordinação dos fins a um fim principal (a do nº 3).
A lei distingue, assim, as hipóteses em que não há subordinação de um fim a outro, e em que foi (explícita ou implícita) intenção comum das partes que houvesse um fim principal, predominante, dele sendo acessórios ou subordinados os demais.
Com o que se vem a dizer pretende – se dizer que valerá, assim, quanto à primeira hipótese o nº 1 do artigo 1028 do Código Civil em que se consagra o critério da combinação dos regimes respectivos e valerá quanto à restante hipótese a regra da absorção.
Assim, no caso de existir um arrendamento com pluralidade de fins há que, por via da interpretação ou por via da integração, determinar qual o regime que para cada caso melhor corresponde à vontade comum, presumível, hipotética ou conjectural.
Para o efeito, dever-se-á atender não apenas ao valor locativo de cada uma das partes, mas sim a todas as circunstâncias que, por interpretação e integração, permitam determinar a vontade comum conjectural dos contraentes na altura do contrato.
No que concerne ao caso «sub iudice» propriamente dito, decorre dos factos provados constantes dos pontos 1) a 5) e 24) a 27) o seguinte:
a) O arrendamento, em causa, destinou – se à habitação dos falecidos pais dos Réus em relação a uma parcela do 1º piso e o lado esquerdo se destinou à exploração do comércio de café e snack – bar e o lado direito à exploração de comércio de mercearia pelos falecidos pais mediante a contrapartida de pagarem uma renda unitária;
b) Em data anterior ao arrendamento aludido em 1), pretendendo exercer o comércio em nome individual, a mãe dos Réus tomou de arrendamento verbal o rés – do – chão de um prédio pertença a uma tia dos Autores de nome M………, sito em ………. e de uma parcela de terreno para cultivo, um curral e um compartimento com retrete, sito em frente ao prédio do outro lado da estrada;
c)O pai dos Réus, na data mencionada em 24) era trabalhador na «N……….»;
d)Desde o início do arrendamento verbal mencionado em 24) que a mãe dos Réus explorou o comércio de mercearia e taberna no aludido rés – do – chão, e
e)Em data que não se sabe precisar, a senhoria M………. morreu, tendo os Autores passado a ser os proprietários do prédio aludido em 24).
Do que se vem a expor é lícito concluir – se no sentido de que os Autores e os falecidos pais dos Réus ao celebrarem o arrendamento com a pluralidade de fins discriminaram as diversas parcelas do prédio arrendado afectas a cada um dos fins; que os contraentes acordaram num valor unitário da renda relativamente ao arrendamento; que as diversas parcelas destinadas ao comércio e à habitação eram e são contíguas, e finalmente, que o edifício arrendado não se encontrava, nem se encontra constituído, em propriedade horizontal.
Face a isso, (ou seja, considerando a factualidade assente) não nos parece legítimo – à luz do critério do declaratário normal, mediano ou razoável vertido no art. 236º do C.C – presumir que a vontade dos contraente teria sido de subordinarem um fim ao outro (ao contrário do que pretendem os Réus) ou que haja solidariedade de fins.
Senão vejamos:
Os contraentes ao celebrarem o contrato afectaram os diversos fins do arrendamento a parcelas diversas do edifício, sendo que afectaram o lado esquerdo do 1º andar à habitação, porquanto o lado direito do 1º andar ficou afecto à habitação de outro arrendatário, e afectaram o rés – do – chão ao comércio de café e snack – bar e de mercearia e acordaram na fixação de uma renda unitária como contrapartida
O que se acaba de expor é demonstrativo, em nosso entendimento, que o arrendamento em discussão, se traduz num arrendamento com pluralidade de fins não subordinados uns aos outros subsumível no disposto no nº1 do art.1028º do C.C., por ausência de outra factualidade.
Nesta medida, e como impõe o citado normativo, dever – se – à observar relativamente a cada um deles, de um modo individual (ou seja, os diversos fins do arrendado afectos à habitação e ao comércio) o regime respectivo.
No que diz respeito à parcela do arrendado destinado a habitação, abarcando o logradouro, os anexos e a garagem, os Autores estribam a sua pretensão, em duas causas resolutivas, a saber:
a)A causa enunciada na al. f) do nº 1 do art. 64.º do R.A.U. (ou seja, «(…) ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049.º do Código Civil»), e
b)A causa enunciada na al. i) do nº1 do art.64.º do R.A.U. (ou seja, «(…) não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia»).
Ao invés, os Réus opõe – se, quer por via da excepção peremptória extintiva da caducidade do direito de resolução do arrendado fundado na. f) do nº1 do art.64, por via do disposto no art. 65º do R.A.U., quer por via da excepção peremptória impeditiva fundada no facto de o arrendamento, em causa, após falecer a mãe dos Réus, se ter transmitido à herança indivisa representada pelos herdeiros, os ora Réus, facto esse aceite e consentido pelos Autores.
Ora, com interesse para o conhecimento e decisão da questão vertente, importa referir decorrer dos factos provados o seguinte:
-que à data do falecimento da arrendatária L………. era a Ré D………., na qualidade de solteira, a única que há anos vivia, juntamente, com a mãe, no 1º piso esquerdo do arrendado. Posteriormente, após a mãe morrer, continuou a viver no locado, primeiro, sozinha, e depois de casar, com o marido, até Novembro de 2004. A partir desta data, a Ré D………. e o marido foram viver para uma casa nova por eles adquirida em ………. – .., tendo o 2ºs Réus G………. e mulher H………. ido viver para o arrendado destinado a habitação até à presente data.
Do que se vem a expor é legítimo considerar que, após o falecimento da mãe – considerando a posição por nós sustentada atrás de que o arrendamento, em causa, se subsume no nº1 do art. 1028º do C.C. – o arrendamento destinado à habitação transmitiu – se unicamente à Ré D………., por via do disposto no art. 85º, nº1, al. b) (ou seja, «Descendente (…) que com ele convivesse há mais de um ano»).
Com isto o que se pretende dizer é que quem assumiu a posição de arrendatária, em relação ao arrendamento para fins habitacionais, foi a Ré D………. .
Face a isso, o facto dela e o marido, em Novembro de 2004, irem viver para casa própria até à presente data, ao mesmo tempo, que os 2ºs Réus G………. e mulher H………. passaram a viver no espaço destinado a habitação até à presente data, evidencia, claramente, que a Ré D………. abdicou do arrendamento para habitação a favor do seu irmão e cunhada, os ora 2º Réus.
É assim legítimo concluir – se que ocorreu uma cessão do locado a favor dos 2ºs Réus, os quais a partir de Novembro de 2004 passaram a gozar única e exclusivamente do locado para habitação.
Vale isto por dizer que se verifica menos uma cumulação de causas de resolução (a saber, as causas enunciadas nas als. f) e i) do nº1 do art.64º do R.A.U.) do que, unicamente, a causa enunciada na al. f) do nº1 do art. 64º do R. A. U., por a mesma absorver a causa enunciada na al. i) do nº1 do art. 64º do R. A. U.
Por via disso, o Tribunal conhecerá, apenas, da eventual cessão ilícita do locado.
Ora, no caso presente, incumbe, assim, aos Autores – em matéria de ónus da prova – provar os factos constitutivos do seu direito (ou seja, resolução do contrato de arrendamento com fundamento na causa prevista no art. 64.º, nº1, al. f) do R.A.U.), por força do disposto no art. 342, nº1 do C.C., e por sua vez, aos Réus incumbe – lhes provar os factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos Autores (ou seja, quer a transmissão do arrendado à herança indivisa representada pelos herdeiros, quer a caducidade do direito de resolução), por via do disposto no art. 342.º, nº2 do C.C.
Vale isto por dizer que é mister aos Autores alegarem e provarem factualidade susceptível de estribar a resolução do arrendamento (ou seja, terão de alegar e provar a cessão do gozo do locado a terceiro).
E em contrapartida, se os Réus quiserem impedir a resolução do contrato de arrendamento e as consequências dai resultantes (ou seja, o despejo do locado) terão de alegar e provar que a autorização haja sido dada para o facto ou o posterior conhecimento e aceitação pelos Autores ou que a cessão era permitida por lei, já que, em caso de dúvida, esta beneficiará os Autores na medida do pretendido, com a presente acção. (Vide: neste sentido: Acs. R.P. de 31/10/96 – relator Desembargador Norberto Brandão, proc.nº 9630512, nº convencional JTRP00019575 e de 9/11/99 – relator Desembargador Afonso Correia, proc.nº 9921280, nº convencional JTRP00026555 e Ac. R.Lx de 23/111995 – relator Desembargador Ferreira Mesquita, proc. nº 0003002, nº convencional JTRL00000187, in www.dgsi.pt. Pinto Furtado - Manual do Arrendamento Urbano - 2ª ed - pág. 791-792).
Os Réus deverão, ainda – para a eventualidade de a invocada excepção impeditiva atrás enunciada não obter vencimento – alegar e provar que a cessão do locado era do conhecimento dos Autores há mais de um ano, por forma a que a excepção peremptória de caducidade do direito de resolução fundada na al. f) do nº1 do art. 64º do R.A.U. obtenha procedência.
Posto isto, e tendo em conta o caso concreto, decorre do manancial factíco que os Autores lograram provar que os arrendatários, os ora Réus D………. e marido, a partir de Novembro de 2004, abdicaram do locado a favor dos 2ºs Réus G………. e mulher H………., os quais, desde, então, até á presente data, passaram a desfrutar do locado.
É legítimo concluir – se que houve, então, uma cessão do locado no que diz respeito à habitação a favor dos 2º Réus, embora se desconhecendo os contornos da cedência, isto é, se a mesma se revestiu de gratuita ou onerosa e que, por via do disposto no art. 1038º, al. f) do C.C., não era lícito à Ré D………. e marido proporcionarem o gozo do locado aos 2º Réus G………. e mulher H………. .
Destarte, os Autores lograram provar os elementos constitutivos da resolução do contrato de arrendamento para fim habitacional, por via das disposições conjugadas dos arts. 1038º, al. f) do C.C. e 64º, nº1, al. f) do R.A.U., em obediência ao art. 342º, nº1 do C.C. “
Já quanto à resolução do arrendamento comercial entendemos não ser correcto o entendimento do Tribunal a quo quando considerou haver fundamento de resolução do arrendamento ao abrigo do art. 64, nº1, al b) do RAU.
Com efeito da prova produzida resultou, no que a este respeito interessa, o seguinte circunstancialismo fáctico:
30 – O comércio de café e snack bar encontrava – se implantado no lado esquerdo, ocupando cerca de 2/3 do rés – do – chão e a o de mercearia encontrava – se implantado no lado direito, ocupando cerca de 1/3 do rés – do – chão, visto a partir da via pública.
31 – No início da década de 90, com o aparecimento das grandes superfícies comerciais e a dada a conjuntura económica vigente e que hoje se mantém entendeu a mãe dos Réus em conjunto com o agregado familiar, deixar de exercer, de forma gradual, a actividade de mercearia, apostando mais no exercício do comércio de café e snack bar.
32 – Dadas essas circunstâncias, os Réus como representantes da herança, e após o óbito da sua mãe, decidiram deixar definitivamente de comercializar produtos de mercearia, continuando somente com a exploração do comércio de café e snack-bar.
33 – Afecto ao comércio de café e snack-bar sempre existiu uma mesa de bilhar e algumas máquinas de jogos para divertimento dos clientes.
Não tendo sido clausulado no contrato de arrendamento qualquer restrição ao ramo de comércio a exercer no locado, a circunstância de o comércio de mercearia ter deixado de existir, ainda em vida da mãe dos RR., ficando o locado apenas afecto ao comércio de café e snack bar e, considerando que – “afecto ao comércio de café e snack-bar sempre existiu uma mesa de bilhar e algumas máquinas de jogos para divertimento dos clientes.”, não se pode concluir (da circunstância de os RR terem instalado no lado esquerdo do r/c as tais máquinas de diversão) que passaram a utilizar o arrendado para fim diverso.
Nem de tais factos se pode concluir terem os RR dado um cunho principal à actividade de exploração de jogos.
De resto, é muito comum nos cafés de província máquinas deste tipo estarem associadas à actividade de café snack-bar (havendo frequentemente no interior do estabelecimento um espaço próprio destinado a esse fim).
É certo que o arrendamento de determinado prédio para o exercício de uma actividade comercial ou industrial implica para o locatário o ónus de o manter adstrito a tal actividade, suportando, caso tal não aconteça, os efeitos do eventual exercício pelo senhorio do direito potestativo de resolução.
No entanto, tratando-se de um arrendamento para fins plúrimos não subordinados uns aos outros da circunstância da mercearia ter deixado de funcionar, mantendo-se o comércio de café e snack-bar não é pelo facto de os RR terem instalado no lado esquerdo do r/c as tais máquinas de diversão que passaram a utilizar o arrendado para fim diverso, pois que, como ficou provado,” afecto ao comércio de café e snack-bar sempre existiu uma mesa de bilhar e algumas máquinas de jogos para divertimento dos clientes.”., sendo certo que, como resulta da experiência de vida, é muito comum nos cafés de província máquinas deste tipo estarem associadas à actividade de café snack-bar.
A factualidade dada como provada é manifestamente insuficiente para integrar o fundamento de resolução prevista na al. b), do art. 64 do RAU.
Neste aspecto a sentença recorrida não pode manter-se.
Quanto à invocada litigância de má-fé não há elementos que permitam considerar terem os autores agido com má fé processual, pelo que nesta parte se confirma a sentença.
DECISÃO
Pelo exposto julgam o recurso de apelação parcialmente procedente e, em consequência revogam parcialmente a sentença recorrida na parte em que julgou procedente o pedido de despejo dos RR relativo ao estabelecimento comercial, absolvendo os RR/apelantes de tal pedido, devendo ser determinada a renda relativamente à parte sobrevivente do contrato.
Custas por Apelantes e Apelados na proporção do decaimento.
Porto, 4 de Julho de 2007
Maria do Rosário Marinho Ferreira Barbosa
Abílio Sá Gonçalves Costa
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho