Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
ABUSO DE DIREITO
Em 03.01.20, no Tribunal Judicial da Comarca de .......... – .. Juízo Cível – B.......... e mulher, C.......... intentaram a presente acção declarativa sob a forma ordinária contra D.......... e marido, E..........
pedindo
que os réus fossem condenados a
- efectuarem obras num local arrendado, designadamente a reparação geral do telhado, a reparação da cobertura e sistema de drenagem das águas pluviais, a reparação das paredes, tectos interiores danificados e pavimentos, a reparação da instalação eléctrica de todo o arrendado, e a reparação geral da casa de banho;
- pagar-lhes uma indemnização por danos morais, no valor de € 1.500,00, e por danos patrimoniais, a quantia que se vier a determinar em execução de sentença;
- pagar-lhes a quantia de € 1.396,63 a título de indemnização pelas despesas com benfeitorias úteis e necessárias realizadas no locado
alegando
em resumo, que
- em 1973, a autora C.......... tomou de arrendamento a E.......... uma habitação correspondente a casa térrea composta de cave e 1º andar, do prédio sito na rua .......... nº ... em .........., habitação essa que entretanto foi adquirida pelos réus;
- o fogo arrendado foi construído há mais de 70 anos, e desde que os A.A. o habitam nunca os seus proprietários nele efectuaram qualquer obra de conservação, não obstante os pedidos dos A.A., nesse sentido;
- por isso, as obras que foram feitas no local arrendado foram sempre feitas pelos autores, as quais não impediram, no entanto, que ocorresse a ruína parcial do telhado e outras deteriorações constantes do auto de um vistoria realizada pela Câmara Municipal ..........;
- além disso, a falta de obras no local arrendado provocou graves humidades no seu interior, tornando o local arrendado sem condições de habitabilidade e causando prejuízos materiais no seu interior, nomeadamente estragos no seu recheio, em quantia ainda não apurada;
- por outro lado, a situação descrita tem causado grandes transtornos à autora e à sua família, os quais têm tido mesmo necessidade de acompanhamento médico.
Contestando
e também em resumo, os réus alegaram que
- aceitam a existência do contrato de arrendamento invocado pelos autores;
- assim como a existência no local arrendado de pequenas deficiências no telhado e nas paredes;
- obras deveriam ter sido solicitadas, no entanto, em tempo oportuno, à anterior proprietária;
- não ser verdade que se tenham recusado a fazer obras no local arrendado;
- pelo contrário, quando adquiriram o prédio locado pretenderam fazer obras no mesmo, tendo-se os autores oposto à sua realização;
- actualmente não têm possibilidades económicas para as fazer, devendo ser os autores a realizá-las, a expensas suas, abatendo o seu montante no valor da renda;
- aliás, considerando o valor irrisório da renda paga pelos autores, constitui um verdadeiro abuso de direito da sua parte, a demanda dos réus para lhe pagarem a indemnização solicitada.
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 05.01.21 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.
Inconformados, os autores deduziram a presente apelação, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
Os réus contra alegaram, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- nos recursos se apreciam questões e não razões;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
a única questão proposta para resolução consiste em determinar se os autores actuaram com abuso de direito.
Os factos
São os seguintes os factos que foram dados como provados, assinalando-se com letras os tidos como assentes e com números os provenientes das respostas aos quesitos:
- Por contrato verbal, em 1973, F.......... deu de arrendamento à A., para habitação, uma casa térrea, composta de cave e andar do prédio sito na Rua .......... n°..., .........., .......... – (A).
- O fogo arrendado à autora foi construído há mais de 70 anos – (B).
- Em 12/02/2001 a autora requereu à Câmara Municipal .......... a realização de uma vistoria ao locado, conforme documento junto aos autos a fls.16, cujo teor se deu por integralmente reproduzido – (C).
- Essa vistoria foi realizada em 01.04.17, tendo sido elaborado o auto cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 8 e 9, cujo teor se deu por integralmente reproduzido – (D).
- O dito auto de vistoria foi notificado no mês de Junho de 2001 quer à autora, quer à Ré – (E).
- A autora enviou à ré e esta recebeu, a carta datada de 17 de Julho de 2002, cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 14, cujo teor se deu por integralmente reproduzido – (F).
- A ré respondeu, por carta datada de 16 de Setembro de 2002, conforme documento junto aos autos a fls. 15, cujo teor se deu por integralmente reproduzido – (G).
- Os réus nunca fizeram obras de conservação no arrendado – (H).
- Os autores pagam aos réus a renda mensal de € 9,62 – (I).
- Desde que os autores habitam no prédio nunca os anteriores proprietários efectuaram quaisquer obras de conservação do mesmo – (1º).
- Em data não apurada começou a manifestar-se a necessidade de realização de obras no locado – (2º).
- Em data não apurada, os autores substituíram as quatro portas e janelas que se encontravam apodrecidas por portas e janelas novas e repararam todos os tectos que eram em madeira e que se encontravam apodrecidos – (4º e 5º).
- As deficiências no telhado agravavam-se cada vez mais todos os anos – (7º).
- Em virtude da ruína parcial do telhado, as deteriorações agravaram-se nos tectos e paredes interiores – (8º).
- Os autores contactaram um trolha para ir ao telhado efectuar as reparações mais urgentes – (10º).
- A ré, apercebendo-se da presença do trolha no telhado do locado opôs-se à reparação, obrigando-o a sair de cima do telhado – (11º).
- Actualmente o prédio locado apresenta as deficiências indicadas no auto de vistoria referido em D) e ruína parcial do tecto da sala, a restante parte fissurada e ameaçando ruir na sua totalidade – (12º).
- A ré dirigiu ao Sr. Presidente da Câmara Municipal .......... o requerimento de fls. 120 dos autos, requerimento esse que desencadeou as diligências de fls. 121 e ss. – (24º).
Os factos, o direito e o recurso
Vejamos, então, como resolver a questão.
Na sentença recorrida entendeu-se que embora os autores tivessem o direito a que os réus fizessem as obras no locado, contudo, o exercício de tal direito era abusivo, na medida em que, face ao “grande vulto” das obras e ao reduzido montante da renda, o equilíbrio prestacional, sem o qual não se cumpre o fim social e económico vidado pelo contrato, não era preservado.
Os apelantes entendem não haver abuso de direito.
Cremos que não têm razão.
O artigo 1031º do Código Civil estipula que é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada.
Dispõe-se no artigo 11º do Regime do Arrendamento Urbano o seguinte.
“1 - Nos prédios urbanos, e para efeitos do presente diploma, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
2 - São obras de conservação ordinária:
a) A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização;
c) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.
4 - São obras de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.”
Face à matéria dada como provada e tendo em conta o transcrito dispositivo legal, não temos dúvidas em classificar as seguintes obras pretendidas pelos apelantes como de conservação ordinária:
- reparação do telhado, de impermeabilização de fachadas e empenas;
- reparação de paredes interiores danificadas pelas infiltrações;
- reparação de tectos danificados e em ruína;
- reparação da rede eléctrica danificada pelas infiltrações.
E como obras de beneficiação, a dotação da casa de banho de peças regulamentares ou a instalação no próprio fogo do equipamento necessário regulamentar.
As obras de conservação ordinária estão sempre a cargo do senhorio – n.º1 do artigo 12º do referido Regime.
E as obras de beneficiação estão também a cargo do senhorio quando a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal competente.
No caso concreto em apreço, todas as obras referidas estão a cargo do senhorio, uma vez que, quanto às de beneficiação, foram ordenadas pela Câmara Municipal .......... .
Assim e em princípio, aos autores apelantes deveria ser reconhecido o direito de exigir dos réus apelados a sua realização e consequentemente, os mesmos serem a isso condenados.
Na sentença recorrida, no entanto, entendeu-se que o exercício desse direito era abusivo, pelos motivos acima referidos.
Nos termos do artigo 334º do Código Civil “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”.
Como dizem Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado, em anotação ao referido artigo 334º, a concepção adoptada é a objectiva, não sendo, assim, necessária a consciência de que com a sua actuação se estão a exceder os apontados limites.
O que se exige é que o excesso cometido seja manifesto.
Ou que os direitos sejam “exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça”- Manuel Andrade “in” Teoria Geral das Obrigações, página 63.
Ou em “clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante” – Vaz serra “in” Abuso de Direito no BMJ 85º/253.
“Para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade.
Pelo que respeita, porém, ao fim social e económico, deverão considerar-se fundamentalmente os juízos de valor positivamente consagrados na lei” – Pires de Lima e Antunes Varela “in” ob. cit.
No que respeita ao direito do arrendatário à realização de obras pelo senhorio, a questão sobre se o exercício desse direito deve ser considerado abusivo em certos casos não é líquida.
Assim, há quem entenda que para assegurar o gozo do prédio, tendo em vista o fim a que se destina, incumbe sempre ao senhorio promover as obras necessárias a esse gozo, independentemente do seu preço e seja qual for a renda paga pelo arrendatário.
Também há quem entenda que a ausência de uma certa proporcionalidade entre os valores das obras e das rendas significa uma quebra do princípio geral de direito do equilíbrio das prestações.
Propendemos para esta última tendência.
Na verdade, o contrato de arrendamento urbano não é um contrato que vise a atribuição da vantagens desproporcionadas e unilaterais ao arrendatário, mas um contrato sinalagmático em que a renda deve representar uma equilibrada retribuição do gozo e fruição que o senhorio proporciona que o inquilino faça da coisa arrendada.
A renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio, despesas de conservação, etc., e ainda restar uma importância que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada e seja o benefício emergente do senhorio do contrato – acórdão da RL de 95.05.11 “in” CJ 1995 III 101.
É claro que esta teoria tem que ser temperada com as circunstâncias concretas de cada caso.
Assim e por exemplo, deixando o senhorio degradar intencionalmente o arrendado, apesar de alertado para o facto pelo inquilino, com a finalidade de depois invocar os altos custos da reparação para se eximir à realização das obras e, eventualmente, obrigar o inquilino a procurar nova habitação, desocupando a degradada, tal conduta não podia ser protegida – estar-se-ia perante um verdadeiro “venire contra factum proprium”.
Ora, no caso concreto em apreço, a renda que os autores inquilinos pagavam à altura da instauração da presente acção era de 9.62 €, ou seja, 115,44 € anuais.
É do conhecimento geral - artigo 514º do Código de Processo Civil - que as obras de conservação e beneficiação em causa acima referidas nunca custarão menos de 1000 €.
Ou seja, o correspondente a nove anos de rendas eventualmente pagas e recebidas pelo arrendado.
Há, assim, uma nítida desproporção entre o valor das rendas pagas e o custo das obras.
O que, conforme se refere no acórdão da RL acima citado, provoca um desequilíbrio das posições jurídicas dos autores e dos réus e tornam desmesuradamente desproporcionada a vantagem económica que para os réus decorreria do contrato de arrendamento invocado em relação às desvantagens dele decorrentes.
Ou seja, o acolhimento da pretensão dos autores ofenderia clamorosamente o sentido de justiça.
Ofensa esta que consideramos ser ao sentimento jurídico socialmente dominante, na medida em que este não acolheria a imposição a um senhorio que estivesse nove anos sem receber a renda de um seu prédio.
E que dispusesse antecipadamente desse montante com a finalidade de fazer obras nesse prédio.
E não se diga que a actualização da renda evita esta desproporção, sabendo-se que aquela se faz através da utilização de coeficientes reduzidos que incidindo sobre uma renda do montante da em causa na presente acção nunca teria capacidade para evitar aquela desproporção.
E também não se diga que as obras sempre valorizariam o arrendado e, portanto, o senhorio, porque isso seria verdade de ele pudesse utilizar esse aumento de valor em benefício próprio, o que, face aos condicionamentos de aumento de rendas acima referidos, não se verifica.
O que defendeu o saudoso conselheiro Aragão Seia “in” Arrendamento Urbano, 7ª edição, página 210 – que hoje já não se poderá falar, com base em inexistência de equivalência de atribuições patrimoniais, em abuso de direito – supõe, como ele próprio evidencia, que a renda tenha sido fixada livremente, ou seja, que o arrendamento seja recente.
Ora, no caso concreto em apreço, o arrendamento tem mais de trinta anos e, por isso, o montante da renda está limitado pelos condicionalismos legais conhecidos.
Concluímos, pois, que não havendo nas contraprestações do contrato de arrendamento em apreço o maior equilíbrio – que se depreende dever existir em face do disposto no artigo 237º do Código Civil – a pretensão formulada pelos autores na presente acção, por não ser um exercício moderado, equilibrado, lógico e racional do seu direito, constitui um abuso de direito e, como tal, tornou-a ilegítima e equivalente à falta de direito.
Apenas uma nota final.
Não se provou que em 1983 o autor tenha solicitado à então senhoria a realização de obras, nem que em 1999 tenha solicitado aos réus a sua intervenção para efectuarem obras de reparação do telhado – respostas restritivas aos quesitos 4º e 5º e negativa ao quesito 9º.
Do que se conclui que não há indícios que os réus tenham deixado intencionalmente degradar o arrendado.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar improcedente a presente apelação e assim, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 22 de Setembro de 2005
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo
Gonçalo Xavier Silvano